Оценка земельного участка для строительства многоэтажного дома

Земельные участки для коммерческой застройки представляют собой участки с возможностью ведения бизнеса (или коммерческой деятельности). Рынок подобных земель довольно хорошо развит в крупных населенных пунктах и промышленных городах.

Оценка земли проводится с целью получения объективной информации о стоимости данного вида недвижимости на конкретный момент времени. При этом могут оцениваться различные имущественные права на земельный участок, к примеру, право собственности, право аренды, право пользования, право пожизненно наследуемого владения участком и другие.

Для чего может понадобиться независимая оценка коммерческой земли?

• кредитование под залог участка;
• совершение сделки по купле-продаже;
• оценка разумности инвестиций в строительство;
• решение имущественных споров;
• определение налоговой базы (кадастровая стоимость) для начисления налога на недвижимость;
• постановка участка на баланс;
• принятие других управленческих и инвестиционных решений.

Какие документы нужны для оценки земельного участка?

1. Паспорт заказчика оценки.
2. Свидетельство о государственной регистрации права.
3. Документ-основание приобретения участка, указанный в свидетельстве о регистрации права.*
4. Кадастровый паспорт или выписка из кадастрового паспорта.

* Это может быть договор купли-продажи, договор о разделе участка земли, договор дарения и т. п.

Бесплатная оценка вашего земельного участка. Вся информация о строительстве фундамента на месте!

Для оценки земельного участка для коммерческой застройки достаточно предоставить обычные копии документов или выслать сканированные страницы по электронной почте.

Категории и назначения участков для коммерческой застройки

Коммерческие земли представлены несколькими категориями и множеством назначений.

1. Земли населенных пунктов с разрешенным видом использования участка:
2. строительство многоквартирных жилых домов;
3. коммерческая застройка;
4. строительство коммерческих объектов;
5. строительство торгового центра;
6. строительство офисного (административного) здания (оценка здания без земельного участка);
7. для промышленных объектов;
8. для строительства и эксплуатации производственной базы;
9. для строительства производственных и административных зданий.
10. Земли промышленности с разрешенным видом использования участка:
11. строительство промышленных объектов;
12. для производственных объектов;
13. под строительство завода;
14. под строительство фабрики;
15. для обеспечения космической деятельности;
16. строительство административных и производственных объектов;
17. Земли с/х назначения с разрешенным видом использования участка:
18. сельскохозяйственное производство;
19. под сельхоз угодья;
20. производство сельскохозяйственной продукции;
21. ведения животноводства;
22. для выпаса скота;
23. рыбоводство;
24. для сенокошения;
25. для ведения охотничьего хозяйства.
26. Земли особо охраняемых территорий с разрешенным видом использования участка:
27. для государственных природных заповедников;
28. под детский оздоровительный лагерь;
29. под пансионат или дом отдыха;
30. под спортивно-оздоровительный комплекс;
31. под пионерлагерь;
32. для памятников природы;
33. для национальных, природных парков и садов;
34. объекты физической культуры и спорта.
35. Земли лесного фонда.
36. Земли запаса.
37. Земли водного фонда.

Как производится оценка земельного участка?

С точки зрения практики оценки механизм оценки земли можно разделить на два наиболее распространенных случая.

I. Оценка участка в условиях развитого рынка купли-продажи

В данном случае оценщик использует метод сравнения продаж и информацию о совершенных сделках по покупке и продаже или информацию о существующих предложениях к продаже земли, взятую с рынка недвижимости. Из всей совокупности информации о совершенных и планируемых сделках эксперт-оценщик выявляет участки, которые наиболее схожи и соответствуют оцениваемой земле по основным ценовым характеристикам:

• категория;
• назначение;
• местоположение;
• близость к автомобильной дороге, коммуникациям, водоему, лесу и т. п.;
• площадь.

Из выявленных участков (а иногда их бывает более 20), оценщик выбирает 3-5 аналогов наиболее соответствующих оцениваемому участку. При необходимости вносит корректировки, если характеристики этих участков все же полностью не соответствует оцениваемой земле.

Далее с использованием информации о цене скорректированных аналогов определяется средняя стоимость за 1 кв. м. Эта стоимость и будет являться рыночной стоимостью 1 кв. м оцениваемой земли. Оценка земельного участка проводиться путем умножения стоимости земли за 1 кв. м на площадь всего участка.

Таким образом, оценщик производит анализ существующих рыночных цен на схожие участки и, исходя из произведенного анализа, делает вывод о стоимости оцениваемого участка.

В практике более 80% случаев оценки стоимости земли производятся именно данным методом.

II. Оценка участка в условиях слабо развитого и отсутствующего рынка купли-продажи

Данный случай оценки можно разделить на два.

1. Участки, расположенные в больших городах РФ, таких как Москва или Санкт-Петербург.

Рынок земельных участков в таких городах сильно ограничен или вовсе отсутствует. К примеру, свободной от застройки земли в центре Москвы попросту нет – все участки освоены под коммерческую и жилую застройку. А это, в свою очередь, означает невозможность использовать анализ сложившихся цен на землю, т. к. рынка земли нет.

Но и в этой ситуации возможно использовать общепринятые методики оценки, основанные на анализе сложившихся цен на недвижимость. Только в этом случае анализируется стоимость единого объекта: здания и земли. Практически невозможно продать здание или землю по отдельности, и, в соответствии с действующим законодательством, права на земельный участок привязываются к правам на здание, т. е. собственник здания не только имеет возможность, но и обязан оформить права на земельный участок под зданием.

Основной же трудностью при оценке застроенных земельных участков является правильный расчет доли земли в общей стоимости объекта.

2. Земельные участки, из которых возможно извлекать доход по прямому использованию в соответствии с назначением. Такими участками являются:

• земли, предназначенные для выращивания сельскохозяйственных культур;
• земли для извлечения природных ископаемых;
• земли под лесозаготовку;
• земли, занятые стоянками и паркингами;
• и прочие подобные земельные участки.

Оценка стоимости земельных участков такого назначения основывается на анализе получаемых и возможных доходов и расходов от их использования. Необходимо вычислить чистый операционный доход (доходы за вычетом расходов) от использования земли и при помощи техники дисконтирования или капитализации из полученной величины определить стоимость участка.

Источник: www.uphill.ru

Оценка земельных участков для многоэтажной застройки

Земельные участки, предназначенные для застройки индивидуальными домами, называются земельными участками жилого назначения. Такие земельные владения включают в себя две категории.

1. Категория, включающая населенные пункты для

• домов индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
• строительства коттеджей;
• ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• садоводства и огородничества.

2. Категория земельных участков с землями сельскохозяйственного назначения, на которых предусмотрено строительство

• дач;
• коттеджей;
• садовых домов (в эту категорию входят земли садовых товариществ);
• фермерских построек (крестьянские фермерские хозяйства);
• сооружений личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Цели проведения оценки земельных участков

земельных участков

Профессиональная оценка земельных участков этих категорий всегда проводится по конкретным правилам и с определенными целями. Основной целью является определение актуальной информации, связанной со стоимостью земельного участка жилого назначения на данный конкретный момент времени.

Стоимость земельных участков необходима при

• совершении сделок купли-продажи;
• сдаче участков в аренду;
• оформлении наследства;
• получении кредита с предоставлением оцениваемого участка в качестве залога;
• вложении инвестиций в покупку или перепрофилирование земельного участка;
• решении вопросов о разделе земельных наделов;
• оспаривании кадастровой стоимости недвижимости.

В процессе оценочных мероприятий оцениваются имущественные права на земельные участки. К имущественным правам в свою очередь относятся следующие категории:

• право собственности;
• право аренды;
• право использования;
• право пожизненного владения участком, переданным по наследству;
• прочие права.

Документы, необходимые для оценки

Для оценки земельного участка, предназначенного для жилой застройки, заказчики должны предоставить следующие документы:

• личные паспорта граждан (заказчиков оценочных мероприятий);
• свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю;
• документы, подтверждающие приобретение участков (такие документы обычно указываются в свидетельствах о регистрации прав собственности);
• кадастровые паспорта на земельные участки или выписки из кадастровых паспортов;
• все соответствующие договоры, подтверждающие приобретение участков (например, договор купли-продажи, дарения, договор о разделе участка, и так далее).

Для осуществления оценки документы предоставляются в виде отпечатанных копий или электронных документов.

Процесс оценки земельных участков

Важной особенностью оценки земельных участков с возможностью строительства на них жилых домов является тот факт, что при их оценке необходим учет будущих возможностей использования этих участков. Кроме того, необходимо учитывать следующие моменты:

• особенности включения отдельных участков и жилых поселков в состав крупных населенных пунктов;
• возможности возведения жилых домов на этих территориях;
• возможность получения новыми жильцами постоянной регистрации в этих домах;
• возможности получения разрешений на само строительство и проведение строительных работ.

Все эти факторы могут напрямую влиять на стоимость земельных территорий.

Метод и процесс оценки земельных участков

Стоимость земельных участков главным образом зависит от категории и назначения земли. В зависимости от ее назначения специалисты оценщики могут использовать разные критерии для определения ее стоимости. Если оцениваются земли, предназначенные для жилой застройки, во внимание принимается информация о

• сделках купли-продажи, находящаяся в открытом доступе;
• состоянии окружающей среды и экологической ситуации;
• существующей инфраструктуре;
• транспортном сообщении;
• наличии коммуникаций;
• расположении водоемов;
• геометрической форме участков (например, участки прямоугольной формы имеют более высокую стоимость, чем разделенные, ромбовидные, или другие многогранные участки).

Но в любом случае участки с возможностью строительства на них домов являются наиболее ценными земельными наделами.

Услуги от оценочной компании «Appraiser»

Независимая оценочная компания «Appraiser» предоставляет услуги любой сложности по оценке земельных участков, предназначенных под строительство. Профессиональные эксперты оценщики проведут предварительную консультацию, проанализируют доступные документы, учтут все нюансы рынка, выберут наиболее подходящий метод для получения оптимальных расчетов, выполнят любые сложные работы, и предоставят заказчику официальный отчет в сроки, установленные договорными отношениями.

Источник: appraiser-msk.ru

Где и для чего делают независимую экспертизу жилого дома

Техническая экспертиза жилых домов проводится в трех случаях: профилактическая, выполняется на основании указаний ГОСТа; предупреждающая для проведения ремонта; добровольная по заявлению жильцов.

Предусмотрена обязанность застройщика провести экспертизу технической документации для зданий выше 3 этажей.

Другие жилые постройки регулируются слабо и контролируются собственниками.

Законодательство

содержит правовые основы строительства. перечисляет условия использования жилых помещений. содержит требования к возведению зданий. описывает критерии безопасности зданий и сооружений. называет признаки аварийных строений, которые подлежат сносу или реконструкции. утверждает методические рекомендации для ремонта многоквартирных домов. «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния»

Основные требования к эксперту и его работе содержатся в:

, где указываются общие требования к специалисту, его ответственность за проведенные исследования и составленное заключение. , который подробно описывает деятельность профессионала, сроки исследований.

Отличия экспертизы жилого дома от новостройки

Нанимая эксперта, следует учесть, что существует разница между обследованием квартиры в новостройке и изучением старых помещений. В первом случае будут учтены этапы строительства. Потребуется исследовать:

1. Разрешающие документы. Перед началом строительных работ выбирается участок для возведения дома. Запрещена постройка высотных зданий на территории садовых товариществ или предназначенных для индивидуальной застройки. Нарушение этого правила может привести к сносу сооружения.
2. Планы, чертежи. Это позволяет выявить ошибки в расчетах или работе.
3. Материалы, использованные в строительстве. Они сравниваются с указанными в сметах, накладных, договоре.
4. Степень завершенности здания: подключение его к системам канализации, водоснабжения, электросетям.
5. Размеры квартиры, которые могут быть больше или меньше указанных в планах и договоре.

Подробное изучение перечисленных вопросов позволит сделать вывод о безопасности новостройки.

При работе в старой постройке эксперт обратит внимание на:

• состояние подъезда, лестниц, фундамента;
• трещины в стенах, полах, потолках;
• признаки неисправности электрооборудования, вентиляции, канализации, отопления.

Во втором случае профессионал будет исследовать степень износа конструкций, просчитывая вероятность пожаров, аварий, разрушения дома.

Основной упор делается на безопасное состояние здания, при этом проводится экспертная оценка грунта, фундамента, несущих конструкций (стен, колонн), элементов крыши, крепление балконов и лестничных маршей.

Независимая экспертиза

Законодательством предусмотрено регулярное обследование жилых зданий на предмет их безопасности. Так, новые здания изучаются через 2 года после ввода в эксплуатацию, а затем каждые 10 лет. Постройки в сейсмоопасных местах или влажном климате проверяются раз в 5 лет. Контролируют процедуру государственные органы и управляющие компании. Возможны дополнительные обследования после аварий, чрезвычайных ситуаций.

Важно: состояние многоквартирных домов контролируется управляющими компаниями, а частных – владельцами.

Для чего проводят

Независимая экспертиза проводится в самых разных ситуациях: при продаже жилья или оценке ущерба после пожара, затопления и так далее.

Работа специалиста будет зависеть от особенностей помещения. Исследование деревянной постройки отличается от анализа кирпичной.

Определение технического состояния объекта для оценки целесообразности его ремонта или реконструкции

Основные параметры для многоквартирного дома:

1. Дата постройки – чем старше здание, тем больше ремонта оно требует.
2. Трещины на фундаменте, искривления кладки, свай в подвале влияют на прочность сооружения.
3. Разрушение стен, отклонение их от вертикали указывает на высокую степень износа.
4. Прогибы железобетонных оснований крыш, деревянных конструкций.
5. Нарушения работы вентиляции, водоснабжения, канализации.
6. Экологический класс строительных материалов.

Риски оцениваются в баллах от 1 до 10. Если помещение набирает максимальное количество, то будет поднят вопрос о его сносе.

Для кирпичных зданий важны:

• состояние блоков;
• количество и качество соединительного раствора;
• разрушение связи между фрагментами;
• влажность.

Для деревянных жилищ требуются вентиляционные отверстия между фундаментом и стенами, отсутствие щелей, недопустимы грибок и повреждения паразитами.

При осмотре помещений эксперт также изучит особенности земли под постройкой.

Обследования дома частного и многоквартирного перед покупкой

В этой ситуации специалист обратит внимание на все моменты, связанные с разрушением здания, а также на особенности расположения помещений, звуко- и теплоизоляцию, правильность установки окон, работу вентиляции, электропроводки, отопления, признаков промерзания стен.

Особенной разницы между многоквартирными и кирпичными зданиями нет. Для деревянного строения дополнительно потребуется осмотр подвала, пола, чтобы выявить гниение. Обследование крыши понадобится для обнаружения протечек.

Соответствие дома строительным противопожарным нормам

Такие здания проектируются с учетом пожарной безопасности, для этого предусмотрены определенные расстояния между ближайшими строениями, возможность подъездов спецмашин, пути эвакуации жителей и так далее.

Министерство строительства предъявляет требования к материалам, из которых строятся жилые помещения. Они сводятся к тому, что для строительства фундамента допускаются пожароустойчивые конструкции, способные выдержать длительное воздействие высокой температуры пламени, то же касается каркасных и несущих стен. Для крыш допускается использовать материалы с меньшей степенью горючести. Критерии для кирпичных зданий аналогичны.

Запрещено размещать в жилых постройках бани, сауны, прачечные и другие создающие опасность пожара организации.

Здания разделены по классам пожароустойчивости. Так, самыми надежными будут постройки из ЖБИ и кирпича, а опасными – деревянные конструкции.

Важно: при строительстве проводится обязательная экспертиза проектной документации.

Определение пригодности к проживанию

Важным критерием оценки жилья будет аварийность. Ее может установить эксперт после обследования. В этом случае высчитывается уровень износа каркаса и стен здания. Для каменных строений критическим считается показатель свыше 70%, а для деревянных – 65%. На основании выводов профессионала комиссия определяет пригодность для проживания.

Выяснение причин возникновения деформаций и дефектов

Для многоквартирных, кирпичных и деревянных зданий существуют два вида причин деформации и дефектов стен, кровли и фундамента:

• внешние причины – природные воздействия, дожди, морозы, перепады температур;
• внутренние – ошибки строителей, проектировщиков, понижение или повышение уровня грунтовых вод, расположение здания рядом с опасными производствами, например шахтами.

Это поможет выявить эксперт после изучения документов и осмотра жилья с использованием приборов и инструментов.

Определение причин грибка, плесени

При обследовании помещений эксперт обратит внимание на:

• работу вентиляции;
• равномерность прогрева помещения;
• влажность.

В зависимости от распространения плесени последуют выводы о причинах:

1. На полу и внизу стен. Свидетельство протечки в подвале.
2. В ванной комнате. Признак плохой вентиляции.
3. В углах комнат. Говорит о промерзании.

Особенно опасен грибок для деревянных построек, так как он проникает глубоко в древесину и разрушает ее. Устранение такого дефекта может потребовать удаления части поврежденной стены, пола, потолка. Для кирпичных и бетонных построек появление плесени менее опасно. В этом случае специалист может потребовать оторвать фрагмент обоев, убрать штукатурку или покрытие пола, чтобы взять образцы для лабораторного исследования.

Оценка стоимости работ при ущербе

Одно из направлений работы эксперта – оценка ущерба. Специалисту придется выявлять причины возникновения пожара, затопления. Он сможет выяснить, отчего произошло возгорание – невнимательность человека, неисправность электрооборудования, поджог. Эксперт назовет стоимость ремонта. Такие сведения понадобятся в суде, чтобы определить размер возмещения вреда.

Качества частного дома повлияют на размер компенсации. Так, деревянная постройка во время пожара пострадает сильнее кирпичной.

Специалисту могут понадобиться фрагменты покрытия стен, пола, потолка, электропроводки для лабораторного анализа на предмет поджога.

Признаки самовольной постройки

• нет разрешения на строительство;
• земля под домом предназначена для других целей;
• нарушение правил застройки.

Законодатель требует соблюдения прав человека при возведении жилых помещений. Чтобы контролировать процесс, властями городов выдаются разрешение на строительство. Бывает, что люди не получают нужных бумаг, а самостоятельно отстраивают здание.

Многоэтажные или многоквартирные строения не должны стоять на земле, выделенной под дачи, сады, пашни.

Градостроительный кодекс предусматривает требования для расположения зданий. Существуют санитарные нормы, устанавливающие, сколько метров должно быть между соседними сооружениями. Если строители пренебрегли этими правилами, их творение будет незаконным.

Выявить нарушения закона сможет эксперт после изучения документов.

Важно: для строительства требуется разрешение органов власти. Построенные без него дома подлежат сносу.

В этой ситуации нет разницы, построен кирпичный или деревянный дом. Признание его самовольной постройкой происходит в судебном порядке и повлечет за собой снос.

Вид земельного участка

Если человеку принадлежит земля, он может строить на ней здание, но не выше 3 этажей.

Многоквартирные дома должны строиться в специально отведенных местах, главное, чтобы участок земли под ним принадлежал администрации города, села или человеку и предназначался именно под застройку.

Использование земли не по назначению приведет к сносу здания. Управленческие решения о застройке городов оформляются документально.

Тщательно изучение документов позволит эксперту выявить нарушения.

Оценка рыночной стоимости дома

Оценочная деятельность регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральными стандартами оценки (ФСО №№ 1-13), а деятельность экспертов Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Требования к эксперту и оценщику отличаются.

Заключая договор купли-продажи, продавец и покупатель желают знать истинную цену жилья. В этой ситуации поможет специалист, который осмотрит помещение и сделает выводы. Стоимость зависит от:

• срока службы – старые постройки менее востребованы;
• места его нахождения в городе – пользуются спросом расположенные ближе к центру;
• этажа, положение в строении – первые и последние не очень привлекательны, как «торцевые»;
• общего состояния здания.

Кто проводит

Техническую экспертизу здания проводят специалисты имеющие допуск соответствующей саморегулируемой организации.

Им не требуются лицензии или другие подтверждения навыков. В добровольном порядке профессионалы получают сертификаты. Исключение из общего правила составляют экспертизы проектов, другой документации, в этом случае требуется лицензия. Сделать обследование могут государственные и частные специалисты. В любом случае они будут независимыми.

Цена и сроки

Объем работы влияет на сроки: в среднем они составляют от 10 до 30 дней. Сложные лабораторные исследования увеличивают ожидание результатов.

Цена услуг профессионала зависит от сложности обследования, расценок компании. Работу оплачивает инициатор заказа. Это могут быть управляющие компании, собственники помещений, другие заинтересованные люди.

Где сделать

Многие компании занимаются вопросами оценки. Например:

Город	Название	Адрес	Виды работ
Москва	ООО «Строительная экспертиза»	Грохольский переулок, д. 28	Все виды обследований, предлагается рассрочка
Санкт-Петербург	«Ленэксп»	Ул. Комсомола, д. 41	Исследования строительной документации, качества работ и другие
Сочи	АНО «СГЭИЛ»	Ул. Навагинская, 9д, ТЦ «Атриум»	Изучает здания, помещения, постройки
Хабаровск	«Оценка-Партнер»	Ул. Ленина, 4, офис 18, Дом Радио	Дает заключения о жилых помещениях, оказывает юридическую помощь

Этапы

1. Подготовительный. Проводится предварительный осмотр здания, чтобы выяснить его общее состояние, срок службы, расположение, оценить объем работы, ознакомиться с документами, результатами ранее проведенных обследований.
2. Детальное изучение. Осмотр конструкций, измерение помещений, выявленных деформаций, прогибов, особенностей использованных материалов, проседание фундамента.
3. Подготовка отчета. Все полученные сведения проверяются, производятся расчеты, описываются выявленные нарушения, включаются выводы специалиста.

Отчет

Работу эксперта завершает письменный отчет или заключение. В нем описываются:

• дата, время, место проводимых обследований;
• сведения об эксперте, его опыте, образовании;
• подробное описание здания и выявленных недостатков;
• выводы специалиста.

К документу прилагаются фотографии, расчеты, схемы. Он подписывается исполнителем и заверяется печатью экспертной организации.

После проведение процедуры делаются выводы:

• здание находится в нормативном техническом состоянии;
• объект имеет работоспособное состояние;
• конструкция имеет значительные отклонения и ограниченно работоспособно;
• здание невозможно использовать по назначению из-за аварийного состояния.

Полезное видео

Обследование частного строения:

Источник: popravu.club