О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках

О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40, пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) собственник…

О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках

Наша организация владеет двумя смежными земельными участками, один в собственности, второй в долгосрочной аренде с правом использования под строительство. Местонахождение – г. Воткинск Удмуртской Республики.

Могут ли возникнуть проблемы при получении разрешения на строительство одного многоквартирного дома на этих двух участках, а также при получении разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на него?

1. До принятия Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассматриваемый вопрос оставался законодательно не урегулирован, так как законных оснований, позволяющих однозначно запретить, ограничить или разрешить строительство объекта капитального строительства на двух смежных земельных участках (в том числе в случае, когда один из этих земельных участков в пользовании на праве аренды) в нормативно-правовых не имелось, поэтому имеющаяся по данному вопросу судебная практика противоречива — см. обзоры и судебные решения по адресу:

2. При этом позиция Минэкономразвития России по данному вопросу с 2011 года остаётся неизменной (см. Письмо Минэкономразвития России от 10.10.2011 № Д23-4229 «О строительстве объекта недвижимости на нескольких земельных участках» и «Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» (размещён на сайте Минэкономразвития России 01.08.2018 г. и доступен по адресу: https://www.economy.gov.ru/material/obrashcheniya_grazhdan/obzor_obrashcheniy_grazhdan_2018.html), что создавало и создаёт реальные проблемы у застройщиков при постановке таких объектов на государственный кадастровый учёт, и заключается в следующем:

• » — один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил;
• — для осуществления строительства здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на смежных земельных участках необходимо заблаговременное проведение работ по объединению таких земельных участков. Порядок образования земельных участков в том числе путем их объединения, а также требования к образуемым или измененным земельным участкам содержатся в статьях 11.2, 11.6, 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации».

3. Федеральным законом от 02.08.2019 № 283-ФЗ в статью 57.3 «Градостроительный план земельного участка» (ГПЗУ) Градостроительного кодекса Российской Федерации включена часть 1.1, в которой реализована позиция Минэкономразвития России, то есть рассматриваемый вопрос нормативно урегулирован, а именно:

«В случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории».

4. Таким образом, в настоящее время для строительства объекта капитального строительства должен быть образован один земельный участок, на который, в общем случае, должен быть выдан один градостроительный план земельного участка. В случае, если проектная документация на такой объект разрабатывается или уже разработана по двум ранее выданным ГПЗУ, то проблемы у застройщика могут возникнуть при прохождении экспертизы ПД, при получении разрешения на строительство, при вводе объекта в эксплуатацию, при регистрации права собственности и постановке на государственный кадастровый учёт.

Для целей строительства объекта капитального строительства , не являющегося линейным объектом , на смежных земельных участках заявитель в порядке, предусмотренном статьей 57 3 Градостроительного кодекса Российской Федерации … нахождения смежных земельных участков . В градостроительный план земельного участка , единый в отношении всех смежных земельных участков , включается информация о границах смежных земельных участков и о кадастровых номерах смежных земельных участков (при их наличии). Информация о минимальных отступах от общих границ смежных земельных участков в такой градостроительный план земельного участка не включается.

О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках

О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40, пунктом 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс) собственник земельного участка, иные лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) разрешение на строительство здания выдается застройщику при условии предоставления в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган власти заявления и пакета документов, который включает в себя в том числе градостроительный план земельного участка и схему планировочной организации земельного участка, выполненную в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия.

В силу положений части 6 статьи 30, части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса для определения мест допустимого размещения зданий, сооружений устанавливаются ограничения в виде:

предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков, в том числе их площадь,

ограничения в виде минимальных отступов от границ земельных участков, за пределами которых запрещается строительство таких объектов,

максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Указанная информация подлежит отображению в градостроительном плане земельного участка (часть 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса).

Таким образом, пересечение границ зданий, сооружений (за исключением линейных объектов) и границ земельных участков (т.е. нарушение минимальных отступов от границ земельных участков) и превышение предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства (в том числе несоблюдение максимального процента застройки земельного участка), действующим законодательством не допускается.

В случае если размер земельного участка не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также нарушены минимальные отступы от границы земельного участка — строительная деятельность на таком земельном участке запрещается, и в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возводимый объект признается самовольной постройкой.

Учитывая изложенное, один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил.

Вместе с тем установлено, что линейные объекты (линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения) могут располагаться на территории двух и более субъектов Российской Федерации и, таким образом, на нескольких земельных участках (пункт 1 части 6 статьи 51 Градостроительного кодекса). Однако для указанного вида сооружений Градостроительным кодексом установлен отдельный порядок их строительства, а также подготовки и выдачи для этих целей необходимых документов.

Учитывая изложенное, для осуществления строительства здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на смежных земельных участках необходимо заблаговременное проведение работ по объединению таких земельных участков. Порядок образования земельных участков в том числе путем их объединения, а также требования к образуемым или измененным земельным участкам содержатся в статьях 11.2, 11.6, 11.9 Земельного кодекса.

Наша организация владеет двумя смежными земельными участками , один в собственности, второй в долгосрочной аренде с правом использования под строительство . Местонахождение – г. Воткинск Удмуртской Республики. Могут ли возникнуть проблемы при получении разрешения на строительство одного многоквартирного дома на этих двух участках , а также при получении разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на него? Ответ. ООО «Нанософт разработка». … О строительстве объекта недвижимости на нескольких земельных участках . Кодекс. Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Разрешено строительство на смежных земельных участках

Попытки размещения зданий на нескольких участках всегда приводили к проблемам как при получении разрешительной документации, так и при регистрации прав. В положениях Градостроительного кодекса речь обычно идет об одном участке, затрудняют ситуацию требования к минимальным отступам от границ, да и неясно как учитывать здесь принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В свое время эта позиция подтверждалась письмом Минэконоразвития №ОГ-Д23-1168 от 31.08.2011.

Стоит отметить, что при этом правилами ведения как ЕГРН, так и ранее ГКН предусмотрена возможность учета нескольких кадастровых номеров земельных участков, в границах которых расположен объект.

Принятые правила выдачи разрешительных документов действуют для нелинейных объектов, расположенных на смежных участках, принадлежащих одному лицу и имеющих одинаковый вид разрешенного использования. Некоторые особенности:

• в градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) включается информация о кадастровых номерах и границах смежных земельных участков без указания минимальных отступов от границ;
• к заявлению о выдаче разрешения на строительство дополнительно прилагаются правоустанавливающие документы на смежные земельные участки и единый ГПЗУ;
• при выдаче разрешения на строительство отступы не учитываются, а максимальный процент застройки определяется исходя из суммарной площади всех смежных земельных участков.

Можно ли теперь строить индивидуальные жилые и садовые дома на двух участках, прямо не сказано. Ответ на этот вопрос покажет правоприменительная практика.

О строительстве объектов капитального строительства на нескольких смежных земельных участках . … один объект капитального строительства (площадной объект ) может быть размещен только на одном земельном участке , а не на нескольких земельных участках , так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов ) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил. … Юрий, поскольку коллега Кураев привел судебную практику позволяющую размещать объект кап. строительства на 2-х участках , то дополню свой ответ. Необходимо сказать, что судебная практика по данному вопросу весьма противоречива…