Подборка наиболее важных документов по вопросу Объекты капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.
Строительство на землях с/х назначения – фермерская земля, полевые участки ЛПХ и для сельхоздеятельности
Непонимание ситуации о возможности/невозможности строительства на собственном участке – факт неприятный. Основная его причина – сформированное неверное представление владельца земли: «раз земля моя, то именно я и должен принимать решение о том, как и что мне строить на своём участке».
Такое отношение может привести к проблемам. Особенно острыми они становятся для земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Поиск решения приводит собственника надела к юристам или в администрацию поселения. Приходится слышать от специалистов пояснения:
- про некие «запретные или охранные зоны»
- про земли запаса
- про фонд перераспределения
- про территориальные зоны и градостроительные регламенты, утвержденные правилами землепользования и застройки
- т.д.
Далее начинается выяснение вопроса о том, каким образом земельный участок оказался в той зоне или отнесён к той территории, где жилищное или другое строительство запрещено.
Единственным выходом из проблемной ситуации с застройкой участка становится изучение основ земельного и градостроительного законодательства. Со временем приходит понимание, что нужно иметь представления:
- о категориях земель
- о разрешённых видах использования земельных участков (ВРИ ЗУ)
- о функциональным зонам в генеральных планах поселений
- о территориальных зонах ПЗЗ
- о градостроительных регламентах
- т.д.
Итогом мытарств и освоения «земельной и градостроительной науки» становятся знания:
- о том, что разрешённое использование земли осуществляется в соответствии с зонированием территории
- его материалы отражается в картах-схемах Правил землеустройства и застройки (ПЗЗ), принятых в поселениях
- устанавливает ряд видов разрешённого использования использования земельных участков (ВРИ ЗУ)
- определяет ВРИ ЗУ как основные, вспомогательные и условно разрешённые
- статус своей земли можно, например, на публичной кадастровой карте – ПКК (здесь)
- градостроительный регламент – заказав выписку из ПЗЗ о ВРИ ЗУ для той территориальной зоны, к которой относится участок
- наличие на участке зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ), вносящих ограничения по строительству, – тоже с помощью ПКК
Что нужно знать перед покупкой земельного участка
Первое – нужно чётко определить цель покупки земельного участка:
- построить дом
- стать фермером
- создать производство по переработк сельхозпродукции
- т.д.
Для реализации своих планов необходимо выбрать участок, вид использования которого будет соответствовать поставленной цели. Может случиться так, что перед строительством потребуется изменение разрешённого использования земельного надела.
Собственник земельного участка может выбрать любой ВРИ из тех видов, что предусмотрены градостроительным регламентом, установленным для территориальной зоне, в которую включён земельный участок.
Нужно учитывать, что свободный выбор ВРИ ЗУ ограничен для целого ряда случаев. Это связано с тем, что для некоторых видов земель градостроительный регламент (пункты 4, 5, 6 статьи 36 ГрК РФ):
- или не распространяется
- или не устанавливается
К таким участкам относятся те, что находятся:
- в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ
- в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся выявленными объектами культурного наследия
- в границах территорий общего пользования
- на землях, предназначенных для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами
- на землях, предоставленных для добычи полезных ископаемых
- на землях лесного фонда
- на землях, покрытых поверхностными водами
- на землях запаса
- на землях особо охраняемых природных территорий (ЗОУИТ):
- за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов
- в составе с/х угодий в составе земель с/х назначения
- в составе земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон и территорий опережающего социально-экономического развития
Прежде чем перейти к вопросам строительства на землях с/х назначения, рассмотрим обычные ситуации по застройке земельных участков, предназначенных:
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
- для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в черте населённого пункта
- для садоводства
С установленными видами разрешённого использования земельных участков в соответствии с Классификатором ВРИ 2021, можно ознакомиться здесь.
Участки для строительства домов и коттеджей в черте поселений и за её пределами
Строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками можно вести на земельных участках:
- на приусадебных участках
- на участках для малоэтажного жилищного строительства
Такие наделы находятся на территории посёлка, деревни, города. Они относятся к категории земель «земли населённых пунктов», а значит в построенных на таких участках домах можно прописаться, присвоить дому почтовый адрес.
Примечание
Есть участки для личного подсобного хозяйства, находящиеся за пределами населённых пунктов. Это полевые участки ЛПХ. Они относятся к категории земель с/х назначения. Вопросы строительства на таких участках рассмотрены ниже.
Возможно строительство домов и коттеджей с гаражами, банями и саунами, надворными постройками и на участках для садоводства. Они могут быть как в черте населённого пункта, так и за его пределами. В последнем случае садовые участки относятся к категории земель «земли сельскохозяйственного назначения».
Невозможно строительство домов для проживания на земельных участках для огродничества, независимо от того, находятся они в черте населённого пункта или за его пределами.
Состав земель и виды разрешённого использования земель с/х назначения
Земли с/х назначения – одна из категорий земель, установленных Земельным кодексом РФ (статья 77).
Такие земли находятся за пределами населённых пунктов. Они предназначены для того или иного вида с/х деятельности:
- растениводство
- животноводство
- осуществление деятельности фермерского хозяйства, или создания рыбного хозяйства т.д. (статья 78 ЗК РФ)
- т.д.
Вид разрешённого использования участка определяет
- назначение ЗУ
- возможность ведения на участке того или иного вида деятельности
- возможность:
- строительства
- складирования продукции
- т.д.
Основные ВРИ земель с/х назначения в ранних документах на участки:
- для с/х использования
- для ведения с/х производства:
- пашни
- сенокосы
- пастбища
- участки под многолетние насаждения (в том числе сады, виноградники и др.)
- с правом возведения жилого дома
- с правом регистрации проживания в нём
- с правом возведения хозяйственных строений и сооружений,
- с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных с/х культур и картофеля
- для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных с/х культур и картофеля
- для отдыха
- с правом возведения жилого строения
Примечание
К землям с/х назначения также относятся и земли, занятые замкнутыми водоёмами, – в случае, если они находятся внутри земель сельскохозяйственной категории.
Замкнутые водоёмы – это, прежде всего, пруды естественного или искусственного происхождения. Они могут служить для обеспечения полива угодий, рыбного хозяйства и для поддержания экологического баланса.
В составе земель с/х назначения есть разновидность – «сельскохозяйственные угодья». Эти земли находятся в режиме особой государственной защиты (статья 79 ЗК РФ РФ).
К особо ценным сельскохозяйственным угодьям относятся:
- земли, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости, сложившейся в конректном муниципальном районе (городском округе)
- с/х угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего и среднего специального образования, государственных сортоиспытательных участков
- искусственно орошаемые с/х угодья и осушаемые земли со стационарными оросительными и закрытыми осушительными системами
В составе земель с/х назначения выделяются с/х угодья, занятые:
- внутрихозяйственными дорогами
- коммуникациями
- лесными насаждениями для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений
- строениями и сооружениями для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции
О том, как перевести с/х угодья в иные земли, можно почитать здесь.
Строительство на землях сельхозназначения
В соответствии с целевым назначением ЗУ и его разрешённым использованием строительство на участках разрешается при соблюдении:
- градостроительных регламентов
- строительных, экологических, санитарных, противопожарных правил
- иных правил и нормативов
Указанное требование распространяется и на участки с/х назначения. (статья 40 ЗК РФ).
Из состава земель сельскохозназначения выделим те, где Земельным и Градостроительными кодексами РФ определена возможность строительства соответствующих объектов.
Земельные участки для осуществления деятельности крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)
Формулировка «для ведения крестьянско-фермерского хозяйства» – это наименование прежде существовавшего ВРИ ЗУ из категории земель с/х назначения.
Правовой режим таких участков и деятельность на них регулируется ФЗ «О крестьянских (фермерских) хозяйствах» (№74-ФЗ от 11.06.2003 г.).
Земельные участки для осуществления деятельности КФХ могут находиться в собственности физических и юридических лиц.
Предназначены они для организации фермерской деятельности по выращиванию, переработке хранению, транспортировке, консервации и реализации сельхозпродукции.
Хозяйства могут образовываться:
- с образованием юридического лица:
- занимается коммерческой деятельностью с целью извлечения прибыли
- для личного потребления произведённой хозяйством продукции
КФХ – организационно-правовая форма как предпринимательской деятельности, так хозяйствования в целях личного потребления произведённой продукции.
В своём имуществе хозяйство может и не содержать самого земельного участка для деятельности КФХ. Например, хозяйство занимается переработкой продукции (овощей) в арендованном помещении, для чего и участок не требуется.
КФХ может в своём имуществе иметь ЗУ с другим видом разрешённого использования (например, для с/х производства).
Фермерское хозяйство, как юридическое лицо, и земельный участок для ведения крестьянско-фермерского хозяйства не привязаны друг к другу законом.
Собственники ЗУ для ведения КФХ могут не организовывать фермерскую деятельность, если не собираются продавать сельхозпродукцию со своих участков, поскольку закон не обязывает ни по срокам, ни по задачам их делать это. Регистрация в налоговых органах выполняется по усмотрению собственника земельного участка.
ЗУ для осуществления деятельности КФХ в составе имущества фермерского хозяйства – неделимый. Его собственники обладают правом на доли (без выдела в натуре).
Раздел ЗУ производится только в случае прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства – например, в связи с выходом из него всех его членов. В этом случае, если участок находился в общей долевой собственности, раздел производится:
- в соответствии с долями участников
- по соглашению дольщиков
При общей совместной собственности на ЗУ для его раздела необходимо определить долю каждого из участников. В последнем случае, если соглашением членов крестьянского хозяйства не установлено иное, доли всех членов признаются равными.
Если между участниками долевой собственности не будет достигнуто соглашение о способе и условиях раздела ЗУ, спор рассматривается в суде (например, о том, кому конкретно какой участок будет выделен на местности в счет его доли).
При выходе одного из членов крестьянского хозяйства:
- ЗУ разделу не подлежит
- участник, вышедший из хозяйства, имеет право на получение денежной компенсации:
- в объёме, соразмерном его доле в общей собственности
В этом случае также доли членов крестьянского хозяйства в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное.
Основные направления деятельности КФХ и использования участков для ведения КФХ в ранее выданных документах:
Состав имущества КФХ
Состав имущества КФХ описан в статье 6 ФЗ «О крестьянских (фермерских) хозяйствах»:
- земельный участок
- хозяйственные и иные постройки
- мелиоративные и другие сооружения
- продуктивный и рабочий скот
- птица
- сельскохозяйственные и иные техника и оборудование
- транспортные средства, инвентарь
- иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество
Чем законодательно подтверждена возможность застройки участков КФХ
Статья 263. Застройка земельного участка
1.Собственник ЗУ может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам (пункт 2 статьи 260).
Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении участка.
2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник ЗУ приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.
Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 Гражданского кодекса.
Статья 51. Разрешение на строительство.
В соответствии с пунктом 2 статьи 40, собственникам участков разрешено:
- возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения:
- в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием
- с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов
- проводить в соответствии с разрешённым использованием
- оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы
- строительство прудов и иных водных объектов:
- в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями
- осуществлять другие права на использование ЗУ, предусмотренные законодательством
В пункте 1 статьи 43 отмечается, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на ЗУ по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами
В пункте 2 статьи 11 закона определено, что на землях с/х назначения и иных категорий земель возможно строительство зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности.
Возведение строений или сооружений, является правом собственника участка. В случае строительства зданий и капитальных строений:
- капитальный склад
- цех
- амбар
- овощехранилище
- мастерская
- гараж
- т.д.
разрешённый вид использования земельного участка «для ведения КФХ» подразумевает необходимость получения разрешения на строительство.
Некапитальные строения и сооружения:
- бытовка
- сарай
- навес
- объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования
возводятся без получения разрешений на строительство (пункт 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ).
На фермерской земле нет ограничений по количеству строений на участке. Нужно лишь соблюдать все нормативы:
- градостроиттельные
- пожарные
- санитарные
- гигиенические
- другие
В противном случае, могут быть применены штрафные санкции за несоблюдение обязанностей по использованию земли (глава XIII ЗК РФ).
Земельные участки для личного подсобного хозяйства (полевые участки)
Правовой режим таких участков и деятельность на них регулируется ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» (№ 112-ФЗ).
ЗУ для личного подсобного хозяйства (ЛПХ) может быть как в составе земель населённого пункта, так и в составе земель с/х назначения (полевой).
Полевой участок для ЛПХ
Полевой ЗУ для ЛПХ используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на них зданий и строений (пункт 3 статьи 4 ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»). В ранее выданных свидетельствах на право собственности на такие участки и в современные Выписки из ЕРГН указано обременение ЗУ: «без права возведения зданий и строений».
Запрет на строительство капитальных объектов на полевых участках ЛПХ изложен и в Классификаторе ВРИ 2021:
- наименование ВРИ:
- ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (код 1.16)
- производство сельхозпродукции без преимущественного права строительства объектов капитального строения
О запрете на строительство некапитальных объектов (бытовка, сарай, навес и др.) речь не идёт.
Имущество для ведения ЛПХ
К имуществу, используемому для ведения личного подсобного хозяйства (статья 6), относятся:
- приобретённый для ведения ЛПХ участок
- жилой дом:
- на участках ЛПХ и приусадебных участков в населённом пункте
- на полевых участках, на которых жилые здания были построены до введения Классификатора ВРИ
- в том числе теплицы
Закон определяет возможность деятельности на полевых земельных участков для ЛПХ – ведение непредпринимательской деятельности по производству и переработке с/х продукции.
Ею могут заниматься только граждане, но не юридические лица. ЛПХ не может вестись юридическим лицом. В нём нет членов хозяйства.
К лицам, занимающимся ЛПХ, не предъявляются какие-то особые требования, связанные с наличием у них образования, квалификации и т.п.
Регистрация ЛПХ не требуется. Производится только запись в похозяйственнй книге (статья 8). Для проверки этого факта или получения необходимой справки для случая продажи участка нужно прибыть в местную администрацию.
ЛПХ ведется гражданином или гражданином и совместно проживающими с ним и (или) совместно осуществляющими с ним ведение личного подсобного хозяйства членами его семьи .
С/х продукция, произведенная и переработанная при ведении ЛПХ, является собственностью граждан, ведущих личное подсобное хозяйство. Продажа излишков продукции не облагается налогом. Уплачивается только земельный налог.
Если на участке для ЛПХ есть общераспространённые полезные ископаемые (глина, песок нестекольный и некоторые другие его виды, известняк, сланец негорюий, сапропели и др.), а также торф, лес, водные объекты, они могут быть использованы собственниками таких участков для различных внутрихозяйственных нужд (пункт 1 статьи 40 ГрК РФ).
Что касается порядка добычи полезных ископаемых и их объёмов, то они определяются Законом РФ «О недрах», другими нормативными актами РФ, а также нормативными актами субъектов РФ.
С земельными участками для ЛПХ можно совершать любые сделки в соответствии с гражданским и земельным законодательством: купля-продажа, аренда.
Обязательные требования перед сделками:
- участки должны стоять на государственном кадастровом учёте (пункт 1 статьи 37 ЗК РФ
- сделки с участками с/х назначения проводятся в соответствии с пунктом 1 статьи 8 ФЗ «Об обороте земель сеьскохозяйственного назначения» (№ 101-ФЗ от 24.07.2002)
Земельные участки для сельскохозяйственной деятельности
«Для сельскохозяйственного производства» – это прежде использовавшееся наименование ВРИ земельных участков из состава земель с/х назначения. Такой ВРИ участкам присваивался до 2019 года (до момента вступления в силу Классификатора ВРИ).
Правовой режим участков для с/х производства и их использование регулируется ЗК РФ (пункт 1 статьи 78).
Участки для с/х производства:
- обладают уникальными природными свойствами, плодородием,
- обеспечивают выращивание с/х продукции
- требуют обработку земли для производства с/х культур и иной сельхозпродукции
- обеспечивают хранение и переработку произведённой с/х продукции.
Для с/х производства могут использоваться и ЗУ, относящиеся к сельхозугодьям. Они различаются по видам культивируемых групп растений и способу воздействия на землю и растения, то есть по комплексу применяемых агротехнических мероприятий.
Участки для с/х производства используются для различных целей:
- для ведения с/х производства
- для создания защитных лесных насаждений
- для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей
- для целей аквакультуры (рыбоводства)
Такие участки предоставляются:
- крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления их деятельности
- гражданам, ведущим личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество
- хозяйственным товариществам и обществам
- производственным кооперативам
- государственным и муниципальным унитарным предприятиям
- иным коммерческим организациями, в том числе потребительским кооперативам, религиозным организациям
- казачьим обществам
- опытно-производственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным подразделениям научных организаций
- образовательным организациям, занимающихся подготовкой кадров в области сельского хозяйства, и общеобразовательных организаций
- общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов
Обычно для участков с разрешённым видом использования «для сельхозпроизводства» указывался и конкретный вид сельскохозяйственной деятельности: пашня, животноводство, многолетние насаждения:
- пастбище:
- сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных (такое использование является основным)
- земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью
- с/х угодье, используемое под искусственные насаждения древесных, кустарниковых (без лесной площади) и некоторых травянистых растений, предназначенных для получения урожая плодово-ягодной, технической и лекарственной продукции
- земельный участок, который ранее использовался под пашню и более одного года не используется под посевы сельскохозяйственных культур и не подготовлен под пар
Для с/х производства используются и участки, относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, для выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса скота, заготовки кормов. В числе таких угодий:
Отдельную категорию угодий составляют оленьи пастбища, обладающие самостоятельным правовым режимом и подлежащие особой охране.
К угодьям относятся также залежные земли, т.е. пашня, которая более одного года, начиная с осени, не используется для посева с/х культур и не подготовлена под пар.
Сельскохозяйственные угодья – наиболее ценные земли, характеризуемые высоким естественным плодородием, либо мелиорированные земельные участки.
Они закрепляются за с/х предприятиями различного типа, фермерскими хозяйствами, учебными и научно-исследовательскими организациями.
На земельных участках с разрешённым видом использования «для сельскохозяйственного производства» можно было построить специализированные здания и сооружения:
- животноводческую ферму
- разборный ангар
- здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки с/х продукции
- иные постройки, обеспечивающие с/х деятельность
ВРИ участков с/х назначения по Классификатору ВРИ (2019)
Классификатор ВРИ (2021) объединил все виды участков с/х назначения в один раздел 1.0 «Сельскохозяйственное использование».
Ведение хозяйственной деятельности, которую можно вести на с/х участках, детализировано достаточно жёстко. Перечень видов разрешённого использования ЗУ не содержит ВРИ «для сельскохозяйственного производства». Строительство необходимых сооружений и зданий на участках допускается не для всех видов их эксплуатации:
осуществление хозяйственной деятельности, в т.ч, на с/х угодья, связанной с выращиванием льна и конопли
ведение хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием продукции для животноводства, в том числе:
- покос сена
- выпас крупного и мелкого рогатого скота
- разведение племенного животноводства
- размещение зданий и прочих сооружений для животных
- здания и сооружения для хранения и переработки сельскохозяйственных культур
Данный стандарт ВРИ может сочетаться с Классификаторами стандарта 1.8 – 1.11, 1.15, 1.19, 1.20
осуществление деятельности на сельхозугодьях, которые используются:
- для разведения крупного рогатого скота:
- овцы
- коровы
- лошади
- олени
- верблюды
- для сенокоса, выпаса крупного рогатого скота, производство кормов
- размещение зданий и сооружений для крупного рогатого скота
- для размещения племенных животных и разведения племенной продукции или материала
- код 1.9 – звероводство
осуществление деятельности, связанные с разведением пушных зверей в неволе:
- размещение зданий и сооружений:
-
- для разведения пушнины
- для переработки пушнины
- для хранения кормов
- код 1.10 – птицеводство
- осуществление разрешённой деятельности, связанной с выращиванием и разведением всех категорий домашней птицы, в том числе из группы водоплавающих
- размещение зданий, построек и прочих объектов для содержания птиц, разведения животных и птиц одновременно
- первичная переработки птицы
- разведение племенных животных и птиц, в том числе семенного материала
- код 1.11 – свиноводство
Осуществление производственных целей по содержанию свиней:
- размещение зданий и сооружений, используемых под свинокомплексы общего предназначения
- размещение зданий для переработки и хранения кормов для свиней
разведение племенного материала и продукции
- код 1.12 – пчеловодство
осуществление хозяйственной деятельности, с использованием продукции пчеловодства:
здания и сооружения, используемые для производственных целей хранения и переработки первичной глубокой переработки сельскохозяйственной продукции
- код 1.16 – ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках
производство с/х продукции без права возведения объектов капитального строительства
- код 1.17 – питомники
- производственное выращивание, а также промышленная реализация подроста для деревьев и кустарников, применяемые исключительно в целях ведения сельского хозяйства, а также иных с/х культур для получения рассады и семян
- строительство с последующим размещением сооружений, предназначенных для исключительного развития указанных видов сельхозпроизводства
- код 1.18 – обеспечение сельского хозяйства
- размещение комплексов для ведения машино-транспортных, а также для исключительно ремонтных работ
- возведение:
- ангаров и гаражей
- амбаров
- конструкционных водонапорных башен
- станций трансформаторного типа
- вспомогательного технологического оборудования, используемого для поддержания технической базы сельхозмашин и оборудования
- код 1.19 – сенокошение
покос травы, сбор и заготовка сена
- код 1.20 – выпас сельскохозяйственных животных
на участках ведётся выпас с/х животных
Разрешение на строительство
В случае строительства зданий и капитальных строений разрешённый вид использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» подразумевает:
- необходимость получения разрешения на строительство
- обязательность соответствия наименования вида использования Классификатору ВРИ.
Некапитальные строения и сооружения:
а также объекты, которые могут быть отнесены к постройкам вспомогательного использования, возводятся без получения разрешений на строительство (пункт 3 части 17 статьи 51 ГрК РФ). Оформление таких построек в ЕГРН является добровольным.
Итоги
Подводя итоги анализа возможности строительства на участках с/х назначения, несложно сделать выводы:
Какие объекты можно строить на землях сельскохозяйственного назначения , можно ли возвести жилой дом на садовом участке и оформить в нём прописку? Строительство капитальных объектов на сельхозземлях не запрещено. Но прежде нужно выяснить категорию земли и вид разрешённого использования (ВРИ). На какие категории делятся земли . Категорий всего семь: земли для поселений; земли сельскохозяйственного назначения ; лесные земли ; земли водного фонда; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения ; земли запаса
Объекты капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения
Подборка наиболее важных документов по запросу Объекты капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Объекты капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 60 «Восстановление положения, существовавшего до нарушения права на земельный участок, и пресечение действий, нарушающих право на земельный участок или создающих угрозу его нарушения» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Руководствуясь статьей 60 ЗК РФ и установив, что стороны являются собственниками смежных земельных участков, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; на земельном участке ответчика расположен объект капитального строительства — жилой дом, который накладывается на границы земельных участков истцов, что подтверждается заключением кадастрового инженера, суд правомерно отказал в устранении препятствий в пользовании земельными участками и во встречном иске об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку при сложившемся порядке пользования сторонами своими земельными участками с учетом возведения истцами пруда на своих участках, а ответчиком жилого дома по границе участков пришел к правильному выводу о том, что истцы с момента строительства ответчиком жилого дома и до его государственной регистрации не пользовались своими земельными участками под жилым домом ответчика; таким образом, установлено, что существует обоюдное наложение земельных участков сторон и истцы могут восстановить нарушенное право путем перераспределения границ земельных участков между собой.Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 56.3 «Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» ЗК РФ
(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ») Руководствуясь статьей 56.3 ЗК РФ и установив, что оспариваемым распоряжением изъяты для государственных нужд субъекта РФ в целях строительства объекта регионального значения — «Газопровод межпоселковый» земельные участки, в том числе земельные участки сельскохозяйственного назначения, принадлежащие на праве собственности истцу, арбитражные суды правомерно отказали в признании незаконным распоряжения об изъятии земельных участков для государственных нужд, принимая во внимание, что строительство объекта осуществляется в соответствии с программами газификации субъекта РФ, планом-графиком синхронизации выполнения программ газификации регионов РФ в субъекте РФ, утвержденным председателем правления публичного акционерного общества «Газпром» и главой субъекта РФ, из которых усматривается, что данный объект является приоритетным объектом регионального значения; при этом программа газификации субъекта РФ предусматривает финансовые обязательства субъекта РФ и размер соответствующих бюджетных вложений.Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Объекты капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Земельные споры: строительство ИЖС на «неподходящих» участках. Анализ споров
(Кирина А.)
(«Жилищное право», 2020, N 3) Как правило, нарушения допускаются при строительстве объектов ИЖС на землях сельскохозяйственного назначения, землях особо охраняемых территорий и объектов, землях лесного и водного фонда.Государственный земельный надзор /. О запрете возведения строений на землях сельскохозяйственного назначения . О запрете возведения строений на землях сельскохозяйственного назначения . 26 марта 2021. … В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства , расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны.
Строительство на землях сельскохозяйственного назначения (Сорокин А.)
Содержание категории земель сельскохозяйственного назначения раскрывается в статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации. Конечно же, само название говорит за себя, но это вовсе не означает, что данный вид разрешенного использования земельного участка позволяет располагать на нем лишь сельскохозяйственные угодья, пашни и сенокосы. Согласно Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов.
В широком смысле сельское хозяйство — целая инфраструктура, неотъемлемой частью которой являются объекты недвижимости: здания и сооружения, содействующие в работе землепользователей. В то же время земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус, основанный прежде всего на приоритете целевого использовании земель указанной категории. Землевладельцы часто допускают застраивание земель указанного вида разрешенного использования и только по факту занимаются узаконением строений, сама же постройка уже при этом обладает признаками самовольной. Настоящая статья позволяет ознакомиться с возможностями строительства на землях, предназначенных для сельскохозяйственного назначения.
Законом в некоторых случаях допускается строительство на землях сельскохозяйственного назначения. Так, статья 77 Земельного кодекса РФ указывает, что в составе земель сельскохозяйственного назначения могут выделяться здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11.06.2003 N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий.
В статье 7 Земельного кодекса РФ изложена позиция о праве владельца земельного участка на выбор разрешенного использования без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Прямое толкование указанных норм позволяет говорить о реальных возможностях строительства объектов недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения без нарушения целевого предназначения данных земельных участков.
В пользу данной позиции высказался Департамент недвижимости Министерства экономического развития России (далее — Департамент), указав в письме от 21.12.2010 N Д23-5270 на то, что использование земельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается. Вместе с тем для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки.
В письме от 29.10.2010 N Д23-4444 по вопросу строительства объектов недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения Департамент также указал следующее: «В состав земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с пунктом 2 статьи 77 Земельного кодекса РФ могут входить объекты недвижимости, а значит, строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, допускается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием».
Статья 79 Земельного кодекса РФ устанавливает особый правовой режим земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)), а именно приоритет их использования и особую охрану.
Как отмечалось ранее, согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Конкретный вид разрешенного использования устанавливается градостроительным регламентом, который, в свою очередь, не применяется для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются и не могут быть изменены. Отсутствие градостроительного регламента для таких земель в целом исключает возможность их использования для застройки и последующей эксплуатации. (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2013 года (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014).)
Следовательно, изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель в другую категорию, и любое строительство на указанном земельном участке будет являться самовольной постройкой.
Так, вышеуказанные обстоятельства, наряду с фактическим нарушением ответчиком целевого назначения земельного участка, выразившегося в строительстве на землях, предназначенных для сельскохозяйственного производства, послужили основанием для удовлетворения заявления прокурора о признании объекта недвижимости самовольной постройкой. Суд правильно установил, что для земель сельскохозяйственного назначения запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства (решение Петровского районного суда Тамбовской области от 14.03.2015 по делу N 2-32/2015).
Таким образом, на землях сельскохозяйственного назначения (кроме сельскохозяйственных угодий) допускается строительство объектов недвижимости, используемых для сельскохозяйственного производства, но нарушение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения при возведении на нем объекта повлечет за собой признание самовольной постройкой объекта капитального строительства и обязанность по восстановлению земли.
Пример из практики: истец требовал снести самовольное строение — объект незавершенного строительства и восстановить территорию строительства. Иск был мотивирован тем, что ответчик на землях сельскохозяйственного назначения возвел объект, не связанный с сельскохозяйственным производством. Исковые требования судом были удовлетворены в связи с нарушением целевого назначения земельного участка. При этом суд указал следующее: истец является собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения — для сельскохозяйственного производства. На основании статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территории. В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу. Крестьянско-фермерское хозяйство имеет право осуществлять строительство только необходимых для сельскохозяйственной деятельности объектов, не предназначенных для проживания. Ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих тот факт, что он в установленном законом порядке получал от уполномоченного органа разрешение на использование данного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения под строительство жилого дома с переводом такого земельного участка в иную категорию земель (решение Искитимского районного суда Новосибирской области от 25.09.2014 по делу N 2-2140/2014).
Порядок осуществления строительства на землях сельскохозяйственного назначения законом прямо не урегулирован. В совокупности статьи 51 Градостроительного кодекса РФ; Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
В соответствии с правовой позицией, указанной в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ», следует, что при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки судам необходимо устанавливать, имело ли место отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства, выдавалось ли соответствующее разрешение на производство строительных работ и соблюдены ли при возведении спорной постройки градостроительные и строительные нормы и правила, а также факт нарушения прав и законных интересов лиц.
Анализ вышеперечисленных норм указывает на необходимость обращения землевладельца участка категории сельскохозяйственного назначения за согласованием в органы местного самоуправления, на территории которого находится предполагаемый земельный участок. В противном случае факт возведения названного строения рассматривается в качестве самовольного строительства. Указанный вывод подтверждается многочисленными примерами из судебной практики.
Так, например, в Определении Верховного Суда РФ от 12.03.2015 N 306-ЭС15-244 судья сделала вывод об отсутствии оснований, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ. При этом было установлено, что земельный участок, на котором размещено спорное строение, для целей строительства недвижимого имущества в установленном порядке ответчику не выделялся, предоставлен в аренду для сельскохозяйственного производства, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию главе КФХ не выдавалось. Суд признал спорный объект недвижимости самовольной постройкой в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
У многих юристов бытует мнение, что, в соответствии с Земельным кодексом, некоторые виды разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения позволяют осуществлять на них несельскохозяйственное строительство, к которому могут относиться постройки жилого или даже промышленного назначения, в силу того, что указанные строения являются необходимыми для осуществления фермерской деятельности, требующей постоянного присутствия фермера на территории участка.
На этот счет у судов общей юрисдикции не существует выработанной единой позиции, поэтому судить с полной уверенностью об этом не приходится, тем более когда на кону объект недвижимости. В одних случаях суд отказывает в признании права собственности на возведенное жилое здание как необходимое для постоянного присутствия фермера на земельном участке, указывая при этом, что признание за истцом права собственности на жилой дом приведет к изменению целевого назначения земельного участка (решение Кувшинского районного суда Свердловской области по делу N 2-651/2014 от 18.07.2014). В других же случаях, наоборот, удовлетворяет требование заявителя по указанным в иске основаниям (решение Домодедовского городского суда Московской области от 29.03.2011 по делу N 2-1055/11).
В настоящее время представляется актуальным вопрос об изменении вида разрешенного использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Актуальность такого вопроса объясняется тем, что использование земельного участка не для целей сельскохозяйственного производства, а в целях, к примеру, дачного строительства более обоснованно и целесообразно с экономической стороны. Порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, до настоящего времени не определен.
О возможности изменения вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения, в том числе и под дачное строительство, Минэкономразвития России в письме от 15.12.2011 N ОГ-Д23-2457 высказало следующую позицию: в связи с тем что порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, до настоящего времени не определен, предполагается возможным руководствоваться нормами Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон).
На основании статьи 4 Закона вплоть до принятия порядка правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением установленных Законом случаев, с учетом результатов публичных слушаний.
Справедливости ради стоит отметить, что данное утверждение неприменимо к сельскохозяйственным угодьям, для которых изменение разрешенного использования возможно только после изменения категории земель. Сама процедура смены разрешенного использования путем принятия решения главы администрации остается полузаконной, но все-таки возможность изменения вида разрешенного использования земельных участков, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, на практике существует.
Землевладельцы земель сельскохозяйственного назначения, полагаясь на принцип свободного пользования земельными участками, зачастую допускают нарушение земельного законодательства при использовании земель указанной категории и при строительстве на них объектов. Анализ законодательства и судебных дел показывает, что в зависимости от фактических обстоятельств возможность строительства на землях сельскохозяйственного назначения имеется. При этом самым важным является соблюдение целевого назначения вида разрешенного использования земельного участка, а в тех случаях, когда это уже не представляется возможным, так как объект построен, владельцу стоит задуматься об изменении вида разрешенного использования земельного участка в связи с тем, что некоторые виды разрешенного использования позволяют застраивать спорный земельный участок.
Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:
Какие виды деятельности возможно осуществлять и какие постройки могут быть размещены на земельном участке из категории земель : земли сельскохозяйственного назначения , вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства? 5 февраля 2021. … ; — хранение и переработка сельскохозяйственной продукции (размещение зданий, сооружений, используемых для производства, хранения, первичной и глубокой переработки сельскохозяйственной продукции); — ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках (производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства ); — питомники…
Источники- https://www.zemvopros.ru/page_7813.htm
- http://www.consultant.ru/law/podborki/obekty_kapitalnogo_stroitelstva_na_zemlyah_selskohozyajstvennogo_naznacheniya/
- http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=6051
-