Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.
Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.
Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.
Затратным подходом оценивают сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению продуктивности земель.
Оценка земли — 1оценка рф
При отводе земель под застройку наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие факторы как капитальные и эксплуатационные затраты:
— местоположение участка по отношению к источникам водоснабжения и энергоснабжения, другим населенным пунктам, объектам социальной и транспортной инфраструктуры;
— инженерно-строительные условия: характеристика грунтов, уровень грунтовых вод, рельеф и др. При оценке плодородного слоя, местоположения и его инженерно-строительных факторов учитывают естественные условия территории;
— внесенные удобрения, многолетние насаждения, постройки;
— социальные факторы ценности земли (социально-экономические условия проживания, особенности почв и растительности, прочие);
— санитарно-гигиенические параметры территорий (загрязнение воздушного бассейна и почв, уровень шума и др.).
Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Затратный подход является единственным методом определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.
Затратный подход включает:
Метод изъятия определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости (Сон), т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений (Св) за вычетом их износа (И).
Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли.
Условия использования метода изъятия:
а) при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного;
Оценка стоимости недвижимости: как оценить стоимость загородного участка и дома | ПЯТИМИНУТКА
б) если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками.
Этапы методом изъятия:
1. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.
2. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.
3. Определение величины физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.
4. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получение остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.
5. Определение рыночной стоимости земельного участка.
Задача. Требуется определить рыночную стоимость земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с расположенными на нем улучшениями. Рыночная стоимость данного объекта недвижимости определена методом сравнения продаж. Она составляет 3500 тыс. руб.
Также рассчитана полная восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства). Она составляет 2800 тыс. руб. Общий износ определен в размере 50%.
Задача. Единый объект недвижимости представляет собой земельный участок и типовое здание площадью 985 м 2 . Стоимость м 2 единого объекта недвижимости, определенная методом сравнительных продаж, составляет 34,0 тыс. руб. Предполагается, что земельный участок расположен под зданием. Год постройки 1980. Срок экономической жизни объекта недвижимости 80 лет.
Дата проведения оценки 2013 г. Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, прямые издержки на строительство типового дома составляют 38,5 тыс. руб./м 2 . Требуется оценить стоимость земельного участка.
Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составит:
Сон = 985 ? 34,0 = 33490,0 тыс. руб.
Восстановительной стоимостью улучшений составит:
Св = 985 ? (38,5 ? 0,59) = 22374,3 тыс. руб.
Стоимость земельного участка:
Сзу = 33490,0 – 22374,3 = 11115,7 тыс. руб.
Метод определения затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и поваляет определить общую стоимость земли при условии ее разделения на отельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.
Определение затрат на освоение:
1. Определение размеров индивидуальных участков и степени их благоустройства исходя из юридических и физических возможностей, а также экономической целесообразности. Размеры и благоустройство земельных участков должны отвечать рыночным стандартам данного региона.
2. Расчет цены продажи освоенных участков осуществляется или путем анализа сопоставимых участков, которые недавно были аналогичным образом освоены или на базе метода сравнения продаж.
3. Расчет всех затрат на освоение:
а) расходы на приобретение земельного массива и оформление документов;
б) инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли;
в) расходы по устройству дорог, тротуаров, дренажа, инженерных и коммунальных сооружений;
г) оплаты налогов, страхования;
д) прибыль и накладные расходы подрядчика;
е) расходы на продажу и рекламу.
4. Расчет стоимости неосвоенной земли путем вычета затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой денежной выручки от продажи участков.
5. Определение периода времени, необходимого на освоение и продажу. Выбор ставки дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также величину авансированного капитала. Дисконтирование денежной суммы, полученной от продажи земельных участков за вычетом затрат и предпринимательской прибыли, исходя из периода продажи земельных участков, для получения текущей стоимости неосвоенной земли.
1. Ежемесячная денежная выручка от продажи земельных участков составит: Взу = 2 ? 280,0 = 560,0 тыс. руб.
2. Валовой доход: ВД = 560,0 ? 0,80 = 448,0 тыс. руб.
3. Стоимость двух участков: С2зу = 448,0 ? 0,60 = 268,8 тыс. руб.
4. Текущая стоимость неосвоенного земельного массива составит: тыс. руб.
5. Стоимость одного земельного участка составит:
Сзу = 3443,8 : 12 : 4 = 71,7 тыс. руб.
Метод на основе затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры проводится в оценке земель поселений, т.е. рассматривают величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделение доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок).
Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.
Метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах.
Метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом — собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором — арендатором земельного участка. Типичными условиями инвестиционных контрактов является переход 30 — 50% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.
Источник: studopedia.ru
Кадастровая стоимость земельного участка — как узнать, как считать
Каждый земельный участок обладает собственным регистрационным номером и занесен на кадастровую карту Росреестра. Стоит подробнее рассмотреть, что представляет собой кадастровая стоимость земельного участка, какие факторы на нее влияют и как при необходимости увеличить или снизить цену на землю.
Что такое кадастровая стоимость участка?
Определение стоимости участка осуществляется на основе данных, которые специалисты получают при проведении оценки земли.
Единицу экономического учета земель в выбранном массиве определяют, исходя из положений ФЗ №135, где установлены правила оценки земельных наделов. При формировании стоимости также обращают внимание на Земельный Кодекс РФ.
Кадастровая стоимость представляет общую оценку надела, которую проводят по обобщенным методикам. Отличием такой цены от рыночной можно назвать отсутствие при подсчете стоимости учета индивидуальных характеристик надела.
Процедура оценки земельного участка содержит три основных этапа:
- Исполнительный орган принимает решение об оценке земельного надела. В этот период происходит подготовка и обработка информации.
- На сайте Росреестра публикуют предварительные отчеты о проведенной оценке, срок действия которых составляет 60 дней. В течение этого времени можно направить замечания, если в расчетах обнаружены ошибки.
- Производится утверждение полученных результатов с учетом возражений.
Когда цены будут зафиксированы, с 1 января обновленная кадастровая стоимость будет объявлена действительной. Владелец земельного надела или потенциальный покупатель может отслеживать этапы процедуры в специальном разделе на сайте Росреестра.
Как узнать кадастровую стоимость участка бесплатно
Определить цену земли можно самостоятельно онлайн. Существует несколько вариантов получения необходимой информации.
По кадастровому номеру
Узнать цену на надел по кадастровому номеру можно через:
- электронную базу Федеральной службы Росреестра;
- публичную кадастровую карту;
- личное обращение в МФЦ или Росреестр.
Чтобы получить сведения о стоимости земли на сайте Росреестра, нужно:
- Запустить сервис.
- Выбрать раздел «Физическим лицам».
- Открыть вкладку с получением сведений ЕГРН.
- Нажать на пункт «Получить выписку о кадастровой стоимости».
Далее останется заполнить небольшую форму и получить свежую информацию о стоимости надела.
Также узнать цену на участок можно посредством использования кадастровой карты. Для поиска нужных сведений пользователю сети нужно:
- Открыть публичную кадастровую карту.
- Кликнуть по иконке поиска, которая находится в левом верхнем углу.
- В строку вписать номер участка.
- Подтвердить поиск.
Система за пару секунд отыщет требуемый участок, а также предоставит актуальную информацию, в которую входит стоимость.
По адресу
Для поиска цены земельного участка по адресу также можно воспользоваться кадастровой картой. Последовательность будет такой же, как в случае использования номера участка. Однако в этом случае в поисковой строке нужно будет вбить адрес.
Как получить выписку на объект?
Для начала нужно отметить, что это документ, который содержит в себе информацию из Росреестра. Выписка подтверждает владение собственником недвижимости и с 2017 года включает в своем составе саму выписку и кадастровый паспорт.
Подобный документ требуется для:
- регистрации права собственности на владение домом или участком;
- постановки объекта на участке на учет;
- ввода на участок инженерных сетей и коммуникаций с последующим подключением;
- прописки и получения субсидий от государства;
- проведения сделок с недвижимостью.
Получить выписки из Росреестра можно несколькими способами. Наиболее популярные стоит рассмотреть подробно.
Образец выписки ЕГРН
Получить выписку на объект онлайн
При выборе данного способа потребуется обратиться к сайту Росреестра. Чтобы заказать справку, владелец земли должен владеть информацией о кадастровом номере участка и точном адресе. Основные действия по получению справки:
- Посещение портала Росреестра.
- Регистрация на сайте.
- Ввод паспортных данных и номера СНИЛС.
- Оформление заявки на получение справки.
Получить выписку на объект лично
Способ подразумевает посещение офиса МФЦ. Чтобы заказать справку, необходимо будет обратиться к сотруднику отделения с номером и адресом участка. Дополнительно потребуется заполнить заявление на изготовление документа. Срок получения справки составляет неделю с момента подачи заявки.
По почте
Получить справку можно и на электронную почту. Для этого потребуется:
- Перейти на портал получения документов ЕГРН — Документ.рф.
- Заполнить заявление на выдачу справки.
- Ввести в форму адрес объекта и электронную почту.
Что влияет на кадастровую стоимость земельного участка?
Кадастровая цена надела зависит от:
- расположения земельных границ;
- социально-экономического развития;
- бытовых условий;
- площади земли;
- возраста участка.
Почему уменьшилась кадастровая стоимость?
Снижение кадастровой стоимости земельного участка происходит по ряду причин. Основная – падение спроса на рассматриваемую территорию. Также цена может упасть из-за:
- обнаружения вредных веществ в земле;
- строительства возле участка промышленных или сельскохозяйственных объектов;
- продажи земельных наделов возле выбранных участков.
Почему увеличилась кадастровая стоимость?
Рынок остро реагирует на показатели спроса на земельные участки. За счет этого происходит увеличение цены на землю. Основополагающим фактором может стать рост объявлений о строительстве новых домов.
После проведения повторной оценки земли может произойти рост цены. При этом решение о проведении оценочной процедуры принимают федеративные субъекты.
Повышение кадастровой стоимости происходит по ряду причин. Одна из основных – увеличение спроса на землю в связи с активизацией строительства или облагораживания территории. Другими словами, чем более привлекательной становится земля, тем больше она будет стоить.
Еще одна причина увеличения цены земельного участка – изменение законов. В 2015 году в НК РФ добавили главу 32 «Налог на имущество физических лиц». Внесенные поправки затрагивают любого собственника земельного надела. Согласно введенным изменениям, налог на имущество исчисляется не из инвентаризационной, а из кадастровой стоимости земельного участка, что приводит к увеличению его цены.
На что влияет кадастровая стоимость земельного участка?
В первую очередь, стоимость земельного надела влияет на арендную плату, которую устанавливают соответствующие инстанции. В результате прописанная в кадастровом паспорте цена определяет сумму налогообложения и величину аренды, если недвижимость находится в собственности у государства.
Стандартную стоимость недвижимости определяют рыночные критерии, которые устанавливает собственник. При этом стоимость должна быть согласована с примерным уровнем цен, актуальным на момент продажи или покупки земли.
Как определяют кадастровую стоимость участка?
Определить стоимость земельного надела самостоятельно вряд ли получится. Для проведения грамотных расчетов необходимо использовать сложные формулы, разобраться в которых человеку неопытному будет непросто.
Чтобы посчитать кадастровую стоимость земли, рекомендуется обратиться в специализированные органы. Опытные сотрудники подобных отделов в короткие сроки посчитают цену и предоставят результаты оценки.
Сегодня подсчет кадастровой стоимости выполняется с учетом законов РФ, где регулируется оценочная деятельность. Правила подсчета приведены в ФЗ №135, выпущенном 29.07.1998 года. Стоит отметить, что у сотрудников органов исполнительной власти есть право на утверждение среднего уровня стоимости наделов по району, где они находится.
Как часто проводят кадастровую оценку?
Кадастровая стоимость – непостоянный параметр. Изменение или обновление цены происходит каждые пять лет, когда государственными органами проводится повторная оценочная комиссия для определения новой стоимости надела.
При необходимости можно провести оценку земельного участка раньше времени. Причины ускорения сроков:
- формирование новых границ земли;
- перевод участка в другую категорию;
- природный катаклизм, изменивший участок;
- обнаружение ошибок в документах;
- несогласие собственника земли с государственным «ценником».
Как оспорить кадастровую стоимость?
Иногда возникает необходимость в оспаривании цены на надел земли. С этой проблемой рекомендуется обратиться в ближайшее отделение МФЦ или другое государственное бюджетное учреждение. При этом подать заявление на оспаривание установленного ценника можно:
- лично посредством посещения офиса;
- онлайн через отправку письма на электронную почту.
При отправке заявления онлайн рекомендуется приложить техническую документацию, которая подтвердит наличие ошибок при определении цены. Срок рассмотрения заявки по оспариванию кадастровой стоимости составляет 2 месяца с момента получения сотрудниками МФЦ обращения.
Продать участок ниже кадастровой стоимости
В теории продать участок ниже сформированной кадастром стоимости можно. Государство не устанавливает ограничений для собственников. Владелец земли может назвать свою цену при продаже имущества, прописав показатель в соответствующем договоре.
Важно при изменении цены учесть несколько правил, к числу которых относится обязательная выплата физическими лицами налога. В 2016 году в НК РФ внесли изменения, установившие минимальную сумму, которая облагается налогом. Размер налога при этом составляет 70% от кадастровой стоимости надела.
Примечательно, что зачастую оспоренная кадастровая стоимость считается основанием для снижения налоговых или арендных платежей. Поэтому многие задаются вопросом, каким образом можно снизить цену, и доступна ли такая процедура в жизни. И многие, в свою очередь, стремятся предотвратить снижение цены.
Попытка продать землю дешевле привлечет внимание налоговой полиции. В случае обнаружения факта мошенничества владельцу участка придется оплатить штраф в размере сокрытого налога с пенями. Вероятность проведения проверки увеличится, если покупка надела будет проведена за счет заемных средств банка.
Если в теории продажа надела ниже цены, установленной кадастром, вполне возможна, то в действительности так делать не рекомендуется. Это просто невыгодно. Инспекция при выявлении подобных сделок все равно высчитает стандартный НДФЛ по ставке от установленной исполнительными органами цены. Владельцу придется вернуть разницу.
Как увеличить кадастровую стоимость участка?
Для повышения цены земельного надела стоит обратиться в:
- комиссию Росреестра, которая занимается рассмотрением подобных запросов;
- суд, если затронуты интересы третьих лиц.
При обращении необходимо написать заявление и приложить к нему пакет документов. Основной состав бумаг:
- документ, в котором прописана текущая рыночная стоимость надела;
- справка о подтверждении права владения землей;
- заключение о проведении оценки земли для определения кадастровой цены;
- справка, подтверждающая оплату госпошлины.
Решением проблемы занижения кадастровой стоимости занимается комиссия, если были обнаружены ошибки в подсчете цены или предоставление неверных данных кадастровым инженером. В случае допущения неточностей в документах проблема решается посредством переписки. Продолжительность ведения дела комиссией составляет месяц, услуга предоставляется бесплатно.
Обратиться в суд за повышением кадастровой цены можно, если был выявлен сговор или другие виды нарушения закона. В этом случае суд назначит оценочную экспертизу, которая позволит изменить стоимость участка.
Обратиться за формированием новой кадастровой стоимости в комиссию или к судье можно в течение 5 лет с момента, когда утвердили оценку земли и опубликовали цену на сайте Росреестра. Чтобы не сомневаться в правильности выбранного решения, стоит подготовить документы и получить информацию о соответствии кадастровой стоимости рыночной или нарушении данного факта. Также для получения нужного результат рекомендуется привлечь адвоката.
Окончила МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности журналистика. Несколько лет проработала автором в ведущих финансовых изданиях — ПРАЙМ, ТАСС и других известных в РФ компаниях.
Источник: unicom24.ru