Оценка рыночной стоимости проекта строительства

Оценка справедливой стоимости акций или их внутренней стоимости — непростая задача, однако любому инвестору полезно уметь это делать, чтобы определить целесообразность инвестиций. Финансовые мультипликаторы, такие как Debt/Equity, P/E и прочие дают возможность оценить общую стоимость акций по сравнению с другими компаниями на рынке.

Но что делать, если нужно определить абсолютную стоимость компании? Для решения этой задачи вам поможет финансовое моделирование, и, в частности, популярная модель дисконтированных денежных потоков (Discounted Cash Flow, DCF).

Предупреждаем: эта статья может потребовать достаточно много времени для прочтения и осмысления. Если у вас сейчас есть всего лишь 2-3 минуты свободного времени, то этого будет недостаточно. В таком случае просто перенесите ссылку в избранное и прочитайте материал позже.

Свободный денежный поток (FCF) используется для расчета экономической эффективности вложения, поэтому в процессе принятия решения инвесторы и кредиторы уделяют основное внимание именно этому показателю. Размер свободного денежного потока определяет, какого размера дивидендные выплаты получат держатели ценных бумаг, сможет ли компания своевременно исполнять долговые обязательства, направлять деньги на выкуп акций.

Определение рыночной стоимости затратным методом.

У компании может быть положительная чистая прибыль, но отрицательный денежный поток, что подрывает эффективность бизнеса, то есть, по сути, компания не приносит денег. Таким образом, показатель FCF зачастую является более полезным и информативным, чем чистая прибыль компании.

Модель DCF как раз помогает оценить текущую стоимость проекта, компании или актива исходя из принципа, что эта стоимость основана на способности генерировать денежные потоки. Для этого cash flow дисконтируют, то есть размер будущих денежных потоков приводят к их справедливой величине в настоящем с использованием ставки дисконтирования, которая является ничем иным как требуемой доходностью или ценой капитала.

Стоит отметить, что оценка может быть произведена как с точки зрения стоимости всей фирмы, с учетом как собственного, так и заемного капитала, и с учетом стоимости только собственного капитала. В первом случае используется денежный поток фирмы (FCFF), а во втором — денежный поток на собственный капитал (FCFE). В финансовом моделировании, в частности в DCF модели, чаще всего используется FCFF, а именно UFCF (Unlevered Free Cash Flow) или свободный денежный поток компании до вычета финансовых обязательств.

В связи с этим, в качестве ставки дисконтирования мы возьмем показатель WACC (Weighted Average Cost of Capital) — средневзвешенная стоимость капитала. WACC компании учитывает и стоимость акционерного капитала фирмы, и стоимость её долговых обязательств. То, как оценить эти два показателя, а также их долю в структуре капитала компании, мы разберем в практической части.

Стоит также учитывать то, что ставка дисконтирования может меняться во времени. Однако для целей нашего анализа мы возьмем постоянный WACC.

Как проводится оценка недвижимости. Пошаговый алгоритм

Для расчета справедливой стоимости акций мы будем применять двухпериодную модель DCF, которая включает в себя промежуточные денежные потоки в прогнозном периоде и денежные потоки в постпрогнозный период, в котором предполагается, что компания вышла на постоянные темпы роста. Во втором случае рассчитывается терминальная стоимость компании (Terminal Value, TV). Этот показатель очень важен, так как он представляет собой существенную долю общей стоимости оцениваемой компании, в чем мы потом убедимся.

Итак, мы разобрали основные понятия, связанные с моделью DCF. Перейдем к практической части.

Для получения оценки DCF требуются следующие шаги:

1. Расчет текущей стоимости предприятия.

2. Расчет ставки дисконтирования.

3. Прогнозирование FCF (UFCF) и дисконтирование.

4. Вычисление терминальной стоимости (TV).

5. Расчет справедливой стоимости предприятия (EV).

6. Расчет справедливой стоимости акции.

7. Построение таблицы чувствительности и проверка результатов.

Для анализа мы возьмем российскую публичную компанию Северсталь, финансовая отчетность которой представлена в долларах по стандарту МСФО.

Для расчета свободного денежного потока понадобится три отчета: отчет о прибылях и убытках, баланс и отчет о движении денежных средств. Для анализа будем использовать пятилетний временной горизонт.

Расчет текущей стоимости предприятия

Стоимость предприятия (Enterprise Value, EV) — это, по сути, сумма рыночной стоимости капитала (рыночная капитализация), неконтролирующей доли (Minority interest, Non-controlling Interest) и рыночной стоимости долга компании, за вычетом любых денежных средств и их эквивалентов.

Рыночная капитализация компании рассчитывается путем умножения цены акций (Price) на количество акций, находящихся в обращении (Shares outstanding). Чистый долг (Net Debt) — это общий долг (именно финансовый долг: долгосрочная задолженность, долг, подлежащий выплате в течение года, финансовый лизинг) за вычетом денежных средств и эквивалентов.

В итоге мы получили следующее:

Для удобства представления будем выделять харды, то есть вводимые нами данные, синим, а формулы — черным. Данные по неконтролирующим долям, долгу и денежным средствам ищем в балансе.

Расчет ставки дисконтирования

Следующим этапом мы рассчитаем ставку дисконтирования WACC.

Рассмотрим формирование элементов для WACC.

Доля собственного и заемного капитала

Расчет доли собственного капитала довольно прост. Формула выглядит следующим образом: Market Cap/(Market Cap+Total Debt). По нашим расчетам, получилось, что доля акционерного капитала составила 85,7%. Таким образом, доля заемного составляет 100%-85,7%=14,3%.

Стоимость акционерного капитала

Для расчета требуемой доходности инвестирования в акционерный капитал будет использоваться модели ценообразования финансовых активов (Capital Asset Pricing Model — CAPM).

Cost of Equity (CAPM): Rf+ Beta* (Rm — Rf) + Country premium = Rf+ Beta*ERP + Country premium

Начнем с безрисковой ставки. В качестве нее была взята ставка по 5-летним гособлигациям США.

Премию за риск инвестирования в акционерный капитал (Equity risk premium, ERP) можно рассчитать самому, если есть ожидания по доходности российского рынка. Но мы возьмем данные по ERP Duff Amortization (Амортизация) — Capital Expenditures (Капитальные расходы) +/- Change in non-cash working capital (Изменение оборотного капитала)

Будем действовать поэтапно. Сначала нам нужно спрогнозировать выручку, для чего есть несколько подходов, которые в широком смысле подразделяются на две основные категории: основанные на темпах роста и на драйверах.

Прогноз на основе темпов роста проще и имеет смысл для стабильного и более зрелого бизнеса. Он построен на предположении об устойчивом развитии компании в будущем. Для многих DCF моделей этого будет достаточно.

Второй способ подразумевает прогнозирование всех финансовых показателей, необходимых для расчета свободного денежного потока, таких как цена, объем, доля на рынке, количество клиентов, внешние факторы и прочие. Этот способ является более подробным и сложным, однако и более правильным. Частью такого прогноза часто становится регрессионный анализ для определения взаимосвязи между базовыми драйверами и ростом выручки.

Северсталь — это зрелый бизнес, поэтому для целей нашего анализа мы упрости задачу и выберем первый метод. К тому же второй подход является индивидуальным. Для каждой компании нужно выбирать свои ключевые факторы влияния на финансовые результаты, так что формализовать его под один стандарт не получится.

Рассчитаем темпы роста выручки с 2010 года, маржу валовой прибыли и EBITDA. Далее берем среднее по этим значениям.

Прогнозируем выручку исходя из того, что она будет меняться со средним темпом (1,4%). К слову, согласно прогнозу Reuters, в 2018 и 2019 годах выручка компании будет снижаться на 1% и 2% соответственно, и лишь потом ожидаются положительные темпы роста. Таким образом, в нашей модели немного более оптимистичные прогнозы.

Показатели EBITDA и валовая прибыль мы будем рассчитывать, опираясь на среднюю маржу. Получаем следующее:

В расчете FCF нам требуется показатель EBIT, который рассчитывается, как:

EBIT = EBITDA — Depreciation информацией о рисках клиента, связанных с совершением сделок с неполным покрытием, возникновением непокрытых позиций, временно непокрытых позиций; заявлением, раскрывающим риски, связанные с проведением операций на рынке фьючерсных контрактов, форвардных контрактов и опционов; декларацией о рисках, связанных с приобретением иностранных ценных бумаг.

Приведенная информация и мнения составлены на основе публичных источников, которые признаны надежными, однако за достоверность предоставленной информации ООО «Компания БКС» ответственности не несёт. Приведенная информация и мнения формируются различными экспертами, в том числе независимыми, и мнение по одной и той же ситуации может кардинально различаться даже среди экспертов БКС. Принимая во внимание вышесказанное, не следует полагаться исключительно на представленные материалы в ущерб проведению независимого анализа. ООО «Компания БКС» и её аффилированные лица и сотрудники не несут ответственности за использование данной информации, за прямой или косвенный ущерб, наступивший вследствие использования данной информации, а также за ее достоверность.

Источник: bcs-express.ru

X Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2018

Оценка здания — это достаточно сложный процесс, так как требует умения использовать все методы и подходы в оценке. В редких случаях, например, для постановки здания на баланс, используется только затратный подход. При оценке Оценщик должен использовать три подхода или обоснованно отказываться от использования одного или двух из них.

Методы оценки, используемые при оценки зданий:

Объектом оценки является административно-производственное здание, находящееся в г. Иваново по адресу 2-й Алексеевский переулок, 10.

Здание находится в собственности. Основным преимуществом является расположение в центре города с развитой транспортной инфраструктурой. Объект оценки подключен к центральным водопроводу и канализацией, имеется электроосвещение, телефон, радио, а так же отапливается данное здание от ТЭЦ.

Год постройки здания – 1935.В здании 2 этажа и подвал общей площадью 1500 кв.м. Высота этажа: в подвале – 2,68м; на 1 этаже 4,11м; 2этаж – 3,5м.

Группа капитальности – 2

Фундамент – кирпичный ленточный

Перекрытия: чердачное – деревянное отепленное;

лестничная клетка – железобетонное

Крыша – оцинкованное железо

Полы – деревянные, линолеум, плитка

Проемы: оконные – ПВХ с тройным остеклением

дверные – филенчатые, металлические

Внутренняя отделка – штукатурка стен и потолка, гипсокартон, окраска, обои, побелка.

Оценка стоимости здания доходным подходом. Произведем расчет стоимости объекта оценки методом капитализации дохода.

Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

где С – стоимость объекта недвижимости;

Rкап – коэффициент капитализации;

ЧОД – чистый операционный доход.

Период прогнозирования приравнивается к 1 году, предполагается, что поток доходов в будущем будет постоянным. Для определения рыночной стоимости методом капитализации денежного потока соблюдается следующая последовательность действий:

1. Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.

2. Расчет величины денежного потока в прогнозном периоде.

3. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

где Rкап – коэффициент капитализации,

Rдох кап – ставка дохода на капитал

Rнорм возвр – норма возврата капитала

– снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).

Ставка дохода на капитал (Rдох кап )строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода

+ Премии за риск вложения в недвижимость

+ Премии за низкую ликвидность недвижимости

+ Премии за инвестиционный менеджмент.

Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям.

Базовая ставка доходности

Премия за риск вложения в объект оценки

Премия за низкую ликвидность недвижимости

Премия за инвестиционный менеджмент

Годовая норма возврата капитала

Таким образом, ставка капитализации принимается с учетом округлений равной 15%.

Рассчитаем чистый операционный доход

ЧОД = ДВД – ОР , где

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы

Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S • Са,

где S – площадь, сдаваемая в аренду, м2;

Са – арендная ставка за 1 м2.

Размер арендной платы за кв.м. конкретного объекта определяется с учетом рассмотрения его особенностей: места расположения, прибыльности его предполагаемого использования.

Рассчитаем средневзвешенную величину валовой арендной ставки оцениваемого объекта.

Расчет арендной ставки оцениваемого объекта

2-й Алексеевский переулок, 10

Проспект Строителей. 6а

Ставка арендной платы, руб./кв.м/мес. с учетом НДС

Состояние внутренней отделки

Состояние системы внутреннего оборудования

Скорректированная стоимость арендной платы

Среднее значение ставки арендной платы руб./кв.м/мес. с учетом НДС

Таким образом, средневзвешенная величина валовой арендной ставки для оцениваемого объекта составляет: 126,7 рублей за кв. м в месяц.

Рассчитаем потенциальный валовой доход (ПВД)

ПВД=1500*126,7=190050руб/мес=2280600 руб/год

Рассчитаем действительный валовой доход (ДВД).

коэффициент недоиспользования (Кнд) объекта недвижимости:

Кнд = (Дп • Тс ) / На ,

Дп – доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;

Тс – средний период в течение которого единица объекта недвижимости свободна;

На – число арендных периодов в году.

Согласно сложившейся оценочной практике для офисных и торговых помещений арендодатель два месяца тратит на поиск арендатора

По сложившейся практике, арендные платежи вносят заранее (авансовыми платежами), в связи с этим, коэффициент сбора платежей принимаются равным 1,0.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет стоимости объекта доходным подходом

Общая арендопригодная площадь

Среднерыночная арендная ставка для объекта оценки

Потенциальный валовый доход от сдачи объекта оценки

Валовый операционный доход

Операционные расходы в руб.

Чистый операционный доход

Рыночная стоимость объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость объекта недвижимости с использованием доходного подхода составила 11555040 рублей.

Оценка стоимости здания сравнительным подходом. Сравнительный подход к оценке — это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Этапы сравнительного подхода:

— сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки;

— сравнение данных об отобранных аналогах и объекте оценки;

— корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;

— установление стоимости объекта оценки.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов (аналогов):

1) передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

2) условия финансирования (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

3) условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

4) условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

5) вид использования и (или) зонирование;

7) физические характеристики.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

а) денежные поправки, вносимые в единицу сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие характеристик объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, вменяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым в единицу сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые в цену проданного объекта-ана­лога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценива­ется различие характеристик объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым в цену проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Для расчета и внесения поправок в курсовой работе используется методы, основанные на анализе парных продаж;

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки цены продажи объекта-аналога, сопоставимого с объектом оценки.

Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Сравнение объектов и последующие корректировки приведены в таблице 19.

Определение стоимости здания методом парных продаж

Цена продажи, тыс.руб.

1) передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

2) условия финансирования (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

Корректировка на цену предложения

Цена с учетом корректировки на цену предложения

3) условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

Корректировка на условия продажи

Цена с учетом корректировки на условия продажи

4) условия рынка ;

Корректировка на дату сделки

Цена с учетом корректировки на дату сделки

5) вид использования и (или) зонирование;

7) физические характеристики.

Корректировка на местоположение

Цена с учетом корректировки на местоположение

Корректировка на площадь

Цена с учетом корректировки на площадь

Корректировка на количество этажей

Цена с учетом корректировки на количество этажей

Цена оцениваемого объекта равна 27,14 млн. руб.

Вывод. По сравнительному подходу стоимость оцениваемого объекта недвижимости с помощью метода парных продаж получилась равной 27,14 млн. руб.

Оценка стоимости здания затратным подходом. Затратный подход основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых объектов недвижимости с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость участка земли.

Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. В процессе определения стоимости используется информация об уровне зарплаты, накладных расходах, затратах на оборудование, норме прибыли строителей в данном регионе, рыночных ценах на строительные материалы. В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. Затратный подход также включает в себя принципы наилучшего и эффек­тивного использования, вклада, сбалансированности и др.

Затратный подход производит оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости приобретения или долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

2. Расчет восстановительной стоимости нового здания.

3. Определение величины накопленного (физического, функционального и морального) износа объекта недвижимости.

4. Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости здания.

5. Добавление к рассчитанной остаточной стоимости здания стоимости земли.

Для определения стоимости административно — промышленного здания воспользуемся методом определения восстановительной стоимости с использованием Сборника укрупненных показателей стоимости строительства (УПВС) №18 «Здания, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства», отдел II «Здания обслуживающего назначения», Заводоуправления 1-2 и 3-4 этажные Тип II».

Ивановская область согласно общей части к сборникам относится к 1 территориальному поясу, II климатическому району.

Полная восстановительная стоимость здания составит согласно сборника УПВС:

где V- Строительный объем здания

Cв — восстановительная стоимость 1 м 3 здания.

С69 = 9276*19,6=181 809,6 руб.

Рассчитанная стоимость выражена в уровне цен 1969 года. Восстановительная стоимость оцениваемого здания в уровне цен на дату оценки определяется путем пересчета стоимости строительства в уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, 1991 года, а затем в уровень на дату оценки с помощью соответствующих коэффициентов и индексов.

Стоимость здания в уровне текущих цен будет иметь вид:

К84 – коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.;

К91 – коэффициент пересчета восстановительной стоимости здания от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г;

К2001 – коэффициент пересчета восстановительной стоимости здания от уровня цен 1991 г. к уровню цен 2001 г.;

Ктек – коэффициент удорожания сметных цен от уровня 2001 года к текущему уровню цен (на дату оценки).

Стек=181 809,6*1,17*1,05*1,58*0,95*18,756*7,22=45399397,2 руб.

Под физическим износом конструкций, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы, или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Источник: scienceforum.ru

Оценка стоимости проекта.

Актуальность темы. Эта тема актуальна в нашем современном мире, так как смета расходов по проекту включает в себя процессы, необходимые для обеспечения того, чтобы проект был завершен в рамках утвержденного бюджета.

Эффективность инновационного проекта характеризуется системой экономических показателей, отражающих соотношение затрат и результатов, связанных с проектом, и позволяющих судить об экономической привлекательности проекта для его участников, об экономических преимуществах одних проектов над другими.

Оценка стоимости проекта становится особенно актуальной, когда в России формируются условия для широкого использования методологии управления проектами. Оценка проекта — это процесс определения всех затрат, необходимых для успешной и полной реализации проекта.

Целью исследования является оценка стоимости проекта.

Для достижения поставленной в работе цели решаются следующие задачи:

Объектом исследования курсовой работы является инновационный проект «Бифи».

Предметом исследования являются подходы и методы оценки стоимости проекта, в том числе инновационных проектов.

Глава 1. Общетеоретические основы оценки стоимости проекта 1.1. Понятие проекта и его классификация

Проект — это временное предприятие, предназначенное для создания уникальных продуктов, услуг или результатов [1] . Из этого определения можно сделать вывод о том, что всем проектам присущи три важные характеристики:

1. Наличие дат начала и завершения (у каждого проекта обязательно есть начало и конец, этим проектная деятельность отличается от операционной, рутинной деятельности предприятия).

2. Результат каждого проекта — уникальный продукт или услуга. Этим проектная деятельность также отличается от операционной. Так, разработка нового лекарства является проектом, а его серийный выпуск будет составлять предмет операционной деятельности предприятия. При этом степень уникальности результата проекта может значительно варьироваться от одного проекта к другому.

3. Направленность проекта на достижение определенных целей. Как правило, причиной появления проекта является некоторая проблема, требующая решения, либо благоприятная ситуация, требующая усилий для того, чтобы предприятие могло опередить конкурентов. Успешным считается проект, который с учетом ресурсных ограничений позволяет полностью реализовать поставленные цели [2] .

При этом в термин «проект» вкладывается двойной смысл. Проект, понимаемый в узком смысле слова, есть просто проектная документация, т.е. совокупность технической, экономической, организационной документации, необходимой для осуществления проектного замысла, идеи проекта. В этом смысле проект – это результат разработки проектной документации, т.е. полный комплект проектных документов, включая чертежи, расчеты, обоснования, планы проведения работ по реализации проекта.

Проект, понимаемый в широком смысле слова, включает всю совокупность документов, мер, действий по претворению проектного замысла в жизнь, вплоть до полного завершения, достижения конечного результата.

Сущностные черты проектов [3] :

2. Сроки выполнения проекта.

3. Ограниченные ресурсы.

4. Специфичность организации и координации проекта.

Классификация проекта — методы управления проектами зависят от масштаба проекта, сроков реализации, качества, ограниченности ресурсов, места и условий реализации [4] . Все названные факторы являются основанием для выделения различных типов проектов, их классификации:

По масштабности, т.е. по размерам самого проекта, количеству участников и степени влияния проекта на окружающий мир:

Учитывая важность анализа проектов с точки зрения влияния результатов их реализации на внешние или внутренние рынки (финансовые, материальных продуктов и услуг, труда), а также на экологическую и социальную обстановку, классификация по критериям масштабности:

 Региональные и проекты городского или отраслевого масштаба.

Глобальными являются проекты, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную и экологическую ситуацию на Земле.

Крупномасштабные проекты – это те, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в стране и не оказывает существенного влияния на ситуацию в других странах.

Региональными и проектами городского или отраслевого масштаба являются те из них, реализация которых существенно влияет на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в определенном регионе, городе, отрасли и не оказывает существенного влияния на ситуацию в других регионах, городах, отраслях.

Реализация локальных проектов не оказывает существенного влияния на экономическую, социальную и экологическую ситуацию в регионах или городах, на уровень и структуру цен на товарных и иных рынках.

Необходимо отметить, что приведенные выше классификации проектов по критерию масштабности отражают различные аспекты данного понятия и являются взаимодополняющими.

По длительности, т.е. продолжительности периода осуществления проекты подразделяются на:

 Краткосрочные (от 1 до 3 лет).

 Среднесрочные (3-5 лет).

 Долгосрочные (более 5 лет).

По составу и структуре проекта и его предметной области выделяют:

 Монопроект – отдельный проект различного типа, вида и масштаба.

 Мультипроект – комплексный проект или программа, состоящая из ряда монопроектов и требующая применения особого управления.

 Мегапроект – целевые программы развития регионов, отраслей и других образований, включающие в свой состав ряд моно- и мультипроектов.

По сферам деятельности, в которых осуществляется проект, различают социальные, экономические, организационные, технические и смешанные проекты.

Смешанными являются сложные проекты, включающие подпроекты и элементы различных типов проектов. Примером смешанных проектов могут служить технико-экономические проекты, которые в зависимости от их направленности (генеральной цели) разделяют на 3 группы:

 Проекты технологического и материально-технического обновления производства, замены основных средств, модернизации оборудования в целях повышения качества производимой продукции и роста эффективности производства;

 Проекты увеличения объемов производства и номенклатуры производимой продукции данного вида с целью более полного удовлетворения запросов, расширения рынков сбыта, повышения дохода;

 Проекты освоения производства новых видов продукции, товаров, услуг для проникновения на рынок, создания новых сегментов рынка, получения доходов, прибыли, удовлетворения изменившихся потребностей.

По степени сложности выделяют простые, сложные и сверхсложные проекты.Критериями сложности проекта могут быть такие показатели, как трудоемкость, многообразие внутренних взаимосвязей и т.п.

По характеру предметной области выделяют:

 Проекты исследования и развития.

Инновационный проект – это система взаимоувязанных целей и программ их достижения, представляющих собой комплекс мероприятий, обеспечивающих эффективное решение конкретной научно-технической задачи и приводящих к инвестиционной привлекательности [5] . К инновационным относятся любые типы проектов, главной целью которых является разработка и применение инноваций: новых технологий, ноу-хау и других нововведений, обеспечивающих развитие различных систем: технических, экономических, производственных, социальных и др [6] .

Комбинированные проекты представляют собой сочетание (комбинацию) различных видов проектов.

Особое значение имеют инвестиционные проекты.В самом общем смысле инвестиционным проектом называется план вложения капитала в целях получения прибыли. При этом важным отличительным признаком, выделяющим инвестиционные проекты среди прочих их видов, является необходимость относительно крупных вложений в проект.

Высокий уровень затрат, характерный для инвестиционных проектов, определяет важность их всестороннего анализа. В этой связи автор считает необходимым выделить следующие основные критерии классификации собственно инвестиционных проектов (в дополнение к общим критериям классификации проектов, рассмотренным выше):

1. Инвестиционные цели.

2. Направление проектирования.

3. Сфера применения.

4. Отрасль, в которой реализуется инвестиционный проект.

6. Расположенность к риску.

7. Тип развития предприятия.

8. Объект инвестирования.

Оценка стоимости проекта: сущность, подходы и методы

Одной из составляющих оценочной деятельности является определение стоимости.

Существуют Федеральные стандарты оценки (ФСО), в которых указаны цели оценки, подходы и методы к оценке и другая информация.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. N 297 (далее — ФСО N 1), стоимость объекта оценки — это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям ФСО N 2, в пункте 5 которого указана и рыночная стоимость [7] .

В оценочной деятельности существует 3 подхода к оценке стоимости: доходный, сравнительный и затратный. У каждого подхода есть свои методы.

Согласно ФСО 13 При определении инвестиционной стоимости объекта оценки применяется методология доходного подхода с учетом положений, содержащихся в федеральных стандартах оценки, устанавливающих требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки, и задания на оценку [8] .

При определении потока доходов необходимо учитывать конкретные инвестиционные цели использования объекта оценки.

Доходный — стоимость компании определяется на основе ожидаемых будущих доходов и приведением их путем дисконтирования к текущей стоимости, которую оцениваемое предприятие может принести.

Согласно ФСО 13, доходный подход предусматривает дисконтирование денежных потоков (будущих экономических выгод), генерируемых объектом оценки, или капитализацию годового чистого дохода (выгоды, эффект) от объекта оценки, включая доходы от возможного возмездного предоставления другим лицам доступа к экономическим выгодам от использования объекта оценки.

Сравнительный — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [9] .

Оценка компании на основе сравнительного подхода осуществляется следующим алгоритмом :

1. Сбор информации о проданных компаниях или их пакетах акций;
2. Отбор компаний-аналогов по критериям:
3. Отраслевое сходство.
4. Сходная продукция.
5. Размер компании.
6. Перспективы роста.
7. Качество менеджмента.
8. Проведение финансового анализа и сопоставление оцениваемой компании и компаний-аналогов с целью выявления наиболее близких аналогов оцениваемого предприятия.
9. Выбор и расчет стоимостных (ценовых) мультипликаторов.
10. Формирование итоговой величины.

Затратный — основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки [10] .

Денежный поток — это движение денежных средств в реальном времени, по сути, денежный поток — это разность между суммами поступлений и выплат денежных средств компании за определенный период времени, как за этот промежуток берется финансовый год. В основе управления денежными потоками лежит концепция денежного кругооборота [11] .

Это сумма притоков и оттоков денежных средств от трех видовдеятельности:

• Операционный (основной). Он напрямую связан с работой предприятия. В нем в качестве притока средств выступает основная деятельность компании (реализация услуг и товаров), отток же происходит в основном поставщикам сырья, оборудования, комплектующих, энергоносителей, полуфабрикатов, то есть всего того, без чего деятельность предприятия невозможна.
• Инвестиционный. Он основан на операциях с долгосрочными активами и получении прибыли от предыдущих вложений. Притоком здесь является получение процентов или дивидендов, а оттоком – покупка акций и облигаций с перспективой получения прибыли позже, приобретение нематериальных активов (авторских прав, лицензий, права на пользование земельными ресурсами).
• Финансовый. Характеризует деятельность собственников и менеджмента на увеличение капитала фирмы для решения задач ее развития. Приток – средства от продажи ценных бумаг и получение долгосрочных или краткосрочных кредитов, отток – деньги на погашение взятых кредитов, выплата акционерам причитающихся им дивидендов.

Ставка дисконтирования — это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Ставка дисконтирования рассчитывается на той же основе, что и денежный поток, к которому она применяется. Для денежного потока собственного капитала применяется ставка дисконтирования, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал. Для бездолгового денежного потока применяется ставка дисконтирования, равная сумме взвешенных ставок с отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.

Существуют различные методики определения ставки дисконтирования, наиболее распространенными из которых являются [12] :

1. для денежного потока собственного капитала:

• модель оценки капитальных активов (CAPM).
• метод кумулятивного построения (CCM).

1. для бездолгового денежного потока (денежный поток на весь инвестированный капитал):

• модель средневзвешенной стоимости капитала (WACC).

Метод оценки капитальных активов — данная модель основывается на том факте, что инвесторы, вкладывающие свои средства в рисковые активы, ожидают некоторый дополнительный доход, превышающий безрисковую ставку, как компенсацию за риск владения этими активами. Технический термин, описывающий подобное требование, называется неприятием риска.

Re = Rf + β ×(Rm – Rf),

• Re — требуемая (ожидаемая)ставка дохода на собственный капитал;
• Rf- безрисковая ставка дохода;
• Rm — среднерыночная ставка дохода;
• (Rm — Rf) – среднерыночная премия за риск;
• β – коэффициент бета как количественная мера систематического риска;

Этапы определения стоимости инновационного проекта методом дисконтированных денежных потоков: [13]

1. Сбор и анализ необходимой для оценки информации.
2. Выбор формулы расчёта денежного потока.
3. Определение длительности прогнозного периода.
4. Проведение ретроперспективного анализа притоков и оттоков денежных средств.
5. Построение будущих денежных потоков.
6. Определение ставки дисконтирования.
7. Расчёт терминальной стоимости.
8. Расчёт текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период и их суммарного значения

Расчёт текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период и их суммарного значения.

Терминальная стоимость — это настоящая стоимость всех будущих денежных потоков по ценной бумаге на определенный момент в будущем, при условии постоянного стабильного темпа прироста. Терминальная стоимость чаще всего используется в многоступенчатом анализе дисконтированного денежного потока, и позволяет ограничивать денежные потоки периодами в несколько лет. Прогнозирование результатов на более длительные периоды является непрактичным и подвергает результаты таких расчетов множеству рисков, ограничивающих их достоверность. Главную роль, как правило, играет значительная неопределенность, связанная с прогнозированием макроэкономических условий и развития отрасли более чем на несколько лет.

Таким образом, необходимо сделать вывод о том, что согласно ФСО 13, будем использовать доходный подход, который предусматривает дисконтирование денежных потоков (будущих экономических выгод), генерируемых объектом оценки, или капитализацию годового чистого дохода (выгоды, эффект) от объекта оценки, включая доходы от возможного возмездного предоставления другим лицам доступа к экономическим выгодам от использования объекта оценки.

Глава 2. Анализ оценки стоимости проекта на примерекомпании «Бифи»

Краткая характеристика проекта

Проект «Бифи» реализуется в сфере инновационных технологий. Целью проекта является запуск в производство завода по переработке отходов. В качестве основной задачи данного проекта выступает — переработка отходов для их повторного использования.

Источник: www.evkova.org

Как проходит оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Оценка недвижимости требуется для покупки квартиры в ипотеку, получения кредита под залог дачи, решения имущественных споров и в других случаях. Оценить недвижимость самостоятельно можно, но сложно. Да и в инстанциях ваши старания не примут, даже если вы сделали все правильно. Поэтому приходится обращаться к специалистам. О том, как проходит оценка рыночной стоимости недвижимости, читайте в статье.

Что такое рыночная оценка недвижимости

Оценка недвижимости — это расчет стоимости недвижимого имущества: земельного участка, дачи, гаража, склада, дома и квартиры, доли в имущественном объекте и т.д. Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласится заплатить.

Процедура оценки регламентирована федеральным стандартом оценки №7 («Оценка недвижимости»). Стоимость определяют специалисты с профильным образованием, которые сдали экзамен и вступили в саморегулируемую организацию. Оценку может проводить ИП или организация. По итогам проведенного исследования они выдают заказчику отчет, в котором обоснована назначенная цена.

Примерную стоимость можно рассчитать самостоятельно. Однако, данные, полученные таким способом, не являются нормативными, а потому не могут использоваться в суде, банке и государственных органах. Все учреждения учитывают только отчет об оценке, который составлен аккредитованным специалистом.

В каких случаях требуется независимая оценка недвижимости специалистом

По закону оценка недвижимости может проводиться по личному желанию заказчика или в обязательном порядке. Обратиться к услугам оценки недвижимости необходимо в случаях:

• оформлении ипотеки;
• ликвидации, реорганизации или банкротства компании;
• внесении недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;
• приватизации и страховании недвижимости;
• привлечении инвестиций (оценка имущества нужна для подтверждения реального размера активов компании);
• получении кредита под залог недвижимости;
• продаже государственной собственности;
• имущественных спорах.

Это не все случаи, в которых оценка от профессионала обязательна. В любом случае, вас предварительно оповестят, если процедура нужна.

Услуги оценщика можно заказать и если вы сами этого хотите. Например, для честного разделения наследства или при согласовании цены для сделки купли-продажи.

Методы оценки рыночной стоимости объекта недвижимости

Стандарты оценки предусматривают три подхода к оценке недвижимости, в рамках которых выделяются специальные методы.

Доходный подход

Этот подход строится на расчете дохода, который новый собственник сможет получить от использования недвижимого имущества. Поэтому важные условия его применения — способность недвижки приносить доход и возможность его спрогнозировать.

Доходы от недвижимости включают прибыль от ее сдачи в аренду, возможное увеличение будущей стоимости продажи и др. В рамках подхода выделяют два метода:

1. метод капитализации применяется, если прибыль от недвижки каждый год одинаковая или имеет одинаковые темпы роста;
2. метод дисконтирования применяется, если прибыль не постоянна, но прогнозируема.

При оценке важно учитывать риски, характерные для этого типа имущества и региона, в котором оно находится.

Затратный подход

Затратный подход основан на том, что затраты на создание аналогичного недвижимого объекта подходят для оценки его стоимости. То есть рыночная стоимость жилого дома будет приравнена к стоимости материалов и работ для его воссоздания.

В рамках подхода выделяется два вида стоимости:

• восстановительная стоимость определяется затратами на создание точно такого же объекта из тех же материалов, конструкций, того же качества работ и характера планировки — объект воспроизводится со всеми его недостатками и износом;
• стоимость замещения определяется затратами на постройку объекта, имеющего ту же ценность, но построенного с использованием современных материалов, дизайна, планировки.

Этот метод позволяет оценить недвижимость с учетом земельного участка, на котором она находится.

Сравнительный подход

Этот подход самый простой и доступный. Он основан на том, что недвижимость не купят за цену выше, чем на рынке стоят аналогичные объекты. Оценка проводится так:

• Специалист выделяет основные характеристики оцениваемого объекта: площадь помещения, количество комнат, этаж, год постройки дома, материал отделки и т.п.
• На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости находит аналогичные объекты.
• Корректирует стоимость аналогов по ключевым характеристикам.
• Согласует стоимость выбранным методом. Самый простой способ — расчет средней арифметической стоимости отобранных объектов.

В ходе отбора аналогов оценщик подбирает 2-4 похожих объекта. Например, ищет двухкомнатные квартиры площадью 52 м2 в новостройках Даниловского района. Затем он сравнивает аналоги с объектом оценки, вносит корректировки и определяет рыночную стоимость.

Использование всех трех подходов дает самый точный результат. Но методы применимы не для каждого объекта, поэтому оценщик сам выбирает подход к расчету рыночной стоимости.

Процедура оценки и необходимые документы

Если вы решили проводить оценку собственности, учитывайте порядок проведения процедуры:

• Выберите оценщика, к которому обратитесь. Но услуги оценки недвижимости цена зависит от опыта специалиста и раскрученности агентства. Если оценку требует банк, он выдаст вам список рекомендуемых организаций или предпринимателей, к которым можно обратиться.
• Заключите с оценщиком договор, включающий сроки работ, их план и вознаграждение специалиста.
• Содействуйте оценщику и предоставляйте запрашиваемые документы. Чаще всего запрашивают:
• паспорт заказчика физлица или свидетельство о регистрации организации и паспорт руководителя;
• документ, подтверждающий права на недвижимость;
• документы из БТИ;
• выписку из ЕГРН об отсутствии обременений. Ее электронный вариант, заверенный ЭЦП Росреестра, можно получить в течение 6 часов на сайте ЕГРН.Реестр за 200 рублей.

В самом конце специалист формирует отчет, который выдает заказчику оценки. В нем указана вся информация о проведенных работах: описан оцениваемый объект, выполнен анализ рынка, объяснены выбранные подходы и описан процесс оценки. Дополнительно к отчету приложены документы, которые специалист использовал в работе.

Оценка недвижимости нужна для оформления ипотеки, кредита, наследства, купли-продажи. Важный документ, который запросит специалист — выписка из ЕГРН об отсутствии обременений. Закажите выписку ЕГРН прямо сейчас и получите готовый документ в течение 6 часов.

Как заказать выписку из ЕГРН

Выписка из ЕГРН — это универсальный документ, который может пригодиться при совершении любой сделки с недвижимостью. В некоторых случаях сделка без выписки из ЕГРН может быть оспорена. Например, если в числе собственников есть несовершеннолетние дети и нет разрешения на продажу квартиры от органов опеки.

Пример выписки из ЕГРН

Наиболее быстрый и удобный способ получить выписку из ЕГРН — воспользоваться сервисом ЕГРН.Реестр . На сайте можно заказать справку всего за несколько шагов, зная только адрес или кадастровый номер объекта.

Порядок получения выписки через сервис ЕГРН.Реестр

Процесс заказа выписки онлайн через сервис ЕГРН.Реестр получается более быстрым, удобным, а оплата — в разы ниже, чем при получении справки другим способом. Кроме того, документ можно заказать в приложении ЕГРН.Реестр. Доступно на платформе Android и iOS. Это позволяет сделать заказ в любой момент прямо со смартфона. Формат выписки удобен для чтения даже на маленьком экране.

Выписка, заказанная через сайт или приложение ЕГРН.Реестр, готовится от 15 минут до 72 часов. Документ отправляется на электронную почту в формате PDF с официальной электронной цифровой подписью Росреестра. ЭЦП подтверждает юридическую силу и достоверность выписки.

Источник: egrnreestor.ru