Сводная оценка территории по природным условиям складывается из приведенного выше анализа всех природных компонентов среды и показывает, насколько они соответствуют требованиям районной планировки. При этом главным является многофункциональное зонирование как заключительный этап сводной оценки с целью наиболее полного отбора оценочных характеристик в пределах каждой функции с подготовкой материалов для сравнительного хозяйственного анализа территории. Сводная оценка территории включает в себя оценку территорий для целей строительства, сельского хозяйства и организации массового отдыха. Оценка территории для целей строительства осуществляется с точки зрения выделения лимитирующих факторов, не поддающихся экономической оценке, и с точки зрения экономической оценки инженерных условий строительства. Территории для целей сельского хозяйства оцениваются по качеству пахотных земель, по их плодородию, рельефу, урожайности и т. д., что позволяет в пределах климатических зон выделить провинции по преобладающему типу почв.
Оценка объектов капитального строительства для оспаривания кадастровой стоимости
Оценка территорий для целей массового отдыха включает в себя дифференциацию отдыха по его видам и по использованию рекреационных ресурсов в тесной связи с охраной природы. При этом учитываются тип и формы отдыха, сезонность и интенсивность использования рекреационных территорий.
Комплексная оценка территории в районной планировке осуществляется для всей территории рассматриваемого района с позиций соблюдения интересов всех или наиболее важных отраслей хозяйства, являющихся одновременно основными землепользователями, с учетом совокупности всех природных и антропогенных факторов. Комплексная оценка позволяет установить степень благоприятности выделяемых участков для размещения тех или иных видов хозяйственного использования: строительства, массового отдыха, сельского и лесного хозяйства.
При комплексной оценке территории используются различные методические приемы: балльная оценка, при которой степень благоприятности территории для того или иного вида хозяйственной деятельности оценивается в баллах, затем путем сложения разных баллов выводится обобщенная, интегрированная оценка и делается окончательный вывод о предпочтительном виде использования территории; ранжирование факторов по их значимости для того или иного вида хозяйственной деятельности (посредством экспертных оценок) с последующей балльной оценкой отдельных факторов, что дает более точный результат и позволяет достаточно объективно оценивать факторы, поддающиеся количественной оценке; стоимостная оценка, предполагающая сравнение удорожаний по каждому рассматриваемому фактору в зависимости от намеченного вида хозяйственной деятельности; комбинированный метод оценки, учитывающий как стоимостную, так и экспертную оценку отдельных факторов, и основанный на моделировании общей комплексной схемы оценок.
Инженерно-геологические изыскания — геодезические и геологические работы, экологические исследования и гидрогеология
Наша компания, объединяя интеллектуальный и научно-исследовательский потенциал, созданный в годы активного развития отрасли, осуществляет комплекс проектно-изыскательских и инженерно-консультационных услуг в области промышленного и гражданского строительства.
9. NormaCS. Эксперты о нормативах. Оценка изменений в системе ценообразования в строительстве
Направления деятельности:
В настоящее время без геодезических исследований не обходится ни одно строительство. От качества проведения таких исследований работ зависит будущее проекта, поэтому доверить инженерно-геодезические работы необходимо исключительно профессионалам в этой области. Геодезические изыскания в области подготовки строительства включают в себя целый комплекс работ:
по выбору строительства площадки, основанному на исследовании территориальных условий (природных и техногенных);
по прогнозированию инженерной защиты проекта, взаимодействия с окружающей средой и обеспечения безопасности населения;
по составлению геодезического обоснования строительства.
После того, как инженерно-геодезические изыскания по проекту выполнены, нашими специалистами будет разработана необходимая предпроектная документация. В пакет документов будет также входить градостроительная документация, инвестиционные обоснования для строительства, рабочая документация по строительству объектов (в т.ч. по расширению, реконструкции, эксплуатации и ликвидации). Геодезические изыскания дают все основания для принятия проектных решений с экономической, технической, социальной и экологической точки зрения.
Геологические изыскания направлены на выявление имеющихся инженерно-геологических процессов на данной строительной площадке, оценка их благоприятности для строительства данного объекта.
Инженерно-геологические изыскания, оказываемые нашими специалистами, включают в себя комплекс работ по изучению имеющихся геологических и гидрогеологических условий строительной площадки (состояние верхних горизонтов земной коры). Инженерные и геологические работы направлены на создание проекта подходящего фундамента. Выбор фундаментного типа является основополагающим в строительстве здания. Инженерно-геологические исследования проводятся для выявления технических возможностей целесообразного строительства данного объекта, его оптимального расположения и компоновки.
При централизованном подходе к выполнению инженерно-геодезических изысканий заказчик экономит время и общие затраты по проекту. Наши специалисты применяют новейшие технологии в области геодезических изысканий, поэтому результаты по оценке рельефа и требований к возведению объекта можно считать максимально достоверными. Мы проводим инженерно-геодезические исследования для создания новых проектов и реконструкции уже имеющихся объектов.
Все инженерно-геологические и геодезические работы проводятся опытными специалистами, расчетным схемам оснований и авторскому надзору которых можно полностью доверять. С нашими инженерно-консультационными услугами любой проект в рамках промышленного и частного строительства будет качественно выполнен.
Источник: studfile.net
Градостроительство — это деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.
Градостроительная оценка — это комплексная, многофакторная оценка оптимального функционирования города, результатом которой становится:
- · Зонирование территории по ее градостроительной ценности.
- · Совершенствование сложившейся системы градостроительного использования территории города.
- · Разработка градостроительного видения на развитие незастроенных территорий.
Таким образом, градостроительная оценка призвана выявить характер градоформирующих, градообразующих и градообслуживающих условий, определить перспективы градостроительного развития территории города с учетом целого ряда факторов экологического, социального, экономического, архитектурно-эстетического и ландшафтного содержания, которые и составляют комплексную оценку. Именно учет всей совокупности этих факторов позволяет осуществить комплексный анализ современного использования городских территорий. Поэтому с уверенностью можно сказать, что комплексная оценка есть результат многофакторного градостроительного анализа функционирования и развития территории города.
Объектом градостроительной оценки является территория города, его функциональные (территориальные) зоны и их части.
Предметом оценки выступает изучение закономерностей функционирования города и разработка модели современного градостроительного использования его территории.
Целью проведения градостроительной оценки является определение приоритетов и ограничений дальнейшего градостроительного развития территории города, а также определение правового режима использования земельных участков в пределах выделенных зон.
Для достижения обозначенной цели перед градостроительной оценкой стоят следующие задачи:
- — анализ существующей организации использования земель и выявление ее недостатков;
- — выявление градостроительных ограничений в использовании отдельных территориальных зон, с учетом экологических, социально-экономических и архитектурно-эстетических факторов;
- — определение параметров городской застройки;
- — определение уровня озеленения и благоустройства территории;
- — определение перечня разрешенного градостроительного использования для каждого земельного участка в пределах городской черты.
В градостроительстве при общей организации территории города соблюдается принцип функционального использования однородных территорий (функциональных зон), «демометрический» принцип композиционного построения пространств при соблюдении подхода ступенчатости культурно-бытового обслуживания населения.
При градостроительной оценке устанавливается соответствие размещения градостроительных объектов разного уровня согласно:
- — СНиП 2.07.01-89 * (Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. — М., 1997);
- — Градостроительному кодексу Российской Федерации (М., 1999).
В Градостроительном кодексе Российской Федерации представлена следующая классификация территории поселений:
- 1. жилые зоны;
- 2. общественно-деловые зоны;
- 3. производственные зоны;
- 4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
- 5. рекреационные зоны;
- 6. зоны сельскохозяйственного использования;
- 7. зоны специального назначения;
- 8. зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий.
Градостроительный кодекс определяет и функциональную направленность территориальных зон города.
Жилые зоны предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредное воздействие на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия).
К жилым зонам также относятся территории садоводческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах границ (черты) поселений.
Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой деятельности, а также образовательных учреждений среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий и иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности.
В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.
Производственные зоны предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.
Благоустройство территорий производственных зон осуществляется за счет собственников производственных объектов.
В санитарно-защитной зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.
Зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для размещения и функционирования сооружений, коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования.
Для предотвращения вредного воздействия сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования на среду жизнедеятельности обеспечивается соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и рекреационных зон, а также выполнение других требований в соответствии с государственными градостроительными нормативами, правилами и специальными нормативами, правилами застройки.
Территории в границах отвода сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования и их санитарно-защитных зон подлежат благоустройству с учетом технических и эксплуатационных характеристик таких сооружений и коммуникаций. Обязанности по благоустройству указанных территорий возлагаются на собственников сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования.
Сооружения и коммуникации транспорта, связи, инженерного оборудования, эксплуатация которых оказывает прямое вредное воздействие на безопасность населения, размещаются за пределами городских и сельских поселений.
Рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха населения и включают в себя парки, сады, городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В рекреационные зоны могут включаться особо охраняемые природные территории и природные объекты.
На территориях рекреационных зон не допускаются строительство и расширение действующих промышленных, коммунальных и складских объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреационного назначения.
В пределах границ (черты) городских и сельских поселений выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями, строениями, сооружениями.
Территории указанных зон могут быть использованы в целях ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральным планом и правилами застройки.
Зоны специального назначения выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных объектов, использование которых невозможно в границах других территориальных зон поселений.
Порядок использования территорий зон специального назначения устанавливается правилами застройки с учетом требований государственных градостроительных нормативов, правил и специальных нормативов.
Зоны военных объектов и иные зоны режимных территорий предназначены для размещения объектов, в отношении территорий которых устанавливается особый режим.
Порядок использования территорий указанных зон в пределах границ (черты) городских и сельских поселений устанавливается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, с правилами застройки.
Основным инструментом для решения поставленных перед градостроительной оценкой задач, с одной стороны, и источником информации для данной оценки, с другой стороны, является градостроительное зонирование.
Градостроительное зонирование осуществляется по трем направлениям:
- 1. функциональное зонирование;
- 2. строительное зонирование;
- 3. ландшафтное зонирование.
Каждое из этих направлений призвано решить специализированные задачи, а в совокупности они позволяют определить градостроительную ценность каждой территориальной зоны города.
Градостроительная ценность территории определяется, прежде всего, градостроительным использованием земель, или интенсивностью использования территории города.
Интенсивность использования территории города на сегодняшний день обретает определенные особенности, так как речь идет о территории, тесно связанной и функционирующей вместе с элементами и объектами планировочной структуры, т.е. зданиями, сооружениями, объектами инженерного оборудования как наземного, так и подземного характера.
По результатам градостроительной оценки может осуществляться разработка схемы (проекта) земельно-хозяйственного устройства и другой градостроительной документации на те территории, которые не были охвачены разработками генерального плана. Использование результатов градостроительной оценки позволяет улучшить состояние градостроительного использования застроенных территорий.
Источник: studwood.net
Комплексная оценка территории и природных ресурсов
Оценка территории в районной планировке складывается из постановки самых различных задач. Она включает анализ природных условий и ресурсов, современного размещения объектов хозяйства и населения, а также характеристику и систематизацию резервных площадок для размещения перспективного городского, крупного сельскохозяйственного и рекреационного строительства. Таким образом, под анализом территории в районной планировке понимается комплекс исследований, направленных на выявление тех особенностей территории, которые определяют направления перспективного ее использования и способствуют рациональному размещению всех отраслей хозяйства, наиболее эффективной эксплуатации природных ресурсов и охране окружающей среды.
На базе учета совокупности природных факторов проектировщики выявляют сложившиеся природно-территориальные комплексы: ландшафты с их особыми гидротермическими условиями, рельефом, растительностью и т. д. Соответствующая характеристика территории совместно с частными оценками позволит определить в целом потенциальные возможности ее ландшафтов, которые могут повлиять на перспективное использование территории. Одним из важных методов анализа и оценки территории является картографический, предусматривающий постепенный переход от отдельных аналитических карт к комплексным оценочным и сводным картам организации территории.
К природным ресурсам, изучаемым районной планировкой, относятся ресурсы территориальные, воздушного бассейна, биологические, минеральные, водные и эстетические. В оценке ресурсов, как и в отношении компонентов природной среды, проектировщики и исследователи используют определения — лимитирующие, активные и ведущие в зависимости от каждого ресурса и от степени его распространенности и важности.
Территориальные ресурсы в урбанизированных областях нашей страны в настоящее время все более ограничиваются. Поэтому во избежание потерь ценных сельскохозяйственных земель территории с уже существующим видом использования стали уплотняться, что, однако, в ряде случаев приводит к необратимым изменениям в природной среде, снижению ее устойчивости к нагрузкам и воздействиям промышленности на территорию.
Эти же нагрузки в ряде случаев значительно снижают ресурсы воздушного бассейна не только над городами, но и охватывая широкие территории в отдаленных местностях. При значительной плотности развитых в промышленном отношении населенных пунктов загрязнение воздуха из локального становится повсеместным, приобретая общерайонное значение. Забота о чистоте воздуха над городами и проектируемыми промышленными узлами в районной планировке приобрела особое значение и начинается с санитарно-гигиенического анализа воздушного бассейна существующих промышленных узлов и определения возможного загрязнения воздуха при строительстве новых предприятий. При этом именно районная планировка позволяет наиболее полно оценить распространение очагов загрязнения воздуха на больших площадках и сравнить состояние ресурсов воздуха, наметить, где нежелательно или недопустимо размещение новых промышленных объектов и должен быть ограничен рост городов.
Биологические ресурсы оцениваются с точки зрения их баланса и изменения площадей пахотных, сенокосных и кормовых угодий почв, видового состава растительности и животного мира. В районной планировке учитывается возможный непоправимый ущерб биологическим ресурсам и намечаются меры по их устранению.
Минерально-сырьевые ресурсы в районной планировке учитываются и группируются по виду сырья, его качеству и запасам. В первую группу входят месторождения союзного и республиканского значения, к которым относятся уникальные и богатейшие месторождения нефти, газа, каменного угля, железных и других руд.
Во вторую группу входят месторождения областного значения, снабжающие сырьем одну или несколько соседних областей. К ним относятся месторождения гипса, бурого угля, формовочных и стекольных песков. Третью группу образуют месторождения местного значения, такие, как торф, сырье для производства строительных материалов, минеральных красителей и т. п. Для оценки минерально-сырьевых ресурсов необходимо также знать горные условия их эксплуатации, глубину залегания, площадь, мощность пластов, обводненность. Должна также учитываться удаленность месторождения от населенных пунктов.
Водные ресурсы в районной планировке оцениваются с точки зрения обеспечения ими хозяйственно-питьевого и промышленного водоснабжения территории. Увеличение водообеспеченности территории достигается путем создания водохранилищ, сети прудов, использования вод озер, поэтому поверхностные водные ресурсы рассчитывают не по одному расходу воды в реке, а балансовым методом, который учитывает объем стока с площади водосборного бассейна, объем воды в водоемах и расход ее — испарение, фильтрационные потери и др. При подсчете всех водных ресурсов обычно суммируют запасы подземных и поверхностных вод. При подсчете требуемого количества воды исходят из нормы потребления воды в литрах на одного человека в сутки. С точки зрения охраны и пополнения водных ресурсов предусматривается их эксплуатация в пределах 30 — 40% их общих запасов.
Оценка территории по природным условиям предусматривает как отдельную оценку компонентов природной среды, так и сводную по разным видам хозяйственной деятельности и в первую очередь по наиболее крупным землепользователям: промышленному и гражданскому строительству, сельскому и лесному хозяйству, а также рекреационному, предполагающему массовый отдых населения. Соответственно с видом районной планировки (схема или проект) меняется детализация изучения природных условий территории, определяемая масштабом картографирования и целевым назначением работ.
На всех территориях любой географической зоны прежде всего изучаются постоянные характеристики компонентов их природной среды. К ним прежде всего относится геологическое строение, при анализе которого рассматриваются литологические особенности территории, ее тектоническая и сейсмическая активность, условия залегания и отработки полезных ископаемых, площадь их распространения. Большое значение в районной планировке придается рельефу, поскольку его влияние на характер использования территории весьма велико. Основными характеристиками и материалами при анализе рельефа являются: карта глубины расчленения рельефа, что помимо чисто геоморфологических данных помогает оценить рекреационно-эстетические особенности территории, ее контрастность; густота расчленения рельефа, определяемая как средняя ширина водосборных бассейнов, что необходимо для расчетов объемов земляных работ; карты эрозионных процессов и овражно-балочных форм; карта уклонов поверхностей.
Инженерно-геологические условия территории определяют необходимые мероприятия по ее инженерной подготовке и решающим образом влияют на стоимость освоения. В первую очередь инженерно-геологические условия показывают пригодность территории для ведения на ней строительства, однако такие данные, как уровень залегания грунтовых вод, интенсивность и особенности экзогенных процессов, затопление, подтопление, переработка берегов водохранилищем и т. п., используются и в оценке для сельскохозяйственных, и для рекреационных целей. Таким образом, информация об инженерно-геологических условиях, включающая большое количество сведений, используется на всех этапах оценки территории.
Гидротермическая группа природных условий в схемах районной планировки выявляет региональные особенности распространения гидротермических компонентов на фоне зонального их распределения, что в свою очередь позволяет дифференцировать территорию по условиям обеспечения ее теплом и влагой, дать научно обоснованные рекомендации по ее районированию по оценочным критериям, а также наметить районы перспективного освоения и определить степень их комфортности и благоприятности для освоения.
Гидрогеологические условия отражают гидрографические и режимные особенности поверхностных вод и являются исходными для подсчета поверхностных водных ресурсов. Из гидрографических характеристик изучаются: густота речной сети, уклоны русел, их длина, степень извилистости рек, ширина русел, скорость течения и глубина рек, площадь зеркала прудов и озер. Полученные данные сопоставляются при оценке условий обеспечения водоснабжением промышленности, населения, сельского хозяйства или организации отдыха, мелиоративных ирригационных работ. При оценке климатических условий в районной планировке используются многолетние характеристики климата рассматриваемой территории: сведения метеорологические и данные о сезонных изменениях климата. Из них наиболее важные — солнечная радиация, температурный режим, отражательная способность поверхности, сумма активных температур, длительность безморозного периода, годовое количество осадков, мощность снежнего покрова, глубина промерзания и оттаивания почвы, ветровой режим, влажность воздуха, состояние погоды по сезонам года, длительность этих сезонов и т. д.
Биогенная группа природных условий — почвы, растительность и животный мир — играет значительную роль в оценке территории по видам использования. Все они участвуют в сложной цепи питания — от животных к человеку — ив этом отношении тесно связаны между собой. Почвы оцениваются в первую очередь для целей сельского хозяйства. Сведения о почвенном покрове в районной планировке наносятся на специальную почвенную карту, на ней же проводится почвенное районирование, что играет важную роль для выделения районов преимущественно сельскохозяйственного использования. Картирование почвенного покрова и его оценка позволяют определить границы пригодных сельскохозяйственных зон, сбалансировать потребности строительства и сельского хозяйства.
Растительность и животный мир изучаются с точки зрения рекреационных ресурсов территории, ее эксплуатационно-промышленных достоинств или как объекты охраны природы. Растительность оценивается с точки зрения степени залесенности, а также по природному составу леса, его состоянию, возрасту, спелости и др. Животный мир изучается в двух аспектах: его промысловой ценности и в качестве объекта охраны природы, поэтому он характеризуется как по видовому составу, так и в динамике его изменения. Редкие виды растений и животных подлежат охране.
Сводная оценка территории по природным условиям складывается из приведенного выше анализа всех природных компонентов среды и показывает, насколько они соответствуют требованиям районной планировки. При этом главным является многофункциональное зонирование как заключительный этап сводной оценки с целью наиболее полного отбора оценочных характеристик в пределах каждой функции с подготовкой материалов для сравнительного хозяйственного анализа территории. Сводная оценка территории включает в себя оценку территорий для целей строительства, сельского хозяйства и организации массового отдыха.
Оценка территории для целей строительства осуществляется с точки зрения выделения лимитирующих факторов, не поддающихся экономической оценке, и с точки зрения экономической оценки инженерных условий строительства. Территории для целей сельского хозяйства оцениваются по качеству пахотных земель, по их плодородию, рельефу, урожайности и т. д., что позволяет в пределах климатических зон выделить провинции по преобладающему типу почв.
Оценка территорий для целей массового отдыха включает в себя дифференциацию отдыха по его видам и по использованию рекреационных ресурсов в тесной связи с охраной природы. При этом учитываются тип и формы отдыха, сезонность и интенсивность использования рекреационных территорий.
Комплексная оценка территории в районной планировке осуществляется для всей территории рассматриваемого района с позиций соблюдения интересов всех или наиболее важных отраслей хозяйства, являющихся одновременно основными землепользователями, с учетом совокупности всех природных и антропогенных факторов. Комплексная оценка позволяет установить степень благоприятности выделяемых участков для размещения тех или иных видов хозяйственного использования: строительства, массового отдыха, сельского и лесного хозяйства.
При комплексной оценке территории используются различные методические приемы: балльная оценка, при которой степень благоприятности территории для того или иного вида хозяйственной деятельности оценивается в баллах, затем путем сложения разных баллов выводится обобщенная, интегрированная оценка и делается окончательный вывод о предпочтительном виде использования территории; ранжирование факторов по их значимости для того или иного вида хозяйственной деятельности (посредством экспертных оценок) с последующей балльной оценкой отдельных факторов, что дает более точный результат и позволяет достаточно объективно оценивать факторы, поддающиеся количественной оценке; стоимостная оценка, предполагающая сравнение удорожаний по каждому рассматриваемому фактору в зависимости от намеченного вида хозяйственной деятельности; комбинированный метод оценки, учитывающий как стоимостную, так и экспертную оценку отдельных факторов, и основанный на моделировании общей комплексной схемы оценок.
Демографическая емкость территории в районной планировке означает максимальное число жителей района, которое может быть размещено в его границах при условии обеспечения наиболее важных повседневных потребностей населения за счет ресурсов рассматриваемой территории с учетом сохранения окружающей среды. Демографическая емкость районов устанавливается обычно путем анализа наиболее важных для повседневной деятельности природных компонентов: территорий, пригодных для промышленного и гражданского строительства; сельскохозяйственных земель, необходимых для организации пригородной сельскохозяйственной базы; водных ресурсов; территорий, благоприятных для организации массового отдыха населения. Демографическая емкость территории является величиной переменной и не означает какого-либо нормативного показателя. Он отражает некий планировочный порог, за пределами которого нарушается равновесие всех природных, хозяйственных и социальных условий. В условиях роста национального благосостояния, повышения плодородия почв показатели демографической емкости будут изменяться в сторону повышения.
На основе комплексной оценки территории и установления ее демографической емкости возможно выявление конкретных резервных площадок для размещения различных народнохозяйственных объектов. Перечень резервных площадок содержит подробную характеристику каждой площадки: их местоположение, современное использование, инженерно-геологическую характеристику, сведения о землепользователях, транспорте, условиях водообеспечения, о наличии базы стройиндустрии и др.
Источник: vuzlit.com
Оценка территории для размещения жилой застройки
Классификация методов экономической оценки стоимости городских земель. Исследование отличительных особенностей земельных участков от других объектов оценки. Характеристика градостроительных принципов комплексной организации полноценной жилой застройки.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | реферат |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 10.05.2012 |
| Размер файла | 22,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://allbest.ru/
Размещено на http://allbest.ru/
Министерство образования и науки РФ
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Тульский государственный университет
по дисциплине: «Основы градостроительства»
на тему: «Оценка территории для размещения жилой застройки»
Выполнил: ст. Андреева Н.Ю.
Проверил: Елисеев С.И.
1. Основы оценки территории
2. Размещение жилой застройки
3. Подходы к оценке территории
Введение
В развитых странах в условиях рыночной системы услуги и товары имеют свои объективные цены, которые регулируются спросом и предложением. Почти все природные ресурсы (земля, вода, месторождения полезных ископаемых и другие) имеют свою цену. Однако в переходный период от административно-командной системы к рыночной экономике юридически земля не является объектом купли — продажи.
Тогда в первом приближении цену на землю может заменить ее экономическая оценка. Именно она должна, по нашему мнению, занять главное место в системе мероприятий, разработка которых необходима при переходе к новым экономическим отношениям в области городского землевладения и землепользования. Экономическая оценка дает возможность формировать дополнительные источники доходной части городского бюджета путем взимания земельного налога или арендной платы за владение городской землей. Кроме этого, в области управления развитием города оценка городской земли дает возможность регулирования функционального территориального зонирования.
1. Основы оценки территории
Особенности оценки земли, прежде всего, связаны с теми целями, ради которых необходимо знать точную стоимость данного земельного участка. Современная правовая база России исключает возможность составления универсального оценочного документа на землю.
Отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки:
1. Земля является ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.
2. При оценке всегда необходимо учитывать невозможность многоцелевого использования земли.
3. Земельный фонд, который выступает основой формирования среды проживания населения страны, чем и обеспечивает экологическую безопасность. Поэтому государство регулирует использование земли одновременно как пригодного, так и хозяйственного объекта.
4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.
Центральным понятием в оценке земель является понятие местоположения. Речь идет о местоположении района в городе, местоположении квартала в районе и местоположении земельного участка в квартале. Сюда можно добавить еще и местоположение города в регионе и местоположение региона в стране; два последних уровня формируют региональную и федеральную ренту города.
Под влиянием характеристик местоположения формируются взаимодействия функции, размещенной на участке (торговля, жилье, производство, бизнес и др.), с одной стороны, с территорией и, с другой стороны, со всеми остальными функциональным элементами города. От характеристик этих взаимодействий зависит рентабельность данной функции на данном участке. При этом во внимание принимаются все аспекты взаимодействий: удорожание строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории, связи населения города с местами приложения труда, объектами культбыта и местами отдыха, условия транспортных сообщений в городе (характеристика улично-дорожной сети, система препятствий для движения — рек, железных дорог, расчлененного рельефа и др., система общественного транспорта), местоположение источников экологических загрязнений и т.д.
В результате таких взаимодействий формируются большие потоки населения на центральных улицах города и на транспортных узлах, что создает благоприятные условия для размещения на близлежащих участках функций торговли, общественного питания, банков и др. Таким образом, на стоимость конкретного участка в любом месте города влияет вся функционально-планировочная структура города, и ее учет, как можно более адекватный и точный, необходим для оценки стоимости данного участка. Отсюда следует также, что проблема стоимости участка может обсуждаться только в связи с той функцией, с позиций которой ведется оценка стоимости.
Факторы местоположения квартала в городе (факторы макроположения) существенно отличаются от факторов местоположения участка в квартале (факторов мезоположения и факторов микроположения) в том отношении, что первые могут быть перечислены и названы заранее, смоделированы средствами методического обеспечения и подвергнуты одноразовому компьютерному расчету, результаты которого могут быть использованы для всех кварталов города, а вторые существенно индивидуальны, в известной мере уникальны, с трудом поддаются учету и формализации. Эти обстоятельства побуждают оценщиков к построению двухуровневой схемы оценки, включающей уровень массовой оценки и уровень индивидуальной оценки.
Уровень массовой оценки является наиболее важным, его вклад в формирование стоимости участка наиболее весом. Оценка территории квартала, полученная в рамках расчета массовой оценки, принимается в качестве базовой оценки земель квартала. Индивидуальная оценка земельного участка состоит в корректировке базовой оценки с учетом факторов микроположения, таких, как размеры и конфигурация участка, его расположение по отношению к окружающим улицам и перекресткам, характер близлежащей застройки, соседи и т.д. Корректировка осуществляется почти повсеместно путем экспертных пофакторных оценок в виде повышающих и понижающих коэффициентов.
Таким образом, в методическом отношении наибольший интерес представляет массовая оценка всей территории города или крупной его части, процедурно предшествующая индивидуальной оценке и осуществляемая с помощью тех средств, которыми располагает коллектив специалистов, выполняющий массовую оценку. Индивидуальная оценка должна проводиться после и на основе массовой оценки. В ней принимает участие большое число оценщиков, выполняющих оценочные работы по каждому земельному участку в отдельности (в крупном городе таких участков десятки тысяч).
Факторы оценки городских земель
В оценке городских земель должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку с позиций различных видов функционального использования:
1. Локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории: рельефа, несущей способности грунтов, гидрогеологии, карстовых явлений, сейсмики и т.д. Так, низкая несущая способность грунтов влечет за собой удорожание строительства для всех функций, но в разной степени: для многоэтажной застройки в большей степени, чем для одноэтажной, и как следствие — снижает стоимость земель;
2. Экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам в зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв. Так, загрязненность воздуха в конкретном квартале наносит больший ущерб жилью и тем более больнице, чем промышленному производству, и как следствие — снижает стоимость земель;
3. Факторы стоимости отчуждения из-под существующего использования. Например, отчуждение земель из-под сельскохозяйственного использования (скажем, пашни) связано с соответствующими затратами, выливающимися в удорожание строительства для любого вида использования и в снижение стоимости земель;
4. Коммуникационные факторы, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро- и грузоперевозки. Например, размещение жилья на периферии города связано с большими затратами времени людей на передвижение к местам приложения труда, объектам культбыта и т.д. и тем самым снижает стоимость земель этих территорий;
5. Инфраструктурные факторы, связанные с проблемно-ориентированным учетом предшествующих вложений в локальную (внутриквартальную) и общегородскую транспортную, инженерную и социальную инфраструктуры. Так, наличие внутриквартальных инженерных сетей снижает предстоящие затраты на размещение жилья и других функций и увеличивает тем самым стоимость земель с позиций этих функций;
6. Факторы престижа и репутации районов города с позиций различных функций. Скажем, высокая престижность района с позиций массовой жилой застройки имеет следствием увеличение стоимости земель этого района.
Доминирующую роль играют коммуникационные факторы, или факторы местоположения в городе.
Методы оценки городских земель можно классифицировать по следующим основаниям:
1. Нераздельная и раздельная оценка;
2. Массовая и индивидуальная оценка;
3. Оценка по существующему положению или оценка с учетом перспективы.
Оценка стоимости городских земель необходима как для градостроительного проектирования, так и для земельного кадастра. И хотя оценки для этих целей обладают определенными особенностями, речь идет об оценке одного и того же явления и факторов, ее определяющих, а это означает принципиальную возможность использования единого методического и модельного инструментария.
Градостроительная оценка территории ведется по совокупности рассмотренных выше факторов. Совокупность пофакторных картографических и табличных материалов во многих случаях называют комплексной градостроительной оценкой. Это название неточно. Более правильно связывать понятие оценки с единственным сводным показателем, характеризующим городские территории, представляемым в стоимостной форме.
По условиям транспортной доступности городская территория характеризуется заведомой неравномерностью. Центр города — это место, в котором затраты времени на связи со всеми остальными территориями города минимальны. Чем дальше от центра, тем больше затраты времени на внутригородские связи. Наихудшими условиями сообщений, как правило, характеризуются территории городской периферии, у городской черты. Характер расчленения городских территорий препятствиями, количество и расположение мостов, трассы общегородских наземных транспортных магистралей и сеть линий метрополитена существенно меняют метрику пространства и непосредственно отражаются в рельефе стоимостей.
Основные принципы градостроительной оценки территории [9]:
1. Стоимость земель определяется как совокупностью ситуационных факторов: физико-географических, инженерно-геологических, экологических, экономико-географических, градостроительных, которые можно назвать также факторами местоположения, так и видом использования (существующего или рассматриваемого как возможный), с позиций которого она определяется.
2. Факторы внутригородского местоположения делятся на две группы: факторы локального местоположения и факторы общегородского местоположения. К первой группе факторов относятся рельеф, уровень залегания грунтовых вод, сейсмика, несущая способность грунтов, локальная обеспеченность инженерными сетями, необходимость отчуждения земель из-под существующего использования, экологические факторы. Эти факторы определяют величину удорожания строительства, связанного с размещением конкретной базовой функции (жилья той или иной этажности, торговли, бизнеса) в конкретном элементе территории (в квартале). Ко второй группе относятся факторы общегородской функционально-планировочной ситуации: существующее функциональное использование городских территорий (различные виды жилой застройки, промышленности, коммунально-складского хозяйства, парков, естественных ландшафтов и т.д.), система объектов обслуживания населения, улично-дорожная сеть и система городского транспорта, совокупность линейных и территориальных объектов, представляющих собой препятствия для передвижений (сюда входят реки, водные поверхности, леса, лесопарки, полосы отвода железных дорог, крупные промышленные предприятия и др.).
3. Из предыдущего пункта вытекают два следствия. Первое: для оценки любого элемента территории (квартала, земельного участка), как бы мал он ни был, необходимо принимать во внимание и учитывать не только локальные факторы и факторы ближайшего окружения, но и всю городскую функционально-планировочную ситуацию в полном объеме и во всей ее сложности. Этот учет должен быть достаточно точным, адекватно отражающим реальную сложность ситуации, что в свою очередь возможно только в рамках корректного математического моделирования и компьютерных расчетов по специально разработанным программам. Второе: любое изменение городской функционально-планировочной ситуации отражается на оценке конкретного территориального элемента тем сильнее, чем территориально ближе оно к этому элементу.
4. Градостроительная оценка территории формулируется в терминах предстоящих затрат и потерь. Она представляет собой матрицу с числом строк, равным числу оцениваемых элементов территории (кварталов), и числом столбцов, равным числу базовых функций.
Произвольный элемент матрицы представляет собой совокупные предстоящие затраты и потери, связанные с предположительным использованием данного элемента территории под данную базовую функцию. Эти затраты и потери включают удорожание строительных затрат в данном квартале, коммуникационные затраты на связи данной функции, расположенной в данном квартале, со всеми функционально-планировочными элементами города, стоимостную оценку ущерба данной функции со стороны источников экологических загрязнений.
Конкретный столбец матрицы градостроительной оценки есть не что иное, как градостроительная оценка территории с позиций данной функции. Наилучшим из всех городских кварталов с позиций данной функции является тот элемент (квартал), в котором эти совокупные затраты будут наименьшими, а наихудшим — тот, в котором они будут наибольшими. Оценка территории с позиций данной функции (столбец матрицы) может быть отображена на карте, где каждому кварталу будет приписана базовая стоимость земли (долл./м 2 ). Оценка может быть генерализована путем ее интервального картографического представления. В этом случае каждому интервалу оценки на карте сопоставляется свой цвет, и оценка представляется в виде рельефа со всеми характерными его элементами: вершинами, впадинами, хребтами, долинными понижениями и т.д.
градостроительный экономический земельный участок
2. Размещение жилой застройки
При размещении жилой застройки учитывался рельеф местности, ориентация по странам света, естественное проветривание жилых зданий и территорий, размещения жилых домов в соответствии с рельефом местности, устройства озелененных жилых дворов для отдыха населения и игр детей, удобного размещения хозяйственных площадок.
К сносу в отдельных случаях определены прямым солнечным светом здания, когда это оправдывалось соображениями санитарно-гигиенического, экономического и архитектурно-планировочного порядка. Учтена возможность надстройки 2-3-этажных зданий и переоборудование непригодных для проживания жилых зданий под учреждения обслуживания.
Для улучшения условий инсоляции изучалась возможность объединения дворов, пробивки оконных проемов в глухих стенах, выходящих на свободные территории, возможность перепланировки квартир и т. д. В качестве эффективного мероприятия по размещению зеленых насаждений, улучшению микроклимата внутриквартальных территорий, созданию условий для проветривания дворов максимально использовалась незастроенная и расчищенная территория.
В целях правильной ориентации жилых домов по странам света и обеспечения лучшей инсоляции жилых комнат установлены следующие ограничения в расположении домов по странам света:
а) не допускается ориентация окон жилых комнат в I и II климатических районах на северную часть горизонта в пределах 315-30°;
б) в III и IV климатических районах во избежание перегрева жилых, комнат не допускается ориентация жилых комнат на западную часть горизонта в пределах 200-290°;
в) допускается ориентация па неблагоприятные части горизонта в двухкомнатных квартирах — не более Одной комнаты, в трех- и четырехкомнатных — не более двух комнат, а в общежитиях — жилые комнаты с жилой площадью в них не более 40% общей жилой площади общежитий;
Лестничные клетки уменьшают число жилых комнат па той стороне дома, где они расположены, поэтому лестничные клетки следует обращать в сторону менее благоприятной инсоляции. Тем самым создаются лучшие условия для противоположной стороны дома с большим числом жилых комнат.
После этого рассматривались возможности размещения новых жилых домов с таким расчетом, чтобы строительство новых зданий не приводило к повышению плотности застройки выше установленных норм.
При проектировании учитывались нормы жилищной обеспеченности по этапам реконструкции и сохраняемый фонд по техническому состоянию.
Вынос промышленных предприятий, складов, гаражей и других несвойственных жилому району элементов застройки позволил освободить участки для жилищного строительства, размещения учреждений обслуживания и зеленых насаждений общего пользования, удельный вес которых в балансе территории жилого района возрос с 2,2 до 24,3%.
Главным градостроительным принципом комплексной организации полноценной жилой застройки является ее проектирование как единой системы на основе составляющих подсистем.
К основным подсистемам жилой застройки относятся:
— архитектурно-планировочная структура селитебной территории, ее функциональная организация и эффективность использования;
— структура жилищного фонда по квартирному составу, типам и этажности жилых зданий с учетом социально-демографического состава семей;
— организация общественного обслуживания, обеспечивающая взаимодействие всех его видов, возможность кооперирования общественных зданий и использования для размещения учреждений обслуживания первых этажей и подземного пространства;
— организация транспортного обслуживания и пешеходного движения, обеспечивающая безопасность пешеходов, удобные подъезды к жилым и общественным зданиям, изоляцию транспортного движения от пешеходного;
— архитектурно-ландшафтная организация жилых территорий, обеспечивающая здоровую экологически чистую среду обитания, защиту от вредных природных и антропогенных воздействий.
Другим градостроительным принципом комплексной организации жилой застройки является планирование, проектирование и реализация жилых образований как единых архитектурно-строительных объектов одним заказчиком, подрядчиком и проектировщиком.
Переход к комплексным строительным объектам позволит осуществить одновременно ввод в эксплуатацию жилых и общественных зданий и благоустройство жилых территорий, создаст благоприятные условия для архитектурной интеграции жилья с элементами культурно-бытового обслуживания.
Таким образом, территориальной единицей, обеспечивающей комплексность жилой застройки, можно считать:
в условиях нового строительства — жилое образование (жилой комплекс) с населением от 4 до 20 тыс. жителей, занимающее ММТ или ее часть (в периферийных районах);
в условиях реконструкции — жилое образование с населением от 2 до 6-7 тыс. человек, занимающее территорию группы квартала или одного крупного квартала.
При формировании комплексной жилой застройки для поэтапного строительства и ввода в эксплуатацию можно выделить более мелкие структурные единицы.
Первичной структурной единицей на территории жилого образования следует считать группу жилых домов, объединенных общностью придомового пространства (проездов, детских площадок, зелени, придомовых хозяйственных территорий) и обеспеченных самыми необходимыми элементами обслуживания: детским садом-яслями (или филиальными дошкольными группами), приближенными предприятиями торгово-бытового обслуживания, помещениями для проведения физкультурно-оздоровительных мероприятий, досуга и общения жителей. Параметры групп жилых домов (размеры территорий, численность населения) в застройке различных типов и этажности могут колебаться в большом диапазоне и во многом зависят от ее объемно-пространственного решения.
3. Подходы к оценке территории
1. Традиционный подход к оценке территории
В практике градостроительного проектирования задача оценки территории решается с учетом факторов, влияющих на ценность территории. Распространены два подхода к решению этой задачи.
Первый подход состоит в дифференциации территории для каждого фактора на три категории по степени пригодности для строительства. Вначале осуществляется пофакторная оценка. Применение этого подхода на практике является пересечением пофакторных ареалов пригодности.
Применение этого метода на практике является недостаточным для обоснования проектных решений, поскольку позволяет лишь отсечь заведомо непригодные территории, но не дает более определенных оснований для принятия проектных решений. Фактор транспортной доступности вообще никак не учитывается. Второй подход состоит в том, что пофакторная оценка территории ведется в бальной форме, а оценка по совокупности факторов — путем осреднения бальных оценок, помноженных на весовые коэффициенты, характеризующие относительную важность факторов. Бальный подход ничем принципиально не отличается от оценки по пригодности и наследует все его недостатки
Еще одной характерной особенностью проектной практики является безадресность оценки территории, т.е. отсутствие связи оценки с теми функциями, под которые возможно использование территории.
2. Стоимостной подход в градостроительной оценке территории
Стоимостной подход к оценке территории состоит в аккуратном подсчете суммы предстоящих затрат и потерь всех видов, связанных с предположительным использованием каждого конкретного элемента территории под ту или иную городскую функцию. Градостроительная оценка территории представляет собой матрицу с числом строк, равным числу элементов территории (кварталов) и числом столбцов, равным числу базовых функций.
При застройке жилой территории нужно помнить о таких условиях, как:
-экономичное использование территории
-изоляция жилых домов от хозяйственных площадок, мусоросборников и автостоянок
-размещение и ориентация жилых и общественных зданий должны обеспечивать нормальную инсоляцию помещений и территорий
-въезды в микрорайон, проезды, пешеходные аллеи должны быть запроектированы в соответствии со СНиП 2.07.01-89*. Для пешеходного движения в микрорайоне проектируются пешеходные аллеи, дорожки.
Список литературы
1. Анимица Е.Г., Власова Н.Ю. «Градоведение» — Екатеринбург, 2006 г.
2. Асаул А.Н., Карасев А.В. «Экономика недвижимости» /Электронное пособие
3. Ромм А.П. «Методические основы оценки городских земель» — Журнал «Аудиторские ведомости» №3 март 1999 г.
4. Ромм А.П. «Основные принципы городских земель» — Журнал «Аудиторские ведомости» №12,1998 г.
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Анализ ситуации на рынке жилой недвижимости в городах Уфа, Стерлитамак и Оренбург, характеристика застройки. Классификация объектов внутриквартальной застройки. Изучение рынка жилой недвижимости, сведения о ее состоянии. Разработка рекомендаций.
контрольная работа [569,6 K], добавлен 22.09.2019
Назначение оценки рыночной стоимости земли, ее основные принципы. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земельного участка. Кадастровая оценка городских, сельскохозяйственных земель и лесного фонда. Методы оценки рыночной стоимости земельных участков.
курсовая работа [92,2 K], добавлен 13.12.2014
Понятие, сущность и классификация объектов жилой недвижимости, их разновидности и характеристика. Законодательно-правовые основы оценки жилой недвижимости. Анализ соответствующего рынка и тенденции его развития. Совершенствование процесса оценки.
дипломная работа [1,1 M], добавлен 14.08.2015
Классификация методов оценки земельных участков. Сущность массовой кадастровой оценки земельных участков и рыночной оценки единичного земельного участка. Методы сравнения, распределения, выделения продаж. Особенности метода капитализации земельной ренты.
контрольная работа [59,2 K], добавлен 01.05.2017
Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014
Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011
Факторы, обуславливающие снижение стоимости объектов. Особенности земли как объекта оценки. Величина соразмерной платы за сервитут. Отличия кадастровой оценки земель от единичной. Позиция арендодателя и оценка его прав.
Валовая выручка инвестора.
Источник: otherreferats.allbest.ru