Добрый день экспертам. Акт приемки-передачи квартиры, закрывающий ДДУ, обычно включает формулировку вида: «Стороны взаимных финансовых и иных претензий не имеют».
Были ли у вас ситуации, когда подписание акта с такой формулировкой являлось препятствием для получения в суде с застройщика неустойки за просрочку? Ведь дольщик, подписав акт, фактически отказался от своего права требования.
#2 Buccaneer Buccaneer —>
Препятствием не является. Суды встают на сторону дольщика, так как наличие подобной формулировки в акте не изменяет и не отменяет условий ДДУ о сроке передачи объекта, а предусмотренная 214-ФЗ неустойка, является законной.
#3 Daonar Daonar —>
То есть отказ от права требования будет ничтожен?
#4 maverick2008 maverick2008 —>
То есть отказ от права требования будет ничтожен?
ГК часть 1 читали? Ответ на ваш вопрос где то в районе статей 1-50
#5 BloodForFun BloodForFun —>
Односторонний акт приема-передачи квартиры в долевом строительстве
То есть отказ от права требования будет ничтожен?
Изучать ничтожность даже не надо.
Во-первых, отказа от права требования тут нет. Хотя бы потому, что не указано требование, от которого стороны отказались.
Я в подобных случаях говорю, что на момент подписания акта претензий не было, а потом — появились.
ГК часть 1 читали? Ответ на ваш вопрос где то в районе статей 1-50
Нет, ответ есть в пункте 1 статьи 572 ГК РФ.
#6 maverick2008 maverick2008 —>
Нет, ответ есть в пункте 1 статьи 572 ГК РФ.
да, там пожалуй более развернуто
#7 A live A live —>
Я в подобных случаях говорю, что на момент подписания акта претензий не было, а потом — появились.
Поэтому иногда добавляют «претензий не имею и обязуюсь в будущем не иметь». ))
#8 Daonar Daonar —>
Простите, причем тут договор дарения? Вы рассматриваете акт приемки-передачи квартиры как письменную форму сделки, а отказ дольщиком от права требования неустойки по формулировке «стороны претензий друг к другу не имеют» — как освобождение застройщика от имущественной обязанности (по уплате неустойки)? Тогда, конечно, финт получается интересный — есть встречные обязательства, и это не договор дарения.
#9 BloodForFun BloodForFun —>
Простите, причем тут договор дарения?
Обязанность оплатить неустойку — имущественная обязанность? Если да, то освобождение от имущественной обязанности — дарение.
Вы рассматриваете акт приемки-передачи квартиры как письменную форму сделки,
Акт, в зависимости от его содержания и обстоятельств, может как быть сделкой так и не быть сделкой. Например продажа по накладной без договора — сделка.
Акт приема-передаче квартиры сам по себе не сделка, но в нем вполне может содержаться текст сделки.
отказ дольщиком от права требования неустойки по формулировке «стороны претензий друг к другу не имеют» — как освобождение застройщика от имущественной обязанности (по уплате неустойки)?
Односторонний акт приема передачи | Уловки застройщика
Я — нет. Хотя бы потому, что в словах «претензий не имею» нет ни слов про «требование . » «освобождение».
Поэтому иногда добавляют «претензий не имею и обязуюсь в будущем не иметь». ))
Я нарушил свое обязательство и взыскал с вас неустойку? вы будете заявлять мне убытки в размере неустойки за нарушение моего обязательства не иметь претензию?
Источник: forum.yurclub.ru
Односторонний акт приема-передачи квартиры
Доброго времени суток. У меня такая проблема с застройщиком «РИВАС МО» . В 2014 году был заключен Договор о долевом строительстве в Путилково корпус 19. В 09.2016 г. дом был сдан, но я не был уведомлен.
В 09.2017 г. был осмотр квартиры, где выявились серьезные нарушения строительства (блочная кладка внутренних стен, как и наружних не скреплена клеевым составом ввиду проводимых работ при низких температурах) и мной была написана претензия (дефектовка), ПИК (Мортон) по адресу ул. Авиамоторная 19 обещал разобраться в течение месяца. Через полгода ожиданий 03.2018. я вновь посетил этот офис, где мне было сказано, что квартира принята в одностороннем порядке по истечении двух месяцев после сдачи дома и мне следует оплатить коммуналку за полтора года. Является ли односторонний акт передачи основанием для оплаты коммуналки?
Здравствуйте Александр!
В соответствии с ч.6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Таким образом, принятие объекта по одностороннему акту незаконно, если вы не были в установленном порядке извещены о необходимости принять участие в приемке результата работ по договору. Если же у застройщика доказательства направления вам письма или иного извещения имеются, что обязанность оплаты коммунальных услуг за объект долевого строительства возлагается на толщина с момента подписания акта приема-передачи.
Источник: www.urprofy.ru
Решение суда о признании одностороннего акта передачи объекта долевого строительства недействительным № 02-6745/2016
иску Чернышовой И. Е. к ООО «Лексион Девелопмент» о признании одностороннего акта передачи объекта долевого строительства недействительным, обязании устранить недостатки, обязании передать объект долевого участия,
Истец обратилась с указанным иском к ответчику, ссылается на то, что.. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве №. в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу, как участнику долевого строительства, объект долевого строительства не позднее. Со стороны истца обязательства по выплате долевого взноса исполнены полностью. ответчик направил в адрес истца письмо, в котором информируется о получении разрешения на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию. истицу сообщили о завершении строительства и готовности квартиры к передаче истцу как участнику долевого строительства. После получения данного уведомления истица осмотрела квартиру и при ее осмотре указала на нарушения: нa наружном углу сантехнической кабины участок с плесенью или грибком, отсутствовал герметик в межпанельном шве над кухней, отсутствовала горячая вода и отопление. Так как застройщик отказался составлять акт выявленных в ходе осмотра нарушений, истица направила в адрес застройщика отказ от принятия передаваемого объекта ввиду его несоответствия условиям договора, требованиям технических регламентов и иным обязательным требованиям и просила в разумные сроки устранить недостатки и передать объект, соответствующий требованиям законодательства.
В ответ на данное письмо застройщик направил в адрес истца письмо от …, в котором указывал, что никаких недостатков в объекте не имеется, по горячей воде действует временная схема, а. получила сопроводительное письмо и односторонний Акт передачи квартиры к договору №.. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подписанный.. застройщиком. С данной позицией не согласна, поскольку данный акт нарушает права истца как потребителя. В связи с чем просит суд признать односторонний Акт от … передачи квартиры к договору №.. недействительным, обязать ответчика устранить выявленные строительные недостатки передаваемого объекта долевого строительства в разумные сроки и передать объект долевого строительства в соответствии с проектом, техническими и градостроительными регламентами, техническими условиями, а также иными обязательными требованиями.
Истица в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщила.
Представитель ответчик в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения иска, по доводам , изложенным в письменных возражениях на иск, просил в удовлетворении заявленных требований отказать.
Выслушав объяснения ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 3 ПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.
В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).
В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Судом установлено, что. между сторонами был заключен договор №..
участия в долевом строительстве многоквартирного дома, предметом которого являлось обязательство ответчика — застройщика в предусмотренный срок построить объект недвижимости — многоквартирный жилой дом по адресу: …, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать истцу, как участнику долевого строительства, квартиру №. расположенную в данном доме, а истец обязался уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру.
В соответствии с п.2 ст. 8 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ , передача Квартиры участнику осуществляется не ранее чем после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома (л.д.10-19,20).
Жилой дом, в котором расположена квартира истца, был введен в эксплуатацию в соответствии с Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № … Ответчиком в адрес истца … было направлено сообщение о завершении строительства жилого дома, о готовности передать истцу квартиру по акту приема-передачи, с предупреждением Участника о необходимости принятия Квартиры и последствиях её непринятия (л.д.22) Истец прибыла для получения ключей от квартиры, однако документы о приеме-передаче квартиры не подписала.
Консультация юриста по защите прав потребителей бесплатно
Бесплатная горячая линия круглосуточно
Из письменных пояснений стороны истца следует, что при осмотре квартиры ею были обнаружены недостатки: нa наружном углу сантехнической кабины участок с плесенью или грибком, отсутствовал герметик в межпанельном шве над кухней, отсутствовала горячая вода и отопление, в связи с чем она не приняла квартиру. Поскольку застройщик отказался составлять акт выявленных в ходе осмотра нарушений, истица направила в адрес застройщика отказ от принятия передаваемого объекта ввиду его несоответствия условиям договора, требованиям -технических регламентов и иным обязательным требованиям и просила в разумные сроки устранить недостатки и передать объект, соответствующий требованиям законодательства (л.д.26-27). В ответ на данное письмо застройщик направил в адрес истца письмо. в котором указывал, что никаких недостатков в объекте не имеется, по горячей воде действует временная схема (л.д.28-31), а. получила сопроводительное письмо и односторонний Акт передачи квартиры к договору №.. участия в долевом строительстве многоквартирного дома, подписанный … застройщиком (л.д.23,24-25).
Из пояснений стороны ответчика следует, что действительно, на момент приемки квартиры, в квартале отсутствовало горячее водоснабжение домов.
Однако данное обстоятельство также не может считаться основанием для признания квартиры непригодной для проживания. Временное отсутствие горячего водоснабжения не является значительным недостатком, подтверждает тот факт, что многоквартирные жилые дома квартала были приняты в эксплуатацию уполномоченным государственным органом в соответствии с законом.
Следовательно, временное отсутствие горячего водоснабжения не может влиять на факт строительной готовности возведенного объекта капитального строительства; подобный недостаток является не строительным недостатком жилого дома, а недостатком коммунального характера. Ответчик не является поставщиком коммунальных услуг. В соответствии с действующим законодательством, организацией-поставщиком теплоносителей в г. Москве является ПАО «МОЭК». До конца июня. истица фактически не являлась на повторный осмотр квартиры, чтобы зафиксировать устранение недостатков или их отсутствие, в связи с чет ответчиком в рамках действующего законодательства был составлен односторонний акт.
В соответствии с п.1 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214 передача квартиры участнику долевого строительства в предусмотренный срок является обязанностью ответчика, а обязанностью истца является- приемка данной квартиры.
В соответствии с пунктом 2 ст. 7 ФЗ № 214 участник долевого строительства может отказаться от подписания передаточного акта квартиры до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214 , а именно ( устранение застройщиком недостатков/уменьшение цены договора/возмещение расходов на устранение недостатков) только в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора, нарушением требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, что делает его непригодным для предусмотренного договором использования.
Суд соглашается доводами стороны ответчика, что объект долевого участия, квартира истца, не могла быть признана непригодной для предусмотренного договором использования (проживания), поскольку, в соответствии с п.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, выданное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена квартира, удостоверяет, что строительство объекта выполнено в соответствии с разрешением на строительство, что возведенный объект соответствует градостроительному плану и проектной документации. Кроме того, Разрешение на ввод Жилого дома выдано на основании Заключения о соответствии жилого дома требованиям технических регламентов и проектной документации, утвержденного Распоряжением Мосгосстройнадзора от 19.11.2015 г. № 694-8- Р/ЗОС.
Суд учитывает, что строительные недоделки, на которые указывает истец в виде отсутствия герметика в межпанельном шве над оконным проёмом и плесень на стене, устранены застройщиком после первого осмотра квартиры истцом, что подтверждается актами обследования. Временное отсутствие горячего водоснабжения в квартире истца возникло не по вине ответчика, а связано с деятельностью поставщика коммунальных услуг — ПАО «МОЭК».
Причиной временного отсутствия горячего водоснабжения являются не строительные дефекты квартиры или инженерных сетей, а вышеуказанные противоречия при заключения договора о подключении к системам теплоснабжения. Также суд полагает, что данные недоделки, не являются незначительными.
Таким образом, в соответствии с п.6 ст. 8 ФЗ № 214 при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства, застройщик по истечении 2-х месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться застройщиком только в случае, если он обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием по указанному им почтовому адресу.
Согласно данным Почты России истец получила сообщение о завершении строительства … В соответствии с п.5.1.6. договора, участник обязан прибыть для подписания Акта приема-передачи квартиры не позднее 7 рабочих дней с момента получения сообщения о завершении строительства. Однако для удобства осмотра Квартир, получения ключей и подписания необходимых документов Обществом был предложен график посещения офиса компании для осуществления названных действий. В соответствии с данным графиком, истец прибыла … на осмотр Квартиры, однако Акт приема-передачи квартиры не подписала. По истечении предусмотренного законом 2-х месячного срока со дня получения участником сообщения о завершении строительства ответчик был вынужден составить Акт передачи квартиры в одностороннем порядке.
Как следует из приобщенных документов, текст одностороннего акта приема-передачи составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, акт в необходимом количестве экземпляров направлен истцу почтовым отправлением с уведомлением о вручении и описью вложения. Квартира передана истцу в соответствии с проектом, техническими условиями и градостроительными регламентами, с соблюдением процедуры односторонней передачи.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на обоснование своих требований и возражений.
Поскольку истцом не представлено относимых, допустимых и достоверных доказательств нарушения ответчиком обязательств по договору, заключенному между сторонами , в то время как представленные ответчиком доказательства свидетельствуют о надлежащим исполнении им принятых на себя по договору обязательств, опровергают доводы истца, основания для привлечения ответчика к ответственности у суда отсутствуют, оснований для удовлетворения требований в заявленных истцом формулировках у суда также не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
В удовлетворении исковых требований Чернышовой И. Е. к ООО «Лексион Девелопмент» о признании одностороннего акта передачи объекта долевого строительства недействительным, обязании устранить недостатки, обязании передать объект долевого участия — отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Хорошевский районный суд города Москвы в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.
Источник: advocate-service.ru