По данным Росстата, строительная отрасль в первом полугодии 2019 года погрузилась в стагнацию. Основные драйверы прошлых лет пока не способствуют подъему — инвестиции сокращают, а госпрограммы недофинансируют. Основные макроэкономические показатели, по которым можно сделать вывод о том, что происходит в экономике страны в целом и в ключевых ее отраслях в частности, — это уровень доходов населения и объем розничного товарооборота. К сожалению, оба они не демонстрируют рост. Так, в первом полугодии 2019 года реальные доходы населения снизились на 1,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, пишет РБК.
Вслед за этим падает и покупательная способность. Надеяться на значительное увеличение объемов строительства в ситуации, когда у людей практически нет возможности делать сбережения и тратить их на приобретение недвижимости, не приходится. Цифры статистики это подтверждают: среди реализующихся сегодня объектов менее 2% получило разрешение на строительство в этом году, все остальные — завершающиеся проекты прошлых лет.
Математические методы прогнозирования объемов продаж — Константин Воронцов
Единственным драйвером спроса на жилье (а жилой сегмент занимает внушительную долю строительного рынка — 30–50% в зависимости от региона) остается ипотека. И чтобы стимулировать покупательскую активность, Центробанк понижает ключевую ставку, а вслед за ним и банки уменьшают проценты по ипотеке. Однако количество выданных кредитов тем не менее снижается — за полгода на 13,2%.
Влияние долевого строительства
Еще один важный момент, который может не самым позитивным образом отразиться на строительном рынке, — изменение закона о долевом строительстве. Раньше, согласно Закону № 214-ФЗ, люди могли приобретать квартиры на ранней стадии строительства, тем самым они экономили до 30% от финальной стоимости жилья. Но со вступлением в силу поправок им придется покупать более дорогую недвижимость.
Кроме того, законодатели сформулировали требования к застройщикам, которые имеют право работать на рынке. Но этим требованиям не соответствует даже половина сегодняшних девелоперов. То есть все они в ближайшее время уйдут с рынка, а сам рынок сузится и частично монополизируется. Это сократит конкуренцию, что незамедлительно отразится на ценах на недвижимость, и уж точно не будет способствовать росту спроса.
Кроме того, в цепочку «застройщик — покупатель» добавили еще одно звено — банк. Застройщик в течение всего срока строительства будет выплачивать ему проценты по кредиту, и можно не сомневаться, что в конечном итоге переложит эту финансовую нагрузку на плечи конечного покупателя. Конечно, есть надежда, что в закон будут внесены некоторые послабления, однако переходный период может стать неблагоприятным как для застройщиков, так и для всего рынка.
Рынок строительных материалов
Отсутствие более или менее радужных перспектив в строительстве влияет и на состояние рынка строительных материалов. В этом сегменте также отмечается устойчивый тренд на снижение.
Например, по итогам первых шести месяцев 2019 года потребление минеральной изоляции, несмотря на начало активного сезона, практически не выросло — всего на 1–1,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В денежном выражении оно составило 29 млрд руб.
Анализ рынка перед запуском бизнеса. На что обратить внимание?
Прогнозы на будущее
Интересно, что сейчас в отрасли наблюдается спад, несмотря на активное развитие строительства в последние несколько лет. Это во многом было связано с крупными спортивными событиями — Олимпиадой и чемпионатом мира по футболу. Благодаря им инвестиции увеличивались в 3–4 раза ежегодно. Сегодня мировые спортивные состязания остались позади.
И несмотря на то что развитие продолжается (модернизируют ЖКХ, ремонтируют дома и дороги, строят новую инфраструктуру), многократного увеличения объемов инвестиций и темпов строительства уже нет и не будет. По крайней мере, до тех пор, пока в России не появятся новые столь же глобальные проекты.
В Минэкономразвития надеются, что показатели роста инвестиций во второй половине года достигнут 4–5%. Пока же они только сокращаются: ЦБ РФ оценил падение во втором квартале в 1,3–1,8% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Инвесторы сегодня не готовы вкладывать ни в строительство, ни в производство строительных материалов, так как сроки и перспективы окупаемости этих вложений сложно прогнозировать.
Переломить ситуацию и дать толчок для нового роста могла бы более активная реализация национальных проектов, которые и были задуманы, чтобы стимулировать экономический подъем и улучшить уровень жизни населения. С одной стороны, без развития всех направлений, которые затрагивают нацпроекты — и образования, и здравоохранения, и культуры, и строительства, — невозможно нормальное функционирование страны и общества.
С другой — вложение крупных средств в эти направления будет способствовать росту смежных отраслей. Так, например, программа «Жилье и городская среда» могла бы обеспечить загрузку не только девелоперов, но и производителей строительных материалов. На 13 нацпроектов выделено более 25 трлн руб. Но, к сожалению, пока работа над ними идет недостаточно активно, и средства эти освоены менее чем на 30%.
Василий Ткачев,
руководитель направления «Минеральная изоляция» компании «Технониколь»
Источник: plastinfo.ru
Разбираем операционный отчет ПИК за 2021 год
ПИК (MCX: PIKK) — ведущий российский девелопер по объемам продаж жилой недвижимости. Компания работает на рынке уже 26 лет и за это время построила более 27 млн квадратных метров жилой недвижимости для больше чем 2 млн человек. Основные регионы присутствия — Москва и Московская область.
18 января девелопер опубликовал операционные результаты работы за 2021 год, где отразил рост всех ключевых показателей год к году на фоне рекордных цен на жилую недвижимость.
В преддверии выхода финансовой отчетности предлагаю рассмотреть операционный отчет ПИК внимательнее, чтобы понять, как бизнес сумел выйти на рекордные объемы строительства и продаж в условиях беспрецедентно высоких цен на недвижимость в России.
Дисклеймер: если мы пишем, что что-то выросло или упало на X%, то по умолчанию подразумеваем сравнение с данными отчета за аналогичный период прошлого года, если не указано другое.
Главные новости — в нашем Телеграме
Положение на рынке
Со второй половины 2020 года на российском рынке жилой недвижимости растут цены на квартиры. По итогам 2020 года Россия вошла в пятерку стран мира по темпам роста цен. В 2021 году, несмотря на ухудшение условий льготной ипотеки и рост ставок ипотечного кредитования до максимума с 2015 года, цены на жилую недвижимость продолжили расти.
Основным драйвером роста в прошедшем году оставалась ипотека, а больше всего заработали на этом банки и застройщики. В 2021 году объемы выдачи ипотеки выросли почти на 25% к уровню 2020 года и достигли рекордных 5,7 трлн рублей. Лидером по объемам ипотечных сделок стал столичный регион: на Москву и Московскую область пришлось около 460 млрд рублей от общей суммы выданных ипотек, еще около 108 млрд рублей выдали в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
К концу января 2022 года ставки по ипотеке в ряде крупных российских банков уже превысили 11%, и пока есть все основания предполагать, что рост продолжится. Это повлияет на рынок недвижимости, особенно с учетом того, что рост доходов граждан явно не поспевает за повышением цен на квартиры.
Что с продажами
За 2021 год ПИК реализовал всего на 1% больше недвижимости, чем годом ранее. Общий объем реализации стал рекордным, несмотря на слабую динамику, и составил 2,107 млн квадратных метров.
С 2019 года компания продает квартиры через франчайзинговое направление fee-development и учитывает эти результаты в общих объемах продаж. В 2021 году сегмент показал значительный рост — прибавил более 59% — и достиг 430 тысяч квадратных метров реализованной недвижимости.
Fee-development — франшиза ПИК, которая предлагает комплексные решения по управлению девелоперским бизнесом: от консультативной работы и подготовки маркетинговой стратегии для партнеров до помощи в привлечении банковского финансирования
С учетом проектов fee-development общие продажи компании выросли на 8% — до 2,537 млн квадратных метров.
Сумма по договорам выросла почти на 33% — до 451,1 млрд рублей — на фоне роста цен на квартиры. Из этой суммы 354,7 млрд рублей пришлись на собственные продажи ПИК, а 96,4 млрд рублей — на fee-development.
Доля ипотечных сделок осталась на уровне прошлого года — 76%. Это отражает общий тренд на рост ипотечной ставки, особенно со второй половины 2021 года. Предполагаю, что ипотека как инструмент в 2022 году перестанет двигать продажи в России, а общая доля ипотечных сделок снизится.
Объем реализации недвижимости, млн м²
| 2017 | 1,839 | — | 1,839 |
| 2018 | 1,941 | — | 1,941 |
| 2019 | 1,836 | 0,120 | 1,956 |
| 2020 | 2,085 | 0,270 | 2,355 |
| 2021 | 2,107 | 0,430 | 2,537 |
Сумма по заключенным договорам, млрд рублей
| 2017 | 191,2 | — | 191,2 |
| 2018 | 216,7 | — | 216,7 |
| 2019 | 223,8 | 16,5 | 240,3 |
| 2020 | 292,2 | 48,4 | 340,5 |
| 2021 | 354,7 | 96,4 | 451,1 |
Доля ипотечных сделок в общем объеме
| 2017 | 60% |
| 2018 | 65% |
| 2019 | 66% |
| 2020 | 76% |
| 2021 | 76% |
Результаты по регионам
Москва остается ключевым рынком для компании. На долю столицы пришлось около 60% от общего объема реализации недвижимости и около 71% от общей суммы по заключенным договорам в 2021 году.
В разбивке по регионам только Московская область продемонстрировала падение объемов реализации в 2021 году на 16% — до 687 тысяч квадратных метров. В Москве объемы реализации выросли на 22% — до 1,527 млн квадратных метров, в Санкт-Петербурге — на 34%, до 103 тысяч квадратных метров, в прочих регионах — на 6%, до 220 тысяч квадратных метров.
Сумма по заключенным договорам на фоне общего роста цен на недвижимость выросла во всех регионах присутствия. В Москве рост составил 45% — до 320,4 млрд рублей, в Московской области — менее 1%, до 97,2 млрд рублей, в Санкт-Петербурге — 61%, до 14,6 млрд рублей, в прочих регионах — 39%, до 18,8 млрд рублей.
Структура реализации в разбивке по регионам в 2021 году
| Москва | 60% | 71% |
| Московская область | 27% | 22% |
| Санкт-Петербург | 4% | 3% |
| Прочие регионы | 9% | 4% |
Динамика ввода недвижимости в эксплуатацию и продаж
По итогам 2021 года объемы ввода в эксплуатацию недвижимости достигли исторического максимума и выросли на 25% — до 3,036 млн квадратных метров.
Объемы вывода недвижимости на продажу выросли на 41% и достигли рекордных 2,885 млн квадратных метров. Из них 2,342 млн квадратных метров пришлись на собственные проекты компании, а 543 тысячи квадратных метров — на fee-development. Всего в 2021 году компания вывела в продажу 22 строительных проекта и 152 новых корпуса.
Динамика нового строительства, млн м²
| 2017 | 2,059 | 2,143 |
| 2018 | 1,980 | 2,503 |
| 2019 | 2,024 | 2,006 |
| 2020 | 2,425 | 2,042 |
| 2021 | 3,036 | 2,885 |
Денежные поступления
В 2021 году выросла не только средняя цена квадратного метра недвижимости, но и стоимость строительных услуг. В результате денежные поступления ПИК выросли на 39% — до 515,7 млрд рублей. Это говорит о том, что по итогам всего 2021 года компанию ожидает рекордная выручка.
Из общей суммы денежных поступлений продажи недвижимости принесли около 347,2 млрд рублей, а еще 168,5 млрд рублей — строительные услуги и прочие виды деятельности.
Отмечу, что в последние годы доля поступлений от продажи недвижимости постепенно уменьшается на фоне увеличения иных источников дохода. Если в 2017 году на доходы от продажи недвижимости приходилось 93% денежных поступлений, то в 2021 году доля снизилась до 67%.
Объем поступлений денег, млрд рублей
| 2017 | 189,1 | 14,3 | 203,4 |
| 2018 | 220 | 23,9 | 245 |
| 2019 | 225,3 | 59,3 | 284,6 |
| 2020 | 274,8 | 96,1 | 370,8 |
| 2021 | 347,2 | 168,5 | 515,7 |
Что в итоге
ПИК воспользовался благоприятной рыночной конъюнктурой в сегменте жилой недвижимости России — 2021 год оказался рекордным со всех точек зрения. Компания не только получила рекордные денежные доходы от продажи недвижимости, но и обновила исторические максимумы по объемам построенной и введенной в эксплуатацию недвижимости.
По данным операционных отчетов можно с уверенностью говорить о рекордных финансовых результатах в предстоящей консолидированной финансовой отчетности.
Стоит упомянуть, что рынок недвижимости цикличен и резкий рост спроса и цен может сменяться долгими периодами стагнации. Рост ставок ипотечного кредитования надавит на спрос платежеспособного населения, особенно с учетом низкой динамики реально располагаемых доходов граждан.
Признаки замедления можно заметить даже в операционном отчете ПИК. Так, по итогам 4 квартала 2021 года объемы реализации недвижимости оказались меньше, чем годом ранее, несмотря на более высокую стоимость квадратного метра. Все это косвенно намекает на то, что бизнесу в 2022 году будет сложно поддерживать темпы роста предыдущих двух «золотых» лет.
Источник: journal.tinkoff.ru
DIY-рынок накликал перемены
Объем онлайн-продаж товаров для ремонта и дома на российском рынке, по прогнозам INFOLine, в этом году достигнет 400 млрд рублей. Во время пандемии потребители переключились на покупки через интернет.
Магазины DIY Household лидируют другие компании. INFOLine подсчитал количество товарных позиций товаров для ремонта, дома и мебели в ассортименте крупнейших игроков российского e-commerce. На Ozon и на goods.ru представлено свыше 600 тыс. SKU, на Wildberries более 280 тыс. SKU, на «Беру.ру» более 200 тыс.
SKU.
По словам Ивана Федякова, несмотря на рост онлайн-продаж, по итогам года ожидается снижение объема продаж на этом рынке, по самым оптимистичным прогнозам, на 7%. По итогам 2019 года российский рынок DIYhttps://marketmedia.ru/media-content/400-mlrd-rubley/» target=»_blank»]marketmedia.ru[/mask_link]
Рынок строительных и отделочных материалов 2015-2016 гг
Производство стройматериалов падает, рынок недвижимости прогнозирует уменьшение объема продаж до 30 %, цены на стройматериалы растут. Какие возможности дает строительный рынок участникам? Попробуем найти ответы вместе.
Цель нашей статьи — обозначить тенденции строительного рынка и рынка стройматериалов, подвести итоги 2015 г. и попытаться определить как возможные точки роста, так и новые возможности развития. Ведь кризис — это повод заработать тогда, когда у всех опускаются руки. Начнем с аксиомы: рынок стройматериалов напрямую зависит от количества проданных и отремонтированных квадратных метров. Поэтому без анализа рынка жилой недвижимости не обойтись.
В целом 2015 г. по объему сданного жилья показал падение всего на 0,5 % (рис. 1).
Столь незначительное изменение специалисты связывают с тем, что сработал эффект отложенного спроса: дома, которые начали строить 2 года назад, ввели в эксплуатацию. Институт развития строительной отрасли делал прогноз, что объем ввода жилья в 2015 г. может составить 88 млн м 2 . Однако остановка строительства 1,5 млн м 2 , перенос сдачи в эксплуатацию в 2016 г. не менее 3 млн м 2 не позволили достичь прогнозируемых показателей. Помимо этих факторов на рынок недвижимости, безусловно, повлияло резкое падение спроса на жилье, остановка в начале года рынка ипотечного кредитования (из-за повышения ключевой ставки), существенное снижение ввода индивидуального жилья и — как следствие вышеперечисленных причин — падение платежеспособности населения.
Если говорить только о Москве, то она побила свое- образный рекорд: в 2015 г. в столице ввели в эксплуатацию 3,8 млн м 2 , в основном прирост был за счет строительства в Новой Москве.
Столица в последние годы стабильно входит в топ-3 регионов России по объему возводимого жилья. Краснодарский край также вошел в тройку лидеров: в 2015 г. на Кубани построили 4,62 млн м 2 жилья.
Но эти цифры говорят о введенном (то есть сданном в эксплуатацию) жилье, а сколько же было фактически куплено? Ведь именно в этих цифрах отражаются реальные данные, связанные с объемом отремонтированных квадратных метров и купленных строительно-отделочных материалов.
РБК ссылается на открытые данные двух наиболее крупных девелоперов. На графике можно видеть, на сколько возросла разница между объемом построенного и проданного жилья. У ЛСР — при снижении объемов строительства всего на 5 % — продажи упали на 39 %. У «Эталона» разрыв ниже — 13 % и 16 % соответственно (рис. 2).
По оценкам экспертов, в 2015 г. рынок продаж жилой недвижимости упал — от 15 до 30 %.
В целом в 2015 г. рынок жилой недвижимости вел себя крайне нестабильно. Период январь–февраль 2015 г. оказался очень успешным, скачок покупательской активности эксперты связывают с резким изменением курса валют. Но за последние 1,5 года это была уже третья волна валютного шторма, который почти смыл основную долю потенциальных покупателей. Поэтому никакого ажиотажного спроса, по оценкам экспертов, дальнейший рост доллара не спровоцирует.
Прогноз на 2016 г. В 2016 г. застройщики планируют объем ввода жилья на уровне 2014 и 2015 гг., однако по объемам продаж прогноз пессимистический. В первую очередь он связан с падением доходов населения, снижением покупательской способности и ростом себестоимости квадратного метра. При строительстве жилья эконом-класса доля импортных материалов составляет меньше 10 %, в бизнес- и премиум-сегментах может достигать 30 %, а при отделочных работах иногда доходит до 90 %.
КЛЮЧЕВЫЕ ТЕНДЕНЦИИ ПАДЕНИЯ СПРОСА НА СТРОИТЕЛЬНЫЕ И ОТДЕЛОЧНЫЕ МАТЕРИАЛЫ
Строительные материалы: цемент, кирпич, тепло- изоляционные материалы.
Первый фактор — снижение объемов строительно-монтажных работ. Падение спроса на стройматериалы напрямую связано со снижением объема строительно-монтажных работ. Объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», по итогам 2015 г. составил 5,946 трлн руб. и снизился в сравнении с 2014 г. на 7 % (рис. 3). При этом, по данным Росстата, в декабре темпы снижения объема работ замедлились до 1,5 %.
Второй фактор — сокращение кредитования. По оценке главы Минстроя М. Меня, в 2015 г. кредитование строительной отрасли уменьшилось на 40 %.
Третий фактор — рост цен. По данным Росстата, с января по декабрь 2015 г. по сравнению с аналогичным периодом позапрошлого года цены на стройматериалы выросли на 10,4 %.
В 2015 г. доля импорта основных строительных материалов, таких как кирпич и цемент, сократилась примерно в 5 раз на фоне взаимных санкций и установки на дальнейшее сокращение ввоза. В России достаточная сырьевая база, чтобы производить любые виды строительных материалов — цемент, кирпич, бетонные панели. Удешевление рубля повысило привлекательность российских строительных материалов и увеличило спрос со стороны строительных компаний на продукцию отечественного производства. Парадокс: на столь оптимистичном фоне для импортозамещения производить стали меньше! Аналитики Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) и Росстата приводят следующие цифры:
• выпуск кирпича за год снизился на 8 %, в декабре — на 16,6 % по сравнению с декабрем 2014 г.;
• производство цемента, в том числе портландцемента, упало 9,9 % за весь год и на 18,1 % в декабре;
• стеновых блоков из бетона произведено на 39,2 %
• меньше за декабрь и на 2,3 % за весь 2015 г.;
• производство керамических блоков упало на 7,7 % в декабре и на 9 % за год;
• выпуск гипса в декабре 2015 г. в годовом исчислении снизился на 5,6 %, за весь год — на 5,5 %.
Прогноз на 2016 г. Предполагается продолжение снижения доли импорта основных видов стройматериалов. Специалисты прогнозируют, что импорт кирпича и цемента может приблизиться к нулю.
А вот производить российские заводы больше вряд ли будут.
В ситуации с дешевым рублем экспорт может стать значительным стимулом роста объемов продаж российских производителей. В итоге переориентация каналов сбыта приведет к дальнейшему росту цен на отечественные стройматериалы до 25 %.
Отделочные строительные материалы: штукатурные смеси, напольные покрытия, разные виды плиток, лакокрасочные материалы.
За последние годы полностью изменился канал сбыта строительных материалов. До 2008 г. основная масса отделочных материалов продавалась на открытых строительных рынках, сегодня 75 % объемов продаж принадлежат сетям DIY.
Согласно данным INFOLine, в 2015 г. объем DIY- розницы составил 1,46 трлн руб. (рис. 5). Это почти на 5 % меньше, чем было в 2014 г., в котором продажи товаров для дома и ремонта достигали 1,54 трлн руб. (рис. 5). Всего на рынке работает более 600 универсальных и специализированных сетей DIY, а на топ-10 крупнейших ритейлеров DIY приходится более 30 % рынка.
Прогноз на 2016 г. Рынок отделочных материалов можно считать одним из наиболее стабильных сегментов строительной отрасли. Объясняется это просто: люди стали меньше покупать новое жилье, зато активнее вкладываются в ремонт. Конечно, сектор переживает не лучшие времена, но в качестве положительного фактора можно отметить переориентацию спроса и предложения на продукцию отечественного производителя.
ТОЧКИ РОСТА
Группа ХОМА — российский производитель полимерных дисперсий и клеевых материалов, в том числе и для строительной отрасли. Стоит отметить, что на нас, как и на большинство игроков рынка, влияют и непрогнозируемое изменение курса валют, и снижение доходов покупателей, и падение рынка недвижимости. Но, несмотря на негативные внешние факторы, мы именно та компания, которая решительно идет вперед, используя все возможности развития в кризис.
В заключение предлагаю вниманию читателей наше видение перспектив роста в 2016 г.
Несмотря на общее падение спроса на жилую недвижимость, спрос на жилье классов «эконом» и «эконом-комфорт», а также на малогабаритные квартиры с отделкой растет. Стоимость таких квартир на 15 % выше квартир без отделки. В сегменте «эконом» стоимость 1 м 2 ремонта под ключ от застройщика в среднем составляет 15 тыс. руб. за 1 м 2 .
Выгода в цене: покупка стройматериалов и ремонт и своими силами обойдется в 2–3 раза дороже аналогичного ремонта, проведенного застройщиком. Средняя стоимость работ и материалов под чистовую отделку в Москве — 9500 руб. за 1 м 2 + стоимость финишной отделки.
Выгода в цене: покупка стройматериалов и ремонт и своими силами обойдется в 2–3 раза дороже аналогичного ремонта, проведенного застройщиком. Средняя стоимость работ и материалов под чистовую отделку в Москве — 9500 руб. за 1 м 2 + стоимость финишной отделки.
Возможность первая. Застройщики готовы напрямую работать с местными производителями отделочных материалов для снижения себестоимости 1 м 2 готового жилья.
Возможность не последняя — переориентация потребителей на продукцию отечественного производства. За последние пару лет в сегментах b2b и b2c кардинально изменилось отношение потребителей к продукции, произведенной в России. Наконец-то признан факт, что в России могут и умеют производить качественный товар, а сложившиеся макроэкономические показатели могут способствовать развитию российской промышленности, несмотря на кризис.
Источник: homa.ru