Объект капитального строительства объект недвижимости

Очень часто, мы употребляем термины, несущие в себе определенный смысл, и не знаем из точное обозначение. Обстоятельства играют на руку тем, кто соблюдает порядок регистрации недвижимого имущества, а также четко знает что строит: объекты капитального строительства или объекты недвижимости.

Трудности признания имущества недвижимым: что с налогом на имущество

Налог на имущество в последние годы стал весьма ощутимой статьей расходов организаций, в связи с чем вопросам определения объектов налогообложения по данному налогу уделяется повышенное внимание. При этом с 2020 года изменились отдельные правила исчисления налога на имущество. Контролирующие органы, в частности ФНС, предпринимают попытки донести свое видение порядка расчета налога на имущество организаций до налогоплательщиков. Детали — в нашем материале.

Новые правила налогообложения с 2020 года

С 2020 года действуют новые правила налогообложения недвижимости организаций исходя из кадастровой стоимости. Соответствующие изменения были внесены федеральными законами от 25.09.2019 № 325-ФЗ и от 28.11.2019 № 379-ФЗ.

Так, прекращает действовать условие об обязательном учете объектов недвижимости на балансе организаций в качестве основных средств для их налогообложения исходя из кадастровой стоимости. При этом сохраняются иные условия, а именно:

• о принадлежности объектов организации на праве собственности или хозяйственного ведения;
• о наличии сведений о кадастровой стоимости в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
• об установлении законом субъекта РФ особенностей определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и включении торгово-офисных объектов в перечень, ежегодно формируемый уполномоченным органом исполнительной власти региона (ст. 378.2 НК РФ).

Напомним, чтобы перейти к исчислению налога на имущество организаций по кадастровой стоимости объектов недвижимости, субъект РФ должен принять соответствующий закон. Если кадастровая стоимость таких объектов не определена, то налог или суммы авансовых платежей по нему в текущем налоговом периоде исчисляются по их среднегодовой стоимости.

Кроме того, с налогового периода 2020 года плательщик налога на имущество организаций, состоящий на учете в нескольких налоговых органах по месту нахождения принадлежащих ему объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их среднегодовая стоимость, на территории субъекта РФ, вправе представлять декларацию по налогу в отношении всех таких объектов недвижимого имущества в один из указанных налоговых органов по своему выбору, уведомив об этом налоговый орган по субъекту РФ.

Уведомление о порядке подачи декларации в налоговый орган на территории субъекта РФ представляется ежегодно до 1 марта года, являющегося налоговым периодом, в котором применяется предусмотренный п. 1.1 ст. 386 НК РФ порядок представления налоговой декларации. Изменение выбранного налогоплательщиком порядка представления декларации в течение налогового периода не допускается. Таким образом, вместо нескольких налоговых органов для представления налоговой декларации можно выбрать один. Но указанные положения не применяются в случае, если законом субъекта РФ установлены нормативы отчислений от налога в местные бюджеты.

К сведению:

На сайте ФНС заработала промостраница «Новый порядок налогообложения имущества организаций». Она содержит все актуальные разъяснения по этой теме и поможет налогоплательщикам разобраться в нововведениях, действующих в налоговом периоде — 2020.

Движимое или недвижимое?

Сегодня объектом обложения налогом на имущество является только недвижимое имущество. В связи с вышесказанным актуальным стал вопрос статуса имущества: относится оно к недвижимому или нет? На практике не все так однозначно, да и сами контролирующие органы и ведомства, разрабатывающие нормативные документы, пока не могут прийти к однозначному определению недвижимого имущества.

Проблема связана с тем, что Налоговый кодекс не содержит определения понятий «движимое имущество» и «недвижимое имущество». С учетом ст. 11 НК РФ в таком случае необходимо использовать определения, содержащиеся в иных отраслях законодательства.

Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ вещи, не относящиеся к недвижимости, признаются движимым имуществом. В свою очередь, исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся помещения и машино-места. Кроме этого, федеральным законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество.

Также в соответствии со ст. 131 ГК РФ вещные права на объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в ЕГРН.

1. Понятие объектов капитального строительства предусмотрено в п. 10 ст. 1 ГрК РФ и определено как «здание. сооружение. за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)». В данном понятии присутствует некоторая неопределенность, которая не позволяет достоверно отделить «настоящие» объекты капитального строительства от «ложных», которые являются улучшением земельного участка (гражданское законодательство также использует для обозначения этого правового явления понятие «составная часть»), из-за отсутствия ясности в вопросе, что является улучшением. Однако из приведенного ряда примеров следует, что к объектам капитального строительства не относятся такие сооружения, которые, хотя и имеют прочную связь с землей, не требуют разрешения на строительство или декларации о начале строительства. Следовательно, под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).

2. Что касается соотношения между понятиями «объект капитального строительства» и «недвижимая вещь», следует отметить отсутствие полного соответствия. Указанные понятия разные по своему объему, ведь недвижимой вещью является не только постройка, но и земельный участок, и образованные из постройки помещения, и машино-места, также они применяются для разных целей. Используемое в градостроительном законодательстве понятие «объект капитального строительства» применяется прежде всего для описания общественных отношений в ходе строительства здания или сооружения, его ремонта, реконструкции (ч. 1 ст. 4 ГрК РФ). В то же время гражданское законодательство оперирует понятиями «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество» для определения зданий и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота. При этом представляется возможным отождествить оба понятия, когда они применяются к уже построенному зданию (сооружению). Другими словами, вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости (или образования из него объекта недвижимости) весьма высока, в то время как некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью. Соответственно, строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию, относятся к объектам капитального строительства и с большой степенью вероятности — к объектам недвижимости. Некапитальная постройка, то есть сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) можно отнести, с точки зрения гражданского права, к отделимым улучшениям.

3. Что касается улучшений земельного участка, которые ГрК РФ не признает ни объектами капитального строительства, ни объектами некапитального строительства, гражданское право считает их с большей вероятностью неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка. Согласно Перечню видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов [1] , использование земель и земельных участков без предоставления и установления сервитута может осуществляться с целью размещения объектов, для большинства из которых предусмотрено условие об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство, то есть являющихся либо неотделимыми улучшениями земельного участка, либо некапитальными объектами.

4. В силу п. 5 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется. Таким образом, объекты, подпадающие под регулирование данной нормы, не могут являться объектами капитального строительства.

В итоге был сделан окончательный вывод: если объекты построены и введены в эксплуатацию с получением разрешительной документации, то есть как объекты капитального строительства, то такие объекты с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.

Правоприменительная практика, касающаяся квалификации недвижимого имущества

Представители ФНС считают, что для выявления оснований отнесения объекта имущества к недвижимости целесообразно исследовать:

• наличие записи об объекте в ЕГРН;
• при отсутствии сведений в ЕГРН — наличие документов, подтверждающих прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например для объектов капитального строительства — наличие документов технического учета или технической инвентаризации, разрешений на строительство и (или) на ввод объекта в эксплуатацию (при их необходимости), проектной документации, заключения экспертизы или иных документов, в которых содержатся сведения о соответствующих характеристиках объектов, и т. п.

Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13

Постановление АС МО от 14.07.2016 по делу № А41-19566/2015 (Определением ВС РФ от 11.11.2016 № 305-КГ16-14860 оставлено без изменения)

Другими словами, вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости (или образования из него объекта недвижимости ) весьма высока, в то время как некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью . Эти доводы подкреплены решениями Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ). В частности, в определении от 22 декабря 2015 г. по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014 при решении вопроса о признании вещи…

Объекты капитального строительства и объекты недвижимости

Очень часто, мы употребляем термины, несущие в себе определенный смысл. Так, например, говорим «объекты капитального строительства и объекты недвижимости», в то время как в употреблении этих терминов есть значительные различия. Впрочем, как и в самих объектах капитального строительства и объектах недвижимости. Основным объектом строительства является здание, в котором есть внутренние помещения, склады, бытовки, инженерные коммуникации, технические или жилые комнаты, необходимые для проживания и деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Здания могут быть как жилыми, так и нежилыми. Причем к жилым зданиям относятся не только дома постоянного типа с квартирами, в которых проживают люди, но также:

• общежития и приюты,
• дома социального фонда,
• дома-интернаты для инвалидов и ветеранов,
• специальные дома для одиноких престарелых людей,
• детские дома и школы-интернаты,
• другие индивидуальные жилые дома не более трех этажей, включая коттеджи, предназначенные для проживания одной семьи и многоквартирные танхаусы.

Нежилые здания, создаются для производства и другой деятельности людей. А также для проведения досуга, культурно-зрелищных мероприятий, торговли и хранения товаров (продукции), перемещения людей и грузов, содержания животных.

К отличительной особенности зданий тесно привязано их предназначение. В таком случае, современные здания, которые окружают нас, независимо от технологии строительства − это объекты капитального строительства или объекты недвижимости? Обратимся к академическому словарю:

• Основным критерием отнесения вещи к недвижимости является её прочная связь с землёй, при которой перемещение вещи без несоразмерного ущерба её назначению невозможно. Здания относятся к недвижимым вещам.

Как впрочем, и сооружения, и какие-то незавершенные объекты строительства, и строения, которые одновременно рассматриваются, как объекты капитального строительства и объекты недвижимости. Но вот в чем загвоздка: строение строению − рознь. Иное строение при регистрации объекта недвижимости указывается как здание. Что, по сути, правильно. Тем более в российской законодательной базе с 2005 года строение используется как общее понятие зданий и сооружений. А что же тогда означает строение второстепенного значения, которое не является объектом учета в едином государственном реестре объектов капитального строительства и объектов недвижимости? И снова обращаемся к академическому словарю:

• Понятия объекта недвижимости и объекта капитального строительства не тождественны. Прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Для отнесения имущества к недвижимому необходимо учитывать юридические и технические критерии оценки объекта как недвижимого.

Напоминаем, что в сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. А в строительстве − земля − это стройплощадка, на которой этап за этапом возводится будущий объект строительства. Не обязательно капитальный, а значит не всегда относящийся к категории недвижимости. Хотя через суд можно доказать право собственности, если земля использовалась по назначению и строение возведено с соблюдением строительных норм, без создания угрозы здоровью и жизни граждан. В этом случае, необходимо обратиться к техническим критериям отнесения имущества к объекту капитального строительства и объекту недвижимости, в которых четко прописано, что «монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте, подведение к нему стационарных коммуникаций, позволяет относить принадлежность строения к капитальным, с учетом выполненных работ по привязке фундамента к местности». Только с этой позиции строения могут выступать как объекты капитального строительства и объекты недвижимости. И опять же, на усмотрение законодательной власти. То есть, в некоторых случаях, строение так и останется отличным от объектов капитального строительства, потому что не подлежит кадастровому учету. Несмотря на все попытки собственника, желающего немедленного превращения некапитального объекта строительства в капитальный.

• Обстоятельства играют на руку тем, кто соблюдает порядок регистрации недвижимого имущества, а также четко знает что строит: объекты капитального строительства или объекты недвижимости.

Если вы хотите избежать неприятных последствий, и настроены на серьезные взаимовыгодные отношения мы ждем ваших предложений по телефону 209-09-40!

Суд отмечал, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства: возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости ; получения разрешительной документации … 10, 10.2 ст. 1) не являются объектами капитального строительства некапитальные строения и сооружения при условии, что они не имеют прочной связи с землей, и конструктивные характеристики которых позволяют демонтировать, перемещать и собирать затем без несоразмерного ущерба их назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений. Это относится, в том числе, к киоскам и навесам.

Направляем полученное в связи с обращением письмо Минэкономразвития России от 12.02.2020 N Д23и-4183 с рекомендациями по вопросу разграничения движимого и недвижимого имущества в целях определения объектов налогообложения по налогу на имущество организаций.

Ознакомьте с письмом сотрудников налоговых органов, осуществляющих администрирование налогообложения имущества организаций, в т.ч. обеспечивающих проведение камеральных налоговых проверок.

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

от 12 февраля 2020 г. N Д23и-4183

ОБЪЕКТОВ, ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА

АТОМНОЙ СТАНЦИИ, К ОБЪЕКТАМ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее — Департамент недвижимости) рассмотрел обращение относительно разграничения движимого и недвижимого имущества и сообщает, что согласно пункту 12.4 Типового регламента внутренней организации федеральных органов исполнительной власти, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 июля 2005 г. N 452, разъяснение законодательства Российской Федерации, практики его применения, а также толкование норм, терминов и понятий осуществляются федеральными органами исполнительной власти в случаях, если на них возложена соответствующая обязанность.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации в данной части.

Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

Понятие объектов капитального строительства предусмотрено в пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) и определено как «здание. сооружение . за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие)».

В данном понятии присутствует некоторая неопределенность, которая не позволяет достоверно отделить «настоящие» объекты капитального строительства от «ложных», которые являются улучшением земельного участка (гражданское законодательство также использует для обозначения этого правового явления понятие «составная часть»), из-за отсутствия ясности в вопросе, что является улучшением. Однако из приведенного ряда примеров следует, что к объектам капитального строительства не относятся такие сооружения, которые хотя и имеют прочную связь с землей, не требуют разрешения на строительство или декларации о начале строительства. Следовательно, под объектами капитального строительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).

Что касается соотношения между понятием «объект капитального строительства» и «недвижимая вещь», то следует отметить отсутствие полного соответствия.

Во-первых, указанные понятия разные по своему объему: недвижимой вещью является не только постройка, но и земельный участок, и образованные из постройки помещения, и машино-места.

Во-вторых, указанные понятия применяются для разных целей. Используемое в градостроительном законодательстве понятие «объект капитального строительства» применяется прежде всего для описания общественных отношений в ходе строительства здания или сооружения, его ремонта, реконструкции (часть 1 статьи 4 ГрК РФ). В то же время гражданское законодательство употребляет понятия «недвижимая вещь», «недвижимость», «недвижимое имущество» для определения зданий и сооружений как вещей, по поводу которых возникают права и обязанности участников гражданского оборота. При этом представляется возможным отождествить оба понятия, когда они применяются к уже построенному зданию (сооружению). Другими словами, вероятность признания капитального объекта после завершения его строительства объектом недвижимости (или образования из него объекта недвижимости) весьма высока, в то время как некапитальная постройка, как правило, не становится недвижимостью. Эти доводы подкреплены решениями Верховного Суда Российской Федерации (далее — ВС РФ).

В частности, в определении от 22 декабря 2015 г. по делу N 304-ЭС15-11476, А27-18141/2014 при решении вопроса о признании вещи недвижимостью предлагалось представить доказательства возведения здания в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил. В определении от 1 апреля 2019 г. N 309-ЭС19-2232 было указано, что дополнительным признаком недвижимой вещи является признак самостоятельности недвижимой вещи. Указанные выводы ВС РФ позволяют сделать заключение, что для признания объекта недвижимостью нужны такие же условия, что и для признания здания (сооружения) объектом капитального строительства: наличие разрешения (уведомления) о строительстве и наличие самостоятельной хозяйственной ценности, т.е. возможности быть отдельным предметом в гражданском обороте.

Учитывая изложенное, представляется, что строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию, относятся к объектам капитального строительства и с большой степенью вероятности — к объектам недвижимости.

Некапитальная постройка, то есть сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик (в том числе киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) можно отнести, с точки зрения гражданского права, к отделимым улучшениям.

Что касается улучшений земельного участка, которые ГрК РФ не признает ни объектами капитального строительства, ни объектами некапитального строительства, то гражданское право их с большей вероятностью считает неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка.

Согласно Перечню видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1300 (далее — постановление N 1300), использование земель и земельных участков без предоставления и установления сервитута может осуществляться с целью размещения объектов, для большинства из которых предусмотрено условие об отсутствии необходимости получения разрешения на строительство, то есть являющихся либо неотделимыми улучшениями земельного участка, либо некапитальными объектами.

В силу пункта 5 части 17 статьи 51 ГрК РФ законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности также могут быть установлены дополнительные случаи, когда получение разрешения на строительство не требуется.

Таким образом, по мнению Департамента недвижимости, объекты, попадающие под регулирование части 17 статьи 51 ГрК РФ, не могут являться объектами капитального строительства.

Обращаем внимание на мнение ВС РФ, изложенное в определении от 2 августа 2019 г. N 306-ЭС19-12084, согласно которому земельным законодательством и постановлением N 1300 не предусмотрено в качестве основания для использования публичных земель в особом порядке (без их предоставления) строительство капитальных объектов.

Учитывая изложенное, в случае если объекты, речь о которых идет в обращении, построены и введены в эксплуатацию с получением разрешительной документации, т.е. как объекты капитального строительства, то такие объекты с большей степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.

Дополнительно отмечаем, что ранее позиция Департамента недвижимости относительно критериев отнесения отдельных видов объектов к недвижимому имуществу была изложена в письме от 11 октября 2016 г. N Д23и-4847 (размещено в сети «Интернет», а также в справочно-правовой системе «КонсультантПлюс») и исходит из того, что сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию с получением разрешительной документации, т.е. как объекты капитального строительства, с большой степенью вероятности относятся к объектам недвижимости.

Также для сведения сообщаем, что в целях полноценного вовлечения в гражданский оборот объектов недвижимого имущества, совершенствования вопросов их государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на них Минэкономразвития России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти и с участием представителей предпринимательского сообщества разработаны и внесены в Правительство Российской Федерации проекты федеральных законов «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе» и «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях приведения их в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе», направленные на совершенствование сложившегося гражданского оборота недвижимости.

При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность быть введенными в эксплуатацию. Объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела такого объекта без реконструкции (Письмо МЭР РФ от 19.03.2015 №ОГ-Д23-3755). Таким образом, изначально позиция МЭР РФ была ориентирована исключительно на регистрационное законодательство: действующий в то время ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст.25 в качестве основания регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости называл разрешение на ввод в эксплуатацию, ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ, допускающая регистрацию на основании декларации, к.