Бум индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и кредитования загородной недвижимости в России набирает обороты. При этом 2021 год стал переломным – по данным Росстата, впервые объем ИЖС превысил многоквартирное (53,8 млн против 49,8 млн кв. м) и вырос на 35% по сравнению с 2020 г. Именно на малоэтажку пришлось больше половины всего введенного в 2021 г. жилья. Спрос пока по-прежнему опережает предложение: строительные компании перегружены заказами, которые расписаны на год вперед.
С переходом на дистанционный формат работы для многих отпала необходимость ездить ежедневно на работу в офис. Кроме того, построить свой дом намного выгоднее покупки квартиры в городе – за те же деньги вы получите жилье принципиально другой площади и комфорта.
По нашим оценкам, в ближайшие 5–7 лет российский рынок ИЖС вырастет в 5–6 раз. Как следствие, пропорционально вырастут и объемы кредитования загородных домов и достигнут более 100 000 кредитов ежегодно. За этот период будет построен фундамент и заложены основы для централизованного регулируемого рынка малоэтажного строительства. Сейчас он во многом разрозненный и стихийный.
Прогноз развития загородного рынка | Георгий Ураган
Должны появиться прозрачные механизмы регулирования и правила для всех игроков, а также единая база компаний-застройщиков, где покупатель может проверить и получить информацию о каждом из них. Все это даст свои плоды через 7–10 лет, когда рынок войдет в фазу расцвета.
Сегодня в нашей стране доля ИЖС не превышает 30% всего жилого фонда, в то время как в США этот показатель составляет 80%, в Финляндии – около 70%, а бум малоэтажного строительства начался там еще в 60-х годах прошлого столетия. Вектор дальнейшего активного развития рынка ИЖС задан президентом и правительством, и задан на десятилетия вперед. Именно столько времени понадобится российскому рынку, чтобы догнать показатели многих зарубежных стран.
Для дальнейшего роста есть все предпосылки. Дополнительным стимулом станут и разработанные Минстроем меры поддержки ИЖС. Ранее развитию рынка препятствовало нежелание банков работать с этим сегментом в связи с проблемным вопросом предмета залога. Мешали сложности с подключением коммуникаций к участкам и отсутствие типовых проектов.
Уже в этом году мы увидим приход в сегмент ИЖС новых игроков – как крупных девелоперов и застройщиков, которые традиционно работали в многоэтажке, так и новых банков, которые ранее тоже не работали в этом сегменте. В прошлом году банки уже начали внедрять ипотечные и другие кредитные программы для строительства и покупки домов. На ИЖС распространилась и программа льготной ипотеки, ранее действовавшая лишь в многоквартирном секторе. А в этом году в ИЖС заработает и механизм проектного финансирования, аналогичный тому, что действует сегодня в многоквартирном сегменте.
Еще один фактор роста – появление альтернативных ипотеке схем кредитования. Например, POS-кредит, т. е. кредит, оформляемый у партнера компании-застройщика. Это альтернатива ипотеке и кредитам наличными. По сравнению с ипотекой здесь отсутствует залог, кредит оформляется просто и быстро – за один день, достаточно иметь при себе паспорт и номер СНИЛСа.
Перспективы развития рынка загородной недвижимости 2022!
Но есть и ложка дегтя. Наряду с ростом спроса в последние годы мы наблюдали и стремительный рост цен на стройматериалы и, как следствие, на готовые дома. Сейчас стоимость домов зафиксировалась, и предпосылок к ее увеличению нет. Однако исходя из всех тенденций средняя сумма кредита на загородный дом подрастет из-за бума роста цен в прошлом году. Ожидаем, что по ипотечным программам она составит 4–4,5 млн руб. (по ипотеке больше сумма кредита и длиннее срок), по программам POS-кредитования вырастет до 2,5 млн руб.
К сожалению, будут расти и ставки по кредитам на дома. Сегодня средневзвешенные ставки уже достигли показателя 9,5%, хотя еще совсем недавно они опускались до исторического минимума в 7,4%. В этом году на фоне дальнейшего роста ключевой ставки стоит ожидать повышения ставок по ипотеке и другим кредитам на дома на 1–2%. Но ни рост цен, ни повышение ставок не переломят тенденцию, потому что, с одной стороны, есть большой запрос населения жить «на земле», а с другой – формируется цивилизованный рынок, а игроки предлагают удобные кредитные инструменты.
Источник: www.vedomosti.ru
Итоги I полугодия 2022-го на рынке загородной недвижимости
Период бурного роста на рынке загородного недвижимого имущества, вызванного пандемией коронавирусной инфекции, уже закончился. На фоне нестабильной политической и экономической ситуации, сложившейся в России и во всём мире, люди с осторожностью стали покупать жильё, нарушив уже привычные всем тренды. Компания «Астерра Девелопмент» решила подвести итоги I полугодия 2022 на рынке «загородки» и выяснить, какая ситуация наблюдается в этом сегменте на текущий момент.
Стоимость опередила спрос
В течение первого полугодия 2022 цены на загородное жильё росли практически по всей территории России, однако рынок перестал переживать тот покупательский ажиотаж, который мы наблюдали в периоды коронавирусного локдауна.
Аналитики «Астерра Девелопмент» отслеживали динамику стоимости загородной недвижимости с первых дней 2020 года и до середины лета 2022. В январе 2020 ещё до того, как были введены коронавирусные ограничения, дома в Московской области имели среднюю цену 10.5 миллионов рублей. В период самоизоляции спрос был быстро разогнан, а за ним последовали и цены. Множество москвичей и жителей других крупных городов страны тогда стали задумываться о приобретении загородной недвижимости с собственным участком, особенно неподалёку от леса и водоёмов.
Данная тенденция привела к тому, что к январю нынешнего 2022 средний ценник загородного дома в столичном регионе приблизился к 17 миллионам рублей. Всего за два года случился прирост 62%. Но в течение последующих месяцев ситуация с восходящим трендом изменилась: загородное жильё в Подмосковье подорожало в цене лишь на 5-7%. На конец мая 2022 средняя стоимость дома загородом составляла 17.7 миллионов рублей. Если рассматривать конкретные сегменты недвижимого имущества, то начиная с 2020 г. больше всего подорожали загородные дома на 100-250 квадратных метров – в этом сегменте цены выросли аж на 64%. В таблице ниже можете изучить средние цены жилья в разные контрольные периоды (значения указаны в млн. руб.):
Площадь дома, м 2
Январь 2020
Январь 2021
Январь 2022
Апрель 2022
Общий прирост с 2020 г.
Динамика стоимости домов на территории коттеджных посёлков в Москве и области в 2020-2022 гг. опережала показатели на предложения за пределами КП на 200-250%. В мае 2021 средний ценник такой недвижимости составил 38 и 16 млн. руб. соответственно. Вполне нормально, что при такой стоимости спрос на дома в коттеджных посёлках составлял лишь 6-8% от общего числа предложений. Большинство покупателей акцентируют своё внимание на более доступную недвижимость за пределами КП.
Если рассматривать земельные участки под самостоятельное строительство домов, то в Московской области они стали дорожать более активно, чем готовое жильё. В течение первой половины 2022 цена «земли» в столичном регионе возросла на 26% – к середине лета средний ценник составил 4.9 миллионов рублей.
В отличие от самого жилья, земельные участки на территории коттеджных посёлков и вне КП не сильно различаются по стоимости. До осени 2021 средний ценник участков за пределами КП в большинстве случаев опережал коттеджные предложения на 1 млн. руб. Но в течение пары месяцев загородные участки на территории КП стали «лидировать» по ценовому показателю, и сегодня они ушли в солидный отрыв порядка 2 млн. руб.
Динамика спроса в условиях неопределённости
Как и традиционно для кризисных моментов, сегодняшняя экономическая обстановка требует от покупателей повышенной осторожности. После обострения конфликта между Россией и Украиной «Астерра Девелопмент» провела опрос между своими клиентами, планируют ли они покупку недвижимости, как и прежде (в опросе обсуждались как загородные, так и городские объекты).
С начала марта 2022 наблюдалась следующая ситуация:
- 16% опрошенных решили отложить свои покупки;
- 5% респондентов наоборот стали поторопиться с заключением сделки;
- 9% людей начали искать более простые по цене варианты;
- 9% решили отказаться от загородного жилья в пользу городских квартир;
- 5% наоборот захотели переехать из города поближе «к земле»;
- 6% респондентов начали задумываться над тем, чтобы вместо готового загородного дома купить земельный участок;
- 5% наоборот захотели приобрести готовое жильё, а не «землю»;
- 6% приняли решение купить дом на вторичном загородном рынке.
Результаты опросов показали, что 61% людей решили изменить собственные планы в период кризиса, в то время как 39% респондентов остались непоколебимыми в своих задумках.
В итоге уровень спроса на загородные недвижимые объекты на территории Подмосковья за первое полугодие 2022 примерно на треть ниже по сравнению с прошлогодним показателем. Нынешней зимой было зафиксировано повышение заинтересованности жителей столичного региона в покупке небольших, бюджетных объектов, однако к концу мая данная тенденция постепенно сошла «на нет».
Тем не менее покупатели стали более заинтересованы земельными участками для дальнейшего строительства дома своими силами – количество таких сделок с загородными недвижимыми объектами составило 40% от общего числа. Причём в течение последних месяцев в Московской области наблюдалось повышение спроса на участки максимальной стоимостью 2 миллиона рублей.
По официальным данным, отмечается нулевое повышение спроса на готовые загородные дома по сравнению с прошлогодним показателем. Тут скорее отмечают отрицательную динамику: число подобных сделок в среднем уменьшилось на треть, и в ближайшие месяцы тенденция падения может продолжиться. Главными причинами замедления спроса эксперты называют неопределённость в экономическом плане, повышение процентных ставок по ипотечному кредитованию.
На этом фоне рынок загородной недвижимости также терпит снижение уровня предложения. В Московской области зафиксировано снижение предложения примерно на 42% в сделках с домами и на 34% – с земельными участками. Наиболее драматическая динамика падения в объёме предложения наблюдается с бюджетным жильём небольшой квадратуры (до 90 м 2 )».
Покупка готового дома или самостоятельное строительство жилья
В согласии с официальными данными, предоставленными Росстатом, в течение первых четырёх месяцев нынешнего 2022 года 63% общего количества объектов жилой недвижимости, которые введены в эксплуатацию на территории России, приходятся на сегмент индивидуального жилищного строительства. Данный показатель стал новым рекордом.
В сложившейся сегодня ситуации россияне, мечтающие обзавестись загородным домом, всё чаще принимают решение покупать земельные участки и самостоятельно возводить жильё, а не приобретать готовые постройки. Как утверждают аналитики «Астерра Девелопмент», такому варианту сегодня отдают предпочтение около 40% людей.
По данным проведённого опроса, к самостоятельному возведению зачастую прибегают люди, которые желают построить дом мечты, полностью соответствующий требованиям и пожеланиям владельцев. Львиная доля опрошенных также считает, что строительство дома «с нуля» является более дешёвым вариантом, нежели покупка готового коттеджа или городской квартиры. Но стоимость материалов и услуг строителей тоже постоянно повышается, поэтому конечный объём затрат на возведение жилого объекта может значительно превысить планируемые показатели.
Результаты опросов показывают, что сегодня половина людей, желающих построить загородный дом своими силами, планируют уложиться в смету в 3 миллиона рублей. Прошлой весной данная сумма была аналогичной. Тем не менее по факту уложиться в указанный бюджет удалось всего лишь у 28% респондентов.
16% человек пришлось потратить 4-5 миллионов рублей, в 7% случаев объём затрат составил 5-6 млн. руб. Больше всего (39% респондентов) смогли построить загородный дом за 6-20 миллионов. А у остальных 10% опрошенных расходы превысили отметку в 20 млн. руб.
Помимо немалых финансовых вложений, самостоятельное возведение загородного жилья требует от заказчиков значительного количества времени и постоянного контроля за строительным процессом. Во избежание серьёзных нарушений и переплат, покупателям необходимо хорошо разбираться в различных тонкостях строительных работ. По этой причине многие россияне не решаются на столь ответственный шаг и отдают предпочтение покупке готового жилья.
Какой он – среднестатистический покупатель
В 2021 г. банк «Дом.РФ» и ВЦИОМ провели совместный опрос, результаты которого показали, что 45.4 миллионов семей в России мечтают постоянно проживать в частном доме. Из них около 2.8 миллионов высказали предположение, что планируют построить подобное жильё в течение ближайших пяти лет. Ещё 4.8 миллионов респондентов пожелали приобрести готовый загородный дом. Столь большая разница между желаниями и реальностью свидетельствует о том, что наличие своего дома с земельным участком по-прежнему является удовольствием не для каждой российской семьи.
И как же тогда выглядит покупатель загородного жилья? По данным «Астерра Девелопмент», среднестатистические клиенты представляют собой уже состоявшихся семьянинов в возрасте 35-40 лет, являющиеся руководителями, бизнесменами или крупными чиновниками с ежемесячным доходом минимум 350 тысяч рублей. Такие «идеальные» клиенты готовы потратить на покупку земельного участка и дома минимум 15 миллионов рублей при стартовом взносе 8-9 млн. и оформлении ипотечного кредита.
Также существует демократичный портрет более реального покупателя. Как утверждают эксперты, загородная недвижимость интересует и молодых людей поколения Y в возрасте 22-38 лет. Такие клиенты являются требовательными и избалованными, поэтому хотят всё и сразу, не желая ждать. На омоложение покупательской аудитории указывает и увеличение количества клиентов, являющихся холостяками или семьями без детей. По этой причине довольно высокую популярность имеет загородное жильё площадью до 100 квадратных метров.
Тем не менее большинство покупателей загородной недвижимости представлены людьми 35-40 лет. Но данная категория включает в себя не только успешных чиновников и бизнесменов. В 2020-2021 гг. около 80% покупателей готовых домов или земельных участков загородом планировали переехать из городов благодаря ипотечному кредитованию. В нынешнем 2022 их доля увеличилась до 90%, причём первоначальным взносом всё чаще служат средства, полученные за счёт продажи своего городского жилья.
Данная категория клиентов в большинстве случаев покупает частные дома для постоянного проживания своей семьи, а не в виде удачной инвестиции. При этом такие покупатели предпочитают не ждать, а рассматривать уже построенные объекты недвижимости с необходимой внутренней отделкой. При выборе домов они больше всего акцентируют внимание на функциональности и практичности.
Также особое внимание уделяется окружающей инфраструктуре коттеджного посёлка: наличию социальных объектов, транспортной развязке и пр. Идеальный вариант для представителей поколения Y – проживание загородом с сохранением образа жизни мегаполиса. Кроме того, объекты должны обеспечивать простор, иметь высокую эстетику местности, располагаться рядом с лесом и водоёмом.
Но на фоне начавшегося кризиса данные тренды были существенно скорректированы. В последние месяцы покупатели стали сильно осторожными из-за повышения финансовых рисков. Многие россияне планируют отложить сделки купли-продажи до «хороших времён» либо рассматривают альтернативные варианты в виде городских квартир. В сложной экономической обстановке в первую очередь учитывается стоимость и небольшие сроки ожидания. То есть наиболее актуальным сегодня является дешёвое и уже готовое к заселению загородное жильё.
Читайте новости нашего журнала в удобном формате в одном из наших пабликов:
Источник: www.asterra.ru