Право граждан на строительство жилья

§ 3. Строительство гражданами жилых домов как основание возникновения права собственности граждан на дом

Наиболее частым случаем возникновения права собственности на жилой дом, особенно на селе, является строительство жилого дома в индивидуальном порядке (индивидуальное жилищное строительство).

Застройщик имеет право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для строительства жилья (ст. 22 Закона об основах федеральной жилищной политики).

На органы местного самоуправления с учетом специфики регионов и городов возложена обязанность предоставлять в пользование, аренду, собственность или продавать земельные участки для жилищного строительства*.

* Земельные участки должны выделяться застройщику в срок не более одного месяца для граждан и двух месяцев для юридических лиц с момента их обращения (ч. 1 ст. 22 Закона об основах федеральной жилищной политики).
Граждане имеют право на получение или приобретение в установленном порядке земельных участков для жилищного строительства независимо от наличия у них другого жилого помещения (недвижимости в жилищной сфере), в том числе в других населенных пунктах.

Строительство жилья для переселения граждан

Застройщик обязан использовать земельный участок, отведенный под жилищное строительство, в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами местного самоуправления применяются санкции, предусмотренные законодательством.

Необоснованный отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции, предусмотренные законодательством.

Право на осуществление строительства, реконструкции и ремонта жилищного фонда предоставляется застройщику или в порядке, установленном законодательством, гражданину или юридическому лицу, которому это жилье предоставлено в пользование или застройку, а также застройщику, которому такое право предоставлено собственником по договору.

Строительство, реконструкция и ремонт жилья осуществляются на основе разрешения, предоставленного в срок не более одного месяца с момента обращения (ст. 23 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Право собственности на построенный жилой дом возникает у гражданина (граждан) с момента его регистрации в коммунальных органах местной администрации после его приемки в эксплуатацию. Приемка жилого дома в эксплуатацию производится после завершения его строительства государственной приемочной комиссией с последующим утверждением акта приемки местной администрацией. До момента государственной регистрации гражданин имеет лишь право собственности на строительные материалы, но права собственности на возводимый дом он еще не приобретает.

Жилой дом должен возводиться в точном соответствии с утвержденным проектом, соответствовать строительным нормам и правилам.

ГК РФ весьма подробно регламентирует последствия самовольного строительства жилого дома, под которым понимается жилой дом, другое строение или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (ст. 222 ГК РФ).

Актуальное интервью. Жилищное строительство и поддержка граждан

Лицо, осуществившее такое строительство, не приобретает на него права собственности. Оно не вправе также распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Закон предусматривает отдельные случаи, когда право собственности на самовольно возведенное строение может быть признано судом за застройщиком. Так, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, в частности, за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

В том случае, кода будет установлено, что сохранение постройки повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан, право на самовольную постройку не может быть признано. Такая постройка подлежит сносу лицом, осуществившим ее, либо за его счет.

§ 4. Пользование жилым домом (квартирой), принадлежащим гражданину на праве собственности

Гражданин – собственник жилого помещения может использовать это помещение для личного проживания и проживания членов своей семьи.

Граждане как собственники жилых помещений имеют не только право пользования своим жилым помещением, они осуществляют также право владения и распоряжения принадлежащими им жилыми помещениями (ч. 1 ст. 288 ГК РФ):

могут продать, обменять, завещать и т. д. Собственники жилого помещения вправе вселять в помещение других граждан, а также сдавать его внаем.

Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользоваться этим помещением наравне с собственником, если иное не было оговорено при вселении. Они могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры (ст. 127 ЖК РСФСР).

В этой связи возникает вопрос: кто же относится к членам семьи собственника жилого помещения? Кто образует семью?

К членам семьи гражданина – собственника жилого дома (жилого помещения) относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи собственника жилого помещения, если они проживают совместно с нанимателем и ведут общее хозяйство (ст. 53, 127 ЖК РСФСР).

Члены семьи собственника вправе вселять в предоставленное им собственником жилое помещение своих несовершеннолетних детей.

Несовершеннолетний ребенок в случае раздельного проживания его родителей приобретает права на жилую площадь в квартире (доме) того родителя, с кем он постоянно живет*.

* См.: Определение судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 28 февраля 1994 г.//Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1994. №5. С. 2.
Шаграманян Н. обратилась в суд с иском в интересах несовершеннолетней дочери Шаграманян В. к Шаграманяну Э. и Шаграманян Г. о признании за дочерью права на жилую площадь, а также о признании недействительным договора дарения квартиры.

В своем заявлении истица указала, что она состояла в браке с Шаграманяном Э., у них родилась дочь Вероника. В квартире ответчика Шаграманяна Э. проживала она и ее дочь – две недели со дня своего рождения. Истица полагала, что поскольку ее дочь жила в квартире отца, значит, и приобрела право на жилую площадь в ней. Кроме того, истица указала, что ее муж – Шаграманян Э. после приватизации спорной квартиры подарил ее своей сестре – Шаграманян Г., чем ущемил права дочери. В связи с этим истица просила признать недействительным договор дарения квартиры в 1/2 части.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда, рассмотревшая дело по первой инстанции, Шаграманян Н. в иске отказала.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ оставила без изменения решение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, а кассационную жалобу – без удовлетворения, указав следующее. Судом установлено, что бывшие супруги Шаграманян Н. и Э. после рождения дочери стали проживать раздельно. Местом постоянного жительства истицы (и прописки тоже) была квартира ее родителей. Вместе с ней проживала и дочь. Между родителями – Шаграманян Н. и Э. не было спора относительно места проживания их несовершеннолетней дочери Вероники.

Указанное обстоятельство подтверждено доказательствами, исследованными в судебном заседании, в том числе объяснениями сторон, показаниями свидетелей.

В соответствии с ч. 2 cm. 17 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших пятнадцати лет, признается место жительства их родителей.

Таким образом, Шаграманян Вероника, проживая вместе с матерью, приобрела право на жилую площадь в квартире, где живет и прописана истица, ибо право на жилую площадь Шаграманян В. производно от права истицы Шаграманян Н.

При таком положении суд сделал правильный вывод, что Шаграманян В. не приобрела право на жилую площадь в . квартире ответчика Шаграманяна Э. Этот вывод суда соответствует обстоятельствам, установленным в судебном заседании, и требованиям ст. 17 ГК РФ, ст. 19 и 55 Кодекса РСФСР о браке и семье (КоБС РСФСР).

Правильно разрешен судом спор о признании договора дарения квартиры недействительным. Поскольку Шаграманян Э., приватизировав квартиру, приобрел право собственности на нее, он вправе был распорядиться ею. Следовательно, не может быть признан недействительным договор дарения квартиры, заключенный между Шаграманяном Э. и его сестрой Шаграманян Г.

Что касается вселения других граждан–членов их семей, то оно допускается только с согласия собственника. Право пользования помещением сохраняется за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома.

Гражданин – собственник жилого дома при сдаче помещения внаем не связан установленными законом основаниями признания гражданина – будущего нанимателя нуждающимся в улучшении жилищных условий, о которых говорилось выше; он вправе сдать внаем свое помещение любому гражданину. Основанием для вселения нанимателя в дом и проживания его (и членов его семьи) в этом доме является договор о коммерческом найме жилого помещения (коммерческий наем)*.

* О коммерческом найме см. гл. 20.
Статья 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ч. 2). Таким образом, за членами семьи бывшего собственика жилого дома сохраняется право самостоятельно осуществлять пользование занимаемым жилым помещением, несмотря на смену его собственника.

Вместе с тем они должны вносить плату новому собственнику за занимаемое жилье и могут быть выселены по основаниям, предусмотренным ЖК РСФСР (ст. 135, 136).

Согласно закону (ч. 4 ст. 292 ГК РФ) запрещается отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, без согласия органов опеки и попечительства.

В Гражданском кодексе установлены последствия использования собственником жилого помещения не по назначению (ст. 293 ГК РФ). Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если его действия повлекли разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Как сказано выше, жилые помещения в домах, квартирах, принадлежащие гражданам, могут сдаваться их собственниками другим гражданам для проживания на основании договора. В этих случаях договор найма жилого помещения заключается нанимателем с собственником дома, квартиры (см. главу 6).

Наниматель жилого помещения в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве собственности, имеет право вселить в нанятое им жилое помещение своих несовершеннолетних детей, а если он занимает изолированное помещение, – также супруга и нетрудоспособных родителей (см. ст. 132 ЖК РСФСР).

Наниматель жилого помещения и (или) члены его семьи, проживающие в доме (квартире), принадлежащем гражданину на праве собственности, могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 687 ГК РФ, ч. 1 ст. 98 и ч. 2 ст. 135 ЖК РСФСР.

§ 5. Содействие органов государственной власти и органов местного самоуправления гражданам в приобретении и строительстве жилых домов (жилых помещений)

Конституция РФ (ч. 2 ст. 40), отражая новую роль государства и органов местного самоуправления в обеспечении граждан жилищем, устанавливает, что «органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».

В соответствии с законом право граждан Российской Федерации на жилище обеспечивается, в частности, путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

Гражданам, не обеспеченным жилищем по установленным нормативам, государство оказывает помощь, развивая строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, а также используя систему компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержания и ремонта жилья (см. ст. 2 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Вместе с тем, как отмечается в Государственной целевой программе «Жилище», одобренной Правительством Российской Федерации, необходимо учитывать, что низкий уровень материального благосостояния большинства населения требует проведения такой жилищной политики, которая обеспечит реальную возможность строительства или приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами*.

* См.: Жилищная реформа в России. Документы 1993–1994 гг. С. 16.

В Программе социальных реформ в Российской Федерации на период 1996–2000 гг. говорится: «В области финансирования жилищного строительства предусматривается:

расширить привлечение средств населения за счет оказания государственной поддержки в виде безвозмездных субсидий, кредитов, льгот по налогообложению, содействовать развитию ипотечного кредитования коммерческими банками, внедрить в практику целевые накопительные жилищные счета населения;

сохранить практику строительства и бесплатного предоставления муниципального жилья гражданам, нуждающимся в улучшении своих жилищных условий, за счет средств местных бюджетов;

осуществлять финансирование из федерального бюджета строительства жилья для отдельных групп населения на основе утвержденных федеральных целевых программ и в первую очередь для военнослужащих, лиц, уволенных в запас или отставку, сотрудников органов внутренних дел и членов их семей;

привлекать для строительства и реконструкции жилья средства организаций и предприятий, банков и финансовых структур, граждан, кредиты и гранты иностранных государств и международных финансовых организаций, другие внебюджетные источники финансирования».
Введение в действие Государственной целевой программы «Жилище», а также ряда законодательных актов, иных нормативно-правовых актов позволяет довольно активно вести жилищное строительство.

Так, Законом об основах федеральной жилищной политики (ст. 25) предусматривается, что «граждане при строительстве жилья или покупке жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных объединений.

Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления для реализации права на жилище».

Важным шагом в направлении расширения использования средств граждан и других внебюджетных источников инвестирования и создания кредитно-финансового механизма в жилищной сфере явился Указ Президента Российской Федерации «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» от 24 декабря 1993 г. № 2281, которым, в частности, предусматриваются меры по организации ипотечной и иной системы кредитования населения при строительстве, реконструкции и приобретении жилья на федеральном, региональном и местном уровнях, в том числе образование региональных и местных фондов развития жилищного строительства для использования средств этих фондов на строительство жилья социального использования, выплату компенсаций (субсидий) малоимущим и иным группам населения для оплаты строительства, приобретения и содержания жилья. Указом было поручено Правительству Российской Федерации совместно с Центральным банком РФ утвердить Положение о жилищных кредитах. Предусмотрено создание специального государственного органа – Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Основными функциями агентства являются осуществление операций по защите от возможных рисков банков, выполняющих ипотечное жилищное кредитование, контроль выпуска ценных бумаг на заложенное имущество, приобретение закладных на жилье, создание и функционирование системы регистрации ипотечных и иных операций с недвижимостью*.

* См.: Государственная целевая программа «Жилище»//Жилищная реформа в России. Документы 1993–1994 гг. С. 128.
Указом установлено, что гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, предоставляются на строительство или приобретение жилья безвозмездные ссуды (п. 5).

В связи с этим Президентом Российской Федерации в июне 1994 г. одновременно были приняты три указа, посвященные целям оказания помощи гражданам в строительстве (реконструкции) и приобретении жилья, расширения средств населения и иных внебюджетных источников финансирования в жилищной сфере и защиты их от инфляции, а также создания условий для обеспечения граждан Российской Федерации жильем.

1. Указом Президента Российской Федерации «О жилищных кредитах» от 10 июня 1994г. №1180 установлено, что граждане Российской Федерации, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, получают безвозмездные субсидии на строительство или приобретение жилья в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья» от 10 декабря 1993 г. № 1278*.

* См.: Жилищная реформа в России. Документы 1993–1994 гг. С. 77.
Указом установлено также, что юридические лица и граждане Российской Федерации получают заемные средства для строительства (реконструкции) и приобретения жилья, а также обустройства земельных участков для жилищного строительства на коммерческой основе.

В утвержденном данным Указом Положении о жилищных кредитах в качестве основной его цели ставится определение общего порядка оказания кредитно-финансовой поддержки населению в решении жилищной проблемы при использовании гражданами собственных средств, а также безвозмездных субсидий, полученных на строительство или приобретение жилья на основании ранее изданного постановления Правительства Российской Федерации.

Положение о жилищных кредитах устанавливает порядок предоставления банками на территории Российской Федерации юридическим и физическим лицам кредитов на строительство (реконструкцию) жилья, обустройство земельных участков, а также на приобретение жилья при условии залога недвижимого имущества (ипотека).

Положение предусматривает, что при кредитовании строительства (реконструкции) или приобретении жилья банком могут предоставляться три вида жилищного кредита:

а) краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый юридическим и физическим лицам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство (земельный кредит);

б) краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ (строительный кредит);

в) долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья (кредит на приобретение жилья).

В Положении определены основные принципы, при соблюдении которых осуществляется жилищное кредитование: целевое использование, обеспеченность, срочность, платность, возвратность выданного кредита.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, порядок расторжения договора и другие условия.

В зависимости от вида кредита в договоре о залоге (об ипотеке) определяется форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита. Предметом залога могут быть, в частности, земельный участок под строительство, являющийся собственностью заемщика, готовое жилье или незавершенное строительство и др.*

* О договоре залога см. гл. 24.
2. Указом Президента Российской Федерации «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10 июня 1994 г. № 1182* установлено, что юридические лица, имеющие права заказчика при проведении строительства жилых домов, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилищное строительство, имеют право привлекать финансовые средства граждан Российской Федерации с использованием жилищных сертификатов.

* См.: Жилищная реформа в России. Документы 1993–1994 гг. С. 82–83.
Согласно Положению о выпуске и обращении жилищных сертификатов, утвержденному данным Указом, жилищные сертификаты – особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющий право их собственника на приобретение собственником квартиры (квартир) при условии приобретения пакета жилищных сертификатов, а также на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата.

Жилищные сертификаты выпускаются и обращаются в соответствии с установленными законодательством РФ правилами выпуска и обращения ценных бумаг с учетом требований, предусмотренных названным выше Положением.

В соответствии с Положением (п. 3) жилищный сертификат. удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

Эмитентами по выпуску жилищных сертификатов могут выступать только юридические лица, имеющие права заказчика на строительство жилья и другие необходимые атрибуты (см. п. 4 Положения). В качестве эмитентов жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения, товарные и фондовые биржи. Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Согласно Положению (п. 5) объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

Как вид ценной бумаги жилищный сертификат должен содержать строго определенные Положением реквизиты; отсутствие какого-либо из этих реквизитов делает жилищный сертификат недействительным (см. п. 7 Положения).

Положением о выпуске и обращении жилищных сертификатов определен порядок реализации прав владельцев сертификатов. Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30% общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

Эмитент при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником обязан: заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое количество жилищных сертификатов и требование о заключении договора; погасить жилищный сертификат в установленном Положением (п. 9) порядке. В случае, если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант.

Споры об условиях договора купли-продажи квартиры или ином исполнении обязательств, предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в суде общей юрисдикции или арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью.

Важной особенностью жилищных сертификатов является то, что к вопросу и обращению на территории Российской Федерации допускаются только такие жилищные сертификаты, проспект которых прошел государственную регистрацию в Министерстве финансов РФ или его органах на местах и выпуски получили в установленном порядке государственный регистрационный номер. В случае нарушения данного требования выпуск жилищных сертификатов является незаконным и недействительным.

Положение определяет порядок регистрации проспекта эмиссии жилищных сертификатов, основания отказа в ней, а также порядок совершения сделок с жилищными сертификатами.

3. Указ Президента Российской Федерации «О мерах по обеспечению достройки не завершенных строительством жилых домов» от 10 июня 1994г. № 1181* имеет цель сокращения объемов расходов по поддержанию не завершенных строительством жилых домов и обеспечению их достройки и ввода в эксплуатацию.

* См.: Жилищная реформа в России. Документы 1992–1994 гг. С. 88–89.
Указом утверждено Положение о порядке передачи для завершения строительства и продажи не завершенных строительством жилых домов. В соответствии с этим Положением осуществляется организация и проведение инвестиционных или коммерческих конкурсов по передаче для завершения строительства и продаже не завершенных строительством жилых домов, состоящих в федеральной собственности, в том числе находящихся в ведении предприятий и оперативном управлении учреждений, финансируемых из федерального бюджета, за исключением объектов молодежных жилых комплексов.

На инвестиционный или коммерческий конкурс в соответствии с Положением выставляются объекты, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием в течение текущего года финансирования и обеспечения материально-техническими ресурсами, необходимыми для завершения строительства в установленные сроки, а также законсервированные и приостановленные строительством объекты.

Главная цель инвестиционного конкурса – завершение строительства объекта в установленный срок путем вложения в него инвестиций, необходимых для его завершения строительства, а также последующего его использования в соответствии с назначением. При коммерческом конкурсе обязательными условиями являются не только завершение строительства объекта в установленный срок, но и право продажи готовых к эксплуатации объектов, а также использование их в соответствии с назначением.

Согласно. Положению передаче для завершения строительства и продаже подлежат отдельные жилые здания, части зданий, сооружения, несмонтированные конструкции, изделия и оборудование, находящиеся на строительных площадках, жилые комплексы, состоящие из нескольких жилых домов и помещений обслуживания, а также проектно-планировочная и проектно-сметная документация на них (п. 1 ч. 2 Положения).

Согласно Положению в инвестиционных или коммерческих конкурсах могут принимать участие строительные предприятия всех форм собственности, а также иные юридические и физические лица. Передача для завершения строительства и продажа осуществляются первоначальным заказчиком объекта.

Если достройка объектов будет осуществляться с сохранением на эти объекты части имущественных прав первоначального заказчика объекта, то передача объектов для завершения строительства осуществляется на инвестиционном конкурсе.

Указом Президента Российской Федерации от 10 июня 1994 г. № 1181 разрешено федеральным государственным предприятиям, являющимся заказчиками строительства жилых домов, строительство которых прекращено или приостановлено в связи с отсутствием необходимого финансирования, передачу подрядным организациям для завершения строительства либо продажу не завершенных строительством жилых домов (ст. 2).

Наряду с жилищными кредитами, которые являются возвратными, развивается система безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья.

Указом Президента Российской Федерации «О государственной поддержке граждан в строительстве и приобретении жилья» от 29 марта 1996 г.* установлено принципиально важное положение о том, что начиная с 1997 г. изменяется сам подход к использованию государственных инвестиций в жилищную сферу – основной формой становится предоставление жилищных субсидий гражданам на приобретение и строительство жилья. Безвозмездные субсидии предоставляются гражданам в объеме от 5 до 70% стоимости строительства или приобретения жилья. Размер субсидий по Указу тем выше, чем меньше доход граждан и чем больше времени являются они очередниками на улучшение жилищных условий.

* См.: Российская газета. 1996. 27 июня.
Указом предусматривается, что субсидии выделяются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, которые используют для выплаты разницы между стоимостью жилья и размером субсидии свои собственные средства (таким капиталом может стать приватизированная или сданная в залог квартира) или получают жилищный кредит от банка на строительство и покупку жилья.

Безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья предоставляется гражданам, состоящим на учете по предоставлению жилой площади в органах местного самоуправления, на предприятиях, в организациях, воинских частях и формированиях, а также лицам, имеющим согласно действующему законодательству право на льготное финансирование строительства или приобретение жилья, но не использовавшим это право. Такие субсидии предоставляются гражданам за счет средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, а работникам предприятий и организаций (за исключением бюджетных) – за счет средств этих предприятий и организаций*.

* См.: Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездной субсидии на строительство или приобретение жилья, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. № 937 (Российская газета. 1996. 13 авг.).
Субъектами Российской Федерации принимаются также свои нормативные правовые акты, предусматривающие выплату компенсаций (субсидий) гражданам на строительство и приобретение жилья.

Так, в Москве действует ряд постановлений Правительства, которыми предусматриваются безвозмездные субсидии очередникам города на строительство или покупку жилой площади. Порядок их предоставления определен постановлением Правительства г. Москвы «О предоставлении гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья в г. Москве» от 20 сентября 1994 г. № 795.

В другом акте – постановлении Правительства г. Москвы от 14 марта 1995 г. № 211 «О программе реализации жилья в 1995 г.» – определены конкретные меры по улучшению жилищных условий очередников по месту жительства, и в частности за счет «продажи жилья с предоставлением субсидий в размере до 78 процентов стоимости строительства в соответствии с нормативными актами Правительства Москвы».

Другой формой оказания содействия в приобретении жилья гражданам является выпуск жилищных облигаций.

Так, постановлением Правительства г. Москвы № 876 разработана многолетняя программа выпуска жилищных ценных бумаг для обеспечения финансирования жилищного строительства.

Обладатели облигаций имеют право на получение жилья в типовых домах крупнопанельного домостроения в районах массовой застройки г. Москвы. Получение квартиры гарантируется по истечении определенного срока после предоставления необходимого пакета облигаций в департамент муниципального жилья города.

§ 6. Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельных участков

Случаи и порядок изъятия земельных участков, на которых могут находиться жилые дома (жилые помещения), принадлежащие гражданам, определяются нормами земельного и административного права. Изъятие земельных участков производится по решениям соответствующих государственных органов в целях использования этих .участков для государственных и общественных нужд.

Изъятие для государственных или общественных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома граждан, влечет за собой правовые последствия, предусмотренные ст. 239 ГК РФ и ст. 137–139 ЖК РСФСР.

В ГК РФ в числе оснований прекращения права собственности указывается отсуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (п. 3 ч. 2 ст. 235).

В случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд (либо ввиду ненадлежащего использования земли) невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, определенном ГК РФ.

Причем требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившиеся с этим требованием в суд, не докажут, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество (ст. 239 ГК РФ).

Применительно к случаям изъятия для указанных нужд земельных участков, на которых находятся жилые дома, принадлежащие гражданам, общие правила ст. 239 ГК РФ конкретизируются в ст. 137–139 ЖК РСФСР.

Согласно ст. 137 ЖК РСФСР в случае сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного (муниципального) или общественного жилищного фонда. Кроме того, собственникам жилых домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов, строений и устройств по своему усмотрению.

По желанию граждан органы местной администрации обеспечивают им (вместо предоставления квартир) возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир.

К лицам, которые, согласно ст. 137 ЖК РСФСР, имеют право на получение квартиры в доме государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, относятся: собственники дома, сносимого в связи с изъятием земельного участка; члены семьи собственника дома; другие граждане, проживающие в сносимом доме.

В случае, если собственниками жилого дома являются несколько граждан, то отдельные квартиры предоставляются взамен сносимого дома каждому из совладельцев дома, в том числе и тем из них, которые проживают в данном населенном пункте в жилом помещении по размеру менее нормы, по которой в данном населенном пункте обеспечиваются жилой площадью граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, или проживают в неблагоустроенной квартире*.

* См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1981. № 5. С. 16.
Вопрос о круге граждан, являющихся членами семьи собственника сносимого дома, определяется применительно к ст. 53, 127 ЖК РСФСР.

Собственнику дома и членам его семьи предоставляется одна квартира, а если члены семьи (бывшие члены семьи) собственника образовали свои семьи, то они обеспечиваются отдельными квартирами помимо квартиры, предоставленной Собственнику дома.

При разрешении вопроса о признании члена семьи самостоятельным субъектом права на получение квартиры суды обычно исходят из характера взаимоотношений его с собственником, в частности из того, ведут ли совместное или раздельное хозяйство, проживают ли они вместе или раздельно, имеют ли они самостоятельные бюджеты и т. д.

Под «другими гражданами», постоянно проживающими в домах, подлежащих сносу, обычно имеются в виду наниматели, члены их семей и другие лица, вселившиеся в сносимый дом в установленном порядке*. Право на получение квартиры имеют только те граждане, которые постоянно проживают в данном доме, т. е. проживают в течение более или менее продолжительного срока, длительный срок.

* Подробнее об этом см.: Жилищное законодательство. Комментарий/ Отв. ред. В. Ф. Яковлев, П. И. Седугин. М., 1971.

С. 368.
Минимальный срок длительности проживания в сносимом доме обычно определяется нормативными актами субъектов Федерации. Судебная практика исходит из того, что при сносе дома проживающим в нем гражданам предоставляются благоустроенные квартиры с учетом интересов лиц, которым они предоставляются, по установленным нормам.

Следует отметить, что правило ст. 137 ЖК РСФСР о предоставлении квартиры в случае сноса находящегося на земельном участке дома в судебной практике получило распространительное толкование и применяется также и в тех случаях, когда дом снесен не был, но его собственник был лишен возможности реального владения, пользования и распоряжения своим домом.

Так, семья Юдиных обратилась в суд с иском к акционерному обществу о предоставлении им жилья и выплате компенсации в связи со сносом принадлежащего им дома.

Они ссылались на то, что земельный участок, на котором расположен дом, был выделен заводу (ныне акционерное общество) под строительство жилых домов и реконструкцию. В этой связи им запретили производить новое строительство, капитальный ремонт дома и хозяйственных построек, вселять и прописывать других лиц. Завод гарантировал снос и предоставление жилья, но затем уклонился от этого. В то же время произвел строительство гаражей в непосредственной близости от дома истцов.

Решением народного суда на завод возложена обязанность по предоставлению семье Юдиных благоустроенного жилого помещения, а также взыскана денежная компенсация за подлежащий сносу жилой дом.

Постановлением президиума областного суда решение суда было отменено, а дело направлено на новое судебное рассмотрение.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене постановления президиума областного суда и оставлении без изменения решения народного суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила по следующим основаниям.

Отменяя решение народного суда, президиум областного суда сослался на ошибочность выводов суда по делу, в том числе касающихся правовых последствий сноса находящихся в личной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд.

Поскольку дом Юдиных фактически не снесен, то, по мнению президиума, возлагать на ответчика обязанность по обеспечению истцов благоустроенным жильем нельзя.

Однако данный вывод сделан без учета установленных судом обстоятельств.

Как видно из материалов дела, упомянутый земельный участок был изъят и передан заводу под комплексную застройку. В связи с изъятием земельного участка был разрешен снос жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, в том числе и названного дома.

Во исполнение этого ответчик приступил к изъятию участка и сносу строений. Непосредственно у истцов была снесена баня и колодец, а участок выделен под строительство автомобильных гаражей. И хотя дом снесен не был, но использовать его по назначению истцы не могли, так как он оказался в зоне строящихся гаражей.

Разрешение на строительство гаражей выдавалось с учетом того, что дом истцов будет снесен в соответствии с утвержденным проектом застройки.

При таких обстоятельствах судом сделан правильный вывод о допущенном нарушении имущественных прав истцов в связи с изъятием земельного участка.

Поскольку право частной собственности в силу ст. 35 Конституции РФ охраняется законом, суд обоснованно удовлетворил иск семьи Юдиных в части возложения на завод обязанности по предоставлению благоустроенного жилого помещения, отвечающего требованиям жилищного законодательства, а также выплате денежной компенсации в размере стоимости сносимых строений и устройств.

Вывод президиума областного суда о том, что правовые последствия, предусмотренные ст. 137 ЖК РСФСР, наступают только в случае сноса жилого дома, не может быть признан состоятельным, так как сделан без учета того, что собственник дома при изъятии земельного участка и фактическом использовании его под застройку был лишен возможности .реального владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

При таких обстоятельствах постановление президиума областного суда не может быть признано законным и обоснованным, а потому подлежит отмене*.

* Подробнее об этом см.: Жилищное законодательство. Комментарий / Отв. ред. В. Ф. Яковлев, П. И. Седугин. М., 1971.

С. 368.
Согласно ст. 138 ЖК РСФСР по желанию граждан принадлежащие им жилые дома и строения, подлежащие сносу, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте.

Условия, при которых производится перенос домов, строений и устройств, устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Статья 139 ЖК РСФСР предусматривает возможность сооружения на новом месте жилых домов, строений и устройств для граждан, дома которых подлежат сносу.

В установленных случаях для граждан, дома которых подлежат сносу, по их желанию сооружаются на новом месте жилые дома, строения и устройства и передаются этим гражданам в личную собственность. При этом возмещение стоимости сносимых жилых домов, строений и устройств не производится.

Отдельные льготы установлены также для некоторых других категорий граждан (семей погибших военнослужащих, инвалидов труда, пенсионеров и др.), жилые дома которых подлежат сносу в связи со строительством гидроэлектростанций и водохранилищ. В этих случаях возмещение собственникам сносимых жилых домов (строений и устройств) не производится.

Источник: topuch.ru

Право на жилье

Конституционно закрепляется право на жилище (ст. 40). Оно включает:

• 1) защиту жилища, в силу которой никто не может быть произвольно лишен жилища;
• 2) поощрение органами государственной власти и органами местного самоуправления жилищного строительства и создание условий для осуществления права на жилище; бесплатное или за доступную плату предоставление жилища малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в нем, из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя норма ст.40 Конституции конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права ). Приватизация жилья: права граждан до и после приватизации / П. В. Крашенниников Москва : Статут , 2006 — 158,

В действующей Конституции Российской Федерации содержится отказ монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, частной собственности на жилье и землю. Государственный жилищный фонд утратил господствующее положение, возникли частная собственность граждан и юридических лиц на жилищный фонд, частные проектные и строительные организации, банки, образовался ранок жилья, земли и т.п.

Часть 3 ст.40 отражает новую роль государства и органов местного самоуправления на рынке жилья, которая сведена к содействию, поощрению жилищного строительства, любых форм собственности, юридическому регулированию отношений, связанных с удовлетворением жилищных потребностей общества, определению состава жилищного фонда социального использования для социально незащищенных слоев населения и других лиц.

В новой системе каждый самостоятельно вкладывает средства в покупку и строительство жилья как в городе, так и в деревне, не рассчитывая решить возникшую у него жилищную проблему за счет государственного, муниципального и общественного жилищного фондов, а полагаясь на систему компенсаций (субсидий), кредиты для приобретения жилья.

Так будет решаться жилищная проблема для большинства. Меньшинство, т.е. малоимущие и другие лица, названные в законах, будут обеспечиваться исходя из принципов прежней системы: сохраниться режим предоставления им жилых помещений в соответствии с установленным законом нормами из государственных, муниципальных и других жилищных фондов. Пользоваться предоставленной площадью они смогут на условиях найма жилого помещения, либо за доступную квартирную плату, либо бесплатно. Предоставление жилых помещений по договору найма в домах государственных или муниципальных жилищных фондов, как и прежде, будет осуществляться без оплаты их строительной стоимости. При этом обеспечение указанных жильем на таких условиях возможно неоднократно.

Конституция расширила состав жилищного фонда социального использования. Если по закону об основах федеральной жилищной политики (ст.12) он состоял из государственного, муниципального и общественного жилищных фондов, то по ст.40 Конституции его перечень уже не является закрытым, исчерпывающим. Значит, и частный жилищный фонд может входить в его состав. Граждане, относящиеся к категориям лиц, названным в ст.40, проживающие в этом фонде на условиях найма, в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, с учетом совокупного дохода семьи, вправе рассчитывать на компенсации (субсидии) от органов государственного управления и местной администрации.

Создание правовой базы жилищной реформы углубит принципиальные перемены в этой сфере. Помимо приведенных выше законов действуют правительственное постановление РФ о переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг и порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг. Положение о предоставлении гражданам РФ, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья. Ковалев С.А. «Права человека в современной России». Издательство «Человек», 2005 год.

Никто не может быть произвольно лишен жилища ни органами власти; ни судебно-прокурорскими органами; ни хозяйствующими субъектами; ни должностными лицами и работниками предприятий, учреждений и организаций; ни арендатором или нанимателем; ни собственником жилого дома или квартиры; ни членом Жилищно-строительного (жилищного) кооператива и совместно с ним проживающими лицами; ни иными гражданами.

Основания и порядок выселения граждан из занимаемого ими жилого помещения установлены законом. Законные владельцы жилого помещения вправе истребовать занимаемое ими жилое помещение из чужого незаконного владения, требовать устранения всяких нарушений их права на жилище, даже если эти нарушения и не связаны с лишением права собственности, владения и пользования. Постоянные пользователи могут защищать свои жилищные права также против собственника жилого помещения.

Источник: studwood.net

Статья 3 ЖК РФ. Неприкосновенность жилища и недопустимость его произвольного лишения

2. Никто не вправе проникать в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан иначе как в предусмотренных настоящим Кодексом целях и в предусмотренных другим федеральным законом случаях и в порядке или на основании судебного решения.

3. Проникновение в жилище без согласия проживающих в нем на законных основаниях граждан допускается в случаях и в порядке, которые предусмотрены федеральным законом, только в целях спасения жизни граждан и (или) их имущества, обеспечения их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках либо иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также в целях задержания лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечения совершаемых преступлений или установления обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

4. Никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Комментарии к ст. 3 ЖК РФ

1. Комментируемая статья конкретизирует положения ст. 25 Конституции РФ, согласно которой «жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения». Право на неприкосновенность жилища в юридической литературе относят к категории личных неимущественных прав, которое отражает неприкосновенность одного из элементов личной жизни граждан, а не объекта права частной собственности на жилой дом либо объекта прав нанимателя по договору жилищного найма .

См.: Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан // Актуальные проблемы жилищного права. М.: Статут, 2003. С. 57.

Жилищное законодательство, включая ЖК РФ, не дает определения понятия «жилище». Данный Кодекс указывает лишь на то, что объектами жилищных прав являются жилые помещения: жилой дом, квартира, комната, часть жилого дома и часть квартиры (см. комментарий к ст. 16 ЖК).

При этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 2 ст. 15 ЖК).

Любопытно, что попытка истолковать понятие «жилище» была предпринята УПК РФ, который, разумеется, в целях УПК под жилищем понимает индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания (п. 10 ст. 5 УПК).

Следует признать, что «жилище» — это действительно более широкое понятие, чем просто жилое помещение. Такое отношение к понятию «жилище» выработано и в практике Европейского суда по правам человека (далее — Суд), который неоднократно давал толкование этого понятия при рассмотрении жалоб на нарушение ст. 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, провозгласившей, что «каждый имеет право на уважение. его жилища. «.

Так, упомянутый Суд признает «жилищем» строения и помещения, используемые для временного проживания. В Постановлении от 28 ноября 1997 г. по делу Ментеш и другие против Турции Европейский суд по правам человека признал жилищем заявительницы принадлежащий ее свекру дом в деревне, в котором она проживала во время ежегодных приездов в деревню, в том числе в тот день, когда дом был уничтожен силами безопасности .

Здесь и далее цитируется по обзору: Содержание понятия «жилище» в практике Европейского суда по правам человека // Вып. N 89 зарубежной практики конституционного контроля, подготовленный Управлением международных связей, изучения и обобщения зарубежной практики конституционного контроля Конституционного Суда РФ. 2005 г.

В Постановлении от 16 декабря 1992 г. по делу «Нимитц против Германии» названный Суд признал нарушением права заявителя на уважение его жилища обыск, проведенный в адвокатской конторе заявителя.

В Постановлении от 16 апреля 2002 г. по делу «Компания «Кола Эст» и другие против Франции» Суд отметил, что при определенных обстоятельствах права, гарантированные ст. 8 Конвенции, могут быть истолкованы как включающие право на уважение зарегистрированного офиса компании, отделений или иных деловых помещений.

В Постановлении от 25 сентября 1996 г. по делу «Бакли против Соединенного Королевства» Суд признал жилищем фургоны, которые заявительница-цыганка разместила на принадлежащем ей участке земли и в которых проживала со своей семьей.

В Постановлении от 15 июля 2003 г. по делу «Эрнст и другие против Бельгии» Суд подтвердил распространение права на уважение жилища на принадлежащие заявителям-журналистам транспортные средства, в которых, наряду с их домами и офисами, также были произведены обыски.

В то же время Европейский суд по правам человека не признает составным элементом понятия «жилище» такой объект, как незастроенный участок земли, пусть даже предназначенный для строительства жилья. В равной степени понятие «жилище» нельзя использовать применительно к территории страны, где человек вырос и где когда-то жила его семья, однако сам он уже не живет (Постановление от 18 декабря 1996 г. по делу «Лоизиду против Турции»).

2. Возможность проникновения в жилище обусловлена в первую очередь согласием проживающих в нем на законных основаниях граждан . Без надлежащего согласия такое проникновение допустимо, если цели соответствующих действий обозначены в ЖК РФ. Требуется также наличие либо иных федеральных законов, которые бы устанавливали как допустимые случаи такого проникновения, так и сам порядок (т.е. процедуру) проникновения в жилище, либо судебного решения, санкционирующего такие действия.

Конституция РФ в ст. 25 говорит о воле проживающих в нем лиц.

Л.О. Красавчикова поддерживает высказанное в литературе мнение о том, что право на неприкосновенность жилища принадлежит также проживающим в санаториях, пансионатах, туристических палатках, дачах и т.д. (см.: Красавчикова Л.О. Жилищное право и личные неимущественные права граждан. С. 58).

Тем не менее Европейский суд исходит из того, что нарушение права на жилище может иметь место и в том случае, когда те или иные помещения используются с некоторыми нарушениями. Так, в Постановлении от 18 ноября 2004 г. по делу «Прокопович против России» Суд признал жилищем заявительницы квартиру ее гражданского мужа, в которой она проживала без прописки и без оформления брака в течение 10 лет до смерти гражданского мужа и из которой была затем выселена.

Приведенный пример в первую очередь может служить иллюстрацией к ст. 40 Конституции РФ о праве каждого на жилище и недопустимости его произвольного лишения. Вместе с тем оба конституционных права — право на жилище и право на неприкосновенность жилища — взаимосвязаны и не должны противопоставляться друг другу как имущественное и личное неимущественное право.

3. Жилищный кодекс РФ разграничивает допустимые цели проникновения в жилое помещение, а также случаи и порядок такого проникновения. При этом цели возможного проникновения в жилище без согласия законно проживающих в нем граждан, а значит, и степень возможного ограничения этого конституционного права предусматривает ЖК РФ. Следует отметить, что Конституция РФ в ст. 55 (ч.

3) устанавливает предел ограничений конституционных прав и свобод. Любое конституционное право (за исключением права на судебную защиту, которое согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ не может быть ограничено ни при каких обстоятельствах) может быть ограничено федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. В условиях чрезвычайного положения право на неприкосновенность жилища может быть ограничено дополнительно (ст. 56 Конституции).

Комментируемый Кодекс целями ограничения конституционного права неприкосновенности жилища называет спасение жизни граждан и (или) их имущества, обеспечение их личной безопасности или общественной безопасности при аварийных ситуациях, стихийных бедствиях, катастрофах, массовых беспорядках, иных обстоятельствах чрезвычайного характера, а также при задержании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, пресечении совершаемых преступлений или установлении обстоятельств совершенного преступления либо произошедшего несчастного случая.

Представляется, что перечисленные в ЖК РФ цели ограничения рассматриваемого права в целом укладываются в рамки, установленные ст. 55 (ч. 3) Конституции РФ.

Возможные случаи ограничения конституционного права на неприкосновенность жилища могут быть предусмотрены нормами уголовного, административного и процессуального законодательства, устанавливающими не только исключительные основания, когда компетентные лица вправе войти в жилище помимо воли проживающих в нем лиц, но и ответственность за противоправное — прямое или косвенное — посягательство на неприкосновенность жилища . Так, соответствующие нормы содержатся в ФЗ «О милиции» (п. 18 ст. 11), «Об оперативно-розыскной деятельности» (ст. 8) и др.

См.: Марткович И.Б. Жилищное право. М., 1990. С. 28.

Ограничение права неприкосновенности жилища может допускаться в силу необходимости осуществления определенных действий специальными аварийными и спасательными службами. Однако непременным условием правомерности действия таких служб должен служить федеральный закон, четко регламентирующий порядок их деятельности.

О гражданско-правовых способах защиты права на неприкосновенность жилища см. комментарий к ст. 11 ЖК РФ.

4. Часть 4 комментируемой статьи конкретизирует положение ст. 40 (ч. 1) Конституции РФ, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища. Соответствующее конституционное положение истолковано Конституционным Судом РФ, который пришел к выводу о том, что лишение жилого помещения в судебном порядке и на основании закона не является произвольным.

Лишение жилища, о котором говорится в названной статье Конституции РФ, связано с принудительным выселением из него. Иные случаи лишения жилища, например в результате его разрушения либо переселения в другое жилье, к рассматриваемому случаю, как представляется, отношения не имеют.

В развитие указанной правовой позиции Конституционного Суда РФ и ЖК РФ, и ГК РФ предусмотрели исключительно судебный порядок лишения права собственности на жилое помещение, а также выселения нанимателей, поднанимателей, временных жильцов и других категорий граждан из занимаемых помещений. Выселение граждан в административном порядке не допускается.

Выселение из занимаемого жилого помещения наступает как следствие виновного поведения лица. Помимо ЖК РФ дополнительные основания выселения граждан могут быть предусмотрены другими федеральными законами. Формально это требует неисчерпывающего перечня соответствующих оснований выселения из занимаемых помещений и в ЖК РФ, что законодателем, однако, не учитывается. Любые иные ограничения в праве пользования жилищем также должны быть предусмотрены ЖК РФ либо иными федеральными законами.

По сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР ЖК РФ установил ряд ограничений в праве пользования социальным жильем, однако введение таких ограничений прямо допускается комментируемым Кодексом.

Источник: zknrf.ru

Жилищные фонды

В зависимости от принадлежности жилого помещения к соответствующему фонду определяется его правовой режим. Из каждого правового режима вытекают определенные права собственников и пользователей. При реализации этих прав возникает ряд проблем. Рассмотрим некоторые из них.

Состав жилищного фонда

В зависимости от формы собственности жилищный фонд РФ (ст. 19 ЖК) подразделяется на частный, государственный и муниципальный.

Частный — это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. В собственности граждан могут быть жилые дома, приватизированные, построенные квартиры, комнаты, квартиры в жилых домах жилищных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, приобретенные гражданами на иных основаниях, предусмотренных законом. В этот же фонд входят жилые помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, кооперативных и общественных организаций, построенные или приобретенные за счет собственных средств.

Государственный фонд составляет совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ; жилищный фонд субъектов РФ). Он включает в себя ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности РФ и находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности.

К государственному фонду субъектов РФ относится фонд, принадлежавший республикам в составе РФ, краям, областям, автономным округам, городам Москве и Санкт-Петербургу, а также фонд, находящийся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности (бывшие дома Советов и ведомств).

Жилые помещения из этого фонда предоставляются работникам соответствующих ведомств на условиях договора социального найма. Кроме того, в отдельных случаях жилые помещения этого фонда могут предоставляться в собственность гражданам.

Так, в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.12.2011 N 1235 государственные жилые помещения, закрепленные за МВД на праве оперативного управления, предоставляются в собственность членам семьи сотрудника органов внутренних дел РФ, погибшего (умершего) вследствие увечья или иного повреждения здоровья, полученного в связи с выполнением служебных обязанностей, либо вследствие заболевания, полученного в период прохождения службы в органах внутренних дел; инвалидам I и II групп, получившим инвалидность в период прохождения службы в органах внутренних дел. Этот фонд может использоваться по специальному назначению с установлением особого правового режима в порядке, предусмотренном законом.

Так, в силу Закона РФ от 19.02.93 N 4530-1 «О вынужденных переселенцах» фонд жилья для временного поселения вынужденных переселенцев является федеральной собственностью и находится в оперативном управлении органов миграционной службы. Жилое помещение из этого фонда может передаваться в собственность органам местного самоуправления с сохранением за территориальным органом миграционной службы права заселения его вынужденными переселенцами на основе договора.

Муниципальный жилищный фонд состоит из жилых помещений, являющихся собственностью района, города, а также ведомственного фонда, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений, то есть в муниципальный жилищный фонд вошли те дома, которые раньше принадлежали местным Советам и ведомствам соответствующего уровня.

В числе прав нанимателя по договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда особое место занимает возможность приватизировать занимаемое жилое помещение.

Верховный Суд РФ неоднократно высказывал позицию, согласно которой факт включения объектов жилищного фонда в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий не должен влиять на жилищные права граждан, вселившихся и проживавших в жилых помещениях до приватизации, в том числе и на право бесплатной передачи жилья в собственность (Определение ВС РФ от 05.04.2011 N 46-В11-3).

Однако на практике нередко возникает проблема: гражданам отказывают в приватизации жилых помещений по причине включения жилых домов в состав имущества приватизируемого предприятия, в результате чего жилые дома оказываются в частной собственности приватизированных предприятий, а собственники этих предприятий требуют заключения с нанимателями договоров коммерческого найма или выкупа занимаемых ими помещений.

Классификация по целям использования

В зависимости от целей использования выделяют четыре вида жилищного фонда.

1. Специализированный жилищный фонд.

Жилые помещения специализированного жилищного фонда (ч. 2 ст. 92 ЖК РФ; ч. 3 ст. 19 ЖК РФ) предназначены для временного проживания граждан в связи с работой, учебой, военной службой или по другим основаниям, предусмотренным законом, имеют специальное назначение и специальный режим использования. Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 (далее — Правила).

2. Индивидуальный жилищный фонд.

Индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилого фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Основным признаком индивидуального жилищного фонда является использование соответствующих жилых помещений для проживания граждан на условиях безвозмездного пользования.

3. Фонд социального использования.

В него входят жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ), предоставляемые определенным категориям граждан на определенных условиях (ст. ст. 49, 57, 60 ЖК РФ).

4. Жилищный фонд коммерческого использования.

Жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование (ч. 3 ст. 19 ЖК РФ). Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном. Виды иных договоров так же, как и правовое регулирование, зависят от вида жилищного фонда.

Очередь вне очереди

Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду возможно лишь в случаях, если они не заняты по договорам социального найма (речь идет о свободных жилых помещениях), и допускается только после отнесения жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда (п. п. 3, 15 Правил).

Федеральным законом от 29.02.2012 N 15-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» (вступит в силу с 1 января 2013 года) предусмотрено создание специализированного жилищного фонда для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

До принятия этого Закона дети-сироты, не успевшие до достижения 23-летнего возраста заявить о нуждаемости в жилье (встать на учет в качестве нуждающихся в жилье), теряли право получить его вне очереди. В связи с принятием Закона N 15-ФЗ внесены изменения в ЖК РФ, касающиеся дополнения видов жилых помещений специализированного фонда (ч. 1 ст.

92); назначения этого вида специализированного жилищного фонда (ст. 98.1); предоставления жилых помещений названным категориям лиц (ст. 109.1); невозможности выселения детей-сирот из специализированного жилого помещения без предоставления другого благоустроенного жилого помещения (п. 5 ст. 103).

Кроме того, п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ, предусматривающий предоставление жилых помещений по договорам социального найма вне очереди детям-сиротам, признан утратившим силу (с 01.01.2013).

Дети-сироты сразу по выходе из детских домов и домов-интернатов должны будут обеспечиваться государственным (муниципальным) жильем в виде жилых помещений в специализированном фонде. Но практика применения п. 2 ч. 2 ст. 57 ЖК о внеочередном предоставлении жилья детям-сиротам (аналогичная статья была и в ЖК РСФСР) свидетельствует о том, что среди внеочередников создавалась очередь. И хорошо, если они обеспечивались жильем через 5 — 10 лет .

Очередь среди внеочередников существовала всегда, существует и в настоящее время. Местные органы власти (и суды на местах) объясняли это тем, что, предоставляя жилую площадь вне очереди обратившемуся в суд за защитой своих прав лицу, имеющему право на внеочередное обеспечение жильем, они нарушают жилищные права других обладающих таким же правом лиц, прибывших ранее в данную местность.

Хотя ВС РФ, исходя из требований закона, не раз разъяснял, что предоставление жилого помещения вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь. Граждане, имеющие право на внеочередное предоставление жилья, должны быть обеспечены жилым помещением незамедлительно после возникновения такого права.
———————————
Постановлением Главы администрации муниципального образования г. Краснодар от 14.08.2012 N 6809 утвержден список граждан-претендентов на получение жилого помещения по договору социального найма (речь идет о детях-сиротах и детях, оставшихся без попечения родителей). Среди них два так называемых внеочередника, которые были приняты на квартирный учет в 1994 г. и один — в 2008 г. // Краснодарские известия. 18.08.2012. N 124.

В соответствии с Законом N 15-ФЗ жилые помещения предоставляются этим гражданам по окончании срока пребывания в образовательных учреждениях социального обслуживания… по их заявлению в письменной форме (п. 1 ч. 3 ст. 1). В то же время список детей-сирот формирует орган исполнительной власти субъекта РФ, и в этот список включаются лица, достигшие 14 лет. Очевидно, список формируется с помощью законных представителей детей.

Предоставление жилых помещений детям-сиротам является основанием для исключения указанных лиц из списка (п. 3 ч. 2). Следовательно, опять возникает очередь, так как предоставляться специализированное жилье будет в порядке очереди (по списку) из имеющегося специализированного жилищного фонда. А этот фонд подвижен, поскольку как минимум через 5 лет передается в жилищный фонд социального использования и субъектам РФ вновь нужно приобретать специализированное жилье для этой категории граждан. Сейчас в России около 700 тыс. детей-сирот. Из них в очереди на получение жилья в так называемом внеочередном порядке стоят 84 тысячи .
———————————
Российская газета. 29.02.2012.

Для малоимущих, но не нищих

Жилищный фонд коммерческого использования может быть создан в любом фонде: частном, государственном, муниципальном.

Если говорить о частном фонде коммерческого использования, то ЖК РФ предусматривает, что жилые помещения могут использоваться не только для личного проживания граждан, но и для сдачи их собственниками другим лицам на основании договора найма (ст. 30). Это гражданско-правовой договор, который регулируется главой 35 ГК РФ. Если же речь идет о жилье коммерческого использования в публичных фондах (государственном, муниципальном), ЖК РФ лишь говорит о существовании фонда коммерческого использования.

В то же время Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, принятым в соответствии с ЖК РФ, утверждены Правила пользования жилыми помещениями, в которых есть раздел о пользовании жилым помещением по договору найма жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов коммерческого использования. Видимо, этот договор должен регулироваться нормами ЖК РФ, так как становится одной из форм удовлетворения жилищных потребностей граждан, предусмотренных жилищным законодательством.

Необходимость строительства домов публичного фонда, жилые помещения в которых предоставляются по договорам коммерческого найма (так называемых доходных домов (а практика строительства и заселения таких домов в субъектах Федерации уже есть)), объясняется тем, что лишь 20% населения РФ могут купить себе жилье самостоятельно и еще 20% — с помощью государства .

Остальные граждане могут быть приняты на квартирный учет как малоимущие и ждать своей очереди на получение жилья по договору социального найма. В то же время есть российские граждане с низким доходом, но не относящиеся к малоимущим и не имеющие возможности купить себе жилье. Для них выходом может быть коммерческое жилье в публичном фонде.
———————————
Российская газета. 30.09.2011.

Строительство доходных домов будет способствовать мобильности населения, трудовой миграции, что может быть связано с развитием промышленного производства в регионах и необходимостью привлекать специалистов. Им и их семьям необходимо жилье, а сразу найти нужную сумму на его покупку возможно не всегда.

В доходных домах заинтересованы и муниципалитеты. Они могут строить их как за счет собственных средств, так и на средства инвесторов.

Так, госпрограммой «Жилище», одобренной Правительством Москвы, на 2012 — 2016 годы предусмотрено строительство двух типов доходных домов. Так называемые бездотационные дома возводятся за счет городского бюджета. Квартиры в них обходятся дешевле, чем у частника. При этом у семей, уже живущих в бездотационных домах, было право выбора — в новую квартиру можно было переселиться на время, до момента, когда подойдет очередь на жилье, или навсегда, заключив договор социального найма и снявшись с квартирного учета.

Для граждан, у которых обеспеченность жилой площадью более 10 кв. м. и, следовательно, нет возможности встать в очередь на получение жилья по договору социального найма, будут строить дома на средства инвесторов. При этом квартиру в таком доме может получить любой гражданин (по договору коммерческого найма). В бездотационных — очередники (пока ждут своей очереди), бюджетники.

Таким образом, коммерческий наем в домах публичного фонда может быть востребован среди разных слоев населения. Поэтому необходима дополнительная нормативная база. В ЖК РФ нужно предусмотреть условия и порядок предоставления коммерческого жилья в публичном фонде; дать понятие договора коммерческого найма, определить его предмет, цену, срок, на который заключается договор, и другие условия. Цена, видимо, в какой-то степени должна быть лимитирована, чтобы сделать жилье доступным и составить конкуренцию частному сектору.

Что касается частного фонда, то жилье в нем всегда сдавалось и сдается по договору жилищного найма, условия и порядок заключения которого определяются соглашением сторон и регулируются главой 35 ГК РФ. Необходимо только предусмотреть, чтобы жилье в частном фонде коммерческого использования сдавалось легально (что делается крайне редко): заключался договор коммерческого найма жилого помещения в письменной форме, регистрировался такой договор, уплачивались налоги и пр.

Источник: www.sudmos.ru