Оценка земельного участка для индивидуального жилищного строительства

Оценка стоимости земельного участка

Неотъемлемым элементом любого объекта бизнеса, его природным базисом выступает земельный участок.

Земельный участок — часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в документах государственной регистрации прав на землю.

Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земель­ного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы. Кроме того, специфика экономической оценки земельного участка обуслов­лена учетом в процессе эксплуатации его многообразной роли как природ­ного ресурса, основы среды проживания населения и объекта бизнеса.

Необходимо также подчеркнуть роль государства, земельная полити­ка которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану участка, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохра­нение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружаю­щей природной среды, особенно в городах, способствуя тем самым при­нятию научно обоснованных решений в области землепользования и гра­достроительства.

Оценка земли: стоимость процедуры и выбор эксперта

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе имущественного ком­плекса предприятия, что обусловлено следующими причинами:

• спецификой данного объекта;

• неразработанностью нормативно-правовой базы;

• неразвитостью земельного рынка в стране.

Как показала практика предыдущих десятилетий, отсутствие ры­ночной оценки стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйствах, а также нерациональную модель городского развития, прежде всего размещение в центральной части городов промышленных зон, а также экологически вредных пред­приятий.

Оценка земельного участка начинается с установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного уча­стка включает:

Под целевым назначением земель понимаются установленные законо­дательством порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет­ных целей в соответствии с категориями земель. Весь земельный фонд РФ разделен на семь категорий: земли поселений; сельскохозяйственно­го назначения; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, обороны и иного специального назначения; земли особо охраняемых тер­риторий и объектов; лесного фонда; водного фонда; земли запаса.

К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиове­щания, телевидения, информатики, обороны, безопасности и иного спе­циального назначения относятся земли, которые расположены за чертой поселений и отведены в установленном порядке соответствующим пред­приятиям, учреждениям и организациям для выполнения ими хозяйствен­ной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

Оценка земельного участка

Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, ис­пользуемые сельскохозяйственными предприятиями и организациями для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутри­хозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, здани­ями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Категория земель устанавливается на основе их зонирования, кото­рое осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Об­щие принципы и порядок проведения зонирования земель устанавлива­ются федеральными законами.

Форма собственности многообразна. Согласно Конституции РФ (ст. 9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в государственной, муниципальной, частной и иных формах собственности.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных об­разований. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и собствен­ность муниципальных образований предусмотрено в Федеральном законе «О разграничении государственной собственности на землю» от 17 июля 2001 г. №101-ФЗ.

В муниципальной собственности находятся все земли в пределах чер­ты поселений, за исключением земель, находящихся в государственной собственности и переданных в частную собственность.

Предприятия (юридические лица) в настоящее время имеют земель­ные участки на праве частной собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды.

Право частной собственности предприятий на земельные участки включает право владеть, пользоваться и распоряжаться ими с соблю­дением обременении и иных условий, установленных законом и дого­ворами.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юри­дические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях и на иных осо­бо установленных территориях РФ (ст. 15 Земельного кодекса РФ).

Право частной собственности юридических лиц на земельные участ­ки возникает в результате приватизации государственных или муници­пальных земель, купли-продажи, обмена, иных сделок с землей, а также в результате внесения участка в уставный (паевой) капитал юридическо­го лица. Гражданский оборот земельных участков под приватизирован­ными предприятиями регулируется: Земельным кодексом РФ, Федераль­ными законами «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001г. № 137-ФЗ (с поел. изм. и доп.) и «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ (с поел. изм. и доп.). При этом собственник вправе использо­вать застроенный земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями теми способами и в тех целях, которые не зап­рещены в пределах данной функциональной зоны населенного пункта.

Нахождение земельного участка в гражданском обороте является ос­нованием для определения рыночной, инвестиционной или специальной стоимости земельного участка.

Наряду с правом частной собственности на рынке земли необходимо различать и другие вещные права на нее, в частности право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право аренды, ограни­чения и сервитуты.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком предполагает владение и пользование участком, находящимся в государ­ственной или муниципальной собственности, без установленного срока.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предостав­ляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и орга­нам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользова­ния земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммер­ческих организаций.

При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них зданий или сооружений устанавливается следующая цена земли в посе­лениях с численностью населения:

· свыше 3 млн человек — в размере от 5 до 30 ставок земельного налога;

· от 500 тыс. до 3 млн человек — от 5 до 17 ставок;

· до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений — от 3 до 10 ставок земельного налога (Закон «О введении в действие Земель­ного кодекса Российской Федерации», 2001 г.).

Право аренды земельного участка означает срочное пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного рас­поряжения участком — безвозмездного срочного пользования, субарен­ды, залога. Оценочная стоимость права долгосрочной или краткосроч­ной аренды может определяться путем капитализации дохода арендато­ра от земельного участка, учитывающего местоположение участка и вид деятельности на нем.

Разрешенное использование земельного участка представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, име­ющихся ограничений (обременении) и сервитутов. Земельный участок, предоставленный из государственных и муниципальных земель или при­обретенный по другим основаниям, может быть обременен определенны­ми обязательствами:

· запретом на изменение целевого назначения земельного участка;

· запрещением способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;

· требованиями к плотности, высоте и глубине застройки в соответ­ствии с градостроительной документацией и строительными нормами и
правилами;

· запретом на размещение социально-культурных, коммунально-бы­товых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в преде­лах соответствующей зоны или земельного участка;

· запретом на продажу, сдачу в аренду или субаренду;

· запретом на изменение внешнего вида недвижимости;

· условием начать и завершить застройку в течение установленных сроков;

· иными требованиями, установленными федеральными законами, за­конами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ и нор­мативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Разрешенное использование земельных участков определяется орга­нами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного само­управления при зонировании земель, а также при предоставлении конк­ретных земельных участков и указывается в следующих документах:

· в постановлениях органов исполнительной власти и в решениях ор­ганов местного самоуправления о предоставлении земельных участковили об установлении особых правовых режимов использования земель;

· в свидетельствах, договорах и иных документах, удостоверяющих права на землю;

· в документах государственного земельного кадастра;

· в документах государственной регистрации.

Сервитут на земельный участок означает право ограниченного пользования одним или несколькими соседними земельными участками. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст. 274—277 Гражданского кодекса РФ и в ст. 23 Земельного кодекса РФ.

Сервитуты могут устанавливаться по соглашению между собствен­никами земельных участков или решением суда. Они подлежат регист­рации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Сервитуты принадлежат лицам, не являющимся собственниками земли, однако имеющим возможность в том или ином объеме использовать чужие участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника, иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника земли, т.е. «следуют» не за собственником, а за самим земельным участком, как бы обременяя его. Об этом необходимо помнить при оценке, так как наличие сервитутов на тот или иной земельный участок служит определен­ным ограничением прав самого собственника этой земли.

Публичные сервитуты устанавливаются для продаваемых застроен­ных земельных участков, согласно которым собственники земельных участков должны обеспечить:

· безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженер­ной инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земель­ного участка в собственность;

· возможность размещения на участке межевых и геодезических зна­ков и подъездов к ним;

· возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта объектов инфраструктуры.

Изменение названных и введение новых публичных сервитутов воз­можно лишь федеральным законом или принятыми согласно ему норма­тивно-правовыми актами.

Частные сервитуты могут устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и газопроводов, обеспечения водоснабжения, а также других нужд собственника недвижимого имущества, кото­рые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законодательством, требовать от лиц, в интересах кото­рых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-прода­жи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не яв­ляющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку зе­мельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Цель кадастровой оценки — одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-терри­ториальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. В соответствии с Постановлением Правительства РФ «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике РФ поручено провести государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установлен­ных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель ос­новывается на классификации земель по целевому назначению и виду фун­кционального использования и проводится по единой методике в целях обес­печения сопоставимости результатов оценки на всей территории РФ. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, ут­вержденными Постановлением Правительства РФ «Об утверждении пра­вил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апре­ля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Цель единичной оценки — определение рыночной специальной стои­мости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оцен­щиками согласно принятым стандартам и методам оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комп­лексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и зат­ратного (техника остатка для земли). Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полу­ченных при различных подходах. При сравнении этих результатов пред­почтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на более пол­ной и достоверной информации.

ПРИМЕНЕНИЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход к оценке земельных участков объектов бизнеса ох­ватывает методы, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожидания, принцип наиболее эффективного использования и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании полу­чения будущих денежных доходов или других выгод. При этом стоимость земельного участка может быть определена с учетом доходности земли и объекта бизнеса в целом, т.е. способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидае­мых будущих рентных доходов, части дохода от объекта бизнеса или дру­гих выгод.

Доходный подход при оценке земель участков включает три метода: метод капитализации доходов (земельной ренты), метод остатка и метод предполагаемого использования.

Метод капитализации доходов основан на определении дохода от вла­дения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель — умножением на срок капитализа­ции. При этом под сроком капитализации понимают период, необходи­мый для окупаемости или воспроизводства земледельческого капитала.

Техника расчетов с помощью доходного подхода сложна, поскольку доходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а став­ка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финан­совой системы, правового регулирования земельного рынка. Использо­вание доходного подхода требует проведения широких экономических и рыночных исследований для определения значений ставки капитализа­ции, а также знания основ финансовой математики.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся не­равномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой раз­брос продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке. Использование метода капитализации доходов целесообразно при оценке земельных участков, приносящих постоянный, или равномер­но изменяющийся доход.

Расчеты стоимости земли методом капитализации доходов основаны на использовании следующей формулы:

Стоимость земли = Доход / Ставка капитализации

При использовании данного метода необходимо определить величи­ну дохода и ставку капитализации. В зависимости от целевого назначе­ния земельного участка в качестве дохода могут выступать:

· рента для оценки земель сельскохозяйственных и лесозаготовитель­ных предприятий;

· часть дохода от объекта бизнеса, приходящаяся на земельный участок;

· арендная плата для оценки земель поселений, предоставляемых под промышленную застройку;

· доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Сложной проблемой при доходном подходе является определение став­ки капитализации. На практике сложилось несколько способов расчета ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйственных земель.

Первый способ — рассмотрение земельного участка как разновидно­сти денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из величины риска по аналогичным инвестициям на финансовом рынке на дату оценки. Риски инвестиций в земельный участок в разви­тых странах считаются невысокими и приравниваются к денежным вкла­дам в банки высокой категории надежности. Например, в Испании до­ходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализирует­ся под 3% — средняя учетная ставка в Испании. В России данный способ в настоящее время применить трудно, поскольку финансовый рынок ха­рактеризуется высокой нестабильностью.

Второй способ — расчет ставки капитализации методом кумулятив­ного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капита­лизации при оценке стоимости права долгосрочной аренды городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие состав­ные части:

· безрисковую ставку, например, процентную ставку Сбербанка Рос­сии по валютным вкладам или средневзвешенную ставку дохода по ва­лютным вкладам банков высшей категории надежности;

· региональный риск, учитывающий уровень экономической актив­ности в регионе, зоны рискованного земледелия и другие региональные факторы;

· риск ликвидности, он связан с возможностью возникновения потерь при реализации земельного участка из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка.

Третий способ — анализ сравнительных продаж (рыночной выжимки). Данный способ прост, но требует достоверной информации о продажах срав­нимых земельных участков. Ставка капитализации равна доходу, делен­ному на цену продажи по объектам-аналогам. Необходимо рассчитывать среднее (средневзвешенное) значение по имеющимся продажам.

Для оценки стоимости земель предприятий, расположенных в горо­дах и населенных пунктах, может использоваться метод капитализации земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление зе­мельного участка арендодателем во временное владение и (или) пользо­вание арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата (арендный доход) может переводиться в стоимость права аренды методом прямой капитализации. Метод капитализации зе­мельной арендной платы особенно удобен, когда земельные участки сдают­ся предприятиям в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. В российских городах органы местного управления утверждают сей­час базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муници­пальной собственности, которые дифференцируются по территориально-экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: деятельности арендатора, коммерческой ценности месторасположения земельного уча­стка. Исходя из этих данных, годовая арендная плата может быть рас­считана по следующей формуле:

где Аб — базовая ставка арендной платы за один квадратный метр;

Кд — коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр — коэффициент коммерческой ценности месторасположения земельного уча­стка;

S — площадь земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой став­ки годовой арендной платы используются ставка утвержденного земель­ного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и месторасположения участка.

Исходные данные для капитализации можно также получить из ана­лиза рыночной информации о продажах участков земли, аналогичных оцениваемому участку, и величин арендной платы.

Рыночная стоимость земельного участка рассчитывается посредством капитализации годовой арендной платы.

Метод остатка (техника остатка дохода, приходящегося на земель­ный участок) может использоваться для оценки земельных участков, за­строенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости. Согласно принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, по­строенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и уп­равления, отдается приоритет при распределении дохода. Доход, остав­шийся после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, от­носится к земельному участку.

При применении метода остатка необходимо соблюдать следующие условия:

· имеющиеся объекты соответствуют варианту наиболее эффектив­ного использования земельного участка. Например, временное сооруже­ние из легких конструкций, находящееся в окружении капитальных стро­ений, нельзя рассматривать как наиболее эффективное использование;

· стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном уча­стке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рас­считаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

· известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При этом арендные ставки за помеще­ния должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

При оценке стоимости земельного участка осуществляется расчет:

· стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответству­ющих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельно­го участка;

· чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

· чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за оп­ределенный период времени, как произведения стоимости воспроизвод­ства или замещения улучшений на соответствующую ставку капитали­зации доходов от улучшений;

· остатка чистого операционного дохода для земли как разности чис­того операционного дохода от единого объекта недвижимости за опреде­ленный период времени и чистого операционного дохода, приходящего­ся на улучшения за соответствующий период времени;

· рыночной стоимости земельного участка путем капитализации чис­того операционного дохода для земли.

Пример. Нужно определить стоимость земельного участка, предостав­ляемого под строительство автозаправочной станции (АЗС) на пять коло­нок. Капитальные вложения на одну колонку составляют 35400 долл., возмещение инвестиций осуществляется по прямолинейному методу, пла­нируемый доход на инвестиции — 16%, срок ее экономической жизни — девять лет. Анализ эксплуатации действующих автозаправочных станций с аналогичным местоположением дает следующие данные:

· в течение часа с одной колонки в среднем в сутки продают 28 л бензина;

· средний доход от продажи 1 л бензина составляет 6 центов;

· с учетом пересменок, времени на текущий ремонт и других потерь АЗС работает 300 дней в году.

1) определяется стоимость строительства АЗС:

35 400-5= 177 000 долл.;

2) находится ставка капитализации для сооружений:

3) вычисляется чистый операционный доход, приносимый сооруже­ниями:

177 000 • 0,2711 = 47984,7 долл;

4) рассчитывается чистый операционный доход от АЗС (земельного участка и сооружений):

5 • 300 • 24 • 28 • 0,06 = 60 480 долл.;

5) находится остаток чистого операционного дохода, приходящийся на земельный участок:

60 480 — 47984,7 = 12495,3 долл.;

6) определяется стоимость земельного участка:

12495,3 : 0,16 = 78095,63 долл.

Итак, стоимость земельного участка, предоставленного под строитель­ство автозаправочной станции, составляет ~ 78096 долл.

Метод остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же как и про­должительность их экономической жизни. Данный метод также применя­ется для определения варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

Метод предполагаемого использования целесообразен, если выпол­няется условие его применения: возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто этим методом оцениваются неосвоенные участки земли. Данный метод на практике имеет несколько вариантов, из которых наибольшее распространение получил метод разбивки на участки (определения затрат на освоение).

Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффектив­ным использованием является разделение земельного массива на стан­дартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестици­онного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применя­ется при типовой застройке.

После разделения земельного массива участки продаются, из денеж­ной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их осво­ение и определяется стоимость неосвоенной земли.

При оценке стоимости земель сельскохозяйственных предприятий в России необходимо учитывать, что они только недавно стали объектом купли-продажи и на них отсутствуют объекты недвижимости (здания, со­оружения), а это исключает применение метода парных продаж и затрат­ного подхода. Повсеместная оценка сельскохозяйственных земель в на­стоящее время осуществляется методом капитализации земельной рен­ты. Процедура оценки включает следующие этапы.

На первом этапе собирается и подготавливается исходная норматив­ная и статистическая информация. Необходимая для оценки земель ин­формация выбирается из материалов четвертого тура земельно-оценоч­ных работ (1980—1987 гг.) с их последующим уточнением.

Каждый административный район в процессе четвертого тура земель­но-оценочных работ был отнесен к определенной земельно-оценочной зоне. Оценочные зоны были сформированы по признакам однородности групп почв, технологий возделывания сельскохозяйственных культур, кли­матических условий и уровня экономического развития территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяй­ственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

· сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения). Сельскохозяйственные угодья оцениваются методом капитализации ренты и методом сравнения продаж;

· земли, занятые зданиями, строениями, используемыми для производ­ства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продук­ции. Они оцениваются методами оценки застроенных или предназначен­ных для застройки земельных участков.

Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапиталь­ные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцени­ваются как сельскохозяйственные угодья;

· земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными полосами древесно-кустарниковой растительности. Они учи­тываются при оценке сельскохозяйственных угодий.

Далее определяется состав почв на территории оцениваемого участ­ка. Для этого используют карту обследования почв и очерк (отчет) о по­чвах. На их основе выделяются группы почв по оцениваемому участку в разрезе пашни, сенокосов и пастбищ. Источник материалов о почвах — региональный институт по землеустройству или землеустроительное пред­приятие.

На втором этапе вычисляется нормативная урожайность по каждой группе почв для основных сельскохозяйственных культур (пять-семь ви­дов). Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры опре­деляется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бони­тета. В качестве показателя нормативной урожайности может использо­ваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ.

Кроме того, на базе статистической отчетности по области можно рас­считать среднюю фактическую урожайность за несколько последних лет.

При этом критериями выбора культур и их чередования являются обес­печение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв. Поэтому необходимо исходить из рекомендуемой зональной структуры посевов или фактически сложившейся структуры посевов. Источник материа­лов — зональные системы земледелия.

На третьем этапе рассчитывается величина земельной ренты по глав­ным возделываемым сельскохозяйственным культурам.

Земельная рента = Валовой доход — Затраты (с учетом прибыли);
Валовой доход = Цена продажи • Нормативная урожайность.

Для расчетов используется фактическая информация по администра­тивному району, в котором проводится оценка.

Цена продажи сельскохозяйственных продуктов выступает в каче­стве общественно необходимых затрат и определяется по рыночным це­нам типичных продаж оптовых партий.

Индивидуальные затраты устанавливаются по данным бухгалтерс­кой отчетности. Для более точного исчисления затрат можно использо­вать зональные технологические карты возделывания и уборки культур, в которых расписаны все технологические операции и нормативные зат­раты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и затрат труда по каждой операции. Расчет издержек в денежном выражении осуществ­ляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участ­ка рыночных цен.

Затраты на производство сельскохозяйственной продукции включа­ют: заработную плату, семена, горюче-смазочные материалы, удобре­ния, автотранспорт, амортизацию, текущий ремонт, общехозяйственные и общепроизводственные затраты. При расчете издержек учитывают так­же уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и цен­трам материально-технического снабжения.

При нахождении величины затрат нужно учитывать местоположение оцениваемых земель. Рыночное местоположение земель сельскохозяй­ственных производителей определяется по нормативным транспортным расходам на перевозки за пределами данного хозяйства, которые уста­навливаются в расчете на 1 га пашни хозяйства. Для определения таких затрат рассчитываются:

а) средневзвешенное эквивалентное расстояние (с учетом класса до­рог) перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства ( Pv км). Коэффициенты перевода расстояний перевозок грузов по различным дорогам в эквивалентное расстояние: по асфальтированным и с твердым покрытием — 1,0; щебенчатым — 1,5; грунтовым — 2,5;

б) средневзвешенное эквивалентное расстояние перевозок за преде­лы хозяйства в среднем по области (Ро, км);

в) отклонение средневзвешенного расстояния хозяйства от областно­го (±Р) по формуле

± Р = Ро — Р x

Дифференциальная рента по местоположению, обусловленная норма­тивными транспортными расходами на перевозки за пределы хозяйства в расчете на 1 га пашни, рассчитывается по формуле

Рента по местоположению = Т● (±Р) ● Г,

где Т — стоимость транспортировки 1 т сельскохозяйственных грузов на расстоя­ние в 1 км в среднем по области, руб.;

±Р — разность расстояний перевозок сельскохозяйственных грузов за пределы хозяйства в среднем по области и по хозяйству, км;

Г — средняя грузоемкость 1 га пашни хозяйств области; объем грузов, ввози­мых в хозяйства и вывозимых за их пределы, в расчете на 1 га пашни, т/га.

Прибыль предпринимателя может быть рассчитана на основе средне­отраслевой рентабельности сельскохозяйственного производства.

По наибольшему удельному весу в товарной продукции определяет­ся наиболее доходная для данной природно-экономической зоны куль­тура или несколько культур. Выбор наиболее доходной культуры для данной группы почв и соответственно максимального значения ренты обусловлен:

· применением принципа наиболее эффективного использования при оценке сельскохозяйственных угодий;

· низким доходом в сельскохозяйственном производстве.

Отсутствие ренты при расчетах по какой-либо сельскохозяйственной культуре свидетельствует о том, что данную группу почв нецелесообраз­но использовать для выращивания этой культуры, а оценку необходимо проводить после перевода земельного участка в более низкую катего­рию пригодности. Например, если в качестве пашни земельный участок не дает ренты, то стоимость участка оценивается при использовании его под сенокос.

Все сельскохозяйственные земли по пригодности подразделяются на три категории:

· пригодные под любое сельскохозяйственное использование, в том числе под полевые культуры (пашни, многолетние насаждения);

· малопригодные под полевые культуры, но пригодные под кормо­вые угодья (сенокосы, пастбища);

· не пригодные для использования в сельском хозяйстве без коренной мелиорации (болота и т.п.).

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с уче­том экономической целесообразности ее перевода в иной вид сельскохо­зяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из нормативной урожайности, которая определяется пересчетом в цент­неры кормовых единиц (1ц кормовых единиц равняется 1 ц овса) на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендует­ся исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожай­ности плодово-ягодной продукции.

На четвертом этапе для расчета рыночной стоимости сельскохозяй­ственной земли полученная величина земельной ренты делится на ставку капитализации.

Ставка капитализации вычисляется методом кумулятивного пост­роения.

Пример. Нужно рассчитать стоимость сельскохозяйственных участ­ков земли исходя из данных по производству зерна, приведенных в таблице 1. Рентабельность составляет 15% индивидуальных затрат, а ставка капитализации — 24% (безрисковая ставка дохода равна ставке дохода по рублевым депозитам Сберегательного банка России — 10%; региональ­ный риск, характеризующий рискованность сельскохозяйственного про­изводства, — 6%; риск ликвидности отражает развитость рынка сельско­хозяйственных угодий и равен 8%; итого 24%).

Таблица 1 — Характеристики сельскохозяйственных участков

ПРИМЕНЕНИЕ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком, особенно для оценки свободных земельных участ­ков и участков с типовой застройкой. Данный подход основывается на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи анало­гичных земельных участков, т.е. на принципе замещения. Сравнитель­ный подход при оценке земельного участка включает метод сравнения продаж и метод распределения.

Метод сравнения продаж предполагает, что рациональный покупа­тель за выставленный на продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по пло­щади и местоположению участок земли. Поэтому цены, недавно упла­ченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оце­ниваемого участка земли.

Принцип замещения исходит из того, что рынок является открытым и конкурентным, что на нем взаимодействует достаточное количество про­давцов и покупателей, которые действуют в соответствии с типичной мо­тивацией, экономически рационально и в собственных интересах, не нахо­дясь под посторонним давлением. Подразумевается также, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находится на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для потенциальных покупателей.

Метод сравнения продаж включает четыре этапа.

Первый этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земель­ный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегмен­ту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — процесс разбиения рынка на секторы, расположенные на одной и той же географи­ческой территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.

К характеристикам типичного объекта для данного сегмента земель­ного рынка относятся:

· зонирование и целевое назначение использования земли;

· плодородие при оценке сельскохозяйственных или лесных земель;

· передаваемые юридические права собственности и др.

Характеристики типичного для данного сегмента земельного рынка субъекта охватывают:

· источники и формы финансирования;

· предпочтения покупателей и др.

В результате сегментирования земельного рынка выделяются участ­ки (сегменты):

· используемые для целей садоводства и огородничества;

· используемые для индивидуального жилищного строительства;

· используемые для массового жилищного строительства;

· под объектами коммерческой недвижимости;

· под промышленными объектами и т.п.;

Далее выявляются недавние продажи сопоставимых земельных учас­тков на соответствующем сегменте земельного рынка, производится сбор информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли. Для сравнения используется несколько про­данных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти анало­гов, но большее число повышает достоверность оценки. Например, в Испании метод сравнения стоимости основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений.

Второй этап. Проверка информации о сделках с земельными участ­ками. На этом этапе проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в типичных рыночных условиях. Данные, собранные о прода­жах сравнимых земельных участков, должны быть подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

Кроме того, при выборе объекта-аналога обращают внимание на ти­пичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестицион­ную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а по­купаемые земельные участки — одинаковое назначение и разрешенное использование. Для определения возможного использования объекта оцен­ки следует учитывать нормы зонирования. Например, если два земель­ных участка находятся в разных зонах, исключающих их одинаковое ис­пользование, они не могут рассматриваться как сравнимые.

Третий этап. Сравнение оцениваемого земельного участка с участ­ками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий меж­ду оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

В той мере, в ка­кой оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого учас­тка, в цену последнего необходимо внести корректировки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производят­ся в цене сопоставимого участка. При этом необходимо ответить на воп­рос: за какую цену был бы продан сопоставимый земельный участок, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый участок? Когда сравнимый земельный участок уступает оцениваемому участку, факти­ческая цена продажи первого должна быть увеличена до той величины, за какую он был бы продан, обладая более высокими характеристиками оцениваемого земельного участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может проводиться двумя способами: по элементам срав­нения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участ­ков и условий заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путем анализа сравнительных продаж определяется сто­имость типичного (стандартного) земельного участка, который выступа­ет затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться как реальный, так и гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандар­тный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков обычно рассматривают шесть элементов:

· права собственности; корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой;

· условия финансирования; условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита;

· условия продажи; корректировка на этот элемент отражает нети­пичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или покупки земельного участка;

· дата продажи; при сравнении даты оценки с датой продажи анало­гов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься две корректировки: одна, учитывающая динамику цен продаж на данный ва­риант землепользования; другая — на местоположение земельного учас­тка. Корректировки обычно вносятся поквартально, за исключением периодов резких скачков цен;

· местоположение; при сопоставлении местоположения участков ана­лизируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам. При оцен­ке территории под объектами бизнеса прежде всего учитывают:

• уровень развития производственной инфраструктуры;

• наличие рельсовых путей или транспортных магистралей;

• обеспеченность трудовыми ресурсами;

• нормы зонирования и градостроительные требования.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцени­ваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, ког­да участок расположен на краю района и на него воздействуют выгод­ные либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оце­ниваемого участка, необходимо вносить поправку. Если сопоставимый участок находится в другом районе, то нужно провести анализ возмож­ных различий между этими районами;

· физические характеристики; в процессе сравнения выявляются и рас­сматриваются только крупные физические различия, при этом необхо­дим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наи­более точная корректировка на отличия физических характеристик осу­ществляется методом корреляционно-регрессивного анализа.

При внесении поправки на размер участка определяется зависимость цены продажи одной сотки от площади земельного участка.

Цены продажи сравнимых объектов корректируются в следующем порядке. В первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые вносятся путем последо­вательного применения корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка. Во вторую очередь выполняются кор­ректировки, относящиеся непосредственно к земельному участку, они вносятся в любом порядке.

Сравнение по элементам земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые значительно отличаются по элементам сравнения.

Поскольку земельные участки, приносящие доход, часто различают­ся по площади и размеру имеющихся улучшений, при проведении сравне­ния проданных участков с оцениваемым участком цены продаж выра­жаются в стоимости единицы сравнения. Единица сравнения использу­ется также для быстрой информации инвесторов или потенциальных покупателей. Например, стоимость земельного участка — 600 долл. за одну сотку.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

· цена за 1 га — при продаже или сдаче в аренду больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышлен­ное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки;

· цена за 1 м — при продаже или сдаче в аренду земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопостави­мы по важнейшим признакам: для офисных зданий это доступ к транс­портным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, бан­кам и т.п.; для складских помещений — доступ к транспортным комму­никациям;

· цена за 1 фронтальный метр — часто применяется в зарубежной прак­тике при оценке земли, предназначенной для торговых предприятий, а также предприятий сферы обслуживания. Общая стоимость земельного участка считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе;

· цена за лот — цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки. Колебания цен на стандартные по размеру и форму участки могут быть вызваны пере­падами в рельефе, дренажными проблемами или опасностью паводков;

· цена за единицу плотности; нормативные акты по зонированию обыч­но ограничивают плотность застройки на различных участках. На неко­торых сегментах рынка это приводит к тому, что цена котируется на ос­нове максимальной плотности, разрешенной нормами зонирования, на­пример на основе количества разрешенных для строительства единиц жилья.

При использовании способа единицы сравнения на основе ряда фак­тических продаж определяется средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы земельных участков. Средняя стоимость оп­ределяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну еди­ницу сравнения. Если по какой-либо однородной группе земельных учас­тков имеется мало сделок, то ее можно объединить с близкой по ценово­му значению и целевому использованию другой группой участков. Спо­соб единицы сравнения применяется в случаях, когда участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по эле­ментам сравнения.

Преимуществом способа единицы сравнения являются его относитель­ная простота и легкость. Особенно широко способ используется при ос­воении новых земельных массивов и стандартной застройке.

Четвертый этап. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного учас­тка. После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полу­ченные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки сто­имости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для вычисления более точного результата используется формула средневзвешенной ве­личины.

Для определения рыночной стоимости земельного участка требуется следующая информация:

· титул собственности и регистрационные данные по земельному уча­стку, ограничения и сервитуты;

· категория земель, в границах которых расположен земельный учас­ток, его разрешенное использование;

· физические характеристики участка;

· данные о взаимосвязи участка с окружением;

· экономические факторы, характеризующие участок.

Источниками этой информации могут быть городские, районные и поселковые земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, риэлторские фирмы, специализирующиеся на сделках с недвижимостью, ипотечные кредитные организации, оценоч­ные фирмы, периодическая печать и др.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточно сопоставимой информации по про­шедшим на рынке сделкам. Когда продаж незастроенных земельных уча­стков недостаточно для использования метода сравнения продаж, приходится обращаться к косвенным методам, в частности методу рас­пределения.

Метод распределения предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимо­стью земли и стоимостью улучшений.

Метод распределения основан на расчете соотношения между сто­имостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части: стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земель­ного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт под­тверждается принципами сбалансированности и предельной производи­тельности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, то можно подобрать сопоставимый район с имею­щимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в районе, где про­изводится оценка:

Доля земли в стоимости объекта = Стоимость земли / Стоимость объекта = Стоимость земли / (Стоимость земли + Стоимость зданий)

Пример. Рассмотрим, как может использоваться метод распределе­ния. В одном городском микрорайоне индивидуальной жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем дру­гим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне име­ются данные (таблица 2).

Источник: www.ozenka-biznesa.narod.ru

Оценка земельного участка для индивидуального жилищного строительства

Первый метод — определение кадастровой стоимости земель поселений

Данная методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель поселений.

Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земельных участков является совмещение результатов анализа рыночной информации о сделках с земельными участками и другими объектами недвижимости с определенными в границах оцениваемой территории параметрами ценообразующих факторов.

На основе факторного анализа этих параметров — уровня развития транспортной и инженерной инфраструктуры, уровня развития социальной сферы, состояния окружающей среды, архитектурно-художественной и исторической ценности застройки и ландшафта, природно-рекреационного потенциала территории и других — выделяются однородные по общности признаков группы административных районов, группы поселений и кадастровые кварталы на территории городов. Затем на основе рыночных сделок с застроенными и незастроенными земельными участками, гаражами, квартирами определяются аналитические зависимости изменения стоимости земли для различного сочетания ценообразующих факторов с последующим присвоением показателей стоимости земли тем поселениям и кварталам, по которым отсутствует земельный рынок.

Исходной информацией для проведения государственной кадастровой оценки земель поселений являются: рыночные данные о сделках купли-продажи, ставка арендной платы, продаже прав аренды, цене предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки); сведения об инженерно-транспортной инфраструктуре, объектах социально-бытового обслуживания, состоянии окружающей среды, исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта, ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Методика государственной кадастровой оценки земель поселений утверждена Росземкадастром 18 октября 2000 г.

Эта методика в настоящее время используется для кадастровой оценки земель поселений в целях налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть также использованы при формировании ставок арендных платежей и цены при продаже земель

Второй метод — определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов федерации

Эта методика предназначена для определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по субъектам Российской Федерации.

Оценка производится методом капитализации расчетного рентного дохода. Дифференциальный рентный доход определяется как разность продуктивности сельскохозяйственных культур и цены производства. Цена производства рассчитывается на основе оценочных затрат на производство сельскохозяйственных культур. Сумма дифференциального и абсолютного рентного дохода (1% от валовой продукции с 1 га сельхозугодий в среднем по России) составляет расчетный рентный доход. Произведение расчетного рентного дохода на сроки его капитализации (33 года) представляет собой кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий.

Исходной информацией для проведения таких расчетов служат: многолетняя фактическая урожайность основных сельскохозяйственных культур, сенокосов, продуктивность пастбищ, многолетних насаждений и цены реализации продукции сельского хозяйства в субъекте РФ, оценочные затраты по основным сельскохозяйственным культурам в субъекте РФ, структура посевных площадей.

Методика государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ утверждена Госкомземом России 11 мая 2000 г.

Методика используется для оценки сельскохозяйственных угодий в целях налогообложения. Результатом кадастровой оценки являются базовые показатели кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ.

Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ. Данные правила предназначены для проведения государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в границах конкретных землевладений.

Правила основаны на дифференциации базовых показателей кадастровой стоимости 1 га сельскохозяйственных земель субъекта РФ. Такая дифференциация по конкретным земельным объектам осуществляется путем корректировки базовых показателей согласно индивидуальным ценообразующим факторам — плодородию, технологическим свойствам почв, месторасположению участка.

В качестве исходной информации для расчетов применяются показатели: бонитета почв; энергоемкости обработки почв; рельефа, каменистости и контурности участка; удаленности от хозяйственного центра, баз реализации продукции и материально-технических баз; высоты над уровнем моря для горных и пригорных зон.

Правила государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в субъектах Российской Федерации утверждены Госкомземом России 15 мая 2000 г.

Правила используются для оценки сельскохозяйственных угодий в целях налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть использованы для определения сельскохозяйственных угодий худшего качества (по минимальной кадастровой стоимости) при необходимости перевода земель в другую категорию, а также при установлении стартовой цены при продаже и определении арендных ставок для земель сельскохозяйственного назначения.

Третий метод — определения кадастровой стоимости земель лесного фонда

Методика предназначена для определения уровней кадастровой стоимости земель лесного фонда и предусматривает оценку по зонам, субъектам Российской Федерации, лесхозам, а также по участкам земель лесного фонда в границах лесхозов.

Основой для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда является расчетный рентный доход, получаемый в результате их хозяйственного использования.

Расчетный рентный доход определяется суммированием годового дифференциального и годового абсолютного рентных доходов. Дифференциальный рентный доход определяется делением разности между оценочной продуктивностью в денежном выражении и ценой производства древесины на число лет в средневзвешенном обороте рубки. Абсолютный рентный доход устанавливается на основе кадастровой стоимости 1 га худших сельскохозяйственных угодий Российской Федерации. Далее годовой рентный доход капитализируется с коэффициентом капитализации 0,02.

Определение кадастровой стоимости участков земель лесного фонда в границах лесхозов проводится на основании базовой кадастровой оценки земель по зонам, субъектам РФ и лесхозам с учетом типов участков лесных земель.

Необходимой информацией для определения кадастровой стоимости земель лесного фонда являются: данные по оценочной продуктивности в натуральном выражении; средневзвешенная цена 1 м3 древесины, оценочные затраты, складывающиеся из фактических расходов лесхозов на восстановление, выращивание, охрану, защиту лесов и управленческих расходов, количество лет в средневзвешенном обороте рубки.

Данная методика в настоящий момент прошла согласования в различных ведомствах и находится на согласовании в Минюсте России. Результаты кадастровой оценки земель лесного фонда намечено использовать для целей налогообложения. Результаты кадастровой оценки могут быть использованы для определения земель лесного фонда худшего качества (по минимальной кадастровой стоимости) при необходимости перевода земель в другую категорию.

Четвертый метод — государственной кадастровой оценки земель промышленности.

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земель для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Данная методика не применяется для государственной кадастровой оценки земель недропользований.

Кадастровая стоимость земель промышленности формируется с учетом следующих видов земельной ренты: межрегиональная земельная рента, определяемая различиями в уровнях социально-экономического развития и природными особенностями субъекта Российской Федерации; отраслевая рента, определяемая особенностями формирования рентного дохода в отраслях народного хозяйства и различных сегментах рынка недвижимости; локальная рента, связанная с факторами местоположения земельного участка, в том числе относительно системы расселения, промышленных узлов, особо охраняемых территорий; инфраструктурная рента, зависящая от уровня развития инженерно-транспортной системы и интенсивности ее использования. Базовый показатель кадастровой стоимости земель промышленности на уровне субъекта РФ отражает различия в межрегиональной земельной ренте и определяется с учетом уровня социально-экономического развития, уровня развития транспортной инфраструктуры, природно-климатических условий и других факторов, которые влияют на ценность земель. Для учета ценообразующих факторов, характерных для конкретного землепользования, базовый показатель корректируется с помощью поправочных коэффициентов, учитывающих отраслевую, локальную и инфраструктурную составляющие ренты. При этом рассматриваются месторасположение участка, развитость инженерно-транспортной инфраструктуры, рентабельность производственной деятельности по различным отраслям и другие факторы.

Кадастровая оценка земель специального назначения (обороны, безопасности и др.) и линейных объектов (железные и автомобильные дороги, трубопроводы, линии связи и др.) производится на основе данных о кадастровой стоимости преобладающего на территории данного административно-территориального образования типа земель: земли сельскохозяйственного назначения или земли лесного фонда. Исходная информация, необходимая для применения методики включает: местонахождение и площадь земель объектов рассматриваемой категории, отраслевую принадлежность объектов, данные о транспортной и инженерной инфраструктуре, землях особо охраняемых территорий, кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда для рассматриваемой территории.

Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и проходит этап согласования в различных ведомствах. Результаты кадастровой оценки земель промышленности замечено использовать для целей налогообложения. Также они могут быть использованы при формировании стартовой цены при аукционной продаже участков таких земель, установлении ставок арендной платы.

Пятый метод -государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений вне черты поселений.

Основным методическим подходом к кадастровой оценке этих земель является установление взаимосвязи (корреляционной зависимости) между существующими рыночными ценами на земельные участки этих объединений и ценообразующими факторами. К таким факторам относятся наличие обеспечивающей инфраструктуры, водоемов, лесов, качество земель и ряд других.

На основе этих данных строится регрессионная модель зависимости цены объединений (земель) и ценообразующих факторов.

Для построения регрессионной модели требуется информация о рыночных ценах земельных участков как минимум по 15 объединениями. В случае отсутствия такой информации модель создается на основе анкетирования специалистов, связанных с рынком земель садоводческих объединений. Для использования данной методики необходима следующая информация: цены сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам; интенсивность транспортного сообщения; наличие электро-, газо- и водоснабжения; качество земель; удаленность от города -центра, леса, водоемов и т.д.

Проект данной методики находится на этапе доработки. Методику предполагается использовать при оценке земель для целей налогообложения. Результаты оценки могут быть использованы также при установлении ставок арендной платы и стартовых цен при аукционной продаже земель, а также при анализе цен на землю, характерных для данного района, и оценке земель других видов использования.

Шестой метод — государственной кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий и объектов в субъектах Р.Ф.

Методика предназначена для кадастровой оценки земель, имеющих статус особо охраняемых территорий, что означает полное запрещение или частичное ограничение на них отдельных видов хозяйственной деятельности. Земли особо охраняемых природных территорий (кроме земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов). Кадастровая стоимость земель особо охраняемых природных территорий в субъекте РФ определяется путем умножения величины средней кадастровой стоимости земель по Российской Федерации на поправочные коэффициенты, характеризующие ценность экосистем и уникальность биоразнообразия. Средняя кадастровая стоимость определяется по величине валовой продукции, в качестве альтернативы производства которой общество предпочло строгую охрану природных экосистем и изъятие земли из хозяйственного использования под государственные природные заповедники. Отказ от хозяйственного использования земель, отведенных под заповедники, означает, что общество ценит альтернативную «полезность» охраны экосистем выше того объема продукции, которую на этих землях можно получить.

Необходимой информацией при определении поправочных коэффициентов к кадастровой стоимости земель отдельных регионов и типов экосистем является информация о местоположении и площади земель особо охраняемых природных территорий, типах экосистем, числе редких видов и степени сохранности естественных экосистем.

Земли рекреационного назначения и земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов. При проведении кадастровой оценки в субъекте РФ выделяются территории с рекреационными ресурсами всероссийского значения и регионального значения.

Переоценка земель с рекреационными ресурсами всероссийского значения по каждому виду объектов оздоровительного и рекреационного назначения отбираются типовые объекты. Оценка производится методом остатка для земли на основе анализа финансовой информации по типовым объектам посредством выделения из общего дохода от продажи рекреационных услуг его доли, приходящейся на землю, т.е. земельной ренты. Далее земельная рента капитализируется. Объекты, не приносящие доход, например, зеленые пригородные зоны, оцениваются исходя из затрат, необходимых для их создания и эксплуатации.

Кадастровая стоимость земель с рекреационными ресурсами регионального значения определяется путем умножения величины средней кадастровой стоимости земель рекреационного назначения и земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов на поправочные коэффициенты, характеризующие общий уровень цен на землю в данном административно-территориальном образовании и рекреационную привлекательность территории.

Необходимой информацией для оценки являются данные о местоположении и типе объектов оздоровительного и рекреационного назначения, финансовых результатах их деятельности и природно-рекреационной привлекательности территории.

Земли историко-культурного назначения. Эти земли оцениваются на основе метода соотнесения, т.е. перенесения на них кадастровой стоимости земель садоводческих объединений как категории земель с наиболее развитым рынком земель вне поселений. Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится на рассмотрении в Росземкадастре.

Результаты кадастровой оценки земель особо охраняемых территорий намечено использовать в целях налогообложения, при расчете ущерба землям этой категории, анализе экономических решений, связанных с переводом земель из этой или в эту категорию, а также для сравнения с экономическими издержками, возникающими при отказе от хозяйственного использования земли.

Седьмой метод — государственной кадастровой оценки земель водного фонда на уровне субъектов Р.Ф.

Методика предназначена для кадастровой оценки земель водного фонда по субъектам РФ. Действие методики не распространяется на оценку земель, покрытых водой внутренних морских вод, территориального моря Российской Федерации и подземных водных объектов.

Основой для расчета показателей кадастровой стоимости земель водного фонда является экономический эффект, получаемый в результате использования водных объектов различными водопользователями. В основу оценки экономического эффекта от использования водных объектов положены платежи за пользование водными объектами и платежи за сброс загрязняющих веществ в водные объекты. Далее экономический эффект капитализируется с коэффициентом капитализации 0,08.

Необходимой информацией для кадастровой оценки земель водного фонда являются: площадь земель водного фонда, данные о суммах платежей за пользование водными объектами, за сброс загрязняющих веществ. Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится на рассмотрении в Росземкадастре.

Результаты кадастровой оценки земель водного фонда намечено использовать для целей налогообложения.

Восьмой метод — государственной кадастровой оценки земель запаса

Методика предназначена для определения кадастровой стоимости земель, владение или пользование которыми прекращено и которые на момент их учета не подлежат налогообложению. К таким землям относятся как освоенные, так и непригодные к использованию и неосвоенные земельные участки.

Кадастровая оценка земель запаса определяется путем умножения кадастровой стоимости земель по видам угодий, входящих в состав налогооблагаемых категорий, таких как земли сельскохозяйственного назначения, земли лесного фонда, на понижающие коэффициенты, учитывающие затраты на вовлечение земель запаса в хозяйственный оборот. Кадастровая оценка земель запаса осуществляется в два этапа. На первом этапе определяется кадастровая стоимость 1 га земель запаса на уровне административного района. На втором этапе определяется кадастровая стоимость конкретного земельного участка, при этом учитывается временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот, а также инженерно-геологические условия для строительства на этом участке и местоположение земельного участка.

Необходимой информацией при определении кадастровой оценки земель запаса являются: кадастровая стоимость земель по всем видам угодий, входящих в состав земель запаса; расчетные затраты на вовлечение земель в хозяйственный оборот; временной интервал, в течение которого участок не вовлекался в хозяйственный оборот; инженерно-геологические показатели, характеризующие условия строительства на этих участках; местоположение земельного участка.

Данная методика в настоящий момент существует в виде проекта и находится на рассмотрении в Росземкадастре.

Результаты кадастровой оценки земель запаса намечено использовать для создания налоговой базы при вовлечении этих земель в хозяйственный оборот, а также для определения стартовых цен на такие земельные участки при проведении аукционов по передаче этих участков в собственность или аренду.

Девятый метод — массовая оценка.

Массовая оценка — это определение кадастровой стоимости,

одновременно выполняется на всей территории населенного пункта и включает следующие основные этапы:

Этап 1—подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации;

Этап 2— функциональное зонирование территории;

Этап 3— исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель;

Этап 4— ценовое зонирование территории;

Этап 5— оформление результатов кадастровой оценки земель (цифровых и графических).

Этап 1. Подготовительные работы, сбор и обработка исходной рыночной и нормативной информации.

Подготовительные работы включают:

— сбор общих сведений о населенном пункте, климате, гидрографии, экологии, инженерно-геологических характеристиках территории;

— определение городской черты в соответствии с генеральным планом развития города;

— классификацию земель по землепользователям населенного пункта, правовому режиму;

— классификацию земель по функциональному использованию;

— классификацию земель по градостроительной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных микрозон;

— оценку текущего использования и прогноз наиболее эффективных направлений развития земель отдельных оценочных микрозон с уточнением их границ и площадей;

— определение типичных земельных участков, входящих в состав оценочных микрозон;

— сбор, проверку достоверности и группировку данных рынка земельных участков по оценочным микрозонам.

Этап 2. Функциональное зонирование территории.

Территория городов, поселков, сельских населенных пунктов дифференцируется на отдельные зоны, в зависимости от функционального использования земли. При этом выделяют следующие основные зоны:

— Селитебная зона, которая включает жилую застройку всех видов, учреждения культурно-бытового обслуживания, бульвары, скверы и другие виды зеленых насаждений, а также улицы и площади, обслуживающие зону, спортивные сооружения. В селитебной зоне выделяется общегородской общественный центр.

— Промышленная и коммунально-складская зона, состоящая из земель, занятых предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи, складами, базами, объектами коммунального хозяйства, а также земель других землепользователей сферы производства;

— Сельскохозяйственная зона, объединяющая земли предприятий, организаций, садоводческих и огороднических некоммерческих объединений граждан, используемые для сельскохозяйственного производства;

— Транспортная зона —зона железнодорожного, водного, внешнего автомобильного транспорта, а также система городского транспорта, включающая улично-дорожную сеть, автобусные парки и т.п.;

— Зона отдыха, включающая лесные массивы, расположенные на территории города, имеющие почвозащитное, водоохранное, санитарно-гигиеническое и рекреационное значение;

— Прочие земли, объединяющие другие категории земель, не вошедшие в вышеуказанные зоны, например, земли обороны, запаса и другие.

Территории выделенных функциональных земельных зон, в свою очередь, подразделяются на отдельные оценочные микрозоны в зависимости от их использования и расположенных на них видов, а в необходимых случаях и подвидов объектов недвижимости.

Например, на землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные микрозоны земли, застроенные жилыми однотипными домами:

— малоэтажной усадебной жилой застройки;

— малоэтажной жилой застройки без приусадебных земельных участков;

— многоэтажной секционной застройкой (3—5 этажей),

— многоэтажной секционной застройкой (6—9 этажей);

— многоэтажной секционной застройкой (10—12 этажей) и т.д.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на следующие виды объектов недвижимости: земельные участки с жилыми кирпичными, рубленными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с жилыми многоэтажными домами можно подразделить на оценочные микрозоны по видам объектов недвижимости, то есть участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, кирпичными, улучшенного качества, элитными домами-новостройками и т.д. Количество микрозон определяется с учетом плотности инженерных и транспортных магистральных сетей, насыщенности социально-культурными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей. В качестве границ оценочных микрозон принимаются:

— естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, озера, овраги, обрывы и т.п.);

— границы крупных инженерных сооружений (железные дороги, эстакады, трубопроводы, насыпи, мосты и т.п.);

— улицы, площади, проезды;

— границы (заборы) предприятий и объектов производственного и непроизводственного назначения;

— границы лесных, сельскохозяйственных и иных угодий. В границах оценочных микрозон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц.

Этап 3. Исчисление стоимостных показателей кадастровой оценки земель.

На основе анализа данных, полученных различными методами оценки земельных участков, в каждой оценочной микрозоне определяется кадастровая стоимость земли как усредненная величина по конкретному виду использования или максимальное значение из возможных видов использования. Основными методами обработки исходной рыночной информации являются регрессионный корреляционный анализ и статистический метод группировок.

Рыночные цены в расчете на единицу площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

— по незастроенным земельным участкам с учетом рыночных цен на аналогичные участки, скорректированных на время продажи;

— по земельным участкам, застроенным объектами недвижимости с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены конкретного объекта недвижимости, а также техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

В зависимости от реальной ситуации на рынке недвижимости применяются и другие методы.

В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной микрозоны для различных видов использования выделяются дополнительные оценочные микрозоны.

Оценочные микрозоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. При этом одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения.

Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей микрозон. Как показывает практика оценки рыночной стоимости земли в городах с устойчивым рынком недвижимости, количество выделяемых оценочных зон зависит от численности жителей населенного пункта. Количество оценочных зон может составлять от 3 в городах до 20 тысяч человек и до 10 и более в городах с населением свыше 500 тысяч человек.

Этап 4. Ценовое зонирование территории.

В результате проведенной оценки земельных участков в районах жилой и коммерческой застройки, выделяемых для индивидуального жилищного строительства, используемых для ведения приусадебных, садоводческих и огороднических хозяйств, устанавливаются показатели стоимости земли по оценочным микрозонам города.

Данная процедура включает две стадии.

На первой стадии полученные данные наносятся на кадастровую карту города и осуществляется ценовое зонирование территории города, а именно формирование на основе полученных показателей кадастровой стоимости по микрозонам отдельных оценочных зон. Оценочной зоной является часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков.

Объединение отдельных микрозон в оценочные зоны осуществляется на основе соблюдения следующих принципов:

— близость значений показателей стоимости земельных участков;

— территориальное единство расположения микрозон;

— общность инженерной инфраструктуры, однородность положительного или отрицательного воздействия граничащих с микрозонами крупных инженерных сооружений или объектов.

Полученные стоимостные характеристики земельных участков наносятся на план города и выполняются работы по ценовому зонированию городских земель, которые совмещаются с результатами функционального зонирования территории города.

На второй стадии показатель цены земли в среднем по городу принимается за единицу, а по каждой оценочной зоне рассчитываются коэффициенты градостроительной ценности территории, которые составляют значение соответственно больше или меньше единицы.

При расчете коэффициентов относительной ценности территории для каждой городской зоны может учитываться влияние определенных групп факторов. Например, для селитебной зоны первостепенное значение имеют следующие группы факторов:

1. Транспортная доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения.

2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории.

3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения,

4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории.

5. Состояние окружающей среды, санитарные условия.

6. Инженерно-геологические условия строительства.

7. Рекреационная ценность территории;

8. Престижность территории.

Для промышленной и коммунально-складской зоны большое значение имеют следующие факторы:

1. Уровень развития производственной инфраструктуры, наличие транспортных путей, удаленность от основных транспортных магистралей.

2. Условия обеспечения трудовыми ресурсами и удаленность от жилых массивов.

3. Градостроительные условия и ограничения, обусловленные зонированием, разрешенным использованием земельных участков и т.п.

Величина коэффициентов определяется на основе статистического и причинно-следственного анализа рыночных данных, утвержденных нормативов по градостроительству, опроса и экспертных оценок специалистов.

В заключении проводится логический и сравнительный анализ полученных результатов. Логический анализ состоит в том, что цена земли, как правило, должна снижаться от центра к периферийным районам города. При отклонении от этой тенденции устанавливаются причины сложившегося положения.

Сравнительный анализ производится путем установления зависимости коэффициентов градостроительной ценности земель по каждой оценочной зоне города и рыночных цен продаж на земельные участки и объекты недвижимости.

Этап 5. Оформление результатов кадастровой оценки.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете и предоставляются на рассмотрение органам местного самоуправления. Органы местного самоуправления публикуют результаты кадастровой стоимости земель по ценовым зонам в открытой печати с рекомендациями по дальнейшему использованию опубликованных данных. После обсуждения опубликованных результатов кадастровой оценки они утверждаются решением органа местного самоуправления, вносятся в государственный земельный кадастр и с начала следующего года вступают в силу. Внесенные в государственный земельный кадастр значения кадастровой стоимости земельного участка не подлежат изменению в течение года.

Результаты кадастровой оценки городских земель, как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости, могут использоваться для следующих целей:

— создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

— формирования налогооблагаемой базы земель поселений;

— уточнения схемы территориально-экономического зонирования;

— установления ставок арендной платы за муниципальные земли;

— определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;

— определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;

— обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;

— информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;

— создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Рыночная оценка единичных земельных участков городских земель, с одной стороны, основывается на их кадастровой стоимости, а с другой стороны, предполагает проведение специфического рыночного анализа для каждого конкретного участка. Она учитывает целевое использование земельного участка, конъюнктуру рынка, количественные характеристики оцениваемой земли. Сложность рыночной оценки во многом обусловлена уникальным, присущим только оцениваемому участку местоположением, а также необходимостью установления и учета ценообразующих факторов для каждого конкретного вида использования земель.

Источник: studbooks.net