Объем инвестиций в строительство которой

Строительный сектор занимает определенное место в структуре мировой экономики. Так, в 2010 г. на его долю приходилось более 11% мирового ВВП, а в 2020 г. по прогнозам объемы строительства увеличатся в мире на 67%, с 7,2 до 12 триллионов долларов. Ежегодный прирост будет составлять 5,2%, что больше мирового прироста ВВП.

При этом на развивающиеся рынки будет приходиться до 55% мирового объема строительства (в настоящее время — 46%). Строительный рынок в развивающихся странах будет составлять 16,5% ВВП (14,7% соответственно). Эти изменения станут возможны благодаря экономическому росту в Китае, Индии и Индонезии.

Анализ влияния макроэкономической ситуации в мире на строительный сектор показал, что в результате мирового экономического кризиса среди 19 стран Евросоюза рост был зафиксирован лишь в Польше — 5,3% и Швейцарии — 3,3%, а количество строительных организаций в Евросоюзе показала отрицательную динамику в -3% в 2010 г. по отношению к 2008 г. ввиду снижения оборотов в строительном секторе. К примеру, в Испании по итогам 2010 г. было отмечено сокращение доли строительного сектора в структуре ВВП до 12,7%, за период глобального экономического спада в строительных компаниях лишилось работы более 1 млн. человек [17].

TiPLO INVEST. Инвестиции в строительство домов ТИПЛО.

Американский рынок показывал снижение продаж жилья на первичном и вторичном рынках, и впервые за последние 17 лет — снижение финансирования коммерческого и промышленного строительства.

Япония еще в 2003 году уступила вторую строчку в рейтинге мировых строительных рынков Китаю, а в скором времени она опустится на 4-е место, уступив третью позицию Индии. Это связано, прежде всего, с уменьшением инвестиций в инфраструктурные проекты вследствие давления огромного госдолга Токио и расходов от последствий землетрясений.

Среди стран БРИК лидирует Китай, благодаря бюджетному стимулированию, в 2010 г. стал крупнейшим строительным рынком в мире. Сектором с наиболее медленным ростом является строительство промышленных зданий и сооружений. Несмотря на это, страна, не пострадавшая сильно от глобального экономического спада, продолжает осуществление крупнейших проектов строительной отрасли. Согласно публичным данным, в 2011 г. началось строительство крупнейшего в мире выставочного комплекса в Шанхае стоимостью 3,5 млрд. долларов США, самого высокого отеля в мире. В течение ближайших десяти лет размер строительного рынка Китая должен увеличиться более чем вдвое и к 2020 году составит 21% мирового строительства [18].

В Индии объем инвестиций в строительство недвижимости за 2010 г. вырос в 10 раз и достиг 593 млн. долларов США. По публичным данным, Индия входит в пятерку развивающихся стран, наиболее привлекательных для вложений в недвижимость вместе с Китаем, Бразилией, Мексикой и Турцией. По прогнозам Индия займет место Японии в качестве третьего по величине мирового строительного рынка.

Главные составляющие прогноза GCP и Oxford Economics это удвоение строительного рынка Китая к 2020 году до 2,5 трлн. долларов, выход Индии на третье место в мире по объему строительного рынка, и улучшение роста строительного рынка в США [19].

«Деньги в землю. Грамотные инвестиции в участок под строительство»

Заслуживает внимания мировой опыт инвестирования в строительство, так, зарубежные системы долевого участия в строительстве имеют свои принципиальные особенности. Ипотечное кредитование при этом обеспечено устойчивой экономикой страны и защищено правовыми институтами.

Рассматривая мировой опыт обеспечения населения жильем, необходимо иметь в виду, что на практическое развитие и организацию жилищного кредитования в той или иной стране значительное влияние оказывает ряд факторов, которые можно подразделить на политические, экономические и правовые. Эти факторы послужили основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации жилищного кредитования.

Технология инвестирования в жилищную сферу строится на трех основных принципах: контрактные сбережения, ипотечное кредитование и государственная поддержка. Классическая форма контрактных сбережений — строительные сберегательные кассы, которые действует в Германии.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечении определенного времени (обычно 5-6 лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму.

Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированы на все время действия контракта. Большим достоинством «немецкой системы» является ее полная прозрачность. Согласно германскому закону о стройсберкассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи кредитов своим членам. Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего никакой информации, вкладчик стройсберкассы точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами.

В Казахстане преимуществом этой системы является отсутствие необходимости требовать от будущего заемщика подтверждения платежеспособности, что является основным препятствием при выделении банками «классических» ипотечных ссуд.

В США ранее существовало «правило красной линии», в пределах которой кредиты могли быть выданы. Кредит в США выдается на срок, в течение которого заемщик работает, т.е. до пенсии. Существует следующая особенность кредитования в США: жилые помещения подразделяются на 3 группы: самое дешевое, среднее и самое дорогое. На первую группу кредит выдается государством, на две следующие группы кредит выдается с помощью частных ипотечных институтов.

В таких странах, как США, Германия, Финляндия, Япония, Канада государство в лице своих органов реагирует при завышении цене: если норма прибыли при осуществлении строительно-монтажных работ превышает среднюю норму (10-12%), то исследуются причины такого роста — при необоснованности государство осуществляет регулирование в принудительном порядке.

Определение достоверной стоимости всего проекта является основополагающим принципом деятельности зарубежных строительных фирм. Для этого на всех этапах инвестирования при определении стоимости строительства используются укрупненные показатели стоимости строительства. В США компания «R.S.MEANS» издает ежегодно большим тиражом сборники цен со среднеамериканскими показателями. В Англии фирма «Technical Indexes Ltd.» публикует сборники «WESSEX» с укрупненными показателями стоимости работ. При проведении подрядных торгов фактор стоимости предмета торгов составляет 50-70% в ряду других факторов для принятия положительного решения.

Значительно снизить стоимость строительства жилья позволяет кооперация фирм, занятых в строительной деятельности. 80% потерь в процессе строительства возникают из-за несовершенства проектных решений, поэтому при таком взаимодействии издержки сокращаются за счет снижения расходов на рекламу, взаимных скидок на оказываемые услуги и поставляемые материалы. За рубежом давно известна практика создания картелей на основе объединения проектных, научных, строительных предприятий и предприятий-производителей материалов.

Следующим важным моментом в организации строительства является роль заказчика и того, кто выполняет его функции. В Англии, Финляндии и Швеции представителем заказчика часто является архитектор. Он подбирает необходимых для строительства специалистов, которые определяют предварительную стоимость строительства, выполняют работы по субподряду, собирают иные необходимые данные. Вместе с ними архитектор подготавливает документы для заключения контракта, в котором обусловливается целесообразность участия в торгах, программа работ до и после торгов, экономические методы производства работ и вопросы сокращения продолжительности строительства.

В США заказчик создает группу, в состав которой могут включаться сметчики, инженеры, экономисты, руководители контракта и прорабы. Далее ими разрабатывается вся необходимая документация и схемы строительного процесса. На основании полученных материалов руководитель контракта начинает работу с подрядными фирмами.

При этом для оптимального выбора распространено привлечение консультационных фирм. В Японии при строительных фирмах организуются крупные исследовательские лаборатории и институты, в штаты фирм активно привлекаются ученые. При этом вместо понятия «заказчик» используется понятие «девелопер», в функции которого входят приобретение площадки, финансирование, строительство и продажа жилья.

В Германии заказ на производство работ получает генеральный подрядчик, который в свою очередь распределяет его специализированным фирмам и несет ответственность за выполнение сроков и качества строительства.

Еще одной особенностью являются отношения заказчика и подрядчика, которые оказывают влияние на формирование отношений дольщика и заказчика. Практика Франции, Англии, США и ФРГ стоит на позиции, что поставщик, изготавливая из своего материала, становится собственником созданной вещи. Применительно к строительству заказчик не может заключать договоры с другими инвесторами. При заключении договоров между дольщиками и инвесторами существует универсальное правило работы с долевыми схемами — «принцип второго этажа»: включаться в процесс инвестирования строительства менее рискованно, когда коробка дома поднялась не менее чем на два этажа. [20].

Мировой опыт использования новых технологий в строительстве требует пристального изучения, учитывая динамику развития отрасли в предстоящие 5 лет.

Так, в решении проблемы снижения сроков возведения объектов заслуживает внимание китайский опыт. К примеру, в провинции Хунань всего за 360 часов был построен небоскреб в 30 этажей общей площадью 17000 кв.м. При этом проект был в 5 раз более энергоэффективен, чем конкурирующие проекты. Более того, сооружение отличалось повышенной устойчивостью и включает себя ряд конструктивных особенностей, позволяющих ему «выдерживать подземные толчки магнитудой до 9 баллов по шкале Рихтера. [21].

Интересно, что сопутствующие инновационные технологии: поддерживающие энергетическую экономию, экологичность и т.п. не замедляют строительство, а делают его более простым, материалосберегающим и долговечным, позволяя добиться оптимального соотношения времени и затраченных средств.

Передовые страны имеют большой опыт внедрения и осуществления мер по стимулированию экологического строительства. Международная практика показывает, что наиболее эффективно экологическое строительство развивается при условии внедрения комплекса мер на различных уровнях регулирования строительного процесса — определение государственных целей в области достижения энергоэффективности, модернизации нормативно-правовой базы строительства, финансировании и внедрении добровольных экологических стандартов.

Безусловным лидером в области государственного стимулирования энергоэффективности на сегодняшний день является США. Правительство страны прилагает усилия для активного продвижения зеленого строительства на всех уровнях — федеральном, региональном и локальном. Так до 12 федеральных агентств, 34 штата и более 200 представителей местных властей активно способствуют применению или выдвигают в качестве обязательных требования экологических стандартов строительства. Политики штатов направлены, в основном, на ужесточение минимальных стандартов и норм строительства в области энергоэффективности. При этом значимые достижения в направлении экологического строительства поощряются налоговыми кредитами, льготами по налогу на имущество, гарантиями по кредитам и пр.

Акт об энергетической независимости и безопасности 2007 г. установил цели по сокращению до нуля всех выбросов парниковых газов, связанных с эксплуатацией коммерческой недвижимости к 2030 году. Американский Акт по восстановлению экономики и реинвестированию 2009 г. предполагает инвестирование в размере 80 млрд. долл. в энергоэффективность, включая 4,5 млрд. долл. в «озеленение» муниципальных зданий. Правительство США в 2009 году приняло на себя обязательства по снижению эмиссий парниковых газов, связанных с эксплуатацией муниципальной недвижимости до нуля к 2030 году [22].

Международные соглашения, такие как Киотский протокол, являются основными движущими силами, которые определяют целевые показатели снижения эмиссий парниковых газов в Евросоюзе и Великобритании, а также формируют местное законодательство. В Евросоюзе вступила в силу директива об изменении климата, которая содержит меры по снижению выбросов на 20% к 2020 году. По причине региональных различий и серьезности последствий изменения климата, большинство адаптационных мер будут приниматься на уровне стран, регионов или на местном уровне. В 2011 г. Еврокомиссия предложила новый План энергоэффективности, включающий меры по достижению дополнительной экономии в энергоснабжении и энергопотреблении. План не ограничивается целевым показателем 20% и стремится создать общую инфраструктуру для достижения энергоэффективности в ЕС и после 2020 года.

В 2008 г. Великобритания приняла Закон об изменении климата, согласно которому к 2050 году выбросы должны снизиться на 80% по сравнению с уровнем 1990 года.

Федеральное правительство Германии приняло на себя обязательства по сокращению эмиссий парниковых газов на 40% в период 2008-2012 гг. Германия является источником экспорта ноу-хау в области экологического строительства [23].

На политической арене России энергоэффективность стала одной из наиболее актуальных тем с 2008 г., а в 2009 г. был принят Федеральный закон № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» была поставлена задачу повышения энергоэффективности в экономике России на 40% [24].

В области технического регулирования заслуживает внимания переход на еврокоды, о чем было упомянуто выше, а также внедрение системы показателей энергетической эффективности и энергетической маркировки.

Оценка энергетической эффективности в области строительных материалов и изделий ограждающих конструкций в международной практике производится только для окон. В отличие от технологий прежних времен, производство светопрозрачных заполнений достигло того уровня, когда окна поставляются на площадку в комплекте, готовые к установке. Поэтому качество окон — их светопропускающая способность, шумозащита, воздухопропускание и сопротивление теплопередаче — должны обеспечиваться производителем и соответствовать нормативным показателям, указанным в действующих нормативных правовых актах. С 2011 г. с выходом стандарта ISO 18292:2011 появилась единая международная методика, позволяющая оценивать еще один показатель — энергетическую эффективность окон с учетом их многофункциональности.

Этап разработки европейской методики оценки энергетической эффективности окон был закончен в 2003 и вовлекал организации исследования 8 европейских стран: Германии, Нидерландов, Дании, Великобритании, Италии, Норвегии, Швеции и Финляндии. Это стало основной основой для развития методики определения и схем сертификации энергетической эффективности энергии окна. Цель разработки методики состояла в облегчении выбора потребителями и стимулировании производителей и поставщиков в отношении энергоэффективных окон.

В международной практике стандартизации и сертификации методика оценки энергетической эффективности теплоизоляционных материалов не разработана. В системе стандартизации и сертификации США Energy Star в отношении теплоизоляционных материалов используют практику просвещения потребителей о теплоизоляционных свойствах материалов, разъясняя, по каким показателям следует их выбирать для строительства индивидуального здания, каким образом следует укладывать теплоизоляционные материалы в конструкции, чтобы добиться наибольшего энергосберегающего эффекта. При этом стандартизацию и сертификацию теплоизоляционных материалов в США, Канаде, Австралии и странах Европейского Сообщества производят по общепринятым для этих материалов показателям — теплопроводности, плотности, пожарным свойствам, дополнительным показателям: сжимаемости, сорбционной влажности, прочности при изгибе, сдвиге, стабильность размеров при различной температуре и влажности и других [25].

При разработке методики оценки потенциальной энергетической эффективности необходимо учитывать международный опыт методик определения теплоизоляционных свойств с учетом условий работы теплоизоляционного материала в конструкции — эксплуатационной температуры и влажности. По этим позициям методики оценки теплопроводности теплоизоляционных материалов в системе стандартизации и сертификации, например, стран Европейского Союза, США, стран Таможенного союза различаются. Так как в строительстве зданий Республике Казахстан планируется использовать эффективные теплоизоляционные материалы отечественного и импортного производства, то устранение различий в методиках испытания позволит адекватно сравнивать различные теплоизоляционные материалы по их основному функциональному свойству — теплопроводности.

Все вышесказанное позволяет сделать вывод о наличии возможностей для дальнейшего поступательного развития и отечественной строительной отрасли.

Источник: studwood.net

Взлёты и падения строительной отрасли Сан-Франциско. Тенденции и история развития строительной активности

Это серия статей посвящена исследованию строительной активности главного города Кремниевой Долины — Сан-Франциско. Сан-Франциско — технологическая «Москва» нашего мира, на примере которого (при помощи открытых данных) можно наблюдать за развитием строительной отрасли в больших городах и столицах.

Построение графиков и расчётов проводилось в Jupyter Notebook (на платформе Kaggle.com).

Данные о более чем миллионе разрешений на строительство (записей в двух датасетах) от департамента по строительству Сан-Франциско — позволяют проанализировать не только строительную активность в городе, но и критически рассмотреть последнии тенденции и историю развития строительной отрасли за последние 40 лет, в период с 1980 по 2019 год.

Открытые данные дают возможность исследовать основные факторы, которые влияли и будут влиять на развитие строительной отрасли в городе, разделив их на “внешние” (экономические бумы и кризисы) и “внутренние” (влияние праздников и сезонно-годовых циклов).

Открытые данные и обзор исходных параметров.

Это не перевод статьи. Я пишу на LinkedIn и чтобы не создавать графики на нескольких языках — все графики на английском. Ссылка на английскую версию: The Ups and Downs of the San Francisco Construction Industry. Trends and History of Construction.

Данные о разрешениях на строительство в городе Сан-Франциско — взяты с портала открытых данных — data.sfgov.org. На портале есть несколько датасетов по теме строительства. В двух таких датасетах хранятся и обновляются данные по разрешениям, выданным на строительство или ремонт объектов в городе:

(850 тыс. записей) (280 тыс. записей, данные загружаются и обновляются еженедельно)

Основные параметры из этого датасет, которые были использованы для анализа:

• permit_creation_date — дата создания заявки (по факту день с которого начинаются строительные работы)
• desctription — описание заявки (два-три ключевых слова, описывающих объект строительства (работы) на которое создавалось разрешение)
• estimated_cost — сметная (предположительная) стоимость строительных работ
• revised_cost — пересмотренная стоимость (стоимость работ после переоценки, увеличения или уменьшения первоначальных объёмов по заявке)
• existing_use — тип жилья (один-, двух-фамильный дом, апартаменты, офисы, производство и др.)
• zipcode, location — почтовый индекс и координаты объекта

Годовая строительная активность в Сан-Франциско

На графике ниже данные по параметрам estimated_cost и revised_cost представлены в виде распределения общей стоимости работ по месяцам.

Для уменьшения месячных “выбросов” месячные данные сгруппированы по годам. График количества инвестированных денег по годам получил более логичный, и поддающийся анализу, — вид.

По годовому движению суммы стоимостей (всех разрешений за год) в городские объекты хорошо видны экономические факторы, которые с 1980 по 2019 года влияли на количество и стоимость строительных объектов, или по другому на инвестиции в недвижимость Сан-Франциско.

Количество разрешений на строительство (количество строительных работ или количество инвестиций) за последние 40 лет было тесно связано с экономической активностью в кремниевой долине.

Первый пик строительной активности был связан с хайпом электроники середины 80 х годов в долине. Последовавший спад в области электроники и банковского дела в 1985 году привел к тому, что региональный рынок недвижимости пришел в упадок, от которого он не восстанавливался почти десять лет.

После этого ещё два раза (в 1993-2000 и 2009-2016 гг.) перед схлопыванием пузыря Доткомов и технологическим бумом последних лет строительная отрасль Сан-Франциско прошла через параболический рост в несколько тысяч процентов.

Убрав промежуточные пики и спады и оставив минимальные и максимальные значения на каждом экономическом цикле, видно на сколько большие колебания рынка преследовали отрасль последние 40 лет.

Самый большой рост инвестиций в строительство пришёлся на время бума доткомов, когда за период с 1993 по 2001 год в ремонт и строительство было проинвестировано — $ 10 млрд. или примерно по $ 1 млрд. в год. Если считать в квадратных метрах ( стоимость 1м² в 1995 году — $3000) — это примерно по 350 000 м2 в год в течении 10 лет, начиная с 1993 года.

Фирмы, которые в этот период занимались сдачей в аренду строительной техники, были похоже на конторы, которые продавали лопаты во времена золотой лихорадки (в этом же регионе в середине 19 века). Только вместо лопат — в 2000-е уже были краны и бетононасосы, для только что образовавшихся строительных фирм, которые хотели заработать на строительном буме.

После каждого из многочисленных кризисов, которые пережила строительная отрасль за эти годы, в течении последующих двух послекризисных лет инвестиции (сумма заявок по разрешениям) в строительство каждый раз падали минимум на 50%.

Самые крупные кризисы в строительной отрасли Сан-Франциско пришлись на 90-е годы. Где с периодичностью в 5 лет, отрасль то падала (-85% в период 1983-1986 гг.), то опять поднималась (+895% в период 1988-1992 гг.), оставаясь в ежегодном выражение в 1981, 1986, 1988, 1993 — на одном уровне.

Уже после 1993 года все последующие спады в строительной отрасли составляли не больше 50%. Но приближающийся экономический кризис (из за COVID-19) может создать рекордный кризис в строительной отрасли в период 2017-2021 год, падение которой уже за период 2017-2019 года составляет суммарно больше 60%.

Рост населения Сан-Франциско по динамике в период 1980-1993 годов также показывал почти экспоненциальный рост. Экономическая сила и инновационная энергия кремниевой долины были прочной основой, на которой строилась гипербола новой экономики, американского возрождения и доткомов. Это был эпицентр новой экономики. Но в отличие от роста инвестиций в недвижимость, после пика доткомов, численность населения фактически вышла на плато.

Если до пика доткомов в 2001 году, с 1950 года ежегодный прирост населения составлял примерно 1% в год. То после схлопывания пузыря, приток нового населения затормозился и с 2001 года составляет только 0.2 процента в год.

B 2019 (впервые с 1950 года) динамика прироста показала отток населения (-0.21% или 7000 человек) из города Сан-Франциско.

Ожидание и реальность при составлении сметной стоимости

В использованных датасетах данные по стоимости разрещения на строительный объект разделены на:

• изначальную сметную стоимость (estimated_cost)
• стоимость работ после переоценки (revised_cost)

По графику построенного на разности переоцененной и сметной стоимости (revised_cost — estimated_cost) можно наблюдать, что:

Сумма увеличения стоимости при переоценке объема строительных работ — прямо зависит от циклов экономического бума

В периоды стремительного экономического роста, заказчики работ (инвесторы) достаточно щедро расходуют свои средства, увеличивая свои запросы уже после начала работ.

Заказчик (инвестор), чувствуя свою финансовую уверенность, просит строительного подрядчика или архитектора расширить уже выданное разрешение на строительство. Это может быть решение об увеличение первоначальной длины бассейна или увеличение площади дома (уже после начала работ и выдачи разрешения на строительство).

Если посмотреть на эту таблицу уже в процентном изменении, то пик увеличение сметы (в 100% или в 2 раза от первоначальной сметной стоимости) пришелся на год, перед землетрясением, произошедшего в 1989 года недалеко от города. Предполагаю, что после землетрясения объекты строительства которые были начаты в 1988 требовали после землетрясения в 1989 — большего количество времени и средств на реализацию.

И наоборот, пересмотр сметной стоимости в меньшую сторону (что произошло только один раз за период с 1980 по 2019 год) за несколько лет до землетрясения, предположительно связан с тем, что некоторые объекты начатые в 1986-1987 году были заморожены или инвестиции по этим объектам были урезаны. По графику в среднем на каждый объект начатый в 1987 году — снижение сметной стоимости составило -20% от первоначального плана.

Увеличение начальной сметной стоимости на больше чем 40%, указывало или возможно было следствием приближающегося пузыря на финансовом и в последующем — строительном рынке.

С чем связано уменьшение спреда (разницы) между сметной и пересмотренной стоимостью после 2007 года?

Возможно инвесторы начали тщательно смотреть на цифры (средняя сумма за 20 лет выросла со $ 100 тыс. до $ 2 млн.) или возможно департамент по строительству, предупреждая и тормозя возникающие пузыри на рынке недвижимости, ввело новые правилы и ограничения, чтобы снизить возможные манипуляции и возможные риски, которые возникнут в кризисные годы.

Активность строительства в зависимости от сезона года

Сгруппировав данные по календарным неделям в году (54 недели), можно наблюдать за строительной активностью города Сан-Франциско в зависимости от сезонности и времени года.

К рождеству все строительные организации стараются успеть получить разрешение на новые “крупные” объекты (при этом! количество! разрешений в эти же месяцы находится на одном уровне в течении всего года). Инвесторы, планируя получить свой объект в течении следующего года заключают договора в зимние месяцы, рассчитывая на большие скидки (так как летние договора, в большей части, к концу года подходят к окончанию и строительные фирмы заинтересованы в поступление новых заявок).

Перед рождеством, подаются самые большие суммы в заявках (увеличение со средних 1-1,5 млрд. в месяц. до 5 млрд. за один только декабрь). При этом общее количество заявок по месяцам остаётся на одном уровне (см. Ниже раздел: статистика по общему количеству заявок по месяцам и дням)

После зимних каникул строительная отрасль активно (почти без роста количества разрешений) занимается планированием и реализацией “рождественских” заказов, чтобы к середине года (до праздника “Дня независимости”) — успеть освободить ресурсы перед начинающийся сразу после июньских праздников — новой волной летних договоров.

Эти же данные в процентах (оранжевая линия) так же показывают, что отрасль работает “ровно” в течении года, но перед и после праздников активность по разрешениям увеличивается до 150% в период между week 20-24 (перед Днём Независимости), и снижается сразу после праздника до -70%.

Перед Хэллоином и Рождеством активность в строительной отрасли Сан-Франциско week 43-44 возрастает на 150% (от дна до пика) и после уменьшается на каникулах до нуля.

Таким образом отрасль находится в полугодовом цикле, который разделён праздниками “Днём независимости США” (week 20) и “Рождеством” (week 52).

Общий объём инвестиций в недвижимость Сан-Франциско

Общий объём инвестиций в строительные объекты Сан-Франциско в период с 1980 года по 2019 года составляет 91,5 млрд. долларов.

Общая рыночная стоимость всей жилой недвижимости в Сан-Франциско, оцененная по налогу на имущество (является оценочной стоимостью всей недвижимости и всей личной собственности, принадлежащей Сан-Франциско) достигла в 2016 году — 208 миллиардов долларов.

В какие районы Сан-Франциско инвестировали за последние 40 лет

При помощи библиотеки Folium посмотрим куда были инвестированы эти $91,5 млрд. по районам. Для этого сгруппировав данные по почтовому индексу (zipcode), представим полученные значение при помощи кругов (функции Circle из библиотеки Folium).

По районам видно, что большая часть пирога логично досталась DownTown. Упрощенно сгруппировав все объекты по расстоянию до центра города и времени, которые необходимо чтобы добраться до центра города (конечно дорогие дома строятся также на побережье), все разрешения были разделены на 4 группы: ‘Downtown’, ‘

Из 91,5 млрд. инвестированных в город — почти 70 миллиардов (75% всех инвестиций) инвестированных в ремонт и строительство приходятся на центр города (зелёная зона) и в район города в радиусе 2 км. от центра (синяя зона).

Средняя сметная стоимость заявки на строительство по районам города

Все данные, как и в случае с общей суммой инвестиций, были сгруппированы по почтовому индексу. Только в данном случае со средней (.mean()) сметной стоимостью заявки по почтовому индексу.

В обычных районах города (больше 2 км. от центра города) — средняя сметная стоимость заявки на строительство составляет $ 50 тыс.

Средняя сметная стоимость в районе центра города выше примерно в три раза ($ 150 тыс. до $ 400 тыс.) чем в остальных районах ($30-50 тыс.).

Помимо стоимости земли, три фактора определяют общую стоимость при строительстве жилья: труд, материалы и государственные сборы. Эти три компонента в Калифорнии выше, чем в остальной части страны. Строительные нормы и стандарты Калифорнии считаются одними из самых всеобъемлющих и строгих в стране (из за землетрясений и экологических норм), часто требуя более дорогих материалов и рабочей силы.

Например, государство требует, чтобы строители использовали строительные материалы (окна, изоляция, системы отопления и охлаждения) более высокого качества — для достижения высоких стандартов в области энергоэффективности.

Из общей статистики по средней стоимости заявки на разрешение — выбиваются две локации:

• Treasure Island — искусственный остров в заливе Сан-Франциско. Средняя сметная стоимость разрешения на строительства — $ 6,5 миллионов.
• Mission Bay — (проживает 2926 человек) Средняя сметная стоимость разрешения на строительства — $ 1,5 миллионов.

На самом деле высокая средняя заявка в этих двух районах связана с наименьшем количеством заявок по этим почтовым локациям (145 и 3064 соответственно, строительство на острове сильно ограничено), тогда как по остальным почтовым индексам — за период 1980-2019 год поступало примерно по 1300 заявлений в год (всего в среднем 30 -50 тыс. Заявлений за весь период).

По параметру “количество заявок” заметно идеально-ровное распределение количества заявок, приходящихся на один почтовый индекс, по всей территории города.

Статистика по общему количеству заявок по месяцам и дням

Общая статистика по общему количеству заявок по месяцам и дням недели в период с 1980 по 2019 год показывает, что самые “спокойные” месяцы для департамента по строительству — это весенние и зимние месяцы. При этом сумма инвестиций, указанных в заявках сильно варьируется, и отличает от месяца к месяцу в разы (см. дополнительно “Активность строительства в зависимости от сезона года”). Среди дней недели в понедельник нагрузка на департамент примерно на 20% меньше чем в остальные дни недели.

Тогда как по количеству заявок Июнь и Июль практически не отличаются, по общей сметной стоимости разница достигает 100% (4,3 млрд. в Мае и Июле и 8,2 млрд. в Июне).

Будущее строительной отрасли Сан-Франциско, предсказание активности по паттернам.

В заключении сравним график активности строительства в Сан-Франциско с графиком цены на Биткоин (2015-2018 гг.) и графиком цены на золото (1940 — 1980 гг.)

Паттерн (от англ. pattern — модель, образец) — в техническом анализе называются устойчивые повторяющиеся сочетания данных цены, объёма или индикаторов. Анализ паттернов основывается на одной из аксиом технического анализа: «история повторяется» — считается, что повторяющиеся комбинации данных приводят к аналогичному результату.

Основной паттерн который угадывается на графике годовой активности — это “Голова и плечи” — паттерн разворота тренда. Назван так, поскольку график похож на человеческую голову (пик) и плечи по бокам (меньшие пики). Когда цена прорывает линию, соединяющую впадины, паттерн считается завершенным, а движение, скорее всего, будут происходить вниз.

Движения активности в строительной отрасли Сан-Франциско, практически полностью совпадает с графиком роста цены на золото и биткоин. Исторические показатели этих трёх графиков движения цен и активности демонстрируют заметные сходства.

Чтобы можно было предсказать поведение строительного рынка в будущем, необходимо рассчитать коэффициент коррелированности с каждым из этих двух трендов.

Две случайные величины называются коррелированными, если их корреляционный момент (или коэффициент корреляции) отличен от нуля; и называют некоррелированными величинами, если их корреляционный момент равен нулю.

Если полученное значение будет ближе к 0, чем к 1, то говорить о четкой закономерности не имеет смысла. Это сложная математическая задача, за которую возможно возьмутся старшие товарищи, которых может заинтересовать эта тема.

Если! ненаучно! посмотреть на тему дальнейшего развития строительной отрасли Сан-Франциско: при совпадении паттерна и дальше с ценой биткоина, то по этому пессимистичному варианту — выйти из кризиса строительной отрасли в Сан-Франциско будет непросто ближайшее посткризисное время.

При более “оптимистичном” варианте развития, возможен повторный экспоненциальный рост строительной отрасли, если активность здесь пойдет по сценарию “цены на золото”. В этом варианте через 20-30 лет (возможно через 10) строительную сферу ожидает новый всплеск занятости и развития.

В следующей части я подробнее рассмотрю отдельные отрасли строительства (ремонт крыш, кухонь, строительство лестниц, ванных комнат, если у вас есть пожелания по отраслям или другим данным — напишите пожалуйста в комментарии) и сравню инфляцию по отдельным типам работ с фиксированные ставкой по ипотечным кредитам и доходностью государственных облигаций США (Fixed Mortgage Rates https://habr.com/ru/post/508854/» target=»_blank»]habr.com[/mask_link]

Инвестиции в России в 2019 году

На протяжении десятилетий правительство РФ говорит о привлечении инвестиций. Считается, что иностранный капитал — это драйвер, способный содействовать модернизации, обогащению опыта и повышению занятости населения. Так ли это? В статье постараемся разобраться в пользе иностранных инвестиций для российской экономики, оценим достижения и преграды на пути улучшения инвестиционного имиджа страны.

Суть понятия «инвестиции»

Под инвестициями принято понимать долгосрочные вложения капитала в различные отрасли внутри страны и за ее пределами с целью извлечь прибыль. При этом приравнять инвестиции к простому финансовому инструменту нельзя — их значимость гораздо выше. В зависимости от источника средств, выделяют инвестиции:

• Государственные — выделенные из бюджета;
• Частные — поступают от частного фонда или отдельного инвестора;
• Производственные — направленные на развитие индустрии;
• Интеллектуальные — вкладываются в человеческий капитал;
• Иностранные — поступают из-за рубежа.

С точки зрения государства, наиболее важными являются иностранные инвестиции — они привносят максимум ресурса внутрь страны. Так, масштабные вливания в любую отрасль означают ее развитие: строятся и модернизируются предприятия, воплощаются социально значимые программы, растет производительность и эффективность труда.

Чтобы получить возможность покупать и продавать ценные бумаги откройте счёт в брокерской или управляющей компании

Значение иностранного капитала настолько велико, что страны готовы гарантировать инвесторам определенные преференции — экономические и законодательные. Это тем более важно, что инвестиции стимулируют внешние связи, а в страну с ними приходит новый опыт управления и менеджмента.

В какой форме инвестиции могут поступать в экономику государства?

• Портфельные. Средства вкладываются сразу по нескольким направлениям, формирующим общий пакет. Это минимизирует риски инвестора. Примером служит приобретение акций ряда компаний, занятых в разных областях бизнеса.
• Реальные (прямые). Это непосредственное вливание финансовых средств в конкретную компанию или проект. Как правило, речь идет о покупке активов предприятия и контроле за ним.

Очевидно, что роль прямых инвестиций особенно велика: вложение капитала как приток свежей крови действует на экономику. Теперь обратимся к российскому опыту — какие виды инвестиций превалируют и какова их роль в развитии страны.

Статистика инвестиций в России в 2019 году

Чтобы получить возможность покупать и продавать ценные бумаги откройте счёт в брокерской или управляющей компании

Приток иностранных вложений в российские активы в 2019 году показал высокий рост, практические на 50% превысив показатели предыдущего года. В номинальном выражении объемы инвестиций превысили 20 млрд. долларов. Основным стимулом для роста послужила стабилизация политической и экономической ситуации, хотя иностранные инвесторы по-прежнему проявляют настороженность в отношении вложений в российские активы.

Помимо иностранных вложений выросла доля поглощений и слияний с участием российских предприятий. По сравнению с 2018 годом объемы выросли более чем на 20% и составили около 63 млрд. долларов. Около трети всех сделок пришлось на нефтегазовую отрасль. Наибольший интерес к России проявили инвесторы из США и Азиатско-Тихоокеанского региона.

В 2019 году они вложили почти $3 млрд. и свыше $8 млрд. соответственно. Рост европейских инвестиций, напротив, снизился с $2,7 млрд. до $2,6 млрд.

За 2019 год рост инвестиций в основной капитал составил 1,7%, в номинальном выражении – 19.319 трлн. рублей. Это ниже, чем в 2018 г., по результатам которого прирост составил 5,4%. Инвестируемые в основной капитал собственные средства организаций также выросли и составили 57,1% против 53% за 2018 год. Объемы кредитования снизились с 11,2% до 8,7%.

Источник: bankiros.ru

Что такое чистые инвестиции

Чистые инвестиции – это конкретный объём прироста размера капитала предприятия. Принято вычислять чистые инвестиции, представляя их в виде разности между вложениями в амортизацию и валовым финансированием. При этом точный объём чистых вложений измерить достаточно сложно, если сравнивать с валовым инвестированием. Это связано с тем, что износ капитала анализируют в соответствии с потерей стоимости капитала на рынке, при физическом и моральном износе основного капитала.

• Роль чистых инвестиций в экономике
• Несколько нюансов инвестирования
• Что важно для инвесторов?
• Определение чистых инвестиций, виды вложений по методу учёта финансов
• Значение чистого финансирования
• Виды чистых вложений
• Источники финансирования
• Эффективность
• Что влияет на объём финансирования?
• Почему инвестировать выгодно?
• Формула
• Частные внутренние инвестиции

Роль чистых инвестиций в экономике

Финансирование производства необходимо любому предприятию, чтобы обеспечить поступательное развитие. p, blockquote 2,0,0,0,0 —>

Рассмотрим простой пример. Предприятие собирается расширить производство. Выпускается пакет акций, чтобы затем закупить оборудование, возвести объекты. Акции начинают продавать. При этом полученный доход будет считаться инвестиционным только после завершения торгов.

Частные инвестиции – это такие средства, полученные от реализации акций. Иногда инвестирование обеспечивают частные лица, банки, инвестиционные компании. p, blockquote 3,0,0,0,0 —>

Сейчас всё чаще стали рассчитывать на иностранные капиталы. В таком случае частные инвестиции представляют собой вложения, сделанные зарубежными компаниями. Но привлечь иностранные капиталы не так просто. Тут всё будет зависеть от направления деятельности, востребованности продукции на мировом рынке. p, blockquote 4,0,0,0,0 —>

Есть ещё один способ получения финансирования. В таком случае частные инвестиции – это вложение собственных капиталов основателями компаний. К сожалению, реализовать данную возможность не всегда реально. Это связано с экономическим риском: желательно вкладывать деньги в разные проекты, желая снизить уровень риска. p, blockquote 5,0,0,0,0 —> к оглавлению ↑

Несколько нюансов инвестирования

• Большинство экономистов считают: ключевой показатель развития компании – активность чистого инвестирования. Это вполне объективно. В таком случае чистые инвестиции – это достаточно серьёзный показатель успешности работы, развития компании. Когда компании развиваются хорошо, они начинают вызывать доверие инвесторов. И возникает поток частных инвестиций. В результате внеоборотные активы тоже растут.
• Если же показатель инвестирования стремится к нулю, можно сделать вывод о наличии проблем в работе: рост остановился. В таком случае наверняка будут негативные последствия.
• Критическая ситуация – падение чистых инвестиции, их отрицательное значение. За этим уже следует банкротство. Для спасения компании понадобится произвести точные расчёты, обязательно привлечь финансирование.

Когда данное финансирование осуществляется в государственных масштабах, инвестирование обязательно положительно отражается на объёме национального дохода. Особенно важную роль приобретает инвестирование в связи с ростом инфляции. Финансирование должно перекрывать данный показатель. p, blockquote 7,0,0,0,0 —> к оглавлению ↑

Что важно для инвесторов?

Необходимо понимать, что инвестиции привлечь не так просто. У инвесторов есть большой выбор. Они относятся максимально тщательно к определению наиболее перспективных объектов для финансирования. Они учитывают объёмы чистой прибыли, обязательно следят за движением средств. Все финансовые потоки нужно объективно отражать в бухгалтерской отчётности. Большое значение здесь имеет размер вложений. p, blockquote 8,0,0,0,0 —>

Сделаем основной вывод: чистые инвестиции – это серьёзный объективный показатель состояния компании, уровня производства, эффективности работы. Именно чистое финансирование становится ярким свидетельством темпов развития компании. Когда она работает результативно, инвесторы обязательно начнут вкладывать туда свои капиталы. p, blockquote 9,0,1,0,0 —> к оглавлению ↑

Определение чистых инвестиций, виды вложений по методу учёта финансов

Чистые инвестиции – это разница между амортизацией и валовыми инвестициями. p, blockquote 10,0,0,0,0 —>

Остановимся на видах вложений в соответствии со способом учёта средств. p, blockquote 11,0,0,0,0 —>

1. Чистые инвестиции представляют собой всю сумму валовых вложений, из которой вычитаются отчисления на амортизацию.
2. Валовые инвестиции – это весь объём финансирования. В него входят затраты на закупку оборудования, возведение новых объектов взамен устаревших, вложения в прирост интеллектуальных ценностей.

Разделить понятия чистых и валовых вложений нельзя, поскольку чистые инвестиции становятся составной частью валового финансирования. При этом именно чистые инвестиции имеют особое предназначение: они нужны именно для роста общего капитала компании. В первую очередь эти вложения ориентированы на рост объёма продукции, расширение и оптимизацию производства в целом.

Остановимся на точном определении амортизационных вложений. Когда амортизационные отчисления вычитают из общего объёма валовых вложений – получают чистое финансирование, вычисляют их точный размер. При этом амортизационные отчисления представляют собой показатель степени износа фондов компании. Направляются они на замену изношенного транспорта, оборудования, обновление производственных помещений, нуждающихся в ремонте, восстановлении. p, blockquote 13,0,0,0,0 —>

p, blockquote 14,0,0,0,0 —>

Прибыль – это именно чистые вложения. Валовые вложения относятся к общему доходу предприятия. Это серьёзная разница между двумя типами финансирования. Источник роста капитала – чистые инвестиции, а не валовые. p, blockquote 15,0,0,0,0 —> к оглавлению ↑

Значение чистого финансирования

Чистые инвестиции всегда являются дополнительным финансированием, которое положительно отражается на росте капитала фирмы. Ключевая роль такого финансирования – быть базой для оптимизации, расширения производства, роста его мощностей, увеличения объёма выпускаемой продукции. Таким финансированием может быть вложение в недвижимость, а также в оборотный и основной капитал. p, blockquote 16,0,0,0,0 —>

Такой реальный капитал крайне важен для создания нового оборудования, возведения новых производственных зданий, расширения площадей. Следовательно, финансирование для роста объёма реального капитала представляет собой процесс накопления средств. p, blockquote 17,0,0,0,0 —> к оглавлению ↑

Виды чистых вложений

• нулевые: амортизационные вложения и валовое финансирование оказались равны по объёму, что привело к нулевому уровню чистых инвестиции, когда уже говорят о «нулевом росте», когда предприятие не развивается;
• положительные: амортизационные вложения меньше валового финансирования, поэтому наблюдается прирост инвестиций и рост реального объёма производства, увеличение чистой прибыли;
• отрицательные возникают в критической ситуации, когда валовые вложения меньше амортизационных, в результате чего даже утраченный капитал не возмещается и предприятие оказывается на грани банкротства.

Очень важно делать всё для обеспечения положительных чистых инвестиций. Именно так подтверждается ликвидность предприятия, устойчивость, успешность его развития, стабильность работы компании в целом. p, blockquote 19,1,0,0,0 —>

По таким же критериям можно судить и об экономическом состоянии в стране. Эти вложения постоянно тщательно анализируются, а подробные отчёты предоставляются экономистам, правительству. По ним и судят об уровне развития экономики. Затем принимаются определённые меры для обеспечения роста чистых вложений. p, blockquote 20,0,0,0,0 —> к оглавлению ↑

Источники финансирования

Принято делить источники чистых инвестиций на внешние и внутренние. p, blockquote 21,0,0,0,0 —>

• прибыль за счёт выпуска ценных бумаг;
• вложение частных инвесторов;
• банковские кредиты;
• финансирование зарубежных инвесторов.

• доход за счёт реализации имущества;
• финансирование амортизации;
• уставной капитал;
• чистая прибыль.

Когда предприятие работает успешно, имеет устойчивое положение, демонстрирует хорошие экономические показатели, достигается баланс финансирования из внешних и внутренних источников. В первую очередь это можно связать с наличием хорошей прибыли и достойного инвестирования. Компания работает хорошо: добивается роста прибыли, увеличения привлекательности для инвесторов. Даже успешные компании охотно используют внешние источники, поскольку таким образом они снижают нагрузку на капитал предприятия, сокращают риск собственных вложений. p, blockquote 24,0,0,0,0 —> к оглавлению ↑

Эффективность

Чтобы оценить уровень экономического развития любого государства, предприятия, компании, достаточно определить динамику роста чистого финансирования. Именно они, как наиболее объективный индикатор, отражают эффективность работы. Как только рост вложений идёт на спад, можно говорить о спаде в экономике. Если рост отсутствует – это показатель кризиса. p, blockquote 25,0,0,0,0 —>

p, blockquote 26,0,0,0,0 —>

Увеличение таких вложений имеет огромное значение. Оно сразу же провоцирует рост благосостояния населения, увеличение занятости, рост уровня производства. Чистые инвестиции растут в отдельных предприятиях – идёт рост экономики страны в целом. Когда увеличиваются вложения, в смежных отраслях тоже начинают производить больше товаров народного потребления, продуктов, материалов, строят больше жилья. p, blockquote 27,0,0,0,0 —> к оглавлению ↑

Что влияет на объём финансирования?

• В первую очередь большое значение приобретает экономическая, политическая нестабильность в стране. В результате такого дисбаланса предприятия лишаются прибыли.
• Технический прогресс заметно влияет на инвестиции.
• Законодательные меры, всевозможные изменения тоже имеют заметное значение.

Чистые инвестиции оказывают огромное влияние на общее экономическое положение в стране. p, blockquote 29,0,0,1,0 —> к оглавлению ↑

Почему инвестировать выгодно?

Инвесторы вкладывают свои финансы в капиталы компании. И ни начинают расти вместе, приносить прибыль. Важно дать точный прогноз роста ликвидности фирмы, чтобы вложения себя оправдали. Быстрее всего окупить краткосрочные инвестиции, однако и долгосрочные, среднесрочные вклады имеют большие перспективы. p, blockquote 30,0,0,0,0 —>

Формула

Имеется и формула частных чистых инвестиций. Она необходима для объективного анализа экономического состояния: формулу применяют в процессе определения ключевых показателей валовых инвестиций различных сфере государства и экономики. p, blockquote 31,0,0,0,0 —>

Вот так обозначают чистые инвестиции: p, blockquote 32,0,0,0,0 —>

ЧИt = ВИt – Аt. p, blockquote 33,0,0,0,0 —>

• Аt – амортизационные отчисления в году t;
• ЧИt – чистые инвестиции в году t;
• ВИt – весь объём валовых инвестиций в году t.

Если конкретизировать формулу, станет понятно, что в данном случае объём валовых вложений является как раз чистыми инвестициями. Они сохраняют стоимость. Однако в статистику включают валовые инвестиции, в которые также вошло и финансирование оборотного капитала. Оборотный и основной капитал растут. Конечно, таким образом рассчитывать объём чистых вложений проще. p, blockquote 35,0,0,0,0 —>

Такое финансирование включают здесь вложения в недвижимость, в оборотный капитал и в основной капитал. p, blockquote 36,0,0,0,0 —> к оглавлению ↑

Частные внутренние инвестиции

Остановимся на определении таких вложений. Чистые частные внутренние инвестиции представляют собой валовое частное внутреннее финансирование, но за исключением того объёма инвестиций, которые ушли на приобретение нового оборудования, строительство сооружений. Имеются в виду те случаи, когда оборудование, объекты уже изношены и нуждаются в замене по объективным причинам p, blockquote 37,0,0,0,0 —>

Как раз данная часть финансовых вложений и способствует росту запасов капитала. Определить степень износа объективно достаточно сложно, поэтому активно применяется статистика амортизационных отчислений. p, blockquote 38,0,0,0,0 —> p, blockquote 39,0,0,0,1 —>

Инвестирование – эффективный метод развития компаний, получения прибыли инвесторами. Крупные предприятия развиваются, снижают риск банкротства, а компании среднего уровня могут выйти на уровень корпораций. after —>

Источник: business-poisk.com