Оценка недвижимого имущества – это процедура, в ходе которой определяется стоимость объекта или отдельных прав на него. В ходе оценивания может быть установлена цена права собственности на квартиру, домовладение или земельный участок, а также рассчитана стоимость права пользования или аренды.
В Российской Федерации оценка имущества осуществляется Росреестром, коммерческими организациями или независимыми экспертами-оценщиками. Регламентируется оценочная деятельность и требования к заключению Федеральным законом №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Чтобы заключение специалиста считалось официальным и было принято во внимание государственным органом или банком, независимый оценщик или компания должны состоять в саморегулируемой организации (СРО). В России членство в такой организации является альтернативой лицензированию. Акты, выданные специалистом или компанией, не состоящей в СРО, будут признаны недействительными, поэтому они не подлежат рассмотрению в качестве доказательства реальной стоимости объекта.
Mavzu: Затратный подход оценки недвижимости и его методы
При этом деятельность оценщиков не лицензируется. В нормативной базе не существует механизма, который бы обязывал организации или независимых экспертов получать лицензию на право осуществления оценочной деятельности. Это следует принимать во внимание при выборе компании для заказа определения стоимости объекта недвижимости или другого имущества. Требования для вступления в СРО достаточно жесткие.
Различные подходы в оценке недвижимости
При реализации оценки недвижимого имущества применяются различные подходы. В их число включают:
- Доходный подход. При применении этого метода оценивается объем всех доходов, которые собственник или наниматель сможет получить от объекта недвижимости в будущем.
- Сравнительный подход. При оценке с использованием этого метода анализируется ситуация на рынке недвижимости и сравниваются цены на схожие по условиям, по месту расположения и характеристикам объекты. Далее вычисляется наиболее вероятная цена, за которую можно реализовать квартиру, домовладение или участок на момент проведения оценки.
- Затратный подход. При оценке недвижимости при помощи этого метода анализируется сумма стоимости материалов и работ, а также земельного участка, на котором возведен объект недвижимости. По сути, данным способом вычисляются траты на постройку полностью аналогичного оцениваемому объекта.
Главные отличия затратного подхода от остальных отмечаются в следующем:
- такой способ расчета цены не ориентируется на рентабельность инвестиций и не учитывает перспективы эксплуатации в целях получения дохода;
- является основным методом при планировании трат на постройку объекта недвижимости;
- не отражает ситуации на рынке недвижимости.
Результат, полученный при оценке с использованием затратного или доходного подхода, не является рыночной ценой квартиры, домовладения или участка. Для определения реальной стоимости, по которой можно продать недвижимость, следует использовать сравнительный метод.
Тема 8. Затратный подход при оценке недвижимости.Часть 1.
Особенности оценки с применением затратного подхода
Если собственнику необходимо получить официальное заключение оценки с использованием затратного подхода, следует обратиться в компанию или к независимому оценщику. Главное, чтобы эксперт состоял в СРО.
Помимо оплаты услуг специалиста, потребуется также предоставить пакет документов, подтверждающий денежные траты на приобретение земельного участка и возведение здания. Если оцениваемый объект был подвергнут реконструкции, потребуется также предоставить платежные бумаги, которые подтвердят расходы на материалы и работы по восстановлению, в дополнение к бумагам, отражающим расценки на приобретение.
При оценке с использованием затратного подхода эксперт учитывает амортизационный износ здания. Сведения для этого могут быть получены в результате инвентаризации объекта недвижимости. Также будут учтены планируемые расходы на восстановление имущества, если это необходимо.
Оценка со стороны затратного подхода крайне важна, если планируется застройка в коммерческих целях участка или микрорайона населенного пункта. Она позволяет заранее оценить расходы на возведение зданий, а в совокупности с другими методами расчетов дает возможность оценить рентабельность проекта.
Если расчет производится самостоятельно, без привлечения эксперта, его результаты будут приблизительными.
Преимущества и недостатки затратного подхода
К основным преимуществам затратного подхода можно отнести:
- надежность метода при оценке новых объектов строительства;
- целесообразность применения при анализе стоимости планируемого строительства объекта. В подобной оценке затратный подход – единственный из всех доступных для применения;
- относительную простоту расчетов;
- доступность данных для анализа.
Отказ от применения затратного подхода может быть мотивирован следующими причинами:
- необходимостью предоставления объемного пакета документации, подтверждающей расходы;
- малой эффективностью для оценки старых строений;
- отсутствием выводов о перспективах рентабельности дальнейшей эксплуатации строения;
- не учитывается ситуация на рынке недвижимости;
- затратная стоимость объекта может быть существенно ниже или выше рыночной;
- земельный участок оценивается отдельно от зданий.
Для более комплексного анализа рентабельности строения следует учитывать и данные остальных методов оценки.
Ситуации, в которых применяется затратный подход оценки недвижимого имущества
Применение затратного подхода, бесспорно, необходимо в оценке следующих видов объектов недвижимости:
- зданий, которые заказчик планирует возвести в целях коммерческого использования. Позволяет рассчитать основу для оценки рентабельности проектов строительства. Используется при анализе стоимости здания промышленного, торгового, культурного, спортивного или жилого назначения;
- зданий, возведенных относительно недавно;
- строения, возведенного по полностью уникальному проекту. Применяется, если на рынке недвижимости нет объектов-аналогов в продаже, или их мало и цены слишком разнятся, чтобы сделать однозначный вывод о стоимости;
- зданий, подлежащих восстановлению. Оцениваются первоначальные траты на приобретение и расходы на реконструкцию.
В остальных ситуациях применяется по просьбе собственника или покупателя объекта недвижимого имущества. Не рекомендуется применять затратный подход в оценке старых строений с высокой степенью износа.
Порядок оценки с применением затратного подхода
Оценку недвижимого имущества с применением затратного подхода можно условно разбить на следующие этапы:
- Расчет стоимости земельного участка, на котором находится здание или планируется строительство. В большинстве случаев земля в аренде во внимание не принимается. Но это правило не работает при анализе стоимости объектов коммерческой застройки населенного пункта.
- Суммирование расходов на постройку объекта капитального строительства с учетом возможности экономии от применения субсидий, скидок на материалы или работы.
- Определение степени износа оцениваемого объекта. Добавление к имеющейся стоимости обоснованных затрат на восстановление полезных функций здания.
- Расчёт разницы между уже затраченными суммами и планируемыми расходами.
- Корректировка и правка расчетов. Здесь допускается применение дополнительно методов сравнительного и доходного подходов.
Окончательный вывод и сами расчеты оформляются экспертом в отчете об оценке. Этот документ должен быть составлен с учетом следующих принципов:
Оценка недвижимого имущества с применением затратного подхода рассчитана на анализ окупаемости планируемых инвестиций.
Источник: dgkh.ru
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ
В настоящее время недостаточно объективных предпосылок для использования методов сравнительного (рыночного) подхода, так как отсутствуют рынок предприятий и достоверная информация о фактических доходах предприятий (тем более их будущих доходах, которые необходимы для оценки стоимости предприятий доходным подходом) и поэтому ограничена возможность использования методик доходного подхода. В связи с этим наиболее актуальными методиками оценки предприятий в период экономической нестабильности многие ученые и практики считают методики имущественного подхода.
Актуальность этих методик обусловлена, с одной стороны, относительной достоверностью исходной фактической информации об имущественных комплексах предприятий, используемой для оценки, а с другой — реализацией традиционных подходов к оценке предприятий, которые применяются на практике. Экономически необоснованное завышение (занижение) стоимости имущественного комплекса строительных предприятий по сравнению с реальными рыночными ценами является следствием практики оценки стоимости имущества индексным методом. Однако завышенная стоимость основных фондов может быть и выгодна по ряду причин: увеличение собственного добавочного капитала и, как следствие, повышение
инвестиционной привлекательности; увеличение гарантийных сумм при использовании банковских кредитов под залог; снижение налога на прибыль за счет амортизационных отчислений.
Размер и стоимость чистых активов оцениваются на основании данных бухгалтерского учета согласно приказу Минфина России от 29.01.2003 № 104 «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ». Под стоимостью чистых активов понимается величина, определяемая путем вычитания из суммы текущей стоимости активов суммы его пассивов, принимаемых к расчету.
В состав активов, принимаемых к расчету, включаются: внеоборотные активы; оборотные активы (запасы, НДС, дебиторская задолженность, денежные средства, краткосрочные финансовые вложения и прочие внеобротные активы), за исключением задолженности участников по взносам в уставный капитал.
В состав пассивов, принимаемых к расчету, включаются: долгосрочные и краткосрочные обязательства по займам и кредитам; кредиторская задолженность; резервы предстоящих расходов и прочие краткосрочные обязательства.
Информация о стоимости чистых активов раскрывается в квартальной и годовой бухгалтерской отчетности.
Появление показателя «чистые активы» связано с введением в действие первой части Гражданского кодекса РФ и ряда других федеральных законов, определяющих требования сравнения показателя чистых активов с зарегистрированной величиной уставного капитала.
Уставный капитал определяется как минимальный размер имущества предприятия, гарантирующий интересы его кредиторов.
Акционерное общество подлежит ликвидации в случае, когда стоимость его чистых активов становится меньше минимального размера уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала для открытых акционерных обществ определен как 1000-кратная величина минимального размера оплаты труда, установленного действующим законодательством. Если по окончании финансового года (кроме первого) стоимость чистых активов оказывается меньше уставного капитала, акционерное общество обязано объявить и зарегистрировать уменьшение своего уставного капитала. Более того, если в указанных выше случаях решение о ликвидации общества или об уменьшении уставного капитала не было принято, акционерам, кредиторам и органам, уполномоченным государством, предоставлено право требовать ликвидации общества в судебном порядке.
Для обществ с ограниченной ответственностью также предусмотрено уменьшение уставного капитала, если стоимость чистых активов становится меньше величины уставного капитала. Минимальный размер уставного капитала для предприятий указанной организационно-правовой формы составляет 100-кратную величину установленного законодательством минимального размера оплаты труда.
Исходя из этого чистые активы предприятия можно рассчитать по формуле
где ЧА — чистые активы;
А — сумма внеоборотных и оборотных активов;
ЗК — заемный капитал.
Поскольку общие суммы активов и пассивов предприятия должны быть равны, а пассивы предприятия состоят из заемного и собственного капитала, показатель «чистые активы» может трактоваться как показатель, характеризующий величину собственного капитала предприятия.
Понятно, что уменьшение величины чистых активов является негативной тенденцией, снижающей финансовую устойчивость предприятия, и наоборот, стабильная величина чистых активов или их увеличение положительно влияют на финансовую устойчивость.
Из структуры бухгалтерского баланса и приведенной выше формулы расчета чистых активов видно, что их значительное уменьшение возможно за счет сокращения доли внеоборотных и (или) оборотных активов, а также увеличения убытков и доли заемного капитала. Для отечественных предприятий в нынешних условиях уменьшение величины чистых активов связано, как правило, с увеличением кредиторской задолженности и убытков.
Если величина показателя чистых активов ниже величины зарегистрированного уставного капитала, то это свидетельствует о практическом уменьшении уставного капитала, невозможности предприятия покрывать свои обязательства из собственных средств и, следовательно, об ущемлении прав кредиторов.
Подобная практика применяется и за рубежом. В отличие от российской системы бухгалтерского учета во многих странах сумма убытков вычитается из величины собственного капитала, за счет чего уже на стадии бухгалтерского учета сначала собственный, а затем и уставный капитал уменьшаются на величину, пропорциональную имеющимся убыткам. Разумеется, при уменьшении уставного капитала ниже законодательно установленного общество ликвидируется. Для российских предприятий показатель чистых активов является индикаторным, характеризующим состояние уставного капитала и в определенной степени — финансовую устойчивость предприятия.
Метод стоимости чистых активов позволяет определить стоимость предприятия как сумму цен реализации (или восстановления) активов предприятия за вычетом суммы обязательств. При этом исходят из того, что рыночная стоимость предприятия определяется в первую очередь тем, насколько велика имущественная ценность его активов. Поэтому центральное положение здесь занимает поэлементный расчет стоимости активов предприятия по состоянию на оценочную дату.
Метод стоимости чистых активов по сравнению с другими методами дает наиболее вероятную оценку, независимую от рыночной конъюнктуры, но требует большой аналитической работы с отчетными документами предприятия.
Невозможно определить стоимостную оценку строительного предприятия, используя лишь информацию о прошлом и настоящем, так как ранее высокоприбыльные предприятия могут стать малоприбыльными или даже убыточными, что, безусловно, скажется на цене предприятия. Ориентир покупателя объекта купли-продажи на анализ производственного потенциала, увеличение и возможности расширения резервов потенциала позволит в соответствии с будущей доходностью определить обоснованную стоимость строительных предприятий.
Источник: studref.com
Методы затратного подхода в оценке стоимости зданий и сооружений
Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. В основе затратного подхода лежит принцип замещения. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии. Необходимое условие для использования затратного подхода — точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Общая стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется как суммы стоимости участка земли (Суз) и восстановительной стоимости (стоимости замещения или воспроизводства) объекта недвижимости (Свс) за минусом накопленного износа (Сиз):
Восстановительная стоимость объекта недвижимости (стоимость строительства) оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах на дату оценки без учета накопленного износа. Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т. д.
Стоимость воспроизводства — затраты на строительство точной копии оцениваемого здания в текущих ценах на действительную дату оценки при использовании таких же строительных материалов, стандартов и проекта.
Стоимость замещения — затраты на строительство объекта одинаковой полезности в текущих ценах на действительную дату оценки с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений. Более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае определяются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого многими характеристиками. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и напротив, создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.
Выбор стоимости замещения или стоимости воспроизводства, а также особенности их определения в современной практике оценки регламентируется следующими положениями:
- — стоимость воспроизводства или стоимость замещения зданий и сооружений должна определяться при допущении, что на дату оценки они являются завершенными строительством объектами, а период строительства бесконечно мал;
- — если стоимость замещения здания или сооружения аналогичной площади, рассчитанная с учетом применения современной технологии и материалов, оказывается меньше, чем стоимость воспроизводства уже существующих зданий, то в расчет следует принимать стоимость замещения;
- — если в результате применения передовой современной технологии можно обеспечить такой же объем производства или услуг за счет использования современного здания-заменителя меньших размеров, то в расчет следует принимать стоимость замещения;
- — для зданий, которые находятся под охраной государства или зарегистрированы как имеющие историческую или архитектурную ценность, стоимость замещения согласовывается с законодательными требованиями, предписывающими сохранение всего строения или его охраняемых частей;
- — в стоимость воспроизводства или замещения должны входить все затраты по застройке, включая затраты на разработку участка, на инженерную инфраструктуру и любое дополнительное оборудование экологического назначения, которое требуется в соответствии с законодательными и нормативными актами;
- — в стоимость воспроизводства или замещения должны включаться все обычные в данных случаях затраты, а также все затраты, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами. Стоимость финансирования должна учитываться на базе текущей стоимости (доходности) заемного капитала;
- — выбор расчета стоимости «замещения» является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.
В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством.
Источник: studme.org
Затратный подход в оценке недвижимости
Особенности затратного подхода. Оценка восстановительной стоимости зданий, сооружений. Стадии строительного производства. Определение износа недвижимости методом срока жизни. Устранимый физический износ элементов.
Сметные расчеты стоимости строительства.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 27.10.2012 |
| Размер файла | 44,8 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
1. Особенности затратного подхода
Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования».
В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.
Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.
Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:
1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.
2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).
3. Расчет выявленных видов износа.
4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.
5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.
Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив — создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.
Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.
Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:
1. Оценка новых или недавно построенных объектов.
В данном случае стоимость строительства таких объектов (с учетом прибыли инвестора), как правило, более близка к рыночной стоимости.
2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.
Наилучшее и наиболее эффективное использование — это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и обеспечивает получение максимально возможного дохода. Производимые экспертом расчеты по возможно более эффективному использованию (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого имущественного комплекса в глазах потенциального инвестора.
3. Технико-экономическое обоснование нового строительства.
Технико-экономический анализ нового строительства позволяет сделать вывод о экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта.
4. Оценка объектов незавершенного строительства.
Оценка объектов незавершенного строительства носит специфический характер и производится в основном затратным подходом. Метод сравнительного анализа продаж не применим по причине отсутствия необходимой информации по аналогичным объектам. Доходный подход может быть применен с целью, указанной в предыдущей ситуации.
5. Оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).
6. Затратный подход позволяет выделить объекты налогообложения, поскольку предполагает отдельную оценку земельного участка и находящихся на нем улучшений.
7. Оценка в целях страхования.
Затратный подход позволяет разделить в стоимостном выражении страхуемые объекты (здания, улучшения) и не страхуемые (земля).
8. Переоценка основных фондов предприятий.
9. Недостаток информации для применения других подходов к оценке.
Недостаток информации для применения других подходов к оценке недвижимости ощущается при наличии неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.
2. Оценка восстановительной стоимости зданий и сооружений
Восстановительная стоимость (ВС) — рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки.
Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения.
Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.
Стоимость замещения — определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.
Как видно из приведенных определений более предпочтительным является расчет стоимости «воспроизводства», поскольку в противном случае рассчитываются затраты на строительство здания, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. При этом оценка разницы в полезности сравниваемых зданий носит весьма субъективный характер.
С другой стороны, выбор расчета стоимости «замещения» может быть также обоснованным по причине имеющегося у оцениваемого здания признаков, прежде всего функционального износа, что не может не снижать коммерческую привлекательность для потенциального покупателя. Стоимость замещения всегда подлежит корректировке на имеющиеся различия между объектом оценки и замещающим объектом с целью приближения ее к стоимости воспроизводства.
В общем случае выбор между стоимостью «воспроизводства» и стоимостью «замещения» зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физических характеристик и т.д.
В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости от порядка учета этих затрат в себестоимости строительных работ, принято выделять прямые и косвенные затраты.
Прямые строительные затраты — капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений (например, расходы по контракту), называют прямыми затратами.
К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает прямые и накладные расходы, а также прибыль подрядной строительной организации.
Прямые расходы включают заработную плату основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
Прибыль подрядной строительно-монтажной организации, устанавливаемая в процентах к полной себестоимости строительно-монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).
При расчете прямых и накладных расходов подрядной строительной организации, оценщик должен учитывать следующие соображения:
— если габариты здания крупнее типичного, то там, скорее всего, использовались более прочные конструкции;
— объем затрат напрямую зависит от качества материалов и работ, поэтому необходимо провести их идентификацию на оцениваемом здании;
— уровень конкуренции подрядчиков на местном рынке влияет на смету расходов, поскольку подрядчик, работающий с полной нагрузкой, завышает цену, а подрядчики, испытывающие недостаток заказов, при той же спецификации обычно предлагают меньшие цены;
Косвенные затраты — капитальные расходы, имеющие косвенное отношение к строительству объектов (например, кредитные издержки) и не включенные в прямые строительные затраты, называют косвенными затратами. К ним относят и другие виды затрат, например, оплату труда специалистов, стоимость кредитов, налоги в течение строительства; текущие расходы, например, комиссионный сбор за аренду, продажу, маркетинговые расходы.
К косвенным затратам относятся расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора. Косвенные затраты могут включать:
— оценку, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
— расходы на финансирование за счет кредита;
— страхование всех рисков;
— налоговые платежи в течение строительства;
— расходы на освоение;
— маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;
— административные расходы девелопера и др.
При расчете косвенных затрат оценщик должен учитывать следующие соображения:
— если оценка проходит в условиях несбалансированного рынка, в косвенных затратах могут появиться дополнительные комиссионные, маркетинговые, административные и др. расходы, которые следует учитывать при оценке внешнего старения;
— некоторые виды косвенных затрат зависят от общего объема и стоимости строительства, поэтому их целесообразно оценивать в процентах от прямых затрат;
Другие виды косвенных затрат зависят от типа объекта недвижимости, должны оцениваться методом прямого счета и требуют более детального изучения их структуры.
Предпринимательское вознаграждение позволяет учесть вознаграждение за риск, испытываемый предпринимателем в связи с реализацией строительного проекта. При расчете его стоимости оценщики анализируют доход девелоперов и предпринимательскую прибыль, которая соответствует разнице между полными затратами на строительство и рыночной стоимостью объекта после его выхода на проектную мощность.
Предпринимательский доход является составной частью рыночной стоимости зданий, входящих в состав объекта недвижимости. Обычно для расчета предпринимательского дохода на основе анализа рыночных сделок с аналогичными объектами определяется некий нормативный процент предпринимательского дохода, который в зависимости от исходной базы, используемой оценщиком, может устанавливаться к различным показателям стоимости. Так в качестве базы для расчета могут выступать:
— сумма прямых и косвенных затрат;
— общая сумма прямых, косвенных затрат и стоимости участка;
— стоимости завершенного проекта.
Методы определения восстановительной стоимости
В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой точности расчетных процедур, существует несколько способов определения восстановительной стоимости:
— метод сравнительной единицы;
— метод разбивки по компонентам;
— метод количественного обследования;
— метод индексирования затрат.
Метод сравнительной единицы
Данный метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв.метр, 1 куб.метр) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).
В качестве примера рассмотрим расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана стоимость квадратного метра типичного сооружения. Расчет может быть произведен по следующей формуле:
где Св — восстановительная стоимость оцениваемого объекта;
Скв.м — стоимость 1 кв. м типичного сооружения на базовую дату;
Sо — площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения)
Кп — коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (Бюро технической инвентаризации), строительной площади (Кп= 1,1 — 1,2);
Кн — коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для расчета стоимости воспроизводства Кн=1);
Км — региональный коэффициент;
Кв — коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости производства строительных работ в период между базовой датой и датой на момент оценки;
Ки — коэффициент, учитывающий совокупный износ;
Кпз — коэффициент, учитывающий прибыль застройщика, %;
Кндс — коэффициент, учитывающий НДС, %.
Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем, группу капитальности), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы не идентичного объекта, а близкого аналога, то восстановительная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается на базе стоимости замещения.
Информационной базой для приведенной методики расчета может являться ежеквартальное издание КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строительстве», представляющее собой межрегиональный информационно-аналитический бюллетень, из которого можно получить информацию о динамике текущих и прогнозных цен на здания, сооружения, строительно-монтажные работы, материалы, конструкции, технологическое оборудование по всем регионам России.
Метод разбивки по компонентам
Отличие данного метода от предыдущего заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов — фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объёма. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:
где Св — восстановительная стоимость оцениваемого здания;
Vj — объем j-го компонента;
Cj — стоимость единицы объема;
n — количество выделенных компонентов здания;
Кн — коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1);
Метод количественного обследования
Этот метод основан на детальном количественном и стоимостном расчете затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат. Иными словами составляется смета воссоздания оцениваемого объекта.
Метод количественного обследования является базой для применения вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости и показывает наиболее точные результаты по сравнению с ними, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика углубленной теоретической подготовки и значительного практического опыта.
Оценка полной восстановительной стоимости базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции.
Продукцией капитального строительства являются основные фонды производственного и непроизводственного назначения, которые создаются на месте их будущего потребления. В результате возникает не стационарность процесса производства, так как создатели зданий и сооружений, каждый раз перемещаются на новую строительную площадку. Следствием данной особенности является сложность механизации и невозможность автоматизации строительного процесса, последовательный (не параллельный) процесс строительства, длительный цикл создания строительной продукции. В среднем, крупные объекты создаются от 3 до 5 лет. Большая стоимость единичного товара (сметная стоимость строительства) приводит к тому, что строительная продукция создается всегда на заказ.
Состав участников создания сложной строительной продукции требует привлечения разносторонних организаций:
— поставщики строительных материалов и оборудования,
Таблица 1. Стадии строительного производства
1. Технико-экономическое обоснование
Обоснование необходимости и экономической целесообразности строительства, принятие инвестиционного решения.
2. Планирование, заключение договоров
Распределение капитальных вложений по годам строительства, определение состава участников, заключение договоров, принятие решения по источникам финансирования
3. Строительное производство
Ведение строительных и монтажных работ
4. Ввод объекта в эксплуатацию
Подписание акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию
5. Освоение проектной мощности
Выведение объекта на проектные параметры по объему производства в натуральном выражении, рентабельности, качеству, производительности труда.
6. Эксплуатационная фаза
Процесс эксплуатации производство продукции и оказание услуг
Рассмотренные выше особенности продукции капитального строительства проявляются в особенностях ценообразования в строительстве:
1. Структура цены;
2. Индивидуальный характер ценообразования;
3. Включение в цену:
— затрат на непредвиденные расходы,
— затрат на временные и нетитульные сооружения;
4. Влияние на цену доли местных материалов, ЕРЕР;
5. Вид цены на строительные материалы — франко-приобъектный склад.
— расчетная цена — на стадии ТЭО строительства,
— сметная цена — на стадии проектирования,
— договорная цена — на стадии переговоров;
7. Виды строительных смет:
— сводный сметный расчет стоимости строительства
Сметная стоимость строительства — это величина затрат, необходимых для создания объекта в точном соответствии с проектом. На основе полной сметной стоимости производится распределение капитальных вложений по годам строительства, определяются источники финансирования, формируются свободные (договорные) цены на строительную продукцию.
База для расчета сметной стоимости строительства:
— проект и рабочая документация (РД);
— действующие сметные (в том числе, ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;
— отдельные, относящиеся к соответствующей стройке, решения центральных и других органов государственного управления.
Если нет необходимых сметных нормативов в имеющейся нормативно-информационной базе, то в ряде случаев можно составлять индивидуальные сметные нормы.
Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:
— работы по монтажу оборудования (монтажные работы);
— затраты на приобретение (изготовление) оборудования, мебели и инвентаря;
Для определения сметной стоимости строительства составляется сметная документация, состоящая из локальных смет и локальных сметных расчетов, объектных смет и объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства, сводок затрат и других документов.
Локальные сметы — первичные сметные документы, которые составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям, а также по общеплощадочным работам на основе разработанной рабочей документации.
Объектные сметы аккумулируют данные локальных смет и позволяют формировать сводные (договорные) цены на строительную продукцию.
Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат и включают 12 глав:
1. подготовка территории строительства;
2. основные объекты строительства;
3. объекты подсобного и обслуживающего назначения;
4. объекты транспортного хозяйства и связи;
5. объекты энергетического хозяйства;
6. наружные сети и сооружения;
7. благоустройство территории строительства;
8. временные здания и сооружения;
9. прочие работы и затраты;
11. подготовка эксплуатационных кадров;
12. проектные и изыскательские работы.
Нормативно-информационная база ценообразования и сметного нормирования в строительстве предполагает использование строительных норм и правил (СНиП, — часть 4) и других сметных нормативных документов. Указанные сметные нормы позволяют определить нормативное количество ресурсов, необходимое для выполнения конкретного вида работ и их стоимости.
В справочниках сметных организаций часто указывают индексы стоимости для пересчета прошлых показателей затрат в текущие показатели. Справочники устанавливают базовый год и региональный коэффициент для конкретных строительных компонентов.
Кроме того, показатели затрат прошлых лет могут быть нетипичными для данного периода, а прошлые методы строительства могут отличаться от тех, что используются на фактическую дату оценки. Хотя индексирование затрат может помочь в проверке сметы затрат, этот способ не является надежной альтернативой методам расчета затрат, представленных в следующем разделе.
3. Определение износа объекта недвижимости
Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы, обусловленные изменением рыночной среды, наложением ограничений на определенное использование зданий и т.д.
Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение (О).
В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний (Схема 1).
как правило, неустранимый
Схема 1. Классификация износа объектов недвижимости
Для каждого вида износа характерно его подразделение устранимый и неустранимый. В самом общем случае устранимым износом называют износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно. При этом экономическая целесообразность состоит в том, что производимые затраты на устранение того или иного вида износа должны способствовать повышению стоимости объекта в целом.
При выявлении всех обозначенных видов износа говорят об общем накопленном износе объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.
Исходя из сути данных определений, можно утверждать, что общий накопленный износ является, прежде всего, функцией времени жизни объекта. Учитывая это обстоятельство, рассмотрим суть основных оценочных понятий, характеризующий этот показатель:
Физическая жизнь здания (ФЖ) — определяется периодом эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) — это период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Экономическая жизнь (ЭЖ) — определяется временем эксплуатации, течение которого объект приносит доход. В этот период производимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом производимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) — определяется на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания, эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания, эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
Оставшейся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания составляет период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.
Субъективность определения таких показателей как срок экономической жизни и эффективный возраст, требует от оценщика достаточно высокой квалификации и немалого практического опыта.
Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного термина, используемого в бухгалтерском учете (амортизации). Смысл амортизации в бухгалтерском учете состоит в регулярном распределении первоначальных вложений в объект (балансовой стоимости) на весь период его эксплуатации согласно нормам амортизационных отчислений на «полное» восстановление основных фондов. Оценочный износ является одним из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую (фактическую) стоимость объекта оценки на конкретную дату.
Физический износ
Физический износ представляет собой постепенную утрату изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.
Выделяют следующие методы расчёта физического износа зданий:
— нормативный (для жилых зданий);
— метод рыночной выборки;
— метод срока жизни.
Нормативный метод расчёта физического износа
Нормативный метод расчёта физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя (Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при ГОССТРОЕ СССР, Москва 1990), применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности.
В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.
Физический износ здания следует определять по формуле:
где Ифиз — физический износ здания, %;
Ифизi — физический износ i-го конструктивного элемента, %;
Li — коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;
n — количество конструктивных элементов в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в%), обычно принимают по укрупнённым показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утверждённых в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утверждённых показателей — по их сметной стоимости.
Описанная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей ее наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:
— трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;
— невозможность измерения функционального и внешнего износа;
— субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.
Стоимостной метод определения физического износа
Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно — необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.
Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Данная методика позволяет рассчитать износ элементов и здания в целом сразу в стоимостном выражении, что является более предпочтительным по сравнению с другими методами расчета физического износа. Кроме того, поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Среди недостатков, присущих данной методике, необходимо отметить обязательную детализацию и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.
Определение физического износа зданий методом рыночной выборки
В данном методе используются рыночные данные о сопоставимых объектах, по которым может быть определена величина износа. Этот метод позволяет рассчитать общую величину износа по всем возможным причинам, определить общий срок экономической службы, а также размер внешнего (экономического) старения.
Метод рыночной выборки предполагает последовательное проведение оценщиком следующих этапов:
1 этап. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. Сделки должны удовлетворять двум основным условиям. Во-первых, совершаться на дату, близкую к дате оценки, и, во-вторых, принадлежать к рынку оцениваемого объекта.
2 этап. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального старения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.
3 этап. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разницы между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.
4 этап. Расчет полной восстановительной стоимости строений для каждого аналога на момент продажи. Вид восстановительной стоимости: воспроизводственная или стоимость замещения должны быть одинаковыми. Показатель восстановительной стоимости должен охватывать все строения.
5 этап. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разницы полной восстановительной стоимости строений и их остаточной стоимости. Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов.
6 этап. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета общего износа оцениваемого объекта.
7 этап. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. Для этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст. На основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значения действительного возраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа рассчитывают на основе фактического возраста сопоставляемых сделок.
8 этап. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины общего износа с учетом возраста оцениваемого объекта.
Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока службы.
Сфера применения метода рыночной выборки. Надежность расчетов нормы и суммы общего износа определяется степенью достаточности и надежности исходной информации, а также степенью сходства оцениваемого объекта и аналогов. Объективность расчетов методом рыночной выборки в значительной мере определяется надежностью оценки земельного участка и полной восстановительной стоимости объектов-аналогов.
Если оцениваемый объект и аналоги различаются по дизайну и качеству строительных работ, сложно определить, чем именно вызвана разница в стоимости. Метод рыночной выборки нецелесообразно использовать, если имеются существенные различия по степени износа и выявленным его видам, местоположению, а также, если анализируемые сделки имели разные условия финансирования или мотивацию.
Следует помнить, что метод рыночной выборки определяет износ, как единую сумму без разбивки на составляющие по отдельным видам износа. Однако, несмотря на указанные ограничения и сложности, данный метод дает достаточно обоснованные результаты.
Определение физического износа зданий методом срока жизни
Исходя из сути ранее рассмотренных основных оценочных понятий, характеризующих общий накопленный износ здания с точки зрения времени его эксплуатации, можно утверждать, что физический износ, эффективный возраст и срок экономической жизни находятся в определенном соотношении. Это соотношение можно выразить следующей формулой:
И, % = (ЭВ / ФЖ) * 100 = (ЭВ / (ЭВ+ОСФЖ))*100, (1)
где И, % — износ в процентах;
ЭВ — эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
ФЖ — типичный срок физической жизни;
ОСФЖ — оставшийся срок физической жизни.
При этом физический износ может рассчитываться как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты — оценщики могут использовать также упрощенную формулу, учитывающую взаимосвязь между хронологическим возрастом и физической жизнью здания:
И, % = (ХВ / ФЖ)*100, (2)
где И, % — износ в процентах;
ФЖ — типичный срок физической жизни.
Применение данной формулы (2) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в расчетной формуле (1).
Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
где И — износ в процентах;
ВС — восстановительная стоимость.
Как отмечалось ранее, физический износ подразделяют на устранимый и неустранимый износ. Кроме того, на практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на элементы с длительным и коротким сроком жизни.
Элементы с коротким сроком жизни — элементы, имеющие меньший срок жизни, чем все сооружение в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).
Элементы с длительным сроком жизни — ожидаемый срок жизнь сопоставим со сроком жизни всего сооружения (фундамент, несущие стены и т.д.).
Устранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни
Причиной возникновения устранимого физического износа является естественное изнашивание элементов здания со временем, а также небрежная эксплуатация. В этом случае цена продажи здания соответствующее обесценение, поскольку будущему собственнику необходимо будет произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния.
Итак, устранимый физический износ в денежном выражении определен как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта до состояния, эквивалентного первоначальному.
Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни
Неустранимый физический износ элементов с коротким сроком жизни, представляет собой затраты на восстановление этих быстроизнашивающихся компонентов и определяется разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни
Устранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни в стоимостном выражении может быть определен разумными затратами на его устранение подобно устранимому физическому износу элементов с коротким сроком жизни.
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни
Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни определяется разницей между восстановительной стоимостью всего здания и суммы устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.
Функциональный износ
Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
В зависимости от физической возможности и экономической целесообразности устранения причин, вызвавших функциональный износ, его подразделяют на устранимый и неустранимый.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, поскольку расчет последней, исходя из своего определения, заведомо исключает функциональный износ из рассмотрения.
Устранимый функциональный износ
Устранимый функциональный износ обычно определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Считается, что устранимый функциональный износ вызывается:
— недостатками, требующими добавления элементов;
— недостатками, требующими замены или модернизации элементов;
К недостаткам, требующим добавления, относят элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (водяные и газовые счетчики и т.д.). Износ по этим позициям измеряется как стоимостью существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).
К сверхулучшениям относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К их числу, например, можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию. Кроме того, понятие сверхулучшений тесно связано с сегментом рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.
Неустранимый функциональный износ
Неустранимый функциональный износ обычно вызывается устаревшими объемно-планировочными и / или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Прежде всего экономическая нецелесообразность проведения затрат на устранение этих недостатков позволяет судить о признаке именно неустранимого функционального износа. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
При этом в зависимости от конкретной ситуации, стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: как капитализированная потеря в арендной плате, или капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке. Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.
При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом (зданием и землей) в целом и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса. В приводимом ниже примере указанная процедура считается выполненной в процессе предварительных расчетов.
Подобным образом может быть произведен расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.
Внешний (экономический) износ
Внешний износ — представляет собой обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости, в зависимости от вызвавших его причин, в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.
Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:
— капитализации потерь в арендной плате;
— сравнительных продаж (парных продаж);
— срока экономической жизни.
Расчет внешнего износа методом капитализации потерь в арендной плате производится аналогично расчету функционального неустранимого износа.
Метод парных продаж
Метод парных продаж основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.
В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Данный подход заключается в поиске сопоставимых недавно проданных аналогов с последующим приведением их ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта, исключая износ. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.
Метод срока жизни
Данный метод позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его скорого сноса. Причиной скорого сноса, например, может являться необходимость перепланировки и расширение транспортных магистралей. При этом техническое состояние сносимых зданий во многих случаях позволяло бы их эксплуатировать в течение довольно длительного периода времени. Рассмотрим условный пример расчета внешнего износа, отражающий данную ситуацию:
Резкое сокращение оставшегося срока экономической жизни здания влечет за собой адекватное снижение инвестиционной привлекательности и, как следствие, обвальное падение вероятной цены продажи. Практика показывает, что в таких случаях целью оценки является расчет не полных прав собственности на оцениваемое здание, а прав краткосрочной аренды на срок оставшейся экономической (физической) жизни при условии, если потенциальным инвестором просматривается какая-либо выгода от этого приобретения.
Заключение по затратному подходу
После определения восстановительной стоимости, а также расчета совокупного износа, определяют стоимость оцениваемого объекта по следующей схеме:
1. Стоимость земельного участка
2. Восстановительная стоимость
3. Прибыль застройщика
4. Итого затраты на строительство (2+3)
5. Устранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)
6. Неустранимый физический износ (элементы с коротким сроком жизни)
7. Неустранимый физический износ (элементы с долгим сроком жизни)
8. Итого физический износ (5+6+7)
9. Устранимый функциональный износ
10. Неустранимый функциональный износ
11. Итого функциональный износ (9+10)
12. Внешний (экономический) износ
13. Общий накопленный износ (8+11+12)
14. Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом (2-13+4)
Для повышения точности расчетных процедур, как по определению восстановительной стоимости, так и по расчету износа, необходима разумная компиляция нескольких методик по определению указанных показателей.
В заключение хотелось бы отметить, что в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, затратный подход к оценке недвижимости был и остается одним и, порой, чуть ли не единственно применимым в отечественной практике.
Список литературы
1. «Экономика и управление недвижимостью», под общ. редакцией П.Г. Грабового, АСВ. 1999.
2. «Экономика недвижимости», А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Лань. 2001.
3. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», Д. Фридман, Н. Ордуэй, Дело. 1997.
4. «Рынок и оценка недвижимости в России», Новиков Б.Д., Экзамен. 2000.
5. Сборник Укрупненных Показателей Восстановительной Стоимости 1969 года.
6. Интернет-сайты: www.izrukvruki.ri, www.ren-tek.ru, www.subarenda.ru.
7. «Реконструкция зданий». Кутуков В.Н.М.: Высшая школа, 1981.
8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. — М.:БЕК, 1995. — 240 с.
9. Гражданский процессуальный кодекс РСФСР, (утвержден ВС РСФСР 11.06.64, редакция от 04.01.99)
10. Федеральный закон Российской Федерации «Об исполнительном производстве» №119-ФЗ от 21 июля 1997 г.
11. Об оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральный Закон Российской Федерации №135-ФЗ от 29 июля 1998 г. Российская газета, 1998, 6 августа, с. 10.
затратный здание износ стоимость
Размещено на Allbest.ru
Подобные документы
Основные подходы к оценке недвижимости: доходный, затратный и рыночный. Факторы, воздействующие на стоимость недвижимости и затратный подход к ее оценке. Понятие полной восстановительной стоимости, методы ее определения и недостатки затратного подхода.
контрольная работа [75,1 K], добавлен 17.10.2010
Рассмотрение сущности, методики и преимуществ использования затратного, доходного и сравнительного подходов к оценке недвижимости. Анализ рыночной стоимости объектов недвижимости (расчет физического износа, прибыли застройщика, затрат на строительство).
курсовая работа [68,4 K], добавлен 13.04.2010
Определение стоимости объекта недвижимости — магазина на территории завода затратным методом. Расчет восстановительной стоимости здания. Физический износ элементов. Определение стоимости бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.
контрольная работа [16,3 K], добавлен 11.04.2012
Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости «Комплекс зданий» с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010
Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007
Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
Источник: otherreferats.allbest.ru