Объекты капитального строительства это какие

Статья посвящена объектам капитального строительства. Рассмотрены виды объектов, требования нормативов, процесс согласования с органами надзора и т.д.

Какие постройки на участке можно возводить, не нарушая закон. Разбираем виды сооружений и ответственность за самострой

Градостроительный кодекс (ГрК) РФ предусматривает разделение построек на участке на два типа – капитальные и некапитальные. Основное различие между ними в том, что некапитальные собственник участка может возводить на своём участке, не ставя никого в известность, не получая разрешения на строительство и не регистрируя их потом в Росреестре. Разберёмся, какие именно постройки можно возводить самовольно, не нарушая закон. А для каких построек разрешение нужно – и что будет, если им не заручиться.

🏠 Что можно строить на своём участке без специального разрешения

Вначале – коротко о нормах законодательства на этот счёт.

Некапитальные постройки и их характерные признаки

Согласно пп. 10 и 10.2 ст. 1 ГрК РФ, в градостроительном законодательстве чётко различаются два типа построек:

1. Капитальные – это собственно все здания, строения, сооружения, объекты незавершённого строительства и т. д. Для них требуется получать разрешение на строительство, а потом регистрировать в органах Росреестра.
2. Некапитальные (они же временные) – все объекты, которые можно переместить, демонтировать, разобрать и собрать заново без несоразмерного ущерба. Они регистрации не подлежат, разрешения на их строительство не требуется (пп. 2 п. 17 ст. 51 ГрК РФ).

Применительно к некапитальным постройкам на участке основными признаками такого рода объектов будут:

1. Лёгкость в возведении. В ГрК РФ прямо упоминаются навесы, киоски.
2. Возможность перемещения. Надо отметить, это самый спорный признак: при желании тот же бревенчатый сруб деревянной избы можно без особого ущерба разобрать и собрать на новом месте, не причинив значительного ущерба. Однако этот признак позволяет отграничить, например, беседку или уличный туалет от кирпичного дома или гаража.
3. Отсутствие прочной связи с землёй. Это, среди прочего, подразумевает, что наличие фундамента или коммуникаций (водопровода, канализации) уже выводит строение за рамки некапитальных. Наличие же электроснабжения – нет: современные счётчики электроэнергии часто имеют внешние розетки, позволяющие легально запитывать от них даже временные постройки с помощью кабелей.

Кроме того, определяя статус построек на участке, следует руководствоваться и ст. 135 Гражданского кодекса (ГК) РФ. Она касается главной вещи (с точки зрения права, здания и сооружения – тоже вещи) и принадлежностей. Статья предусматривает, что, если договор не определяет другого, то судьба главной вещи и принадлежности должна быть единой. С этой точки зрения сооружения, призванные обслуживать главное здание (обычно жилой дом) могут рассматриваться, как его принадлежности – при условии, что без него они не могут использоваться. Такими будут, например, котельная, пристроенная ванная комната, летняя кухня и т. д.

Рассматривая некапитальные постройки, нужно руководствоваться и Строительными нормами и правилами СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Они прямо разрешают строительство некоторых временных сооружений – в частности, уличного туалета и компостной ямы – при условии, что площадь участка равна или превышает 600 кв. м (классические «шесть соток»).

Капитальное строение. Объекты капитального строительства подразделяются на производственные, непроизводственные и линейные (Постановление Правительства Российской Федерации № 87). К производственным относятся здания, предназначенные для промышленных целей, объекты безопасности. Непроизводственными являются строения коммунального, культурно-социального и жилищно-бытового фонда: линейные дороги, туннели, мосты, разного рода инженерно-коммуникационные сети, линии связи, трубопроводы и тому подобное.

Строительство капитальное: виды объектов, документация, требования безопасности, ввод в эксплуатацию

Объекты капитального строительства формируют основу сегмента готовой к использованию недвижимости, а также постройки, которые еще не завершены. Но для получения такого статуса застройщик должен пройти несколько стадий в процессе реализации проекта. Сложность осуществления строительства зависит от типа объекта, который планируется возводить. Существуют как универсальные, так и особые требования к сооружению подобных зданий. Как правило, строительство капитальное относится к элементам градостроительного обустройства, но бывают и исключения. В нюансах данного понятия и особенностях классификации таких объектов стоит разобраться подробнее.

Определение объекта капитального строительства

В градостроительном кодексе объект капитального строительства (КС) рассматривается как сооружение, здание или постройка. Причем основополагающим признаком таких объектов является расчет на постоянное использование. И напротив, это же определение приводит примеры объектов, которые не относятся к капитальной застройке. В первую очередь это временные сооружения, которые по технико-конструкционным характеристикам могут соответствовать и некоторым зданиям, но используются непостоянно. В отдельную категорию выделяют киоски и навесы. Данные объекты тоже характеризуются постоянной стационарной установкой, но по техническим параметрам не соответствуют традиционным объектам КС. Стоит подчеркнуть и связь понятия с определением недвижимости. Очевидно, что строительство капитальное ориентируется на возведение объектов, которые привязаны к земле. То есть полностью подпадают под суть и понятия недвижимости. Но тут есть свои нюансы. К примеру, в отличие от капитальной застройки, понятие недвижимости является в большей мере правовым, а техническая суть в этом смысле не так значима. Поэтому имеет место и разделение. Пример его можно заметить при рассмотрении передвижных домов, которые вполне могут иметь фундаментную платформу. Такие конструкции, как и морские суда, относятся к недвижимости, но не к объектам капитального строительства.

Документация на объект капитального строительства

Для каждого объекта КС независимо от назначения предварительно готовится пакет документации, в которой отражаются данные о будущем строении. Основу документации составляют исходные сведения о результатах проведенных инженерных изысканий. Эти данные не относятся напрямую к технической реализации объекта, но дают представление о возможностях строительства в конкретных геологических условиях. Также в основной части актов приводятся уже технико-конструкционные расчеты по будущему зданию. В этом разделе указываются параметры строения, его характеристики, возможности для подключения инженерных коммуникаций и т. д. Предусматриваются в пакете документаций и сведения о возможностях будущей реконструкции сооружения – его демонтажа или переобустройства. Без согласования с органами самоуправления также не обходится капитальное строительство. Документация должна включать исходно-разрешительные акты, соответствующие не только техническим нормативам, но и местным градостроительными регламентами. То есть вместе с техническим допуском следуют и правовые разрешительные документы.

Проектировочный отдел объектов КС

Отделы проектировочной разработки занимаются подготовкой технической части. Можно сказать, специалисты этого профиля формируют каркас проектно-сметной документации, в процессе согласования которой пакет дополняется разрешительными актами, позволяющими в конечном итоге реализовать проект. Сам отдел обычно является структурным подразделением организации застройщика, которая ведет проект от начала его создания и до сдачи уже готового объекта в эксплуатацию. В некоторых случаях это может быть и не связанный с застройщиком отдел, входящий в структуру лицензированного саморегулирующегося сообщества (СРО). Специалисты по проектированию могут выполнять широкий комплекс работ, требуемых для наполнения разделов пакета документации. В частности, многопрофильный отдел капитального строительства может заниматься инженерными изысканиями, предпроектными мероприятиями, анализом технических условий и т. д. В дальнейшем уже после согласования и утверждения проекта специалисты этого же отдела могут взять на себя и контроль хода строительных работ, при необходимости внося коррективы.

Требования к объектам КС

На протяжении всего процесса согласования и реализации проекта застройщик должен будет пройти несколько разрешительных процедур, две из которых можно назвать ключевыми. Это согласование проекта для получения допуска к строительству и проверка уже готового объекта перед вводом в эксплуатацию. На данном этапе стоит ознакомиться с первым этапом согласования, на котором оценивается соответствие проектной документации требованиям. Успешное прохождение этой стадии обеспечит застройщику разрешение на капитальное строительство планируемого здания.

Проверкой документации занимается местный орган строительного надзора. Специалисты анализируют технические данные на предмет соответствия требованиям безопасности, санитарно-гигиеническим нормам, экологическим стандартам, прочностным показателям и т. д. Для проектных решений некоторых объектов может проводиться и специальная экспертиза. Например, это касается случаев, когда планируется строительство многоквартирных домов этажностью более чем три уровня. И напротив, типовые проекты малоэтажных зданий в большинстве случаев проходят упрощенную процедуру согласования.

Процедура ввода в эксплуатацию

В орган надзора, который согласовал проект и выдавал разрешение на строительство, также предоставляет и документ о вводе в эксплуатацию. Для этого необходимо подать соответствующее заявление, подкрепленное правоустанавливающими документами на землю, разрешением на строительство и актами, подтверждающими соответствие проекта техническим требованиям. Затем начинается процедура, в результате которой может быть разрешен ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, соответствующего предоставленным надзорному органу документам.

Кроме проверки предоставленного пакета документов с заявлением, сотрудники инспекции также производят непосредственный осмотр сооруженного объекта. Этой работой занимаются специальные комиссии. Далее надо учитывать, что отказ относительно разрешения на ввод в эксплуатацию может быть обоснован и по причине неполноты пакета с документами, и ввиду несоответствия параметров объекта нормативам. При этом отказ в разрешении на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства можно будет оспорить в суде или, по крайней мере, исправить недочеты, из-за которых поступило отклонение.

Разновидности объектов

Сегмент объектов капитальной застройки довольно обширен и в нем соседствуют разные группы зданий и сооружений, отличающиеся по множеству признаков. В частности, базовая классификация основывается на конструкционных характеристиках, которые выделяют непосредственно здания, постройки, сооружения и строения. Далее они будут рассмотрены подробнее. Отдельно существуют производственные виды капитального строительства, к которым можно отнести заводы, цеха, комбинаты, станции, ангары и т.д. Соответственно, можно говорить и о функциональной разноплановости объектов.

Здание как объект капитальной застройки

Наиболее распространенная разновидность объектов КС, которые можно представить как результат строительных работ в виде объемной конструкционной системы. Ее базовыми признаками является наличие подземной и надземной частей, помещений, а также коммунально-инженерных сетей. Это универсальные объекты, поскольку их формат может ориентироваться и под цели жилого пространства, и под производственные нужды. В эту категорию входит строительство многоквартирных домов, обустроенных под бытовые нужды. И здесь имеет место уже своя классификация, предполагающая разделение на частные дома, общежития, интернаты, пансионы и т.д.

Сооружение как объект капитальной застройки

Данный объект также является объемной конструкционной системой – плоскостного или линейного типа. Стандартное сооружение имеет надземную и подземную части, сегменты несущих элементов и т.д. Особенностью таких объектов является ориентированность на технологические или производственные задачи. Некоторые сооружения допускают и пребывание людей, но только временное, поскольку безопасность объектов капитального строительства не так высока, как в случае со зданиями. Ниши и коммуникационные системы сооружений в большей степени предназначены для содержания или обслуживания инженерного или производственного оборудования – например, промышленных дренажей, фильтров, креплений и т. п.

Строение как объект капитальной застройки

Прежде в СССР данное понятие указывало на принадлежность объекта к общей группе зданий и сооружений. Сегодня это значение уже не так актуально и строениями все чаще называют хозяйственные постройки. В частности, это может быть дачное строительство. Капитальное возведение в градостроительном комплексе, конечно, выглядит масштабнее, но и хозблок с баней, сенником и гаражом также вписывается в общую концепцию.

Объект незавершенного строительства

От разработки проекта и получения разрешения на застройку до ввода в эксплуатацию, как правило, имеет место большой промежуток времени, в течение которого выполняются непосредственно строительные мероприятия. В этот период сооружаемый объект также будет квалифицироваться в качестве постройки КС. Другое дело, что требования к объектам капитального строительства такого типа не позволяют их эксплуатировать по назначению, указанному в исходной документации. Только после окончания строительных работ и получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик может распоряжаться объектом на свое усмотрение.

Объекты вспомогательного пользования

Как и строения КС, это объекты, которые находятся в промежуточной зоне классификации. С одной стороны, это могут быть инфраструктурные масштабные сооружения в виде стадионов, электростанций, терминалов и площадок, а с другой – в эту же группу входят телефонные будки, туалеты, раздевалки и т. д. То есть строительство капитальное такого рода реализует сугубо утилитарные объекты, которые чаще всего относятся к элементам местной инфраструктуры – хозяйственной, культурно-развлекательной или производственной.

Самовольные постройки в капитальном строительстве

Бывают случаи, когда в силу разных причин застройщик решается на строительство, не получив предварительного разрешения. Это может быть связано, к примеру, с благоприятным сезоном, когда нет времени ждать согласования проекта и в целях будущей экономии нанимается подрядчик, реализующий в сущности незаконное строительство. Обычно подобные действия пресекает отдел капитального строительства, который может контролировать полностью весь процесс ведения проекта, но бывают и исключения. В дальнейшем при выявлении факта неразрешенной стройки органы надзора могут обязать застройщика к сносу строения. Однако и эта мера может быть отменена судом, если документация соответствует нормативам, хоть и без разрешения, или же могут быть исправлены причины отклонения в согласовании проекта.

Заключение

Процесс капитального строительства даже в простых проектах реализуется несколькими этапами, каждый из которых требует юридического и технического сопровождения. Поэтому еще на предпроектной стадии будет нелишним позаботиться о подключении квалифицированных участников мероприятия. Как минимум организация капитального строительства требует задействования проектного отдела. От результатов его работы будет зависеть многое – в том числе скорость согласования в органах надзора и качество самого объекта, который реализуется по разработанному плану. Также рекомендуется подключать сразу и юридическую помощь, которая позволит при необходимости оспаривать отказы в получении разрешений на строительство или ввод в эксплуатацию.

При строительстве объектов необходимо соблюдать требования действующего гражданского и градостроительного законодательства РФ, в частности получить разрешение на строительство . Однако такое разрешение не является обязательным в случае возведения объекта некапитального строительства . … Строительные нормы и правила также не дают четкого определения, какие объекты являются капитальными , а какие нельзя отнести к объектам капитального строительства . В частности, при определении капитальности построек могут быть применены ГОСТ 25957-83 "Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация.

Что такое объект капитального строительства

Объект капитального строительства – это такое сооружение, для возведения которого требуется произвести не только строительные, но и земельные работы. В РФ этот термин был официально утвержден в 2005 году. К данному понятию также относят и объекты, строительство которых не завершено.

Виды капитального строительства

Капитальное строительство подразделяют на 3 категории:

1. Жилое. Такие здания должны быть оборудованы всеми необходимыми для жизни коммуникациями (водоснабжение, электричество и т.д.). Также в обязательном порядке должна присутствовать не только наземная, но и подземная часть сооружения. Вторая обычно используется для производственных нужд (размещение бойлеров, погребов и т.д.).
2. Нежилое. Коммерческие или государственные постройки, созданные для временного пребывания людей (магазины, стадионы и т.д.).
3. Объекты незавершенного строительства (прекращение работ на неопределенный срок).

Классификации ОКС

ОКС принято разделять на категории, в зависимости от функционального предназначения здания:

1. Коммуникационные. Под данное понятие подпадают ЛЭП, мосты (всех типов), шоссе и другие объекты, возведение которых связано с межеванием и проектировкой.
2. Промышленные объекты (заводы, склады и т.д.).
3. Оборонительные сооружения.
4. Различные непроизводственные постройки (бытового, культурного и социального назначения).

В ГК РФ также принято классифицировать объекты КС по уровню значения (местные, региональные и федеральные).

Характерные черты объектов капитального строительства

Здания, причисленные к объектам капитального строительства, имеют следующие отличительные особенности:

• внушительное количество разрешительной и проектной документации, любое капитальное сооружение строго регламентируется на государственном уровне;
• полная стационарность, наличие мощного фундамента;
• продолжительный период эксплуатации объекта (5-100 и более лет);
• отсутствует возможность демонтировать здание и транспортировать куда-либо, допустим лишь полный или частичный снос постройки;
• обязательна процедура регистрации права собственности с занесением в РосРеестр.

Важно: для каждого этапа строительства предусмотрена своя проектная документация и определенные нормы. Любое отклонение от правил может поставить крест на судьбе будущего здания.

Что не может быть отнесено к ОКС

К объектам капитального строительства не относят:

• Нестационарные (иными словами передвижные) постройки. Под данным понятием подразумеваются мобильные сооружения, которые без проблем демонтируются и транспортируются. К таковым относят павильоны, киоски, бытовые сооружения и т.д. Обычно при их создании применяют легкие и недорогие материалы.
• Постройки временного характера, то есть воздвигнутые для обеспечения выполнения определенных задач при строительстве. К таковым относят склады, бытовки (помещение для времяпрепровождения рабочих), места хранения инвентаря и т.д. По регламенту такие здания должны существовать не более 5 лет.

Перечисленные выше объекты строительства не требуют каких-либо разрешений на строительство. К числу ОКС не относят временные постройки, которые без проблем (и ущерба) демонтируются и перемещаются.

Незавершенное строительство

Незавершенное строительство – главный бич российской градостроительной системы, с которым государство пытается активно бороться. Иногда в официальных отчетах можно встретить формулировку «объекты второстепенного назначения».

К таковым можно отнести любой тип объекта (дача, гараж и т.д.). Их не включают в реестр недвижимости до момента полного завершения строительства.

Причины приостановления строительства могут быть следующие:

• технические затруднения (при строительстве было обнаружены ошибки генерального плана, не позволяющие закончить его);
• геодезические (пример: в процессе разработки фундамента в земле обнаружились горные образования);
• дефицит материала;
• недостаточное финансирование (наиболее популярная причина задержек строительства, особенно гражданского).

Незавершенные постройки можно занести в РосРеестр, но их использование допустимо только когда объект полностью сдан. Процедура ввода в эксплуатацию отличается множеством бюрократических проволочек (необходимость сбора документов, десятки комиссий и т.д.).

На видео об объектах капитального строительства

Нередко бывают случаи, когда временный характер сооружений не очевиден. В таких ситуациях решение о причислении к ОКС осуществляется на основании экспертной проверки. Обычно её осуществляют сотрудники местных органов градостроительства, но при желании могут быть задействованы частные (независимые) эксперты.

Объекты капитального строительства : определение. Строительство – развивающаяся отрасль, в процессе которой появляются готовые объекты по функционалу производственного/непроизводственного назначения и инфраструктуры. Что подпадает под категорию « объекты капитального строительства »? Определение (формулировка прописана в Градостроительном кодексе РФ) трактует это понятие так: жилые и нежилые строения и незавершенные объекты строительства (исключение составляют постройки по типу навесов и киосков). Виды объектов КС. Отдельно стоящее здание со всеми коммуникациями, эстакадами, оборудованием, мебелью называется объектом строительства .