Одно разрешение на строительство на несколько объектов
Наша организация владеет двумя смежными земельными участками, один в собственности, второй в долгосрочной аренде с правом использования под строительство. Местонахождение – г. Воткинск Удмуртской Республики.
Могут ли возникнуть проблемы при получении разрешения на строительство одного многоквартирного дома на этих двух участках, а также при получении разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и регистрации права собственности на него?
1. До принятия Федерального закона от 02.08.2019 № 283-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассматриваемый вопрос оставался законодательно не урегулирован, так как законных оснований, позволяющих однозначно запретить, ограничить или разрешить строительство объекта капитального строительства на двух смежных земельных участках (в том числе в случае, когда один из этих земельных участков в пользовании на праве аренды) в нормативно-правовых не имелось, поэтому имеющаяся по данному вопросу судебная практика противоречива — см. обзоры и судебные решения по адресу:
Разрешение на строительство магазина и складов
2. При этом позиция Минэкономразвития России по данному вопросу с 2011 года остаётся неизменной (см. Письмо Минэкономразвития России от 10.10.2011 № Д23-4229 «О строительстве объекта недвижимости на нескольких земельных участках» и «Обзор вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер» (размещён на сайте Минэкономразвития России 01.08.2018 г. и доступен по адресу: https://www.economy.gov.ru/material/obrashcheniya_grazhdan/obzor_obrashcheniy_grazhdan_2018.html), что создавало и создаёт реальные проблемы у застройщиков при постановке таких объектов на государственный кадастровый учёт, и заключается в следующем:
- » — один объект капитального строительства (площадной объект) может быть размещен только на одном земельном участке, а не на нескольких земельных участках, так как при размещении здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на нескольких смежных земельных участках нарушаются требования градостроительных и строительных норм и правил;
- — для осуществления строительства здания, сооружения (за исключением линейных объектов) на смежных земельных участках необходимо заблаговременное проведение работ по объединению таких земельных участков. Порядок образования земельных участков в том числе путем их объединения, а также требования к образуемым или измененным земельным участкам содержатся в статьях 11.2, 11.6, 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации».
3. Федеральным законом от 02.08.2019 № 283-ФЗ в статью 57.3 «Градостроительный план земельного участка» (ГПЗУ) Градостроительного кодекса Российской Федерации включена часть 1.1, в которой реализована позиция Минэкономразвития России, то есть рассматриваемый вопрос нормативно урегулирован, а именно:
Отказ выдачи разрешения на строительство многоквартирного дома
«В случае, если земельный участок для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения образуется из земель и (или) земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и которые не обременены правами третьих лиц, за исключением сервитута, публичного сервитута, выдача градостроительного плана земельного участка допускается до образования такого земельного участка в соответствии с земельным законодательством на основании утвержденных проекта межевания территории и (или) схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории».
4. Таким образом, в настоящее время для строительства объекта капитального строительства должен быть образован один земельный участок, на который, в общем случае, должен быть выдан один градостроительный план земельного участка. В случае, если проектная документация на такой объект разрабатывается или уже разработана по двум ранее выданным ГПЗУ, то проблемы у застройщика могут возникнуть при прохождении экспертизы ПД, при получении разрешения на строительство, при вводе объекта в эксплуатацию, при регистрации права собственности и постановке на государственный кадастровый учёт.
ИсточникОдин застройщик одно разрешение
Подборка наиболее важных документов по запросу Один застройщик одно разрешение (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика: Один застройщик одно разрешение
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 12.1 «Способы обеспечения исполнения обязательств по договору» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «Исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ, одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 — 15 Федерального закона N 214-ФЗ.»
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 12.1 «Способы обеспечения исполнения обязательств по договору» Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» «Исходя из содержания пункта 1 части 1 статьи 12.1 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (далее — Закон N 214-ФЗ) одним из способов обеспечения исполнения обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, является залог в порядке, предусмотренном статьями 13 — 15 настоящего Федерального закона.»
Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Один застройщик одно разрешение
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
(постатейный)
(2-е издание, переработанное и дополненное)
(Трапезников В.А.)
(«Проспект», 2020) Для того чтобы не образовывались «пирамиды», в Закон о долевом строительстве был введен принцип «один застройщик — одно разрешение на строительство». То есть для каждого строящегося объекта застройщик получает разрешение на строительство после того, как завершены и сданы в эксплуатацию прочие объекты, нет долгов и обязательств перед третьими лицами, директор организации застройщика не имеет судимости и прочее.
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Что изменилось в Законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» N 214-ФЗ?
(Кочанова Т.)
(«Жилищное право», 2018, N 12) Строительство можно вести только по принципу «Один застройщик — одно разрешение». При этом на каждое разрешение на строительство необходимо открыть банковский счет. Исключение сделано для девелоперов, ведущих комплексное освоение территории (КОТ). Они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках КОТ или на одном земельном участке.
Один застройщик – одно разрешение на строительство, но нескольких объектов
В последние годы механизмы функционирования застройщиков пересматривались и реформировались. Изменения коснулись и порядка получения разрешения на строительство нескольких объектов. Эти нововведения оказались болезненными для компаний, реализующих масштабные проекты.
Разрешение на строительство с 1 июля 2017 г.
Летом 2017 года в Закон «Об участии в долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости» №214-ФЗ внесены поправки, получившие название «1 застройщик – 1 разрешение». Это в немалой степени осложнило работу компаний, которые давно участвовали на рынке, и создало массу трудностей в отношении освоения территории в комплексе.
ЖК, включающие десятки корпусов, которые предполагается возводить в несколько очередей, требуют крупных вложений еще при проектировании. Однако с момента вступления в силу поправки, эта стадия стала применяться ко всем очередям еще до старта продаж. Только так возможно получить разрешительный документ на несколько объектов одновременно. Разумеется, это обходилось гораздо дороже, чем было раньше.
Разрешение на строительство нескольких объектов с 1 июля 2018 г.
В следующем году противоречивый принцип было решено отменить в отношении освоения территории в комплексе. Его заменили на следующие постулаты:
- • «1 застройщик – 1 ЖК».
- • «1 р/с – 1 разрешительный документ».
Один застройщик получает разрешение на строительство нескольких объектов:
- Согласно градостроительному плану надела земли.
- Согласно спецпроекту соответствующей планировки.
- На единственном или нескольких наделах земли, находящихся на территории застройки, по которой подписан договор о развитии, в т.ч., комплексного вида.
Если компании выдано несколько разрешительных документов, то для каждого из них следует открывать р/с. Застройщик не имеет право заключать сразу несколько договоров об освоении или развитии территории в комплексе. Однако, если соглашения подписаны до 1 июля 2018 г., то есть возможность передать соответствующие обязательства дочерним обществам в случае выдачи разрешительного документа после обозначенной даты.Закрыть
Юрист. Образование: ФГБОУ ВО УдГУ, специальность «юриспруденция», гражданско-правовая специализация. С 2015 года юрист по вопросам гражданского права ( консультирование граждан, ведение дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах).
Источник