Объект незавершенного строительства не является самовольное строительство

Что такое самовольная постройка.

В этой статье поговорим о самовольных постройках (в просторечии – самостроях).

Вопрос с одной стороны не сложный и довольно изъезженный. С другой – есть несколько моментов, понимание которых имеет определенную сложность и требует разъяснений.

1. Самовольная постройка.

В настоящий момент (п. 1 ст. 222 ГК РФ в ред. от 16.12.2019 г.) самовольной постройкой признается любой объект капитального строительства (далее – ОКС), возведенный или созданный:

1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

2) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений;

3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Хочу обратить внимание на формулировку последнего пункта (п. 3):

Незавершенный объект строительства по ул. Марата, 2а является самовольной постройкой!

постройка будет самовольной тогда, когда требования закона, которым постройка не соответствует, действовали как в момент возведения постройки, так и на дату выявления факта строительства постройки (очевидно имеется ввиду компетентными органами или при рассмотрении дела в суде).

Если требования к постройке не действовали на момент ее возведения (к примеру, в 1998 году), а на момент обращения в суд эти требования действовали и постройка им не соответствует – то постройка не является самовольной. Соответственно обратная ситуация – если постройка не соответствует требованиям, которые действовали на дату ее возведения, но не действуют на дату рассмотрения иска о праве на эту постройку, то самовольной она являться не будет.

Для признания постройки самовольной достаточно любого из перечисленных выше условий.

Абзац 2 п. 1 ст. 222 ГК РФ содержит исключение:

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Положения этого пункта в основном применимы к ситуациям, когда на земельный участок накладывается ограничение из-за охранных зон различных объектов: газораспределения, водоснабжения, опасных производств и т. п., и при этом сведения о существовании этих ограничений отсутствуют в официальных нормативных источниках: ПЗиЗ, ЕГРН и т. п.

Если застройщик не может знать о том, что на участок действует зона ограничения, так как сведения о ней отсутствуют в официальных источниках, то возведенная в этой зоне постройка не будет являться самовольной (такой вывод сделан, к примеру, в Апелляционном Определении Свердловского областного суда от 11 июня 2019 г. по делу N 33-9572/2019).

Как снести незаконную постройку, возведенную соседом?

Построенный гараж без соблюдения необходимых отступов от границ – самовольная постройка.
Построенный индивидуальный жилой дом на земельном участке без соблюдения уведомительной процедуры (ст. 51.1 ГрК РФ) – самовольная постройка.

Здание, возведенное на земельном участке, который не принадлежит застройщику на каком-либо праве, является самовольным. Возведенный магазин на земельном участке, для которого градостроительным регламентом не предусмотрен подходящий вид разрешенного использования, это самовольная постройка.

2. Статус самовольности постройки после ее реконструкции.

К самовольным постройкам также относятся законные объекты капитального строительства, которые были самовольно реконструированы без соответствующих разрешений или с нарушением установленных требований.

Здесь нужно понимать, что пристройки и надстройки не являются самостоятельными объектами права.

Если к зданию площадью 100 кв. м. была самовольно возведена пристройка в виде комнаты, пусть даже площадью 2 кв. м., то самовольной постройкой станет все здание площадью 102 кв. м. в целом. При этом, отдельного объекта права в виде пристройки площадью 2 кв. м. не существует — ее нельзя поставить на кадастровый учет и нельзя зарегистрировать на нее право собственности.

Такая правовая позиция была сформирована еще в п. 28 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и более подробно раскрыта в 2014 году Верховным Судом РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года:

Пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому.

При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Практически всегда этот момент собственники недвижимости понимают не правильно (впрочем, и не только они).

И если спорных моментов по признанию права собственности на самовольные пристрои/надстрои, как на отдельные объекты права, в последние годы особо и не было, то вот иски о признании права собственности на недвижимость без учета существующих самовольных пристроек (надстроек или прочих «расширений») – подаются достаточно часто.

К примеру, к зданию площадью 200 кв. м. самовольно возводят пристрои в виде трех отдельных помещений по 50 кв. м. каждое, что приводит к образованию нового объекта общей площадью 350 кв. м. В суд обращаются с требованием о признании права собственности на здание площадью 300 кв. м., без учета одного пристроенного помещения. Так вот, подобные требования удовлетворению не подлежат, потому что никакого здания площадью 300 кв. м. не существует, а существует самовольная постройка общей площадью 350 кв. м. В этих случаях суд должен отказать в удовлетворении такого иска.

3. Возможность признания самовольной постройкой объектов, которые стоят на кадастровом учете и на которые зарегистрировано право собственности.

Здесь стоит вернуть внимание на определение самовольной постройки. Из него прямо видно, что признаком самовольной постройки является не только отсутствие разрешения на строительство, но, в том числе, и не соответствие постройки установленным требованиям, а также нарушение правил использования земли.

Поэтому, даже если постройка поставлена на кадастровый учет и на нее зарегистрировано право собственности, то это не исключает возможности признания ее самовольной при наличии иных признаков, предусмотренных ст. 222 ГК РФ.

Этот вывод следует из позиции Верховного Суда РФ, изложенного в п. 23 ППВС и ППВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»:

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой. Решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

В первую очередь это относится к жилым и садовым домам, на которые регистрировано право собственности по упрощенному порядку в соответствии с пресловутой «дачной амнистией». Таких домов просто миллионы и большинство из них строили как попало. В теории, практически каждый такой дом можно признать самовольной постройкой.

Я конечно не говорю о том, что все из них надо сносить или срочно реконструировать. Совсем нет. Просто нужно понимать, что сама по себе регистрация права собственности в ЕГРН на постройку – это не абсолютная индульгенция от каких-либо претензий со стороны лиц, права которых могут быть нарушены ее существованием.

Когда такие претензии предъявлены (поверьте, это далеко не единичные случаи), то владельцу жилого или садового дома, право на который зарегистрировано по «дачной амнистии», придется доказывать в суде весь объем обстоятельств, требующихся для признания права собственности на самовольную постройку в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ.

4. Еще несколько интересных и важных моментов:

Объект незавершенного строительства (далее — ОНС) тоже признается недвижимостью. Следовательно, объект незавершенного строительства также может быть признан самовольной постройкой.

Начало строительства без получения разрешения на строительство само по себе не является основанием для признания ОНС самовольной постройкой, так как законодательство не исключает возможность получения разрешения на строительство в процессе самого строительства.

Самовольное переоборудование (перепланировка или переустройство) не придает постройке статуса самовольной, так как не влечет создание нового объекта (увеличение общей площади, объемно-конструктивных элементов и т. п.).

Самовольной постройкой может являться только объект недвижимого имущества. К движимым объектам и сооружениям, которые не являются недвижимостью, положения законодательства о самовольных постройках не применяются.

Объект незавершенного строительства не может быть признан самовольной постройкой, если земельный участок был предоставлен в установленном порядке и регистрация права на ОНС осуществлена до признания договора аренды участка недействительным (на это указано, в частности, в Определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 13.05.2015 N 32-КГ15-3).

Получение разрешения на строительство (уведомления о соответствии планируемого к строительству жилого/садового дома) само по себе не является препятствием для признания постройки самовольной (в случае установления наличия иных признаков, предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК РФ).

Для возведения объекта капитального строительства на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, обязательно требуется согласие всех собственников участка. При отсутствии согласия хотя бы одного собственника такая постройка может быть признана самовольной.

Источник

Признание объекта незавершенного строительства самовольной постройкой

Подборка наиболее важных документов по запросу Признание объекта незавершенного строительства самовольной постройкой (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Признание объекта незавершенного строительства самовольной постройкой

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 4 «Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства» Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» «Отказывая в удовлетворении требований истцов о признании недействительным образования принадлежащего ответчику земельного участка, признании отсутствующим права собственности на него, признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и его сносе, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 263, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 4 Федерального закона «О личном подсобном хозяйстве» от 7 июля 2003 года N 112-ФЗ, Приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года N 540, исходил из того, что используемый ответчиком земельный участок сформирован с соблюдением требований действующего законодательства, возведенный на нем объект индивидуального жилищного строительства не нарушает градостроительные нормы и правила и также права и охраняемые законом интересы других лиц.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Признание объекта незавершенного строительства самовольной постройкой

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Спор о признании права собственности на самовольно возведенные строения (на основании судебной практики Московского областного суда)
(«Электронный журнал «Помощник адвоката», 2022) Объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой. На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных ст. 222 ГК РФ.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Сделки с объектами незавершенного строительства
(Филина Д.Л.)
(«Имущественные отношения в Российской Федерации», 2022, N 6) В пункте 30 Постановления N 10/22 было указано, что в соответствии со статьей 130 ГК РФ ОНС отнесены законом к недвижимому имуществу и могут признаваться самовольной постройкой, на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 ГК РФ.

Нормативные акты: Признание объекта незавершенного строительства самовольной постройкой

«Обзор судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.06.2021) Вступившим в законную силу решением суда удовлетворен иск общества — собственника газопровода к предпринимателю о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, на предпринимателя возложена обязанность по ее сносу.

«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014) Т. обратился с иском к администрации муниципального образования о признании права собственности на самовольную постройку — незавершенный строительством жилой дом готовностью 60%.

Источник

О признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой

Асмандиярова, Э. Р. О признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой / Э. Р. Асмандиярова. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2017. — № 43 (177). — С. 185-187. — URL: https://moluch.ru/archive/177/46168/ (дата обращения: 20.09.2022).

Проект Федерального закона N 47538–6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1], внесенный Президентом Российской Федерации 31.12.2012, предполагал урегулирование правоотношений, связанных с самовольными постройками. Однако, в связи со значительным количеством внесенных поправок и отрицательными заключениями Комитетов относительно поправок к нормам о самовольных постройках, указанный законопроект был разделен на отдельные положения, которые были рассмотрены в качестве самостоятельных законопроектов и приняты в последующем. При этом положения законопроекта, принятого ГД, о самовольных постройках не вошли ни в один из выделенных законопроектов.

Федеральным законом от 13 июля 2015 года «О внесении изменений в статью 222 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» были внесены изменения.

Наибольшую дискуссию вызвали поправки в ч.1 ст. 222 ГК, поскольку именно в нем давалось новое определение самовольной постройки и, соответственно, давался новый перечень объектов, которые могут быть признаны самовольной постройкой, со всеми вытекающими из этого факта последствиями. В соответствии с новым перечнем, самовольной постройкой могут быть признаны только здания, сооружения и другое строение. Из этого следует два вывода:

1) перечень, в новой редакции, является не только более узким, но и закрытым;

2) самовольной постройкой может быть признано не только недвижимость, но и недвижимое имущество.

Следствием этого представляется не разрешенным вопрос о том, как быть с объектами незавершенного строительства, которые необходимо признать самовольной постройкой. В прежней редакции ст. 222 ГК РФ содержала формулировку «и иное недвижимое имущество» [2], под которую, в соответствии с п. 30 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, должны подпадать объекты незавершенного строительства, которые в свою очередь являются недвижимым имуществом в соответствии со ст. 130 ГК.

Таким образом, несмотря на то, что названное постановление является действующим, обоснование вывода, сделанного в п.30, более не соответствуют действующему законодательству. Так, СПС Консультант Плюс, делает логичную оговорку о том, что данная правовая позиция актуальна для правоотношений, возникших до 01.09.2015 (до вступления в силу Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ). С указанной даты в ст.222 ГК РФ приведен исчерпывающий перечень объектов, которые могут быть квалифицированы как самовольные постройки, и в нем объект незавершенного строительства отсутствует.

Соответственно исходя из буквального толкования, мы видим, что мы имеем дело по сути со всеми последствиями невозможности признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, а значит:

1) мы не можем восстановить нарушенные частные и публичные интересы путем сноса такой постройки и восстановления территории;

2) мы не можем в рамках требований ст. 222 ГК РФ, претендовать на признание права собственности на объект недвижимости, признаваемый самовольной постройкой. То есть, если не можем признать самовольной постройкой, то и зарегистрировать право собственности тоже не можем. Нет права собственности, то и все сделки по распоряжению буду незаконными в силу п.2 ст. 222 ГК РФ.

С другой стороны, если постановление действующее, то выводами, которое оно содержит, можно пользоваться в целях правоприменения. В любом случае законодатель не счел нужным разрешить вопрос о возможности признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, позиций высших судов по этому вопросу нет, а значит в целях применения ч.1 ст. 222 необходимо искать волю законодателя посредством толкования.

В соответствии с п. 10 ст.1 Градостроительного кодекса [3],.объектом капитального строительства, является здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек. Исходя из этого, а также из формулировки ст.

130 ГК РФ, объект незавершенного строительства является обособленным от здания строения и сооружения объектом недвижимости. Соответственно, можно сделать вывод о том, что если бы законодатель хотел распространить действие ч.1 ст. 222 ГК РФ на объекты незавершенного строительства, то мог бы прямо назвать их в перечне.

Верна и обратная логика, если он не включил их в определение самовольной постройки, то, скорее всего, сделал это целенаправленно. Это, между прочим, не подтверждается материалами пояснительных записок к законопроектам о внесении изменений в ст. 222 ГК РФ, в которых ничего не было сказано об объектах незавершенного строительства.

По-другому трактует п. 1 ст. 10 Градостроительного кодекса Вадим Петрищев, согласно его точке зрения, объект незавершенного строения — это, ни что иное, как разновидность здания, строения, сооружения [4]. Кроме того, он считает этот вопрос не столь значимым, поскольку с точки зрения защиты прав владельца земельного участка равносильным способом защиты прав может служить негаторный иск. Однако, возможность применения негаторного иска в отношении недвижимого имущества, возможно лишь в рамках ст. 222 ГК РФ, что подтверждается правовой позицией Президиума ВАС РФ в Постановлении от 19 ноября 2013 г. N 6557/13 [5].

По мнению А. В. Демкиной, объект незавершенного строительства может быть отнесен к строению, и при наличии признаков самовольной постройки уже в отношении незавершенного строения может быть принято решение о сносе самовольной постройки [6].

В своей работе Р. А. Валеев отмечает, что существует научный подход, согласно которому самовольная постройка является недвижимостью, но на нее не возникает право собственности, кроме как в установленном законом порядке. Такие же требования распространяются и на объект незавершенного строительства. Следовательно, объект незавершенного строительства может возводиться как на законных основаниях, так и в режиме самовольной постройки [7].

Думается, что самовольной постройкой может быть признан любой объект недвижимого имущества, представляющий собой результат (завершенный или незавершенный) строительной деятельности, осуществленный вне правовых рамок допустимой возможности создания таких объектов/

Основным является выделение следующих критериев постройки:

1. Основные: наличие прочной связи с землей и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба для назначения; индивидуальная определенность; прочность и полезность.
2. Дополнительные: стоимостные (значительная затрата труда и денежных средств); технические (появление в результате строительной деятельности); степень готовности (завершенности) к использованию исходя из критерия законченности или незаконченности объекта. [8]

Внимательно проанализировав все имеющиеся факторы, определяющие волю законодателя по рассматриваемому вопросу, имеющуюся судебную практику, а также мнения, высказанные в различное время в юридической периодике, мы можем сделать вывод о том, что законодатель явно не сформулировал и не обосновал свою позицию в отношении возможности признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой. Соответственно, вынуждены признать, что данный вопрос остается открытым и в ближайшее время будет разрешен и обоснован судами. В данный момент, наша позиция склонна к буквальному толкованию ч.1 ст. 222 ГК РФ, однако, при возникновении подобного казуса на практике, нам ничего не мешает обратиться иском с целью признания права собственности на самовольный возведенный объект не завершенного строительства или же сноса такого объекта, в случае если необходимо восстановить нарушенные права на земельный участок.

Во всяком случае, собственник земельного участка имеет права на предъявление негаторного иска ст. 304 ГК РФ, в целях устранения нарушений, не связанных с лишением владения.

1. Федеральный закон «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 13.07.2015 № 258-ФЗ. «Российская газета», N 154, 16.07.2015.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (с посл. изм. и доп. от 30 декабря 2015 г. № 457-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32, ст. 3301.
3. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016). «Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16.
4. Блиц-комментарий к новой редакции ст. 222 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 13.07.2015 N 258-ФЗ). Доступ из интернет-портала закон. Ру.
5. Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 6557/13 по делу N А56–41462/2011 «Вестник ВАС РФ», 2014, N 4.
6. Демкина А. В. Принцип добросовестности и институт самовольной постройки в гражданском праве // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2015, № 8.
7. Валеев Р. А. Правовой режим объекта незавершенного строительства: дис. … канд. юрид. наук. Уфа, 2007. С. 8
8. Иваненко А. В. Самовольная постройка: анализ нововведений в ГК РФ // Власть закона.

Основные термины (генерируются автоматически): самовольная постройка, незавершенное строительство, ГК РФ, недвижимое имущество, Российская Федерация, внесение изменений, Гражданский кодекс, земельный участок, буквальное толкование, Градостроительный кодекс.

Источник