Особое внимание уделяется законодателем порядку предоставления земельных участков из земель, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства. Необходимо при этом иметь в виду, что поскольку строительство различных объектов входит в понятие градостроительной деятельности, то нормы ЗК РФ, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков для строительства, следует применять во взаимосвязи с нормами градостроительного законодательства.
Предоставление земельных участков для строительства уполномоченными органами власти должно осуществляться не произвольно, а на основании документов территориального и градостроительного планирования и Правил землепользования и застройки, утвержденных в установленном гл. 3 ГрК РФ порядке.
Данное положение следует из принципа градостроительного законодательства, согласно которому осуществление строительства возможно только на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (п. 4 ст. 2 ГрК РФ). Законом о введении в действие ЗК РФ в п. 14 ст.
Инструкция Предоставление земельного участка для строительства объекта в черте населенного пункта
3 также установлено, что с 31 декабря 2012 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Данное правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования Российской Федерации и документами территориального планирования субъектов РФ.
Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, урегулирован ст. 30 ЗК РФ.
В ЗК РФ установлено две основных процедуры предоставления земельных участков для строительства:
- 1) без предварительного согласования мест размещения объектов строительства;
- 2) с предварительным согласованием мест размещения объектов строительства.
Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов строительства. Такое предоставление земельных участков осуществляется по инициативе уполномоченных органов власти на основании и в соответствии с документами территориального и градостроительного планирования, Правил землепользования и застройки поселений и населенных пунктов. Именно поэтому в данной процедуре не предусматривается согласование всех уполномоченных и заинтересованных в строительстве лиц места размещения объекта строительства, поскольку такое согласование уже должно быть осуществлено при разработке документов территориального и градостроительного планирования в порядке, установленном гл. 3 ГрК РФ.
Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов в собственность или в аренду по общему правилу осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). При этом предоставление земельных участков в собственность может осуществляться исключительно на торгах в соответствии со ст. 38 ЗК РФ.
Порядок предоставления земельного участка под строительство
Из этого правила ЗК РФ предусматриваются следующие исключения:
- – без проведения торгов земельный участок для строительства может быть предоставлен лицу, с которым в установленном ст. 46.1–46.3 ГрК РФ порядке заключен договор о развитии застроенной территории в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии. По выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, земельный участок в этом случае может быть предоставлен бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога;
- – без проведения торгов земельный участок может быть предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами. Порядок расчета размера арендной платы за указанные земельные участки определяется Правительством РФ;
- – без проведения торгов осуществляется предоставление земельных участков из земель, которые находятся в федеральной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в аренду Государственной компании «Российские автомобильные дороги» для осуществления ее деятельности. Порядок расчета размера арендной платы за такие земельные участки устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2009 № 145-ФЗ «О Государственной компании “Российские автомобильные дороги” и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Кроме того, случаи предоставления земельных участков для строительства в аренду без проведения торгов и предварительного согласования мест размещения объектов установлены в отношении земельных участков, находящихся на территории особых экономических зон и на прилегающей к ним территории РФ. В соответствии с п. 13 и 14 ст. 30 ЗК РФ в таком порядке предоставляются земельные участки следующим лицам па основании их заявлений в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2005 № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации»:
- • акционерным обществам, 100% акций которых принадлежит Российской Федерации, и управляющим компаниям, привлеченным в порядке, предусмотренном законодательством РФ об особых экономических зонах, для выполнения функций по созданию за бюджетный счет (федерального бюджета, бюджета субъекта РФ, местного бюджета) объектов недвижимости в указанных границах и по управлению этими и ранее созданными объектами;
- • резидентам особых экономических зон;
- • лицам, с которыми уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти заключено соглашение о взаимодействии в сфере развития инфраструктуры особой экономической зоны для строительства объектов инфраструктуры.
Обязательным предварительным этапом предоставления земельных участков для строительства является формирование данного земельного участка, которое включает осуществление следующих видов работ:
- – выполнение в отношении земельного участка работ, предусмотренных Законом о кадастре недвижимости, обеспечивающих определение границ и осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;
- – определение разрешенного использования земельного участка;
- – определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
- – принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов;
- – публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Все указанные действия должны быть, как правило, выполнены или организованы органом власти, уполномоченным распоряжаться данным земельным участком, за счет соответствующего бюджета.
Следующими этапами предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта являются проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка и подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов). Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола (п. 26 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков).
В случаях предоставления земельного участка без проведения торгов после процедуры формирования земельного участка следует решение уполномоченного органа власти о предоставлении земельного участка в аренду на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка, и подписание договора аренды данного земельного участка.
Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Земельное законодательство предусматривает существенные особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливая более жесткие и конкретные требования к порядку предоставления и проведению торгов. Это связано прежде всего с тем, что строительство доступного жилья является в настоящее время одним из приоритетных направлений государственной политики в социальной области. В то же время жилищное строительство является наиболее выгодной деятельностью в сфере строительства, и у государства и муниципальных образований есть возможность продавать земельные участки для жилищного строительства по максимально высокой цене.
Статьи 30.1 и 38.1 ЗК РФ устанавливают общие особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, которые заключаются в следующем:
- – земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в этом случае могут предоставляться гражданам и юридическим лицам только без предварительного согласования места размещения объекта в собственность или в аренду, а лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд», на срок строительства объекта недвижимости – в безвозмездное срочное пользование;
- – предоставление земельных участков для жилищного строительства может осуществляться только на открытых аукционах путем продажи земельных участков или права на заключение договоров аренды этих земельных участков, за исключением следующих случаев:
- • при предоставлении земельного участка лицу, с которым заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с Федеральным законом «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд», на срок строительства объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 24 ЗК РФ);
- • при предоставлении земельного участка лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории в соответствии с ГрК РФ (и. 2.1 ст. 30 ЗК РФ);
- • в случае если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в аукционе менее двух участников, единственный участник аукциона не позднее чем через 20 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона (п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ);
- • при предоставлении земельного участка в аренду гражданину на основании его заявления для индивидуального жилищного строительства, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка в порядке, установленном п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ, не поступит заявлений от других граждан.
Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства либо права на заключение договоров аренды таких земельных участков регулируется ст. 38.1 ЗК РФ.
Особые требования предусматривают ст. 30.2 и 38.2 ЗК РФ при предоставлении земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя не только осуществление непосредственно жилищного строительства, но и подготовку документации по планировке предоставляемой территории, выполнение работ по обустройству данной территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, а также осуществление иного строительства в соответствии с установленными видами разрешенного использования.
Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства могут предоставляться только в аренду без предварительного согласования места размещения объекта, при этом право на заключение договора аренды таких земельных участков может продаваться исключительно на аукционах в порядке, установленном ст. 38.2 ЗК РФ.
На арендаторов земельных участков, предоставленных им для комплексного освоения в целях жилищного строительства, возлагается обязанность выполнять требования, предусмотренные подп. 6–8 и. 3 ст. 38.2 ЗК РФ, а именно:
- – соблюдать максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах предоставленного земельного участка;
- – соблюдать максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность;
- – соблюдать максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Дополнительно к указанным требованиям договором аренды могут быть установлены и другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка.
В случае неисполнения указанных обязанностей, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным и гражданским законодательством.
После утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, строительства объектов инженерной инфраструктуры и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, в границах предоставленного земельного участка арендатору предоставляется исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов строительства. Помимо общего публичного порядка предоставления земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов строительства, ЗК РФ предусматривает возможность предоставления земельных участков для строительства без проведения торгов по инициативе заинтересованных в строительстве лиц с предварительным согласованием места размещения объекта строительства.
Земельные участки для строительства в соответствии с данной процедурой могут предоставляться уполномоченным органом власти по заявлению заинтересованного лица при необходимости или желании данного лица в строительстве конкретного объекта, не являющегося объектом жилищного строительства.
Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется только в аренду: лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, – в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта регулируется п. 5 ст. 30, ст. 31 и 32 ЗК РФ. В ЗК РФ предусмотрены следующие обязательные этапы предоставления земельных участков в этом случае:
- 1) выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта;
- 2) определение границ выбранного земельного участка и осуществление его государственного кадастрового учета;
- 3) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.
Порядок выбора земельного участка определен ст. 31 ЗК РФ. В соответствии с данной статьей ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных или муниципальных услуг обращаются в уполномоченный орган власти с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
Выбор земельного участка для строительства объекта но заявлению гражданина или юридического лица, а также по обращению органа исполнительной власти должен производиться органами местного самоуправления, которые наиболее приближены к территории и населению, проживающему на этой территории, и, как правило, обладают всей необходимой информацией для выбора земельного участка.
Выбор такого земельного участка осуществляется на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах путем определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
Одним из важных вопросов при выборе земельного участка является участие населения (граждан) в процедуре предоставления земельных участков. Граждане, общественные организации, объединения и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием (выкупом) земельных участков для государственных или муниципальных нужд, предоставлением земельных участков, затрагивающих интересы населения. На органы местного самоуправления городских или сельских поселений возлагается обязанность информирования местного населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Выяснение мнения местного населения возможно посредством проведения публичных слушаний, местных референдумов или созывов собраний (сходов) граждан и т.п.
К обязанностям органа местного самоуправления также относится информирование всех правообладателей земельных участков, интересы которых могут быть затронуты возможным изъятием (выкупом) для государственных и муниципальных нужд находящихся в их владении и пользовании земельных участков в связи с их предоставлением для размещения объектов или наложением ограничений использования данных участков. При этом риск отнесения затрат и убытков, связанных со строительством на земельном участке или с иным его улучшением его правообладателями после информирования о возможном изъятии земельного участка, а также его резервирования для государственных или муниципальных нужд, ЗК РФ возлагает на правообладателей данных земельных участков.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления схемы расположения каждого земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории в соответствии с возможными вариантами их выбора.
В случаях предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков правообладателей соответствующих земельных участков.
Уполномоченный орган власти на основании вышеуказанных материалов принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из предложенных в акте вариантов размещения земельного участка, или об отказе в размещении объекта.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для проведения заявителем кадастровых работ по определению границ предоставляемого земельного участка за счет заявителя и осуществления им государственного кадастрового учета данного участка.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.
В случае если по истечении срока действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта решение о предоставлении земельного участка не было принято, лица, права которых были ограничены, вправе требовать возмещения от исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших такое решение, понесенных убытков.
Завершающая стадия предоставления земельного участка – принятие уполномоченным органом власти решения о предоставлении земельного участка (ст. 32 ЗК РФ) на основании заявления заинтересованного в предоставлении земельного участка для строительства лица и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка.
Решение о предоставлении земельного участка для строительства является основанием заключения договора аренды или безвозмездного срочного пользования данного земельного участка между заявителем и принявшим указанное решение органом власти.
В решение о предоставлении земельного участка для строительства и в заключаемый на его основании договор аренды или безвозмездного срочного пользования должны включаться условия, предусматривающие возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды. Условия договора могут также предусматривать права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или предусмотренные ст. 56 ЗК РФ ограничения использования данных земельных участков.
Источник: studme.org
Верховный Суд пояснил нюансы предоставления участка в собственность без торгов
Один из экспертов указал: несмотря на то что при внесении масштабных изменений в ЗК критерий несоразмерности был исключен из него, судебная практика последовательно настаивает на необходимости его учета, обосновывая это соблюдением баланса публичных и частных интересов. Вторая отметила, что при рассмотрении подобных споров суды довольно часто отказывают заявителям на том основании, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно больше площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов.
Верховный Суд в Определении № 46-КАД21-18-К6 от 17 ноября разбирался, возможно ли предоставление в собственность земельных участков муниципалитета без проведения торгов арендодателю, который возвел на нем склады и планировал увеличение их площади в случае производственной необходимости.
22 июля 2016 г. администрация муниципального района Кинельский Самарской области и глава крестьянско-фермерского хозяйства заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на 10 лет. Договор стороны зарегистрировали в Управлении Росреестра по Самарской области. 17 октября 2016 г. с согласия арендодателя был заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды между предпринимателем и Максимом Купцовым. Договор также был зарегистрирован в Росреестре.
Позднее администрация выдала Максиму Купцову разрешение на строительство, и он построил четыре складских помещения для хранения сельскохозяйственной продукции, которые были введены в эксплуатацию. Право собственности на недвижимость также зарегистрировано в установленном законом порядке.
10 октября 2019 г. Максим Купцов обратился в администрацию с заявлением о заключении договора купли-продажи участка без проведения торгов. Администрация отказала ему со ссылкой на п. 2 ст. 20 Закона Самарской области от l1 марта 2005 г. № 94-ГД «О земле», п. 6 ст. 11.9 ЗК, ст. 15 и 16 Закона о защите конкуренции.
Тогда Максим Купцов обратился в Кинельский районный суд Самарской области с административным исковым заявлением о признании постановления об отказе незаконным. Удовлетворяя требования, суд указал на выводы градостроительного обоснования об особенностях существующей дорожной сети, возможностях подъезда транспорта, осуществления погрузочно-разгрузочных работ и транспортировки кормов, технологического присоединения к существующим инженерным сетям, а также выполнения требований технологических норм, правил противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности, указал на возможность увеличения площади складов в будущем в случае производственной необходимости и удовлетворил иск.
Однако апелляционная инстанция посчитала, что в материалах дела отсутствуют доказательства необходимости использования земельного участка площадью 40 892 кв. м для эксплуатации четырех складов общей площадью 59,6 кв. м, и отказала в иске.
Когда кассационный суд оставил решение первой инстанции в силе, администрация обратилась в Верховный Суд. ВС посчитал, что апелляция дала правильную критическую оценку представленному в дело градостроительному обоснованию использования земельного участка для эксплуатации складов, поскольку оно содержит выводы о необходимости использования земельного участка не только для эксплуатации названных объектов, но и для проектирования левады для выпаса и кормления сельскохозяйственных животных, что не соответствует целям предоставления земельного участка и противоречит виду разрешенного использования данного участка под строительство зданий, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Также, посчитал ВС, являются обоснованными выводы суда апелляционной инстанции о том, что указание в градостроительном обосновании необходимости обустройства зоны отдыха сотрудников, зоны озеленения и зоны свалки мусора не свидетельствует о том, что площадь земельного участка соразмерна площади, необходимой для эксплуатации складов.
Верховный Суд указал, что подход кассационного суда противоречит действующему нормативному регулированию, которое предусматривает исключительное право на приобретение земельного участка собственником расположенного на этом участке объекта недвижимости, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке на дату рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка.
Кроме того, Пленум ВС в п. 25 Постановления от 9 июля 2020 г. № 17 «О применении судами норм Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» указал, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какой судебный акт должен быть принят при новом рассмотрении административного дела. Вместе с тем, если кассация придет к выводу, что судами первой или апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств, приведшие к судебной ошибке, без устранения которой невозможны восстановление и защита прав, суд учитывает эти обстоятельства при вынесении кассационного определения.
«Не соглашаясь с критической оценкой градостроительного обоснования, изложенной в апелляционном определении, суд кассационной инстанции не привел нарушений норм процессуального права, допущенных судебной коллегией областного суда при исследовании и оценке данного доказательства», – отмечается в определении.
Кроме того, до 1 января 2020 г. исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, вправе принять решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным законом субъекта РФ, наряду с основаниями для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка или в предоставлении земельного участка без проведения торгов, предусмотренными ст. 39.15 и 39.16 ЗК, напомнил ВС (п. 31 ст. 34 Закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ (редакция от 31 декабря 2017 г.) «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Суд обратил внимание, что ст. 20 Закона Самарской области от 11 марта 2005 г. № 94-ГД (редакция от 15 октября 2019 г.) «О земле» установлено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных гражданам в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение, гражданам и юридическим лицам в аренду с правом выкупа в соответствии с договорами, заключенными до введения в действие ЗК РФ, а также приватизация сельскохозяйственных угодий в случае, указанном в ч. 1 ст. 26 этого закона, может осуществляться с момента вступления в силу данного закона. Приватизация иных, кроме указанных в ч. 1 названной статьи, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, предусмотренном п. 1 ч. 3 ст. 9 указанного закона, может осуществляться, за исключением случаев, предусмотренных Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе связанных с приватизацией земельной доли, находящейся в муниципальной собственности, или земельного участка, выделенного в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, с 1 января 2020 г.
Таким образом, указал ВС, на момент подачи Максимом Купцовым заявления о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов и дату вынесения оспариваемого правового акта имелся запрет на приватизацию земель сельскохозяйственного назначения, и оставил в силе решение апелляции.
В комментарии «АГ» партнер, руководитель практики «Недвижимость и инвестиции» АБ «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов отметил, что при пересмотре дела ВС фактически исследовал два самостоятельных аргумента:
- допустимость исследования вопроса о соразмерности земельного участка объекту недвижимости при выкупе без торгов собственником объекта;
- возможность установления до 1 июля 2020 г. дополнительных оснований для отказа в предоставлении участков законами субъектов РФ.
При этом второй элемент не представляет какого-либо интереса, посчитал эксперт, так как никаких выдающихся вопросов не исследуется. «В отношении же вопроса соразмерности участка ВС РФ еще раз подтвердил позицию, что это должно исследоваться судами при разрешении споров о праве на выкуп. Несмотря на то что при внесении масштабных изменений в ЗК критерий несоразмерности был исключен из упоминания в тексте ЗК РФ, судебная практика последовательно настаивает на необходимости его учета, обосновывая это необходимостью соблюдения баланса публичных и частных интересов», – отметил Дмитрий Некрестьянов.
Эксперт посчитал, что если не брать спорность самой позиции о допустимости этого критерия, то все остальные выводы суда весьма предсказуемы: размер участка явно несоразмерен тем объектам недвижимости, которые на нем возведены, что и должно быть основанием для отказа в выкупе.
Младший юрист Land Law Firm Екатерина Розум отметила, что основным аргументом Суда, вставшего на сторону администрации, стало отсутствие доказательств необходимости использования земельного участка в испрашиваемой площади. Она указала, что собственники зданий имеют исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием. Однако по смыслу положений ЗК РФ приобретение данного земельного участка имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости (Постановление Президиума ВАС от 19 ноября 2013 г. № 8536/13). Следовательно, на Максиме Купцове действительно лежало бремя доказывания размера приобретаемого земельного участка. Однако соответствующих доказательств Купцовым не было представлено, в силу чего отказ суда обоснован.
Екатерина Розум указала, что при рассмотрении подобных споров суды довольно часто отказывают заявителям на том основании, что площадь испрашиваемого земельного участка значительно больше площади, необходимой для эксплуатации расположенных на нем объектов, и несоразмерна площади самих объектов недвижимого имущества (например: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2020 г. № Ф06-58760/2020 по делу № А57-9680/2019, Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 марта 2020 г. № Ф08-223/2020 по делу № А53-4110/2019). Таким образом, в данном определении Верховный Суд последовал сложившейся судебной практике в целях соблюдения частных и публичных интересов, резюмировала она.
Вместе с тем, посчитала Екатерина Розум, Суд ошибочно применил положения ст. 20 Закона Самарской области «О земле», поскольку в силу ст. 2 данного закона действие ст. 15, 20–22, ч. 1 ст. 25 и ст.
26 не распространяется на земельные участки, занятые зданиями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется федеральным законодательством. Аналогичная норма содержится в ст. 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Оборот указанных земельных участков регулируется ЗК РФ (п. 7 ст.
27 ЗК РФ).
Таким образом, мораторий на приватизацию на земельный участок, занятый нежилыми зданиями, распространяться не мог, заключила она (данный вывод также содержится в судебной практике: Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 мая 2019 г. № Ф08-3606/2019 по делу № А20-2068/2018).
Источник: www.advgazeta.ru