Объект капитального строительства и его регистрация

Объект капитального строительства и его регистрация

Хорошо известно, что права на недвижимость возникают с момента их регистрации, а недвижимым имуществом является имущество, которое прочно связано с землей и его перемещение без несоразмерного нанесения ущерба его назначению невозможно.

К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты незавершенного строительства.

Приобретя или создав объекты недвижимости, граждане и юридические лица спешат побыстрее оформить права на данные объекты, обращаясь с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган. И бывают очень удивлены в том случае, если регистрирующий орган выносит решение об отказе в государственной регистрации с формулировкой, что право на данный объект в соответствии с законом регистрации не подлежит. Ведь в законах и подзаконных актах конкретно и прямо не указаны случаи, когда права на объекты недвижимого имущества не регистрируются.

Логично, что, получив такой отказ, заявители обращаются в суды за защитой, как полагают, своего нарушенного права, не учитывая того, что не на все объекты права подлежат регистрации.

На какие же объекты права не подлежат государственной регистрации? Рассмотрим эти случаи.

Это, в первую очередь, права на так называемые объекты временного назначения. Например, на торговые павильоны или минимаркеты на остановочных площадках, земля под которыми отводится на строго определенный срок, и которые состоят из легких конструкций — сборно-разборных сэндвич-панелей или из пластика.

Легкие конструкции объекта, изготовленные из сэндвич-панелей, свидетельствуют о возможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению.

Оформление технического паспорта на вещь при отсутствии у такой вещи признаков, характерных для недвижимости, само по себе не может являться единственным доказательством того, что объект следует рассматривать как недвижимое имущество по смыслу действующего законодательства.

Во-вторых, не подлежат государственной регистрации права на объекты вспомогательного назначения. Данные объекты выполняют лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нем зданиям. Они не имеют самостоятельного хозяйственного назначения и не являются отдельным объектом гражданского оборота. Например, железобетонный забор, огораживающий административное здание. В качестве другого примера можно также привести блочный пункт на газопроводе высокого и среднего давления к малярно-сушильному отделению, который предназначен для автоматического поддержания заданного выходного давления на газопроводе, автоматического отключения от подачи газа, а также для очистки газа от механических примесей.

В данных случаях государственной регистрации подлежит право на административное здание и соответственно на газопровод, и не подлежит государственной регистрации право на забор, окружающий здание, и на блочный пункт, подсоединенный к газопроводу. Эта правовая позиция подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13, в соответствии с которым в связи с отсутствием у объекта вспомогательного назначения качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от его физических характеристик и наличия отдельных элементов, обеспечивающих прочную связь этого сооружения с соответствующим земельным участком.

Объекты вспомогательного назначения не могут самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении коммерческой деятельности отдельно от главной вещи.

Также наличие технического паспорта и постановки на кадастровый учет объекта не может безусловно свидетельствовать о том, что объект имеет самостоятельное хозяйственное назначение и не выполняет обслуживающую функцию по отношению к другому объекту.

Однако на некоторые объекты вспомогательного назначения права все же регистрируются. К такому исключению относятся те объекты, права на которые регистрируются по «дачной амнистии», если объект находится на дачном или садовом земельном участке (например, баня, хозяйственная постройка, погреб, теплица).

Таким образом, регистрации не подлежат права на объекты вспомогательного назначения (кроме регистрации прав по «дачной амнистии»), а также права на так называемые временные объекты. И те и другие фактически и не являются объектами недвижимости в полном смысле этого слова.

Что касается результатов рассмотрения в судах дел об оспаривании отказов в государственной регистрации прав на временные объекты или на объекты вспомогательного назначения, то судами принимаются решения об отказе в удовлетворении жалоб заявителей на действия регистрирующего органа. При этом суды обосновывают свои решения тем, что данным отказом права собственника объекта никак не нарушаются, поскольку в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью по своему усмотрению. Факт того, что права на объект заявителя не подлежат государственной регистрации, не препятствует ему осуществлять свои права собственника.

Подытоживая все вышесказанное, можно сделать вывод, что право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав.

Источник

Как оформить нежилое здание в 2 действия и за 45 дней

Большинство юристов знают только два способа оформления нежилых коммерческих зданий:
— разрешение на строительство, если здание ещё не построено;
— узаконение в судебном порядке, когда строительство уже проведено.
Мы же выделяем третий, альтернативный, способ регистрации таких зданий — регистрация в соответствии со ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ как вспомогательное здание.
Почему-то данный способ специалисты либо не знают, либо не придают ему значение. Например, недавно разговаривали с юристом общей практики, который доказывал нам, что если здание уже построено, узаконить его можно только в суде, и нет других вариантов.
Судебный порядок оформления — не даёт никаких гарантий, результат всегда будет 50/50. Или положительное решение, или отказ в узаконении, вплоть до сноса.
То же самое с получением разрешения на строительство, чтобы его получить, нужно пройти 7 кругов ада.
И лишь третий способ намного проще и быстрее, хотя во многом и зависит от грамотно составленных документов и адекватного обоснования регистрации здания как объекта вспомогательного назначения.
Поэтому, когда вас уговаривают идти сразу в суд, сначала стоит изучить все ли варианты оформления. Суд — это крайняя инстанция. Все может быть намного проще.

Как в 2 действия и за 45 дней зарегистрировать здание без документов.

Первый — в судебном порядке — зачастую именно суд предлагают юристы при оформлении права на самовольно возведенное здание.

Тут нужно помнить, что судебный путь не дает никаких гарантий. Результат всегда 50/50. Судья может признать постройку самовольной и после Исполком выдвинет требования о сносе, либо же удовлетворить иск и признать право собственности на объект.

Мы не рекомендуем в первую очередь обращаться в суд. Так как: 1. После отказа в удовлетворении Иска, оформить право будет практически невозможно либо же не выгодно для собственника.2. Сроки рассмотрения дела в судебном порядке: от 6 до 12 месяцев.3. Более 90% исков о признании права на самовольную постройку отказано в удовлетворении.

Второй — разрешение на строительство — подразумевает собой 3 этапа:1. Получение разрешения на строительство.2. Фактическое строительство в соответствии с проектной, эскизной и разрешительной документацией.3. Разрешение на ввод в эксплуатацию и регистрация объекта в Росреестре.

Срок оформления данным способом составляет от 6 месяцев до нескольких лет (не включая срок фактического строительства).

Разрешение на строительство занимает много времени и иногда обходится довольно дорого для собственника, особенно если фактическое строительство уже произведено. Также желание застройщика не всегда совпадает с градостроительными нормами, поэтому могут просто не согласовать тот проект, который задумал собственник.

Регистрация на основании статьи 51 Градостроительного кодекса — Данная статья дает возможность оформить объект недвижимости, как объект вспомогательного назначения без получения разрешения на строительство.

Объект вспомогательного назначения подразумевает собой здание/сооружение, которое будет использоваться для обслуживания основного здания. Но это не значит, что на земельном участке должно быть расположено основное зарегистрированное здание. В Градостроительном кодексе есть оговорка, что вспомогательный объект может быть возведен ДО основного, но только если площадь земельного участка это позволяет.

Прежде чем выбирать данный способ оформления, нужно проводить подробный анализ земельного участка и построенного объекта.

Для того чтобы регистрация объекта прошла в Росреестре без препятствий, при выборе данного способа, обращайтесь к опытным специалистам. Обязательно запросите практику, сколько таких дел сделала компания. Так как для гарантированного прохождения регистрации требуется грамотно составленное заключение о вспомогательном объекте, которое вносится в технический план и после подается в Росреестр.

От качественно составленного заключения зависит 90% успешной регистрации.

Был у нашей компании клиент, назовем его Ринат. И была у него база с двумя складами 80-х годов, на улице Родины г. Казани, которые он уже несколько лет сдавал в аренду. База Рината располагалась в промышленной зоне города, где на соседних участках так же располагались склады, ангары и другие производственные здания.

Ринат узнал, что его территория вероятно попадает под Ген план Казани, где будет вестись застройка жилыми комплексами. Ринат точно знал, что документы у него есть только на один склад. А второй склад всегда сдавался без документов, чтобы не платить большие налоги. Соответственно за второй склад ему денег город не заплатит и вероятно еще выпишет штраф за самовольную постройку.

Так как Ринат, как простой предприниматель, не имеет юридического образования, он обратился к своим знакомым, которые посоветовали нашу компанию, как специалистов в сфере оформления коммерческой недвижимости.

Изучив документы, наш юрист выяснил, что пока база Рината под реновацию не попадает, но находится рядом с территорией нового жилого комплекса. И может попасть под снос уже в ближайшее время, поэтому времени на оформление второго склада остается все меньше и меньше.

Оформить склад Рината можно было тремя способами. Ринат выбрал самый быстрый и гарантированный по результату.

Юристы нашей компании оформили все документы на склад всего за 2 месяца.

За эти два месяца мы:

1. Обработали большой объем данных: от собственника, из публичных и закрытых источников;

2. Сформировали следующую правовую позицию: объект капитального строительства имеет характеристики объекта вспомогательного назначения и может быть оформлен без получения разрешения на строительство на основании ст 51 Гр КРФ.

3. Подтвердили свою позицию подготовив заключение проектной организации о параметрах объекта;

4. На основании документально подтверждённых фактов сформировали пакет документов с актуальными замерами и обратились в Росреестр для проведения регистрации объекта и постановки его на кадастровый учет.

Итак, всего через 2 месяца, как Ринат обратился в нашу компанию, он получил документы на второй склад и был готов к программе реновации. А через пол года получил извещение, что его здания с земельным участком выкупят, а ему предоставят денежное возмещение.

Так наш клиент смог сохранить свои деньги и выстроить бизнес на новом месте с еще лучшими условиями. А ведь если не тот разговор с соседом, и не интуиция Рината, все могло бы быть совсем по другому.

Источник