2.4. Последствия завершения строительства применительно к правам на землю Права на землю после окончания строительства Ситуация с правами на землю
Ростехнадзор разъясняет: Освидетельствование ответственных конструкций, скрытых работ, контроль и оценка прочности бетонной смеси, подписание исполнительной документации
Прошу разъяснить процедуру контроля и оценки прочности бетонной смеси, а также порядок освидетельствования ответственных конструкций в процессе строительства, реконструкции объекта капитального строительства.
Ответ подготовлен специалистами Управления государственного строительного надзора Ростехнадзора.
Правила контроля и оценки прочности бетонной смеси, готовой к применению, бетона монолитных, сборно-монолитных и сборных бетонных и железобетонных конструкций при проведении производственного контроля прочности бетона установлены межгосударственным стандартом ГОСТ 18105-2010 «Бетоны. Правила контроля и оценки прочности», части которого включены в » Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521.
Согласно пункту 5.3 ГОСТ 18105-2010 из каждой пробы бетонной смеси изготавливают серии контрольных образцов для определения нормируемой прочности.
Согласно пункту 4.1.3 межгосударственного стандарта ГОСТ 10180-2012 «Бетоны. Методы определения прочности по контрольным образцам» число контрольных образцов в серии (кроме образцов ячеистого бетона) принимают по таблице 3 в зависимости от среднего внутрисерийного коэффициента вариации прочности бетона, рассчитываемого по Приложению А к указанному документу не реже одного раза в год.
Частью 4 статьи 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), должен проводиться контроль (по результатам которого составляются акты) за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации.
Вопрос:
Можно ли одним актом освидетельствования ответственных конструкций сдать сразу несколько фундаментов (например — все возведенные фундаменты по одному шифру проекта)?
Ответ: Требования к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства и требования, предъявляемые к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, утверждены приказом Ростехнадзора от 26 декабря 2006 г. № 1128 (далее — Требования).
Пунктом 5.4. Требований установлено, что освидетельствование строительных конструкций, устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков в которых невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно- технического обеспечения (далее — ответственные конструкции), оформляется актами освидетельствования ответственных конструкций по образцу, приведенному в приложении № 4 к Требованиям. Перечень ответственных конструкций, подлежащих освидетельствованию, определяется проектной и рабочей документацией.
Ограничений при оформлении актов освидетельствования ответственных конструкций одновременно на несколько конструкций Требованиями не установлено.
При этом в пункте 4 акта освидетельствования ответственных конструкций необходимо указывать скрытые работы и реквизиты актов их освидетельствования.
Вопрос:
Прошу разъяснить как оформлять исполнительную документацию при заполнении акта освидетельствования скрытых работ; акта освидетельствования ответственных конструкций. Можем ли мы назначать ответственных из числа сотрудников, не состоящих в национальном реестре специалистов?
Ответ: В соответствии с частью 2 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) работы по договорам о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором (далее – договор строительного подряда) должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, которые являются членами саморегулируемых организаций в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, если иное не установлено частями 2.1, 2.2 статьи 52 ГрК РФ. Согласно ГрК РФ выполнение работ по договорам строительного подряда обеспечивается специалистами по организации строительства (главными инженерами проектов).
В силу требований пункта 22 статьи 1 ГрК РФ обязанность являться членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, также установлена для технического заказчика, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 4.1 статьи 48, частью 2.2 статьи 52 ГрК РФ.
Согласно части 1 статьи 55.5-1 ГрК РФ специалистом по организации инженерных изысканий, специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования, специалистом по организации строительства является физическое лицо, которое имеет право осуществлять по трудовому договору, заключенному с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, трудовые функции по организации выполнения работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в должности главного инженера проекта, главного архитектора проекта и сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства.
Частью 2 статьи 55.6 ГрК РФ установлено, что для приема в члены саморегулируемой организации индивидуальный предприниматель или юридическое лицо представляет в саморегулируемую организацию документы, подтверждающие наличие у индивидуального предпринимателя или юридического лица специалистов, указанных в части 1 статьи 55.5-1 ГрК РФ.
В соответствии частью 5 статьи 55.5-1 ГрК РФ к должностным обязанностям специалистов по организации строительства относятся, в том числе, оперативное планирование, координация, организация и проведение строительного контроля в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, приемка законченных видов и отдельных этапов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, элементов, конструкций и частей объектов капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения, их участков с правом подписи соответствующих документов.
Согласно части 4 статьи 53 ГрК РФ и п.п. «г» пунктов 5 и 6 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 № 468, строительный контроль лица, осуществляющего строительство по договору строительного подряда, а также застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, регионального оператора либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом включает в себя освидетельствование работ, скрываемых последующими работами, промежуточную приемку возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
Таким образом, при проведении строительного контроля исполнительная документация должна быть подписана специалистом по организации строительства, сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области строительства, выполняющим функции строительного контроля по трудовому договору, заключенному с застройщиком (в случае самостоятельного выполнения им работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту), с техническим заказчиком или лицом, осуществляющим строительство по договору строительного подряда (в том числе в случаях, когда членство в саморегулируемой организации для такого индивидуального предпринимателя или юридического лица не требуется).
Вопрос:
Правомерно ли требование технического надзора при сдаче объекта строительства к исполнительной документации прикладывать к акту освидетельствования скрытых работ весь комплект документов о качестве, а именно и сертификат соответствия и паспорт качества, ссылаясь на СП 70.13330.2012 пункт 3.23 «при приемочном контроле должна быть предоставлена следующая документация. документы (сертификаты, паспорта), удостоверяющие качество материалов, примененных при производстве СМР». Возможно ли предоставление одного из документов или паспорт/сертификат качества или сертификат соответствия?
Ответ: В соответствии с Требованиями к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требованиями, предъявляемыми к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения (РД-11-02-2006), утвержденными приказом Ростехнадзора от 26.12.2006 № 1128, исполнительные геодезические схемы, исполнительные схемы и профили участков сетей инженерно- технического обеспечения, акты испытаний и опробования технических устройств, систем инженерно-технического обеспечения, результаты экспертиз, обследований, лабораторных и иных испытаний выполненных работ, проведенных в процессе строительного контроля, документы, подтверждающие проведение контроля за качеством применяемых строительных материалов (изделий) являются приложениями к актам освидетельствования скрытых работ, ответственных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, подтверждающими соответствие выполненных работ требованиям, установленным проектной документацией.
Частями 2 и 3 статьи 34 Федерального закона от 30.12. 2009 № 384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» установлено, что строительные материалы и изделия должны соответствовать требованиям, установленным в соответствии с законодательством Российской Федерации о техническом регулировании.
Лицо, осуществляющее строительство здания или сооружения, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности должно осуществлять контроль за соответствием применяемых строительных материалов и изделий, в том числе строительных материалов, производимых на территории, на которой осуществляется строительство, требованиям проектной документации в течение всего процесса строительства.
Строительный контроль лицом, осуществляющим строительство, включает в себя проверку наличия и содержания документов поставщиков, содержащих сведения о качестве поставленной ими продукции, ее соответствия требованиям проектной документации, технических регламентов, стандартов и сводов правил.
Подтверждение соответствия на территории Российской Федерации может носить добровольный (в форме добровольной сертификации) или обязательный характер (декларирование соответствия и обязательная сертификация). Обязательное подтверждение соответствия проводится только в случаях, установленных соответствующим техническим регламентом, и исключительно на соответствие требованиям технического регламента и только в отношении продукции, выпускаемой в обращение на территории Российской Федерации.
В актах освидетельствования скрытых работ наряду с паспортами качества применяемых строительных материалов и изделий указываются сертификаты или декларации о соответствии требованиям технических регламентов, в случае если требования об обязательном подтверждении соответствия установлены нормативными правовыми актами Российской Федерации или Евразийского экономического союза.
Вопрос от 05.07.2021:
Правомерны ли требования строительного контроля со стороны заказчика отражения в актах освидетельствования скрытых работ объемов выполненных работ и использованных материалов при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства?
Ответ: На данный вопрос ответ дан Управлением государственного строительного надзора Ростехнадзора.
Указание объемов выполненных работ и расхода строительных материалов акта освидетельствования скрытых работ требованиями РД-11-02-2006 не установлено.
Вопрос от 21.05.2018:
В управление поступил вопрос о подписании актов скрытых работ с учётом изменения законодательства.
1. Специалистом по организации инженерных изысканий, специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования, специалистом по организации строительства является физическое лицо, которое имеет право осуществлять по трудовому договору, заключенному с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, трудовые функции по организации выполнения работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в должности главного инженера проекта, главного архитектора проекта и сведения о котором включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства.
2. Специалисты по организации инженерных изысканий, специалисты по организации архитектурно-строительного проектирования, сведения о которых включены в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, привлекаются индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом по трудовому договору в целях организации выполнения работ соответственно по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации.
3. К должностным обязанностям специалистов по организации инженерных изысканий, специалистов по организации архитектурно-строительного проектирования относятся соответственно:
- 1) подготовка и утверждение заданий на выполнение работ по инженерным изысканиям, заданий на подготовку проектной документации объекта капитального строительства;
- 2) определение критериев отбора участников работ по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации и отбору исполнителей таких работ, а также по координации деятельности исполнителей таких работ;
- 3) представление, согласование и приемка результатов работ по выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации;
- 4) утверждение результатов инженерных изысканий, проектной документации.
4. Специалисты по организации строительства, сведения о которых включены в национальный реестр специалистов в области строительства, привлекаются индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом по трудовому договору в целях организации выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства.
5. К должностным обязанностям специалистов по организации строительства относятся:
- 1) организация входного контроля проектной документации объектов капитального строительства;
- 2) оперативное планирование, координация, организация и проведение строительного контроля в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;
- 3) приемка законченных видов и отдельных этапов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, элементов, конструкций и частей объектов капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения, их участков с правом подписи соответствующих документов;
- 4) подписание следующих документов:
- а) акта приемки объекта капитального строительства;
- б) документа, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов;
- в) документа, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
- г) документа, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения (при их наличии).
6. Сведения о физическом лице, указанном в части 1 настоящей статьи, включаются соответствующим Национальным объединением саморегулируемых организаций соответственно в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, в национальный реестр специалистов в области строительства (далее также — национальные реестры специалистов) на основании заявления такого лица при условии его соответствия следующим минимальным требованиям:
- 1) наличие высшего образования по профессии, специальности или направлению подготовки в области строительства;
- 2) наличие стажа работы соответственно в организациях, выполняющих инженерные изыскания, осуществляющих подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства на инженерных должностях не менее чем три года;
- 3) наличие общего трудового стажа по профессии, специальности или направлению подготовки в области строительства не менее чем десять лет;
- 4) повышение квалификации специалиста по направлению подготовки в области строительства не реже одного раза в пять лет;
- 5) наличие разрешения на работу (для иностранных граждан).
7. Порядок включения сведений о физическом лице в национальные реестры специалистов и их исключение из таких реестров, а также перечень направлений подготовки в области строительства утверждается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.
В соответствии с » п. 14 постановления Правительства РФ от 01.02.2006 № 54 «О государственном строительном надзоре» при выявлении в результате проведенной проверки нарушений должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи заказчику, застройщику или подрядчику (в зависимости от того, кто в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за допущенные нарушения) предписания об устранении таких нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта капитального строительства.
В соответствии с п. 6 ст. 19.5. КоАП РФ, в случае невыполнения в установленный срок законного предписания уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора федерального органа исполнительной власти, организации, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации —
влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от пяти тысяч до десяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.
Кроме того, за период освидетельствования актов скрытых работ и прочей исполнительной документации должностными лицами, не состоящими в национальном реестре специалистов в области строительства необходимо провести анализ исполнительной документации и провести мероприятия по подтверждению соответствия работ и их результатов, рабочей документации и проектной документации, применительно к выполненным работам, с привлечением специализированной, лицензированной и аккредитованной организации (лаборатории), имеющую допуск СРО и опыт подобных исследований.
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО ЭКОЛОГИЧЕСКОМУ, ТЕХНОЛОГИЧЕСКОМУ И АТОМНОМУ НАДЗОРУ
ПИСЬМО от 27 декабря 2017 г. N 09-02-05/15110
О ПОДПИСАНИИ ИСПОЛНИТЕЛЬНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ
Управление государственного строительного надзора Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору рассмотрело обращение по вопросу требований Ростехнадзора в части освидетельствования скрытых работ, ответственных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения в связи с изменениями в Градостроительный кодекс Российской Федерации, внесенными Федеральным законом от 03.07.2016 N 372-ФЗ, и сообщает следующее.
В соответствии с частью 5 статьи 55.5-1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) к должностным обязанностям специалистов по организации строительства относятся:
- 1) организация входного контроля проектной документации объектов капитального строительства;
- 2) оперативное планирование, координация, организация и проведение строительного контроля в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства;
- 3) приемка законченных видов и отдельных этапов работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, элементов, конструкций и частей объектов капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения, их участков с правом подписи соответствующих документов;
- 4) подписание следующих документов:
- а) акта приемки объекта капитального строительства;
- б) документа, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов;
- в) документа, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов;
- г) документа, подтверждающего соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения (при их наличии).
Согласно части 4 статьи 53 ГрК РФ и пп. «г» пункта 5 и 6 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 N 468, строительный контроль лица, осуществляющего строительство по договору строительного подряда, а также застройщика, технического заказчика, лица, ответственного за эксплуатацию здания, сооружения, регионального оператора либо привлекаемых ими на основании договора индивидуальных предпринимателей или юридических лиц включает в себя освидетельствование работ, скрываемых последующими работами, промежуточную приемку возведенных строительных конструкций, влияющих на безопасность объекта капитального строительства, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
На основании изложенного, по мнению Управления государственного строительного надзора Ростехнадзора, специалистами по организации строительства, сведения о которых включены в национальный реестр специалистов в области строительства, выполняющими функции по организации строительства, включая организацию и проведение строительного контроля, по трудовому договору, заключенному с застройщиком (в случае самостоятельного выполнения им работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту), с техническим заказчиком или лицом, осуществляющим строительство по договору строительного подряда (в том числе в случаях, когда членство в саморегулируемой организации дня такого индивидуального предпринимателя или юридического лица не требуется), помимо документов, указанных в подпункте 4 части 5 статьи 55.5-1 ГрК РФ, должны подписываться акты приемки геодезической разбивочной основы, разбивки осей объекта капитального строительства, акты освидетельствования скрытых работ, ответственных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.
Начальник Управления государственного строительного надзора М.А.КЛИМОВА
Росреестр разъясняет, что объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела исходного объекта без проведения его реконструкции. … Согласно разъяснениям контролирующих органов в результате раздела объекта капитального строительства могут быть образованы только объекты того же вида, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости. В то же время существуют разъяснения, подтверждающие, что при образовании объекта в результате его реконструкции может происходить изменение вида данного объекта .
2.4. Последствия завершения строительства применительно к правам на землю
Ситуация с правами на землю после ввода построенного объекта в эксплуатацию зависит от назначения построенного объекта (многоквартирный дом или иные объекты).
Завершение строительства многоквартирного жилого дома
Жилищным законодательством предусмотрены специальные правила, касающиеся оформления прав на земельный участок, расположенный под построенным многоквартирным домом.
Как отметили в совместном постановлении Верховный и Высший Арбитражный Суды РФ, «если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведён государственный кадастровый учёт, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учёта (п. 5 ст. 16 Вводного закона [1] ).
В силу п. п. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется [2] .
Право собственности на земельный участок переходит к собственникам помещений с учётом следующих особенностей:
1) До 1 января 2017 года судебная практика исходила из того, что право на участок переходит с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, а публичный собственник утрачивает право на распоряжение им. Более того, с момента возникновения у собственников помещений в доме общей долевой собственности на земельный участок договор аренды этого участка должен считаться прекратившим своё действие на основании ст. 413 ГК РФ (прекращение обязательства совпадением должника и кредитора в одном лице) [3] .
Между тем с 1 января 2017 года вступил в силу порядок ведения ЕГРН [4] , согласно п. 139 которого право собственности застройщика или публичного образования на участок не прекращается после регистрации права собственности первого участника долевого строительства. Вместо этого регистрирующий орган внесёт запись о долевой собственности застройщика (или публичного образования) и первого дольщика – правообладателя помещения. Размер доли застройщика в праве на участок будет пропорционален общей площади не переданных дольщикам помещений и помещений, принадлежащих застройщику.
Таким образом, собственность застройщика или публично-правового образования с 2017 года прекращается не сразу, а «по частям» пропорционально площади передаваемых дольщикам помещений. Также из п. 139 указанного выше порядка следует, что договор строительной аренды будет прекращён не ранее передачи всех помещений дольщикам.
2) Земельный участок должен быть сформирован для эксплуатации и обслуживания конкретного жилого дома [5] . Если на земельном участке расположены несколько объектов недвижимости, то право собственности на участок под ними к гражданам автоматически не переходит [6] .
При этом с 01.03.2015 действует п. 6 ст. 16 Вводного закона в новой редакции, которая предусматривает, что выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в ЕГРН.
Завершение строительства иного объекта капитального строительства
Если на земельном участке осуществляется строительство иного объекта, то логика, описанная применительно к жилым домам, не действует.
В этом случае оформление в собственность земельных участков осуществляется в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ за плату.
Кроме того, земельный участок может быть предоставлен в аренду для целей эксплуатации построенного объекта. В данном случае автоматически земельные отношения не изменяются, требуется подача застройщиком соответствующего заявления. Порядок его рассмотрения устанавливается на уровне того публично-правового образования, в собственности которого находится земельный участок.
Ст. 39.20 ЗК РФ заменила хорошо известную ст. 36 ЗК РФ, которая ранее регулировала отношения по поводу выкупа земельного участка или оформления его в аренду для целей эксплуатации.
Среди наиболее важных новаций в этой сфере необходимо отметить следующие:
1) по правилам ст. 39.20 ЗК РФ земельный участок формируется в соответствии с проектом межевания или схемой расположения земельного участка, если проект межевания не утверждён;
2) из закона убран критерий определения границ выкупаемого участка, предусмотренный ст. 36 ЗК РФ, а именно фактическое землепользование. При этом схема расположения земельного участка готовится без учёта фактического землепользования;
3) из ст. 35 ЗК РФ исключён п. 2: «Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ГрК РФ».
В этой связи по-новому должна решаться традиционная проблема, возникавшая при выкупе земельных участков. Она касается того, что зачастую для эксплуатации построенных объектов требуется участок меньший, чем был предоставлен для их строительства. В период действия ст. 36 ЗК РФ суды анализировали вопросы фактического землепользования заявителя, а также определения площади участка, необходимого для использования расположенных на нём объектов, с учётом требований строительных, пожарных и санитарных правил. Сейчас законные основания для этого отсутствуют. Статья 39.20 ЗК РФ никаких критериев для определения границ земельного участка не содержит.
Кроме того, в письме Минэкономразвития России от 25.06.2015 № Д23и-2954 указано, что правообладатели застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, имеют право выкупа всего земельного участка (исходя из грамматического толкования положений ЗК РФ, предусмотренных пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).
Несмотря на позицию Минэкономразвития России, судебная практика по этому вопросу складывается неоднозначно.
В связи с этим при разрешении споров судам нужно обращаться к нормам, касающимся подготовки проекта межевания или схемы расположения земельного участка. Рассмотрим несколько ситуаций, когда застройщику был предоставлен земельный участок для строительства, он построил объекты, но площадь предоставленного участка больше той, что необходима для их эксплуатации.
Предоставленный участок сформирован в соответствии с проектом межевания – в этом случае уполномоченный орган не вправе отказать в выкупе земельного участка в любом случае. ЗК РФ исключает возможность формирования иного участка иначе как в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, поэтому реализация права на выкуп в данном случае возможна только на основании проекта межевания. Эта ситуация может быть как выгодна, так и не выгодна застройщику. Например, в его интересах оформить участок меньшей площади для снижения налоговых платежей, однако застройщик также связан положениями проекта межевания, поэтому он может выкупить земельный участок только полностью.
Предоставленный участок сформирован на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории или иного документа (до 01.03.2015) – в этом случае однозначного ответа законодательство не содержит. Во-первых, как было отмечено, ранее действовавшие критерии «фактическое землепользование» и «площадь, необходимая для использования объекта» из законодательства исключены. Поэтому буквально применяя ст. 39.20 ЗК РФ, нужно прийти к выводу о возможности выкупить арендованный земельный участок полностью, даже если его площадь превышает потребности заявителя.
Следует отметить, что некоторые публично-правовые образования готовятся к такому толкованию ст. 39.20 ЗК РФ, изменяя правила определения стоимости выкупа земельного участка, расположенного под зданием. Ранее традиционно она была льготной и составляла определённый процент от кадастровой стоимости. Сейчас же закрепляются положения либо о том, что земельный участок выкупается по полной кадастровой стоимости, либо о том, что льготный коэффициент может применяться только к застроенной части участка.
Вместе с тем, учитывая инертность судебной и административной практики, следует ожидать продолжения таких споров. Тогда при определении площади земельного участка, необходимого для эксплуатации, суды будут обращаться к п. 2 ст. 11.10 ЗК РФ, которая предусматривает, что подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учётом утверждённых документов территориального планирования, Правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации и т. д., а также местоположения зданий, сооружений, объектов незавершённого строительства. Выделенное положение может стать основанием для назначения привычных судам землеустроительных экспертиз по вопросу определения необходимой для эксплуатации объекта площади земельного участка.
Пока судебная практика применения ст. 39.20 ЗК РФ не восприняла отказ законодателя от критерия соразмерности участка объекту, поэтому при планировании выкупа земельного участка в полном объёме необходимо озаботиться предварительной подготовкой проекта межевания или отчётом землеустроительной экспертизы о соразмерности участка и соответствии его градрегламентам для исключения рисков последующего отказа в выкупе.
[1] Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».
К числу объектов капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты незавершённого строительства , за исключением временных построек (киосков, навесов и пр.). В законодательстве РФ понятие « объект капитального строительства » существует с 2005 г., ранее применялось определение « объекты градостроительной деятельности». Объектом является отдельное сооружение со всеми дополняющими устройствами. … перечень документов, которыми подтверждаются все изложенные в акте данные ( оформляется в виде приложения); дополнительные условия (полная приемка строения или приемка отдельной части здания, предусмотренная проектом)
Капитальные вложения: покупка и учет недостроя
Приступая к строительству объекта основных средств (осуществлению капитальных вложений), инвестор обычно надеется, что все будет идти в соответствии с задуманным. Но согласно одному из законов Мерфи, всякая работа длится значительно дольше и обходится намного дороже, чем было запланировано. И довольно часто имеющихся денег не хватает, банк на устраивающих инвестора условиях новый кредит не выдает, подрядчик, равно как и поставщики, срывают все сроки, а чиновника, обещавшего в кратчайшие сроки подписать все согласования и разрешения, увольняют, либо, что еще хуже, объявляют фигурантом уголовного дела.
Темпы строительства замедляются, затем оный процесс вообще прекращается, и пейзаж украшается еще одним недостроем. И зачастую оптимальным вариантом является продать остановившуюся стройку, пусть и без большой прибыли, а то и с убытком. Ведь затраты на консервацию могут принести еще больше ущерба.
Право собственности на незавершенное строительство
Передача незавершенного строительства новому владельцу чаще всего происходит по заключаемому сторонами сделки договору купли-продажи, по которому продавец передает покупателю права собственности на предмет сделки.
Переход права собственности на незавершенное строительство, как и на любой другой объект недвижимости (ст. 130 ГК РФ) требует государственной регистрации и возникает на момент внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Но как в свое время правильно отметил мудрый мальчик дядя Федор, для того, чтобы продать что-нибудь ненужное, сначала нужно купить что-нибудь ненужное. То есть, чтобы право собственности передать, его вначале надо заиметь — внести запись о регистрации права собственности на объект недвижимости, незавершенный строительством, в ЕГРН.
Для этого необходимо представить в территориальный орган Росреестра (п. 10 ст. 40 Федерального закона Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»):
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение на строительство.
Без наличия правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельства о регистрации права собственности на него, либо свидетельства о регистрации договора аренды) инвестор (теперь уже просто застройщик) не может получить разрешение на строительство. И не может начать работы по возведению объекта.
Следовательно, эти документы у инвестора уже должны иметься.
Правда, до сих пор еще возможны ситуации, когда разрешение на строительство оформляется задним числом, одновременно с получением разрешения на ввод, а то и после него. Но это уже скорее исключение, чем правило.
Кроме того, для кадастрового учет незавершенного строительством объекта необходимо будет также предоставить в Росреестр следующую информацию (п. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ), в частности:
- вид объекта недвижимости, то есть — незавершенное строительство;
- степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;
- проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено.
Информацию о степени готовности объекта, по нашему мнению, следует взять из актов приема-передачи результата работ на ту дату, когда инвестор принял решение приостановить возведение объекта.
Хотим обратить внимание читателей, что предметом сделки может быть только приостановленное строительство. Действующая стройка не признается недвижимостью, и продать ее другому лицу нельзя. На это неоднократно указывал Высший арбитражный суд (п. 21 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»).
Инвестор принимает себе на баланс фактически выполненные результаты работ и расторгает договор с подрядчиком (или техническим заказчиком, ежели договоры на строительство заключались через оного).
Как отразить это в бухгалтерском учете?
В регистрах бухгалтерского учета инвестора затраты на возведения объекта недвижимости подлежали отражению на балансовом счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».
Следовательно, принятие результата работ от подрядчика, технического заказчика, подлежит отражению записями:
- Дебет счета 08 Кредит счета 60 —принят результат работ от подрядчика (техзаказчика);
- Дебет счета 19 Кредит счета 60 —отражена сумма предъявленного налога на добавленную стоимость по выполненным работам;
- Дебет счета 68(субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 19 — зачтен НДС по принятым от подрядчика (техзаказчика) строительно-монтажным работам.
За регистрацию права собственности на объект недвижимости застройщик должен будет заплатить государственную пошлину, размер которой в настоящее время составляет 22 000 руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Затраты на ее уплату подлежат отражению записями:
- Дебет счета 76 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам») — 22 000 руб. — начислена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
- Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по госпошлинам) Кредит счета 51 — 22 000 руб. — оплачена госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости;
- Дебет счета 08 Кредит счета 76 — 22 000 руб. — госпошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимости отнесена на увеличение первоначальной стоимости объекта.
Инвестор также должен передать новому владельцу незавершенного строительства и права на земельный участок, на котором возводится данный объект (п. 1 ст.552 ГК РФ).
Если участок находится в собственности застройщика, то он обязан, кроме самого объекта, продать новому владельцу и земельный участок, приобретенный для застройки (п. 2 ст. 552 ГК РФ). Если участок был арендован, то новый владелец незавершенного строительства становится его арендатором на тех же самых условиях, что и продавец недостроя (п. 3 ст. 552 ГК РФ). При этом согласия собственника участка на переоформления договора аренды не требуется (там же).
На дату подписания приемопередаточного акта фактическая передача объекта новому владельцу (с сохранением права собственности еще за старым) должна быть отражена записью:
- Дебет счета 45 Кредит счета 08
Для целей налогообложения прибыли доход от реализации недвижимости подлежит начислению на дату подписания акта «сдал-принял» (п. 3 ст. 271 НК РФ).
Возникают (п.п. 11, 12 Положения по бухгалтерскому учету «Учет расходов по налогу на прибыль» ПБУ 18/02, утвержденного приказом Минфина России от 19.11.2002 № 114н) налогооблагаемые и вычитаемые временные разницы. От их сумм следует начислить (п.п. 14, 15 того же ПБУ 18/02) отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство.
В регистрах бухгалтерского учета необходимы будут записи:
- Дебет счета 09 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по налога на прибыль»);
- Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») Кредит счета 77.
В зависимости от затрат на строительство объекта и цены, предложенной за него покупателем, результатом сделки может быть как прибыль, так и убыток.
Он увеличивает (либо уменьшает) налогооблагаемую прибыль организации на дату подписания приемопередаточного акта — даты начисления дохода и списания расхода в налоговом учете.
При этом обращаем внимание, что недостроенный объект недвижимости не является основным средством. Поэтому особый порядок определения убытка от реализации объекта основных средств (п. 3 ст. 268 НК РФ) на данную сделку не распространяется.
Моментом определения налоговой базы по налогу на добавленную стоимость признается день передачи недвижимого имущества покупателю этого имущества по передаточному акту (п. 16 ст. 167 НК РФ).
Следовательно, не дожидаясь перехода права собственности, продавец обязан на дату подписания акта начислить НДС, отразив его записью:
- Дебет счета 76 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС»)
Покупателю в срок не позднее пяти дней со дня подписания акта должен быть выставлен счет-фактура (п. 3 ст. 168 НК РФ).
После регистрации в Росреестре перехода права собственности продавец будет обязан начислить выручку в регистрах бухгалтерского учета с учетом налога на добавленную стоимость. Проводки будут следующими:
- Дебет счета 62 Кредит счета 91 (субсчет «Прочие доходы») — начислена выручка (с учетом налога на добавленную стоимость), подлежащая получению (полученная) от покупателя;
- Дебет счета 91 (субсчет «Прочие расходы») Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») — отражена сумма налога на добавленную стоимость, подлежащая получению (полученная) от покупателя в составе выручки;
- Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по НДС») Кредит счета 76 — зачтена сумма налога на добавленную стоимость, начисленная при подписании приемопередаточного акта;
- Дебет счета 91 (субсчет «Прочие расходы) (или 90 (субсчет «Себестоимость продаж»)) Кредит счета 45 —списана стоимость проданного объекта.
Кроме того, необходимо будет погасить отложенный налоговый актив и отложенное налоговое обязательство, начисленные на дату подписания приемопередаточного акта (на дату признания реализации объекта недвижимости для целей налогообложения прибыли):
- Дебет счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») Кредит счета 09;
- Дебет счета 77 Кредит счета 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»).
Нужно ли заключение независимого оценщика при продаже объекта недвижимости с убытком?
Действующим законодательством предусмотрено обращение к оценщику для подтверждения рыночной стоимости выбывающего имущества при взносе его в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (п. 2 ст. 15 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»), при оплате им акций акционерного общества (п. 3 ст. 34 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»), при взносе его в паевой взнос кооператива (ст. 10 Федерального закона от 08.05.96 № 41-ФЗ «О производственных кооперативах»).
Указания на привлечение оценщика при реализации имущества в законодательных актах не содержится. Однако наличие акта оценки позволяет избежать недоразумений при возникновении разногласий с налоговой инспекцией (а таковые довольно часто возникают при заключении крупных убыточных сделок, к коим следует отнести и продажу недвижимости).
При этом следует обратить внимание на то, что Верховный Суд Российской Федерации лишил налоговые инспекции права контролировать цены по сделкам (определение ВС РФ от 01.12.16 № 308-КГ16-10862). Суд отметил, что контроль за ценами — прерогатива исключительно ФНС России, а не инспекций.
Ввод в эксплуатацию объектов строительства – это завершающий и самый ответственный этап строительных работ. Как сдать объект вовремя и избежать ошибок? … Акт ввода в эксплуатацию объекта строительства КС-14 оформляется в соответствии с действующим законодательством (статья 753, Гражданского Кодекса РФ) только соответствующей комиссией, состоящей из представителей следующих надзорных органов: санитарно-эпидемиологического, экологического, пожарного, архитектурно-строительного и иных заинтересованных структур.
Источники- https://tk-servis.ru/news/1492504884
- https://www.kachkin.ru/yuridicheskiy-spravochnik-zastroyshchika/glava-2-4/
- https://www.klerk.ru/buh/articles/507618/