Оформление права собственности на объект незавершенного строительства
Глава 17.1. Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места
ФЗ о страховых пенсиях
ФЗ о пожарной безопасности
ФЗ об образовании
ФЗ о государственной гражданской службе
ФЗ о государственном оборонном заказе
О защите прав потребителей
ФЗ о противодействии коррупции
ФЗ об охране окружающей среды
ФЗ о бухгалтерском учете
ФЗ о защите конкуренции
ФЗ о лицензировании отдельных видов деятельности
ФЗ о закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц
ФЗ о прокуратуре
ФЗ о несостоятельности (банкротстве)
ФЗ о персональных данных
ФЗ о госзакупках
ФЗ об исполнительном производстве
ФЗ о воинской службе
ФЗ о банках и банковской деятельности
Проценты по денежному обязательству
Ответственность за неисполнение денежного обязательства
Важно! Недострой! Право собственности! Оформление! Юрист Лана Саб!
Уклонение от исполнения административного наказания
Расторжение трудового договора по инициативе работодателя
Предоставление субсидий юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, физическим лицам
Управление транспортным средством водителем, находящимся в состоянии опьянения, передача управления транспортным средством лицу, находящемуся в состоянии опьянения
Особенности правового положения казенных учреждений
Общие основания прекращения трудового договора
Порядок рассмотрения сообщения о преступлении
Судебный порядок рассмотрения жалоб
Основания отказа в возбуждении уголовного дела или прекращения уголовного дела
Документы, прилагаемые к исковому заявлению
Изменение основания или предмета иска, изменение размера исковых требований, отказ от иска, признание иска, мировое соглашение
Источник4.7. Особенности аренды и выкупа земельных участков собственниками объектов незавершённого строительства
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ объекты незавершённого строительства (далее – ОНС) являются объектами недвижимого имущества и выделяются в отдельную группу наравне со зданиями, строениями и сооружениями.
В отличие от указанных выше объектов ОНС нельзя использовать по целевому назначению, так как в отношении него не закончены строительные работы, и он не введён в эксплуатацию.
При строительстве на участке в частной собственности правообладатель вправе зарегистрировать права на ОНС в любое время. Однако в ситуации со строительством на участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, возможность государственной регистрации права собственности на ОНС прямо зависит от договора, которым оформлено право застройщика на участок. Как правило, это договор аренды, и регистрация ОНС допускается только если это прямо предусмотрено в нём либо уполномоченным органом утверждена процедура дачи согласия собственника участка на такую государственную регистрацию прав собственности на ОНС [1] .
НЕДОСТРОЙ! ЮРИСТ Лана Саб! Оформление права собственности!
Особенности статуса ОНС выражаются и в установлении особых правил на оформление прав на участки под уже существующими ОНС. Общий принцип работы государства с ОНС сводится к стимулированию собственника к завершению строительства либо передаче путём продажи с публичных торгов такого объекта иным лицам для достройки, если правообладатель не укладывается в жёсткие сроки для достройки.
Выкуп земельного участка под объектами недвижимого имущества без торгов в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ возможен только для эксплуатации уже существующих зданий и сооружений, в связи с чем по общему правилу нельзя приобрести в собственность без торгов земельный участок, на котором расположен объект незавершённого строительства [2] .
К земельным участкам под ОНС также не подлежат применению положения пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, устанавливающие возможность собственнику здания, сооружения оформить земельный участок в аренду на срок до 49 (сорока девяти) лет.
По прямому указанию п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ земельный участок под ОНС может быть предоставлен в аренду однократно без торгов исключительно на следующих условиях:
А. Срок аренды земельного участка – до 3 (трёх) лет либо на срок, не превышающий оставшийся срок действия договора аренды, досрочно прекращённого в связи с изъятием такого земельного участка для государственных нужд, но не менее чем на три года в случае предоставления лицу земельного участка взамен тому, который был изъят.
Б. Целевое использование земельного участка – завершение строительства ОНС.
1) лицо, которое приобрело право собственности на ОНС по результатам публичных торгов по продаже ОНС, изъятого у собственника, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственник ОНС в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев с момента прекращения ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, не заявлено в суд требование об изъятии ОНС, или суд отказал в удовлетворении данного требования, либо объект был не продан с публичных торгов по причине отсутствия участников в торгах.
При этом предоставление земельного участка в аренду в указанном случае допускается, если ранее земельный участок не был предоставлен в аренду предыдущим собственникам ОНС.
Также в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) земельный участок под ОНС может быть предоставлен собственнику ОНС однократно в аренду сроком на три года без торгов в целях завершения строительства ОНС при соблюдении следующих условий:
- собственность на ОНС возникла до 01.03.2015 или соответствующий земельный участок был предоставлен в аренду до 01.03.2015;
- ранее земельный участок не предоставлялся в аренду предыдущим собственникам в соответствии с указанным основанием.
В судебной практике сложился подход, согласно которому в прямо предусмотренных законом случаях допускается выкуп земельного участка под ОНС и предоставление его в аренду без торгов [3] .
К ним относятся следующие ситуации:
- Выкуп/аренда на 49 лет земельного участка под ОНС, который перешёл в частную собственность в порядке приватизации
В соответствии с п. 1 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации) приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.
Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 3 ст. 28 Закона о приватизации).
Отметим, что единственным основанием отказа оформить земельный участок под приватизируемым объектом недвижимого имущества в собственность или в аренду является факт признания соответствующего объекта самовольной постройкой.
ВС РФ в своём Определении [4] указал на то, что право выкупа земельных участков под приватизированными ОНС признаётся в т. ч. за лицом, к которому право на указанные объекты перешло на основании договора купли-продажи или в порядке правопреемства.
- Выкуп/аренда на 49 лет земельного участка под ОНС, который находится в постоянном бессрочном пользовании собственника ОНС
В силу п. 2 ст. 3 Вводного закона постоянное бессрочное пользование должно быть переоформлено правообладателем на собственность либо аренду.
Необходимо отметить, что в этом случае возможность приобрести земельный участок, на котором расположен ОНС, в собственность или в аренду не связана с преимущественным правом собственника недвижимости выкупить земельный участок и не связана с особым правовым статусом ОНС.
Переоформление земельного участка из постоянного бессрочного пользования обусловлено изменениями, внесёнными в земельное законодательство. До введения в действие ЗК РФ земельные участки могли находиться в постоянном бессрочном пользовании разных юридических лиц и граждан. После введения в действие ЗК РФ законодатель ограничил субъектный состав лиц, которые имеют право владеть земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования, при этом соответствующее право, возникшее у данных лиц до введения в действие ЗК РФ, сохранялось.
В настоящее время субъектный состав определён п. 2 ст. 39.9 ЗК РФ, а все остальные лица обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды либо приобрести его в собственность (п. 2 ст. 3 Вводного закона).
Соответствующее предоставление в собственность или в аренду производится по отдельному основанию, указанному в пп. 7 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.
Отметим, что и в этом случае право на выкуп земельного участка либо оформление земельного участка в аренду, которое принадлежит первоначальному собственнику земельного участка, переходит при его отчуждении к новому правообладателю и переоформлении им права постоянного бессрочного пользования согласно Вводному закону [5] .
[1] Например, Распоряжение Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга от 24.04.2020 № 53-р «О порядке принятия решения о даче согласия на регистрацию права собственности инвестора на объект незавершённого строительства».
[2] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738, А41-453/2015.
[3] Постановление Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08 по делу № А55-16774/2007; Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 14880/10 по делу № А65-36364/2009СА1-42.
[4] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.04.2016 по делу № 305-КГ15-19738, А41-453/2015; Определение Верховного Суда РФ от 20.08.2019 № 303-ЭС19-13566 по делу № А73-12871/2018; Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.09.2021 по делу № А56-63689/2021.
[5] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30.03.2015 по делу № 310-КГ14-5503, А35-10888/2013.
ИсточникПризнание права собственности на объекты незавершенного строительства
Недвижимостью признаются земельные участки и сооружения, находящиеся на земле, включая объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Наше государство допускает оформление недвижимость в собственность граждан. Неважно, коммерческая это недвижимость или обычный гараж.
Как признать право в условиях договора с застройщиком? Об этом мы расскажем чуть ниже.
Застройка территории начинается с заключения договора долевого участия (ДДУ). Участниками сделки выступают застройщик (строительная компания) и дольщики (покупатели квартир в строящемся доме). Первичная функция договора долевого участия – гарантия завершения строительства.
Но нередко застройщики становятся банкротами – неспособными выполнять прежние обязательства вследствие финансовых проблем. Тогда дольщики должны подтвердить права на приобретенную ими квартиру. Намерения оформляются в виде заявления с целью включения требований в реестр недвижимости. Это гарантирует, что после банкротства застройщика неготовый объект достроит новый подрядчик. Основанием для подачи заявления выступает ДДУ, пусть и заключенный с обанкротившейся фирмой.
Скачать заявление на признание права собственности на объекты незавершенного строительства
Недобросовестные застройщики всячески избегают регистрации договора долевого участия в Росреестре. Поэтому, чаще всего можно встретить предварительный договор купли-продажи. Принцип следующий: стороны заключают договор беспроцентного займа, а будущий покупатель квартиры передает застройщику определенную сумму денег, которую последний вскоре должен вернуть обратно.
Наступление срока возврата денежных средств является датой подписания основного договора купли-продажи квартиры. Параллельно, стороны подписывают соглашение о взаимных финансовых расчётах. Отданная ранее застройщику сумма идет в счёт погашения стоимости нового жилья.
Но как быть в случае банкротства застройщика или «заморозки» сдачи объекта в эксплуатацию? Основные действия пострадавшей стороны:
- составить исковое заявление в суд с целью подтверждения прав на недостроенное жилье. Заявление также должно содержать требование обязать застройщика закончить строительство и сдать объект;
- подтвердить факт уплаты взносов с помощью документов и квитанций об оплате стоимости квартиры.
Немаловажно доказать, что деньги ушли именно на расчёт с застройщиком за строительство. Иначе передача средств будет расценена как безвозмездная.
Консультация юриста по недвижимости бесплатно
Бесплатная горячая линия
(Москва и регионы РФ)
Видео о компании
Инвестиционные договоры
Заключаются между застройщиком и потенциальными инвесторами или соинвесторами. Действие такого договора позволяет подтвердить право собственности на объект незаконченного строительства. Например, в случае банкротства фирмы-застройщика. Направив иск в суд, инвесторы или соинвесторы вправе требовать признания сделки притворной, а значит недействительной.
Но совсем не факт, что договор инвестиционного вклада будет признан обоснованным после банкротства застройщика. Особенно если соглашение не зарегистрировано в Росреестре. Указанное обстоятельство аннулирует все притязания потерпевших инвесторов. Скорее всего объект незавершенного строительства будет передан другой компании или вовсе снесён как самовольная постройка. Следовательно, инвесторы останутся без своих вложенных в строительство средств.
Как избежать неблагоприятного сценария? Оптимальным вариантом будет составить исковое заявление:
- Указать на притворный характер заключенного договора – виновной стороной считается застройщик.
- Отметить право собственности на профинансированные инвесторами объекты – в данном случае ими считаются объекты незаконченной застройки.
Сразу после положительного вердикта суда инвесторам останется зарегистрировать право собственности в Росреестре. Это могут быть многоквартирные дома, коммерческая недвижимость, производственные строения, гаражи и прочие объекты. Даже если постройки снесут, инвесторы получат компенсацию от государства.
Договор на членство в кооперативах
Отдельные застройщики заключают специальный договор с дольщиками. Последние включаются в список участников строительного кооператива. Второй разновидностью договора считается членство в жилищном накопительном кооперативе (ЖНК):
- Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) – это организация будущих собственников жилья, основанная на выплате паевых взносов за покупку квартиры. Подписанный договор изначально содержит сведения о том, кому и когда отойдет квартира в новостройке. Все операции расписываются заблаговременно.
- Полномочия ЖСК определяются хранением паевых взносов, выбором застройщика и выделением финансов на строительство дома. Как только дольщик переведёт весь пай на счёт ЖСК, он может рассчитывать на гарантии сделки. Риски пострадать от банкротства застройщики сводятся к минимуму.
- Жилищные накопительные кооперативы (ЖНК) – это организации, основная деятельность которых заключается в покупке квартир для членов кооператива соразмерно их взносам. Выбор квартиры не ограничивается одним строительным объектом. Приобрести жилье можно как в новостройке, так и на вторичном рынке недвижимости.
После внесения определенной суммы паевого взноса член ЖНК может написать заявление Правлению с просьбой приобрести ему жилье. Всеми организационными вопросами занимается Правление кооператива. Как только квартира будет сдана в эксплуатацию, организация переоформляет права на члена кооператива. Главный минус – невозможность оформить жилье в собственность до момента окончания строительства. Следовательно, банкротство застройщика ставит крест на притязаниях пайщика.
Обе формы жилищных объединений не имеют резервного фонда накопленных средств. Наступление краха создает препятствия для выплат компенсации членам ЖНК и ЖСК.
Источник