Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе
ГАРАНТ:
См. Энциклопедии, позиции высших судов и другие комментарии к статье 1 Градостроительного кодекса РФ
В целях настоящего Кодекса используются следующие основные понятия:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 20 марта 2011 г. N 41-ФЗ в пункт 2 статьи 1 настоящего Кодекса внесены изменения
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 10.1, вступающим в силу с 1 января 2017 г.
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 19 июля 2011 г. N 246-ФЗ в пункт 12 статьи 1 настоящего Кодекса внесены изменения
Объект незавершенного строительства, где может быть подвох?
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 28 ноября 2011 г. N 337-ФЗ пункт 14 статьи 1 настоящего Кодекса изложен в новой редакции
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 215-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 14.1
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 18 июля 2011 г. N 215-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 14.2
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 20 марта 2011 г. N 41-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 18
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 20 марта 2011 г. N 41-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 19
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 20 марта 2011 г. N 41-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 20
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ в пункт 21 статьи 1 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ в пункт 23 статьи 1 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 29 декабря 2014 г. N 458-ФЗ в пункт 24 статьи 1 настоящего Кодекса внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2016 г.
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 43-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 25
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 29, вступающим в силу с 1 января 2017 г.
Признать право собственности на объект незавершенного строительства
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 369-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 31
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 369-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 32
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 373-ФЗ статья 1 настоящего Кодекса дополнена пунктом 35, вступающим в силу с 1 января 2017 г.
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
Информация об изменениях:
ГАРАНТ:
Параметры жилого дома или жилого строения, возводимых на дачном или садовом земельном участке до 1 января 2019 г., должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ)
Объект индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство которого получено до 4 августа 2018 г., может превышать параметры, указанные в пункте 39 статьи 1 настоящего Кодекса (в редакции Федерального закона от 3 августа 2018 г. N 340-ФЗ), при условии, если параметры такого объекта соответствуют требованиям указанного разрешения на строительство
Объект незавершенного строительства определение в законе
По общему правилу, строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, порядок выдачи которого предусматривает представление среди прочего правоустанавливающего документа на земельный участок (части 2, 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).
Завершение строительства объекта капитального строительства подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса РФ), которое в силу положений пп. 1 п. 3 ст. 14 Закона N 218-ФЗ является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.
С момента начала строительства капитального объекта и до получения разрешения на ввод объекта его в эксплуатацию, такой объект, при наличии определенных условий будет считаться объектом незавершенного строительства.
Определение понятия
«объект незавершенного строительства»
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Более четких количественных и качественных характеристик объектов недвижимости и объектов капитального строительства, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества или объектам капитального строительства либо к объектам, не являющимся объектами недвижимого имущества или объектами капитального строительства, действующее законодательство не содержит (письмо Минэкономразвития России от 16.03.2016 N ОГ-Д23-3182).
Таким образом, объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельное понятие объекта капитального строительства, а также относится к недвижимому имуществу.
Понятие «объект незавершенного строительства» законодательно не закреплено.
В то же время, например, в Методических рекомендациях по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утв. Минсельхозом РФ 22 октября 2008 г., содержится следующее определение: к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты:
В юридической литературе и судебной практике встречаются следующие определения понятия «объект незавершенного строительства»:
Понятие «объект незавершенного строительства» включает объекты, находящиеся не только в завершающей стадии строительства, но и в начальной стадии проведения определенных работ, связанных со строительством.
Признаки объекта незавершенного строительства
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
С какого момента возникает право собственности
на объект незавершенного строительства?
Объект незавершенного строительства подлежит государственному кадастровому учету, и в отношении его может быть зарегистрировано право собственности (часть 7 статьи 1, статья 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Право собственности на объект незавершенного строительства по общему правилу возникает с момента государственной регистрации права собственности (статьи 131 и 219 ГК РФ, п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).
Объекты незавершенного строительства, права на которые не зарегистрированы в установленном порядке, изъяты из гражданского оборота до момента государственной регистрации прав на них, а совершаемые с ними сделки являются ничтожными как противоречащие закону.
В п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что «право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку».
Если объект незавершенного строительства
является самовольной постройкой?
Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
В п. 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъясняется:
«В соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу. Исходя из пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.
На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ».
При этом право собственности на самовольную постройку может быть установлено только в судебном порядке.
Что позволяет отнести объект
к объекту незавершенного строительства?
Учет степени завершенности строительства.
Стадии строительства
Нередко в судебных актах суды по спорам, связанным с объектами незавершенного строительства, указывают степень их завершенности (например, 5%, 10%, 80% и т.д.).
В какой же степени готовности должен быть тот или иной объект, чтобы отнести его к объекту незавершенного строительства?
Но, как указано выше, действующее законодательство и подзаконные акты четкого понятия объекта незавершенного строительства или критериев, позволяющих отнести соответствующий объект к объектам незавершенного строительства, не содержат.
Существуют Методические указания по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности, утвержденные распоряжением Минимущества России от 18.01.2001 N 91-р.
Согласно п. 6.7 названных Методических указаний в инвентаризационной описи объекта незавершенного строительства отражается степень завершенности строительства, которая определяется по четырем стадиям, каждая из которых соответствует определенному уровню организации подготовительных и строительно-монтажных работ:
Если исходить из содержания названных Методических указаний, то можно прийти к выводу, что право на объект незавершенного строительства и соответствующие права на земельный участок могут возникнуть уже на начальной стадии строительства.
Однако анализ судебной практики показывает, что выполнение начальной стадии строительства не является основанием для отнесения объекта к незавершенному строительству, поскольку никакого строительства «объекта» на данной стадии еще нет, а «завершение изыскательских и проектных работ, определение поставщиков оборудования и материалов и выполнение работ по временным зданиям и сооружениям в рамках проекта» является лишь подготовкой к началу возведения капитального объекта.
Степень завершенности (готовности) объекта незавершенного строительства также не всегда является определяющим при отнесении объекта к незавершенному строительству. К примеру, не вызывает сомнений, что если степень готовности капитального объекта составляет 80%, то есть все основания отнести его к незавершенному строительством объекту недвижимости. А как быть с объектом, степень готовности которого составляет, например, 3% или 5%? Нет достаточной определенности в вопросах о том, в каком фактическом (минимально возможном) состоянии должен находиться соответствующий объект, чтобы его можно было отнести к объектам незавершенного строительства. В подобных случаях суды оценивают не только степень завершенности объекта, но и другие факторы, в том числе такие как наличие или отсутствие самостоятельного значения объекта, капитальность «недостроя» и т.д.
Пример 2. Суд пришел к выводу о том, что является ошибочной регистрация права на фундамент в котловане как на незавершенный строительством объект недвижимости:
«Наличие на участке котлована, залитого бетонным фундаментом с установленной в нем арматурой и несколькими стеновыми панелями, не свидетельствует о застройке участка и нахождении его в исключительном владении общества. Объект на участке представляет собой совокупность строительных материалов, не достигшую по своей завершенности уровня самостоятельного объекта недвижимости, отличного от земельного участка. Из представленных фотоматериалов видно, что данный объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости, сообщающим исключительное владение земельным участком, а представляет собой подготовительную стадию для возведения здания, строения или сооружения, являясь частью будущего объекта недвижимости. Регистрация права на фундамент как на незавершенный строительством объект недвижимости ошибочна, поскольку такой объект какого-либо самостоятельного значения не имеет и представляет собой, по сути, укрепление земельного участка определенным образом для возведения на его поверхности объекта недвижимости» (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.09.2016 N Ф08-6045/2016 по делу N А32-11191/2015).
Пример 3. Суд пришел к выводу о том, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли не отвечает требованиям статьи 130 ГК РФ и относится к движимому имуществу:
«..Свайное поле, состоящее из 16 свай, расположенное на земельном участке, не имеющее обвязки монолитным ростверком, в отсутствие монтажа, не является готовой строительной конструкцией в составе фундамента будущего здания, а может рассматриваться как сборные элементы фундамента. Таким образом, извлечение свай из земли возможно без значимого ущерба, что относит свайное поле к категории некапитальных объектов… Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному и законному выводу, что зарегистрированный объект незавершенного строительства, в виде свай, заглубленных в поверхность земли, не является конструктивно сложным сооружением, обладающим признаками функциональной завершенности. Выполненные работы не привели на данной стадии строительства к появлению на земельном участке объекта недвижимого имущества, отличного от самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного, чье перемещение без причинения ущерба, несоразмерного назначению, невозможно» (Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2014 по делу N А65-2105/2014).
Степень завершенности объекта недвижимости:
возведенные фундамент и стены дома являются
объектом незавершенного строительства
Из примера, приведенного выше следует, что «устройство фундамента в котловане не может быть самостоятельным объектом недвижимости». В данном примере, судом было установлено, что объект в капитальной его части находится в земле, на глубине котлована, над поверхностью земельного участка капитальная часть объекта не возвышается. Однако в судебной практике в полном объеме возведенный фундамент здания (а тем более, с возведенными стенами) признается объектом незавершенного строительства.
В информационном письме Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» при разрешении спора установлено, что на земельном участке «возведен фундамент и стены дома. Перемещение этого объекта без несоразмерного ущерба невозможно. Следовательно, данный объект является объектом недвижимости«.
В данном случае при определении статуса спорного объекта суд руководствовался экономическими критериями (его естественными свойствами). Эти критерии изложены в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Определяя спорный объект в качестве недвижимого, суд не привлек в качестве классификационного такой критерий, как государственная регистрация прав на недвижимое имущество.
В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что «при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ) «.
Пример из судебной практики. Суд расценил фундамент дома как объект незавершенного строительства, указав, что «гражданским, градостроительным законодательством фундамент не исключен из понятия объектов незавершенного строительства, по своим функциональным признакам может быть в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ отнесен к таким объектам, поскольку прочно связан с землей, является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно… Истцу на праве собственности принадлежит фундамент, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который суд первой инстанции обоснованно расценил как объект незавершенного строительства» (Апелляционное определение Саратовского областного суда от 29.05.2013 по делу N 33-3139).
Признание права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры
Определение понятия «степень завершенности объекта недвижимости» имеет ключевое значение. В зависимости от «степени завершенности» могут быть удовлетворены требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме. Так, в п. 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) указано, что при высокой степени готовности объекта (степень завершенности объекта более 80%) есть основания для признания права собственности на помещения, находящиеся в данном объекте.
Каковы правовые последствия
регистрации или признания права
на объект незавершенного строительства?
Прежде всего, это возможность совершения сделок. Государственная регистрация права на объект незавершенного строительства необходима для участия такого объекта в гражданском обороте. Например, если лицо желает продать недостроенный дом, то сначала необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект незавершенного строительства, после чего передать данный объект по сделке купли-продажи.
Следует учитывать, что объект незавершенного строительства в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ является объектом налогообложения. Объект незавершенного строительства может признаваться объектом налогообложения только при следующих условиях: зарегистрированы соответствующие права на данный объект незавершенного строительства и определена его кадастровая стоимость.
Физические лица становятся налогоплательщиками только с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости, поэтому и налог в отношении объекта незавершенного строительства надо платить только с того момента, как он был зарегистрирован.
Предоставление земельного участка
под объектом незавершенного строительства
Объект незавершенного строительства, возведенный на арендуемом земельном участке, не подлежит демонтажу в случае прекращения договора аренды земельного участка. «В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды». Данная правовая позиция приведена в п. 21 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017). См. полный текст указанного пункта Обзора во вложении ниже.
Наличие объекта незавершенного строительства на арендуемом земельном участке дает возможность предоставления арендатору данного земельного участка в соответствии с п. п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, где указано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 указанной статьи.
Вложения:
«Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016) (извлечение)
3. Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Орган кадастрового учета приостановил, а затем отказал в постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства, сославшись на положения пунктов 1 и 6 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Работы, выполненные в данном случае, не свидетельствуют о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости.
Однако в случае выполнения строительных работ, в результате которых будет возведен самостоятельный объект недвижимого имущества, предприниматель не лишен возможности обратиться за постановкой на кадастровый учет созданного объекта (объекта незавершенного строительства).
«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017) (извлечение)
21. В случае, когда на арендуемом земельном участке, находящемся в публичной собственности, расположен не завершенный строительством объект недвижимости, возведенный на законных основаниях и принадлежащий арендатору, ст. 622 ГК РФ не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по освобождению этого земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды.
На данном земельном участке обществом возведен объект до уровня первого этажа.
В апреле 2015 года администрация направила обществу уведомление об отказе от договора аренды и предложила обществу освободить и передать земельный участок администрации.
Отказ общества освободить земельный участок послужил основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском об освобождении обществом спорного участка на основании ст. 622 ГК РФ.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены. Суд исходил из прекращения договора аренды с момента истечения срока его действия и отсутствия государственной регистрации обществом права собственности на объект незавершенного строительства с низкой степенью готовности.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд пришел к выводу, что возврат земельного участка на основании ст. 622 ГК РФ невозможен, поскольку на нем расположен объект незавершенного строительства, обладающий признаками капитального строения, возведенного на законных основаниях.
Постановлением арбитражного суда округа постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление арбитражного суда округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Обществом на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект до уровня первого этажа, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на нее.
Следовательно, ст. 622 ГК РФ не может быть применена к рассматриваемым отношениям и служить основанием для возложения на общество обязанности по освобождению земельного участка независимо от того, расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
Согласно подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2011 г. N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2011 г. N 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды, в том числе в связи с отказом от договора со стороны арендодателя, не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», истечение срока действия договора аренды земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства.
Таким образом, требования администрации об освобождении земельного участка от объекта недвижимости фактически направлены на необоснованное лишение общества права осуществить государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства в соответствии с п. 4 ст. 25 Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Источник: folkmap.ru
Объект незавершенного строительства критерии определения
Н.В. Городнова
доктор экономических наук, профессор кафедры правового регулирования экономической деятельности
А.В. Банковская,
соискатель кафедры философии
Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б. Н. Ельцина
Экономический анализ: Теория и практика
37 (244) — 2011
*Статья предоставлена Информационным центром Издательского дома «ФИНАНСЫ и КРЕДИТ» при Уральском федеральном университете имени первого Президента России Б. Н. Ельцина.
Проблема поиска категории, характеризующей состояние современного рынка недвижимости, приобрела в последнее время еще большую актуальность. Предложен авторский подход к учету влияния внешних факторов на стоимость объектов незавершенного строительства и введена категория определения соответствия оценочных подходов рыночным реалиям
В структуре управления собственностью отдельное место занимает принятие решений о приобретении и продаже объектов незавершенного строительства. Статус таких объектов, их стоимость, а также логика управления ими во многом определяют эффективность инвестиций и динамику развития инфраструктуры государства.
Особое значение имеет методика определения рыночной стоимости объектов незавершенного строительства в современной России/Отечественный рынок недвижимого имущества изобилует объектами незавершенного строительства недвижимости, относящейся к государственной, муниципальной, частной собственности. Плановая экономика передала в наследие рыночной долгострои, экономика переходного периода повлекла возникновение большого количества неэффективных собственников, не способных завершить собственные инвестиционные проекты в условиях нестабильной экономики [4]. Это лишь некоторые варианты, иллюстрирующие примеры так называемой заморозки огромных ресурсов, не нашедших эффективного применения в современной России [1]. Таким образом, на современном этапе одним из наиболее важных качественных показателей развития экономики в целом и стимулирования инвестиций в основной капитал, в частности, в жилищное строительство и иные программы является состояние объектов незавершенного строительства.
Анализ существующих подходов к формированию понятия объекта незавершенного строительства показывает, что, несмотря на многообразие точек зрения и авторских определений данного понятия, до сих пор не сложилось четкого определения, которое бы устанавливало их основные характеристики, определяющие юридическую природу таких объектов, а также специфические характеристики, отличающие незавершенные объекты недвижимости от завершенных. Основные определения объектов незавершенного строительства, существующие в настоящее время, обобщены в табл. 1.
Таблица 1. Существующие определения понятия объекта незавершенного строительства
| Источник, автор | Определение |
| Ст. 130 «Недвижимые и движимые вещи» Гражданского кодекса РФ | Объект недвижимого имущества |
| Д. С. Некрестьянов | Объекты недвижимости, строительство которых ведется, приостановлено, законсервировано или прекращено, но не осуществлено их принятие в эксплуатацию в установленном порядке |
| М. А. Смирнов | Переходная стадия от движимого имущества к недвижимому |
| Д. В. Смышляев | Объекты незавершенного строительства являются движимым имуществом, т. е. до момента сдачи объекта в эксплуатацию и государственной регистрации это всего лишь совокупность строительных материалов |
| Е. А. Суханов | Объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости только в случае консервации строительства, а во всех остальных случаях они всегда являются совокупностью стройматериалов (движимых вещей) |
Анализ объемов незавершенного строительства показывает, что они весьма значительны, а в некоторых субъектах Российской Федерации сопоставимы с их бюджетами. Все это говорит о высоком инвестиционном потенциале рынка объектов незавершенного строительства.
Незавершенное строительство можно рассматривать как неудачную реализацию инвестиционных проектов, в которых конкретные инвесторы, склонные к повышенным рискам, в условиях неблагоприятного инвестиционного климата не смогли реализовать свой проекты. Чтобы вернуть вложенные средства, многие из них готовы отказаться от начатых проектов и реализовать объекты незавершенного строительства более эффективным собственникам. Решение этой проблемы является важным и для развития регионов РФ. Это подтверждается тем фактом, что объем объектов незавершенного строительства в городах составляет 51,5 %, означая, что часть наиболее привлекательных городских территорий с развитой инфраструктурой заморожена в своем развитии вместе с находящимися на ней объектами незавершенного строительства и не дает экономического эффекта.
Практика показывает, что традиционный подход к оценке объектов незавершенного строительства по учетной стоимости (стоимости затрат) не отражает интересов участников современного рынка, поэтому рынок объектов незавершенного строительства продолжительное время находится в стагнации. Следует отметить, что сейчас существует острая потребность в оценке рыночной стоимости объектов незавершенного строительства для реализации их на открытом рынке. На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача оказалась достаточно сложной, требующей разработки нового методического подхода к оценке стоимости объектов незавершенного строительства в условиях неопределенности. Существующие в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу оценки стоимости объектов незавершенного строительства с учетом их специфики.
Определение рыночной стоимости незавершенных объектов строительства должно базироваться на принципе учета спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования. На практике, как правило, используется затратный подход к оценке. Подход; основанный на сравнительном анализе продаж при оценке незавершенных строительством объектов, имеет крайне ограниченное применение вследствие сложности расчета поправочных коэффициентов. От доходного подхода необходимо отказаться в силу невозможности извлечения доходов от неэксплуатируемого объекта до момента завершения его строительства. Таким образом, существующие методы оценки объектов незавершенного строительства не учитывают специфические особенности незавершенных объектов и, следовательно, не отражают реальной их стоимости.
В зарубежной и отечественной литературе по вопросам рынковедения большое внимание уделено анализу внешней среды рынка недвижимости [3, 7, 8]. Существует ряд моделей факторного анализа влияния внешней среды, однако чаще всего все сводится к перечислению и группировке факторов при отсутствии каких-либо показателей, характеризующих состояние внешней среды рынка в целом [1].
Активные исследования в области оценки инвестиционной привлекательности регионов и городов могут использоваться при рассмотрении макросреды локального рынка недвижимости. Российскими учеными и практиками предлагаются различные варианты анализа данных социально-экономических систем, оценки их инвестиционной привлекательности и уровня риска. Кроме того, аналитиками рынка недвижимости проводится анализ различных сегментов рынка на локальном уровне. Как правило, в предлагаемых методиках недостаточно изученными остаются связи и зависимости между самим рынком и средой, в которой он формируется [6]. Отсутствие общепринятых методических подходов к оценке уровня сформированности рынка относительно реально сложившейся ситуации, сравнительного анализа и прогнозирования конъюнктуры рынка на разных территориальных уровнях делают проблему модификации имеющихся подходов к оценке, а также поиск категории, которая в полной мере характеризовала бы состояние потребностей современного рынка недвижимости, его взаимосвязи с существующими теоретическими основами экономики недвижимости еще более актуальной.
Для координации научного и экономического статуса понятия «объект незавершенного строительства», по мнению авторов, важно не только иметь представление о самом понятии, возможных его классификациях, правовом статусе объекта исследования, методиках оценки стоимости, но и выявить взаимодействие с текущими условиями сегмента рынка, к которому он относится, т.е. показать практическое значение обоснованных научных фактов. На фоне быстро меняющихся рыночных условий эта задача является комплексной, требующей использования методов научного исследования для определения сущности изучаемых процессов и явлений.
Для характеристики соответствия концептуально-теоретических подходов к оценке объектов незавершенного строительства рыночным реалиям представляется актуальным ввести категорию «кор-маральность» (от англ. — corresponding to market reality), отражающую степень адекватности методов оценки логике формирования реальной рыночной стоимости объекта, учитывающей законы спроса и предложения. Этот термин является компиляцией слогов, входящих в словосочетание «соответствие рыночной (маркетинговой) реальности». Именно соответствие реалиям изменяющегося рынка, по мнению авторов, является ведущим фактором благополучного развития региона в целом и рынка недвижимости, в частности, особенно в условиях нестабильной экономической ситуации.
Показатель кормаральности COR определим как соотношение между результатом оценки объекта недвижимости на различных стадиях строительства, полученным в соответствии с существующими подходами R, и результатом, который может быть получен с учетом факторов влияния внешней среды на объект незавершенного строительства R f . Таким образом, получаем следующее выражение кормаральности: COR = R/R f ,
Для устранения несоответствия между существующими теоретическими подходами оценки объектов незавершенного строительства и практических реалий, которые эти подходы не учитывают в силу отсутствия методик, позволяющих отразить специфические особенности объектов недвижимости на различных стадиях строительства до ввода их в эксплуатацию, достаточно рассмотреть существующие проблемы, с которыми сталкиваются оценщики при определении стоимости объектов незавершенного строительства. Эти проблемы связаны прежде всего с невозможностью получения обоснованной рыночной стоимости объектов незавершенного строительства из-за несоответствия методик, существующих в теории оценки, и полностью не учитывающих текущие рыночные условия, оказывающих влияние на объекты незавершенного строительства в силу их специфики. Отсутствие учета реальных рыночных условий создает барьеры для корректной оценки объектов незавершенного строительства, так как каждый из существующих подходов к оценке (доходный, затратный и сравнительный) требует определенных критериев, учитывающих специфику оцениваемых объектов, или создания подходов и методов для определения этих критериев.
Причиной появления термина «кормараль-ность» является парадоксальная ситуация, сложившаяся в реальной практике оценки объектов незавершенного строительства. С одной стороны, методические подходы, существующие в теории оценки, стали общепринятыми. С другрй стороны, практика показывает, что применяемые в настоящее время методики и нормативные документы не решают задачу оценки стоимости объектов незавершенного строительства с учетом их специфики.
Для достижения соответствия теоретических подходов рыночным условиям необходимо совершенствование существующих методик оценки и создание новых, учитывающих наличие рыночных барьеров в различные периоды развития экономики страны в целом, региона, отрасли и т.д. Учет конкретных рыночных факторов в рамках каждого подхода к оценке, выявление наиболее сильного влияния каждого внешнего фактора на тот или иной подход к оценке поможет выявить показатель корректировки и изменения существующих методик оценки для адекватного отражения специфики объектов незавершенного строительства. Таким показателем, по мнению авторов, является уровень кормаральности, для расчета которого необходимо определить критерии сопоставления. Мероприятия по разработке критериев для создания методик по оценке объектов незавершенного строительства в зависимости от влияющих на них извне рыночных условий, приведены в табл. 2.
Таблица 2. Мероприятия по совершенствованию существующих методик оценки с учетом рыночных условий (барьеров)
| Подход | Рыночные условия (барьеры), препятствующие применению существующих методов в рамках подхода | Модернизация методик с учетом рыночных реалий для возможной практической реализации |
| Затратный | Подверженность объектов незавершенного строительства более высокой степени физического износа в результате отсутствия мероприятий по консервации | Разработка критериев для обоснованного расчета физического, функционального и внешнего износов объектов незавершенного строительства |
| Необходимость точного определения степени готовности объекта | Разработка адекватных методик определения стоимости объектов незавершенного строительства в зависимости от степени готовности | |
| Сравнительный | Отсутствие на рынке аналогичных объектов | Разработка методики расчета стоимости объектов незавершенного строительства, позволяющая сравнивать их с объектами-аналогами, завершенных строительством, и получение корректной стоимости с учетом введения поправок, отражающих специфику оцениваемого объекта |
| Сложность расчета поправочных коэффициентов при сравнении с объектами-аналогами | Введение критериев расчета показателей сравнения объекта оценки с объектами-аналогами и их обоснование | |
| Доходный | Необходимость наличия информации о сроках окончания строительства оцениваемого объекта незавершенного строительства | Разработка методики расчета реального времени, необходимого для окончания строительства с учетом степени готовности объекта в случае отсутствия прогнозируемых сроков завершения строительства или их нарушения |
| Невозможность получения дохода от эксплуатации объекта незавершенного строительства до момента завершения строительства | Внесение предположения об условной завершенности оцениваемого объекта и дальнейшая корректировка существующих методик оценки стоимости объекта незавершенного строительства с учетом этого условия |
Таким образом, все имеющиеся недостатки существующих методик по определению стоимости объектов незавершенного строительства являются отражением уровня кормаральности: чем корректнее получена рыночная стоимость оцениваемого объекта, тем более применимой на практике становиться методика.
В теории методические подходы, используемые при оценке рыночной стоимости незавершенных строительством объектов, соответствуют сложившимся и изложенным в стандартах оценки подходам, применяемым к оценке готовых объектов [3].
Причиной достаточно низкого уровня кормаральности, существующего в настоящее время, является сложная концептуальная структура методических подходов к оценке объектов недвижимости. С одной стороны, существует четкий, прозрачный и содержательный алгоритм оценки объектов недвижимости.
С другой стороны, на уровне рабочего инструментария четкость алгоритма размывается, поскольку эксперты вынуждены постоянно адаптировать инструментарий с учетом специфики объектов оценки. Эта проблема не всегда признается собственниками и менеджерами, принимающими инвестиционные и управленческие решения, из-за ее сложности и многогранности. Однако для специалистов-оценщиков эта проблема является актуальной и требующей срочного решения. Существенное влияние на алгоритмическую стройность процесса расчета и обоснования рыночной стоимости объекта незавершенного строительства также оказывает наличие ряда ключевых проблем, которые ранее были перечислены как неблагоприятные условия (барьеры), препятствующие применению существующих методов (табл. 2).
Указанная методологическая проблема теории оценки объектов незавершенного строительства предопределяет невозможность применения полностью формализованных подходов к оценке недвижимости. Существующий практический инструментарий неизбежно базируется на глубинном противоречии, с которым приходится сталкиваться в теории оценки. Существование рыночных барьеров резко снижает достоверность получаемых результатов стоимости и снижает доверие к практической ценности расчета и его обоснования. Одним из возможных выходов, по мнению авторов, является формирование методики определения стоимости объектов незавершенного строительства путем учета факторов влияния внешних рыночных барьеров на его стоимость.
Анализ предпосылок и необходимость совершенствования существующей методики оценки объектов незавершенного строительства дают возможность рассматривать инструментарий, с помощью которого можно определить критерии, необходимые для применения усовершенствованной методики. Такими инструментами могут выступать:
критерии для обоснованного расчета физического, функционального и внешнего износов объектов незавершенного строительства;
критерии выбора методики определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в зависимости от степени готовности объекта;
критерии расчета показателей сравнения анализируемого объекта незавершенного строительства с объектами-аналогами и их обоснование;
критерии, определяющие дальнейшую возможность прогнозирования получения доходов от владения объектом незавершенного строительства после ввода его в эксплуатацию.
Выявление набора перечисленных критериев позволит, во-первых, наиболее полно выявить специфические характеристики оцениваемого объекта, а во-вторых, выбрать наиболее подходящий метод расчета в рамках каждого подхода к оценке. С точки зрения системного подхода необходимо рассмотреть взаимосвязь внешних факторов со стоимостью конкретного объекта незавершенного строительства. Именно определение влияния данных факторов на стоимость объекта незавершенного строительства будет определять уровень кормаральности.
Необходимость всестороннего анализа факторов рынка, оказывающих влияние на создание, динамику функционирования и степень совершенности рынка объектов незавершенного строительства, позволит более тщательно и взвешенно подходить к выбору методик определения стоимости таких объектов и избежать возможных ошибок при их оценке. Новый методический подход к оценке стоимости объектов незавершенного строительства, который учитывает степень влияния внешних факторов [2], представлен на рис. 1.
Каждому анализируемому внешнему фактору по рассматриваемым критериям экспертно определяется количественная оценка и присваивается ранг соответственно его степени влияния исходя из пятибалльной системы оценки, где 1.- наименьшая степень влияния, 5 — наивысшая степень влияния фактора. Таким образом, уровень кормаральности EC0R определяется по следующей формуле:
где n – количество факторов;
q j — балл, присвоенный j-му фактору;
d i — весовой коэффициент i-го фактора.
Основными факторами влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде по отношению к объектам незавершенного строительства, является группа факторов, которые связаны с показателями, являющимися определяющими при расчете стоимости объекта незавершенного строительства. Данные для количественной оценки влияния факторов на стоимость на примере объекта незавершенного строительства «X» приведена в табл.3.
Таблица 3. Анализ уровня влияния факторов внешней среды на объект незавершенного строительства «X»
Методика расчета влияния факторов предполагает определение веса каждого фактора на основе их ранжирования. Весовые коэффициенты присваиваются в зависимости от мнения группы экспертов по каждому анализируемому фактору.
Эксперты выбирают один из пяти вариантов в зависимости от степени влияния. Таким образом, наибольший вес присваивается фактору, имеющему наибольшее влияние на оцениваемый объект. Расчет удельного веса фактора осуществляется по формуле
Расчет уровня кормаральности по таблице взвешенных рисков на примере объекта незавершенного строительства «X» приведен в табл. 4.
Таблица 4. Расчет уровня кормаральности на примере объекта незавершенного строительства «X»
Результаты расчетов показали, что уровень кормаральности может принимать значения от 3,667 до 11, причем значение 3,667 достигается при минимальной степени влияния внешних факторов (незначительный уровень риска), а значение 11 — при максимально высокой степени влияния внешних факторов (высокая степень риска).
Медианное значение уровня кормаральности составляет 7,334, что характеризует умеренную степень риска и является критериальным значением для принятия управленческих решений.
Алгоритм реализации математического подхода к определению уровня кормаральности представлен на рис. 2.
Авторами получены диапазоны значений уровня кормаральности, характеризующие степень риска и влияние внешних факторов на объект оценки, следующим образом: разница между наибольшим влиянием и незначительным влиянием факторов разделена на три сегмента (11 — 3,667) / 3 = 2,444. Таким образом, верхняя граница зоны незначительной степени риска равна 3,667 + 2,444 = 6,111; верхняя граница зоны умеренного риска установлена на отметке 6,111 + 2,444 = 8,555; верхняя граница зоны высокого риска — на отметке 11. Зоны риска и их диапазоны представлены на рис. 3.
Полученный результат уровня кормаральности E COR при оценке объекта «X» равен 7,483 (рис. 3). Это свидетельствует о том, что влияние внешних факторов на объект незавершенного строительства признано умеренным (зона умеренного риска). В этой зоне возможно получение адекватной рыночной стоимости объекта с учетом риска инвестирования и принятие одного из управленческих решений:
приостановление строительства объекта;
завершение строительства объекта;
возможность реализации объекта незавершенного строительства на открытом рынке;
привлечение дополнительных инвестиций. При принятии управленческого решения в отношении объекта незавершенного строительства «X» сформирована группа экспертов, которая состоит из пяти специалистов-оценщиков. Этой группе необходимо сделать выбор оптимального управленческого решения из имеющихся четырех возможных вариантов развития событий.
Алгоритм получения коллегиального экспертного мнения заключается в следующем.
Производится составление матрицы индивидуальной и коллективной ранжировок. Каждый эксперт в соответствии со своей шкалой предпочтений присваивает каждому из имеющихся вариантов место (ранг). Матрица индивидуальной и коллективной ранжировок приведена в табл. 5.
Таблица 5. Матрица индивидуальной и коллективной ранжировок
В соответствии с полученной коллективной ранжировкой группа экспертов должна принять в качестве решения 2-й вариант (завершение строительства объекта), поскольку он имеет наивысший ранг.
Затем проводится проверка согласованности мнений экспертов. Для этого подсчитываются квадраты сумм рангов (табл. 4) и вычисляется величина S, равная их сумме (225 + 64 + 81 +324 = 694).
Далее определяется величина расхождения мнения экспертов. Данный показатель X вычисляется по следующей формуле: Х = 12*S/[m n (n + 1)] — 3 m (n + 1),
где m — количество экспертов в группе;
n — количество вариантов управленческих решений.
Полученное значение X = [12 * 694/(5 * 4 * 5)] — 3 * 5 * 5 = 83,28 — 75 = 8,28.
Далее необходимо сравнить полученное расхождение X с полученными на основе математической обработки массива статистических данных значениями X ср . Для принятия решения о согласованности требуется, чтобы удовлетворялось неравенство Х > X ср . Так, если вполне удовлетворит вероятность совершения ошибки, равная 0,1, то соответствующее значение X должно превысить величину 7,6. В рассматриваемом случае Х = 8,28. Мнения группы экспертов можно считать согласованными и при вероятности возникновения ошибки, равной 0,08. Если Х = 6,т.е. меньше любого из табличных значений, это означает, что при приведенных вероятностях ошибки мнения экспертов должны быть признаны несогласованными.
Для оценки согласованности мнений экспертов предлагается применить иной подход, основанный на расчете коэффициента конкордации, который определяется по следующей формуле: W = 12 X / 1/12 [m 2 (n 3 -n)]. Чем ближе значение коэффициента конкордации к единице, тем больше согласованность суждений экспертов.
Однако однозначных рекомендаций, позволяющих оценить согласованность мнений экспертов с помощью коэффициента конкордации, не существует. Можно сказать, что при W > 0,8 мнения экспертов практически во всех задачах считаются согласованными, а при W < 0,2 — несогласованными. Во всех остальных случаях лица, принимающие решение, должны сами оценить степень близости значения коэффициента конкордации к единице или удаленности от нее. Произведем расчет коэффициента конкордации для первого и второго случаев.
Степень согласования экспертного мнения составляет 55,2 %. Это означает, что мнение экспертов не согласовано полностью и высока вероятность ошибки.
Попробуем оценить меру согласованности мнения экспертов с помощью коэффициента конкордации Кендалла:
где σS — сумма квадратов отклонения суммы рангов от средней суммы рангов по каждому варианту;
Т j — средняя сумма ранговых вариантов по j-му эксперту.
Для рассматриваемого примера среднюю сумму рангов получим следующим образом:
Из полученных данных можно сделать вывод, что мнение, полученное в результате опроса группы экспертов, можно считать практически согласованным с вероятностью ошибки 0,08%.
Для проверки согласованности мнения экспертов применяется также метод балльного оценивания. Этот метод осуществляется в два этапа.
Первый этап. Каждому эксперту дается определенное количество баллов (к примеру, 100), которое предлагается распределить между рассматриваемыми вариантами в соответствии с его шкалой предпочтений. После чего вариант, получивший от всех членов экспертной группы наибольшую сумму баллов, выбирается как наилучший. Указанный подход представлен в табл. 6.
Таблица 6. Балльное оценивание управленческих решений (первый этап)
Эксперты имеют право присвоить баллы любому варианту решения в любом количестве из имеющихся в их распоряжении, в том числе и 0. В данном случае 2-й вариант (завершение строительства объекта) имеет наибольшую сумму баллов (147) и на этом этапе может быть выбран экспертной группой как наилучший. Однако можно получить набор наилучших экспертных мнений и повторить процедуру оценки. При этом эксперты должны иметь договоренность о том, что для второго этапа будут выбраны варианты, набравшие, к примеру, не менее 80 баллов. Таким образом, на втором этапе будут проанализированы варианты 1-3.
Второй этап. На втором этапе процедура оценки повторяется для выделенных трех вариантов, в результате чего и находится лучший из них (табл. 7). По мнению экспертной группы, наилучшим все-таки является 2-й вариант.
Проблема согласованности мнений экспертов существует и при балльном оценивании. Решить ее можно следующим образом.
Необходимо определить среднее арифметическое из оценок всех экспертов. К примеру, для 2-го варианта (табл. 7) оно равно Х ср = (65 + 50 + 40 + 40 + 60)/5 = 51.
Таблица 7. Балльное оценивание (этап 2)
Далее производится расчет среднего квадрати-ческого отклонения по следующей формуле:
где Х — оценки экспертов;
m — число экспертов.
Затем производится расчет коэффициента вариации К по формуле: К = σ/X ср = 11,4/51 = 0,224.
Мнения экспертов по каждому из вариантов решения считаются согласованными, если коэффициент вариации не превосходит величины 0,25. Для 2-го варианта решения в рассматриваемом примере получаем К = 0,224 < 0,25.
Таким образом, мнения экспертов при выбореварианта решения считаются согласованными. Полученные результаты расчетов сведены в итоговуютабл. 8.
Таблица 8. Результаты расчетов коэффициентов конкордации
| Оценка согласованности мнений | Результат |
| Вероятность ошибки | 0,08 |
| Коэффициент конкордации | 55,2 |
| Коэффициент конкордации Кендалла | 66,2 |
| Коэффициент вариации | 0,224 |
Подобной проверке должны подвергаться все варианты управленческих решений. Это, по мнению авторов, будет способствовать повышению эффективности управления объектами незавершенного строительства.
Показатель уровня кормаральности отражает степень влияния кормаральности на стоимость оцениваемого объекта незавершенного строительства.
Показатель позволяет установить, во-первых, соответствующую степень риска вложения в конкретный объект незавершенного строительства (целесообразность его дальнейшего финансирования или приобретения) в рамках доходного подхода. Данный показатель может быть применен в качестве составляющей при расчете нормы отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования (ставки дисконтирования).
Во-вторых, в рамках сравнительного подхода устанавливается целесообразность применения подхода и в случае применения подхода позволяет рассчитать дополнительную поправку при сравнении с объектами-аналогами. Если степень влияния внешних факторов незначительная, то это означает, что характеристики и потребительские качества объекта оценки как товара очень низки. В этом случае следует отказаться от применения сравнительного подхода как дающего наименее корректную рыночную стоимость объекта, поскольку к стоимости оцениваемого объекта при сравнении будет вводиться значительное число поправок и корректирующих коэффициентов, суммарное значение которых в итоге может достигнуть высокого значения, что будет говорить о значительных различиях объекта оценки и объектов-аналогов.
В случае если степень влияния внешних факторов умеренная, то рекомендации сводятся к применению сравнительного подхода, но при этом следует по возможности сравнивать его также с объектами незавершенного строительства, в отношении которых также действуют факторы влияния обстоятельств на ситуацию, складывающуюся во внешней среде, что поможет получить корректный результат рыночной стоимости. Когда степень влияния внешних факторов высокая, это дает возможность оценщику включать в число сопоставимых объектов-аналогов объекты как незавершенные, так и завершенные строительством, вводить в отношении последних дополнительную корректировку для анализа.
В-третьих, в рамках затратного подхода можно установить разницу (погрешность) в величине совокупного износа (физического, функционального и внешнего) объекта незавершенного строительства в сравнении с аналогичным объектом той же группы капитальности, но завершенного строительством. Это позволит отразить более интенсивное влияние внешней среды на незавершенные объекты, следовательно, и более высокую степень износа.
1. Воданюк С. А. Базовые понятия оценки — цель, объект, предмет, задачи // Вопросы оценки. 2009. № 4.
2. Городнова Н. В., Байковская А. В. Методический подход к оценке сроков завершения строительства объектов государственно-частными партнерствами // Стратегический управленческий анализ. 2011. №3.
3. Грязнова А. Г. Оценка недвижимости: учебник / А. Г. Грязнова, М.А. Федотова. М. Финансы и статистика, 2009.
4. Домолсирова Н. В., Байковская А. В. Особенности оценки объектов незавершенного строительства // Вестник УГТУ-УПИ. 2009. № 3.
5. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков // Банковское кредитование, 2007. № 3.
6. ХемдиА. Т. Введение в исследование операций / пер. с англ. М.: Вильяме, 2007.
7. Barton P., Bryan S., Robinson S. Modelling in the economic evaluation of health care: selecting the appropriate approach. J Health Serv Res Policy 2004; 9 (2).
8. Briggs A, Claxton K, Sculpher M. Decision Modelling for Health Economic Evaluation. Oxford University Press, 2007.
Источник: 1-fin.ru