Обзор практики участия в строительстве

Обзор судебной практики по банкротству. Январь 2020

• Услуга: Банкротство
• Дата: 05.02.2020

29 января Президиум Верховного суда утвердил новый обзор судебной практики разрешения споров, связанных с установлением в процедурах банкротства требований контролирующих лиц должника и аффилированных с ним лиц. Юрист Capital Legal Services Роман Фридлендер прокомментировал ключевые пункты.

1. На аффилированном с должником кредиторе лежит бремя опровержения разумных сомнений относительно мнимости договора, на котором основано его требование, заявленное в деле о банкротстве.

Суды в последнее время придерживались данной позиции при рассмотрении споров, однако тот факт, что Верховный суд закрепил правило, согласно которому бремя доказывания действительности заключения и исполнения сделки, ложится на аффилированного с должником кредитора, должно снять все многочисленные споры в судах, а также упростить жизнь управляющих в части оспаривания сделок.

2. Очередность удовлетворения требования кредитора не может быть понижена лишь на том основании, что он относится к числу аффилированных с должником лиц, в том числе его контролирующих.

Самовольные постройки — обзор судебной практики и позиции Верховного суда по незаконным постройкам.

Данная позиция Верховного суда является одной из самых главных в обзоре с учетом того, что ранее суды отказывали во включении в реестр аффилированным кредиторам. Так Верховный суд установил новое правило, согласно которому безусловная субординация требований аффилированных лиц недопустима. Теперь суды должны будут устанавливать наличие или отсутствие признака недобросовестности в действиях аффилированных кредиторов.

3. Требование контролирующего должника лица подлежит удовлетворению после удовлетворения требований других кредиторов, если оно основано на договоре, исполнение по которому предоставлено должнику в ситуации имущественного кризиса.

В рамках данной позиции Верховный суд не только вводит и раскрывает термины «Компенсационное финансирование» и «Имущественный кризис» но также и вводит жесткую позицию, согласно которой требования контролирующего лица, которые возникли в связи с финансовой помощью компании-должнику, подлежат субординации. При этом Верховный суд разобрал наиболее часто встречающиеся ситуации:

3.1. Финансирование, оформленное договором займа

Контролирующее лицо, которое пытается вернуть подконтрольное общество к нормальной предпринимательской деятельности посредством займа, принимает на себя все связанные с этим риски, в том числе риск утраты компенсационного финансирования на случай объективного банкротства

3.2. Финансирование, осуществляемое путем отказа от принятия мер к истребованию задолженности

Невостребование контролирующим лицом займа в разумный срок после истечения срока, на который он предоставлялся, равно как отказ от реализации права на досрочное истребование займа, предусмотренного договором или законом (например, п. 2 ст. 811, ст. 813 ГК РФ), или подписание дополнительного соглашения о продлении срока возврата займа, по существу являются формами финансирования должника.

3.3. Финансирование, оформленное договором купли-продажи, подряда, аренды и т.д.

Финансированием является предоставление контролирующим лицом, осуществившим неденежное исполнение, отсрочки, рассрочки платежа подконтрольному должнику по договорам купли-продажи, подряда, аренды и т.д. по отношению к общим правилам о сроке платежа (об оплате товара непосредственно до или после его передачи продавцом (п. 1 ст. 486 ГК РФ), об оплате работ после окончательной сдачи их результатов (п.1 ст. 711 ГК РФ), о внесении арендной платы в сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст. 614 ГК РФ) и т.п.

При этом контролирующее лицо, опровергая факт выдачи компенсационного финансирования, вправе доказать, что согласованные им условия (его действия) были обусловлены объективными особенностями соответствующего рынка товаров, работ, услуг (ст. 65 АПК РФ).

3.4. Доказывание обстоятельств, при которых предоставлялось финансирование

Неустраненные контролирующим лицом разумные сомнения относительно того, являлось ли предоставленное им финансирование компенсационным, толкуются в пользу независимых кредиторов.

4. Очередность удовлетворения требования кредитора, аффилированного с лицом, контролирующим должника, может быть понижена, если этот кредитор предоставил компенсационное финансирование под влиянием контролирующего должника лица.

Верховный суд распространил позицию, изложенную в пункте 3 обзора и на кредиторов, аффилированных с контролирующим должником, причем важно отметить, что субординации подлежат также требования нескольких аффилированных по отношению друг к другу лиц, в отдельности не контролирующих должника, но в совокупности имеющими возможность влиять на должника так же, как контролирующее лицо.

5. Не подлежит удовлетворению заявление о включении в реестр требования аффилированного с должником лица, которое основано на исполнении им обязательства должника внешнему кредитору, если аффилированное лицо получило возмещение исполненного на основании соглашения с должником.

6. Очередность удовлетворения требования, перешедшего к лицу, контролирующему должника, в связи с переменой кредитора в обязательстве, понижается, если основание перехода этого требования возникло в ситуации имущественного кризиса должника.

6.1. Суброгационное требование контролирующего должника лица, основанное на заключенном с независимым кредитором договоре о предоставлении контролирующим лицом обеспечения за должника

Суброгационные требования подлежат удовлетворению в очередности, предшествующей распределению ликвидационной квоты. Компания вправе рассчитывать на погашение долгов из стоимости заложенного имущества преимущественно только перед кредиторами одной с ней очереди удовлетворения, в отношении кредиторов более приоритетных очередностей удовлетворения залоговые преимущества компании не действуют.

6.2. Требование, приобретенное контролирующим лицом у независимого кредитора по договору купли-продажи

Приобретая у независимого кредитора требование к должнику в такой ситуации, контролирующее лицо тем самым создает условия для отсрочки погашения долга по кредитному договору, т.е. фактически финансирует должника, предоставив ему возможность осуществлять предпринимательскую деятельность, не исполняя обязанность по подаче заявления о банкротстве (п. 1 ст. 9 Закона о банкротстве).

6.3. Требование контролирующего лица, исполнившего обязательство должника перед независимым кредитором в отсутствие возложения со стороны должника

Погашение долга является разновидностью финансирования, поскольку направлено на блокирование возможности независимого кредитора инициировать возбуждение дела о банкротстве должника и создание тем самым условий для продолжения предпринимательской деятельности в ситуации имущественного кризиса, маскируя его вопреки требованиям п. 1 ст. 9 Закона о банкротстве. Подобного рода финансирование признается компенсационным.

7. Действия, направленные на необоснованное повышение очередности удовлетворения требования, эту очередность не изменяют.

8. Контролирующее должника лицо, привлеченное к субсидиарной ответственности за невозможность полного погашения требований кредиторов, не может получить удовлетворение своего требования к должнику наравне с требованиями других кредиторов.

Позиция Верховного суда, высказанная в данном пункте, является интересной тем, что ее можно расценить как привлечение КДЛ к двойной ответственности с учетом того, что его размер субсидиарной ответственности не уменьшается пропорционально его требованию к должнику.

9. Очередность удовлетворения требования контролирующего должника лица о возврате займа, предоставленного в начальный период осуществления должником предпринимательской деятельности, может быть понижена, если не установлено иных целей выбора такой модели финансирования, кроме как перераспределение риска на случай банкротства

10. Если предоставление займа лицом, контролирующим должника, в условиях кризиса последнего было обусловлено наличием соглашения займодавца с не связанным с должником мажоритарным кредитором, очередность удовлетворения требования контролирующего лица не понижается при условии, что данным соглашением не были нарушены права и законные интересы миноритарных кредиторов, не участвовавших в этом соглашении.

11. Наличие у кредитора, предоставившего должнику финансирование, права контролировать деятельность последнего для обеспечения возврата этого финансирования не является основанием понижения очередности удовлетворения требования такого кредитора, не преследующего цель участия в распределении прибыли должника

12. Выбор кандидатуры арбитражного управляющего либо саморегулируемой организации арбитражных управляющих определяется решением кредиторов, не являющихся лицами, контролирующими должника или аффилированными с должником

13. Само по себе участие публично-правового образования в формировании уставного капитала (фонда) должника не является основанием для понижения очередности удовлетворения требования публично-правового образования к этому должнику.

Иными словами, Верховный суд установил, что требования государства не подлежат субординации, в тех случаях, когда государством было предоставлено «компансационное» финансирование должника в период кризиса. Данная позиция безусловно вызывает множество вопросов с экономической точки зрения и даже публично-правовой, но в целом не противоречит духу развития права в России.

14. Кредитор, требование которого признано подлежащим удовлетворению в очередности, предшествующей распределению ликвидационной квоты, обладает процессуальными правами лица, участвующего в деле о банкротстве

В заключительном положении Верховный суд раскрыл правовое положение аффилированных кредиторов и контролирующих лиц, требования которых были субординированы. Так с процессуальной точки зрения у таких кредиторов сохранились все права, предусмотренные статьей 34 Закона о банкротстве и даже подавать заявление о банкротстве должника без права выбора арбитражного управляющего (он вправе участвовать в судебных заседаниях по делу о банкротстве, обжаловать принятые по этому делу судебные акты, заявлять возражения против требований кредиторов, подавать жалобы на действия арбитражного управляющего, участвовать в собраниях кредиторов без права голоса и т.д.).

Источник: www.cls.ru

Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора Текст научной статьи по специальности «Право»

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ / ДДУ / ЗАКОН О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ / ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПОМЕЩЕНИЯ / ПДКП / SHARED CONSTRUCTION / THE LAW OF EQUITY PARTICIPATION / PRE-SALE CONTRACTS CONTRACT PREMISES

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Евстратова Нина Константиновна

Автор рассматривает случаи, когда возможно заключение договоров долевого участия в строительстве и предварительных договоров купли-продажи будущего недвижимого имущества. Анализирует право на заключение таких договоров застройщиком и лицом, не осуществляющим строительство (инвестором). Определяет последствия заключения договоров в нарушение законодательства и ответственность лиц при этом. Рекомендует способы защиты участников долевого строительства в случае нарушения их прав.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Евстратова Нина Константиновна

Способы защиты прав при использовании правовых конструкций предварительных договоров участия в долевом строительстве и предварительных договоров продажи недвижимости

Судебно-арбитражная практика по спорам, связанным с исполнением предварительных договоров в строительной деятельности

PRACTICE OF CONTRACT EQUITY IN THE BUILDING AND A PRE-SALE CONTRACTS

Author of the article considers agreements on share participation in housing construction and the future real estate pre-sale contracts. Analyzes the right to enter into such agreements and the developer by a person not engaged in the construction (investor). Determine the implications of contracting in violation of the law and the responsibility of individuals in the process. Recommends ways to protect shared construction participants in case of violation of their rights.

Текст научной работы на тему «Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора»

Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора

партнер, заместитель директора, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и Партнеры» (г. Москва)

Вопрос заключения договора долевого участия в строительстве возникает только в случае привлечения денежных средств в строительство с последующим получением лицом, вкладывающим денежные средства, права собственности на объект долевого строительства. Следовательно, перед застройщиком, инвестором возникает вопрос, какой договор ему можно и следует заключить. Такой же вопрос возникает и перед гражданином, имеющим намерение оплатить будущую недвижимость (квартиру, нежилое помещение) и через определенный период времени получить эту недвижимость в собственность.

Если с точки зрения гарантий для гражданина более выгодным является заключение договора долевого участия, и при этом он может заключить любой другой договор, не неся за это ответственность, то застройщик или инвестор должен понимать, какой договор он вправе заключить и какую он будет нести ответственность, если нарушит нормы закона.

Застройщик, инвестор согласно сложившейся практике в этой сфере бизнеса может заключить договор долевого участия, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи будущей вещи, инвестиционный договор, договор уступки прав по инвестиционному договору и другие виды договора. При выборе договора ему необходимо понять, какими нормами законов регулируется каждый до-

говор и с каким субъектом он может заключить тот или иной договор.

Анализ судебной практики показывает, что привлечение денежных средств граждан для строительства помимо договоров долевого участия, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — также Закон о долевом участии), осуществляется посредством различных сделок, в частности:

• заключение договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

• заключение предварительных договоров участия в долевом строительстве;

• заключение предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

• заключение договоров займа, обязательства по которым в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;

• внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;

• заключение договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность;

• выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости);

• заключение договоров инвестирования строительства;

• заключение иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность 1.

Одной из самых распространенных сделок, не предусмотренных Законом о долевом участии, является заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры или нежилого помещения (далее — ПДКП).

Рассмотрим соотношение договора долевого участия и предварительного договора купли-продажи, в каких случаях законодатель предусмотрел возможность заключения предварительного договора, какие последствия наступают для каждой стороны при заключении предварительного договора в нарушение норм закона.

В первую очередь необходимо определиться с законодательным регулированием.

Долевое участие в строительстве регулируется нормами Закона о долевом участии, а также законодательством о защите прав потребителей к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона о долевом участии) 2.

По договору участия в долевом строительстве (далее — также ДДУ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К предварительному договору применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и законодательства о защите прав потребителей (к отношениям с гражданином).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

ДДУ вправе заключить только застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имею-

1 Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года.

пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»; определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2009 года № 85-В09-1.

щее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.

Таким образом, инвестор, осуществляющий вложение денежных средств в строительство, имеющий намерение привлекать денежные средства в этих целях и не являющийся застройщиком, не вправе заключить ДДУ.

Следовательно, он может заключить лишь ПДКП 3.

Согласно части 2 статьи 1 Закона о долевом участии привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами,

регулирующими деятельность таких кооперативов.

Таким образом, инвестор, не являющийся застройщиком, не вправе привлекать денежные средства граждан на строительство недвижимости 4, а застройщик вправе заключать с гражданами только лишь ДДУ и по нему привлекать денежные средства.

Что касается юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих намерение приобрести будущую недвижимость, то с ними застройщик вправе заключить как ДДУ, так и ПДКП, а инвестор, соответственно, лишь ПДКП.

При этом надо иметь в виду, что по предварительным договорам оплата не осуществляется, может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, который не может составлять 100 процентов от цены основного договора. Поскольку оплата в полном размере цены договора фактически не будет нести обеспечительную функцию и стимулировать продавца к заключению основного договора, это будет свидетельствовать о том, что основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100 процентов от цены основного договора является получение продавцом денежных средств в размере полной стоимости недвижимости.

Кроме того, по предварительному договору не может быть внесен задаток, так как согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является

3 Инвестор может заключать и другие договоры, однако мы, как было указано, анализируем только две формы договора — ДДУ и ПДКП.

4 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 августа 2013 года по делу № А40-150591/12-120-1547.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

или будет являться сторона, передавшая задаток. Предварительный договор не содержат какие-либо денежные обязательства сторон друг перед другом 5.

Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или нежилого помещения с юридическим

лицом и (или) индивидуальным предпринимателем

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — также ВАС РФ) в своем постановлении от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» дал оценку правовой природе предварительных договоров, по которым осуществлена оплата всей цены недвижимости или ее существенной части.

Так, ВАС РФ разъяснил, что суды должны квалифицировать такой предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате 6. Соответственно, споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного постановления ВАС РФ. А именно надлежащим способом защиты при неисполнении такого договора будет требование об исполнении обязательства по передаче вещи (ст. 398 ГК РФ) с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит,

что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик — продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иначе говоря, покупателю не нужно будет заявлять требование о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на основании пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 ГК РФ.

Следовательно, если у продавца не оформлено право собственности на недвижимость (недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), то он не может быть в судебном порядке понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В этом случае покупатель может предъявлять только денежные требования, в частности, он может потребовать возврата уплаченной денежной суммы по договору и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Привлечение средств для строительства жилых и нежилых помещений

Длительное время, руководствуясь частью 2 статьи 3 Закона о долевом участии, многие полагали, что требования к обязательности заключения ДДУ возникает лишь при строительстве многоквартирного дома и реализации жилых помещений. Ведь согласно этой норме «право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после

5 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 января 2010 года № 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583.

6 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 ноября 2012 года по делу № А40-8804/12-51-78.

исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве». Однако необходимо обратиться к статье 1 Закона о долевом участии, которая определяет сферу действия закона.

Так, Закон о долевом участии распространяется на отношения между застройщиком и участником долевого строительства, связанные с привлечением застройщиком денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Согласно пункту 2 статьи 27 Закона о долевом участии его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости 7, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного закона. При этом в части 2 статьи 1 этого закона определяется перечень сделок, которые можно совершать в отношении строящего многоквартирного дома.

Пункт 3 статьи 1 Закона о долевом участии выводит из-под действия этого закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Таким образом, комплексный анализ статей 1, 3 и 27 Закона о долевом участии позволяет сделать вывод о том, что привлекать средства граждан для строительства нежилых помещений (к которым относятся, в частности, апартаменты) можно только на основании ДДУ, а на строительство жилья — на основании ДДУ и способами, пере-

численными в части 2 статьи 1 Закона о долевом участии.

Последствия и ответственность

Согласно части 2.1 статьи 1 Закона о долевом участии запрещено привлекать денежные средства граждан для строительства жилых помещений в нарушение требований, установленных частью 2 этой статьи, то есть не по ДДУ. Если все-таки заключен иной договор, например ПДКП, то такая сделка может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (далее — Обзор от 04.12.2013) указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом

7 За исключением объектов производственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона о долевом участии).

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Приведенные разъяснения повторяют выводы Верховного Суда Российской Федерации, которые он сделал в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года и в письме от 30 января 2013 года № 7-ВС-368/13.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т. д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве 8.

Если в нарушение Закона о долевом участии заключен ПДКП помещения (жилого либо нежилого), то на основании части 3 статьи 3 Закона о долевом участии гражданин вправе потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства:

• возврата переданных ему денежных средств;

• взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере;

• возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков (п. 7 Обзора от 04.12.2013).

Кроме этого, в соответствии с законодательством о защите прав потребителей в случае оплаты будущего жилого помещения гражданин может потребовать возмещение морального вреда и штраф за неудовлетворение законного требования потребителя (п. 8 Обзора от 04.12.2013).

Следует отметить, что согласно пункту 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (ранее практика судов общей юрисдикции не была единообразной).

Согласно части 2.2 статьи 1 Закона о долевом участии лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных этой нормой закона, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях. В частности, статьей 14.28 Кодекса Российской Федерации об

8 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.

административных правонарушениях предусмотрена ответственность:

• за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц -от пятисот тысяч до одного миллиона рублей 9;

• за непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений, в вид наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Иные способы защиты граждан в случае заключения предварительных договоров купли-продажи квартиры или нежилого помещения

Гражданин — покупатель квартиры, который заключил предварительный договор и произвел по нему оплату квартиры, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и дом введен в эксплуатацию или если застройщик уклоняется от ввода в эксплуатацию уже фактически построенного многоквартирного дома, имеет право на признание права собственности на квартиру (пункты 13 и 14 Обзора от 04.12.2013).

Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве и по предварительному договору купли-продажи квартиры может требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (пункты 16 и 17 Обзора от

04.12.2013) . Это решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре от

04.12.2013 примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки.

Верховный Суд Российской Федерации также указал, что при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19 Обзора от

04.12.2013) . То есть к лицу, не являющемуся застройщиком, не могут быть предъявлены требования о признании права на квартиру,

9 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 августа 2013 года по делу № А41-50725/12.

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ

поскольку это лицо не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.

Как выявляются нарушения

В Федеральном законе от 28 декабря 2013 года № 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» статья 23 «Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» Закона о долевом участии изложена в новой редакции. Новой редакцией установлены основания для осуществления контроля (надзора) в отношении застройщиков по договорам участия в долевом строительстве, предусмотрены плановая и внеплановая проверки.

Основанием для проведения контролирующим органом плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи лицу, привлекающему денежные средства граждан для строительства, разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство.

Согласно части 11 статьи 23 Закона о долевом участии основаниями для проведения внеплановой проверки являются в том числе:

«1) неисполнение в установленный срок лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства, выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа;

Подписка в любое время по минимальной цене (495) :

2) выявление в ходе проведения анализа ежеквартальной отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, бухгалтерской отчетности (в том числе годовой), составленной в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и (или) проектной декларации признаков нарушения обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;

3) поступление в контролирующий орган обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» о фактах нарушений требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа, актов органов местного самоуправления;

4) приказ (распоряжение) руководителя (заместителя руководителя) контролирующего органа о проведении внеплановой проверки, изданный в соответствии с поручением Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации либо высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в случае выявления нарушений обязательных требований настоящего Федерального закона и принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации;

5) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям».

Таким образом, даже если покупатель-гражданин не обратится с жалобой, то при проведении внеплановой проверки застройщика может быть выявлена информация о заключении застройщиком или инвестором ПДКП, по результатам которой они могут быть привлечены к административной ответственности.

Подводя итог, можно сделать вывод о том, что использовать конструкцию предварительного договора купли-продажи будущей вещи возможно лишь с покупателем — юридическим лицом или с покупателем — индивидуальным предпринимателем. В остальных случаях и для застройщика, и для инвестора, не являющегося застройщиком, могут наступить негативные последствия в виде привлечения к административной ответственности и возмещения убытков покупателю.

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ : в редакции Федерального закона от 28 декабря 2013 года.

2. О содействии развитию жилищного строительства : Федеральный закон от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ : в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 года.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции от 2 ноября 2013 года.

4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях : Федеральный закон от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ.

5. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства

привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости : Федеральный закон от 28 декабря 2013 года № 414-ФЗ.

6. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54.

7. О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня

8. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря

9. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.

10. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2009 года № 85-В09-1.

11. Письмо Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 года № 7-ВС-368/13.

12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 января 2010 года № 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583.

13. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 ноября 2012 года по делу № А40-8804/12-51-78.

14. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 августа 2013 года по делу № А40-150591/12-120-1547.

15. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 августа 2013 года по делу № А41-50725/12.

Источник: cyberleninka.ru

Договор долевого участия в строительстве жилья: проблемы правоприменительной практики #1204898

Как получить эту работу через 2 минуты?

Глава 1. Общие положения о договоре долевого участия в строительстве жилья 9
1.1. Становление и развитие законодательства о договоре долевого участия в строительстве жилья 9
1.2. Понятие и проблемы квалификации договора долевого участия в строительстве жилья 20
1.3. Субъектный состав договора долевого участия в строительстве жилья 29

Глава 2. Проблемы заключения и исполнения договора долевого участия в строительстве жилья 36
2.1. Существенные условия договора долевого участия в строительстве жилья 36
2.2. Процедура заключения договора долевого участия в строительстве жилья, его форма и государственная регистрация 44
2.3. Проблемы исполнения договора долевого участия в строительстве 60

Глава 3. Проблемы защиты имущественных интересов участников долевого строительства 71
3.1. Обеспечение исполнения обязательств в процессе долевого строительства 71
3.2. Способы защиты прав участников долевого строительства жилья 80

Список использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы 94

I. Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 // Российская газета. – 25.12.1993. — №238.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 05.12.2017) // Собрание законодательства РФ. — 2011. — № 32. — Ст. 3301.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (в ред. от 05.12.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2011. — № 5. — Ст.410.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2005. — N 1 (часть 1). — Ст. 16.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2005. — N 1 (часть 1). — Ст. 14.
6. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 20.12.2017) // Собрание законодательства РФ. – 2002. — N 1 (ч. 1). — Ст. 1.
7. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 № 63-ФЗ (ред. от 29.07.2017) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2954.
8. Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2017. -N 31 (Часть I). — Ст. 4767.
9. Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2016. — N 27 (часть II). — Ст. 4237.
10. Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2016. — N 27 (часть II). — Ст. 4248.
11. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.11.2017) «О государственной регистрации недвижимости» // Собрание законодательства РФ. – 2015. — N 29 (часть I). -Ст. 4344.
12. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в ред. от 29.07.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2005. — N 1 (часть 1). — Ст. 40.
13. Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ (в ред. от 26.07.2017) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» // Собрание законодательства РФ. – 1999. — N 9. — Ст. 1096.
14. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (в ред. от 27.11.2017) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание Законодательства РФ. — 1998. — N 29. — Ст. 3400.
15. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. – 1997. — N 30. — Ст. 3594.
16. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-I (ред. от 01.05.2017) «О защите прав потребителей» // Собрание законодательства РФ. – 1996. — N 3. — Ст. 140.
17. Федеральный закон от 17.01.1992 № 2202-I (ред. от 29.07.2017) «О прокуратуре Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 1995. — № 47. — Ст. 4472.
18. Указ Президента РФ от 01.11.2013 N 819 (ред. от 22.05.2015) «О Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2013. — N 44. — Ст. 5729.
19. Постановление Правительства РФ от 30.06.2004 N 322 (ред. от 20.09.2017) «Об утверждении Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека» // Собрание законодательства РФ. — 2004. — N 28. — Ст. 2899.
20. Постановление СНК СССР от 25.11.1937 N 2077 «О порядке ликвидации жилищных кооперативов и их союзов, передачи ими домов, дач, предприятий и имущества и расчета с пайщиками» // СЗ СССР. – 1937. — N 74. — Ст. 360.
21. Постановление ЦИК СССР N 112, СНК СССР N 1843 от 17.10.1937 (с изм. от 29.01.1939) «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» // СЗ СССР. – 1937. — N 69. — Ст. 314.
22. Закон РТ от 27.12.2007 N 66-ЗРТ (ред. от 13.11.2017) «О наделении органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Республики Татарстан государственными полномочиями Республики Татарстан по осуществлению государственного контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» // Республика Татарстан.- 28.12.2007. — №259.
23. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) // Ведомости ВС РСФСР. – 1964. — N 24. — Ст. 407. (утратил силу)
24. Гражданский кодекс РСФСР от 11.11.1922 // СУ РСФСР. – 1922. — N 71. — Ст. 904. (утратил силу)
25. Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик (утв. ВС СССР 31.05.1991 N 2211-1) // Ведомости СНД и ВС СССР. – 1991. — N 26. — Ст. 733. (утратили силу)
26. Постановление СНК СССР, ЦК ВКП(б) от 11.02.1936 «Об улучшении строительного дела и об удешевлении строительства» // Известия ЦИК СССР и ВЦИК. — 12.02.1936. — №37. (утратило силу)
27. Постановление ЦИК СССР, СНК СССР от 19.08.1924 «О жилищной кооперации» // Известия ЦИК СССР. — N 189. — 21.08.1924. (утратило силу)
28. Декрет Совета народных комиссаров РСФСР от 01.12.1919 «Об обеспечении семейств красноармейцев» // Собрание узаконений РСФСР. — 1919. — N 62. — Ст. 571. (утратил силу)
29. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009) // Вестник ВАС РФ. – 2009. — №11.

II. Материалы судебной практики:
1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» // Российская газета. — 29.12.2017. — №297.
2. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2012. — №9.
3. Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. — 2011. — № 9.
4. Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017) (документ опубликован не был) [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
5. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2014. — №3.
6. Обобщение практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ 19.02.2002) // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2003. — №2.
7. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве» // Вестник ВАС РФ. — 2000. — № 9.
8. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21.06.2016 N 5-КГ16-91 (документ опубликован не был) [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
9. Постановление Седьмого арбитражного апелляционного Суда Новосибирской области от 05.03.2017 по делу № 07АП-36/17 (документ опубликован не был) [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
10. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2016 № Ф05–2301/2016 по делу № А41–50892/2015 (документ опубликован не был) [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
11. Постановление 14-го АСС от 27.04.2016 по делу № А13–16120/2015 (документ опубликован не был) [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
12. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.12.2016 по делу № А53-14887/2015 (документ опубликован не был) [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
13. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2015 N 17АП-1284/2015-АК по делу N А50-18818/2014 (документ опубликован не был) [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
14. Апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 22.09.2015 по делу N 33-16309/2015 (документ опубликован не был) [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
15. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.10.2014 по делу N 33-35331 (документ опубликован не был) [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.
16. Решение АС Краснодарского края от 21.07.2017 № А32–12907/2017 (документ опубликован не был) [электронный ресурс] // СПС КонсультантПлюс.

Источник: a-center.ru

Опубликован обзор практики по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве

«Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 года)

Пункты обзора (кратко):

• Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве
• Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве
• Утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации
• 19 июля 2017 года
• ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ ДЕЛ ПО СПОРАМ, ВОЗНИКАЮЩИМ В СВЯЗИ С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
• МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
• Участие в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости является способом реализации права каждого на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации (часть 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации).

С целью обеспечения единообразия правовых подходов 4 декабря 2013 года Президиумом Верховного Суда Российской Федерации утвержден Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Отдельные вопросы судебной практики освещались в периодических обзорах Верховного Суда Российской Федерации.

Анализ рассмотренных дел свидетельствует о том, что правовые позиции, содержащиеся в обзорах, в целом учитываются судами при их разрешении.

Принимая во внимание особое правовое регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства, обусловленное их социальной значимостью, а также учитывая изменения, внесенные в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ), Верховным Судом Российской Федерации подготовлен настоящий Обзор судебной практики.

Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

Ответственность за нарушение законодательства об участии в долевом строительстве

Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве

1. В Обзоре отражены, в частности, следующие выводы:
2. уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.

• Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки;
• размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства;
• если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки;
• в случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором;
• получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность.

Горячая линия

(347) 291 20 70

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и

Примечание к документу

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

Президиумом Верховного Суда

4 декабря 2013 года

1. ОБЗОР
2. ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СУДАМИ СПОРОВ, ВОЗНИКАЮЩИХ В СВЯЗИ
3. С УЧАСТИЕМ ГРАЖДАН В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ
4. ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Читайте так же: Как получить сертификат качества на продукцию

• Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами изучены рассмотренные в 2010 — 2013 годах гражданские дела по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке.
• Согласно статье 7 (часть 1) Конституции Российской Федерации Российская Федерация является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека.
• Участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости представляет собой один из способов приобретения права частной собственности на жилые и нежилые помещения в таких домах (объектах), которое охраняется законом (часть 1 статьи 35 Конституции Российской Федерации), и одновременно — один из способов реализации права каждого на жилище (часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации).
• Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»).

В соответствии с частью 2 статьи 27 названного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу — начиная с 1 апреля 2005 года. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 его статьи 4 также начиная с указанной даты.

К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей. Применительно к рассмотрению судами гражданских дел, возникающих из таких отношений, сохраняют свою силу правовые позиции, изложенные в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, опубликовано в «Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации», 2003, N 2).

1. 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2. 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3. 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Кроме того, частью 2.

1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи.

В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Федеральный закон от 17 июня 2010 года N 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2, вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.

Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не распространяется на отношения, возникающие при осуществлении самовольной постройки (статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее — ГК РФ).

• Информация предоставлена компанией «КонсультантПлюс»
• Предоставленные документы включены в Системы КонсультантПлюс
• Кадастровые работы (подготовка межевых и технических планов), вынос границ в натуру
• В нашем разделе » Нормативные документы » Вы найдете более 3-х тысяч документов по вопросам, связанным с оформлением прав и оборотом недвижимости ( в том числе более 2-х тысяч писем с разъяснениями Минэкономразвития, Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра» и других государственных органов и учреждений о применении нормативно-правовых документов) Все документы поддерживаются в актуальной редакции
• Юридическое бюро Юрьева — единственная юридическая компания в России, использующая многовековой опыт юридического обслуживания клиентов.

Правовая династия Юрьевых в течение последних четырех столетий подарила Российскому государству более пятидесяти известных советников и правоведов, среди которых выдающийся представитель отечественной юридической мысли А.Ф. Кони, разработчик многих международных договоров России XVII века Е.Р.

Юрьев, заслужившие общественное уважение судьи Н.Н. Юрьев, К.П. Юрьев и другие. В 1866 году среди первых 27 присяжных поверенных (адвокатов), назначенных в Российской Империи в соответствии с Уставами 1864 года, был Никифор Владимирович Юрьев.

Таким образом, история адвокатуры в России началась с достойных представителей рода Юрьевых.

В настоящее время в Юридическом бюро Юрьева трудится товарищество специалистов, качество знаний которых гарантировано лучшим образовательным учреждением России — Юридическими Факультетами Санкт-Петербургского Государственного Университета, Томского Государственного Университета, Белорусского Государственного Университета, а профессионализм — многолетним практическим опытом. Благодаря этому мы можем быть уверены в своих рекомендациях собственникам и руководителям предприятий.

Читайте так же: Критерии и обоснование выбора контрагента

Руководитель Юридического бюро Юрьева — Родион Николаевич Юрьев обладает огромным многолетним опытом в правовом обслуживании компаний.

Среди наших клиентов как крупные телекоммуникационные и строительные компании, так и компании малого и среднего бизнеса.

Мы осуществляем большую аналитическую работу по государственным заказам Санкт-Петербургского Государственного Университета, сопровождаем деятельность государственных учреждений культуры.

Среди наших сотрудников исключены случаи подкупа, предательства интересов клиента, тайный переход на сторону контрагента и разглашение конфиденциальных сведений. Такой подход позволил нашему Бюро превратиться из простой юридической консультации в доверенного советника многих крупных компаний Санкт-Петербурга.

Мы специализируемся на оказании правовой помощи бизнесу в сфере недвижимости, строительства и телекоммуникаций и всегда открыты к сотрудничеству.

Верховный Суд выпустил «Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2017). ВС РФ обусловил необходимость подготовки данного обзора:

1. особым регулированием правоотношений, имеющих большую социальную значимость, связанных с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства;

Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости

• Утвержден
• Президиумом Верховного Суда
• Российской Федерации
• 19 июля 2017 года
• Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
• Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

1.1. Обществом по договору цессии было передано К.

право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме.

Обязательство по передаче квартиры ответчиком не исполнено, оплата строительства объекта недвижимости была произведена. Данные отношения регулируются Законом № 214-ФЗ, так как денежные средства были привлечены для строительства квартиры. Согласно ч. 1 ст.

1 Закона № 214-ФЗ данный Закон устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Верховный Суд отмечает, что уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.

При определении правовой природы договора следует учитывать действительную общую волю сторон с учетом цели договора. Следовательно, к данному договору применяются правила Закона № 214-ФЗ. Так как договор между обществом и К. не содержит ограничений по объему переходящих прав, то К. также перешло право на взыскание неустойки.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. № 78-КГ15-15)

1.2. П. был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры в строящемся доме. Исковые требования П. состояли во взыскании неустойки вследствие просрочки передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований.

Судом не было учтено, что данный договор является договором участия в долевом строительстве, на что было указано Верховным Судом. Также было отмечено, что на данные отношения распространяется законодательство о защите прав потребителей, так как П.

данная квартира приобреталась исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Следует учитывать, что нормы о защите прав потребителей являются специальными по отношению к нормам, установленным Законом № 214-ФЗ, и применяются в части, неурегулированной нормами Закона № 214-ФЗ (ч. 9 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. № 5-КГ15-196)

1.3. Между застройщиком и юридическим лицом был заключен договор участия в долевом строительстве. Юридическое лицо впоследствии заключило договор с Т., по условиям которого последняя приобрела право требования у застройщика, при этом стоимость квартиры была оплачена Т.

Исковое заявление было подано в связи с неисполнением обязательства по передаче квартиры.

Верховным Судом было разъяснено, что на данные отношения также распространяется Закон № 214-ФЗ и законодательство о защите прав потребителей в части, неурегулированной Законом № 214-ФЗ, следовательно, обязанность застройщика выплатить неустойку является правомерной.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2015 г. № 77-КГ15-2)

1.4. Общество по защите прав потребителей в интересах Е. обратилось в суд с исковым заявлением о компенсации морального вреда и штрафа в отношении застройщика.

Верховный Суд отметил следующее: в силу того, что Закон № 214-ФЗ не регулирует вопросы компенсации морального вреда и штрафа, в данной части. применяются положения Закона от 07.02.

1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Интересные казусы Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве ВС РФ

Верховный Суд РФ 06.12.2013 опубликовал на своем сайте «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Что интересного можно найти в обзоре.

Применение законодательства о защите прав потребителей.

Спорный вопрос о применении Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае уступки прав от дольщика не являющегося потребителем дольщику который им является разрешён в п. 10 Обзора.

Интуитивно было понятно, что законодательство о защите прав потребителей должно применяться к отношениям между застройщиком и новым дольщиком получившим право требования от первоначального дольщика заключавшего договор не для личных нужд.

Однако возникал вопрос с принципом «ни кто не может передать прав больше чем имеет сам».

Верховный суд однозначно сказал, что к отношениям застройщика и участника долевого строительства – гражданина, возникшим при уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве первоначальным участником долевого строительства, заключившим договор не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Защита прав дольщиков

Верховный Суд однозначно утвердил такой способ защиты права как признание права собственности на объекты долевого строительства. Более того, в п. п.

13, 14, ВС указывает на возможность признания права собственности на объекты долевого строительства даже на основании предварительных договоров при уклонении застройщика от заключения основных договоров. В п.

17 в частности разъяснено, что из положений статьи 3 ГПК РФ и статей 12, 128, 130 (пункт 1) ГК РФ следует, что, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно в том числе и по решению суда.

Исходя также из положений статей 309, 310 ГК РФ, С., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ЗАО «КОНКОРДИЯ – эссет менеджмент» «Д.У.

» «Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ФОНД Федерация», а при неисполнении обязательства другой стороной – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за нею права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

И все это не о договоре долевого участия, а о предварительном договоре. В общем, страшный замес обязательственного и вещного права.

В пункте 15 Верховный Суд указывает на запрет передачи в залог объектов долевого строительства третьим лицам, включая банк, даже в составе объекта незавершенного строительства, т.к. они обременены правами истцов как участников долевого строительства оплативших стоимость предмета договора.

Возникает вопрос какими-такими правами обладают дольщики на несуществующий объект и почему эти права не находятся в ЕГРП? И почему, даже при обременении, нельзя передавать имущество в залог?

• В пункте 20 отмечено, что от уплаты неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства застройщика не освобождает вина субподрядчика, не исполнившего или ненадлежаще исполнившего свои обязательства.
• В пункте 23 разъяснено, что неустойка уплачивается по день подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства, даже в том случае когда дольщик отказался от его подписания в связи с недостатками сдаваемого объекта.
• В пункте 24 указано, что понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (статья 451 ГК РФ).

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили исковые требования застройщика к дольщикам о понуждении к изменению договора. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила постановления нижестоящих судов, указав, что Руководствуясь нормами статьи 451 ГК РФ и принимая решение о понуждении Т.

заключить дополнительное соглашение о переносе даты ввода в эксплуатацию жилого дома, районный суд не указал существенно изменившиеся обстоятельства и не перечислил доказательства их существования, из которых стороны исходили при заключении договора, а также не привел факты наличия совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 названной статьи, являющихся основанием для изменения договора.

Между тем ООО «КраснодарФинСтрой», вступая в договорные отношения с дольщиками, не могло исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков и должно было предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Опять Верховный Суд обратил внимание на то, что суды немотивированно уменьшают неустойку.

В пункте 26 Обзора отмечено, что неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств. суду необходимо исследовать вопрос исключительности случая нарушения ответчиком взятых на себя обязательств и допустимости уменьшения размера взыскиваемой неустойки в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, имущественного положения истца и других заслуживающих внимания обстоятельств.

В примере № 1 к данному случаю суд почему-то сослался на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» в то время как оно утратило силу в связи с принятием Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Не может служить основанием для снижения размера неустойки довод ответчика о том, что выплата суммы неустойки в полном размере может повлечь неблагоприятные последствия для третьих лиц, не являющихся стороной правоотношений (пункт 27 Обзора). Одно из излюблинных у судов оснований для снижения неустойки.

В пункте 30 Обзора Верховный Суд написал откровенную ерунду. «Договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления».

Данное разъяснение противоречит как здравому смыслу: как контрагент может знать о том что договор расторгнут, если до него уведомление об это не дошло? А если он продолжает исполнять договор и исполнит уже после отправки уведомления, но еще до его получения? Так и действующим нормам Гражданского кодекса РФ в частности пункту 1 статьи 165.1 согласно которому, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Самый интересный пункт обзора – 38-й. В нем говориться, что общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве. В качестве первого примера приводится подземная автостоянка. «Б.

переданы и за ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа жилищно-административного комплекса: технические помещения – водомерный узел, насосные, коридор и тамбур.

…При вынесении решения суд исходил из того, что спорные нежилые помещения относятся к техническим помещениям и являются общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем регистрация на имя ответчика права собственности на спорное имущество нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, и руководствовался статьями 167, 168 ГК РФ.»

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, отменив вынесенные судебные постановления и направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, подтвердила правильность вывода районного суда о том, что договор инвестирования в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным.

Во втором примере приводится аналогия закона по нежилым помещениям собственникам которых также принадлежит на праве собственности общее имущество помещений в многоквартирном доме, в частности подземно-наземная автостоянка. Тут суд признал, право общей долевой собственности сославшись на п.

52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

ВС РФ как и ВАС РФ в постановлении Президиума № 6037/13 (обсужалось здесь) по недавнему делу, сошлись во мнении относительно прав общей долевой собственности на подземные автопарковки.

Но чем еще характерно разъяснение? Тем, что в судах общей юрисдикции каша в головах судей по поводу вещных и обязательственных способов защиты права.

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

1. Разграничение подведомственности споров, связанных с банкротством застройщиков.
2. Недопустимость обхода положений Закона о долевом строительстве.

Комментируемый Обзор Верховного Суда РФ (далее — Обзор) касается ряда правовых проблем, возникающих при рассмотрении споров, связанных с применением положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о долевом строительстве).

В целом Верховный Суд РФ обобщил уже сложившуюся судебную практику по различным вопросам, связанным с долевым строительством.

1. Разграничение подведомственности споров, связанныхс банкротством застройщиков

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Обзора, граждане-инвесторы до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения, применяемой в деле о банкротстве, в отношении застройщика вправе предъявить к нему в порядке гражданского судопроизводства следующие исковые требования:

• о признании права собственности на объект долевого строительства;
• о признании права на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства.

Суд не вправе отказать в принятии таких исковых заявлений или прекратить производство по делу.

С данными исковыми требованиями также могут быть заявлены требования о компенсации морального вреда. Требования граждан в этой части подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав потребителей) и подведомственны судам общей юрисдикции.

Приведенное разъяснение Президиума Верховного Суда РФ фактически подтверждает и обобщает сложившуюся практику судов общей юрисдикции, для которой характерно активное применение иска о признании права собственности на объект долевого строительства.

Так, для оформления права собственности на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с соответствующими исками к застройщику-должнику (как стороне по договору инвестирования или иному договору, оформляющему отношения по долевому строительству) и к осуществляющему достройку дома новому инвестору (если таковой имеется).

Требования граждан о признании за ними права собственности на квартиру удовлетворяются судами независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства на завершение строительства многоквартирного жилого дома.

В случаях неуплаты участником долевого строительства упомянутых денежных средств данные средства взыскиваются с граждан в судебном порядке.

Судебная практика (лицо, достроившее многоквартирный дом, вправе требовать оплаты своей деятельности, если это предусмотрено соглашением с гражданами, в том числе путем предъявления встречного иска в споре о признании права собственности на квартиру):

• Апелляционное определение Московского областного суда от 05.08.2013 по делу N 33-16710/2013;

«Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда..

Верховным Судом РФ подготовлен обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением денежных средств граждан для участия в долевом строительстве.

В Обзоре отражены, в частности, следующие выводы: уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации; необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации; односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 ГК РФ о добросовестности и разумности;

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г.

N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.

Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки; размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства; если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки; в случае перехода прав участника долевого строительства к новому кредитору, в частности права на взыскание с застройщика неустойки, последняя исчисляется за период, начиная с момента нарушения застройщиком своих обязанностей перед предыдущим кредитором, если иное не установлено договором; получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет предусмотренную законом ответственность. Источник: Подробнее >>>

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

• 1. Разграничение
  подведомственности споров, связанных с банкротством застройщиков >>>
• 2. Недопустимость
  обхода положений Закона о долевом строительстве >>>
• 3. Иски о
  признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в
  праве собственности на объект незавершенного строительства при участии в
  долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости
  >>>
• 4. Споры по
  поводу пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного жилого дома
  (в том числе фактического захвата такого имущества) >>>

Комментируемый
Обзор Верховного Суда РФ (далее — Обзор) касается ряда правовых проблем,
возникающих при рассмотрении споров, связанных с применением положений
Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений
в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон о
долевом строительстве).

В целом Верховный
Суд РФ обобщил уже сложившуюся судебную практику по различным вопросам,
связанным с долевым строительством.

1. Разграничение подведомственности споров, связанных с
банкротством застройщиков

Согласно разъяснениям, данным в п. 1 Обзора, граждане-инвесторы
до вынесения арбитражным судом определения о введении процедуры наблюдения,
применяемой в деле о банкротстве, в отношении застройщика вправе предъявить к
нему в порядке гражданского судопроизводства следующие исковые требования:

1. — о признании права собственности на
   объект долевого строительства;
2. — о признании права на долю в праве
   собственности на объект незавершенного строительства.
3. Суд не вправе отказать в принятии таких
   исковых заявлений или прекратить производство по делу.

С данными исковыми требованиями также
могут быть заявлены требования о компенсации морального вреда. Требования
граждан в этой части подпадают под действие Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1
«О защите прав потребителей» (далее — Закон о защите прав
потребителей) и подведомственны судам общей юрисдикции.

Приведенное разъяснение Президиума
Верховного Суда РФ фактически подтверждает и обобщает сложившуюся практику
судов общей юрисдикции, для которой характерно активное применение иска о
признании права собственности на объект долевого строительства.

Так, для оформления права собственности
на квартиры граждане обращаются в суд общей юрисдикции с соответствующими
исками к застройщику-должнику (как стороне по договору инвестирования или иному
договору, оформляющему отношения по долевому строительству) и к осуществляющему
достройку дома новому инвестору (если таковой имеется).

Требования граждан о
признании за ними права собственности на квартиру удовлетворяются судами
независимо от того, были ли уплачены дополнительные денежные средства на завершение
строительства многоквартирного жилого дома.

В случаях неуплаты участником
долевого строительства упомянутых денежных средств данные средства взыскиваются
с граждан в судебном порядке.

+
Судебная практика (лицо, достроившее многоквартирный дом, вправе требовать
оплаты своей деятельности, если это предусмотрено соглашением с гражданами, в
том числе путем предъявления встречного иска в споре о признании права
собственности на квартиру):

— Апелляционное определение Московского
областного суда от 05.08.2013 по делу N 33-16710/2013;

Юристу

«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»

(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

Верховный Суд РФ представил практику разрешения споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, не введенных в эксплуатацию.

Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами изучены дела, рассмотренные в 2010–2013 годах.

В Обзоре отмечается, в частности, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств или иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения названного Федерального закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами — участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной данным Федеральным законом.

На примере конкретных рассмотренных судами дел даны разъяснения по вопросам, в том числе:

• процессуального права, возникающим при рассмотрении дел по спорам, связанным с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов;
• признания права собственности при участии в долевом строительстве;
• компенсации морального вреда и ответственности за нарушение договора участия в долевом строительстве;
• расторжения договора участия в долевом строительстве и иных споров, возникающих из договоров по привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов.

Обзор подготовлен специалистами компании «Консультант Плюс» и предоставлен компанией «КонсультантПлюс Свердловская область» — информационным центром Сети КонсультантПлюс в г. Екатеринбурге и Свердловской области

Источник: uvoomsk.ru