МОСКВА, 5 февраля. /ТАСС/. Объем средств на счетах эскроу в рамках долевого строительства жилья за 2020 год вырос в восемь раз — до более чем 1,19 трлн рублей, говорится в сообщении ЦБ РФ.
«Объем средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, за год увеличился в восемь раз и на 1 января 2021 года превысил 1,19 трлн рублей, а 126,7 млрд рублей со счетов эскроу по завершенным проектам строительства уже перечислены застройщикам или направлены на погашение полученных ими кредитов на строительство объектов», — отмечается в сообщении.
Общий лимит действующих кредитных договоров, заключенных банками и застройщиками, за год вырос в три раза, составив на 1 января 2021 года более 2,72 трлн рублей.
С 1 июля 2019 года российские застройщики лишились возможности привлекать деньги дольщиков напрямую. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, хранятся на банковских счетах эскроу, а застройщик реализует проект за счет кредитов. Воспользоваться деньгами дольщиков застройщик может только после ввода объекта в эксплуатацию.
Договор долевого участия | Как проверить ДДУ? | ПЯТИМИНУТКА
Источник: tass.ru
Объем рынка долевого строительства растет
.jpg)
За период с января по октябрь текущего, 2017-го, года подписано свыше 550 000 договоров ДУ. Рынок демонстрирует рост объемов долевого строительства. Такая информация поступила от Михаил Меня, представляющего министерство ЖКХ и строительства.
По словам министра, объем долевого строительства возрос в 3,5 раза с 2010 года. За десять месяцев текущего года заключили около 42 000 ДДУ, что вдвое больше, чем годом ранее, и вчетверо больше, чем в 2015 году. Примерно 80% жилой недвижимости приобретается в России при заключении договоров ДУ. Это объясняют нестабильностью рынка.
Покупатели стремятся обезопасить себя в условиях, когда многие застройщики испытывают финансовые трудности или демонстрируют недобросовестность в ведении бизнеса. Об этом свидетельствует статистика: сегодня в 70 регионах России есть проблемные объекты жилищного домостроения.
Несмотря на востребованность ДДУ как инструмента защиты прав граждан, власти готовят переход к новым принципам взаимодействия с застройщиками. В качестве альтернативы выбрано проектное финансирование. Для перехода на него потребуется около 3,5 трлн рублей.
Источник: vsenovostroyki.ru
Объем средств на счетах эскроу в долевом строительстве достиг рекорда
Общий объем средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу, на 1 ноября составил более 2,8 трлн рублей. При этом 0,7 трлн рублей по завершенным проектам уже перечислены застройщикам или направлены на погашение полученных ими кредитов. Такие данные приводит Центробанк.
Договор долевого участия (ДДУ)! Участие в долевом строительстве многоквартирных домов.
«Общий лимит действующих кредитных договоров, заключенных банками и застройщиками, достиг почти 6 трлн рублей», — говорится в сообщении регулятора.
Механизм эскроу-счетов в РФ начал работать с июля 2019 года. По нему девелоперы, привлекающие средства дольщиков, смогут получить деньги только после передачи квартир, а строительство ведется на банковские кредиты.
Согласно статистике ЦБ, на 1 ноября в России насчитывалось более 600 тыс. счетов эскроу, на которых находилось более 2,8 трлн рублей. По завершенным в 71 субъекте РФ проектам с использованием этого механизма финансирования долевого жилищного строительства, было раскрыто более 213 тыс. таких счетов. Сумма средств, перечисленных с них застройщикам и банкам в погашение предоставленных кредитов, составила более 680 млрд рублей.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства, в данный момент в России строится 9 448 домов (около 2 млн квартир). На рынке жилищного строительства работают 3 460 застройщиков.
Как писал «Эксперт», депутаты Госдумы вместе с ресурсом ДОМ.РФ подготовили и направили в Банк России на согласование законопроект, который перекрывает недобросовестным застройщикам распространенную возможность наживаться за счет дольщиков. Речь идет о ситуации, в которой застройщик при несвоевременном завершении строительства имеет право вернуть дольщикам деньги со счетов эскроу.
Дело в том, что после возврата денег дольщикам застройщик зачастую сохраняет возможность закончить строительство объекта и продать квартиры другим покупателям, но уже дороже — как минимум потому, что объект недвижимости находится в стадии, гораздо более близкой к завершению строительства, что, конечно, же, сказывается на цене.
Источник: expert.ru
Тяжелая доля. Отмена долевого строительства не решит квартирный вопрос
Число россиян, участвующих в долевом строительстве, устойчиво снижается. В первом полугодии 2017 года Росреестром было зарегистрировано на 6% меньше договоров долевого участия физических лиц — 276 000 против 294 000 в первом полугодии 2016 года.
При этом реализованный спрос на первичном рынке жилья в России так и не достиг докризисного уровня — число заключенных договоров в первом полугодии 2017 года на 12% меньше, чем за аналогичный период 2014 года, — 312 000 сделок.
По данным Центробанка на 1 июля 2017 года, объем кредитов, предоставленных юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям на строительство зданий и сооружений, достиг 571 млрд рублей. Это на 16% больше, чем за аналогичный период 2016 года.
Тем не менее уровень обеспеченности строительства заемными средствами пока не достигнут. Объем кредитования в первом полугодии 2017 года в сопоставимых ценах отстает на 28% от показателя аналогичного периода 2014 года (691 млрд рублей), а отношение объема кредитов в строительстве к объему работ в отрасли на 6 процентных пунктов ниже, чем в первом полугодии 2014 года. Но скоро ситуация с кредитованием должна кардинально измениться.
Новый механизм
Президент Владимир Путин дал указание разработать до 15 декабря 2017 года комплекс мер по замещению долевого строительства проектным финансированием. Это означает, что застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков для строительства многоквартирных домов.
Строительство будет осуществляться только на заемные средства банков и собственные средства застройщиков. Эта мера направлена на снижение, а точнее полное исключение риска обмана дольщиков. Сейчас в стране зафиксировано более 38 000 обманутых дольщиков в 380 проблемных объектах.
Сектор строительства жилой недвижимости всегда был головной болью государства. Корень зла — в непродуманном законодательном регулировании инвестиций в жилую недвижимость.
Институт долевого строительства возник в России в начале 90-х годов прошлого века при переходе страны к рыночной экономике. Однако сам механизм был придуман задолго до этого — скорее всего, его позаимствовали у Аргентины, где во время экономического кризиса 80-х годов появился институт «строительства по справедливости».
В России же предпосылки появления долевого строительства были заложены в законе «Об основах федеральной жилищной политики». В этом документе было признано право граждан на жилье, которое обеспечивалось в том числе путем строительства за собственные средства без ограничения площади, а также право застройщика на получение или приобретение земельных участков для строительства жилья в зонах, предусмотренных градостроительной документацией. Однако на нормативном уровне не была закреплена форма привлечения застройщиком денежных средств граждан.
Договору долевого строительства не нашлось места в числе поименованных договоров, предусмотренных частью второй Гражданского Кодекса РФ, что могло бы минимизировать количество споров в этой области.
На этом фоне застройщики стали привлекать денежные средства граждан, заключая в лучшем случае договоры долевого участия, соинвестирования, а также договоры простого товарищества. В худшем же случае застройщики предлагают подписать документ о приобретения квартиры по возмездному договору, договор купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, договор безвозмездной передачи квартиры в собственность или договор уступки требования.
Кроме того, долго не мог решиться вопрос применения законодательства о защите прав потребителей в сфере долевого строительства. Это было выгодно застройщикам, не исполнявшим обязательства по срокам строительства и его качеству.
Ведь цель застройщиков отнюдь не в решении жилищной проблемы граждан и создания идеального места для жизни в семи километрах от МКАД. Девелоперские слоганы, созданные маркетологами, нацелены на одно — получение прибыли, которая образуется за счет разницы между привлеченными деньгами дольщиков, очень дешевыми для застройщика, и себестоимостью объекта долевого строительства.
Еще одна попытка
До принятия решения об использовании проектного финансирования государство в июне 2016 года приняло ряд поправок в законодательство, которые создали предпосылки для внедрения этих механизмов.
Была введена новая модель привлечения денежных средств участников долевого строительства — размещение средств на счетах эскроу. Работает это очень просто. Сперва банк выдает застройщику целевой кредит на строительство многоквартирных домов. Во всех договорах участия в долевом строительстве предусматривается обязанность участников внести деньги в счет оплаты цены на счета эскроу, открытые в таком банке.
Права же по договору эскроу следуют за правами по договору участия в долевом строительстве. В кредитном договоре предусматриваются механизмы контроля банка за деятельностью застройщика, например, обязанность застройщика предоставлять банку информацию обо всех организациях, привлеченных для строительства и так далее.
Таким образом, финансирование строительства осуществляется де-факто не за счет средств участников долевого строительства, а на целевой кредит. Внесенные на счет эскроу денежные средства перечисляются застройщику уже после завершения строительства и передачи объекта клиентам.
Подводные камни
Но как компании могут получить более выгодные условия по кредиту в столь непростое для страны время? Ответ: разместить оставшиеся денежные средства дольщиков на счетах в банке, предоставляющем кредит.
Для клиента, ждущего квартиру, вроде бы нет разницы, на какой счет банк положил его деньги. Главное же результат. К тому же деньги защищены, находятся в банке, если застройщик обанкротится — средства не потеряются, скажет гражданин. И ведь не поспоришь с такой логикой. Человек, который уже знает, какого цвета у него будут обои в спальне, совсем не хочет загружать голову информацией о том, что теперь у него отсутствует право на законные проценты.
Гражданину невдомек, что в кредитном договоре между банком и застройщиком есть множество условий о дефолте застройщика, когда застройщик должен досрочно вернуть банку кредитные средства.
Банк предъявит застройщику требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору и об обращении взыскания на имущество. А что же будет с дольщиком? Закон предполагает, что участник долевого строительства вправе в этом случае отказаться от исполнения договора.
Вместе с тем закон ничего не говорит о последствиях обращения взыскания для участника долевого строительства в случае, если право на односторонний отказ не будет реализовано дольщиком. То есть, когда дольщик очень хочет эту квартиру и собирается биться за мечту о собственных квадратных метрах до конца.
Те люди, которые думают, что времена, когда привлеченные от новых дольщиков средства расходовались совсем на другие цели, уже в прошлом, сильно ошибаются. Инвестиционные пирамиды — бич нашего времени, а точнее 21 века.
Хочется посочувствовать государству. Оно не должно отвечать за финансовую грамотность граждан и неумение оценивать риски. Можно было бы полностью запретить населению покупать недострой, но все понимают, какую бурю протестов это вызвало бы со стороны бизнеса и граждан, мечтающих о собственном жилье.
Но думается, что вместо «спасибо» государство столкнется с плакатами на улице. Ведь у девелоперов скоро начнётся непростой период — деньги дадут только самым сильным, то есть с активами и собственным капиталом. А много ли таких?
Источник: www.forbes.ru