О том, что налог на имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости, общественно известный факт, но то, как определяется кадастровая стоимость, для многих остается загадкой. В нашей статье, мы постараемся доходчиво и без лишних профессионализмов раскрыть эту «непостижимую» тему.
Кто определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости?
Начнем с того, что кратко разъясним, кто же занимается определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.
Кадастровая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, определенная в результате проведения государственной кадастровой оценки.
В свою очередь, процесс государственной кадастровой оценки состоит из четырех процедур, которые выполняют различные органы власти и гос.учреждения:
- Решение о проведении государственной кадастровой оценки принимает уполномоченный на то орган субъекта РФ (например, в Московской области это Минимущество субъекта);
- Непосредственно расчет кадастровой стоимости производит государственное бюджетное учреждение (далее – «ГБУ») при исполнительном органе государственной власти субъекта РФ;
- Проверку и контроль расчетов кадастровой стоимости осуществляет Росреестр;
- Утверждает результаты кадастровой оценки исполнительный орган государственной власти субъекта РФ.
Из чего можно сделать вывод, что, хоть в государственной кадастровой оценке и задействован целый альянс, фактическую калькуляцию осуществляет все же ГБУ. Т.е. формально именно ГБУ определяет кадастровую стоимость объектов недвижимости (более подробно о ГБУ написано здесь).
Оспаривание кадастровой стоимости объектов капитального строительства
Для чего определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости?
Также, считаем необходимым отметить, что кадастровая стоимость определяется не только для целей налогообложения.
На основании величины кадастровой стоимости объекта недвижимости формируются ставка арендной платы, государственные пошлины при наследовании или сделке, а также осуществляется выкуп объекта у государства.
Причем нынешняя максимальная приближенность кадастровой стоимости к рыночной, обусловлена исключением махинаций по ее искусственному занижению при осуществлении различных сделок с недвижимостью.
Как определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости?
Учитывая цели определения кадастровой стоимости, естественно, что региональная экономика оказывает на ее формирование большее влияние, нежели состояние рынка.
Процесс и методология расчета кадастровой стоимости объектов недвижимости подробно описаны на 145 страницах методических указаний, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 12.05.2017 № 226 (далее – «Указания»).
Однако стоит выделить основные моменты того, как определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости.
Метод и подходы определения кадастровой стоимости
Ключевым фактором расчета кадастровой стоимости является использование метода массовый оценки, при которой выбирается любой из подходов (затратный, доходный, сравнительный).
БИСКИД-CEM-16-1: Стоимостное моделирование. Инвестиционная оценка стоимости недвижимости. Часть 1.
При методе массовой оценки объекты с аналогичными характеристиками оцениваются группами (подгруппами), котором присваиваются определенные коды. Перечень кодов представлен в Указаниях, что помогает определить методологию оценки объекта, относящегося к той или иной группе (подгруппе).
Ценообразующие факторы
Также при определении кадастровой стоимости очерчивается круг ценообразующих факторов, устанавливаются их значения, которые впоследствии используются непосредственно в расчетах.
В свою очередь ценообразующие факторы подразделяются на три группы: характеризующие внешнюю среду, характеризующие окружение и сегмент рынка и характеризующие объект недвижимости. Их объемный (но не исчерпывающий) перечень представлен в Указаниях, перечислим самые значимые из них:
- физические свойства объекта (возраст, материал, износостойкость и т.д.);
- технические и эксплуатационные характеристики объекта;
- наличие (или отсутствие) инженерной и транспортной инфраструктуры;
- характеристики близлежащих территорий (их степень освоения);
- наличие рельефа (земельного участка), который может влиять на стоимость;
- неотъемлемое внутреннее оборудование, без которого невозможна или затруднена эксплуатация объекта, с учетом вида его использования (для объектов капитального строительства);
- региональная экономика, экология и пр.
Сбор и анализ рыночной информации
Сбор рыночной информации для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости осуществляется как по каждому сегменту рынка в отдельности, так и по рынку в целом. Помимо информации об экономических, экологических, социальных и прочих факторах, влияющих на стоимость недвижимости, собираются сведения о ценах сделок следующих типов: купля, продажа, купля-продажа, аренда.
Также для обзора рынка анализируется: порядок цен в строительной отрасли, особенности кредитования рынка недвижимости, тарифы за пользование инженерно-техническими коммуникациями или же затраты на их подключение.
Выбор модели оценки для определения кадастровой стоимости
На основании полученных значений исходных данных (группа (подгруппа) объектов недвижимости, ценообразующие факторы и пр.) осуществляется выбор модели оценки, анализ ее качества и, непосредственно, расчет кадастровой стоимости объекта.
Расчет осуществляется с применением специализированных формул, в которые при необходимости вводятся коэффициенты и поправочные (понижающие) коэффициенты.
Применение той или иной методологии расчетов при определении кадастровой стоимости объекта, использование коэффициентов и определенных ценообразующих факторов не осуществляется огульно, а сопровождается описанием и обоснованием оценщика, производящего калькуляцию.
Результат определения кадастровой стоимости объектов недвижимости
Результатом определения кадастровой стоимости объекта, является отчет, разрабатываемый ГБУ. Отчет по определению кадастровой стоимости направляется в Росреестр на проверку, а далее в исполнительный орган государственной власти субъекта РФ на утверждение.
В момент проверки отчета Росреестром, свои замечания к определению кадастровой стоимости и ее величине имеет право направить каждое заинтересованное лицо. Для этих целей полная версия отчета размещается для ознакомления на официальном сайте ГБУ, о чем Росреестр и уполномоченный орган субъекта РФ информирует, посредством размещения уведомления на своих сайтах, а также на информационных щитах органов местного самоуправления.
На основании вышеизложенного, можно смело сделать вывод, что определить кадастровую стоимость, не имея на то должных навыков и знаний, практически невозможно, уж слишком это сложный и «многослойный» процесс. Однако лакмусовой бумажкой является факт превышения кадастровой стоимости над рыночной, что дает владельцам законное право оспорить результаты «неадекватной» оценки (о том, как это сделать, читайте здесь), тем самым снизив налог на имущество.
Источник: geostart.ru
Оценка объектов капитального строительства: некоторые методические аспекты Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»
РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / ОКС / МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОКС / ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЧАСТИ ЗЕМЛИ / THE MARKET VALUE OF CAPITAL CONSTRUCTION PROJECTS / THE METHODOLOGICAL BASIS FOR ASSESSING CAPITAL CONSTRUCTION PROJECTS / DETERMINING THE VALUE OF PART OF THE EARTH
Аннотация научной статьи по экономике и бизнесу, автор научной работы — Сотников Андрей Дмитриевич
В статье рассматривается проблема, возникшая в связи с необходимостью определения и оспаривания кадастровой стоимости, определение рыночной стоимости объектов капитального строительства . Актуальность темы обусловлена отсутствием как в переводной так и в отечественной литературе методических основ оценки этого вида активов. Автор выявляет главные методические проблемы, с которым столкнулось оценочное сообщество России при решении задач по оценке таких активов, и предлагает пути их решения.
Похожие темы научных работ по экономике и бизнесу , автор научной работы — Сотников Андрей Дмитриевич
Практическое применение модифицированного метода выделения для оценки земельных участков и объектов капитального строительства
Рекомендации по подготовке отчетов об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для ее использования в качестве кадастровой стоимости
Некоторые нерешенные вопросы оценки рыночной стоимости для целей внесения ее в государственный кадастр недвижимости
APPRAISEMENT of PERMANENT FACILITIES: SOME ASPECTS OF METHODOLOGY
The article deals with the problem that arose in connection with the need to determine and challenge the cadastral value, the definition of the market value of capital construction objects. The relevance of the topic is due to the lack in both the translation and in the domestic literature of the methodological basis for assessing this type of assets. The author reveals the main methodological problems faced by the appraisal community of Russia in solving problems on the evaluation of such assets, and suggests ways to solve them.
Текст научной работы на тему «Оценка объектов капитального строительства: некоторые методические аспекты»
Оценка объектов капитального строительства: некоторые методические аспекты
А.Д. Сотников оценщик ООО «Консалт Аудит», член Правления Нижегородского регионального отделения Российского общества оценщиков, член Экспертного совета Российского общества оценщиков (г. Н. Новгород)
В последнее время оценочное сообщество России столкнулось с относительно новой задачей, а именно с необходимостью оценки рыночной стоимости объектов капитального строительства (далее — ОКС). Для нашей страны специфика проблемы заключается в том, что в силу ряда причин ОКСы формально являются объектами права и объектами налогообложения.
Причем при решении этой задачи не удастся действовать, как это часто бывало ранее, по уже отработанным зарубежным лекалам, приспособляя их к российской действительности. Имеющаяся в настоящее время литература даже в своих лучших образцах (см., например, [1, 2]) не содержит методических основ для решения этой проблемы. Эту задачу придется решать оценщикам самостоятельно, опираясь на свой опыт, здравый смысл и теорию оценки. Вместе с тем, подходя к решению любой проблемы, в первую очередь надо дать правильное определение предмета исследования и затем уже на основе этой дефиниции разработать методику для практического применения. Следует заметить, что сегодня в оценочном сообществе не сложилось единое понимание этого вопроса, как не сложился и единый взгляд на то, что такое ОКС.
При отсутствии в настоящее время четкого, однозначного определения ОКСа вряд ли вызовет серьезные возражения точка зрения, основанная на том, что ОКС — это то, что построено на земельном участке (здания, сооружения) и прочно с ним связа-
но. Иными словами, то, что на оценочном языке называется «улучшения». Далеко не так однозначно обстоит дело с определением рыночной стоимости этих объектов. Возникает даже вполне уместный вопрос: «Может ли существовать вообще это понятие?» Действительно, из определения рыночной стоимости следует, что это наиболее вероятная цена, по которой имущество может перейти из рук в руки.
Но ОКС не может перейти из рук в руки непосредственно как таковой без передачи прав на землю, о чем прямо сказано в Гражданском кодексе Российской Федерации. Сама постановка вопроса о рыночной стоимости ОКСа противоречит сущности объекта недвижимости как неразрывной связи земли и улучшений. Убедиться в справедливости этого суждения легко на простом примере.
Даже неспециалист в области оценки, проведя некоторое время в интернете, легко назовет диапазон рыночных цен на объекты недвижимости и свободные земельные участки на большинстве сегментов рынка. Но попытка ответить на аналогичный вопрос в отношении ОКСов не даст результата (подчеркну, что именно ОКСов, а не помещений).
Можно обратиться и к теории оценки. Хорошо известно, что анализ наиболее эффективного использования проводится для земельного участка как свободного и для земельного участка с уже имеющимися улучшениями и является отправной точкой для определения рыночной стоимости.
То есть и теория оценки не рассматривает ОКС как самостоятельный объект для определения рыночной стоимости.
Если же стоимость невозможно получить, опираясь непосредственно на рыночные данные, то возможно получить искомую величину, вычитая из стоимости так называемого «единого объекта недвижимости» (далее — ЕОН) стоимость земельного участка. Иными словами, никакой рыночной стоимости ОКСа как самостоятельного объекта нет и быть не может, уместно вести речь лишь о разнице в рыночных стоимостях ЕОН и земли, которую мы условно можем назвать рыночной стоимостью ОКСа. Объяснить это обстоятельство можно тем, что ОКС в отличие от земли прочно с ней связан и образует вместе с ней ЕОН, а вот земля с ОКСом может быть и не связана и существовать как отдельный объект рыночных отношений [4]. Таким образом, объектов недвижимости может быть только два вида — земля и земля с улучшениями.
Справедливости ради надо заметить, что поскольку ОКС в отличие от земельного участка можно создать, его оценка возможна и с применением затратного подхода. Но тогда необходимо задаться вопросом, будет ли полученный результат являться непосредственным выражением рыночной стоимости с учетом принципов спроса и предложения, конкуренции и т. д. и не будет ли он являться результатом моделирования, то есть попыткой ответить на вопрос, какова была бы стоимость, если бы рынок существовал. Полагаю что ответ на этот вопрос описывается областью применения затратного подхода: новые либо специализированные объекты или объекты на малоактивных рынках (то есть либо там, где рынка нет, либо там, где его реакция измеряется затратами). Если же мы говорим о рыночной стоимости, которая складывается под влиянием всех рыночных факторов, а не только затрат, то искомую стоимость можно получить, только вычитая из стоимости ЕОН стоимость земли.
Такое понимание является не отвле-
ченной теоретической задачей, а определяющей точкой для построения методики оценки этого вида актива. Если перевести этот постулат в практическую плоскость, то точно такой же арифметический результат, как при вычитании из стоимости ЕОН стоимости земли, мы получим, вычитая из результата, полученного при применении каждого подхода, стоимость земли и согласовывая результаты с теми же удельными весами, что и при согласовании стоимости ЕОН. Таким образом, если это утверждение представляется методически верным, то все результаты, совпадающие с полученным, можно считать верными, все результаты, отличающиеся от полученного, или неверными, или условно верными при незначительном расхождении.
Из понимания смысла ОКСа как объекта следуют и методы определения его стоимости. Очевидно, затратный подход мы должны признать прямым и единственным подходом, непосредственно определяющим стоимость ОКСа, а сравнительный и доходный подходы следует признать косвенными.
Применение какого же подхода должно дать наиболее достоверные результаты? Хорошо известно, что на затратный подход рыночные факторы влияют слабо, следовательно, наиболее заслуживающие доверия результаты мы можем получить (как уже было сказано) при оценке объектов, для которых практически не существует рынка (специализированные объекты и объекты на малоактивных рынках), и в тех областях, где рынок преимущественно ориентируется на затраты (новое строительство). В этом случае действительно имеет место, скорее, моделирование рынка в предположении о возможной его реакции, если бы он существовал, либо непосредственное изучение его реакции, которая с точки зрения экономической логики должна следовать затратам на новое строительство, если оно осуществляется при соблюдении рыночных условий.
Для остальных объектов результаты, полученные с использованием прямого
подхода и косвенных подходов, должны в идеале совпадать. Совпадать, по мнению автора, они могут при следующих условиях. При применении косвенных походов (сравнительного и доходного) построенный на участке О КС соответствует наиболее эффективному использование земли как свободной. При применении затратного подхода прибыль застройщика и износ (прежде всего внешний) достоверно рассчитаны с использованием рыночных, а не нормативных данных.
Оценочному сообществу необходимы не только верное определение предмета исследования и разработанная на этом понимании методика, но и четкие ценовые ориентиры. В качестве таковых можно рассматривать следующие. При оценке специализированных объектов, новых объектов и объектов на малоактивных рынках в большей степени следует опираться на результаты, полученные с применением затратного подхода. В остальных случаях можно ориентироваться на результаты, полученные при применении всех подходов, в равной степени, если прибыль застройщика и износ рассчитаны с использованием рыночных данных, и в меньшей степени на затратный, если указанные величины рассчитаны без учета таковых в должной мере. Другими словами, ориентироваться можно либо на стоимость строительства минус износ плюс прибыль застройщика, либо на стоимость ЕОН минус доля земли (с учетом перечисленных обстоятельств).
Следующее расхождение во взглядах касается методов исключения стоимости земли в косвенных подходах — сравнительном и доходном, особенно в сравнительном. Природа расхождения, очевидно, лежит в плоскости понимания природы ОКСа. Сформировались две точки зрения: исключение стоимости земли из стоимости аналогов и ее исключение из стоимости ЕОН.
Автор полагает, что исключение стоимости земли из стоимости объектов-аналогов является методически неверным, и в за-
щиту своей позиции считает необходимым привести следующие аргументы.
1. Раздельный учет стоимости земли и улучшений для проведения расчетов предусмотрен только в рамках затратного подхода. Вычитая землю из стоимости аналогов, мы тем самым переносим методику затратного подхода на сравнительный подход.
2. Вычитая стоимость земли из стоимости аналогов, мы получаем то, что объектом рыночных отношений не является. В сравнительном же подходе объектом исследования является лишь то, что продается на рынке. В результате корректировок цен аналогов при использовании сравнительного подхода мы должны получить рыночную стоимость каждого объекта-аналога.
Вычитание стоимости земли из стоимости аналогов некоторые оценщики ошибочно называют корректировкой, хотя корректировкой, собственно говоря, это не является. Корректировка должна приводить стоимость аналога к стоимости объекта оценки, но не разделять стоимость аналога на части. В этом случае, по нашему мнению, проблему необходимо решать посредством использования корректировки на разницу в площадях земельных участков объекта оценки и объектов-аналогов (разумеется, при наличии реакции рынка на разницу в площадях земельных участков). Методика расчета такой корректировки давно разработана и широко применяется.
Кроме того, оценщики, вычитающие стоимость земли из аналогов, совершают еще одну методическую ошибку. Проведя вычитание стоимости земли из стоимости аналогов, оценщик делает другие корректировки, например на физическое состояние объекта, размерность и т. д. (как ни странно, даже на месторасположение). Ошибка состоит в том, что такие корректировки определены для ЕОН, а не для непонятной разницы в стоимости аналога и относящейся к нему земли, и применяться должны для ЕОН. И определены, строго говоря, корректировки могут быть только для ЕОН, поскольку упомянутая разница в стоимости объектом
рыночных отношений и, следовательно, источником для определения корректировок быть не может.
И, наконец, чисто практический аспект: вычитая стоимость земли из ЕОН, мы можем контролировать процесс, поскольку данные о стоимости ЕОН имеются на рынке, вычитая же землю из стоимости аналогов, мы получаем результат, который не можем проконтролировать рыночными данными.
3. Должно сохраняться методическое единообразие подходов. Если при использовании сравнительного подхода земля вычитается из стоимости ЕОН, то и при применении доходного подхода должно быть так же, если из стоимости аналогов, — то и при применении доходного подхода необходимо из общего дохода, приносимого аналогом, вычитать доход, приходящийся на земельный участок.
В спорных и затруднительных случаях нам всегда может прийти на помощь опыт предшественников. В Методических указаниях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Министерством имущественных отношений Российской Федерации [5], которые, по мнению автора настоящей статьи, являются лучшим методическим документом, основанным на теории оценки, решалась аналогичная проблема — определение стоимости части (в данном случае — земли) на основе известной стоимости целого и части. Авторам этого документа не приходило в голову вычитать стоимость улучшений из стоимости каждого аналога, а затем результаты согласовывать. Хотя это и имело бы большее право на существование, поскольку в результате вычитания получалось хотя бы то, что продается на рынке. По сути, определяя стоимость ОКСа, мы применяем метод выделения в сравнительном подходе и метод остатка в доходном. Эти методы универсальны, и согласно им стоимость земли определяется посредством вычитания из стоимости ЕОН (кстати, в этих Методических указаниях впервые и появился термин «единый объект недвижимости») стоимости
ОКСа, полученной в рамках сравнительного или доходного подходов.
Подводя итог сказанному, заметим, что способ вычитания стоимости земли из стоимости ЕОН представляется методически безупречным, метод вычитания из стоимости аналогов имеет очевидные методические изъяны. Возможно, кто-то считает необходимым для установления истины проанализировать практические результаты расчетов по обеим моделям, сравнить их и определить величину расхождения. Однако, по моему мнению, проверять теоретически обоснованный способ вычитания стоимости земли из стоимости ЕОН, применение которого должно давать корректные результаты, способом, имеющим многочисленные изъяны, не имеет смысла.
Невозможно обойти вниманием и следующий аспект. Изымая стоимость земли из стоимости ЕОН, мы, по сути, изымаем месторасположение. А из этого следует, что стоимость сопоставимых ОКСов, находящихся в аналогичном состоянии, но расположенных в разных районах, в принципе должна быть одинаковой (если отсутствует внешнее устаревание, которое отражается на ОКСах, но не на земле). Иными словами, стоимость ОКСа не должна зависеть от его месторасположения.
В заключение отметим, что для решения этого вопроса оценочное сообщество нуждается в четких ориентирах, в том числе ценовых (то есть, рассматривая стоимость, указанную в отчете, можно было бы уверено сказать выше или ниже она реальной), и единых методических подходах. Безусловно, хотелось бы выработать общую методическую позицию по затронутым вопросам. Попытка обозначить такие подходы в настоящей статье, надеюсь, стала шагом к выработке единой позиции.
1. Грибовский С. В. Оценка стоимости недвижимости : учебное пособие. М. : Маросейка, 2009.
2. Фридман Н. О. Анализ и оценка и при-
носящей доход недвижимости. М. : Дело ЛТД, 1995.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
4. Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» : приказ Министерства экономиче-
ского развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611.
5. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков : распоряжение Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р.
Место проведения: Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС), г. Москва
13.03 ИСПОЛЬЗОВАНИЕ БЛОКЧЕЙНА В БИЗНЕСЕ: правовые основы
14.03 ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ РЕВОЛЮЦИЯ 2017 Г. В МОСКВЕ: существенные изменения в регулировании земельных и градостроительных отношений в Московском регионе
19-21.03 ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЕ СДЕЛКИ И ЗАЩИТА КРЕДИТОРОВ: реформа обязательственного права и особенности применения законодательства
22-23.03 КОРПОРАТИВНОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА: соглашения акционеров, сделки Мhttps://cyberleninka.ru/article/n/otsenka-obektov-kapitalnogo-stroitelstva-nekotorye-metodicheskie-aspekty» target=»_blank»]cyberleninka.ru[/mask_link]
СудентамПиСФРФедоренко / 2. Сметная стоимость строительства
При формировании цены на строительную продукцию применяются затратные методы – путем последовательного калькулирования затрат определяются сметные цены на производственные ресурсы, виды работ, объекты и на стройку в целом.
Цена на строительную продукцию имеет многоцелевое назначение:
используется для планирования и финансирования строительства;
на ее основе заключаются договоры подряда и производятся расчеты за выполненные работы;
исходя из сметной стоимости ведется учет и отчетность, производится оценка деятельности строительно-монтажных организаций и заказчиков;
формируется в установленном порядке балансовая стоимость вводимых в действие основных фондов.
Многообразие функций обуславливает многообразие различных видов цен:
стоимость строительства (лимитная цена, предельная цена) – это предельный размер (лимит) капитальных вложений на проектирование и строительство объекта. Определяется на предпроектной стадии при ТЭО и ТЭР;
сметная стоимость строительства – это сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами. Определяется на стадии проектирования. Включает в себя затраты заказчика на строительство объекта и затраты подрядной организации на выполнение работ;
договорная цена – устанавливается при заключении договора подряда между заказчиком и подрядчиком.
Разработка основных принципов ценообразования в строительстве возложена на Федеральный центр ценообразования в строительстве и промышленности строительных материалов (ФЦЦС) при Министерстве регионального развития РФ.
В субъектах РФ регулирование вопросов ценообразования осуществляют Региональные центры по ценообразованию в строительстве (РЦЦС). Основные задачи РЦЦС:
сбор данных об уровне реальных цен на ресурсы, используемые в регионе для строительства, с разработкой индексов;
подготовка и публикация на коммерческой основе соответствующей информации в виде сборников цен и индексов.
Система ценообразования в строительстве – это система, состоящая из сметных нормативов и нормативных методов формирования цены с учетом специфических особенностей строительства.
Система ценообразования в строительстве
Методы формирования сметной стоимости:
Обобщенное название комплекса сметных норм, расценок и цен.
— отрасли «Строительство»:
1. Базисно-индексный – использование системы текущих и прогнозных индексов по отношению к сметной стоимости, определенной в базисном уровне цен по единичным расценкам;
1. выпускает по функциональному назначению широкую номенклатуру продукции;
2. продукция является результатом штучного, а не серийного производства;
3. на продукцию нет ГОСТов;
2. Ресурсный – калькулирование в текущих ценах и тарифах статей затрат по видам ресурсов;
4. продукция в процессе производства неподвижна, а производственные фонды – активная часть, подвижны;
5. продукция является фондообразующей – основные фонды производственного и непроизводственного назначения;
3. Ресурсно-индексный – сочетание ресурсного метода с индексами цен на ресурсы;
6. на продукцию и каждый объект в процессе строительства формируется индивидуальная сметная цена.
4. на основе укрупненных сметных нормативов, в т.ч. банка данных по объектам-аналогам
— строительного производства:
1. продолжительный срок строительства;
2. строгая технологическая последовательность строительных процессов;
3. неравномерное потребление ресурсов в период строительства по перечню и объемам;
4. высокая трудоемкость строительных процессов;
5. использование широкой номенклатуры профессий рабочих-строителей и механизаторов;
6. влияние природно-климатических факторов, региональных различий в экономических условиях.
Принципы ценообразования в строительстве:
цены на строительную продукцию обеспечивают подрядчику возврат затрат в процессе производства строительной продукции в полном и объеме и прибыли в размере нормы, а инвестору (заказчику) определяют объемы капитальных вложений на строительство объекта;
цены на строительную продукцию формируются с учетом состояния конъюнктуры региона в периоды проектирования и строительства объекта, т.е. в уровне текущих цен на ресурсы;
метод и нормативно-информационная база формирования цен на строительную продукцию определяется инвестором и подрядчиком и фиксируется в договоре;
цены на строительную продукцию при федеральном источнике финансирования строительства объекта формируются на основании правил, рекомендованных Госстроем, независимо от форм собственности;
в условиях рыночных отношений государство не вмешивается в производственно-хозяйственную и финансовую деятельность субъектов строительного рынка и в процесс формирования цен на строительную продукцию, однако косвенно, с помощью системы регулирования, регламентирует правила формирования цен.
Основной нормативно-методический документ: МДС 81- 35. 2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».
В соответствии с технологической группировкой капитальных вложений в сметной стоимости строительства выделяются следующие элементы:
ССстроительства = ССстроительных работ + ССмонтажных работ + ССоборудования, мебели, инвентаря + СС прочих работ и затрат
Работы, относящиеся к строительным:
работы по возведению, расширению и реконструкции постоянных и временных (титульных) зданий и сооружений и связанные с ними работы по монтажу железобетонных, металлических, деревянных и других строительных конструкций; работы по устройству и разборке подкрановых путей для башенных и других кранов;
работы по сооружению внешних и внутренних сетей водоснабжения, канализации, теплофикации, газификации и энергоснабжения; возведение установок (сооружений) по охране окружающей среды от загрязнения;
работы по сооружению нефтепроводов, продуктопроводов, газопроводов, воздушных и кабельных линий электропередачи, линий связи (включая стоимость кабеля или провода и троса, но без стоимости электрооборудования и арматуры высоковольтных линий); работы по сооружению мостов и набережных, дорожные работы, подводно-технические работы и другие виды специальных работ в строительстве;
работы по установке санитарно-технического оборудования (включая стоимость этого оборудования);
работы по освоению участков, по подготовке и планировке территорий строительства, включая намыв территории и связанные с этим снос строений, вырубку леса, корчевание пней, осушение, вертикальную планировку и т.д.;
работы по озеленению и благоустройству территорий застройки, а также поселков и городов;
мелиоративные работы (орошение, осушение, обводнение и др.);
работы по строительству противоэрозионных, противоселевых, противолавинных, противооползневых и других природоохранных сооружений;
дноуглубительные работы (кроме работ по поддержанию глубин на судоходных реках, каналах и акваториях портов, судоремонтных заводов и ремонтно-эксплуатационных баз флота, которые осуществляются за счет эксплуатационных средств);
берегоукрепительные и болотоподготовительные работы (кроме работ по осушению болот на действующих торфопредприятиях);
строительные работы, связанные с освоением равновеликой площади новых земель взамен изымаемых у землепользователей земельных участков для строительства и других государственных и общественных нужд;
горно-капитальные и вскрышные работы (кроме работ, производимых за счет эксплуатационных расходов действующих предприятий);
геологические и гидрогеологические работы (бурение, шурфование, откачка воды и др.), связанные со строительством зданий и сооружений
другие не перечисленные выше виды строительных работ и затрат, предусмотренные в Строительных нормах и правилах.
К монтажным работам относятся:
работы по сборке и установке технологического, энергетического, подъемно-транспортного, насосно-компрессорного и другого оборудования на месте его постоянной эксплуатации, включая проверку и испытание качества монтажа;
работы по устройству подводок к оборудованию (подвод воды, пара, воздуха, охлаждающих жидкостей, прокладка, протяжка и монтаж кабелей, электрических проводов и проводов связи);
работы по монтажу и установке технологических металлоконструкций, обслуживающих площадок, лестниц и других устройств, конструктивно связанных с оборудованием;
работы по изоляции и окраске устанавливаемого оборудования и технологических трубопроводов;
другие не перечисленные выше работы и затраты, предусмотренные в ценниках на монтаж оборудования.
К стоимости оборудования, мебели и инвентаря относят:
стоимость приобретения (изготовления) и доставки до приобъектного склада всех видов оборудования, транспортных средств;
инструмента, инвентаря, запасных частей, контейнеров, включаемых в первоначальный фонд вводимых в действие производств;
стоимость оборудования, инструмента, инвентаря, мебели и других предметов внутреннего убранства, требуемых для первоначального оснащения социально-бытовых объектов;
стоимость конструирования машин и сложного технологического оборудования единичных заказов;
стоимость шефмонтажа оборудования;
стоимость доизготовления и доводки в построечных условиях крупногабаритного и тяжеловесного оборудования, отгруженного заводом-изготовителем в виде отдельных узлов и деталей.
Виды оборудования, не входящего в сметы на строительство:
подвижной состав, контейнеры железнодорожного транспорта, вагоны метрополитена, цистерны для транспортировки сжиженного газа газовой промышленности;
самолеты, вертолеты, двигатели к ним и авиационное оборудование гражданского воздушного флота;
суда и контейнеры морского, речного флота и флота рыбной промышленности, специальные суда и транспортные средства организации гидрометеослужбы;
автомобили, автобусы, автоприцепы, дорожные машины предприятий автомобильного транспорта и дорожного хозяйства;
трамваи, троллейбусы, машины для очистки улиц и другие машины коммунального хозяйства;
строительные машины, механизмы, инвентарь и инструмент, а также транспортные средства строительных и монтажных организаций;
комплекты инвентарных деталей сборно-разборных зданий и сооружений; инвентарные дома, вагоны, фургоны и другие помещения контейнерного типа строительных, геолого-разведочных и изыскательских организаций;
тракторы, комбайны и другие посевные, почвообрабатывающие и уборочные машины и транспортные средства сельскохозяйственных предприятий и организаций;
автомашины, другие транспортные средства и контейнеры для перевозки почты, почтовые железнодорожные вагоны связи;
буровое оборудование (включая буровые установки), геофизическое оборудование и аппаратура буровых, геологоразведочных и изыскательских организаций;
энергопоезда, передвижные дизельные электростанции;
контейнеры снабженческо-сбытовых организаций;
автомагазины, автолавки, автоцистерны и прицепы к ним;
другие машины и оборудование, не связанные со строительством объекта (компьютеры, кассовые аппараты и т.п.).
Не относятся к оборудованию, не входящему в сметы на строительство:
оборудование, приобретенное для дополнительной установки в действующих цехах на свободных площадях;
транспортные средства, технологически связанные с процессом производства, так как такие транспортные средства при строительстве новых предприятий включаются в сметы.
К прочим капитальным работам и затратам относятся:
проектно-изыскательские работы (включая работы для строительства будущих лет и затрат по разработке технико-экономических обоснований), осуществляемых за счет капитальных вложений, а также авторский надзор проектных организаций, экспертизы проектов;
работы по эксплуатационному и глубокому разведочному бурению на нефть, газ и термальные воды;
расходы по отводу земельных участков и переселению в связи со строительством (кроме строительных работ, связанных с переселением), т.е. изъятие его, предоставление и передачу в собственность или аренду, в том числе на покрытие затрат на выдачу архитектурно-планировочного задания и красных линий застройки;
затраты, связанные с компенсацией за сносимые строения и садово-огородные насаждения, посев, вспашку и другие сельскохозяйственные работы, произведенные на отчуждаемой территории, возмещение убытков и потерь, по переносу зданий и сооружений (или строительство новых зданий и сооружений взамен сносимых), по возмещению убытков, причиняемых проведением водохозяйственных мероприятий; прекращением или изменением условий водопользования, по возмещению потерь сельскохозяйственного производства при отводе земель;
затраты, связанные с освоением новых земель взамен изымаемых у землепользователей земельных участков для строительства и других государственных и общественных нужд;
плата за землю при выкупе земельного участка для строительства (оплата услуг адвокатов, агентов по операциям с недвижимостью, других посредников, пошлины и т.д.);
затраты по насаждению и выращиванию многолетних плодово-ягодных культур (садов, виноградников и др.), на создание (закладку и уход) защитных лесных полос, включая полезащитные, садозащитные, водорегулирующие и другие лесные полосы, в том числе вдоль автомобильных и железных дорог;
затраты на проведение культуртехнических работ на землях, не требующих осушения, и на террасирование крутых склонов;
расходы на подготовку эксплуатационных кадров для строящегося предприятия, предусмотренные сметой на строительство;
затраты, связанные с организованным набором рабочих;
предусмотренные в проектах и сметах строящихся предприятий или сооружений расходы на научно-исследовательские работы по уточнению строительных и технологических проектных решений в связи со спецификой местных условий строительства и особенностями работы данного предприятия или сооружения (кроме работ, связанных с сооружением экспериментальных установок и приобретением оборудования);
расходы по организации и проведению подрядных торгов;
другие работы и затрат, не относящиеся к строительным и монтажным работам, предусмотренные в сводном сметном расчете стоимости строительства.
Затраты, не включаемые в капитальные вложения:
затраты на освоение новых производств, цехов и агрегатов (пусковые расходы): проверка готовности новых производств, цехов и агрегатов к вводу их в эксплуатацию путем комплексного опробования (под нагрузкой) всех машин и механизмов (пробная эксплуатация) с пробным выпуском предусмотренной проектом продукции, наладка оборудования;
затраты на работы, связанные с предмонтажными ревизиями и устранением выявленных при этом дефектов оборудования;
затраты на буровые и геологоразведочные работы, производимые за счет операционных расходов по бюджету или средств основной деятельности;
затраты на капитальный ремонт оборудования, зданий, сооружений и других основных фондов;
затраты на земле- и лесоустроительные работы, а также работы по улучшению земель, проводимые за счет средств основной деятельности;
затраты по демонтажу и монтажу оборудования, производимые во время пусконаладочных работ;
затраты по устранению недоделок в проектах и в строительных и монтажных работах, исправление дефектов оборудования по вине организаций-изготовителей, а также повреждений и деформации, полученных при транспортировке до приобъектного склада, затраты по ревизии (разборке) оборудования, вызванные дефектами антикоррозийной защиты и другие аналогичные затраты, которые производятся за счет организаций, нарушивших условия поставок и выполнения работ;
затраты по устранению дефектов, по укомплектованию, контрольной сборке и связанным с этим испытанием машин, оборудования и приборов;
стоимость работ по монтажу и демонтажу строительных машин и механизмов, включенных в единичные расценки на строительно-монтажные работы;
стоимость работ по ликвидации основных фондов: разборка зданий и сооружений, демонтаж оборудования и т.п. (за исключением случаев, когда эти работы связаны с подготовкой территории для нового строительства, реконструкции, расширения или технического перевооружения действующих предприятий и предусмотрены в смете на строительство);
стоимость временных (нетитульных) зданий, сооружений и устройств, возводимых на время строительства за счет накладных расходов строительных организаций (помещения для контор и кладовых прорабов и мастеров, кубовые и душевые, помещения для обогрева, проходные и сторожевые будки, сараи и навесы при объектах и т.п.);
стоимость специальных инструментов и специальных приспособлений (инструменты и приспособления целевого назначения, предназначенные для серийного и массового производства определенных изделий, либо используемые для выполнения определенного заказа);
стоимость завезенных или изготовленных на строительной площадке, но не уложенных в дело деталей, блоков, конструкций и других строительных материалов;
затраты, связанные с освоением проектной мощности предприятия (цеха), производимые после его приемки в эксплуатацию;
стоимость запасных частей оборудования;
работы, выполняемые застройщиками на договорных началах для других предприятий и организаций;
суммы штрафов, уплаченных в соответствии с действующим Законом Российской Федерации «Об административной ответственности предприятий, учреждений, организаций и объединений за правонарушения в области строительства»;
авансовые перечисления подрядным организациям;
суммы налога на добавленную стоимость включаются в капитальные вложения и ввод в действие основных фондов в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Сметная стоимость строительно-монтажных работ включает в себя:
СССМР = ПЗ + НР + СП
ПЗ – прямые затраты. Непосредственно связаны с производством СМР.
Зр – заработная плата рабочих;
ЭММ – эксплуатация машин и механизмов.
НР – накладные расходы. Связаны с обслуживание, организацией и управлением строительным производством.
Источник: studfile.net