В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами дел о применении отдельных положений Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), Верховным Судом Российской Федерации проведено обобщение судебной практики по спорам, связанным с отказом в осуществлении кадастрового учета.
В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с названным законом осуществляется кадастровый учет объектов недвижимости, а именно: земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА, ОБЗОР судебной практика верховного суда РФ № 1 за 2022 год — Михаил ЗАПЛАТНИКОВ
Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или иных сведений об объекте, указанных в Законе о кадастре (учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя), а также прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости). Учет части объекта недвижимости, не являющейся самостоятельным объектом недвижимости (описание части объекта недвижимости), осуществляется в целях внесения сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости.
Федеральным законом от 30 декабря 2015 года № 452-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 76 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров» Закон о кадастре дополнен статьей 26.1, вступившей в силу с 1 декабря 2016 года. Указанная норма предусматривает обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в административном порядке в апелляционную комиссию, созданную при уполномоченном органе. Такое обжалование осуществляется заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план или акт обследования, представленные в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план или акт обследования, представленные в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете. При этом обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию.
долевое строительство. судебная практика
Кроме того, с 1 января 2017 года вступили в силу положения Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки). Статьей 72 Закона о регистрации указано, что законодательные и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с названным законом применяются постольку, поскольку они не противоречат Закону о регистрации. Данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, а по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, — к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.
С 1 января 2017 года также изменилось наименование Закона о кадастре на Федеральный закон «О кадастровой деятельности».
Кроме того, Верховным Судом даются, в частности, следующие разъяснения: действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости; объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи); часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной; изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как один объект.
Старший помощник прокурора
Артинского района Скрынник Н.
Президиумом Верховного Суда
30 ноября 2016 года
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ С ОСПАРИВАНИЕМ ОТКАЗА
В ОСУЩЕСТВЛЕНИИ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
В целях обеспечения единообразного подхода к разрешению судами общей юрисдикции и арбитражными судами дел о применении отдельных положений Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре), Верховным Судом Российской Федерации проведено обобщение судебной практики по спорам, связанным с отказом в осуществлении кадастрового учета, которые подлежат рассмотрению по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее — КАС РФ) и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ).
В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных законом сведений о недвижимом имуществе. В соответствии с названным законом осуществляется кадастровый учет объектов недвижимости, а именно: земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (часть 5 статьи 1).
Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости (постановка на учет объекта недвижимости), изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или иных сведений об объекте, указанных в пунктах 7, 9, 11 — 21.1, 25 — 30 части 2 статьи 7 Закона о кадастре (учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя), а также прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости). Учет части объекта недвижимости, не являющейся самостоятельным объектом недвижимости (описание части объекта недвижимости), осуществляется в целях внесения сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости.
Порядок кадастрового учета объектов недвижимого имущества установлен главой 3 Закона о кадастре. Статья 26 Закона о кадастре предусматривает основания для приостановления осуществления кадастрового учета, статья 27 — основания для отказа в проведении кадастрового учета.
Федеральным законом от 30 декабря 2015 года N 452-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 76 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров» (далее — Закон N 452-ФЗ) Закон о кадастре дополнен статьей 26.1, вступающей в силу с 1 декабря 2016 года. Указанная норма предусматривает обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в административном порядке в апелляционную комиссию, созданную при уполномоченном органе. Такое обжалование осуществляется заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план или акт обследования, представленные в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план или акт обследования, представленные в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете. При этом обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию.
Кроме того, с 1 января 2017 года вступают в силу положения Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) (за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки). Статьей 72 Закона о регистрации указано, что законодательные и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с названным законом применяются постольку, поскольку они не противоречат Закону о регистрации. Данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, а по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, — к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.
С 1 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года N 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» также изменяется наименование Закона о кадастре на Федеральный закон «О кадастровой деятельности».
Со дня вступления в силу Закона о регистрации сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения.
Статьей 26 Закона о регистрации предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.
Статья 27 названного выше закона предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
Установленные Законом о регистрации основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета сходны с основаниями, которые закреплены в статьях 26 и 27 Закона о кадастре.
Так, Закон о регистрации аналогично Закону о кадастре указывает на следующие общие основания, препятствующие кадастровому учету:
— обращение с заявлением ненадлежащего лица (пункт 2 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 5 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);
— непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 4 части 2 статьи 26 Закона о кадастре);
— несоответствие формы и (или) содержания документа требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре);
— подписание документа неправомочными лицами (пункт 8 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 7 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);
— непредставление (непоступление) документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных по межведомственным запросам, или наличие информации об отсутствии запрошенных документов (пункты 9, 10 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 8 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);
— представление заявления о государственном кадастровом учете объекта, не являющегося объектом недвижимости (пункт 19 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);
— нарушение законодательного запрета, не допускающего совершаемое образование объекта недвижимости путем раздела или выдела доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым(и) объектом(ами) недвижимости (пункт 35 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);
— наличие противоречий между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости (государственного кадастра недвижимости) о таком объекте недвижимости (пункт 49 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 1 части 2 статьи 26 Закона о кадастре).
Законы для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета применительно к земельным участкам называют такие основания, как:
— пересечение одной из границ земельного участка, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, одной из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, или границы территориальной зоны, населенного пункта, муниципального образования, за исключением установленных случаев (пункты 20, 21, 27, 43 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункты 2, 6, 7 части 2 статьи 26 Закона о кадастре);
— поступление возражений в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и отсутствие в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, документов, подтверждающих снятие указанных возражений (пункт 24 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 7 части 3 статьи 27 Закона о кадастре);
— нарушение законного порядка согласования местоположения границ земельных участков или отсутствие согласования местоположения границ, за исключением установленных законом случаев (пункт 25 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 2 части 5 статьи 27 Закона о кадастре);
— отсутствие доступа (прохода или проезда от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку, в том числе путем установления сервитута (пункт 26 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и часть 2.1 Закона о кадастре);
— несоответствие размера образуемого или измененного земельного участка установленным требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков (пункт 28 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 2 части 3 статьи 27 Закона о кадастре);
— образование земельного участка из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев (пункт 29 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 6 части 3 статьи 27 Закона о кадастре);
— отличие площади земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на десять процентов (пункт 30 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 8 части 3 статьи 27 Закона о кадастре);
— изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ, не обусловленное образованием земельного участка или уточнением его границ (пункт 31 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и часть 4 статьи 27 Закона о кадастре);
— превышение площади земельного участка в связи с уточнением сведений на установленную законом величину (пункт 32 части 1 статьи 26 Закона о кадастре и пункт 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре);
— отличие площади земельного участка от площади, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания территории, схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, более чем на десять процентов (пункт 42 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 8 части 2 статьи 26 Закона о кадастре);
— истечение срока действия утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при условии, что образование земельного участка, о кадастровом учете которого подано заявление, осуществляется на основании данной схемы (пункт 51 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 9 части 2 статьи 27 Закона о кадастре).
Закон о регистрации аналогично Закону о кадастре указывает на невозможность снятия с государственного кадастрового учета земельного участка, если он не является преобразуемым и не подлежит снятию с такого учета в соответствии с положениями закона (пункт 33 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и часть 6 статьи 27 Закона о кадастре).
Кроме того, в отношении помещений, законодательно установлено, что не допускается постановка на кадастровый учет, если:
— помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (пункт 34 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и часть 7 статьи 27 Закона о кадастре);
— имеется полное или частичное совпадение местоположения помещения с местоположением другого помещения, за исключением преобразуемого объекта, а также совпадение местоположения квартиры и комнаты в ней (пункт 50 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 3 части 2 статьи 26 Закона о кадастре).
В отношении сведений, которые носят в соответствии с Законом о кадастре временный характер, часть 7 статьи 72 Закона о регистрации содержит правило о том, что временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Закона о кадастре, сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости. Образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о котором носят временный характер, не допускается. В течение срока действия временного характера внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости. В случае, если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соответствующих земельных участках осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления.
1. Действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в постановке на кадастровый учет навеса для ожидания транспорта, указывая на то, что ему был предоставлен земельный участок именно для возведения спорного объекта, имеющего прочную связь с землей, а демонтаж его без ущерба назначению невозможен.
Суды отказали в удовлетворении заявления исходя из следующего.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Судами с учетом представленных в дело доказательств было установлено, что спорный объект является типовым, изготовлен в заводских условиях, состоит из готовых модулей и представляет собой металлический каркас с ограждающими конструкциями из ударопрочного стекла и стеклопакетов; части комплекса и соединительные элементы поставляются в разобранном состоянии; собранная конструкция крепится на бетонную площадку анкерными болтами, обеспечивающими временную прочную связь с такой площадкой; установка комплекса производится без устройства заглубленного фундамента, который свидетельствовал бы о наличии прочной связи с землей. Суды признали недоказанным, что демонтаж либо перемещение объекта (его отдельных частей) нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность использования комплекса по назначению. Кроме того, суды также установили, что земельный участок предоставлен заявителю в целях размещения остановочно-торгового комплекса (временного объекта) на условиях краткосрочной аренды.
Исходя из указанного, суды признали оспариваемое решение органа кадастрового учета об отказе в постановке на кадастровый учет спорного объекта соответствующим пункту 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
2. Асфальтобетонное покрытие, не отвечающее признакам самостоятельного сооружения, не подлежит кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения об отказе в осуществлении кадастрового учета асфальтобетонного покрытия, ссылаясь на то, что указанный объект является капитальным строением в виде элемента благоустройства территории и примыкает к объекту недвижимости, в связи с чем отказ кадастровой палаты в осуществлении государственного кадастрового учета является незаконным.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, заявление было удовлетворено со ссылкой на то, что спорный объект обладает всеми признаками объекта недвижимости, установленными статьей 130 ГК РФ.
Арбитражный суд округа судебные акты отменил, в удовлетворении заявления отказал, исходя из того, что представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют о том, что асфальтобетонное покрытие не обладает признаками самостоятельного объекта недвижимого имущества (сооружения), является улучшением земельного участка, на котором оно размещено.
Ввиду указанного суд признал решение органа кадастрового учета об отказе в постановке асфальтобетонного покрытия на кадастровый учет соответствующим пункту 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
3. Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Предприниматель обратился в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый учет объекта незавершенного строительства — трех железобетонных свай, вбитых в землю.
Орган кадастрового учета приостановил, а затем отказал в постановке на кадастровый учет спорного объекта незавершенного строительства, сославшись на положения пунктов 1 и 6 части 2 статьи 27 Закона о кадастре.
Не согласившись с данным отказом, предприниматель обратился с заявлением в арбитражный суд, указав на то, что он является арендатором земельного участка под строительство объекта, им получена разрешительная документация на строительство, ГК РФ и Закон о кадастре исходят из существования самостоятельного объекта недвижимости — объекта незавершенного строительства, кадастровым инженером был заверен технический план, содержащий сведения о спорном объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет этого объекта.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды указали на то, что спорный объект — три железобетонные сваи, вбитые в землю, на момент обращения общества с заявлением о постановке объекта на кадастровый учет не является созданным объектом незавершенного строительства в смысле статьи 130 ГК РФ и Закона о кадастре.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).
Работы, выполненные в данном случае, не свидетельствуют о сооружении фундамента строящегося объекта недвижимости.
Однако в случае выполнения строительных работ, в результате которых будет возведен самостоятельный объект недвижимого имущества, предприниматель не лишен возможности обратиться за постановкой на кадастровый учет созданного объекта (объекта незавершенного строительства).
4. Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения кадастровой палаты об отказе в постановке на кадастровый учет помещения (части коридора на третьем этаже).
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, заявленные требования удовлетворены.
При принятии решения суды исходили из того, что из буквального содержания части 7 статьи 27 Закона о кадастре не следует требование законодателя об одновременном соответствии помещения критериям как обособленности, так и изолированности при постановке на кадастровый учет. В связи с этим суды пришли к выводу о незаконности отказа в постановке на кадастровый учет помещения, представляющего собой часть коридора, огражденного строительными конструкциями, поскольку оно является обособленным, хотя и имеет вспомогательное, обслуживающее назначение — используется для доступа в иное помещение.
Арбитражный суд округа отменил указанные судебные акты и отказал в удовлетворении заявления по следующим основаниям.
В силу части 7 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на кадастровый учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.
При этом обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями.
В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.
Согласно техническому плану спорное помещение ограничено строительными конструкциями (стенами), однако используется для доступа в другое помещение, о кадастровом учете которого заявлено отдельно.
Поскольку спорное помещение неразрывно функционально связано с другим помещением, оно не является изолированным.
Учитывая, что для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью, арбитражный суд округа пришел к выводу о законности отказа в постановке спорного помещения на кадастровый учет.
По другому делу арбитражный суд также признал законным отказ в постановке на кадастровый учет помещения, являющегося частью подвала жилого дома, поскольку оно не соответствовало ни признаку обособленности, ни признаку изолированности: данное помещение не было ограничено строительными конструкциями (стенами). Сформировать нежилое помещение из части подвала, чтобы оно отвечало признакам изолированного объекта недвижимости, было также невозможно, поскольку это привело бы к перекрытию доступа в часть подвала, используемую другим арендатором.
5. Часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.
Орган кадастрового учета отказал Т. в осуществлении кадастрового учета части одноэтажного жилого дома, указав, что кадастровый учет частей здания не производится.
Считая данный отказ незаконным, Т. обратилась в суд.
Судом установлено, что ранее одноэтажный жилой дом блокированной застройки находился в долевой собственности Т. и А.
Решением суда, вступившим в законную силу, право долевой собственности прекращено. Т. выделена доля в виде отдельного блока, состоящего из трех комнат, кухни, коридора, уборной и кладовки, имеющего отдельный выход на территорию общего пользования, систему отопления и индивидуальные инженерные коммуникации.
Статья 16 ЖК РФ к числу жилых помещений относит часть жилого дома.
В части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации под жилым домом блокированной застройки понимается жилой дом с количеством этажей не более чем три, состоящий из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался приведенными правовыми нормами и исходил из того, что данный одноэтажный жилой дом состоит из двух блоков, являющихся самостоятельными изолированными объектами, которые предназначены для проживания и не имеют вспомогательных помещений общего пользования.
При таких обстоятельствах части (блоки) жилого дома могут быть поставлены на кадастровый учет в качестве самостоятельных объектов недвижимости.
6. Комнаты в коммунальной квартире могут быть учтены как один объект кадастрового учета (жилое помещение), если они являются смежными и изолированы от других помещений.
Б. и Г. обратились в суд с заявлением об оспаривании решения органа кадастрового учета об отказе в осуществлении кадастрового учета двух комнат в четырехкомнатной коммунальной квартире.
Судом установлено, что заявителям по договору социального найма предоставлены в пользование две смежные комнаты в четырехкомнатной коммунальной квартире, а также доля общего имущества пропорциональная передаваемой жилой площади. Указанные комнаты впоследствии приватизированы заявителями, которым выдано свидетельство о праве собственности на данные комнаты как на один объект жилищных прав.
Для осуществления государственного кадастрового учета заявителями представлен технический план комнат, согласно которому названные помещения имеют общую стену, при этом одна из комнат используется для прохода в другую. Кроме того комнаты отделены от иных помещений в квартире, в том числе от мест общего пользования, строительными конструкциями.
Б. и Г. обратились в орган кадастрового учета с заявлением о постановке на кадастровый учет указанных комнат как одного жилого помещения, в чем им было отказано, поскольку данное помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании.
В силу пункта 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями.
Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (часть 7 статьи 27 названного закона).
Пункт 2 статьи 15 ЖК РФ определяет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Согласно пункту 3 части 1, части 4 статьи 16 данного кодекса комната является жилым помещением, представляющим собой часть жилого дома или квартиры, предназначенным для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Проанализировав приведенные нормы закона и фактические обстоятельства дела, суд пришел к выводу о незаконности отказа органа кадастрового учета, поскольку комнаты в коммунальной квартире переданы в собственность Б. и Г. как один объект жилищных прав, спорные жилые помещения являются смежными между собой, имеют общую стену и отграничены от иных помещений в квартире строительными конструкциями. В связи с этим суд указал, что указанные комнаты, как единый объект, отвечают признакам изолированности и обособленности, поэтому не имеется препятствий для осуществления их государственного кадастрового учета как одного объекта.
7. Изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как один объект.
Ф. оспорила в суде решение органа кадастрового учета об отказе в осуществлении кадастрового учета.
Судом установлено, что Ф. является собственником двух комнат в коммунальной квартире, которые она просила поставить на кадастровый учет как один объект. Согласно техническому плану данные комнаты не имеют общих стен и перегородок, имеют два отдельных выхода и разделены местами общего пользования (коридором в коммунальной квартире).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе о виде объекта недвижимости (помещени
Источник: arti.midural.ru
Российские застройщики ударили по дольщикам через Верховный суд
В конце июля Верховный суд России принял решение, которое можно считать важной победой застройщиков над покупателями. Дольщики лишатся теперь возможности в подобных ситуациях пользоваться законом о защите прав потребителей.
ФОТО Александра ДРОЗДОВА
Ирина З. заключила договор долевого участия в жилищном строительстве с ООО «Лазурь». Гражданка приобрела примерно за 1,65 млн руб. и полностью оплатила однокомнатную квартиру площадью 24,6 кв. м в 17-этажном доме (адрес дома из судебного решения вымаран). Договор был подписан в августе 2016 года.
Затем по личным обстоятельствам в ноябре того же года З. расторгла договор и потребовала возврата уплаченных денег. Застройщик отказал. Гражданка стала судиться, требуя выплатить ей также неустойку, штраф и компенсацию морального ущерба. Суммарные претензии З. достигли приблизительно 7,8 млн рублей.
Сергиево-Посадский городской и Московский областной суды (первая и вторая инстанции) удовлетворили требования экс-дольщицы, разумеется, частично. Застройщик должен был бы выплатить около 2,6 млн руб. — в полном объеме полученные с гражданки средства (1,65 млн руб.) плюс еще 950 тыс. руб. (штраф, моральный вред и компенсация судебных расходов).
«Лазурь» не согласилась и обратилась в высшую судебную инстанцию. Фактически речь в процессе шла о том — имеет ли право дольщик по жизненным обстоятельствам, без внятной уважительной причины отыграть все назад. Обязан ли застройщик в такой ситуации возвращать деньги? Дело стало не просто спором конкретного человека с данной фирмой.
Разрешая спор, суд первой инстанции (облсуд решения не менял) исходил из того, что федеральным законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве. » вопрос одностороннего выхода дольщика из сделки не урегулирован при отсутствии виновных действий со стороны застройщика. А раз так, то для такой ситуации работают нормы закона 2300-1 «О защите прав потребителей». По закону 2300-1, потребитель имеет право одностороннего отказа от сделки с возвратом средств (за исключением тех, что были уже потрачены на выполнение его заказа).
Но Верховный суд указал, что в 9-й статье закона 214-ФЗ указаны ситуации, когда дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор (например, приостановка строительства дома, существенное изменение проектной документации здания, изменение назначения общего имущества дома и др.).
Таким образом, закон 2300-1 в данном случае не применим. Решение в пользу З. отменено, дело направлено на новое рассмотрение.
Лобня со своим прецедентом
В отличие от арбитражных судов, которые максимально открыты с информационной точки зрения, найти данные об участниках процессов в судах общей юрисдикции невозможно. Только фамилии, имена, отчества (З. я не расшифровываю сознательно) и названия фирм. По базе данных www.kartoteka.ru, в России более полутысячи ООО «Лазурь», в том числе свыше сотни зарегистрированы в столичном регионе.
Однако не все они занимаются жилищным строительством да еще высотным. Вероятнее всего, З. дольщица жилого комплекса «Лобня Сити» из 20 монолитно-кирпичных 17-этажных домов в городе Лобня Московской области. Комплекс этот проблемный, строится с отставанием на два года от заявленных сроков.
Раньше девелопером проекта была петербургская группа компаний «Лидер Групп». В 2017 году эта компания полностью ушла со строительного рынка Москвы и Московской области и, соответственно, не имеет какого-либо отношения к указанным жилым комплексам, ответили на запрос редакции в пресс-службе данной фирмы. Известно, что в прошлом году произошел раздел группы.
Но нас больше интересует, как скажется дело З. на всем рынке долевого строительства. Россия не страна прецедентного права, как Англия или США, но некоторые элементы британской системы у нас прижились. Это значит, что застройщики могут быть довольны? А покупатель, который требует в 3 — 4 раза больше, чем заплатил, в виде «компенсации», получит от ворот поворот? Мнения экспертов разделились.
Отберут — не отберут?
Заведующий адвокатской конторой «Малашин и партнеры» Владимир Малашин замечает: «Раньше считалось, что дольщик по отношению к застройщику является потребителем, это подтверждено обширной практикой того же Верховного суда. Теперь же, оказывается, не всегда, а только в том случае, если это разрешит Верховный суд. Как я понял, если бы застройщик сразу вернул деньги дольщику, то и штрафов бы не начислили.
В данном деле застройщик отказался возвращать внесенные денежные средства дольщику, а Верховный суд встал на защиту «слабой» стороны договора.
А вот мнение заместителя председателя комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области Олега Островского: «Я в принципе против применения термина «потребительский терроризм» в долевом строительстве, так как его зачастую применяют девелоперы. Для них главное — взыскать с застройщика предусмотренную 214-ФЗ неустойку. Обращаю внимание на то, что участник долевого строительства имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора либо обратиться в суд о расторжении договора в предусмотренных законом случаях. А если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства, то участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке».
Случаи, когда дольщики по различным обстоятельствам хотят расторгнуть договор участия в долевом строительстве при отсутствии нарушений со стороны застройщика, не носят массового характера. Как правило, в такой ситуации дольщиком заключается договор уступки либо дольщик и застройщик мирно расторгают договор с учетом взаимных интересов. До суда уважающие себя застройщики дело стараются не доводить.
«Не думаю, что принятое Верховным судом решение можно назвать победой над «потребительским натиском». Это решение направлено на повышение ответственности за выполнение своих обязательств обеих сторон процесса долевого строительства — и застройщиков, и дольщиков», — подчеркнул Островский.
Генеральный директор СРО «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов имеет свою точку зрения: «Решение Верховного суда России по этому делу можно считать очень важным для застройщиков, поскольку многочисленные случаи подобных отношений между застройщиками и дольщиками, которые мы наблюдали в последние годы, часто принимали крайне негативные формы. Поясню: средства, внесенные дольщиком в соответствии с договором долевого участия, идут на строительство не конкретной квартиры этого дольщика, а на возведение всего объекта. Когда дольщик просит вернуть деньги и, кроме того, выплатить неустойку, например, в размере 50% внесенных средств и т. д., это приводит к тому, что застройщик должен изыскивать деньги, в том числе приостанавливая стройку. В конечном итоге это грозит банкротством строительной компании.
Вот почему решение Верховного суда РФ стало защитным механизмом для строителей. Внесенные дольщиками деньги не могут быть отобраны, да еще и с введением штрафных санкций, в случае, если застройщик со своей стороны ничего не нарушал. То есть денежные средства выведены из-под риска неправомерного изъятия, что дает застройщику определенную стабильность и уверенность в завтрашнем дне. Надеюсь, прецеденты, когда дольщики массово пытались вернуть внесенные ими средства и требовали начисления процентов, больше не повторятся».
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 166 (6265) от 10.09.2018 под заголовком «Такая у дольщика доля».
Источник: spbvedomosti.ru
Обзор судебной практики ВС РФ от 19.07.2017г. (долевое строительство) извлечение, чаcть I
2. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).
Замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом № 214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве.
3.На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.
4. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.
5. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ.
6. Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.
7. Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.
8. Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков.
Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
Источник: www.law-corporation.ru