Оценка вложений в строительстве

Инвестиции – денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Инвестиционная деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальное строительство – отрасль материального производства, обеспечивающая расширенное воспроизводство основных фондов производственного и непроизводственного назначения. Затраты на капитальное строительство составляют главную часть капитальных вложений.

Капитальные вложения – форма реализации инвестиций в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно–изыскательские работы. Строительство является одной из наиболее важных отраслей отечественной экономики.

Провальный январь в посуточной сдаче квартиры / Инвестиции в недвижимость / Акции и дивиденды дивы

Роль инвестиционно — строительной деятельности особенно возрастает в период структурной перестройки экономики. Строительная отрасль призвана осуществлять обновление на современной технической основе производственных фондов, развитие, совершенствование социальной сферы, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение производства материальных благ.

Всё это обуславливает важность данной отрасли и необходимость поддержания государством на должном уровне. Хорошее состояние строительной отрасли в регионе будет благоприятно отражаться на экономике и развитии данного региона в целом. В настоящее время, в период становления рыночных отношений, строительный рынок переходит на жёсткую и взаимообусловленную систему производственных, хозяйственных, экономических отношений. Кризисное состояние экономики в полной мере отразилось на состоянии предприятий строительной отрасли, где наблюдалось свёртывание инвестиций в условиях прогрессирующего старения и износа основных фондов.

Ухудшение финансового положения предприятий области во многом вызвано объективными факторами. Так, высокая инфляция обусловила норму процента за кредит, намного превышающую предполагаемую рентабельность большинства проектов. Это сделало недоступным среднесрочные, и ещё в большей мере долгосрочные кредиты. Высокий уровень налогов, введение предоплаты за продукцию стройиндустрии, взаимная задолженность предприятий по платежам — всё это затруднило нормальную хозяйственную деятельность предприятий стройиндустрии области.

Капитальное строительство — совокупность всех видов деятельности, обеспечивающая осуществление инвестиционного процесса от предпроектной стадии до ввода объекта в эксплуатацию. В состав этой отрасли входят организации, выполняющие строительные и монтажные работы по возведению новых зданий, сооружений и других объектов народного хозяйства, расширению, техническому перевооружению и реконструкции действующих предприятий, проектно-изыскательские организации, обслуживающие строительство, также как и органы управления, министерства, ведомства и т.д.

Лекция Экономика предприятия — Капитальные вложения

Конкретная цель капитального строительства на современном этапе определена его внешней средой (народным хозяйством в целом) — ввод объектов в эксплуатацию в нормативные сроки с надлежащим качеством. Поэтому с очевидной остротой возникает вопрос о надлежащем управлении капитальным строительством — сознательном его регулировании в целях повышения эффективности, ускорения научно-технического прогресса и роста производительности труда, улучшения качества продукции и обеспечения тем самым динамичного, планомерного и пропорционального развития отрасли. Целью данной курсовой работы является раскрытие учета вложений в капитальное строительство.

1. ИНВЕСТИЦИИ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ 1.1. Понятие капитального строительства. Участники капитального строительства

Капитальное строительство по своей воспроизводственной структуре представлено строительством новых объектов, а также расширением, реконструкцией и техническим перевооружением действующих организаций.

К новому строительству относится строительство комплекса объектов вновь создаваемых предприятий, зданий, сооружений, осуществляемое на новых площадках в целях создания новой производственной мощности.

К расширению действующих предприятий относится строительство дополнительных производств на действующем предприятии (сооружении), а также строительство новых и расширение существующих цехов и объектов на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей.

К реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения, осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества продукции (услуг), в основном без увеличения численности работающих при одновременном улучшении условий их труда и охраны окружающей среды. Реконструкция действующих предприятий предполагает:

— Расширение отдельных зданий, сооружений в случаях, когда новое, более совершенное по техническим показателям оборудование не может быть размещено в существующих зданиях;

— Строительство новых и расширение существующих цехов и объектов в целях ликвидации диспропорции;

— Строительство новых зданий и сооружений того же назначения взамен ликвидируемых на территории действующего предприятия, дальнейшая эксплуатация которых по техническим и экономическим условиям признана нецелесообразной.

К техническому перевооружению действующих предприятий относится комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов, участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным, а также по совершенствованию общезаводского хозяйства и вспомогательных служб. При техническом перевооружении допускается частичная перестройка (усилие несущих конструкций, замена перекрытий и другие мероприятия) и расширение существующих производственных зданий и сооружений, обусловленные габаритами размещаемого нового оборудования.

Участниками капитального строительства являются:

Застройщики – юридические лица, имеющие на праве собственности или на праве аренды земельный участок, обеспечивающие на данном участке земли строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта. В их функции входят:

— Заключение договоров с поставщиками основных средств и материалов, с финансирующими организациями (инвесторами), подрядчиками, проектными и другими организациями, непосредственно занятыми в строительстве;

— Контроль за ходом строительства и вводом в действие объектов, наличием и использованием источников финансирования;

— Ведение бухгалтерского учета затрат, связанных со строительством;

Заказчики (инвесторы) – приобретатели продукта капитального строительства. Ими могут выступать физические и юридические лица, использующие для финансирования собственные или заемные (привлеченные) средства.

Заказчик и застройщик могут представлять одно юридическое лицо, например, предприятие имеет собственный отдел капитального строительства (ОКС), который ведет капитальные работы. Застройщики могут выполнять строительно-монтажные работы собственными силами, а также с привлечением сторонних подрядных организаций.

Застройщик наряду с осуществлением своих основных функций по инвестированию строительства может выполнять функции заказчика-застройщика, а также функции подрядчика (генподрядчика), для чего ему необходимо получить государственные лицензии на эти виды деятельности. Подрядные организации (подрядчики) – специализированные организации, выполняющие строительные, монтажные и другие виды работ для застройщика по договору на строительство. Общестроительные работы выполняет, как правило, генподрядная организация, ответственная за весь ход строительства и ввод объекта в эксплуатацию. Отдельные (специализированные) виды строительно-монтажных работ по заказам генерального подрядчика, а также заказчика с согласия генподрядчика выполняют субподрядные организации.

Проектные организации, специализирующиеся на разработке проектов для объектов строительства. Выполнение проектно-изыскательных работ по сложным комплексам разбивается на ряд этапов: проектные изыскания; разработка технико-экономического обоснования (ТЭО); выбор и утверждение площадки для строительства; выдача задания на проектирование; инженерные изыскания; проектирование.

Поставщики, в том числе иностранные фирмы, осуществляют поставку оборудования (как требующее, так и не требующее монтажа), включенного в сметы на строительство, а также поставку материалов.

1.2. Объекты учета затрат и состав затрат на капитальное строительство

«Объектом бухгалтерского учета по договору на строительство у застройщика… являются затраты по объекту строительства» (п.3 ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство»), которые включают:

расходы, связанные с возведением объекта, вводом его в эксплуатацию или сдачей инвестору;

ожидаемые расходы (обязательства) – расходы, связанные со строительством и его финансированием, которые застройщик будет производить в соответствии с договором на строительство после окончания строительства и ввода его в эксплуатацию или сдачи инвестору. В настоящее время такие расходы не включаются в инвентарную стоимость объекта.

В свою очередь, объектами строительства согласно п.2 ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» являются «отдельно стоящее здание или сооружение, вид или комплекс работ, на строительство которого должны быть составлены отдельный проект и смета».

Застройщики должны обеспечить формирование информации по объектам бухгалтерского учета по таким показателям, как:

— авансы, выданные подрядчикам и другим субъектам, занятым в строительстве объектов в соответствии с договорами на строительство;

Расходы, связанные с возведением объекта и обусловленные их технологической структурой, что находит отражение в сметной документации, подразделяются на:

— работы по монтажу оборудования;

— приобретение оборудования, сданного в монтаж;

— приобретение оборудования, не требующего монтажа, инструмента и инвентаря, оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса;

— прочие капитальные затраты;

В соответствии с этой классификацией Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций и рекомендует вести учет затрат по строительству объектов. Так, порядок учета затрат на строительные работы и работы по монтажу оборудования зависит от способа их производства (подрядного или хозяйственного). При подрядном способе выполненные и оформленные в установленном порядке строительные работы и работы по монтажу оборудования отражаются у застройщика по договорной стоимости согласно оплаченным или принятым к оплате счетам подрядных организаций и учитываются в составе незавершенного строительства до ввода объектов в эксплуатацию или сдачи инвестору. При хозяйственном способе застройщик отражает в бухгалтерском учете фактически произведенные затраты, связанные с осуществлением строительных работ и работ по монтажу оборудования. При этом учет затрат осуществляется по элементам в соответствии с п.8 ПБУ 10/99 «Расходы организации», а также по статьям в соответствии с порядком, изложенным в Типовых методических рекомендациях по планированию и учету себестоимости строительных работ, утвержденных Минстроем РФ 4 декабря 1995 года №БЕ-11-250/7. Этим нормативным документом в качестве типовой рекомендуется следующая группировка затрат на производство строительных работ:

— расходы на оплату труда;

— расходы по содержанию и эксплуатации строительных машин и механизмов;

Расходы по приобретению оборудования, требующего монтажа, складываются из:

а) стоимости оборудования по счету поставщика с учетом:

— наценок, комиссионных вознаграждений, уплаченных снабженческим и внешнеэкономическим организациям;

— стоимости услуг товарных бирж;

— таможенных пошлин и т.п.;

б) расходов по доставке оборудования;

в) заготовительно-складских расходов, в составе которых находят отражение, в соответствии с Типовыми методическими рекомендациями по планированию и учету себестоимости строительных работ, затраты, связанные с:

оплатой сборов за извещение о прибытии и взвешивание грузов;

другими расходами при осуществлении заготовительно-складской деятельности.

Расходы по доставке оборудования до приобъектного склада и заготовительно-складские расходы «включаются в состав затрат по строительству объекта пропорционально стоимости сданного в монтаж оборудования с учетом суммы данных расходов, приходящейся на стоимость оборудования, числящегося в остатке на конец отчетного периода» (п.3.1.3. Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций).

Стоимость оборудования, не требующего монтажа, инструмента и инвентаря, а также оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса, отражается в учете согласно оплаченным или принятым к оплате счетам поставщиков.

Расчеты между застройщиком и подрядчиком регулируются ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство». Они могут осуществляться в соответствии с договором в форме авансов (промежуточных платежей) за выполненные подрядчиком работы на конструктивных элементах или этапах, или после завершения всех работ на объекте строительства. Расчеты отражаются в бухгалтерском учете застройщика по договорной стоимости объекта строительства, которая определяется в договоре или может рассчитываться: 1) исходя из стоимости (цены) в соответствии с проектом (твердая цена), с учетом оговорок, касающихся порядка их изменения; 2) на условиях возмещения фактической стоимости строительства в сумме принимаемых затрат, оцененных в текущих ценах, и согласованной договором прибыли подрядчика (открытая цена).

1.3. Учет прочих капитальных затрат

Прочие капитальные затраты, предусматриваемые в сметах, учитывают по их видам и отражают на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» в размере фактических расходов по мере их производства или по договорной стоимости на основании оплаченных или принятых к оплате счетов сторонних организаций.

Инвентарная стоимость приобретенных отдельных видов основных средств и других долгосрочных активов определяется в следующем порядке.

Инвентарная стоимость зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других отдельных объектов складывается из фактических затрат по их приобретению и расходов по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях.

Инвентарная стоимость земельных участков и объектов природопользования складывается из расходов по их приобретению, включая затраты по улучшению их качественного состояния, комиссионных вознаграждений и других платежей.

Затраты по строительству на приобретенных земельных участках различных сооружений учитывают отдельно от стоимости этих участков и по завершении работ по строительству сооружений определяют их стоимость при зачислении сооружений как отдельных объектов в состав основных средств.

Здания, сооружения и другие объекты основных средств, приобретенные отдельно от строительства объектов, а также земельные участки, объекты природопользования зачисляют в размере инвентарной стоимости в состав основных средств по поступлении их в организацию и окончании работ по их доведению до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, на основании акта приемки-передачи основных средств.

Инвентарная стоимость нематериальных активов складывается из затрат по их созданию или приобретению и расходов по доведению их до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях.

По мере создания или поступления нематериальных активов в организацию и окончания работ по доведению их до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, нематериальные активы зачисляют на основании акта приемки в состав нематериальных активов.

1.4. Оценка законченных строительством объектов и других долгосрочных активов

По завершении работ, связанных со строительством, в учете в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций формируется инвентарная стоимость объектов строительства. Для зданий и сооружений она складывается из:

— затрат на строительные работы;

— прочих капитальных затрат. Прочие капитальные затраты (затраты по содержанию дирекции строящихся предприятий, расходы по отводу земельных участков и др.) включаются в инвентарную стоимость объектов по прямому признаку. В случае если они относятся к нескольким объектам, их стоимость распределяется пропорционально договорной стоимости вводимых в действие объектов.

Для оборудования, требующего монтажа, инвентарная стоимость складывается из:

— фактических затрат на приобретение оборудования;

— расходов на строительные и монтажные работы, оплаченных или подлежащих оплате подрядным организациям;

— прочих капитальных затрат, относимых на стоимость вводимого в эксплуатацию оборудования по прямому назначению.

Если расходы на строительные и монтажные работы, а также прочие затраты относятся к нескольким видам оборудования, то их стоимость распределяется между отдельными видами оборудования пропорционально стоимости, сформированной по ценам поставщика.

Инвентарная стоимость оборудования, не требующего монтажа, инструмента и инвентаря, предназначенного для вводимых объектов в качестве первого комплекта, а также оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса, включает:

— покупную стоимость по счетам поставщиков;

— расходы по доставке до приобъектного склада;

— другие расходы, связанные с приобретением.

2. БУХЛАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ ОПЕРАЦИЙ ПО КАПИТАЛЬНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ 2.1. Бухгалтерский учет операций по капитальному строительству, осуществляемому подрядным способом

Основным видом договора, применяемого для оформления взаимоотношений между заказчиком и подрядчиком, является договор строительного подряда, заключение которого предусмотрено Гражданским кодексом РФ. Согласно ст.740 ГК РФ договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ, а также работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. Для документального оформления операций, связанных с капитальным строительством, должны применяться унифицированные формы первичных учетных документов (табл.2.1), утвержденные постановлением Госкомстата РФ от 30 октября 1997 г. №71а (с изменениями и дополнениями от 28 января 2002 г) и постановлением Росстата от 11 ноября 1999 г. №100.

Таблица 2.1. Типовые формы первичных документов по учету операций, связанных с капитальным строительством.

Применяется как документ приемки законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения всех форм собственности (здания, сооружения, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение) при их полной готовности в соответствии с утвержденным проектом, договором подряда (контрактом).

Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором (контрактом)

Является документом по приемке и вводу законченного строительством объекта производственного и жилищно-гражданского назначения и зачисления их в состав основных фондов (основных средств) всех форм собственности, включая государственную (федеральную), а также объектов, сооруженных за счет льготного кредитования (зданий, сооружений, их очередей, пусковых комплексов, включая реконструкцию, расширение и техническое перевооружение).

Акт приемки является основанием для окончательной оплаты всех выполненных исполнителем работ в соответствии с договором (контрактом)

План счетов для отражения операций, связанных со строительством и приобретением активов, которые в соответствии с правилами бухгалтерского учета относятся к основным средствам, нематериальным активам и другим внеоборотным активам, рекомендует использовать следующие синтетические счета:

Счет	Назначение счета
07 «Оборудование к установке»	Для обобщения информации о наличии и движении оборудования, требующего монтажа и предназначенного для установки в строящихся (реконструируемых) объектах
08 «Вложения во внеоборотные активы»	Для обобщения информации о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, земельных участков и объектов природопользования, нематериальных активов, а также других затрат

Кроме того, организация может открывать следующие субсчета к счету 08 «Вложения во внеоборотные активы»:

Приобретение земельных участков.

Приобретение объектов природопользования.

Строительство объектов основных средств.

Приобретение отдельных объектов основных средств.

Приобретение нематериальных активов.

Любое строительство, как и всякий производственный процесс, требует обеспечения его сырьем, материалами и рабочей силой. В соответствии со ст.745 ГК РФ обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями или оборудованием, несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части несет заказчик. Если материалы для осуществления строительной деятельности приобретает заказчик, они должны учитываться на счете 10 «Материалы»(субсчет 8 «Строительные материалы»). В бухгалтерском учете передача материалов подрядчику отражается внутренними оборотами по счету 10 «Материалы» (дебет счета 10.7 «Материалы, переданные в переработку», кредит счета 10.8 «Строительные материалы»).

Согласно Инструкции по применению Плана счетов оборудование к установке принимается к бухгалтерскому учету по дебету счета 07 «Оборудование к установке» по фактической себестоимости приобретения, складывающейся из стоимости по ценам приобретения и расходов по приобретению и доставке этих ценностей на склады организации. Затраты по возведению зданий и сооружений, монтажу оборудования, стоимость переданного в монтаж оборудования и другие расходы, предусмотренные сметами, сметно-финансовыми расчетами и титульными списками на капитальное строительство (независимо от того, осуществляется это строительство подрядным или хозяйственным способом) учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет 08-3 «Строительство объектов основных средств»).

Отражение на счетах бухгалтерского учета операций, связанных с капитальным строительством, осуществляемым подрядным способом, выглядит так:

Дт10.7 Кт10.8 Переданы подрядчику строительные материалы, если договором строительного подряда предусмотрена обязанность заказчика обеспечивать строительство материалами. Типовой формы документа, подтверждающий факт передачи материалов подрядчику не существует, организация разрабатывает форму документа самостоятельно

Дт08.3 Кт10.7 Списана стоимость материалов, использованных подрядчиком при строительстве объекта. Отчет об израсходованных материалах подрядчиком при выполнении работ иждивением заказчика.

Дт08.3 Кт68 Начислен к уплате в бюджет НДС при передаче материалов заказчика подрядчику для выполнения работ по капитальному строительству объектов непроизводственного назначения (на дату получения отчета подрядчика об израсходованных материалах заказчика). Бухгалтерская справка.

Отражены затраты, связанные с приобретением объекта незавершенного строительства:

— Дт08.3 Кт60 на договорную стоимость объекта незавершенного строительства согласно расчетному документу поставщика, без НДС. . Документ, подтверждающий приемку поступившего объекта незавершенного строительства.

— Дт08.3 Кт60 на стоимость выполненных (оказанных) сторонними лицами работ (услуг), связанных с приобретением объекта незавершенного строительства, без НДС. Документы, подтверждающие факт выполнения работ (оказания услуг).

-Дт19.1 Кт60 на сумму НДС, предъявленную контрагентами. Счет-фактура.

— Дт08.3 Кт10,16,69,70 и др. на стоимость выполненных (оказанных) собственными силами работ (услуг), связанных с приобретением объекта незавершенного строительства. Документы, подтверждающие факт осуществления соответствующих расходов.

Отражены затраты, связанные с выполнением СМР подрядными организациями:

— Дт08.3 Кт60 на сумму без НДС. Форма № КС-3. В качестве документа, которым оформляется приемка выполненных строительно-монтажных работ, предусмотрена форма № КС-2.

— Дт19.1 Кт60 на сумму НДС. Счет — фактура.

Отражены затраты, связанные с приобретением в рамках капитального строительства оборудования, требующего монтажа:

— Дт07 Кт60 на договорную стоимость оборудования согласно расчетному документу поставщика без НДС. Товарно-транспортные документы. Акт о приемке оборудования (ОС — 14).

— Дт07 Кт60 на стоимость выполненных (оказанных) сторонними лицами работ (услуг), связанных с приобретением и доставкой на склады организации оборудования, без НДС. Документы, подтверждающие факт выполнения работ (оказания услуг).

— Дт19.1 Кт60 на сумму НДС, предъявленную контрагентами. Счет фактура.

— Дт07 Кт23 на стоимость выполненных (оказанных) собственными силами работ (услуг), связанных с приобретением и доставкой на склады организации оборудования. Документ, в котором производится расчет сумм, подлежащих списанию с кредита счета 23 «Вспомогательное производство».

— Дт07 Кт66,67 на сумму причитающихся к уплате процентов по полученным кредитам и займам (начисленных до сдачи оборудования в монтаж). Бухгалтерская справка.

Дт08.3 Кт07 списана стоимость оборудования, сданного в монтаж. Акт приемки-передачи оборудования в монтаж (ОС-15)

Отражены затраты, связанные с приобретением в рамках капитального строительства объектов основных средств, не требующих монтажа:

— Дт08.3 Кт60 на договорную стоимость объекта согласно расчетному документу поставщика, без НДС. Товарно-транспортные документы. Документ, подтверждающий факт приемки объекта основных средств.

— Дт08.3 Кт60 на стоимость выполненных (оказанных) сторонними лицами работ (услуг), связанных с приобретением объектов, без НДС. Документы, подтверждающие факт выполнения работ (оказания услуг).

-Дт19.1 Кт60 на сумму НДС, предъявленную контрагентами. Счет-фактура.

— Дт08.3 Кт10,16,69,70 и др. на стоимость выполненных (оказанных) собственными силами работ (услуг), связанных с приобретением объектов. Документ, подтверждающие факт осуществления соответствующих объектов.

Дт08.3 Кт76 отражена сумма оплаты за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Бухгалтерская справка.

Дт08.3 Кт66,67 начислены причитающиеся к уплате проценты по полученным кредитам и займам (до принятия объектов незавершенного строительства к учету в качестве основных средств). Бухгалтерская справка.

Дт01 Кт08.3 принят объект основных средств к бухгалтерскому учету. Акт (накладная) приемки-передачи основных средств (ОС-1)

Списана предъявленная контрагентом и уплаченная сумма НДС:

— Дт68 Кт19.1 подлежащая налоговому вычету. Бухгалтерская справка.

— Дт07, 08.3 Кт19.1 подлежащая включению в первоначальную стоимость объектов основных средств. Бухгалтерская справка.

2.2. Бухгалтерский учет операций по капитальному строительству, осуществляемому хозяйственным способом

Учет капитальных затрат по строительству хозспособом осуществляется в соответствии с действующими правилами бухгалтерского учета. Застройщики ведут раздельный учет текущих затрат по основной деятельности (производство продукции, торговля и т.д.) и капитальных затрат (ст.8 Федерального закона от 21.11.96г. №129-ФЗ «О бухгалтерском учете» (с изменениями и дополнениями). При этом общехозяйственные расходы организации распределяются между основной деятельностью и капитальными затратами в соответствии с методом, принятым в учетной политике. Учет капитальных затрат ведется в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (Письмо Минфина России от 30.12.93г. №160) по технологической структуре капитальных вложений, определяемой сметной документацией, по следующим видам затрат:

Работы по монтажу оборудования

Приобретение оборудования, требующего монтажа

Приобретение оборудования, не требующего монтажа, инструмента и инвентаря, оборудования, требующего монтажа, но предназначенного для постоянного запаса

Прочие капитальные затраты.

Затраты на выполнение строительно-монтажных работ при хозяйственном способе определяются по фактическим расходам застройщика, оформленным первичными учетными документами: на материальные затраты; расходы на выплату заработной платы строительным рабочим; амортизационные отчисления по машинам, механизмам, другим основным средствам, используемым при строительстве; общественные расходы в доле, относящейся к строительству, и др. Указанные выше расходы списываются в дебет счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» в корреспонденции со счетами по учету:

Начисленной амортизации – счет 02 «Амортизация основных средств»;

Материально-производственных запасов – счет 10 «Материалы»;

Заработной платы – счет 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда»;

Расчетов по единому социальному налогу – счет 69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»;

Расчетов с поставщиками энергоресурсов, услуг связи, строительных машин, механизмов, автотранспорта и др. – счет 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

По налоговому законодательству (ст.146 НК РФ) выполнение СМР для собственного потребления является объектом обложения НДС. Суммы НДС, уплаченные поставщикам по приобретенным товарам, работам и услугам, использованным при производстве работ хозяйственным способом, учитываются на субсчете 19-1 «Налог на добавленную стоимость при приобретении основных средств».

Согласно подпункту 3 п.1 ст.146 НК РФ выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления (то есть хозяйственным способом) является объектом обложения налогом на добавленную стоимость. Дата выполнения указанных работ для целей налогообложения согласно п.10 ст.16 НК РФ определялась до 01 января 2006 г. как день принятия на учет завершенного строительством объекта. С 01 января 2006 г. п.10 ст.167 НК РФ действует в новой редакции, принятой Федеральным законом от 22.07. 2005 г. № 119-ФЗ: моментом определения налоговой базы при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления является последний день месяца каждого налогового периода. Размер налоговой базы рассчитывается в соответствии с п.2 с.159 НК РФ как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов застройщика на их выполнение, учтенных на счете 08.

Отражение на счетах бухгалтерского учета операций, связанных с капитальным строительством, осуществляемым хозяйственным способом, выглядит так:

Дт08.3 Кт02 отражена сумма амортизации, начисленной по основным средствам, используемым при осуществлении капитально строительства. Документ, содержащий расчет амортизационных отчислений по основным средствам.

Списаны материалы, израсходованные при осуществлении капитального строительства:

— Дт08 Кт10 на фактическую себестоимость материалов (если организацией не используются счета 15 и 16) или по учетным ценам (если организацией используются счета 15 и 16). Документы, подтверждающие фактическое использование материалов и содержащие распределение расхода материалов.

— Дт08 или 08 (сторно) Кт16 или 16(сторно) на сумму разницы между фактической себестоимостью приобретения (заготовления) материалов и их учетной стоимостью (если организацией используются счета 15 и 16) (положительная разница-прямая запись; отрицательная разница — сторнировочная). Бухгалтерская справка.

Дт08.3 Кт70 начислены суммы оплаты труда, причитающиеся строительным рабочим (по всем видам оплаты, премиям и другим выплатам). Документы, содержащие расчет и распределение сумм оплаты труда.

Дт08.3 Кт69.1,68,69.1,69.3 начислены суммы единого социального налога (взноса) в части, зачисляемой в фонд социального страхования РФ, Федеральный бюджет, Федеральный отдел медицинского страхования, Территориальный отдел медицинского страхования, на суммы оплаты труда, причитающиеся строительным рабочим. Документ, содержащий расчет сумм единого социального налога.

Дт08.3 Кт69.4 начислены страховые взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний на суммы оплаты труда, причитающиеся строительным рабочим. Документ, содержащий расчет суммы страховых взносов.

Дт19.1 Кт68 начислен НДС по СМР, выполненным для собственного потребления (на дату принятия к учету завершенного строительством объекта). Счет-фактура (оформляются организацией самостоятельно в одном экземпляре). Бухгалтерская справка.

Списана сумма НДС, начисленная по выполненным СМР для собственного потребления (в тот налоговый период, когда налогоплательщик фактически уплатил налог с объема СМР в бюджет), в части:

-Дт68 Кт19.1 подлежащей налоговому вычету. Счет-фактура (оформляется организацией самостоятельно в одном экземпляре). Бухгалтерская справка.

-Дт08.3 Кт19.1 не подлежащей налоговому вычету.

Дт68 Кт19.3 Списана сумма НДС, предъявленная контрагентами и уплаченная налогоплательщиком при приобретении материалов, использованных при выполнении СМР для собственного потребления (в тот налоговый период, когда налогоплательщик начал исчислять амортизацию в целях исчисления налога на прибыль). Счет-фактура. Бухгалтерская справка.

Дт01 Кт08.3 принят к бухгалтерскому учету законченный капитальным строительством объект основных средств. Акт (накладная) приемки-передачи основных средств (ОС-1).

ПРИМЕРЫ БУХГАЛТЕРСКОГО УЧЕТА КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ

Пример 1. Организация осуществила строительство объекта для собственного потребления.

При этом были использованы материалы, приобретенные у сторонних организаций, на сумму 40000 тыс. руб., в том числе НДС 6102 тыс. руб. Другие расходы организации составили 56000 тыс. руб.

Строительство объекта закончено в августе 2003 г.

Документы на его государственную регистрацию также были поданы в августе 2003 г., и расходы на нее составили 4 тыс. руб.

Дт10 «Материалы», субсч. «Строительные материалы»

Кт60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

33898 тыс. руб. – отражено приобретение материалов;

Дт19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» К60«Расчеты с поставщиками и подрядчиками»

6102 тыс. руб. – отражен НДС по приобретенным материалам;

Дт08 «Вложения во внеоборотные активы», субсч. «Строительство объектов основных средств»

33898 тыс. руб. – материалы списаны на строительство объекта;

Дт08«Вложения во внеоборотные активы», субсч. «Строительство объектов основных средств»

Кт70 «Расчеты с персоналом по оплате труда»,69 «Расчеты по социальному страхованию и обеспечению»,02 «Амортизация основных средств», 23 «Вспомогательное производство»

56000 тыс. руб. – списаны другие расходы организации, связанные со строительством объекта;

Расходы на государственную регистрацию отражаются следующей записью:

Дт76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»

Кт51 «Расчетные счета»

Раздел: Бухгалтерский учет и аудит
Количество знаков с пробелами: 49572
Количество таблиц: 2
Количество изображений: 0

Источник: kazedu.com

Почему инвесторы доверяют нам

Мы понимаем как наиболее эффективно и с минимальными рисками разместить средства под залог недвижимости или рефинансирования и решить ваши финансовые задачи.

Инвестиционные эксперты

В нашей компании работают самые опытные эксперты по инвестициям под залог недвижимости.

Без предоплаты!

Вы оплачиваете услуги, когда с заемщиком уже заключен договор.

Надежно

Сопровождение и гарантия по ФЗ 102.

Наши банки-партнеры

• залоговая недвижимость
• инвестиции в недвижимость
• вложения в недвижимость Москвы
• инвестиции в залог квартиры
• инвестиции в недвижимое имущество
• залоговые инвестиции
• частные инвесторы недвижимости
• инвестиции в недвижимость Москвы
• инвестиции в жилье
• инвестиции в коммерческую недвижимость
• инвестиции в квартиры
• инвестиции в строящиеся квартиры
• инвестиции в строящиеся объекты
• инвестиции в новостройки
• инвестиции в жилую недвижимость
• инвестиции в жилой комплекс
• инвестиции в офисную недвижимость
• инвестиции в строительство жилой недвижимости
• инвестиции в строительство недвижимости
• инвестиции в строительство жилых домов
• инвестиции в строительство коттеджей
• инвестирование в займы под залог
• инвестирование в недвижимость
• инвестирование в залоговую недвижимость
• займ под залог недвижимости онлайн
• инвестиции в недвижимость высокий процент
• высокодоходные инвестиции
• прибыльное инвестирование
• доступный инвестиционный инструмент
• прибыльный инвестиционный сервис
• надежная инвестиционная платформа
• услуга поиска инвесторов
• каталог инвесторов
• гарантированный доход от недвижимости
• инвестирование в доходную недвижимость
• инвестирование в перспективную недвижимость

Инвестиции в жилую недвижимость

Согласно данным социологических опросов, инвестиции в недвижимость являются лучшим надёжным методом увеличения дохода. Инвестиции в квартиры является самым лучшим способом инвестирования в 2020 году. На фоне колебания курса валют, нестабильности цены на драгоценные металлы, недвижимость является в нашем понимании чем-то статичным, долговечным и надёжным. Именно поэтому большинство россиян, не раздумывая, утверждают, что недвижимость, квартиры – лучший из существующих способов инвестирования.

Об инвестициях в недвижимое имущество

Для большинства потенциальных инвесторов, процесс увеличения средств при помощи недвижимого имущества выглядит предельно простым и прозрачным.

Действительно, на практике мы ежедневно сталкиваемся с примерами получения дохода: ваши знакомые получили в наследство квартиру и теперь сдают её в аренду под офис, или же квартира, которая перешла в наследство от родственников, выгодно была продана у вас на глазах.

Подобным образом, инвестиции в недвижимость выглядят глазами дилетанта и не имеют ничего общего с действительностью. Как на самом деле обстоят дела с инвестированием, и какие «подводные камни» имеет данный бизнес, мы рассмотрим далее.

Что это такое инвестиции в квартиры

Прежде чем определиться, подходит ли вам данный способ получения прибыли, давайте разбираться в самой сути понятия. Что собой представляют инвестиции в жилую недвижимость?

Инвестирование в недвижимое имущество – это процесс вложения денег в готовый к эксплуатации или строящийся объект, для дальнейшего извлечения из него прибыли. Можно получать средства двумя основными способами:

• Пассивным путём. Он подразумевает сдачу недвижимости в аренду и не требует от вас каких-либо дополнительных манипуляций;
• Прибыль от повторной продажи недвижимости. Вы преследуете цель перепродать объект по завышенной стоимости, занимаясь спекуляциями на рынке.

Таким образом, вложения в недвижимость, подразумевают наличие в вашем распоряжении комнаты, отдельной квартиры, дома или земельного участка, распоряжаться им, вы можете на законных правах, получая доход от определённых манипуляций с объектами недвижимости.

Виды инвестиций

На сегодняшний день выделяют четыре вида инвестиций в недвижимость:

1. Вложения в жилье (Квартиры, комнаты и т.п.). В данном случае осуществляется сдача жилья или участка в аренду или перепродажа;
2. Вложения в коммерческую недвижимость. Инвестор покупает объект коммерческой недвижимости. Им может быть офисное помещение, территория для склада, место для торговли, и как в первом случае, объект приобретается для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи;
3. Вложения в объекты зарубежной недвижимости (Квартиры за рубежом, апартаменты, кофе, рестораны, бары). В последние годы данный способ приумножения капитала стал необычайно популярным среди инвесторов. Выбираете понравившуюся страну и приобретаете в ней квартиру или дом для сдачи в аренду с дальнейшей продажей. Сдача в аренду более приоритетна, а недвижимость приобретают ближе к курортным зонам;
4. Вложения в строящиеся проекты (Новостройки, квартиры бизнес класса). Не менее популярный способ обогащения для инвесторов, позволяющий купить объект в стадии разработки, и продать по более выгодной цене, когда строительство будет окончено.

Данные виды инвестиций наиболее популярные и способны принести солидную прибыль инвестору. К примеру, сдавая в аренду жилую недвижимость, можно получать до 300 000 рублей в год, не делая при этом ничего. Пассивный доход привлекает большинство неопытных инвесторов, и он способен приносить стабильный заработок.

Если же вы решили перепродать объект (комнату, квартиру, дом или участок), то здесь важно учитывать временной фактор: уже через год квартира, приобретённая за 1 млн. рублей будет стоит 1 100 000. Важно сразу понимать, что инвестиции в недвижимость – вариант не для тех, кто желает получить прибыль здесь и сейчас. Это долгий процесс, способный растянуться на долгие годы.

Следует так же учитывать региональные особенности, так как рост стоимости жилья в столице и на периферии может отличаться. Стойким спросом пользуются двухкомнатные квартиры, а вот квартиры и дома с большим количеством комнат подъемны не для всех, и у вас могут возникнуть проблемы с их дальнейшей перепродажей или сдачей в аренду.

Инвестирование в новостройки — квартиры бизнес класса

Удивительно, но большинство инвесторов предпочитают вкладывать средства во вторичное жильё (старые квартиры), нежели в новостройки. Чем вызвана неравная расстановка сил?

Всё дело в том, что владельцам новостроек (новых квартир), пока доверяют мало на рынке недвижимости, и всё чаще можно узнать о неприятных происшествиях, связанных с приобретением жилья в новостройке. И, тем не менее, устойчивый спрос на инвестирование в новостройки всё же есть. Он связан с несколькими факторами:

• Демократичные коммунальные платежи. Это связано с централизованным отоплением, что значительно сказывается на стоимости потребляемой электроэнергии, воды и газа;
• Возможность покупки квартиры на этапе её строительства. В тот момент цена на недвижку существенно ниже, чем перед сдачей её в эксплуатацию;
• Потенциальные квартиросъёмщики предпочитают новостройку старому жилью.

В период экономической нестабильности в стране, вкладчики всё чаще задумываются о новых способах получения прибыли. Хранить деньги в матрасах и на депозите уже не представляется целесообразным, а инвестиции в квартиры становятся спасательным кругом. Повышенным вниманием со стороны инвесторов пользуется жильё премиум-класса в новостройках.

На данное жильё всегда имеется особый спрос, а арендовать его могут люди с достатком выше среднего. Немалую роль играет и расположение новостройки. Если квартира расположена в центре города, недалеко от бизнес-центров и офисов, то желающих арендовать в ней квартиру будет немало.

Наиболее востребованными для покупки считаются однокомнатные квартиры или двух-комнатные квартиры бизнес-класса. Их стоимость может колебаться в пределах 140 000$, при этом рыночная цена за м 2 составляет около 2500$ (цена без учёта ремонта). Стоимость элитных квартир высока, они имеют большую площадь, в сравнении с обычной квартирой, но и прибыль от сдачи в аренду или перепродажи может быть высокой. Цена аренды начинается от 1000$ в месяц. Трех комнатные квартиры самый плохой с точки зрения доходности объект недвижимости.

Приобретая квартиру в новостройке, важно учитывать её расположение. Важно наличие развитой инфраструктуры: проверьте местность на наличие удобной транспортной развязки, доступности больницы, школы, садика, торговых центров и прочих заведений, подкупающих будущих клиентов.

Кроме того, не лишним будет поинтересоваться о дальнейших планах по развитию данного района, стройке предприятий, которое может существенно влиять на экологию. Все перечисленные факторы напрямую влияют на получение прибыли через инвестиции в недвижимость.

Недостройки

Оптимальным вариантом считается приобретения жилья на этапе строительства. Рынок первичного жилья сегодня наполнен обилием выгодных предложений, однако, в России он нажил плохую славу из-за прецедентов с недобросовестными застройщиками. Недостройки — это кода вы покупаете квартиру на этапе проекта или же квартира покупается на этапе котлована.

Действительно, покупка недвижимость в состоянии недостройки на сегодняшний день довольно рискованное дело. Но опасаться стоит тем, кто не досконально изучает документы застройщика и плохо осведомлён в собственных правах. Согласно утверждениям опытных вкладчиков, любое вложение в недвижку принёсет максимальную прибыль, если оно было произведено на самом начальном этапе. Иными словами, вложение денег в строящийся объект – заведомо перспективное дело.

Цена на этапе строительства всегда самая низкая, и она постепенно будет повышаться. На выходе мы имеем полноценное жильё, которое принесёт неплохую прибыль в сравнении с первоначально вложенной суммой инвестиций.

Инвестиции в недвижимость на раннем этапе строительства подходят тем инвесторам, которые имеют время, и не спешат получить прибыль в кратчайшие сроки. Уже спустя 1,5-2 года, капитализация вложенных средств составит 50%. Однушки и двухкомнатные квартиры станут лучшим объектом для вложения средств, так как с «трёшкой» сложнее в дальнейшем осуществлять манипуляции на рынке недвижимости.

Но не стоит забывать о рисках. Касательно недостроек риски крайне велики, и важно выбрать надёжного застройщика, положительно зарекомендовавшего себя на рынке недвижимого имущества. Проанализируйте, какова репутация застройщика, какие проекты уже были осуществлены им ранее, каковы отзывы клиентов. Немаловажным будет и проверка самого проекта строящегося объекта: он должен соответствовать всем нормам законодательства, быть расположенным в безопасной зоне.

Стоит проконсультироваться с юристом, чтобы понять, насколько соответствует документация застройщика установленным нормам.

Строительство коттеджей и сдача в аренду

Коттеджи часто сегодня называют «доходными домами», поскольку они способны ежемесячно приносить арендатору немалую прибыль.

К примеру, в пригороде Санкт-Петербурга за коттедж площадью в 120 кв. можно получать по 150-160 тысяч рублей каждый месяц. Удивительно, что на строительство подобного коттеджа уйдёт денег не больше, чем для покупки двухкомнатной квартиру, сдать в аренду которую можно будет не более, чем за 25 000.

Вложение средств посредством сдачи коттеджа в аренду – это действительно успешный вид инвестирования. Жизнь в коттедже сегодня привлекает множество россиян, поскольку дом получается просторным и практичным. Не нужно терпеть постоянное присутствие в вашей жизни назойливых соседей, а если же недвижимость находится в пригороде, то и вовсе не найти дома лучше.

Однако сразу стоит отметить, что спрос на загородное жильё значительно меньше, чем на те же квартиры, находящиеся в черте города. Коттеджи чаще всего приобретают, как дополнительное жильё в летний период, желая покинуть пределы шумного города и уединиться с природой. Прежде чем задуматься о строительстве коттеджа, хорошенько подыщите место его локализации. Он не должен находиться вдали от цивилизации, при этом он должен иметь живописную местность, развитые дороги, наличие поблизости магазинов, больницы.

Вам достаточно будет приобрести 8-10 соток земли для возведения здания до 150 кв. Слишком маленький или наоборот большой коттедж не представляет особого интереса для потенциальных клиентов.

По некоторым подсчётам, строительство коттеджа в регионе обойдётся вам в 6 млн. В данную стоимость входит покупка земли, строительные и отделочные работы. Если сдавать коттедж по 10 000 в сутки, то срок окупаемости данного проекта составит около 2 лет.

Если мы объединим варианты вложений в загородную недвижимость то получим следующие способы инвестиций:

• в доходные дома
• в постройку дома или коттеджа
• в строящийся дом, с последующей перепродажей по рыночной цене
• в загородные клубы — дома класса люкс или супер люкс
• дома в экопоселках, под следующую сдачу в аренду для тех, кто хочет жить на природе

Покупка квартир и сдача в аренду

Вложения в недвижимость привлекают огромное количество россиян по всей стране. Всё больше людей видят смысл в приобретении жилья, с целью сдачи его в аренду и дальнейшей перепродажей. Почему инвесторы активно применяют данный метод получения дохода?

Первоочередная цель покупки квартиры заключается в её перепродаже. Но вы не сможете купить жильё, и продать его спустя неделю, искренне считая, что сможете получить огромную прибыль. Спекулировать на рынке недвижимости нужно умело. Для этого необходимо определённое количество времени, а так же мониторинг ситуации на рынке.

Пока время от покупки жилья или земельного участка до его перепродажи не настало, можно смело сдавать объект в аренду. Инвестиции в недвижимость, в данном случае, принесут, как доход от продажи, так и пассивный доход. Согласно подсчётам аналитиков, спекуляции на рынке квартир составляют 50% всех операций и по уровню доходности значительно превышают обычную сдачу в аренду с перепродажей. Период окупаемости инвестиций в среднем составляет 8 лет. Сдавайте квартиру в аренду до самого момента продажи, и ваша прибыль увеличится в несколько раз.

Конфискованная недвижимость

Конфискованная или залоговая недвижимость является особым сегментом на рынке. Приобрести подобные объекты рискует далеко не каждый инвестор, опасаясь ряда сопутствующих проблем. Приобретать конфискованное имущество придется у банка, ни в коем случае не имейте дел с посредниками.

Почему данный вид приобретения недвижимости привлекателен для инвесторов? Основная причина заключается в её стоимости. Она намного ниже, чем стоимость аналогичных объектов, приобретённых у застройщика или частного лица. Купить недвижимость можно на аукционах, торгах и базах залогового имущества. Каждый из объектов имеет свою историю и был изъят у собственника по тем или иным причинам.

Какая недвижимость становится заёмной или конфискованной? Только та, которая приобреталась с привлечением заёмных средств. По сути, заёмщик не смог выполнить свои обязательства перед кредитором из-за чего у него была изъята недвижимость. В основном конфискованную квартиру можно приобрести на аукционах, учреждённых банком.

Согласно правилам таких аукционов, все его участники обязаны внести сумму в размере 5% от начальной стоимости. Торги выигрывает тот клиент банка, который предложил максимальную цену за конкретную недвижимость. Способ достаточно сомнительный, так как можно наткнуться на квартиру с «сюрпризами».

То имущество, что не было распродано в ходе аукциона или торгов, банк выкладывает в базу залогового имущества, где можно так же приобрести его по сниженной стоимости. Это наиболее удачный способ приобретения конфискованной недвижимости, которую в дальнейшем можно успешно перепродать или сдать в аренду.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестиции в недвижимое имущество касаются не только жилых помещений и участков под жильё, не менее выгодным направлением для инвестирования является приобретение объектов для коммерческой деятельности. Это сложный вид инвестирования, требующий от инвестора особых навыков и опыта.

Какие объекты можно отнести к коммерческой недвижимости?

• Помещения под магазины;
• Рестораны, кафе, бары;
• Складские помещения;
• Офисные и торговые помещения.

Коммерческая недвижимость подразумевает последующую сдачу объектов или их перепродажу другим предпринимателям с целью получения дохода. Прибыль будет заключаться так же от сдачи помещений в аренду или в разнице от их перепродажи. Но здесь есть свои «подводные камни». Если стоимость жилых помещений ежегодно растёт, то с коммерческими мы имеем отрицательный прирост.

С чем связано положение вещей? В первую очередь, на это влияют кризисные явления в экономике. Помимо кризиса тому виной малая заинтересованность в становлении малого и среднего бизнеса по стране. Соответственно, людям не нужны коммерческие помещения. Об их покупке и вовсе часто говорить не приходится, чаще всего их просто берут в аренду.

Кроме того, остро ощущается проблема поиска клиентов, и высокий порог вхождения в отрасль коммерческой недвижимости.

Где искать инвестиции

Инвестиции в недвижимое имущество привлекательны во все времена, но не всегда есть возможность воплотить в жизнь все планы, поскольку банально не хватает средств на покупку объектов.

Как бороться с проблемой? Вариантов существует несколько:

1. Кредит. Первый способ, приходящий на ум – взять кредит в банке. Необходимо накопить первый взнос, который обычно не превышает 20% от стоимости. К примеру, квартира стоит 1 млн, следовательно, вам необходимо предоставить 200 000 рублей в качестве залоговой суммы;
2. Занять деньги у знакомых. Если в вашем кругу есть обеспеченные люди, готовые помочь вам в реализации проекта, то стоит воспользоваться данной возможностью;
3. Частные инвесторы. Всегда можно привлечь на свою сторону инвесторов, с целью получения займов под залог, стоит лишь грамотно преподнести информацию и с лучшей стороны описать реализуемый вами проект;
4. Соинвестирование. Если вам лично не хватает средств, можно заручиться поддержкой партнёра, и вести бизнес вместе с целью дальнейшего получения прибыли.

Риски инвестиций

Инвестирование в недвижимость всегда ассоциируются с определёнными рисками, несмотря на то, что данный вид вложений средств признан одним из самых надёжных. К примеру, приобретая недвижку в новостройке, можно столкнуться с заморозкой строительства, срывами сроков дачи объекта в эксплуатацию. Помимо этого, стоимость жилья к моменту оформления сделки по перепродаже может существенно снизиться. Это может быть связано с постройкой рядом завода, загрязняющего окружающую среду или с ухудшением жилищных условий в данном доме.

Стоимость недвижимости так же способна падать, в особенности это отчётливо проявляется в кризисные периоды. Поэтому стоит несколько раз подумать, прежде чем вкладывать все в объект недвижимости.

Плюсы и минусы

Как и любой способ инвестирования, вложения в недвижимость имеют как положительные, так и отрицательные стороны.

• Стабильность. Инвестиции в жилую недвижимость – самый устойчивый и эффективный способ получения прибыли;
• Рост стоимости активов. В первую очередь, данное утверждение касается жилых объектов;
• Пассивный заработок. Сдавайте объекты недвижимости в аренду, и получайте стабильную фиксированную прибыль;
• Сниженные риски. Спрос на жильё устойчив, соответственно, вы имеете все шансы окупить затраченные вложения.

Взвесив все «за» и «против» можно решить, подходит ли вам данный вид коммерческой деятельности.

Советы по инвестициям в жилую недвижимость

1. На первоначальном этапе следует определиться с объектом недвижимости и количеством средств, затрачиваемых на жильё, участок. От этого напрямую зависит дальнейшая стратегия получения прибыли;
2. Изучите рынок как можно детальнее, проведите полноценный анализ существующих предложений;
3. Старайтесь не прибегать к помощи посредников, риелторов;
4. Все сделки оформляйте лишь при помощи проверенного юриста, он должен изучить каждый документ и одобрить сделку;
5. Забудьте о прибыли здесь и сейчас.

Вывод

Инвестиции в жилую недвижимость – один из лучших способов получения заветной прибыли. Несмотря на стабильный спрос, данный вид инвестирования сопряжён с определёнными рисками и имеет особенности в зависимости от вида объекта недвижимости. Долгосрочные инвестиции – залог счастливого будущего, о котором стоит задуматься уже сегодня.

«Как вы относитесь к инвестициям в недвижку? Согласно одному из базовых принципов финансового благополучия, деньги должны приносить деньги. Возможно, данный способ получения прибыли сможет стать для вас билетом в инвестирование, стоит только верить в свои силы».

Источник: moneyrost.ru

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Доходный подход является теоретически наиболее корректным и определяющим при установлении рыночной стоимости предприятия. Он может быть использован для решения широкого круга оценочных задач, включая различные случаи оценки контрольных и неконтрольных пакетов акций, при условии, что оценка будущего потока доходов является надежной, выбранная ставка дисконта соответствует данному потоку и конкретной цели оценки. В отечественной оценочной практике доходный подход представлен двумя методами: методом дисконтирования денежных потоков и методом прямой капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков

Применение метода дисконтирования денежных потоков является наиболее обоснованным и адекватным подходом к стоимостной оценке предприятий. Данный метод позволяет установить разумный диапазон цен, в пределах которого могут вестись переговоры между покупателем (потенциальным инвестором) и продавцом (собственником).

Метод дисконтирования денежных потоков обеспечит экономию денежных средств для потенциального инвестора, позволит ему окупить вложенный капитал и получить в дальнейшем прибыль. Однако всего этого возможно достичь лишь при корректном введении данных в прогноз будущих денежных поступлений в течение периода инвестирования.

Метод дисконтирования денежных потоков может быть использован для оценки любого действующего предприятия. Применять данный метод наиболее целесообразно для оценки предприятий, имеющих определенную историю хозяйственной деятельности (желательно прибыльной) и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития. Данный метод в меньшей степени применим к оценке предприятий, терпящих систематические убытки (хотя и отрицательная величина стоимости бизнеса может быть фактом для принятия управленческих решений). Следует соблюдать разумную осторожность в применении этого метода для оценки новых предприятий, пусть даже и многообещающих. Отсутствие ретроспективы прибылей затрудняет объективное прогнозирование будущих денежных потоков бизнеса.

В соответствии с этим методом при определении стоимостной оценки предприятия необходимо решить следующие задачи:

• • проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов и расходов с точки зрения их структуры, величины, времени и частоты их поступлений;
• • определить ставку дисконта, по которой их необходимо дисконтировать.

Последовательность этапов расчета при стоимостной оценке предприятия методом дисконтирования денежных потоков представлена на рис. 7.1.

Рис. 7.1. Основные этапы стоимостной оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков

Проследим предложенный механизм стоимостной оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков.

Основываясь на методах и приемах финансового анализа, а также информационной базе, можно комплексно оценить финансовое состояние предприятия и на основе проведенного исследования принять решение о дальнейшем его развитии.

Анализ финансового состояния дает возможность оценить:

• • имущественное состояние предприятия;
• • достаточность капитала для текущей деятельности и долгосрочных инвестиций;
• • потребность в дополнительных источниках финансирования для улучшения финансового состояния и развития предприятия в прогнозный период.

Бухгалтерская отчетность анализируется посредством финансовых коэффициентов: ликвидности, платежеспособности, финансовой устойчивости, рентабельности, обеспеченности собственными оборотными средствами, после чего делаются соответствующие выводы и разрабатываются мероприятия по улучшению финансового состояния предприятия.

Выбор модели денежного потока. При стоимостной оценке предприятий можно принять одну из моделей денежного потока:

• • для собственного капитала;
• • для инвестированного капитала.

Денежный поток для собственного капитала указывает на то, сколько и на каких условиях будет привлекаться заемных средств (помимо собственных). Применительно к каждому будущему периоду в нем учитываются ожидаемые прирост долгосрочной задолженности предприятия (приток вновь взятых кредитных ресурсов), уменьшение обязательств предприятия (отток средств вследствие планируемого на данный будущий период погашения части основного долга по ранее взятым кредитам), выплата процентов по кредитам в порядке их текущего обслуживания.

Модель денежного потока для собственного капитала представлена в табл. 7.1.

Модель денежного потока для собственного капитала

Чистая прибыль после уплаты налогов

Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала

Уменьшение (прирост) инвестиций в основные средства

Прирост (уменьшение) долгосрочной задолженности

Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, условно не различают собственный и заемный капитал предприятия и считают совокупный денежный поток. Исходя из этого к денежному потоку прибавляются выплаты процентов по задолженности, которые ранее были вычтены при расчете чистой прибыли. Поскольку проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по этой модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия.

Модель денежного потока для инвестированного капитала представлена в табл. 7.2.

Модель денежного потока для инвестированного капитала

Прибыль до уплаты процентов и налогов

Налог на прибыль

Уменьшение (прирост) собственного оборотного капитала

Продажа активов (капитальные вложения)

Денежные потоки могут быть построены на номинальной и реальной основе. Номинальный денежный поток учитывает воздействие инфляции на выручку и затраты предприятия, а реальный не учитывает темпы инфляции.

Определение длительности прогнозного периода. Определение адекватной продолжительности прогнозного периода — непростая задача. С одной стороны, чем длиннее прогнозный период, тем больше число наблюдений и тем более обоснованной с математической точки зрения выглядит итоговая величина текущей стоимости предприятия.

С другой стороны, чем длиннее прогнозный период, тем сложнее прогнозировать конкретные величины выручки, расходов, темпов инфляции, потоков денежных средств. По сложившейся в странах с развитой рыночной экономикой практике прогнозный период для оценки предприятия может составлять в зависимости от целей оценки и конкретной ситуации от 5 до 10 лет. В условиях нестабильности внешней среды и резкого изменения законодательства прогнозный период принимается равным трем годам. Более короткий прогнозный период не позволит увидеть тенденцию роста бизнеса.

Для практического удобства большинство прогнозов лучше разбить на два временных интервала — прогнозный и постпрогнозный периоды. Прогнозный период должен быть достаточно продолжительным для того, чтобы предприятие могло достичь стабильного уровня дохода и устойчивого состояния, которое определяется следующим признаком: в течение прогнозного периода рентабельность новых инвестиций предприятия устойчиво превышает его затраты на капитал.

Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации. Анализ валовой выручки и ее прогноз требуют детального рассмотрения и учета целого ряда факторов, среди которых:

• • номенклатура выпускаемой продукции;
• • объемы производства и цены на продукцию;
• • ретроспективные темпы роста предприятия;
• • спрос на продукцию;
• • темпы инфляции;
• • имеющиеся производственные мощности;
• • перспективы и возможные последствия капитальных вложений;
• • общая ситуация в экономике, определяющая перспективы спроса;
• • ситуация в конкретной отрасли с учетом существующего уровня конкуренции;
• • доля оцениваемого предприятия на рынке;
• • долгосрочные темпы роста в постпрогнозный период;
• • планы менеджеров данного предприятия.

Следует придерживаться общего правила, гласящего, что прогноз валовой выручки должен быть логически совместимым с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом.

Первый этап стоимостной оценки предприятий составляет анализ его результатов в прошлом. Ретроспективный анализ деятельности строительной организации служит хорошей основой для составления и оценки прогнозов на будущее. В связи с этим анализ цен строительной продукции, расчет элементов затрат, входящих в состав договорной цены в строительстве, приобретают особую актуальность при определении стоимостной оценки строительных организаций.

На реальную величину стоимости ожидаемых к получению денежных сумм заметное влияние оказывает инфляция: чем выше ее темпы, тем больше разница между номинальной и реальной стоимостью денежных средств из-за снижения покупательной способности денег.

Темпы инфляции измеряются с помощью индексов цен, характеризующих среднее изменение уровня цен за определенный период. Для этого используется следующая формула:

где / — индекс инфляции;

— цены товаров анализируемого периода;

PQ — цены базового периода;

(7, — количество товаров, реализованных в анализируемом периоде.

В условиях инфляции инвестирование денежных средств в любые операции оправданно лишь в том случае, если доходность вложений превышает темпы инфляции. В связи с этим важно точно оценить размер и границы рыночного сегмента, на котором собирается работать оцениваемое предприятие. Задача аналитика — определить тенденцию изменения доли реального рынка, удерживаемой оцениваемым предприятием с точки зрения спроса и потребностей конечных потребителей. При этом целесообразно проанализировать следующие факторы:

• • долю рынка, принадлежащую предприятию в данное время;
• • ретроспективную тенденцию изменения этой доли (постоянство, сокращение или увеличение);
• • бизнес-план развития предприятия, особое внимание необходимо обратить на то, каким образом предприятие планирует сохранить или увеличить долю рынка (при помощи снижения цен, дополнительных маркетинговых издержек или путем повышения качества производимой продукции).

Определение будущего объема производства и реализации продукции является исходной точкой — первым этапом и необходимым элементом установления взаимосвязи между возможностями развития предприятия, потребностями в инвестициях и финансовых ресурсах. Однако точно предсказать размер выручки от реализации продукции довольно сложно. Разрабатывают несколько вариантов развития деятельности строительной организации: пессимистичный, оптимистичный и реалистичный.

Из множества подходов к прогнозированию следует особо выделить статистический метод. При прогнозировании сценариев развития предприятия используют главные инструменты статистического метода расчета — дисперсия и среднеквадратическое отклонение. Эти показатели вариации позволяют определить величину и частотность получения прогнозных величин денежного потока. Прогнозные величины денежного потока принимают форму вероятности получения такого же значения в будущем, какое было в прошлом периоде. Например, в f-м временном интервале некоторое фактическое значение R. может иметь место с вероятностью Fj (/ = 1, п), тогда можно найти среднее ожидаемое значение Rj в этом временном интервале по формуле

Дисперсия — это средний квадрат отклонений индивидуального значения финансового показателя (выручки, себестоимости и т.д.) от средней величины.

где R — фактическое значение показателя;

S — среднее ожидаемое значение;

F— вероятность получения результата.

Среднее квадратическое отклонение — это обобщающая характеристика абсолютных размеров вариации показателя в изучаемой совокупности, оно показывает, на сколько в среднем отклоняются индивидуальные значения финансового показателя (выручки, себестоимости и т.д.) от средней величины.

Среднеквадратическое отклонение является мерилом надежности средней, чем меньше его величина, тем лучше средняя величина характеризует изучаемую совокупность.

Расчеты дисперсии выручки от реализации продукции представлены в табл. 7.3.

Расчет дисперсии выручки от реализации продукции строительного предприятия

Фактическое значение, R

Фактическое значение — среднее ожидаемое, R — S

Дисперсия, (R —S) 2 • F

Среднее квадратическое отклонение

Дисперсионный анализ выручки от реализации продукции, работ, услуг дал прогноз на следующий год:

• • для оптимистичного варианта — 19 907,182 + 12 316,186 тыс. руб.;
• • для пессимистичного варианта — 19907,182— 12 316,186 тыс. руб.;
• • для реалистичного варианта — 19 907,182 тыс. руб.

Аналогично можно произвести расчет дисперсионных отклонений

показателей денежного потока (основного и оборотного капитала, переменных и постоянных затрат) с целью выявления допустимых границ при прогнозировании сценариев оценки стоимости строительного предприятия на основе его будущих доходов.

Существует другой прием формирования показателей денежного потока — на основе расчета средних величин. На основе ретроспективного анализа выручки от реализации продукции рассчитать среднегодовые темпы роста выручки от реализации продукции нужно по формуле средней геометрической

где П(х) — произведение цепных коэффициентов роста; к — количество цепных коэффициентов роста.

Например, определим темп роста выручки от реализации продукции в 2010 г. по формуле средней геометрической:

Анализ и прогноз расходов. На данном этапе исследования необходимо:

• • учесть ретроспективные взаимозависимости и тенденции;
• • изучить структуру расходов, особенно соотношение постоянных и переменных издержек;
• • оценить инфляционные ожидания для каждой категории издержек;
• • изучить единовременные и чрезвычайные статьи расходов, которые могут фигурировать в финансовой отчетности за прошлые годы, но в будущем не встретятся;
• • определить амортизационные отчисления исходя из нынешнего наличия активов и из будущего их прироста и выбытия;
• • рассчитать затраты на выплату процентов на основе прогнозируемых уровней задолженностей;
• • сравнить прогнозируемые расходы с соответствующими показателями для предприятий-конкурентов или с аналогичными среднеотраслевыми показателями.

Эффективное и постоянное управление издержками неразрывно связано с обеспечением адекватной и качественной информации о себестоимости отдельных видов выпускаемой продукции и их относительной конкурентоспособности. Умение постоянно контролировать состояние текущих издержек позволяет корректировать номенклатуру производимой продукции в пользу наиболее конкурентоспособных позиций, строить разумную ценовую политику предприятия, реально оценивать отдельные структурные подразделения с точки зрения их вклада и эффективности. Изучение состава затрат имеет значение для характеристики себестоимости и выявления резервов для дальнейшего ее снижения.

Классификация затрат может производиться по нескольким признакам:

• • составу (плановые, прогнозируемые или фактические);
• • отношению к объему производства (переменные, постоянные,

• • способу отнесения на себестоимость (прямые, косвенные);
• • функциям управления (производственные, коммерческие, административные).

Например, в строительстве различают группировку производственных затрат по калькуляционным статьям и экономическим элементам.

В состав затрат включаются следующие экономические элементы: основные материалы, вспомогательные материалы, топливо и электроэнергия, амортизация, заработная плата и обязательные отчисления по установленным законодательством нормам, прочие денежные затраты. Калькуляционными статьями в строительной отрасли являются оплата труда рабочих, материальные затраты, расходы по эксплуатации строительных машин и накладные расходы. Затраты на строительно-монтажные работы в зависимости от способа их включения в себестоимость отдельных объектов подразделяются на прямые и накладные.

Прямые затраты, непосредственно связанные с производством работ, называются переменными.

К накладным относят расходы, устанавливаемые по нормативу от средств на оплату труда рабочих (строителей и механизаторов), которые непосредственно не связаны с производством строительно- монтажных работ и не включены в сметные единичные расходы. Накладные расходы, включающие административно-хозяйственные расходы по обслуживанию работников строительства, по организации работ на строительной площадке, называются постоянными.

Классификация издержек на постоянные и переменные используются при проведении анализа безубыточности. Цель анализа безубыточности — установить, что произойдет с экономическими результатами деятельности строительного предприятия, если определенный уровень затрат или объема производства изменится.

Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода. Существуют два основных метода расчета величины потока денежных средств: косвенный или прямой. Косвенный метод анализирует движение денежных средств по направлениям деятельности. Он наглядно демонстрирует использование прибыли и инвестирование располагаемых денежных средств. Прямой метод основан на анализе движения денежных средств по статьям прихода и расхода, т.е. по бухгалтерским счетам.

Суммарное изменение денежных средств должно быть равным увеличению (уменьшению) остатка денежных средств между двумя отчетными периодами.

Определение ставки дисконта. Анализ и прогноз инвестиций. Рыночная стоимость предприятия в рамках доходного подхода зависит от дисконтированного чистого денежного потока, поэтому основополагающие факторы стоимости предприятия должны быть также факторами, определяющими величину денежного потока.

Для стоимостной оценки предприятия необходим именно чистый денежный поток, так как он позволяет увязать движение денежных средств организации с анализом финансовых показателей.

Корректность определения ставки дисконтирования, применяемой к чистому денежному потоку, имеет огромное значение при вычислении текущих стоимостей будущих денежных потоков. От выбора ставки дисконтирования зависит конечная величина текущей стоимости денежного потока, которая является ценой осуществляемой сделки между продавцом и покупателем.

При вычислении текущей стоимости будущих денежных потоков предполагается, что денежные суммы инвестируются под определенный процент (например, размещаются на банковский депозит) и подвержены определенному уровню доходности и риска. Сравнивая альтернативные варианты инвестирования, для определения корректной величины ставки дисконта необходимо учитывать не только доходность, но и риск инвестиций.

Ставка дисконта — это мера не только ежегодной доходности, но и риска, поэтому она должна обеспечивать премию за все виды рисков, сопряженных с инвестированием в оцениваемую строительную организацию.

Существует несколько подходов к определению ставки дисконтирования.

Первый подход основан на модели оценки капитальных активов (icapital asset pricing model — САРМ), в основу которой положены следующие допущения:

• 1) инвесторы владеют полностью диверсифицированными портфелями;
• 2) инвестор ожидает получить доход, превышающий безрисковую ставку, как компенсацию за риск владения активами, в которые он вкладывает свои инвестиции.

Уравнение модели оценки капитальных активов выглядит следующим образом:

где Re — норма доходности на собственный капитал;

Rf — доходность безрискового вложения (соответствует уровню доходности по государственным ценным бумагам);

Р — оценка систематического риска для данного предприятия, коэффициент (3 показывает изменчивость цен на акции отдельной компании по сравнению с изменениями в котировке всех акций, обращающихся на данном рынке;

R — норма дохода по общему рыночному портфелю вложений;

(Rm — Rj) — премия за риск инвестора (в мировой практике колеблется от 5 до 8% годовых).

Главный недостаток модели оценки капитальных активов — зависимость оценки риска от колебаний конъюнктуры фондового рынка.

Второй подход к определению величины ставки дисконта связан с вычислением текущей стоимости так называемого бездолгового денежного потока, часто используемого инвесторами, анализирующими величину генерируемого компанией денежного потока, который может быть использован для финансирования новых проектов, в том числе покупки или слияния компаний, финансируемых с помощью заемных средств. Для его вычисления применяют величину стоимости капитала, используемого компанией для финансирования своей деятельности. Поскольку в таком финансировании участвуют как собственные, так и заемные средства, то в качестве величины «общей» стоимости капитала выступает средневзвешенная стоимость капитала (weighted average cost of capital — WACC). Вычисляется средневзвешенная стоимость капитала по формуле

где г — стоимость /’-го источника капитала;

K/V — доля /-го источника в общем привлеченном капитале (по рыночной стоимости).

При третьем подходе к определению величины альтернативных издержек используют так называемый метод кумулятивного построения. Согласно этому подходу к величине безрисковой ставки дохода добавляются премии за различные виды риска, связанные с

конкретным инвестированием (страновой риск, риски, связанные с размером компании, с зависимостью от ключевой фигуры, с товар- ной/географической диверсификацией, с диверсификацией клиентуры, с финансовой структурой, с ретроспективной прогнозируемо- стью и т.д.). Обычно конкретная величина премии за каждый из видов риска (за исключением странового) определяется экспертным путем в вероятном интервале от 0 до 5%.

Данный метод реализуется в следующей формуле:

где Сбезриск — безрисковая ставка (ставка процента в высоколиквидные активы), принимается равной ставке по депозитным вкладам в надежных банках;

ЕСриск — сумма надбавок и премий за риск инвестирования средств в приобретение данного предприятия.

Основные факторы риска представлены в табл. 7.4.

Факторы и ставка риска

Надбавка за риск, %

Обоснование ставки риска

I. Размер предприятия

Чем крупнее предприятие, тем меньше ставка риска

2. Финансовая структура

Определяется соотношением собственных и заемных средств, сравнением показателей ликвидности с нормативным значением

3. Качество управления

Чем выше качество управления, тем меньше вероятность неудачной деятельности предприятия

4. Диверсификация клиентуры

Чем больше потребителей и поставщиков, тем устойчивее бизнес

5. Производственная и территориальная диверсификация

Если доходы от различных сфер деятельности сопоставимы по величине и продукция производится в разных регионах, то предприятие диверсифицировано

6. Рентабельность и прогнозируе- мость прибыли

Определяется экспертным путем на основе показателей рентабельности для выявления достоверного прогноза доходов

Расчет величины стоимости в постпрогнозный период. Определение стоимости в постпрогнозный период основано на предпосылке о том, что бизнес способен приносить доход и по окончании прогнозного периода. Предполагается, что после окончания прогнозного периода доходы бизнеса стабилизируются и в остаточный период будут иметь

место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечные равномерные доходы.

В зависимости от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период используют один из следующих способов расчета дисконта:

• • метод расчета по ликвидационной стоимости. Он применяется в том случае, если в послепрогнозный период ожидается банкротство компании с последующей продажей имеющихся активов. При расчете ликвидационной стоимости необходимо принять во внимание расходы, связанные с ликвидацией, и скидку на срочность (при срочной ликвидации). Для оценки действующего предприятия, приносящего прибыль, а тем более находящегося в стадии роста, этот подход неприменим;
• • метод расчета по стоимости чистых активов. Техника расчета аналогична расчетам ликвидационной стоимости, но не учитывает затраты на ликвидацию и скидку за срочную продажу активов компании. Данный метод может быть использован для стабильного бизнеса, главной характеристикой которого являются значительные материальные активы;
• • метод предполагаемой продажи. Состоит в пересчете денежного потока в показатели стоимости с помощью специальных коэффициентов, полученных из анализа ретроспективных данных по продажам сопоставимых компаний. Поскольку практика продажи компаний на российском рынке крайне скудна или вовсе отсутствует, применение данного метода к определению конечной стоимости весьма проблематично;
• • модель Гордона. В этом случае годовой доход после прогнозного периода капитализируется в показатели стоимости при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта. Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины износа и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле

где V(term) — стоимость в постпрогнозный период;

CF — денежный поток доходов за первый год постпрогнозного (остаточного) периода;

К — ставка дисконта;

g — долгосрочные темпы роста денежного потока.

Конечная стоимость V(term) по формуле Гордона определяется на момент окончания прогнозного периода. Ожидаемый долгосрочный темп роста денежного потока должен основываться на прошлых результатах и текущих тенденциях деятельности предприятия, учитывать отраслевую принадлежность предприятия и другие факторы.

Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконта, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода.

Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период. При применении в оценке метода дискон- тированния денежных потоков необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость в постпрогнозный период, ожидаемую в будущем.

Внесение итоговых поправок. После определения предварительной величины стоимости предприятия для получения окончательной величины рыночной стоимости необходимо внести итоговые поправки. Среди них выделяются две: поправка на величину стоимости нефункционирующих активов и коррекция величины собственного оборотного капитала.

Первая поправка основывается на том, что при расчете стоимости учитываются активы предприятия, которые участвуют в производстве, получении прибыли, т.е. в формировании денежного потока. Но у любого предприятия в каждый конкретный момент времени могут быть активы, не занятые непосредственно в производстве.

Здесь их стоимость не учитывается в денежном потоке, но это не значит, что они не имеют стоимости. В настоящее время у многих российских предприятий есть в наличии такие нефункционирующие активы (в основном недвижимость, машины и оборудование), поскольку вследствие затяжного спада производства уровень утилизации производственных мощностей крайне низок. Многие подобные активы имеют определенную стоимость, которая может быть реализована, например, при продаже. Поэтому необходимо определить рыночную стоимость таких активов и суммировать ее со стоимостью, полученной при дисконтировании денежного потока.

Вторая поправка — это учет фактической величины собственного оборотного капитала. В модель дисконтированного денежного потока включается требуемая величина собственного оборотного капитала, привязанная к прогнозному уровню реализации (обычно она определяется по отраслевым нормам). Имеющаяся величина собственного оборотного капитала может быть больше или меньше требуемой величины собственного оборотного капитала. Избыток чистых оборотных средств прибавляется к рыночной стоимости собственного капитала строительной организации, а недостаток — вычитается.

В результате оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков получается стоимость контрольного ликвидного пакета акций. Если же оценивается неконтрольный пакет, то необходимо сделать скидку на недостаток прав контроля над бизнесом.

Метод дисконтированных денежных потоков — весьма сложный, трудоемкий и многоэтапный метод оценки стоимости предприятия. Применение этого метода требует от аналитика высокого уровня знаний и профессиональных навыков. И это логично.

Ведь метод дисконтированного денежного потока во всем мире признан как наиболее теоретически обоснованный метод оценки рыночной стоимости действующего предприятия. В странах с развитой рыночной экономикой при оценке крупных и средних предприятий этот метод применяется в 80—90% случаев. Главное достоинство метода дисконтированных денежных потоков состоит в том, что он единственный из известных методов оценки основан на прогнозах будущего развития рынка, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвестиционного процесса.

Последнее относится и к методу капитализации прибыли, хотя он применяется в оценке бизнеса значительно реже, в основном для оценки мелких предприятий.

Источник: studref.com