Оплата за лишние квадратные метры в новостройке

Подборка наиболее важных документов по вопросу Доплата за увеличение площади по дду нормативно-правовые акты формы статьи консультации экспертов и многое другое.

Оплата за лишние квадратные метры в новостройке

Внезапный метр: можно ли не оплачивать лишнюю площадь в новостройке — Недвижимость РИА Новости, 21.05.2021

Участники долевого строительства часто сталкиваются с тем, что в момент приемки площадь долгожданной квартиры оказывается больше, чем прописано в договоре, и. Недвижимость РИА Новости, 21.05.2021

Участники долевого строительства часто сталкиваются с тем, что в момент приемки площадь долгожданной квартиры оказывается больше, чем прописано в договоре, и застройщик требует этот излишек оплатить. Однако в некоторых случаях переплаты можно избежать – об этом сайту «РИА Недвижимость» рассказали эксперты.Покупка квартиры – это серьезные затраты, увеличение которых никого не радует, особенно когда оно происходит в формате сюрприза. При этом долгое время у дольщиков почти отсутствовала возможность отказаться от оплаты незапланированных площадей. Однако такие возможности все-таки есть.Договор на пятеркуПо сложившейся практике отношений между застройщиком и дольщиком в договорах долевого участия (ДДУ) часто прописывается, что при минимальных отклонениях площади стороны не требуют компенсации друг у друга.»Как правило, в договоре прописывается условие, предусматривающее возможность расхождения в площади, в рамках которого компенсация не предоставляется (ни со стороны дольщика, ни со стороны застройщика). Обычно это расхождение составляет 2-5% от указанной в договоре площади», – поясняет руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов.»Бесплатный лимит» может быть указан и в метрах, добавляет адвокат Виктория Данильченко. Так, например, если разница между плановой и фактической площадями квартиры составляет плюс-минус 0,5-1 квадратный метр ее не оплачивают ни дольщик, ни застройщик. Но это обязательно должно быть прописано в договоре.Пятипроцентный барьерОднако упомянутые выше 5% с 2017 года «перекочевали» из договоров в закон. С 1 января 2017 года вступили в силу поправки к 214-ФЗ, в соответствии с которыми по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае превышения допустимого изменения общей площади квартиры, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади, напоминает адвокат АК «Бородин и Партнеры» Олеся Спиричева. С момента вступления в силу этих поправок застройщик не может прописывать в договоре предел для начисления оплаты за дополнительную площадь больший, чем 5% от указанной площади. Это правило действует для договоров, заключенных после 1 января 2017 года, продолжает Спиричева. «Если в договоре долевого участия установлен больший процент оплачиваемой дополнительной площади (чем 5%), то дольщик вправе через суд признать это условие недействительным или расторгнуть ДДУ целиком», – добавляет она.Таким образом, согласно действующему регулированию, нарушением со стороны застройщика будет превышение общей площади над величиной, установленной в договоре, добавляет старший юрист юридической фирмы «Юст» Александр Сидоркин. В этом случае дольщику нужно учитывать последствия обращения в суд, объясняет эксперт. В случае признания недействительным условия договора, не соответствующего указанным требованиям закона о 5%, дольщик не теряет право на получение квартиры, договор остается действующим в части, не противоречащей закону. Оплачивать дополнительные метры покупателю при таком раскладе не придется. Однако тут многое зависит от нюансов и позиции суда. А в случае расторжения договора дольщик получает право вернуть все переданные застройщику деньги, но теряет право требования квартиры у застройщика, отмечает Спиричева.»Встречка» в помощьЕще одним способом избавиться от необходимости доплачивать за лишние метры может стать предъявление встречных требований, отмечают эксперты. Так, от продавца можно требовать выплату неустойки за просрочку сдачи объекта (в размере одной трехсотой ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки), а также возмещение иных убытков, понесенных дольщиком, указывает Данильченко. «Однако нередко заявленные застройщиком «лишние» метры вовсе не лишние, а, наоборот, недостающие. Чтобы выявить подобные факты, нужно пригласить независимого оценщика для осмотра жилья. Эксперт также может оценить качество проделанных работ», – добавляет она. В таком случае тоже появится шанс на предъявление искового заявления к застройщику по причине некачественно проделанных работ (к примеру, недостаточная толщина стен или отсутствие штукатурки), что в свою очередь привело к увеличению площади жилого объекта, объясняет эксперт.

Вопросы по тэгам: застройщики, новостройка , суд, право. … При оплате удостоверьтесь в правильности реквизитов оплаты . В назначении платежа обязательно сошлитесь на номер основного договора долевого участия и его дату. Во-первых, эти документы потом пригодятся вам для получения налоговых вычетов.

Доплата за увеличение площади по дду

Подборка наиболее важных документов по запросу Доплата за увеличение площади по дду (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Доплата за увеличение площади по дду

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)
(ред. от 04.03.2015) 34. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
«Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) 34. Просрочка внесения участником долевого строительства застройщику доплаты при перерасчете стоимости строительства объекта долевого строительства в случае увеличения его площади по сравнению с проектной не является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Доплата за увеличение площади по дду

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: Об определении в целях НДФЛ срока владения квартирой, полученной по договору безвозмездной уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, при доплате за увеличенную площадь.
(Письмо Минфина России от 21.04.2021 N 03-04-05/30283) Вопрос: Об определении в целях НДФЛ срока владения квартирой, полученной по договору безвозмездной уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, при доплате за увеличенную площадь.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Вопрос: О минимальном предельном сроке владения жилым помещением, приобретенным по договору участия в долевом строительстве с последующей доплатой в связи с увеличением площади, в целях НДФЛ при его продаже.
(Письмо Минфина России от 01.04.2021 N 03-04-05/24013) Вопрос: О минимальном предельном сроке владения жилым помещением, приобретенным по договору участия в долевом строительстве с последующей доплатой в связи с увеличением площади, в целях НДФЛ при его продаже.

Нормативные акты: Доплата за увеличение площади по дду

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017) 17 августа 2013 г. истцом и ответчиком подписан акт осмотра объекта долевого строительства, содержащий указания на ряд недостатков объекта долевого строительства (техническое отверстие в потолке, отсутствие горячей воды и др.). Указанным актом установлен срок устранения недостатков — до 10 сентября 2013 г. Кроме того, ответчик сообщил истцу об увеличении площади квартиры на 0,6 кв. м и о необходимости в связи с этим произвести доплату обществу.

« Лишние » квадратные метры – это та площадь квартиры, которую покупатель не оплатил при заключении ДДУ . Они возникают потому, что на этапе проектирования жилого дома застройщик не может рассчитать точную площадь квартир. При расчете за основу берется проектная площадь жилья, а остальное считается « лишними » квадратными метрами . При этом площадь квартиры может как увеличиться, так и стать меньше. Допустимые нормы такого расхождения законом не установлены, но на практике они весьма незначительны и выражаются, как правило, от 0,1 до 2 кв . метров в зависимости от размера приобретаемой площади, объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ- Новостройки » Наталья Шаталина.

Доплата за увеличение площади не влияет на дату полной оплаты по ДДУ

Соответствующие поправки об этом в ст. 217.1 Налогового Кодекса РФ были внесены Федеральным законом N 305-ФЗ от 02.07.2021.

Не прошло и трех месяцев после выхода разъяснения Минфина о том, что оплата за увеличение площади при сдаче дома в эксплуатацию считается датой полной оплаты по договору ДДУ (Письмо 03-04-05/25229 от 06.04.2021), как законодатели исправили свою ошибку.

Изначально поправки, связанные с изменением начала минимального предельного срока владения для квартир купленных по ДДУ, были приняты с целью защиты граждан, которые пострадали от увеличения сроков строительства. Но закон был не доработан и оставались вопросы.

Теперь все «белые пятна» устранены и налогоплательщики, заплатившие из-за ошибок законодателя налог, могут подать уточненную декларацию и вернуть свои деньги.

Полный и актуальный текст поправки:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования».

Застройщик требует доплатить за квадратные метры . Результаты работ. Информация. … По статистике, в 24% случаев факт увеличения не подтверждается, но если даже подтвердится всегда имеется законный способ не оплачивать увеличение, либо вернуть денежные средства, оплаченные за увеличение площади. Что мы сделаем: Мы законным способом поможем не платить за увеличение, таким образом сохранив семейный бюджет. И если даже Вы успели заплатить, то в этом случае поможем вернуть. Более подробную информацию вы можете прочесть в статье "Застройщик требует доплаты за лишние квадратные метры ".

Что делать, если застройщик просит доплатить за квартиру

Доплата за «лишние» квадратные метры в новостройке — распространенная практика в строительстве. Вы покупаете квартиру, ждете сдачи дома, а вместо ключей получаете требование заплатить еще. Потому что жилье получилось по площади больше, чем планировал застройщик.

Нельзя сказать, что это незаконно — есть нормативные акты, которые позволяют застройщику требовать деньги сверх указанной в договоре суммы. Но есть нюансы — платить нужно не всегда и не в любом размере.

Рассказываем, как выяснить, нужно ли доплачивать конкретно в вашем случае. Какие есть варианты, если можно не платить, и когда нужно идти в суд.

Хотите выгодно купить квартиру в новостройке в Москве или области? С Авахо выбрать новостройку — легко. Бесплатная консультация и индивидуальный подбор квартир: +7 495 320-99-22.

Почему появляются «дополнительные метры»

Покупка квартиры в новостройке — процесс, который отличается от приобретения вторичного жилья. Отличаются даже договоры: когда покупаете б/у — это договор купли-продажи, когда у застройщика — договор долевого участия.

Дело в том, что приобретаете вы не квартиру, а право получения на квартиру после сдачи дома, так как он еще не построен. С одной стороны, в таких сделках закон обязывает застройщика соблюдать сотни требований — объект проходит государственную проверку и только после этого передается вам. С другой стороны, возведение дома — сложный технологический процесс, в котором могут быть допущены небольшие погрешности в пределах норм.

После окончания строительства в доме проводят окончательный обмер — как правило, с помощью государственного предприятия «Бюро технической инвентаризации». И в акте передачи указывают реальную площадь квартиры.

В вашей будущей гостиной две стены длиной 5 м, а еще две — 3 м. Когда их возводили, строители сдвинули их на 10 мм — общий коридор стал меньше, а ваша квартира больше. Это в пределах нормы.

Но площадь комнаты увеличилась за счет этого на 0,16 кв. м. Если добавить к этому увеличение площади в кухне и холле, получится почти 1 кв. м.

Это не обман — всё в пределах разумных погрешностей и норм.

В итоге — в договоре долевого участия у вас указана одна площадь, а передают вам другую. И застройщик просит у вас доплаты.

Проверить договор долевого участия

Сам факт доплаты за лишние квадратные метры — законное требование, если оно прописано в договоре долевого участия, но и у этого требования есть нюансы. В ФЗ № 214 указано, что цена договора может быть изменена по соглашению сторон, «если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения».

По закону застройщик должен предусмотреть в договоре возможность доплаты

В договоре указаны варианты выплат

Если застройщик выдвинул требование доплачивать, нужно внимательно изучить договор. Обычно бывают такие ситуации:

• Указаны минимальные и предельные превышения, за которые дольщик, подписывая договор, соглашается платить. Например, от 0,5 до 3 кв. м. Пишут и стоимость этого метра — как правило, это та цена, за которую вы и приобретали жилье, а не рыночная на момент приемки квартиры. Есть порядок доплаты и сроки.
• Указан минимум, за который дольщик не платит. Например, если квартира больше на 0,5 кв. м, то доплата не нужна. Всё, что свыше — застройщик предлагает оплатить.
• Условия о доплате не прописаны вовсе. В таком случае застройщик присылает дольщику документы из БТИ и дополнительное соглашение к договору. Вы не обязаны его подписывать и соглашаться на порядок доплаты по правилам застройщика.

Если в подписанном варианте договора указан порядок и размеры доплаты, то у застройщика больше шансов получить с вас деньги.

Когда в договоре указано, что при увеличении реальной площади (от указанной в договоре) дольщик должен доплатить, должно быть и обратное право — если после оплаты выяснится, что площадь реальная — застройщик должен будет вернуть деньги.

Если есть упоминание только об обязанности дольщика, а не застройщика — есть шанс признать в суде всё условие недействительным.

Пункта о доплате за увеличение площади нет

Если в договоре не прописан пункт об увеличении цены, то и платить вы не обязаны.

Застройщик может попытаться получить оплату — в такой ситуации дольщикам обычно предлагают заключить дополнительное соглашение, в котором прописан порядок увеличения цены. Вы не обязаны подписывать это соглашение, а застройщик не может отказать вам в передаче квартиры, согласно ст. 4 ФЗ №214.

Если откажет — нужно обращаться в суд с иском, о признании таких действий застройщика незаконными. Лучше в такой ситуации попросить помощи у профильного юриста.

Пункт о доплате есть, но вас просят оплатить больше 5% от площади жилья

Даже если в договоре согласован порядок доплаты, вы не обязаны по умолчанию платить за любое количество кв. м — есть ограничение в 5% от площади, указанной в договоре.

Если погрешность стройки больше 5% от указанной площади в договоре — вы имеете право не оплачивать эту погрешность, а потребовать расторжения договора через суд.

Вы купили квартиру площадью в 60 кв. м. После обмера оказалось, что реально построили 61 кв. м. Требование доплатить за лишний «квадрат» законное.

Если квартира будет площадью 66 кв. м, доплата в 6 кв. м превысит указанные в законе 5%. В такой ситуации можно или договариваться с застройщиком, например, предложить ему соглашение — вы платите за 3 «квадрата», а за еще 3 кв. м нет. Или обращайтесь в суд за расторжением договора.

Погрешность больше 5%, как правило, может быть или в очень больших квартирах, или в совсем маленьких студиях. Обычно же речь идет об 1–3%.

• Если в договоре указана обязанность доплатить за «лишнюю» площадь, и она не противоречит норме в 5% — стоит доплатить, иначе застройщик может взыскать эти деньги через суд.
• Если обязанности в договоре нет, а застройщик просит деньги — можете отказаться платить. Отказать в передаче квартиры в таком случае вам не могут. Но есть вероятность, что застройщик попробует через суд потребовать с вас доплаты.
• Если норма превышена на 5% — вы можете требовать расторжения договора, возврата денег и уплаты неустойки.

Варианты действий, когда застройщик хочет получить доплату

Всё зависит от того, указан ли порядок в договоре и есть ли превышение требований от законной нормы.

В договоре прописана возможность доплаты

Если застройщик указал в договоре долевого участия размеры и порядок доплаты, и они не противоречат норме в 5%, лучше заплатить. Ведь покупая квартиру, вы подписывали этот договор и соглашались со всеми его условиями.

Попросите рассрочку. Если доплата большая, стоит попробовать договориться на рассрочку. Для застройщика чаще выгоднее согласиться разделить дополнительные платежи на несколько месяцев, чем тратить время и деньги на суды.

Попросите другую квартиру. Можно попробовать отказаться брать квартиру большей площади и предложить застройщику поменять ее на ту, в которой нет лишних «квадратов», чтобы не доплачивать. Такой вариант реален в случае с крупными застройщиками и в больших многоподъездных ЖК — к моменту сдачи в таких новостройках еще остаются непроданные квартиры.

Найдите в квартире недостатки, проведите строительную экспертизу или поищите их сами. Довольно популярный вариант — застройщик хочет с вас денег за лишние метры, а вы предлагаете ему компенсировать несущественные недостатки в квартире. Это могут быть, например, проблемы с шумоизоляцией, утеплением или неровностью стен, — те, которые устраняются во время ремонта.

Торгуйтесь с застройщиком, сами или с помощью опытного агентства недвижимости — если речь идет о доплате за 1–2% площади, застройщику проще согласиться на взаимозачет и прекратить разбирательства.

Закажите повторные замеры. Есть вероятность, что сотрудники БТИ ошиблись и посчитали что-то неправильно. Попросите у застройщика точный расчет замеров, возможно, в площадь квартиры добавили площадь балкона и лоджии без учета понижающих коэффициентов — «квадрат» балкона в таких доплатах нужно считать как 30% от стоимости кв. м в договоре, а лоджии как 50%.

Еще одна ошибка в замерах — включать в площадь квартиры вентиляционные короба, которые выступают от стены больше чем на 3 см.

Если в договоре не написано про доплату

Если в договоре нет пункта про обязанность доплаты и порядок этого процесса, то нужно разбираться в конкретной ситуации, лучше с помощью юриста из этой сферы.

• С одной стороны, вы правы, потому что порядок не прописан. И можно не платить.
• С другой — застройщик может требовать доплаты, вопрос только в размере.

Ситуация неоднозначная, поэтому стоит попробовать договориться мирным путем, например, взаимозачетом за какие-то незначительные недостатки в квартире — вроде не очень ровных стен.

Если дело дойдет до суда — никаких гарантий нет, что суд будет на вашей стороне, т. к. конкретных постановлений по этому вопросу не существует. Поэтому прогнозировать, на чью сторону встанет суд, не получится.

Если есть превышение погрешности в 5% — договаривайтесь или идите в суд

Можно решить вопрос мирным путем. Если не хотите платить за полное превышение, предложите застройщику соглашение — вы отдаете деньги за 5% превышения, а он прощает «квадраты» сверх нормы и отдает вам квартиру без разбирательств.

Если застройщик против, вы можете отказаться от квартиры. То есть расторгнуть договор, т. к. произошло существенное его изменение — цена повысилась более чем на 5%.

Вместе с отказом от квартиры потребуйте неустойку — сейчас для физических лиц это 1/150 от ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки оплаты.

Сумма за квартиру в договоре — 8 млн руб. Стройка шла 2 года. Получается, неустойка составит:

8 млн руб. × 731 день × 1/150 × 4.25% = 1 656 933 руб.

Если застройщик откажется платить, обращайтесь в суд.

Погрешность в рамках нормы — что будет, если вы откажетесь платить

Если в договоре прописан порядок доплаты и погрешности не превышают 5%, застройщик может через суд потребовать от вас оплатить «лишнюю» площадь. Плюс потребовать неустойку в размере ключевой ставки ЦБ РФ. Например, если доплатить нужно 500 000 руб., а оплату вы задержали на два месяца в 2020 году, то неустойка составит: 500 000 х 60 х 4,25% х 366 дней = 3 483,61 руб.

Вы можете отказаться оплачивать, тогда у застройщика будет повод обратиться в суд. Гарантий, какое конкретно решение примет судья нет. В суде будет определяться точная сумма доплаты и неустойки, если вас признают обязанным платить.

Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру

Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.

Доплата за « лишние » квадратные метры в новостройке — распространенная практика в строительстве. Вы покупаете квартиру, ждете сдачи дома, а вместо ключей получаете требование заплатить еще. Потому что… … Но площадь комнаты увеличилась за счет этого на 0,16 кв . м . Если добавить к этому увеличение площади в кухне и холле, получится почти 1 кв . м . Это не обман — всё в пределах разумных погрешностей и норм. В итоге — в договоре долевого участия у вас указана одна площадь, а передают вам другую. И застройщик просит у вас доплаты. Проверить договор долевого участия.