Большая Энциклопедия Нефти и Газа
Незавершенное строительное производство является частью общего объема незавершенного строительства и в технологически необходимых размерах служит заделом в строительном производстве для обеспечения ритмичного выполнения программы работ и ввода в действие производственных мощностей и объектов. [1]
Незавершенное строительное производство — это не законченные строительством и не сданные в эксплуатацию здания и сооружения, отдельные этапы работ и конструктивные элементы, а также приня-ные и оплаченные заказчиком. [2]
Объем незавершенного строительного производства зависит от сметной стоимости, структуры и продолжительности сооружения предприятий, пусковых комплексов, очередей и объектов, включенных в план. [3]
Объем незавершенного строительного производства на начало планируемого периода принимается по фактическим данным, на конец планируемого периода — с учетом намечаемой структуры строительства и плана сдачи заказчикам предприятий, пусковых комплексов, очередей и объектов. Продолжительность их сооружения устанавливается на основании проектно-сметной документации и действующих норм продолжительности строительства. [4]
Семинар «Постановка объекта на кадастровый учёт и регистрация права собственности» (28.05.2021)
Объем незавершенного строительного производства изменяется на протяжении года; он растет при сооружении объектов или этапов работ с большой продолжительностью строительства и уменьшается при сдаче объектов и этапов работ заказчику. [5]
Объем незавершенного строительного производства зависит от сметной стоимости и продолжительности сооружения объектов ( или этапов), строящихся данной организацией. [6]
К незавершенному строительному производству относятся затраты и работы по незаконченным объектам и этапам строительства, конструктивным элементам. Фактическая себестоимость незавершенного производства по этапу равна сумме произведенных затрат с начала строительства этапа до его завершения, а в целом по объекту — общей сумме затрат по незаконченным этапам данного объекта [ 71, с. [7]
Под незавершенным строительным производством понимаются незаконченные работы на стройках, не сданные застройщиком. [8]
На работы незавершенного строительного производства заказчик и подрядчик составляют инвентаризационную ведомость, после чего заказчик принимает стройплощадку от генподрядчика. [9]
Для определения объема незавершенного строительного производства проводится ежемесячная инвентаризация остатка всех работ, произведенных строительной организацией и не подлежащих сдаче застройщику. Данные инвентаризации фиксируются в акте ср. КС-7, в котором указываются объем и стоимость незаконченных частей конструктивных элементов и видов работ.
Акт утверждается главным инженером строительного предприятия. Составляется он в двух экземплярах, один из которых передается в бухгалтерию, второй остается на строительном участке. КС-7, где указываются наименования каждого вида оборудования и его отдельных узлов. Акты, переданные генподрядчиком застройщику, служат для него основанием для включения в выполненные капитальные вложения стоимости данного оборудования или его узлов. [10]
Часть 1. Что скрывает объект незавершенного строительства.
Для определения объема незавершенного строительного производства проводится ежемесячная инвентаризация остатка всех работ, произведенных строительной организацией и не подлежащих сдаче застройщику. КС-7, в котором указываются объем и стоимость незаконченных частей конструктивных элементов и видов работ. Акт утверждается главным инженером строительного предприятия. Составляется он в двух экземплярах, один из которых передается в бухгалтерию, второй остается на строительном участке. КС-7, где указываются наименования каждого вида оборудования и его отдельных узлов. Акты, переданные генподрядчиком застройщику, служат для него основанием для включения в выполненные капитальные вложения стоимости данного оборудования или его узлов. [11]
Каждая строительная организация учитывает незавершенное строительное производство по фактическим для нее затратам. По-лсольку в затратах генерального подрядчика есть работы, оплаченные им субподрядчикам по договорной стоимости, то незавершенное строительное производство генподрядчика числится в смешанных оценках: по работам, выполненным собственными силами, — по фактической себестоимости, а по работам, принятым от субподрядчиков, — по договорной стоимости. Наряду с этим необходимы данные о сметной стоимости незавершенного строительного производства для оперативного учета выполненного объема строительно-монтажных работ за отчетный период. [12]
Каждая строительная организация учитывает незавершенное строительное производство по фактическим для нее затратам. Поскольку в затратах генерального подрядчика есть работы, оплаченные им субподрядчикам по договорной стоимости, то незавершенное строительное производство генподрядчика числится в смешанных оценках: по работам, выполненным собственными силами, — по фактической себестоимости, а по работам, принятым от субподрядчиков, — по договорной стоимости. Наряду с этим необходимы данные о сметной стоимости незавершенного строительного производства для оперативного учета выполненного объема строительно-монтажных работ за отчетный период. [13]
Вид графика нарастания объемов незавершенного строительного производства прн большом коичестве отделыпк строительных процессов представлен па рио. [14]
Стоимость выполненных объемов работ и незавершенного строительного производства по отдельным объектам учета отражается в регистре бухгалтерского учета по данным акта о выполненных объемах работ. [15]
ИсточникОписание конструктивных элементов для незавершенных строительством объектов
ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ
от 13 апреля 2020 года N 3214-АБ/20
Об определении контуров объектов недвижимости
В связи с обращениями граждан и юридических лиц относительно порядка определения и отражения в техническом плане контуров объектов капитального строительства Росреестр сообщает.
Правила заполнения разделов технического плана, предусматривающие указание сведений о контуре здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, определены пунктами 34-40 Требований к подготовке технического плана, состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18 декабря 2015 г. N 953 (далее — Требования N 953), согласно которым, в частности:
в случае, если здание, сооружение, объект незавершенного строительства имеет наземные, надземные и (или) подземные конструктивные элементы, контур такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на земельном участке определяется как совокупность контуров, образованных проекцией внешних границ наземных, надземных и (или) подземных ограждающих конструкций (в том числе колонн, арок (проездов), галерей, консолей, балконов и т.п.) такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства к поверхности земли (пункт 34);
проекции наземных, надземных, подземных конструктивных элементов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, а также местоположение характерных точек контуров таких конструктивных элементов определяются кадастровым инженером и отображаются на чертеже расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на земельном участке (далее — Чертеж), схеме контура объекта недвижимости (части объекта недвижимости) (далее — Схема) специальными условными знаками (пункт 34);
в графе 7 реквизита 1.1 раздела «Описание местоположения объекта недвижимости» указывается тип контура — наземный, надземный или подземный в случаях, когда здание, сооружение, объект незавершенного строительства имеет наземные, надземные и (или) подземные конструктивные элементы (пункт 40).
Требованиями N 953 не определяется понятие «конструктивные элементы», вместе с тем в целях реализации положений Требований N 953, по мнению Росреестра, под понятием «конструктивные элементы» здания, сооружения, объекта незавершенного строительства могут пониматься элементы ограждающих строительных конструкций такого здания, сооружения, объекта незавершенного строительства. Согласно пункту 24 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий, сооружений» (далее — Закон N 384-ФЗ) строительная конструкция представляет собой часть здания или сооружения, выполняющую определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции, при этом частью 1 статьи 25 Закона N 384-ФЗ установлено, что в проектной документации здания и сооружения должны быть предусмотрены конструктивные решения, обеспечивающие водоотвод с наружных поверхностей ограждающих строительных конструкций, включая кровлю, и от подземных строительных конструкций здания и сооружения; водонепроницаемость кровли, наружных стен, перекрытий, а также стен подземных этажей и полов по грунту; недопущение образования конденсата на внутренней поверхности ограждающих строительных конструкций, за исключением светопрозрачных частей окон и витражей. В этой связи при определении контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства в контуре такого объекта недвижимости должны учитываться проекции всех его конструктивных элементов, предусмотренных проектной документацией, если ее подготовка осуществлялась в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях, вне зависимости от того, какую функцию они выполняют.
Таким образом, если фундамент, крыльца, пандусы, приямки, наружные спуски в подвал, рампы, отмостки, лестницы, в том числе эвакуационные, колонны, арки (проезды), галереи, консоли, балконы и т.п. являются конструктивными элементами (элементами строительных конструкций) здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, в отношении которого проводятся кадастровые работы, и отображены в проектной документации (если ее подготовка осуществлялась), то проекции таких конструктивных элементов включаются в контур такого объекта недвижимости.
При этом следует отметить, что в зависимости от объемно-планировочного решения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства указанные конструктивные элементы могут быть разнообразно расположены по отношению к уровню поверхности земли, что в свою очередь позволяет включать их в контуры разного типа.
В этой связи отмечаем, что в силу положений пунктов 34, 40 Требований N 953:
контур наземного типа образуется проекцией на горизонтальную плоскость конструктивных элементов объекта недвижимости, расположенных на уровне поверхности земли;
контур надземного типа образуется проекцией на горизонтальную плоскость конструктивных элементов объекта недвижимости, расположенных выше уровня поверхности земли;
контур подземного типа образуется проекцией на горизонтальную плоскость конструктивных элементов объекта недвижимости, расположенных ниже уровня поверхности земли.
Каждый из перечисленных контуров включает в себя перечень всех характерных точек и соответствующие им значения координат, описывающих контур определенного типа. Если определенная характерная точка описывает контуры двух или трех типов контуров, такая точка подлежит включению в перечень характерных точек каждого из двух или трех типов контуров соответственно. Контуры как одного, так и разных типов могут полностью и (или) частично совпадать и пересекаться, располагаться полностью внутри друг друга, что не является нарушением Требований N 953.
Таким образом, контур здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, имеющих наземные, надземные (в том числе на разных высотах) и (или) подземные конструктивные элементы, будет представлять собой совокупность контуров разного типа, которые могут полностью и (или) частично совпадать, пересекаться или располагаться полностью внутри друг друга.
Полагаем необходимым обратить внимание на то, что контур здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, имеющего как надземные, так и подземные конструктивные элементы, образуется совокупностью как минимум трех контуров (по одному для каждого типа), образованных проекциями наиболее выступающих наземных, надземных и подземных конструктивных элементов. Причем в случае, если все три контура разных типов полностью совпадают (например, для простых объектов, имеющих форму призмы с параллельными вертикальными гранями, без выступающих конструктивных элементов (балконов, консолей и т.п.), то на Чертеже, Схеме они будут отображаться сплошной линией (соответствующей обозначению наземного конструктивного элемента специальных условных знаков), при этом в реквизите 1.1 раздела «Описание местоположения объекта недвижимости» технического плана сведения о координатах характерных точек таких контуров приводятся один раз, в графе 7 данного реквизита указываются все типы контуров через запятую (наземный, надземный, подземный).
Кроме того, для целей, не связанных с установлением местоположения здания, сооружения, объекта незавершенного строительства посредством пространственного описания его конструктивных элементов, контур каждого типа следует формировать по внешней границе подземных, наземных и надземных конструктивных элементов соответственно.
Относительно определения контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, расположенного на колоннах, или здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, проекция конструктивных элементов одного типа которого полностью расположена в пределах проекции конструктивных элементов другого типа, отмечаем, что Требованиями N 953 не предусмотрено исключение каких-либо проекций одних конструктивных элементов из проекций других конструктивных элементов, в том числе по причине совпадения их изображений на Чертеже или расположения контура одного типа полностью или частично внутри контура другого типа, при определении контуров таких зданий, сооружения, объекта незавершенного строительства следует учитывать проекции указанных конструктивных элементов по общему вышеприведенному правилу. В этой связи приостановление государственного кадастрового учета по основанию, предусмотренному пунктом 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ), с указанием об исключении отдельных характерных точек из списка координат характерных точек контура того или иного типа, либо об изменении отображения на Чертеже линий, соответствующих контуру определенного типа, не основано на положениях законодательства Российской Федерации.
Необходимость дополнительной детализации контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, по мнению Росреестра, должна определяться кадастровым инженером самостоятельно в зависимости от объемно-планировочных решений конкретного здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, а также с учетом требований заказчика кадастровых работ, определенных в соответствующем договоре подряда.
Также отмечаем, что Требованиями N 953 предусмотрено отображение на Чертеже контуров различных типов установленными условными знаками. Вместе с тем последовательность отображения на Чертеже линий, соответствующих контуру определенного типа, Требованиями N 953 не установлена. В связи с этим отображение (наложение) таких линий в различном порядке (подземный, наземный, надземный или надземный, подземный, наземный или иной) не является нарушением Требований N 953 и, соответственно, не должно являться причиной приостановления государственного кадастрового учета по основанию, предусмотренному пунктом 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ.
Кроме того, следует отметить, что в соответствии с Законом N 218-ФЗ, Требованиями N 953 пожеланию заказчика кадастровых работ местоположение здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке может быть дополнительно установлено посредством пространственного описания конструктивных элементов здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, в том числе с учетом высоты или глубины таких конструктивных элементов. Для этих целей в зависимости от объемно-планировочных решений такого объекта недвижимости и требований, предусмотренных соответствующим договором подряда на проведение кадастровых работ, как правило, может потребоваться детализация отдельно взятого контура или всех контуров такого объекта недвижимости посредством их дополнительного описания, соответствующего характеристикам конструктивных элементов такого объекта, различным образом размещенных в пространстве (на разных этажах, на различной глубине или высоте, в том числе с особенностями взаимного расположения в пределах подземной, наземной или надземной части объектов недвижимости).
Источник«Письмо» Росреестра от 21.12.2020 N 13-11053-АБ/20 «О рассмотрении обращения»
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, рассмотрев обращение по вопросу подготовки технического плана и указания в нем контуров объектов капитального строительства, сообщает.
В соответствии с пунктом 5.26(7) Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 (далее — Положение), Росреестр осуществляет в том числе функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию при осуществлении ведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, кадастровой деятельности. Согласно Положению Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению законодательства, а также практики его применения.
Вместе с тем, по затронутым в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.
Позиция Росреестра относительно отображения контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства в техническом плане изложена в письме Росреестра от 13.04.2020 N 3214-АБ/20 «Об определении контуров объектов недвижимости» (далее — Письмо).
Как указано в Письме, каждый из контуров включает в себя перечень всех характерных точек и соответствующие им значения координат, описывающих контур определенного типа. Если определенная характерная точка описывает контуры двух или трех типов контуров, такая точка подлежит включению в перечень характерных точек каждого из двух или трех типов контуров соответственно. Контуры как одного, так и разных типов могут полностью и (или) частично совпадать и пересекаться, располагаться полностью внутри друг друга, что не является нарушением Требований к подготовке технического плана и состава содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 (далее — Требования N 953). Контур здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, имеющих наземные, надземные (в том числе на разных высотах) и (или) подземные конструктивные элементы, будет представлять собой совокупность контуров разного типа, которые могут полностью и (или) частично совпадать, пересекаться или располагаться полностью внутри друг друга.
В этой связи, если контур объекта капитального строительства представляет собой совокупность контуров различного типа, не представляется возможным утверждать о том, что в контур здания (сооружения, объекта незавершенного строительства) включаются максимум три контура — по количеству типов контуров, равно как и нет оснований утверждать, что количество наземных или подземных контуров должно соответствовать количеству типовых этажей объекта капитального строительства. Например, если здание имеет части с различным количеством наземных или подземных этажей, башен, пирамид или иных подобных частей, то в зависимости от объемно-планировочных решений в контур такого здания может быть включено несколько надземных контуров, соответствующих частям здания с различным количеством этажей, или описывающих проекцию конструктивных элементов башен, пирамид или, наоборот, подвалов и так далее.
Относительно позиции по вопросу отображения контура для простых объектов, имеющих форму призмы с параллельными вертикальными гранями, без выступающих конструктивных элементов (балконов, консолей и т.п.), в том числе если не имеется подземных этажей и крыш, выступающих за пределы стен, отмечаем, что данный вопрос был рассмотрен в Письме.
Дополнительно полагаем возможным отметить, что в соответствии с абзацами третьим и четвертым пункта 40 Требований N 953, если характерная точка является характерной точкой разных типов контуров здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, то такая точка указывается в списке характерных точек контура каждого типа; если контур здания, сооружения, объекта незавершенного строительства представляет совокупность контуров, при заполнении реквизита «1.1» раздела «Описание местоположения объекта недвижимости» технического плана сведения о координатах характерных точек каждого контура заполняются последовательно и отделяются друг от друга обозначением контура.
В этой связи, до внесения изменений в требования к подготовке технического плана и соответствующую xml-схему для объектов, имеющих форму призмы с параллельными вертикальными гранями, без выступающих конструктивных элементов (балконов, консолей и т.п.), в том числе если не имеется подземных этажей и крыш, выступающих за пределы стен, допустимо указание только типа контура «наземный», например, если у объекта строительства 1 этаж, или типов контуров «наземный» и «надземный», например, если у объекта два и более этажей.
Согласно своду правил «СП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП II-26-76»:
крыша (покрытие) — это верхняя несущая и ограждающая конструкция здания или сооружения для защиты помещений от внешних климатических и других воздействий (пункт 3.1.16);
кровля — это элемент крыши, предохраняющий здание от проникновения атмосферных осадков; включает в себя водоизоляционный слой (ковер) из разных материалов, основание под водоизоляционный слой (ковер), аксессуары для обеспечения вентиляции, примыканий, безопасного перемещения и эксплуатации, снегозадержания и прочего (пункт 3.1.15).
В соответствии со сводом правил СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003»:
этаж здания — это часть здания между высотными отметками верха перекрытия или пола по грунту и верха вышерасположенного перекрытия (покрытия) (пункт 3.31);
этаж мансардный (мансарда) — это этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной, ломаной или криволинейной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа (пункт 3.31а).
Таким образом, помещения в (на) крыше или кровле не располагаются. Понятия «значительно» или «незначительно» являются субъективными и не могут являться решающими в вопросе определения контура объекта капитального строительства. При этом крыша может иметь так называемый карнизный свес — выступ крыши от стены, защищающий ее от стекающей дождевой или талой воды (пункт 3.1.11), который в ряде случаев, особенно у зданий — объектов индивидуального жилищного строительства и садовых домов, по своим размерам может являться одновременно навесом над террасой или парковочным местом. В этой связи полагаем целесообразным отображение контура крыши (кровли) с выступающим карнизным свесом в виде отдельного надземного контура.
Как указано в Письме, необходимость дополнительной детализации контура здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, по мнению Росреестра, должна определяться кадастровым инженером самостоятельно в зависимости от объемно-планировочных решений конкретного здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, а также с учетом требований заказчика кадастровых работ, определенных в соответствующем договоре подряда.
В этой связи Росреестр разделяет позицию Ассоциации о том, что определение местоположения объекта недвижимости на земельном участке (контура объекта недвижимости, в том числе в случае, когда такой контур представляет собой совокупность контуров различного типа) в силу положений части 4.2 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О кадастровой деятельности», частей 5, 8 — 9 статьи 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) является компетенцией кадастрового инженера, следовательно, именно кадастровый инженер определяет, что включать в контур здания (сооружения), сколько контуров отображать и к какому типу их относить.
При этом необходимо принимать во внимание, что, поскольку разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в случае осуществления государственного кадастрового учета объекта, введенного в эксплуатацию) и (или) проектная документация объекта капитального строительства не содержат сведений о характерных точках контура объекта капитального строительства (в связи с чем не может быть установлено соответствие этих сведений сведениям, отраженным в техническом плане), положения частей 13 — 15 статьи 40 Закона N 218-ФЗ не применяются при правовой экспертизе содержания технического плана в части определения контура объекта капитального строительства и соблюдения положений пунктов 34, 40 Требований N 953, ответственность за достоверность внесенных в технический план сведений о местоположении объекта капитального строительства на земельном участке (контуре объекта недвижимости) несет кадастровый инженер.
Дополнительно отмечаем, что в соответствии с XML-схемой, размещенной в соответствии с приказом Росреестра от 25.04.2019 N П/0163 на официальном сайте Росреестра, в атрибуте «tSpelementUnitOKSInp» предусмотрено указание признака контура (подземный, наземный или надземный), при этом указанный атрибут является множественным, в связи с чем данный атрибут допускает при необходимости указание нескольких контуров, в том числе с разделением их по типам (например: два контура подземных, третий — наземный, четвертый и пятый — надземные).
+7 (499) 703-46-71 — для жителей Москвы и Московской области
+7 (812) 309-95-68 — для жителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области