Оглавление диссертации кандидат экономических наук Ким, Евгений Германович
Глава 1. Социально-экономические условия, анализ тенденций и классификация задач по оценке эффективности проектных решений жилых домов и общественных зданий.
1.1. Социально-экономические условия и предпосылки развития жилищно-гражданского комплекса.
1.2. Анализ тенденций в строительстве и эксплуатации жилых домов и общественных зданий.
1.3. Классификация задач по оценке эффективности проектных решений жилых домов и общественных зданий.
Глава 2. Методика оценки эффективности проекта.
2.1. Внешние и внутренние факторы влияющие на эффективность объектов жилищно-гражданского назначения
2.2. Общие принципы оценки эффективности проектов в рыночных условиях.
2.3. Методы экономической оценки проектов жилых и общественных зданий.
Глава 3. Рекомендации по комплексной оценке проектов жилых и общественных зданий и пути преодоления инвестиционного кризиса.
3.1. Методы анализа рынка жилых и нежилых помещений.
«Совершенствование качества жилищного строительства посредством внедрения инновационных решений»
3.2. Инвестиционный кризис и пути его преодоления при развитии жилищно-гражданского строительства.
3.3. Рекомендации по развитию коммерческих и некоммерческих объектов жилищно-гражданского назначения.
Рекомендованный список диссертаций по специальности «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», 08.00.05 шифр ВАК
Проблемы формирования вариантов оценки и управления недвижимостью в строительстве 2000 год, доктор экономических наук Черняк, Александр Викторович
Комплексная оценка и выбор ресурсосберегающих проектных решений 2005 год, кандидат экономических наук Папунидзе, Паата Нугзарович
Совершенствование оценки качества инвестиционно-строительных проектов: на примере жилищного строительства 2008 год, кандидат экономических наук Боброва, Ирина Ивановна
Рациональные границы замены сборных элементов в крупнопанельных домах на конструкции из монолитного бетона и кладочных камней 1985 год, кандидат технических наук Масловский, Владимир Петрович
Совершенствование методов планирования новой техники в проектных организациях 1984 год, кандидат экономических наук Либин, Эммануил Михайлович
Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Методы оценки эффективности проектных решений при строительстве жилых и общественных зданий в условиях рынка»
Социально-экономические реформы, проводимые в России, привели к радикальным переменам в жизни общества; изменился весь комплекс социальных условий жизни населения, у большинства населения формируются принципиально новые ценностные ориентиры. Появился рынок жилья, начали развиваться негосударственные учреждения социально-культурных отраслей.
Вместе с тем, хронический недостаток бюджетных средств ограничил возможности государства в проведении социальной политики, в том числе выделение средств на развитие материальной базы социальной сферы в целом. Снижаются объемы ввода в действие жилых домов и объектов социально-культурного назначения.
ИнЭИ Экономика Лекция Лекция №4.1 «Экономическая оценка эффективности инвестиционных проектов»
Социальная политика в Российской Федерации примерно до середины 90-х годов была ориентирована преимущественно на наращивание удельного веса социальных расходов в совокупных расходах государства. Как один из результатов этой политики, материально-техническая база — жилищно-граж-данской сферы — была ориентирована практически на единственный усредненный критерий ускорения обеспеченности населения каждым видом учреждений и предприятий в расчете на 1000 жителей, при снижении расхода ресурсов на строительство объектов в расчете на 1кв. м. общей площади.
При этом повышение эффективности как социальных программ в целом, так и на отраслевых уровнях оказалось на втором месте.
В современной теории и практике оценки эффективности проектов произошел разрыв между традиционными методами технико-экономической оценки проектов в системе инженерно-экономических критериев и целей и современными рыночными показателями и ориентирами. До настоящего времени оценка экономической эффективности проектов производится по критерию минимизации ресурсов при сохранении или повышении достигнутого уровня качества строительного объекта в системе статичных показателей или по критериям чистого дисконтированного дохода, срока окупаемости затрат, индекса доходности и т.п., т.е. в системе динамичных показателей и рыночных ориентиров. Однако инвестор уже на предпроектной стадии должен не только знать конечные результаты инвестиций, но и иметь представление о факторах, влияющих на повышение рыночных показателей будущего проекта, (объекта) о его архитектурно-строительных вариантах проекта, различающихся по технико-экономическим показателям и способствующих повышению эффективности.
Сложная задача — вывести инвестиционно-строительную деятельность из глубокого кризиса стоит перед всей строительной деятельностью. Этим заняты практически все институты и ученые страны, занимающиеся вопросами экономики строительства. Вопросы эффективности капитальных вложений, в том числе в развитии жилищного строительства и социально-культурной инфраструктуры исследуются в ЦНИИУСе, ЦНИИЭП жилища, МНИИТЭП, на кафедрах вузов — в Московском Государственном Строительном Университете, Государственной Академии Управления, Московском Институте Коммунального Хозяйства и Строительства, в Центре инвестиционного проектирования Международной Академии инвестиций и экономики строительства и др.
Вопросы эффективности строительства исследованы в работах: В. Бе-ренса, Г. Берла, П. Киршнера, Н. Олдуэна, П. Хавранека, Г. Харрисона, ДЖ. Фридмана (США), Д. Коссена (Швейцария), С. Класа (Швеция), Э. Дрозе-мейера (Германия) и других, российских экономистов: JI. И. Абалкина, Г. П. Алексейчука, В. С. Асанова, Б. К. Бабасова, В. И. Воропаева, А. А. Горбунова, В. А. Епифанова, С. И. Кабаковой, С. Е. Капранова, А. Н. Кирилловой, В. В. Клакоцкого, В. А. Климова, А. Е. Когута, В. С. Кулибанова, Л. А. Курач, С. Н. Ларина, Л. Н. Лепе, В. Н. Лившица, В. С. Резниченко, Я. А. Рекитара, В. Е. Рохчина, А. А. Сегединова, Р. А. Сетдикова, Н. И. Степанова, Ю. А. Суханова, Т. С. Хачатурова, В. 3. Черняка, Г. П. Чубарука, В. Д. Шапиро, В. А. Яковлева и других.
Базируясь на современных исследованиях российских и зарубежных экономистов, а также на оценке эффективности объектов жилищного и социально-культурного строительства, в диссертации усовершенствованы методы этой оценки, ориентированной на условия рынка.
Целью диссертационной работы является совершенствование методов оценки эффективности строительства жилых и общественных зданий на предпроектной и проектной стадиях в условиях рынка.
В соответствии с данной целью автором поставлены и решены следующие задачи:
• определены и систематизированы социально-экономические предпосылки развития объектов жилищно-гражданского назначения в современных экономических условиях;
• проведен анализ тенденций в строительстве и эксплуатации жилых домов и общественных зданий;
• проанализированы и классифицированы основные задачи по оценке эффективности;
• выявлены внешние и внутренние факторы, влияющие на эффективность объектов жилищно-гражданского назначения;
• обоснованы общие принципы и разработаны методы оценки эффективности проектов жилых и общественных зданий в рыночных условиях;
• предложены методы маркетинговой стратегии и расчета средних коэффициентов определения рыночной стоимости для применения на предпроектной стадии;
• проанализированы пути преодоления инвестиционного кризиса в жилиц що-1ражданском строительстве.
Предмет исследования составляют экономические отношения в процессе проектирования объекты жилищно-гражданского строительства с учетом специфики их адаптирования к рыночным условиям.
Объектом исследования являются жилые дома и общественные здания, функции которых заключаются в удовлетворении потребностей населения с различным платежеспособным спросом в жилье и услугах общественных учреждений.
Методология и методика исследования. Теоретическую и методическую базу диссертационного исследования по выбранной теме составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам экономики жилищно-гражданского строительства.
Научная новизна диссертации заключается в следующем:
• классифицированы задачи по оценке эффективности проектных решений жилых домов и общественных зданий;
• систематизированы факторы и установлено их влияние на эффективность объектов жилищно-гражданского назначения;
• определены общие принципы оценки эффективности проектов в рыночных условиях;
• предложена модель по развитию коммерческих и некоммерческих объектов жилищно-гражданского назначения.
Практическая значимость работы заключается в том, что разработанные методические подходы и рекомендации позволяют проводить экономическую оценку проектов жилых домов и общественных зданий в системе показателей и ориентиров, обусловленных рыночной экономикой.
На защиту выносятся:
• классификация задач и рекомендации по их решению при оценки эффективности объектов жилшцно-гражданского назначения;
• общие принципы оценки эффективности проектов в рыночных условиях;
• методика оценки и выбора для строительства объектов жилищно-гражданского назначения на предпроектной и проектной стадии.
Похожие диссертационные работы по специальности «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», 08.00.05 шифр ВАК
Совершенствование системы планирования и управления качеством проектирования (на примере типового проектирования жилых зданий) 1984 год, кандидат экономических наук Ахобадзе, Тенгиз Эрастович
Научно-методические аспекты развития инновационной деятельности в строительной отрасли экономики России 2012 год, кандидат экономических наук Самигулова, Розалия Зуфаровна
Комплексное организационно-технологическое проектирование жилой застройки в крупных городах 1998 год, кандидат технических наук Шепелев, Александр Львович
Инновационные подходы к формированию комплексной оценки объектов недвижимости 2010 год, кандидат экономических наук Кирюхин, Евгений Валерьевич
Управление эффективностью городского жилищного строительства в конкурентной среде 2002 год, доктор экономических наук Дроздов, Геннадий Дмитриевич
Заключение диссертации по теме «Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда», Ким, Евгений Германович
1. На основе изучения методической, рекомендательной и инструктивной литературы выявлено, что методы оценки эффективности строительства жилых и общественных зданий не отвечают в полной мере сегодняшним задачам экономики, с одной стороны, по причине принципиально новых ориентиров, объективно диктуемых рыночными отношениями, с другой, — с резко усилившимся дефицитом ресурсов при возрастании потребностей в жилой площади и общественных учреждениях в связи со снижением темпов строительства, а также моральным и физическим старением существующего фонда. В практике оценки экономической эффективности проектов используются главным образом методы технико-экономического или финансового анализа. В диссертации предложены методы объединения технико-экономических критериев оценки с критериями финансового анализа, ориентированные на основные критерии рыночной экономики.
2. Параллельный анализ, предложенный и проведенный в диссертации, позволил установить ключевые моменты (социально-политические, экономические, организационно-управленческие и информационной технологии) влияния как на строительную отрасль в целом, так и на объемы, темпы и качественные характеристики развития жилищного строительства и строительства общественных зданий — экономико-градостроительные, инженерно-экономические, эксплутационные, сбытовые.
3. Определена экономическая стратегия проекта и предложена схема логических связей и последовательности достижения экономических целей, начиная с предпроектпой стадии, обобщенной и проанализированной в системе блоков бизнес — планирования.
4. Усовершенствованы с учетом особенностей жилищно-гражданского строительства принципы оценки эффективности инвестиций: методологические, методические, операционные. Принципы основаны с одной стороны на субъективных требованиях сопоставимости объективности, системности, корректности, методов оценки, с другой, — на объективных требованиях общих и частных условий: ограниченности ресурсов, неограниченности потребностей, избирательности потребностей, а также специфичности проектов (типовых, индивидуальных, инновационных), несовпадения интересов партнеров проекта и потенциальных потребителей, несовпадения по времени затрат и результатов, неполноты информации и др. Механизм оценки предполагает моделирование и проработку вариантов, компьютерную поддержку.
5. Совершенствование методов оценки эффективности жилых домов и общественных зданий позволило разработать рекомендации по оценке вариантов отдельных объектов для различных потребительских условий с разной платежеспособной ориентацией рынка. В отличие от фиксирующего характера оценки затрат, метод поиска рационального варианта усовершенствованный в диссертации, основан на критериях прибыли и самоокупаемости при сочетании платной и бесплатной реализации жилой площади и услуг в общественных зданиях. Суть метода заключена в сопоставлении динамичных затрат и результатов по одному из трех способов: фиксированные затраты сопоставляются с переменными доходами; переменные затраты сопоставляются с переменными доходами. Таким образом инвестору предоставляется возможность выбора варианта здания, наиболее перспективного для конкретных условий строительства.
6. Предложенный в диссертации метод маркетингового исследования и разработки маркетинговой стратегии на предпроектной стадии позволяет оценить целесообразность выбора для строительства в конкретных градостроительных и демографических ситуациях, данного типового проекта или градостроительных условий для индивидуального проекта, по своему экономическому и социальному потенциалу, отвечающего градостроительным условиям и требованиям рынка недвижимости.
7. Результаты предложенных в диссертации методов оценки эффективности жилых домов и общественных зданий позволяют уменьшить зоны экономического риска или предвидеть их на проектной стадии для принятия решений о корректировке проекта с максимальной привязкой его к данному сегменту рынка. В частности, предложена схема распределения жилых зданий и объектов общественного назначения по четырем критериям окупаемости затрат. Прогнозируя будущее экономическое поведение объекта, инвестору предоставляется возможность выбрать сочетание функций для проектируемого объекта, рассчитанного: на получение устойчивой прибыли; на безубыточную работу; на прибыльные виды деятельности внутри бездоходных объектов; объектов не предполагающих коммерческую деятельность.
Список литературы диссертационного исследования кандидат экономических наук Ким, Евгений Германович, 1998 год
1. Абалкин Л.И. Курс переходной экономики. М.: Финстатинформ, 1997. -631 с.
2. Абалкин Л.И. К цели через кризис: спустя год. М.: Луч, 1992. — 224 с.
3. Абалкин Л.И. Экономические реалии и абстрактные схемы // Строительная газета, №5, 31.01.97.
4. Алексеенко В.Б., Карлуш Д.С. Теория и методология определения эффективности инвестиций // Проблемы теории и практики в инженерных исследованиях: Тр. XXXI11 науч. конф. РУДН, -М.: 21-25 апр. 1997.
5. Амбарцумов А.А., Стерликов Ф.Ф. 1 ООО терминов рыночной экономики.- М.: Крон-Пресс, 1993, 300 с.
6. Антонец В.Н., Климкин А.И., Хамзин С.Н. Основные пути эффективного использования ограниченных финансовых ресурсов в капитальном строительстве Хабаровск, 1998. — 67 с.
7. Аткинсон Э., Джозеф Э. Стиглиц. Лекции по экономической теории государственного сектора. пер. с англ. под ред. проф. Любимова Л.Л. -М.: Аспект Пресс, 1995. — 832 с.
8. Балакин В. Станет ли активнее инвестиционный процесс в 1997году. // Строительная газета, №50, 13.12.96.
9. Бауэр Р., В. Тан Управление инвестиционным проектом. М.: Инфро-М, 1995., перевод с англ., опыт IBM, 206 с.
10. Басин Е.В. Доклад на Всероссийском совещании в Кремле // Промышленное и гражданское строительство, М., 1996, №4, с. 11-21.
11. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций. М.: Интерэксперт: Инфра М, пер. с англ., 1995. — 527 с.
12. Богаров В В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятий. М.: Финансы и статистика, 1998г. — 160с.
13. Богачева О. Государственное финансирование сферы культуры и искусства // Вопросы экономики, 1996, №10.
14. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений. -М.: Инфро-М, 1996. 432 с.
15. Булгаков С.И. Концепция и рекомендации по повышению эффективности капитального строительства в новых экономических условиях. №1,2/96.
16. Бункина М.К., Семенов В.А. Макроэкономика. М., 1997. — 320 с.
17. Васильева Н.Э., Козлова Л.И. Формирование цены в рыночных условиях. М.: Интел-Синтез, 1995. — 64 с.
18. Веселков Ф.С. Азбука сознания рыночной экономики. -СПб., 1995.- 101 с.
19. Волков Н.Г. Учёт долгосрочных инвестиций и источников их финансирования. М.: Финансы и Статистика, 1994. — 128 с.
20. Воронов К.И. Оценка коммерческой состоятельности инвестиционных проектов // Промышленное и гражданское строительство. 1995. — №12
21. Вчерашний Р.П. Инвестиционная деятельность: сборник методических материалов. Выпуск 1 М.: Интерэксперт, 1994. — 112 с.
22. Гальперин В.М., Игнатьев С.М., Моргунов В.И. Микроэкономика, том 1 -Спб.: Экономическая школа, 1994. 348 с.
23. Горбунов А.А., Асанов B.C., Кулибанов B.C., Сетдиков Р.А. Становление рыночной экономики и проблемы инвестирования строительства в регионе. СПб.: Банк Петровский; АОЗТ «ПФ», 1995.
24. Горбунов А.А., Капранов С.Е. Управление инвестиционно-строительной деятельностью в России: состояние, проблемы, перспективы // СПб.: Гуманитарные науки, 1996.
25. Горбунов А.А., Кулибанов B.C., Кротов В.Ю. Прогнозирование и регулирование инвестиционно-строительной деятельности в регионе. — СПб.: Банк Петровский; АОЗТ «ПФ», 1995
26. Грабовый П.Г., Петрова С.Н., Полтавцев С.И. и др. Риски в современном бизнесе. М.: Алане, 1994, 237 с.
27. Грузинов В.П., Грибов В.Д. Экономика предприятия. М.: Финансы и Статистика, 1998. — 208 с.
28. Гумба Х.М. Экономика строительных организаций. -М., 1998. 144 с.
29. Данилов Ю.Я. Современные проблемы развития инвестиционно-строительной деятельности // Экономика строительства. М., 1998. — №6 — С.2-16.
30. Делягин М. Экономика неплатежей: Как и почему мы будем жить завтра. -М„ 1997. -396 с.
31. Дмитриев М. Политика социальных расходов в современной России // Вопросы экономики, 1996, №10.
32. Дулич В.А. Инвестиционные процессы в России в 1996 г. // ПГС, 1997, №2, С.8-12.
33. Задорнов М. Инвестиционные возможности: как их реализовать на практике // Строит, газета, 19.05.97., №19.
34. Зарецкая СЛ., Зубенко В.А., Капранова Л.Д. и др. Крупнейшие города мира: проблемы экономики и управления. М., 1995. — 173 с.
35. Золотогоров В.Г. Инвестиционное проектирование. — М.: Экоперспектива, 1998.-463с.
36. Зубков Г.С. Отношение собственности на рынке недвижимости // Рынок и строительство. Учёные записки / Институт экономики и управления -Ростов нУДону, 1997. — Выпуск 1.
37. Казаков А.П., Минаева Н.В. Экономика. М., 1998. — 278 с.
38. Ковалев В.В. Методы оценки инвестиционных проектов. М.: Финансы и Статистика, 1998. — 114 с.
39. Коничев О. А. Инвестиционный рынок региона: проблемы формирования и развития // Гуманитарные науки, Спб., 1996.
40. Коркин А. Туманности в инвестиционной сфере // Строительная газета, 15.04.96.
41. Косарева Н., Улюкаев А. Реформа жилищно-коммунального хозяйства: эволюция или революция. // Вопросы экономики, 1997, №9.
42. Лимитовский М.А. Основы оценки инвестиционных и финансовых решений. М.: Дека, 1998. — 230 с.
43. Липсиц И.В., Коссов В.В. Инвестиционный проект: методы подготовки и анализа. М.: Издательство БЕК, 1996.
44. Лосев B.C. Эффективность инвестиций. // Экономика строительства, 1998, №5, с. 17-27.
45. Люсов А.Н. Инвестиции и инвестиционная деятельность. // Деньги и кредит. 1993. -№10-11
46. Макаров В. «Меченые деньги» на развитие производства // Строит, газета, 14.02.97., №7.
47. Масловский В.П. Методы оценки инвестиционных проектов. М.,1997.
48. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов для финансирования. Официальное издание. М.: Информэлектро, 1994.
49. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Утверждены Госстроем России, Минэкономики России, Госкомпромом России решением от 31 марта 1994 г. №7-12/47. -М.: НПКВЦ «Теринвест», 1994.
50. Новиков В. А. Толковый словарь термины рыночной экономики. М.: Наука, 1994.-232 с.
51. Осипов Ю.М., Зотова Е.С. Шансы российской экономики. М.: ТЕИС, 1997.-655 с.
52. Печникова Л. Строительный комплекс России: пять нелёгких лет // Строительная газета, №8, 21.02.96.
53. Предложения по повышению эффективности капитального строительства: Аналитический отчёт. М.: Концепт, 1997 — 67 с.
54. Попелов А. Сумеем ли активизировать инвестиционную деятельность // Строительная газета, №2, 10.01.97.
55. Рабинович Б.М. Экономическая оценка земельных ресурсов и эффективности инвестиций. М., 1997. — 160 с.
56. Рассадина И.И. Иностранный капитал в России: инвестиционный климат направления и формы инвестирования // Гуманитарные науки, Спб., 1996.
57. Резниченко B.C. Проблемы и механизмы обновления экономики и управления в инвестиционно-строительной сфере. // Экономика строительства, 1998, №5, С.2-16.
58. Резниченко B.C., Ларин С.Н. Методы оценки экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов и программ // Экономика строительства, 1997, №11.
59. Рекитар Я.А. Об экономической реформе в России и проблемах привлечения иностранных инвестиций // Гуманитарные науки, Спб., 1996.
60. Рекитар Я.А. Инвестиционный кризис: где из него выход? // Стр. газета, 23.05.97., №21.
61. Рекитар Я.А. Повышение инвестиционной активности в экономике России и развитие строительного комплекса / Академия инвестиций и экономики М., 1997. — 308 с.
62. Ресин В. Доклад: Делаем всё возможное, чтобы москвичи жили в лучших условиях. // Строительная газета, 7.02.97., №6.
63. Розенберг Д. М. Инвестиции. Терминологический словарь. -М.: Инфро-М, 1997.-400 с.
64. Pop У., Дотов С. Менеджмент и рынок: Германская модель. М., 1995.
65. Российский статистический ежегодник / Госкомстат России. М., 1995-1998 гг.
66. Россия в цифрах / Госкомстат России М., 1996-1998 гг.
67. Рузавин Г.И. Основы рыночной экономики. М., 1996. — 423 с.
68. Румянцев А. А. Политика инвестирования средств в инвестиционные проекты // Гуманитарные науки, Спб., 1996.
69. Рутковская Е.А. Оценка эффективности инвестиций // Экономика строительства, 1997, №12.
70. Самуэльсон П. А., Вильям Д. Нордхаус Экономика. М.: 15 изд. — 1997.
71. Сергеев Н.В. Экономика предприятия. М.: Финансы и Статистика, 1997 — 304 с.
72. Симеонова Н.Е. Вопросы планирования, оценки и реализации проектов в переходной экономике. Ростов н/Дону, 1997. — 163 с.
73. Соколин Б. Кризисная экономика России: рубеж тысячилетий. М., 1997 -386 с.
74. Социально-экономическое положение России. Госкомстат России. М., 1995-1998 гг.
75. Степанов И.С., Романова С.С., Лукинов В. А. Управление рынком инвестиций на федеральном и региональном уровнях // Изв. вузов Строительство, 12997, №10, С.66-69.
76. Степанов И.С. Экономика строительства М. Юрайт, 1997. — 416 с.
77. Стороженко В.П., Бабасов Б.К. Формирование инвестиционных ресурсов для жилищного строительства, // СПб.: Гуманитарные науки. 1996. -№1-2.
78. Титова О. Россия переходит на новую систему оплаты жилья // Финансовые известия, 1997, №41(392).
79. Уровень жизни населения России / Госкомстат России М., 1996.
80. Френкель А.А. Экономика России (1992 1997). — М., 1997.
81. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: Пер. с англ. М.: Дело Лтд, 1995.
82. Ховард К., Журавлёва Г., Эриашвили Н. Экономическая теория. М.: ЮНИТИ, 1997.-278 с.
83. Холт Р.Н., Барнс С.Б. Планирование для инвестиций. — пер. с англ. -М.,1994.- 120 с.
84. Хомеченко О.Н. Активизация резервов формирования финансовой базы инвестиционной программы // Социально-экономические проблемы Москвы и пути их решения.: Сб. науч. тр. // ЦСЭИ. М., 1996. — Вып.4
85. Черняк В.З. Рынок. -М.: Финансы и статистика, 1996
86. Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. М., 1998.-800с.
87. Черняк В.З. Технико-экономическая оценка проектов общественных зданий. М: Стройиздат, 1981. — 208с.
88. Черняк В.З. Рекомендации по технико-экономической оценке типов зданий и проектов культурно-просветительских, зрелищных, физкультурно-спортивных учреждений. М.: Стройиздат, 1998. — 88с.
89. Черняк В.З. Экономическая эффективность зданий досуга из конструкций комплектной поставки. М.: ЦНТИ, 1988. — 45с.
90. Черняк В.З. Методы определения социально-экономической эффективности учреждений досуга. М.: ЦНТИ, 1985.
91. Шарп У.Ф., Александер Г.Дж., Бейли Дж., Инвестиции: Пер. с англ. М: Инфра-М, 1998. — 1028с.
92. Шинков В.Д. Инвестиционный процесс в механизме антикризисного развития региона. Учёные записки // Институт экономики и управления — Ростов н/Дону, 1997. — Выпуск 1.
93. Шульга А.В. Экономический кризис и проблемы строительства // Социально-экономические проблемы Москвы и пути их решения.: Сб. науч. тр. / ЦСЭИ. М., 1996.
94. Экономическая программа // Общественное объединение Яблоко. -М.,1995, 110 с.
95. Экономические реформы в России: на пороге структурных перемен. // Доклад Мирового банка реконструкции и развития М., 1993. — 320 е.,
96. Якобсон JI.И. Экономические методы управления в социально-культурной сфере. М.: Экономика, 1991. — 176 с.
97. Яковенко С.М. Экономико-математическое моделирование управления инвестиционными проектами. // Экономист. 1994.
98. Яковец Ю. Инновационное инвестирование: новые подходы. // Экономист. 1995. — № 1.
Обратите внимание, представленные выше научные тексты размещены для ознакомления и получены посредством распознавания оригинальных текстов диссертаций (OCR). В связи с чем, в них могут содержаться ошибки, связанные с несовершенством алгоритмов распознавания. В PDF файлах диссертаций и авторефератов, которые мы доставляем, подобных ошибок нет.
Digital Science https://www.dissercat.com/content/metody-otsenki-effektivnosti-proektnykh-reshenii-pri-stroitelstve-zhilykh-i-obshchestvennykh» target=»_blank»]www.dissercat.com[/mask_link]
Оценка эффективности жилищного строительства
цией Программы и входящих в ее состав подпрограмм предусматривает участие в этом процессе федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.
На уровне субъектов Российской Федерации будут осуществляться:
развитие нормативной правовой базы, связанной с реализацией федерального законодательства в соответствующем субъекте Российской Федерации;
организация и проведение информационной работы среди населения;
разработка и реализация региональных программ;
проведение мероприятий Программы с учетом региональных особенностей и передового опыта.
На уровне органов местного самоуправления будут осуществляться:
разработка и реализация муниципальных программ;
проведение мероприятий Программы с учетом местных особенностей и передового опыта.
Основным критерием участия субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в реализации Программы и входящих в ее состав подпрограмм наряду с соблюдением требований по финансированию мероприятий Программы (в случае наличия таких требований) является проведение необходимых преобразований на их территориях, включая развитие нормативной правовой базы.
Распределение средств федерального бюджета между субъектами Российской Федерации в рамках подпрограмм «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» и «Обеспечение жильем молодых семей» будет осуществляться в соответствии с процедурами отбора, установленными этими подпрограммами.
VI. Оценка социально-экономической эффективности Программы
Оценка социально-экономической эффективности Программы будет производиться на основе системы целевых индикаторов, обеспечивающей мониторинг динамики изменений в жилищной сфере за отчетный период с целью уточнения или корректировки поставленных задач и проводимых мероприятий.
Мониторинг реализации Программы будет проводиться субъектами Российской Федерации и государственными заказчиками Программы ежеквартально с предоставлением информации о достигнутых результатах в Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в срок до 15-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Методика оценки эффективности реализации Программы приведена в приложении № 3.
Ожидаемые результаты реализации подпрограмм «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», «Обеспечение жильем молодых семей», «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» и «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан» приведены в соответствующих приложениях к указанным подпрограммам.
Достижение целевых значений показателя объема ввода жилья в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» будет способствовать исполнению Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг».
_____________
ПРИЛОЖЕНИЕ № 1 к федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 — 2020 годы(в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 2015 г. № 889)
ЦЕЛЕВЫЕ ИНДИКАТОРЫ И ПОКАЗАТЕЛИ федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 — 2020 годы
Наименование
1. Количество семей всех категорий граждан, улучшивших жилищные условия в рамках мероприятий Программы, тыс. семей
II. Индикаторы, характеризующие уровень государственной поддержки в решении жилищной проблемы молодых семей
2. Количество молодых семей, получивших свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилого помещения, тыс. семей
3. Доля молодых семей, обеспеченных жильем в рамках Программы, в общем количестве молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий по состоянию на 1 января 2015 г., процентов
III. Индикатор, характеризующий стимулирование развития жилищного строительства
4. Объем ввода жилья в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации», млн. кв. метров
IV. Индикаторы, характеризующие исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством
5. Количество граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, улучшивших жилищные условия, тыс. семей
6. Доля граждан, относящихся к категориям, установленным федеральным законодательством, обеспеченных жильем, в общем числе граждан указанных категорий, нуждающихся в улучшении жилищных условий по состоянию на 1 января 2015 г., процентов
V. Индикатор, характеризующий результативность мероприятий по обеспечению жильем отдельных категорий граждан
7. Количество семей граждан, улучшивших жилищные условия в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан», тыс. семей
_____________
ПРИЛОЖЕНИЕ № 2 к федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 — 2020 годы(в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 2015 г. № 889)
ОБЪЕМЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 — 2020 годы
(млн. рублей, в ценах соответствующих лет)
Источники и направления финансирования
Государственный заказчик
Ожидаемый результат
I. Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей» — всего
получили свидетельство о праве на получение
социальной выплаты на приобретение (строительство)
жилого помещения 157, 36 тыс. молодых семей
в том числе: федеральный бюджет — прочие нужды
бюджеты субъектов Российской Федерации — прочие нужды
внебюджетные источники — прочие нужды
II. Подпрограмма «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» — всего
введено7, 33 млн. кв. метров жилья
в том числе: федеральный бюджет — прочие нужды
бюджеты субъектов Российской Федерации — прочие нужды
III. Подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» — всего
обеспечены жильем53, 96 тыс. семей граждан — участников подпрограммы
в том числе: федеральный бюджет — прочие нужды
IV. Подпрограмма «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан» — всего
федеральные органы исполнительной власти, Счетная палата Российской Федерации, Уполномоченный по правам человека в Российской Федерации, Генеральная прокуратура Российской Федерации, Следственный комитет Российской Федерации, федеральное государственное бюджетное учреждение «Российская академия наук»
обеспечены жильем23, 9 тыс. семей, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, обеспечена эксплуатационная надежность 5 жилых домов в г. Волгодонске, модернизировано 3 объекта коммунальной инфраструктуры г. Норильска
в том числе: федеральный бюджет — всего
из них:капитальные вложения
в том числе:бюджетные инвестиции
субсидии на осуществление капитальных вложений
бюджеты субъектов Российской Федерации — прочие нужды
внебюджетные источники — прочие нужды
V. Подпрограмма «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры»
завершена модернизация 3 объектов коммунальной инфраструктуры
федеральный бюджет — прочие нужды
бюджеты субъектов Российской Федерации — прочие нужды
VI. Управление реализацией Программы — всего
в том числе: федеральный бюджет — прочие нужды
Итого по Программе
в том числе: федеральный бюджет — всего
в том числе: капитальные вложения — всего
из них:бюджетные инвестиции
субсидии на осуществление капитальных вложений
бюджеты субъектов Российской Федерации — прочие нужды
внебюджетные источники — прочие нужды
* В том числе 486, 27 млн. рублей за счет не использованного в 2014 году остатка бюджетных ассигнований из федерального бюджета.
_____________
ПРИЛОЖЕНИЕ № 3 к федеральной целевой программе «Жилище» на 2015 — 2020 годы(в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 25 августа 2015 г. № 889)
МЕТОДИКА оценки эффективности реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 — 2020 годы
I. Общие положения
1. Оценка эффективности реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2015 — 2020 годы (далее — Программа) будет ежегодно производиться на основе использования системы целевых индикаторов, которая обеспечит мониторинг динамики изменений в жилищной сфере за оцениваемый период в целях уточнения задач и мероприятий Программы.
2. Для оценки эффективности реализации Программы используются 7 целевых индикаторов, в том числе 1 комплексный и 6 соответствующих основным направлениям Программы:
а) уровень государственной поддержки в решении жилищной проблемы молодых семей (2 индикатора) ;
б) развитие жилищного строительства (1 индикатор) ;
в) исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством (2 индикатора) ;
г) обеспечение жильем отдельных категорий граждан (1 индикатор) .
3. Для оценки эффективности реализации Программы в целом используется комплексный индикатор.
Для оценки эффективности реализации Программы по отдельным направлениям используются индикаторы по соответствующему направлению.
4. Оценка эффективности Программы в целом и по отдельным направлениям производится путем сравнения фактических значений целевых индикаторов с плановыми значениями, указанными в приложении № 1 к Программе. При этом:
а) в случае, если фактические значения показателей составляют более 90 процентов плановых значений, эффективность реализации Программы оценивается как высокая;
б) в случае, если фактические значения показателей составляют от 75 процентов до 90 процентов плановых значений, эффективность реализации Программы оценивается как удовлетворительная;
в) в случае, если фактические значения показателей результативности составляют менее 75 процентов плановых значений, эффективность реализации Программы оценивается как низкая.
II. Расчет значений целевых индикаторов
5. При расчете значения целевого индикатора «Количество семей всех категорий граждан, улучшивших жилищные условия в рамках мероприятий Программы» применяются данные о реализации входящих в состав Программы подпрограмм «Обеспечение жильем молодых семей», «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» и «Обеспечение жильем отдельных категорий граждан». Источники данных — органы государственной власти субъектов Российской Федерации, федеральные органы исполнительной власти и государственные заказчики мероприятий Программы.
Значение указанного целевого индикатора определяется как общее количество семей граждан, улучшивших жилищные условия в рамках подпрограмм Программы.
6. При расчете значения целевого индикатора «Количество молодых семей, получивших свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилого помещения» применяются данные о реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав Программы, а также региональных и муниципальных программ по обеспечению жильем молодых семей. Источник данных — орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Значение указанного целевого индикатора по субъекту Российской Федерации определяется как количество выданных на территории субъекта Российской Федерации свидетельств о праве на получение социальной выплаты, выданных в рамках подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав Программы.
Значение указанного целевого индикатора по Российской Федерации рассчитывается путем сложения значений целевого индикатора по субъектам Российской Федерации.
7. При расчете значения целевого индикатора «Доля молодых семей, получивших свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилого помещения, в общем количестве молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий по состоянию на 1 января 2015 г.» применяются данные о реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав Программы, а также региональных и муниципальных программ по обеспечению жильем молодых семей. Источники данных — органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
Значение указанного целевого индикатора по Российской Федерации рассчитывается путем деления количества молодых семей, получивших свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение (строительство) жилого помещения в отчетном периоде, на общее количество молодых семей, состоявших на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий по состоянию на 1 января 2015 г., составляющее 376 тыс. семей.
8. При расчете значения целевого индикатора «Объем ввода жилья в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации» применяются данные о вводе жилья (млн. кв. метров) в рамках проектов, на софинансирование которых направляются средства федерального бюджета в рамках подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации». Источники данных — органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Источник: government.ru
Оценка эффективности реализации жилищно-строительной политики региона Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
РЕГИОНАЛЬНАЯ ЭКОНОМИКА / ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА / ЭФФЕКТИВНОСТЬ / ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО / РЫНОК ЖИЛЬЯ / REGIONAL ECONOMY / STRATEGIC HOUSING / EFFICIENCY / EVALUATION / HOUSING CONSTRUCTION / HOUSING MARKET
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Королькова Д.И., Медведев О.А.
Пространственное развитие экономики регионов во многом зависит от эффективности развития рынка жилой недвижимости. В настоящее время жилищной сфере присущ ряд проблем, решение которых требует скоординированных действий всех участников жилищных отношений, реализуемых за счет проведения жилищной политики . В данной статье авторы рассмотрели цели и задачи современной жилищной политики в России, а также направления ее стратегического развития. Обоснована актуальность проведения комплексной оценки эффективности жилищной политики с точки зрения достижимости ее целевых показателей для выработки мер государственного регулирования рынка жилья. Разработан алгоритм оценки развития рынка жилья, позволяющий определить эффективность проводимой жилищной политики с учетом социальных и экономических результатов реализации. Применение предложенного алгоритма в деятельности органов государственной власти позволит повысить эффективность разработки и реализации жилищных программ строительства объектов доступной жилой недвижимости.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Королькова Д.И., Медведев О.А.
Принципы государственной жилищной политики и критерии оценки эффективности ее реализации (на примере Республики Беларусь)
PERFORMANCE EVALUATION OF THE REGIONAL HOUSING POLICY IMPLEMENTATION
The spatial development of region’s economy is greatly defined by the residential real estate market efficiency . Currently, the housing sector is marked by a number of problems that require coordinated action of all participants in housing relations, implemented through housing policy. The authors studied the goals and objectives of strategic housing in Russia, as well as its strategic directions for the development. The applicability of conducting total evaluation of strategic housing efficiency from the point of view of its targeted indicators achievability for the preparation of the government regulations of the housing market is justified. The algorithm of housing market evaluation that allows defining the efficiency of the current strategic housing by taking into account social and economic outcomes of the implementation has been developed. The application of the suggested algorithm during the agency action of the public authorities will allow increasing the development and implementation efficiency of housing programs for construction project of affordable residential real estate.
Текст научной работы на тему «Оценка эффективности реализации жилищно-строительной политики региона»
ОТРАСЛЕВЫЕ РЫНКИ И РЫНОЧНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА SECTORAL MARKETS AND MARKET INFRASTRUCTURE
ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКИ РЕГИОНА
PERFORMANCE EVALUATION OF THE REGIONAL HOUSING POLICY
Д.И. Королькова, О.А. Медведев D.I. Korolkova, O.A. Medvedev
Белгородский государственный национальный исследовательский университет, Россия, 308015, г. Белгород, ул. Победы, 85
Belgorod National Research University, 85 Pobedy St, Belgorod, 308015, Russia
Пространственное развитие экономики регионов во многом зависит от эффективности развития рынка жилой недвижимости. В настоящее время жилищной сфере присущ ряд проблем, решение которых требует скоординированных действий всех участников жилищных отношений, реализуемых за счет проведения жилищной политики.
В данной статье авторы рассмотрели цели и задачи современной жилищной политики в России, а также направления ее стратегического развития. Обоснована актуальность проведения комплексной оценки эффективности жилищной политики с точки зрения достижимости ее целевых показателей для выработки мер государственного регулирования рынка жилья. Разработан алгоритм оценки развития рынка жилья, позволяющий определить эффективность проводимой жилищной политики с учетом социальных и экономических результатов реализации. Применение предложенного алгоритма в деятельности органов государственной власти позволит повысить эффективность разработки и реализации жилищных программ строительства объектов доступной жилой недвижимости.
The spatial development of region’s economy is greatly defined by the residential real estate market efficiency. Currently, the housing sector is marked by a number of problems that require coordinated action of all participants in housing relations, implemented through housing policy. The authors studied the goals and objectives of strategic housing in Russia, as well as its strategic directions for the development. The applicability of conducting total evaluation of strategic housing efficiency from the point of view of its targeted indicators achievability for the preparation of the government regulations of the housing market is justified.
The algorithm of housing market evaluation that allows defining the efficiency of the current strategic housing by taking into account social and economic outcomes of the implementation has been developed. The application of the suggested algorithm during the agency action of the public authorities will allow increasing the development and implementation efficiency of housing programs for construction project of affordable residential real estate.
Ключевые слова: региональная экономика, жилищная политика, эффективность, жилищное строительство, рынок жилья.
Keywords: regional economy, strategic housing, efficiency, evaluation, housing construction, housing market.
На современном этапе развития Российской Федерации жилищная политика занимает важное место в государственной политике, поскольку оказывает прямое влияние на устойчивое социально-экономическое развитие государства [Гузикова и др., 2017].
При этом жилье как благо одновременно выполняет две функции: экономическую -создает условия для формирования человеческого ресурса экономики региона, и социальную — является важнейшим фактором реализации повышения качества жизни населения. Все это обуславливает значимость проведения адекватной аналитики рынка для выявления проблем и составления точных прогнозов развития рынка недвижимости для целей стратегического управления.
В большинстве современных научных исследований в области жилищной политики в основном рассматривается проблема недоступности жилья для большей части населения нашей страны, проблема финансирования жилья ввиду перехода на проектное финансирование, при этом практически игнорируется деятельность государственных структур в части оценки эффективности реализуемой ими политики.
Оценка эффективности программных мероприятий позволит повысить качество процессов реализации региональных концепций и стратегий в жилищной сфере, откроет новые инструменты решения социально-экономических проблем с учетом особенностей развития конкретной территории РФ.
Основные результаты исследования
В настоящее время целью пространственного развития Российской Федерации является устойчивое и сбалансированное территориальное развитие государства.
Жилищно-строительная политика — важная подсистема региона, т. к. благодаря пространственному освоению его территории, формированию системы ресурсообеспечивания экономики происходит формирование качества жизни граждан, увеличивается мобильность трудовых ресурсов, привлекаемых в экономику региона, повышается уровень его социально-экономического развития в целом. При этом важно отметить, что пространственное развитие региона оказывает прямое влияние на жилищно-строительную политику через институционально-инфраструктурные составляющие, но и жилищно-строительная политика оказывает также обратное воздействие на развитие региона, отражающееся в росте экономики и уровне качества жизни населения [Старков, 2013].
На рисунке 1 определена роль региональной жилищно-строительной политики в пространственном развитии региона.
Основные положения государственной жилищной политики сформулированы в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года [Концепция долгосрочного. 2019], Указе Президента РФ «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» [Указ Президента. 2018] и национальном проекте «Жилье и городская среда» [Паспорт национального проекта. 2019].
В соответствии с Концепцией долгосрочного социально-экономического развития РФ предусмотрен инновационный социально ориентированный тип экономического развития страны, для ее реализации в жилищной сфере подготовлен и воплощается национальный проект «Жилье и городская среда» [ Паспорт национального проекта. 2019].
Национальный проект в качестве ключевой цели предусматривает обеспечение доступным жильем семей со средним достатком (в том числе создание возможностей для приобретения (строительства) ими жилья с использованием ипотечного кредита) увеличение объема жилищного строительства, повышение комфортности городской среды, создание механизма прямого участия граждан в формировании комфортной городской среды, обеспечение устойчивого сокращения непригодного для проживания жилищного фонда [Указ Президента РФ. 2018].
Рис. 1. Взаимосвязь региональной жилищно-строительной политики и пространственного
развития региона [Черкесов, 2012] Fig. 1. The Role of regional strategic housing in the spatial development of the region
Однако национальный проект по развитию жилищного рынка — далеко не первая в российской истории программа, которую власти разрабатывают для повышения доступности жилья, и которая не была реализована. Правовые и организационные основы государственной жилищной политики были сформулированы в 2002-2005 годах в ходе реализации федеральной целевой программы «Жилище» [Указ Президента РФ. 2018]. Основной целью программы было комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.
Несмотря на пристальное внимание к жилищной проблеме на федеральном уровне, на наш взгляд, рынок жилой недвижимости требует усиления регионального регулирования, т. к. данный рынок зависит от окружающих его условий. В связи с этим оценка состояния в территориальном разрезе приобретает особую актуальность. Поэтому для достижения поставленной в статье цели проанализируем особенности реализации жилищной политики на уровне Белгородского региона.
Жилищная политика Белгородской области направлена на создание условий для обеспечения всех категорий населения доступным и комфортным жильем.
Государственное регулирование рынка жилья можно представить следующим образом (рис. 2).
В рамках Стратегии социально-экономического развития Белгородской области на период до 2025 года и в муниципальной программе «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей города Белгорода на 2015-2020 г.» разработаны и реализуются мероприятия, направленные на развитие жилищного строительства, при этом строительство индивидуального жилья определено как приоритетное [Постановление Правительства Белгородской области.. .2013].
Строительство выступает в качестве основополагающей отрасли материального производства, оказывающей влияние на все отрасли, обеспечивающие функционирование региона. Поэтому анализ темпов строительства позволяет прогнозировать состояние экономики [Ваганова, 2017]. Благодаря последовательной экономической политике по объему введенного жилья в расчете на 1000 жителей область занимает 4 место среди регионов Центрального федерального округа и 8 — в Российской Федерации.
В 2018 году в регионе построено 1215,45 тыс. кв. м. жилья, что на 6,5 % меньше, чем в 2017 г. Обеспеченность населения жильем составляет 29,2 кв.м/чел.
Рис. 2. Государственное регулирование рынка жилой недвижимости Белгородской области Fig. 2. State regulation of the residential real estate market in the Belgorod region
В целом за период реализации программных мероприятий (с 2011 г.) объемы строительства жилья в области значительно возросли: общий ввод жилья увеличился в 1,5 раза, ввод индивидуальных жилых домов — в 2 раза.
Строительство индивидуальных жилых домов на территории Белгородской области определено как приоритетное направление жилищного строительства. Доля жилищного строительства в общем вводе в 2018 г. составила 85 %. Как видно на графике, всего за последние 11 лет введено 11,9 млн кв. м ИЖС (81 тысяча жилых домов) и 3,3 млн кв. м многоквартирного жилья, в т. ч.: крупными застройщиками — 1,5 млн кв. м (45 %); иными застройщиками — 1,8 млн кв. м (55 %).
Рис. 3. Ввод жилья на территории Белгородской области в 2007-2018 гг., тыс. кв. м Fig. 3. housing delivery within the city of Belgorod region in 2007-2018, thousand sq m
Стимулирование развития рынка жилой недвижимости обеспечивается за счет:
— создания условий для развития массового строительства жилья, в том числе жилья экономического класса;
— строительства арендного жилья при поддержке жилищно-накопительного кооператива «ЖБК-1»;
— создания условий для развития ИЖС путем предоставления земельных участков застройщикам; инженерного обеспечения микрорайонов массовой индивидуальной застройки и строительства подъездов к ним; предоставления финансово-кредитной поддержки индивидуальных застройщиков через ГУП «Белгородский областной фонд поддержки ИЖС» и ССК «Свой дом»;
— повышения доступности жилья для молодых специалистов и молодых семей за счет участия в проекте «Новая жизнь».
Анализ состояния рынка жилья Белгородской области выявил высокие показатели развития за счет достаточно продуманной модели взаимодействия государственного регулирования и ОАО «АИЖК», ГУП «Белгородский фонд поддержки ИЖС», ОАО «Белгородская ипотечная корпорация», ССПК «Свой дом», банков региона, что способствует реализации проектов в жилищной сфере [Постановление правительства Белгородской области. 2014].
Несмотря на достигнутые результаты в жилищной сфере, региону все еще присущ ряд проблем:
— снижение инвестиционной и покупательской активности в строительстве, связанное с последствиями принятия изменений 214-ФЗ;
— низкая доступность кредитных ресурсов как для строительных организаций, так и для граждан;
— высокая рыночная стоимость жилья, что делает его приобретение малодоступным для основной доли населения области с невысокими доходами;
— низкие темпы обеспечения жильем жителей области, принятых на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также высокая потребность в предоставлении жилья отдельным категориям граждан;
— снижение в течение последних 17 лет доли муниципального и государственного жилья в общем жилом фонде области с 30 до 5,5 %;
— длительность процедуры предоставления земельных участков;
— высокая стоимость подключения к энергосетям при реализации проектов жилищного строительства.
Таким образом, анализ показал, что недостатки государственного регулирования рынка жилой недвижимости не исчерпываются только федеральным уровнем, для регионов также характерен достаточно широкий перечень проблем. После анализа основных проблем развития рынка сделан вывод, что уровень интеграции между звеньями системы в стране пока низкий, одним из катализаторов уровня интеграции является трансфер технологий и инновационный обмен [Ваганова, 2016].
Следовательно, необходимо системное осмысление опыта регулирования рынка жилой недвижимости и на федеральном, и на региональном уровне проведения жилищностроительной политики. Одним из элементов реализации жилищной стратегии в целях ее корректировки является оценка эффективности программных мероприятий, которая может быть выражена в различных социальных и экономических эффектах, которые положительно влияют на рост экономики региона в целом. Данные эффекты представим в виде системы показателей (рис. 4).
На основе представленных показателей эффективности предложен алгоритм достижения целевого состояния рынка жилой недвижимости, состоящий в улучшении жилищных условий граждан за счет обеспечения доступным, комфортным и безопасным жильем (рис. 5). В качестве индикатора состояния рынка жилья воспользуемся коэффициентом доступность жилья, т. к. данный показатель отражает динамику и успешность социально-экономических процессов в обществе.
-рост экономики в целом; -развитие смежных отраслей; -активизация финансово-кредитной системы;
-увеличение регионального бюджета за счет эффективного перераспределения средств.
-рост качества жизни;
— демографический рост; -рост трудовой миграции;
— развитие социальной инфраструктуры.
Реализация жилищной политики
-поддержка инноваторов; -внедрение инновационных идей и ешений.
-формирование институтов развития; -формирование эффективного механизма по привлечению инвестиций на основе ГЧП; -совершенствование договорных отношений.
Рис. 4. Показатели эффективности реализации жилищной политики Fig. 4. Performance indicators of the strategic housing implementation
Рис. 5. Алгоритм оценки достижения целевого состояния развития рынка жилой недвижимости Fig. 5. The algorithm of targeted residential real estate
Введение системы показателей в практику позволит не только количественно оценить результативность методов регионального регулирования, но и своевременно вносить корректировки, обеспечивающие развитие рынка.
По итогам оценки результативности могут быть приняты следующие решения, состоящие из трех видов (рис. 6):
продолжение реализации жилищной программы
выработка рекомендации и внесение изменений в жилищную политику
разработка новой жилищностроительной политики
Рис. 6. Виды управленческих решений, принимаемые по результатам оценки эффективности
жилищной политики региона Fig. 6. Types of management decisions made on the basis of the housing market evaluation in the region
На основе разработанной методики оценки рынка жилой недвижимости проведем анализ на примере территориально-локального рынка жилья Белгородской области [Ваганова, 2017]. В качестве коэффициента доступности жилья воспользуемся методикой ФЦП «Жилище» [Постановление Правительства РФ. 2010], [Стерник, Стерник, Апальков, 2014.].
Таблица 1 Table 1
Показатели и результаты расчёта коэффициента доступности жилья в Белгородской области в 2014-2018 гг.
Indicators and results of the housing affordability coefficient calculation in the Belgorod region in 2014-2018
2014 2015 2016 2017 2018
Средняя стоимость 1 кв. м. жилья, руб. 51621 53274 51663 52807 53987
Среднедушевые доходы 25371 28331 29590 30419 31570
Величина прожиточного минимума 6842 7363 8099 8281 8480
Коэффициент доступности жилья 3,05 2,82 2,62 2,60 2,57
Коэффициент доступности жилья с учетом величины прожиточного минимума 4,18 3,81 3,61 3,58 3,51
Показатели, представленные в таблице 1, свидетельствуют о достаточно эффективной реализации жилищной политики. Однако для достижения целевого состояния, значения коэффициента доступности жилья, равного трем годам, необходимо внести корректировки в реализуемую жилищную стратегию, т. к. в настоящий момент для преобладающей части
населения России жилье является недоступным [11]. Так как основным фактором, влияющим на доступность жилья, является стоимость жилья, прежде всего необходимо сформировать комплекс мероприятий, направленных на его стимулирование. На наш взгляд, перспективными направлениями стимулирования спроса на жилье должны стать:
1. Развитие ипотеки индивидуального жилищного строительства;
2. Создание цивилизованного арендного фонда;
3. Развитие альтернативных моделей стимулирования жилищного строительства, например жилищно-строительной кооперации.
Кроме того, в последнее время изменение законодательства в области жилищного строительства (214-ФЗ), новая модель потребительского поведения (переход от количества к качеству жилья) требует от застройщиков изменения не просто схемы финансирования, но и состава и структуры проектов. Только при выстроенной координации с властями можно будет добиться запланированного в Указе Президента РФ объема ввода жилья и развития экономики региона. В настоящее время обеспечить требуемый объем ввода жилья и увеличить его доступность можно благодаря использованию программно-целевого подхода. Так, в новых жилых районах только половина объектов — это жилье, вторая половина — объекты социального обеспечения и инфраструктуры, которые могут быть отнесены к городским, муниципальным или федеральным программам. При правильной координации с властями до четверти затрат застройщика на инфраструктуру может быть компенсировано из бюджета. Основными направлениями по формированию «современной городской среды», на наш взгляд, должны стать:
1. Создание механизмов стимулирования внедрения новых технологий и поэтапный отказ от устаревших методов строительства;
2. Эффективное вовлечение земельных участков за счет полноценного использования застроенных территорий и пустующих участков внутри городских границ.
Таким образом, под жилищной политикой следует понимать систему государственного регулирования жилищной сферы на основе инструментов и механизмов, реализуемых для решения первоочередной задачи, улучшение условий и качества жизни в частности, увеличение показателей социально-экономической эффективности региона в целом. При этом механизмы и инструменты реализации жилищной политики должны включать такие компоненты, как: систему планирования и прогнозирования, экономическую и бюджетную политику, региональные целевые программы и повышение эффективности управления по результатам оценки достижения целевого состояния.
При этом эффективная жилищно-строительная политика должна включать разнообразные меры по удовлетворению жилищных потребностей граждан и строительство различных типов жилья с учетом перспектив социально-экономического развития регионов [ Афанасьева, 2013].
1. Афанасьева А.Н. 2013. Организационно-экономический механизм повышения доступности жилищного фонда для населения: автореферат дис. . кандидата экономических наук. 2013: 24.
2. Ваганова О.В., Королькова Д.И. 2017. Методологические аспекты оценки развития территориально-локального рынка жилой недвижимости. Современная экономика: проблемы и решения. 2017.
8(92): 98-06.
3. Ваганова О.В. 2016. Методологические аспекты формирования механизмов интеграционного взаимодействия субъектов в региональных инновационных системах, автореферат дис. . доктора экономических наук. Санкт-Петербург, 2016.
4. Ваганова О.В. 2017. Развитие строительной отрасли в контексте обеспечения экономической безопасности региона. Известия Юго-Западного государственного университета. Серия: Экономика. Социология. Менеджмент. 2017.
7. 4(25): 106-116.
5. Гузикова Л.А., Плотникова Е.В., Колесников А.М. 2017. Оценка эффективности реализации жилищной политики в регионах России. Экономика и экологический менеджмент. 2017. № 4. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-effektivnosti-realizatsii-zhilischnoy-politiki-v-regionah-rossii (дата обращения: 05.07.2019).
6. Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года. URL: http://government.ru/info/6217/ (дата обращения: 07.07.2019)
7. Королькова Д.И., Герасимова Н.А., Ткаченко Г.И. 2014. Доступность жилья как индикатор уровня жизни населения в регионе. Фундаментальные исследования. 2014.
9(3): 635-638.
9. Постановление правительства Белгородской области от 10 ноября 2014 года n 410 -пп «Об утверждении порядка предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение (строительство) жилья и их использования». URL: https://www.garant.ru/hotlaw/ belgorod/587396/ (дата обращения: 05.07.2019.)
10. Постановление Правительства Белгородской области от 28 октября 2013 г. № 441-пп «Об утверждении государственной программы Белгородской области «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами жителей Белгородской области на 2014-2020 годы». URL: https://base.garant.ru/26362371/ (дата обращения: 04.07. 2019).
11. Постановление Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2015-2020 годы». URL: https://base.garant.ru/57423346/ (дата обращения: 07.07.2019).
12.Старков М.Д. 2013. Реализация жилищно-строительной политики региона: автореферат дис. . кандидата экономических наук. Оренбург, 2013: 24.
13.Стерник Г.М., Стерник С.Г., Апальков А.А. 2014. Новая методика оценки доступности жилья для населения. Урбанистика и рынок недвижимости. 2014.
2(16): 17.
14.Указ Президента РФ от 7 мая 2018 г. № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года» (с изменениями и дополнениями). URL: https://base.garant.ru/71937200/ (дата обращения: 07.07.2019).
15.Черкесов П.С. 2012. Жилищно-строительная политика в комплексном социально-экономическом развитии региона: автореферат дис. . кандидата экономических наук. Санкт-Петербург, 2012:24.
1. Afanas’eva A.N. 2013. Organizacionno-ekonomicheskij mekhanizm povysheniya dostupnosti zhilishchnogo fonda dlya naseleniya [Organizational and economic mechanism to increase the availability of housing for the population] :avtoreferatdis. . kandidata ekonomicheskih nauk. Penza, 2013: 24.
2. Vaganova O.V., Korol’kova D.I. 2017. Metodologicheskie aspekty ocenki razvitiya territori-al’no-lokal’nogo rynka zhiloj nedvizhimosti [Methodological aspects of assessing the development of the territorial-local residential real estate market]. Sovremennaya ekonomika: problemy i resheniya. 2017.
8 (92): 98-106.
3. Vaganova O.V. 2016. Methodological aspects of formation of mechanisms of integration interaction of subjects in regional innovative systems the abstract a yew. Doctors of Economics. St.
Petersburg, 2016 (in Russian).
4. Vaganova O.V. 2017. Razvitie stroitel’noj otrasli v kontekste obespecheniya ekonomicheskoj bezopasnosti regiona [Development of the construction industry in the context of ensuring the economic security of the region]. Izvestiya YUgo-Zapadnogo gosudarstvennogo universiteta. Seriya: Ekonomika. Sociologiya. Menedzhment.
2017. 7. 4(25): 106-116.
5. Guzikova L.A., Plotnikova E.V., Kolesnikov A.M. 2017. Ocenka effektivnosti realizacii zhilishchnoj politiki v regionah Rossii [Assessment of the effectiveness of the implementation of housing policy in the regions of Russia]. Ekonomika i ekologicheskij menedzhment. 2017. № 4. URL: https://cyber-leninka.ru/article/n/otsenka-effektivnosti-realizatsii-zhilischnoy-politiki-v-regionah-rossii (accessed: 05.07.2019).
6. Koncepciya dolgosrochnogo social’no-ekonomicheskogo razvitiya Rossijskoj Federaciina period do 2020 goda [The concept of long-term socio-economic development of the Russian Federation for the period until 2020]. Available at: http://government.ru/info/6217/ (accessed: 07.07.2019).
7. Korol’kova D.I. Gerasimova N.A., Tkachenko G.I. 2014. Dostupnost’ zhil’ya kak indikator urov-nya zhizni naseleniya v regione [Housing affordability as an indicator of living standards in the region]. Fundamental’nyeissledovaniya.
2014. 9(3): 635-638.
9. Postanovlenie pravitel’stva Belgorodskoj oblasti ot 10 noyabrya 2014 godan 410-pp «Ob utver-zhdenii poryadka predostavleniya molodym sem’yam social’nyh vyplat na priobretenie (stroitel’stvo) zhil’ya i ih ispol’zovaniya» [Decree of the Government of the Belgorod Region of November 10, 2014 n 410-pp ‘On approval of the procedure for providing young families with social benefits for the purchase (construction) of housing and their use’]. Available at: https://www.garant.ru/hotlaw/belgorod/587396/ (accessed: 05.07. 2019).
10. Postanovlenie Pravitel’stva Belgorodskoj oblasti ot 28 oktyabrya 2013 g. № 441-pp «Ob utver-zhdenii gosudarstvennoj programmy Belgorodskoj oblasti «Obespechenie dostupnym i komfortnym zhil’em i kommunal’nymi uslugami zhitelej Belgorodsko joblastina 2014-2020 gody» [Decree of the Government of the Belgorod Region dated October 28, 2013 No. 441-pp ‘On approval of the state program of the Belgorod region’ Providing affordable and comfortable housing and utilities to residents of the Belgorod region for 2014-2020 «]. URL: https://base.garant.ru/26362371/ (accessed: 07.07.2019).
11. Postanovlenie Pravitel’stva RF ot 17 dekabrya 2010 g. № 1050 «O federal’noj celevoj programme «ZHilishche» na 2015-2020 gody» [Decree of the Government of the Russian Federation of December 17, 2010 No. 1050 «On the federal target program» Housing «for 2015-2020»]. Available at: https://base.garant.ru/57423346/ (accessed: 07.07. 2019).
12. Starkov M.D. Realizaciya zhilishchno-stroitel’noj politiki regiona [Realization of housing and construction policy of the region]: avtoreferatdis. . kandidata ekonomicheskih nauk. Orenburg, 2013: 24.
13. Sternik G.M., Sternik S.G., Apal’kov A.A. 2014. Novaya metodika otsenki dostupnosti zhil’ya dlya naseleniya [New methodology for assessing housing affordability for the population]. Urbanistika i rynok nedvizhimosti. 2014.
2(16): 17.
14. Ukaz Prezidenta RF ot 7 maya 2018 g. № 204 «O nacional’nyh celyah i strategicheskih zadachah razvitiya Rossijskoj Federacii na perioddo 2024 goda» (s izmeneniyami i dopolneniyami) [Decree of the President of the Russian Federation of May 7, 2018 No. 204 «On National Goals and Strategic Tasks of the Development of the Russian Federation for the Period Until 2024» (with amendments and additions)]. Available at: https://base.garant.ru/71937200/ (accessed: 07.07. 2019).
15. CHerkesov P.S. ZHilishchno-stroitel’naya politika v kompleksnom social’no-ekonomicheskom razvitii regiona [Housing policy in the integrated socio-economic development of the region]: avtoref-eratdis. . kandidata ekonomicheskih nauk Sankt-Peterburg, 2012: 24.
Ссылка для цитирования статьи Reference to article
Королькова Д.И., Медведев О.А. 2019. Оценка эффективности реализации жилищно-строительной политики региона. Научные ведомости Белгородского государственного университета. Серия: Экономика. Информатика. 46 (3): 457-466.
DOI 10.18413/2411-3808-2019-46-3-457-466.
Korolkova D.I., Medvedev O.A. 2019. Performance evaluation of the regional housing policy implementation. Belgorod State University Scientific Bulletin. Economics. Information technologies.
46 (3): 457-466 (in Russian). DOI 10.18413/2411-3808-2019-46-3-457-466.
Источник: cyberleninka.ru
Методические принципы оценки экономической эффективности реконструкции жилых зданий
Массовый характер и социальная направленность мероприятий, принимаемых при реконструкции жилищного фонда, повышают роль экономической эффективности вкладываемых средств.
В методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования предусматриваются следующие показатели эффективности инвестиционных проектов:
— коммерческая(финансовая) эффективность, учитывающая финансовые последствия реализации проекта для его непосредственных участников;
— бюджетнаяэффективность, отражающая финансовые последствия
осуществления проекта для федерального, регионального или местного
бюджета;
— экономическаяэффективность, учитывающая затраты и результаты, связанные с реализацией проекта, выходящие за пределы прямых финансовых интересов участников инвестиционного проекта и допускающая стоимостное измерение. Для крупномасштабных проектов (существенно затрагивающих интересы города, региона или всей России) рекомендуется обязательно оценивать экономическую эффективность.
Как было отмечено выше, необходимость в проведении капитального ремонта определяется в основном уровнем физического износа конструктивных элементов и инженерного оборудования.
Мероприятия по модернизации жилищного фонда предусматривают устранение морального износа здания наряду с исключением его эксплуатационных недостатков. При модернизации улучшаются планировочные показатели квартир, совершенствуются системы инженерного оборудования, повышаются степень благоустройства и санитарно-гигиенические качества помещений и т. д.
Отличительная особенность реконструкции — изменение внешних габаритов зданий (надстройка, пристройка), направленное на увеличение общей площади, улучшение эксплуатационных и градостроительных качеств.
Следовательно, при реконструкции жилых зданий могут выполняться работы, присущие как модернизации, так и новому строительству. При этом реконструкция представляет одну из форм расширенного воспроизводства.
Модернизация как вид реконструкции представляет собой форму простого воспроизводства. При модернизации выполняется комплекс мероприятий, направленных на устранение физического и морального износа, включающих проведение работ, аналогичных тем, которые выполняются при реконструкции за исключением увеличения общей площади (изменения объема) здания.
Термин «воспроизводство» имеет обобщающий характер и предусматривает комплекс мероприятий, направленных на получение жилищного фонда, соответствующего новым санитарно-гигиеническим, функциональным и градостроительным нормам и требованиям.
Реконструкция и модернизация осуществляются в зданиях с высокой степенью морального износа. Практика показывает, что потребность в реконструкции возникает после 30 — 35 лет эксплуатации (для зданий I и II групп основных фондов с каменными и кирпичными стенами).
Кроме социальных и градостроительных задач, реконструкция существующего фонда предполагает улучшение застройки и планировочной
структуры города, выравнивание условий жизни в старых и новых районах, оздоровление окружающей среды.
Проблема оценки экономической эффективности реконструкции жилищного фонда предопределяет выбор в качестве основного критерия эффективности минимума суммарных народнохозяйственных затрат для удовлетворения потребности в жилище. Концентрированным выражением этого критерия являются приведенные затраты.
Очень важно для выбора базы для сравнения и соответственного состава показателей приведенных затрат по сопоставляемым вариантам уточнение стадии, на которой осуществляется оценка эффективности реконструкции жилых зданий.
Оценка экономической эффективности реконструкции жилых зданий осуществляется как на стадии перспективного планирования, так и на стадии оценки проектных решений. Методика оценки эффективности реконструкции жилых зданий, применяемая на различных этапах, имеет несколько альтернативных вариантов. В частности, на стадии проектирования реконструкции вопрос о сносе и замене здания на более эффективное рассматриваться не должен, так как его судьба уже решена при планировании воспроизводства и целесообразность его сохранения уже доказана.
Для определения альтернативных вариантов, подлежащих рассмотрению при оценке эффективности реконструкции зданий, решающее значение имеет идентичность результатов, получаемых от реализации каждого из них. Важно иметь в виду, что порядок и очередность сопоставления вариантов зависят от цели, преследуемой при реконструкции жилищного фонда.
В соответствии с целевой направленностью реконструктивных мероприятий жилые здания могут быть классифицированы по видам обновления.
К первой группе отнесена реконструкция жилища, позволяющая одновременно с улучшением его потребительских свойств увеличить объем жилой площади (надстройка). Аналогом этой группы реконструкции выступают варианты нового строительства соответственно на обустроенной и на периферийной территориях. При сопоставлении вариантов реконструкции и нового строительства решается задача: либо существующее жилище реконструируется и городское хозяйство получает качественно обновленное жилище большего объема, либо реконструкции не будет, а прирост дополнительной жилой площади будет получен в результате нового строительства.
Прирост жилой площади является одним из важнейших результатов реконструкции в случае, когда по градостроительным соображениям в сложившейся части застройки требуется увеличение ее плотности. Другая, не менее важная цель реконструкции зданий заключается в качественном обновлении фонда, не удовлетворяющего уровню современных требований.
Это обуславливает необходимость рассмотрения и оценки варианта сноса зданий и строительства на их месте нового здания, позволяющего решить задачу получения современного жилища. Эту задачу может обеспечить также вариант нового строительства на периферийных территориях, приведенные затраты на реализацию которого имеют свои особенности расчета.
В соответствии с основными принципами, изложенными в специальной методической литературе по определению экономической эффективности капитальных вложений, а также в связи с особенностями реконструктивных мероприятий, спецификой построения показателей, оценку вариантов реконструкции зданий целесообразно проводить в соответствии с формулой:
где: Пр – приведенные затраты по варианту реконструкции;
Кр – единовременные затраты на реконструкцию;
Крб – капитальные вложения в ремонтостроительное производство;
Ен – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений;
Кki – затраты на капитальный ремонт, соответствующий I-му ремонту остаточного срока службы зданий;
N – количество капитальных ремонтов за остаточный срок службы реконструируемого здания;
fi – коэффициент приведения I-х затрат на капитальный ремонт к моменту реконструкции;
Ср – текущие затраты, реконструируемых зданий;
Тн – нормативный срок окупаемости капитальных вложений;
m — коэффициент, учитывающий различия в сроках службы сравниваемых вариантов;
Пно – приведенные затраты на новое строительство жилого здания на обустроенной территории.
Приведение вариантов новых и реконструируемых жилых зданий в сопоставимый вид по сроку службы осуществляется при помощи коэффициента:
где t1 – остаточный срок службы реконструируемого здания;
t2 – нормативный срок службы нового жилого здания;
n – число замен реконструируемого здания за нормативный срок службы нового.
С помощью коэффициента fi затраты, соответствующие I-му капитальному ремонту, приводятся к моменту реконструкции (воспроизводства).
где t – период времени приведения, гг.;
Енn – норматив для приведения разновременных затрат.
Единовременные затраты на реконструкцию зданий, соответствующие определенному сроку эксплуатации, могут быть определены по формуле:
где Ф – затраты на устранение физического износа;
М – затраты на устранение морального износа;
Rппр – затраты на очередной планово-предупредительный капитальный ремонт;
b — коэффициент, учитывающий различия в объемно-планировочных и конструктивных характеристиках сравниваемых вариантов;
Кот – затраты, связанные с отселением жильцов из реконструируемых зданий;
Кn – затраты на компенсацию потерь жилой площади вследствие изменения объемно-планировочных характеристик квартир при реконструкции зданий.
При реконструкции зданий, предусматривающей надстройку, в структуру единовременных затрат необходимо включить затраты на надстройку и усиление несущих конструкций и инженерных сетей.
Текущие затраты, связанные с эксплуатацией реконструируемых зданий, не включают затраты на полное восстановление, которые учитываются коэффициентом, отражающим различия в сроках службы вариантов. Кроме этого, сюда входят затраты на капитальный ремонт, имеющие особую форму учета.
Приведенные затраты по варианту нового строительства, предусматривающего снос зданий, целесообразно определять по следующей формуле:
Где Пно – приведенные затраты на новое строительство жилых зданий на обустроенной территории;
Кно – единовременные затраты, на новое строительство жилых зданий;
Кнб – капитальные вложения в строительстве;
Кнi – затраты на капитальный ремонт, соответствующие I-му ремонту;
M – количество капитальных ремонтов за нормативный срок службы нового здания;
Сн – текущие затраты нового жилого дома.
Затраты на новое строительство жилых зданий на обустроенной территории, соответствующие определенному сроку эксплуатации зданий, определяют по следующей формуле:
где Кнс — сметная стоимость строительства жилого дома (включая инженерные сети); Коп- — остаточная стоимость сносимых зданий; Кот — затраты, связанные с отселением жильцов из фонда, подлежащего сносу; Кр — затраты, связанные с разборкой строений и вывозом мусора.
Приведенные затраты на новое строительство жилых зданий, располагаемых на периферийных городских территориях, определяются по формуле, аналогичной формуле (8), за исключением процесса формирования показателя единовременных затрат на новое строительство. Единовременные затраты на строительство жилого здания на периферийной территории определяют по формуле :
где Кип — затраты на инженерную подготовку территории; Кбл — то же, на благоустройство территории; Кф — то же, на основные фонды городского коммунального хозяйства.
Экономическую эффективность реконструкции целесообразно рассчитывать на 1 м 2 общей площади — единицу, наилучшим образом отражающую конечное потребительское назначение жилища.
При планировании воспроизводства жилых домов технико-экономическую оценку вариантов следует осуществлять на различных этапах эксплуатации зданий, так как воспроизводство жилищного фонда, составной частью которого является реконструкция, представляет собой динамический процесс, развивающийся во времени, и любое решение о реконструкции или замене зданий приводит к смещению графика воспроизводства жилищного фонда.
Эффект вариантов воспроизводства жилищного фонда определяется разностью приведенных затрат, необходимых для получения качественно обновленного жилищного фонда. В случае прироста жилой площади вследствие реконструктивных мероприятий в существующем фонде (надстройка) экономичность реконструкции целесообразно определять с учетом эффекта от прироста жилой площади на обустроенной территории.
В современных условиях особую значимость приобретает вопрос о бережном использовании селитебной территории, в рамках которой затраты, связанные с размещением жилищного строительства, значительно ниже, чем в периферийных поясах крупных городов. Эффект от размещения дополнительной площади в селитебной зоне целесообразно определять разностью удельных показателей затрат на новое строительство на периферийных территориях и в пределах городской застройки.
При определении экономического эффекта реконструкции жилых зданий следует учитывать эффект от сокращения продолжительности строительства или реконструкции. Известно, что трудозатраты при производстве ремонтно-строительных работ выше, чем при новом строительстве (при сопоставлении аналогичных видов работ), что оказывает непосредственное влияние на продолжительность их производства.
Высокая трудоемкость ремонтно-строительных работ связана со спецификой ремонтного производства, в частности, более низким, чем в новом строительстве, уровнем механизации ремонтных работ, необходимостью выполнения работ по разборке конструкций, стесненными условиями производства работ, осуществляемых нередко вне технологической целесообразности и т. д. Однако объем работ по реконструкции существующих зданий, как правило, меньше, чем в новом строительстве вследствие использования ограждающих конструкций и некоторых конструктивных элементов, что нередко нивелирует различия в продолжительности работ нового строительства и реконструкции.
В связи с вышеизложенным, экономический эффект реконструкции может быть определен из следующего выражения:
где Эр — эффект реконструкции, соответствующий i-му сроку эксплуатации зданий; Пн — приведенные затраты по варианту нового строительства жилого здания (на обустроенной или периферийной территориях); Пр — то же, на реконструкцию здания; Э0 — эффект от получения жилой площади на обустроенной территории; Эп — то же, от сокращения продолжительности строительства (реконструкции).
9.2.1. Вопросы для самопроверки:
1. Какие элементы дома (жилого и общественного) называют конструктивными?
2. Как называются две формы воспроизводства жилищного фонда?
3. На каких основных принципах базируется процесс разработки перспективных планов капитального ремонта жилищного фонда?
4. В чем заключается сущность программно-целевого принципа планирования и долгосрочности планирования?
6. В чем заключается оптимизация планирования капитального ремонта жилищного фонда?
7. Что является основными источниками формирования информационной базы перспективного планирования капитального ремонта?
8. От каких факторов зависит состояние отдельных конструктивных элементов и здания в целом?
9. В чем заключается суть сплошного обследования жилищного фонда?
10. На какие группы, определяющие их техническое состояние, подразделяются гражданские здания?
11. Какие сведения включает в себя техническая характеристика?
12. Какие основные показатели эффективности инвестиционных проектов существуют?
13. Какие мероприятия предполагает реконструкция существующего фонда, кроме градостроительных и социальных?
14. На какие виды могут быть классифицированы здания в зависимости от мероприятий по реконструкции и капитальному ремонту?
15. Какие основные показатели используются в методике определения экономической эффективности капитальных вложений в связи с особенностями реконструктивных мероприятий?
Источник: studopedia.ru