Определение договорных цен на строительство

Сметная стоимость строительства дома определяется на основе фактической стоимости 1 м2 полезной площади по объектам-аналогам, в том числе затрат на строительно-монтажные работы, в ценах по состоянию на 1.01.2000 г.

Для определения договорной цены на строительство жилых домов выполняются следующие действия:

. Определение продолжительности строительства объекта на основе СНиП 1.04.03.-85 « Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений».

Площадь крупнопанельного дома составляет 7623 м2 и попадает под категорию от 6000 м2 до 8000 м3. Продолжительность строительства данного четырехсекционного девятиэтажного дома 7 месяцев.

. Определение стоимости работ, выполняемых в планируемом году по объектам, начатым строительством в предыдущем году. С этой целью на основе определенной продолжительности строительства построим график ввода объектов в эксплуатацию, исходя из равномерной сдачи жилых домов в планируемом (2010) году в эксплуатацию.

Понятные сметы или «Расчет Договорной Цены» для ПК ГРАНД-Смета, разработчик АЙТАТ.РФ

График ввода объектов в эксплуатацию

По данному графику определяем количество месяцев строительства объектов в предыдущем, планируемом и последующем годах.

Определяем величину задела по каждому из объектов.

Величина задела по дому определяется, исходя из стоимости дома, в зависимости от количества месяцев строительства объектов в году и нормативной степени его готовности по формуле:

где Нз — нормативная готовность объекта в % в соответствии с количеством месяцев строительства;

Ц — стоимость дома в ценах 2000 г. (определяется путем умножения стоимости 1 м2 полезной площади в ценах 2000 г.на полезную площадь жилого дома.

Стоимость 1 м2 полезной площади составляет 5030 рублей, в том числе строительно-монтажных работ — 4914 рублей. Следовательно, стоимость дома в ценах 2000 года составит 38343,7 тыс. рублей, в том числе строительно-монтажных работ — 37459,4 тыс. рублей.

Договорные цены на строительство жилого дома

Стоимость, включаемая в договорную цену, т.р.

подрядных работ, в т.ч.

Стоимость, включаемая в договорную цену, т.р.

подрядных работ, в т.ч.

Стоимость, включаемая в договорную цену, т.р.

подрядных работ, в т.ч.

Стоимость, включаемая в договорную цену, т.р.

подрядных работ, в т.ч.

Стоимость, включаемая в договорную цену, т.р.

подрядных работ, в т.ч.

Стоимость, включаемая в договорную цену, т.р.

подрядных работ, в т.ч.

Стоимость, включаемая в договорную цену, т.р.

подрядных работ, в т.ч.

Стоимость, включаемая в договорную цену, т.р.

подрядных работ, в т.ч.

Стоимость, включаемая в договорную цену, т.р.

подрядных работ, в т.ч.

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.

МОДУЛЬ НМЦК для определения НАЧАЛЬНОЙ (МАКСИМАЛЬНОЙ) ЦЕНЫ КОНТРАКТА и составления СМЕТЫ КОНТРАКТА

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.

Механическое удерживание земляных масс: Механическое удерживание земляных масс на склоне обеспечивают контрфорсными сооружениями различных конструкций.

Источник: cyberpedia.su

3.5 Договорные цены на строительную продукцию.

Договорная цена определяется по согласованию сторон, участвующих в строительстве: инвестора – заказчика и подрядчика. Договорные цены формируются исходя из текущего (прогнозного) уровня стоимости, определенного в составе сметной документации. Они могут быть открытыми (базисными), то есть уточняться в соответствии с условиями договора в ходе строительства, или твердыми (окончательными).

Материалы обоснования договорной цены на строительную продукцию подготавливаются стороной, которой поручается это выполнить, как правило, подрядчиком. Если проводятся подрядные торги, то договорная цена на строительство устанавливается после оценки предложений, предъявленными подрядчиками. В случаях, когда торги не проводятся, договорная цена согласовывается между заказчиком и генподрядчиком в процессе заключения договора. В результате совместного решения составляется протокол согласования (ведомость) договорной цены на строительную продукцию, который является неотъемлемой частью договора подряда!

В состав твердой договорной цены на строительную продукцию включается часть резерва на непредвиденные работы и затраты, предусмотренные в сводном сметном расчете, в размере, согласованном заказчиком и подрядчиком. В тех случаях, когда расчеты производятся по открытой договорной цене за фактически выполненные объемы работ, эта часть резерва подрядчику не передается и остается в распоряжении заказчика.

В договорную цену сверх стоимости подрядных работ могут включаться другие работы и затраты, обусловленные договором: стоимость проектно-сметных работ, выполняемых подрядчиком по договорным ценам; возмещение затрат подрядных организаций при передаче им функций по обеспечению строи стройки оборудованием.

В процессе выполнения договора заказчик должен контролировать состав и физические объемы выполненных работ, правильность применения расценок, цен, удорожаний; обосновано решать вопросы компенсации дополнительных затрат.

В условиях инсоляции особое значение приобретает фактор времени. Обычно споры между заказчиком и подрядчиком возникают по поводу аванса, учета сметной стоимости и подрядных работ, материалов поставки заказчика, своевременности исполнения работ и расчетов за выполненные работы.

Чтобы избежать споров и обращений в Арбитражный суд, необходимо предусмотреть в подрядном договоре обоснованное и приемлемое для обеих сторон решение возможных конфликтных ситуаций.

4. Экономическая оценка проектных решений.

Оценка проектных решений основана на расчете и анализе технико-экономических показателей проектов и определение обобщающих показателя эффективности инвестиций. Проект представляет собой комплекс архитектурно-планировочных, строительно-экономических решений. Поэтому для его оценки используется обширный круг показателей, которые могут быть классифицированы по нескольким признакам:

— по используемым измерителям – стоимостные, натуральные, относительные;

— по стадиям инвестиционного цикла – строительные и эксплутационные;

— по степени значимости – основные и дополнительные;

— по степени интегрированности – общие и частные.

В группу стоимостных показателей включаются затраты на строительство и эксплуатацию объекты; стоимостная оценка территорий, отводимых под строительство; различные результаты: выручка, прибыль и др.

В число натуральных показателей проектов рекомендуется включать расход основных материалов на строительство и их массу: расход сырья, материалов, полуфабрикатов, топлива и электроэнергии на производство продукции; трудозатрат на возведение зданий и на изготовление строительных конструкций и материалов; производительность труда при производстве продукции на построенных предприятиях; продолжительность строительства и др.

Относительные показатели выражаются в виде различных коэффициентов и процентных соотношений.

Строительные и эксплуатационные показатели характеризуют потребительские качества, экономность и технологичность осуществления проекта соответственно на стадиях строительства и эксплуатации объектов.

Основные показатели являются решающими при выборе проекта, поскольку используются при расчете обобщающих показателей эффективности инвестиций. Это сметная стоимость строительства (капитальные вложения), эксплуатационные расходы (себестоимость продукции и услуг), продолжительность строительства, срок службы зданий и сооружений.

Дополнительные показатели – расход материалов, трудоемкость, масса зданий или конструкций и др. используются для анализа качества и экономичности проектных решений.

Важнейшим принципом технико-экономической оценки проектов является комплексный подход. Он предполагает оценку проекта в целом, а также отдельных его разделов для выявления всех факторов, определяющих уровень эффективности проектных решений. Общие показатели характеризуют проект в целом; частные показатели определяются применительно к отдельным частям проекта: генеральному плану, объемно-планировочным и конструктивным решениям, проекту организации строительства.

Технико-экономические показатели приводятся на проект в целом, предприятие, здание, сооружение, конструкцию, а также в расчете на общую (сопоставимую) единицу измерения; для производственных предприятий на единицу мощности, для общественных зданий – на единицу вместимости или пропускной способности: для жилых домов – на 1м общей площади квартир и на одну квартиру. Кроме того, показатели приводятся на 1м 2 общей площади и на 1м 3 строительного объема зданий и сооружений. Состав показателей зависит от назначения объекта.

5. Договоры подряда в строительстве.

Договор подряда – это единственный правовой документ определяющий права обязанности и хозяйственные взаимоотношения многочисленных заказчиков и подрядчиков в течение длительного периода подготовки и осуществления строительства.

5.1 Типовой состав договоров подряда.

1. Наименование сторон. Приводится полное периодическое наименование сторон, Ф.И.О. первых лиц, представляющих обе стороны, и перечень нормативно-правовых актов, на основании которых заключен договор.

2. Предмет договора. Предметами договора могут быть;

— строительство объекта в соответствии с проектом;

— сдача объекта государственной приемочной комиссии;

— проектирование, строительство и сдача объекта “под ключ”;

— устранение подрядчиком дефектов строительного происхождения в период гарантийного срока;

— прочее (например, инжиниринговые услуги в процессе эксплуатации построенного объекта).

3. Цена договора. В цену договора в соответствии со ст. 709 ГК РФ должны включаться все затраты подрядчика, связанные с выполнением положений договора.

Цена договора здесь приводится одной цифрой по итогу ведомости договорной цены, являющейся обязательным приложением (прил. 1) к договору. Эта цена может быть твердой, определенной в момент заключения договора и неизменной до конца строительства, или открытой, подлежащей ежемесячной корректировке по мере изменения ценообразующий факторов и темпов инфляции.

Для последнего случая следует указать способ учета указанных факторов. Одним из таких распространенных способов может быть применение ежемесячных индексов, разрабатываемых региональными центрами по ценообразованию в строительстве.

В ведомости договорной цены могут перечисляться дополнительные затраты подрядчика, которые не связаны с производством работ непосредственно, не учитываемые в их сметной стоимости и подлежащие оплате заказчиком сверх договорной цены (например, затраты по страхованию рисков и содержанию вневедомственной охраны).

4. Сроки строительства. Возможны по согласованию сторон различные способы указания сроков:

даты календарных сроков начала и окончания строительства, общая продолжительность строительства (в месяцах) через определенный период времени от даты подписания договора, продолжительность строительства от даты передачи заказчиком подрядчику строительной площадки под застройку.

В этом же раздели могут быть и следующие условия:

какие именно события будут считаться датами начала и окончания строительства;

возможность изменения сроков строительства и основания для этого;

возможность (или невозможность) досрочного ввода объекта;

ссылка на сроки выполнения отдельных видов работ, определенных градолком производства работ по прил. 2 к договору.

5. Расчеты и платежи. По усмотрению сторон могут быть установлены любые формы расчетов: ежемесячная оплата выполненных работ, принятых заказчиком по форме 2, расчеты за технологически законченный этап (земельные работы, нулевой цикл и т.д.) и за объект в целом (для несложных объектов с небольшим сроком строительства).

Наиболее распространенный способ расчетов первый, и, если он принимается, нужно оговорить по времени сроки трех действий сторон: срок представления подрядчиком формы 2 (например, к 25-му числу каждого месяца), срок принятия работ и ее подписание заказчиком (например, до 1-го числа) и срок оплаты им принятых работ (например, до 10-го числа следующего месяца).

В большинстве договоров в этом разделе стороны договариваются о перечислении заказчиком подрядчику аванса в размере 15-20 % от стоимости работ в срок не позднее 15-20 дней до начала работ по договору.

6. Обязанности заказчика. Типовые обязанности заказчика перед подрядчиком по традиционному договору подряда:

— оформление земельного участка и получение разрешения на строительство;

— согласование технических условий на подключение строительной площадки ко всем источникам энергоснабжения;

— передача подрядчику комплексной проектно-сметной документации в сроки, определенные договором подряда;

— открытие финансирования в сроки, обеспечивающие своевременные платежи подрядчику;

— заказ, получение и передача подрядчику на стройплощадку технологического оборудования;

— перечисление подрядчику аванса в сроки, оговоренные в разд. 5 договора подряда;

— своевременная приемка и оплата выполненных подрядчиком работ в сроки, указанные в разд. 5 договора подряда;

— осуществление функций технологического надзора за ходом строительства в соответствии с Положением о техническом надзоре;

— создание рабочей и государственной приемочных комиссий для приемки законченного объекта;

— своевременное рассмотрение всех претензий и исков подрядчика в соответствии с Арбитражно-процессуальным кодексом.

7. Обязанности подрядчика. Типовые обязанности подрядчика перед заказчиком по требованию договора подряда:

— производство работ, строительство и сдача объекта в договорные сроки и в полном соответствии с проектом;

— выполнение всех предписаний заказчика, сделанных им в ходе осуществления технического надзора;

— устранение в технически кратчайшие сроки всех дефектов строительного происхождения, выявленных заказчиком на сданном объекте в течении гарантийного срока его эксплуатации.

Возможно представление заказчику прочих прав по согласованию с подрядчиком.

8. Права заказчика по традиционному договору подряда.

Эти права заключаются в следующем:

— контролировать выполнение подрядчиком его обязательств без вмешательства во внутреннюю хозяйственную деятельность;

— не принимать и не оплачивать работы, выполненные некачественно и с отступлениями от проекта;

— вносить в проект изменения в ходе строительства и адекватной корректировкой условий договора по стоимости и срокам;

— утвердить (не утвердить) список субподрядчиков, которых генподрядчик намеривается привлечь для выполнения специальных работ;

— разорвать договор подряда по основаниям, приведенным в разделе «Особые условия договора».

9. Права подрядчика по традиционному договору подряда.

Подрядчик имеет право:

— требовать от заказчика своевременного выполнения всех его обязанностей по договору;

— предъявлять заказчику претензии и иски по взысканию штрафных санкций и возмещению ущерба в соответствии с разд. 10 договора;

— использовать по согласованию с заказчиком строящийся объект для своих хозяйственных и бытовых нужд;

— разорвать договор по основаниям, перечисленным в разделе «Особые условия»;

— прекратить работы на объекте в случае наступления форс-мажорных обстоятельств, немедленно уведомив об этом заказчика.

По согласованию с заказчиком подрядчику могут быть предоставлены прочие права.

10. Имущественная ответственность сторон. Это весьма важный раздел, в котором оговариваются возможные штрафные санкции сторон за нарушения договорных обязательств другой стороной. Например, за невыполнение ежемесячных плановых объемов работ подрядчик оплачивает заказчику штраф в размере 10 % от стоимости недовыполненного объема работ.

Подрядчик, в свою очередь, может установить для заказчика штраф в размере 0,5-1 % от суммы платежей за каждый день просрочки срока оплаты им работ, принятых по форме 2. Перечень и размер таких санкций директивно никем не установлен, но для усиления роли договора подряда и укрепления договорной дисциплины они должны быть установлены для всех возможных нарушений своих обязательств обеими сторонами. Их величина как экономическое наказание должно быть для нарушителя ощутимой и неотвратимой. Для еще большей действенности механизма экономической ответственности в этом разделе целесообразно отдельным пунктом установить для обеих сторон право взыскания неустойки до полной компенсации ущерба, причиненного фактом нарушения обязательств другой стороны, не покрываемого штрафными санкциями.

11. Вступление в силу и условия договора. Согласно ГК РФ любой договор вступает в силу с момента его подписания.

По взаимному согласованию сторон условия договора в период его действия могут быть изменены, что должно фиксироваться специальным протоколом, который станет неотъемлемой частью договора. В любой момент договор может быть расторгнут по инициативе любой стороны и по тем основаниям, которые должны быть перечислены для каждой стороны. При несогласии на то стороны ответчика дело должно передаваться в арбитражный суд на принудительное расторжение и полное возмещение ущерба стороны истца.

12. Форс-мажорные обстоятельства. Это новый раздел, который не было в прежних договорах подряда, призванный оговорить действия сторон при возможном наступлении внешних обстоятельств непреодолимой силы. Например, можно рекомендовать, что обе стороны образуют рабочую комиссию для определения последствий этих обстоятельств и возможной корректировки отдельных условий договора.

13. Особые условия. Обе стороны имеют право внести любые особые условия, не предусмотренные предыдущими разделами договора (например, распределение и страхование рисков, введение поручителей с одной или обеих сторон, возмещение упущенной выгоды и морального ущерба).

14. Порядок рассмотрения разногласий сторон. Традиционный порядок разрешения разногласий (на уровне первых руководителей сторон и при недостижении согласия – арбитражный суд может быть усовершенствован введением промежуточной инстанции в лице третейского суда, что ускоряет и облегчает разрешение разногласий. Права, обязанности и сама процедура третейского суда определяется специальным «Временным положением о третейском суде для разрешении экономических споров», 1997 г.

15. Адреса, платежные реквизиты, линии связи, ответственные исполнители по договору от обеих сторон.

16. Перечень приложений. Приложения являются неотъемлемой частью договора.

В любых разделах договора могут быть ссылки на статьи Гражданского кодекса РФ, что усиливает и объясняет позиции сторон.

Практика арбитражного суда показывает, что большая часть разногласий между заказчиками и генподрядчиками, генподрядчиками и субподрядчиками и связанных с ними арбитражных дел возникает по причине неправильного заключения договоров подряда, ошибок и разночтений в формулировании важнейших разделов, порядка расчетов, прав и обязанностей сторон.

Порядок подготовки и проведения подрядных торгов.

Подрядные торги являются весьма распространенной в рыночных условиях формой размещения заказов на строительство.

Система торгов позволяет заказчику создать конкурсные условия для претендентов на строительство, выбрать наилучшего подрядчика и заключить с ним договор подряда на наиболее выгодных условиях по важнейшим критериям минимальной договорной цены и срока строительства.

Торги проводятся в соответствии с типовым «Положением о подрядных торгах в Российской Федерации» и ст. 448-449 ч. I Гражданского кодекса РФ. Предметом торгов, кроме строительства объекта в целом силами генерального подрядчика, могут быть специальные строительные работы для субподрядчиков, инженерно-изыскательские и проектные работы, поставка комплектного технологического оборудования, управление инвестиционно-строительным проектом и некоторые услуги.

Участниками торгов являются заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты и оференты.

Заказчиком является юридическое лицо, для которого выполняется выставляемый на торги предмет торгов. Он изыскивает необходимые инвестиционные ресурсы, по готовности которых принимается решение о проведении торгов, назначается организатора торгов, утверждает и контролирует состав тендерного комитета, утверждает результаты торгов и заключает договор подряда с их победителем.

Организатор торгов – это специализированная посредническая организация со статусом юридического лица и лицензией на право проведение торгов. Он готовит все документы для объявления торгов, публикует объявления или рассылает приглашения, организует подготовку и распространение тендерной документации, формирует тендерный комитет, собирает оферты, организует саму процедуру торгов и объявляет их результаты.

Все расходы организатора торга оплачивает заказчик. Очень опытный заказчик может обойтись без посредника и сам стать организатором торгов, но для этого он должен получит лицензию на право проведения торга.

Тендерный комитет – это постоянный или временный коллегиальный рабочий орган, состоящий из представителя заказчика, организатора торга, технических экспертов и консультантов. Главными задачами этого органа является сбор заявок претендентов, разработка тендерной документации, оценка предложений и выявление победителя торгов.

Претенденты – это любые организации со статусом юридического лица, отечественные и зарубежные, подавшие заявку в письменном виде на участие в торгах.

Оференты – это претенденты, предоставившие формы (тендерное предложение) как согласие участвовать в торгах на условиях, изложенных в тендерной документации.

Тендерная документация – это одинаковый для всех претендентов информационный и инструктивный комплект документов, по которым они должны представлять свою оферту.

В ее состав входят:

— приглашение на участие в торге, содержащее общие сведения об объектах торга;

— форма заявки на участие в торгах;

— проектная документация (не весь проект, а его конструктивно технологическая и технико-экономическая характеристика, объемы параметры, генплан, основные чертежи и схемы;

— инструкция для оферентов;

— форма банковской гарантии (документ о внесении залога как правило 5 % от цены предложения);

— сама оферта по форме инструкции для оферентов, содержащая исчерпывающие сведения о претенденте и его предложения по цене, срокам и качеству;

— условия и порядок проведения торгов (их процедура, критерии оценки предложений оферента и методики выбора победителя);

— проект договора подряда, в котором заказчик указывает стартовую цену и сроки строительства. По форме этого проекта каждый претендент представляет свои встречные предложения.

По своей процедуре на выбор заказчика торги могут быть открытыми, закрытыми и открытыми с предварительной квалификацией.

О проведении открытых торгов заказчик дает официальное объявле6ние в периодические издания («Строительная газета» и др.) где указываются Предметом торга, характеристика объекта, объемы и сроки выполнения работ, сроки и условия получения тендерной документации и срок представления оферт. В открытых торгах могут принимать участие любые претенденты без каких-либо ограничений или предварительных условий. О закрытых торгах заказчик объявления в печати не дает, а рассылает приглашения на участие в торгах ограниченному по своему выбору кругу претендентов, заранее известных ему своей состоятельностью.

Претендентам на участие в открытых торгах с предквалификацией организатор торга высылает опросник с целью заочной оценки их деловой и финансовой состоятельности по следующему перечню сведений:

— юридическое наименование, адрес, контактные телефоны, факсы;

— дата и место регистрации;

— величина уставного капитала;

— квалификационные характеристика руководящего персонала;

— сведения о платежеспособности;

заверенные копии учредительских документов;

лицензии на определенные виды работ;

копия последнего балансового отчета;

справка об обязательном государственном страховании;

прочие необходимые сведения по усмотрению организатора торга ( например, динамика прибыли за последние 3-4 года ).

Смысл торга с предквалификацией состоит в том, чтобы на этой предварительной стадии отбора отсеять « несерьезных », т.е слабых претендентов, и уже только оставшейся меньшей части наиболее вероятных претендентов присылаются приглашения на участие в торгах. В этом случае меньше работы организатору торга и тендерному комитету.

Метод размещения заказов и поиска подрядчика на основе торгов имеет и ряд недостатков. Нередки случаи, когда торги состоялись, но победитель не выбран, т.к все предложения претендентов не удовлетворили заказчика и он вынужден организовывать новые торги на каких – то новых условиях. Это означает, что все его усилия, затраты средств и времени оказались безрезультатными. Победитель торга может предложить меньший срок строительства по сравнению со стартовым сроком на 1-2 месяца, но заказчик при этом тратит 4-6 месяца на предварительную квалификацию, всю процедуру сбора и рассмотрения и заключения договора подряда.

В этом случае никакого выигрыша времени не получается, наоборот, торги становятся новой фазой инвестиционного цикла, отдаляя ввод объекта. И в течение всего этого времени заказчик несет немалые дополнительные расходы по оплате услуг организаторов торга и специалистов тендерного комитета.

Во избежание всех этих потерь заказчик по своему усмотрению имеет право избрать альтернативный способ заключения договора подряда на основе прямых переговоров с заранее выбранным им подрядчиком без всяких посредников и торгов. Этот метод предлагает высокую деловую репутацию обеих сторон, хорошо знающих друг друга по предшествующему сотрудничеству и уверенных в том, что они обо всем договорятся и достигнут оптимальных для обеих сторон условий договора подряда.

Если договор подряда заключается на основе прямых переговоров, то объем и сроки преддоговорной работы определяются протоколом о намерениях сторон ( иногда его называют предварительным договором ). В этом протоколе фиксируют :

намерение одного – заказать, другого – построить объект;

основные параметры объекта ( величина, стоимость, сроки ) ;

состав, объем и сроки передачи подрядчика документации, необходимой для составления проекта договора подряда;

готовность стройплощадки и условия ее освобождения;

порядок обеспечения стройки оборудованием и материалами;

порядок и сроки заключения договора подряда;

меры имущественной ответственности сторон за нарушение протокола о намерениях.

Этот метод не увеличивает, а сокращает инвестиционный цикл и не связан с дополнительными расходами заказчика, поэтому в зарубежной практике, в частности в США, примерно половина всех строительных контрактов заключаются именно таким способом.

Источник: studfile.net

Методы определения договорной цены на строительную продукцию

Переход строительной отрасли на новую сметно-нормативную базу был предопределен, прежде всего, несоответствием фактической стоимости ресурсов их стоимости. это было присуще плановой экономике, современным рыночным отношениям между субъектами инвестиционной деятельности, появлению современных высокоэффективных строительных технологий, материалов и конструкций. На этой основе сформирована новая методика подхода к определению стоимости строительной продукции, разработана и введена в действие новая сметно-нормативная база. Это дало возможность формировать договорные цены на строительную продукцию, определять их ориентировочную стоимость на различных этапах инвестиционного цикла, что обеспечивало гибкий и гибкий подход к определению цены строительной продукции без излишней централизации и жесткого регулирования. При этом государственная сметно-нормативная база учитывает отраслевую специфику, территориальные и местные условия осуществления строительства. Он ориентирован на унификацию методик определения изменения стоимости строительства на этапах технико-экономического обоснования, рабочего проектирования и оценки эффективности строительных проектов в условиях рыночной экономики.

Эффективность инвестиционно-строительного проекта во многом зависит от качества проектно-сметной документации.

Стоимость строительной продукции определяется по смете. Сметная документация является неотъемлемой частью проекта строительства здания, сооружения и включается в проект отдельным разделом. Смета составляется на основании проекта, сметных норм, цен и других данных.

Основная задача сметно-нормативной базы определение стоимости строительства на всех этапах разработки предпроектной и проектно-сметной документации. На предпроектной стадии проводится технико-экономическое обоснование (технико-экономическое обоснование) строительства или технико-экономическое обоснование (ТЭО) стоимости строительства для определения экономической целесообразности проектирования и строительства объекта.

Используемая методологическая и бюджетная нормативная база должна соответствовать требованиям рыночной экономики и позволять комплексно определять сметную стоимость строительной продукции. Не следует забывать, что нормативно-методические документы по объектам строительства, которые финансируются за счет собственных средств предприятий, организаций и частных лиц, носят рекомендательный характер.

Ориентировочная стоимость строительства показывает, сколько денег потребуется на его реализацию. На основании сметной стоимости строительства формируется свободная цена на строительную продукцию. Оценка проводится инвестором и подрядчиком на равной основе. Для этого составляется смета инвестора и подрядчика.

Правила и порядок определения сметной стоимости строительства

Формирование стоимости строительной продукции в рыночных условиях

Смета входит в проектно-сметную документацию. Смета финансовый документ, в котором указываются предстоящие плановые затраты инвестора (заказчика) на разработку и реализацию мероприятий, требующих капитальных вложений (вложений), включая затраты на проектно-изыскательские работы и будущие доходы подрядчика от выполнения оценки.

Ориентировочная стоимость сумма денежных средств, необходимых для проектирования и строительства в соответствии с проектными материалами, определенная по методологии и стандартам действующей системы ценообразования. В более широком смысле сметную стоимость можно представить как стоимость инвестиционного проекта, т.е. тогда размер общественно необходимых трудовых затрат (ОЗНТ) на строительство нового, ремонт, реконструкцию и техническое перевооружение существующего предприятия, здание, строение.

Сметная стоимость является основой для определения суммы капитальных вложений, финансирования строительства, формирования договорных цен на строительную продукцию, расчетов за выполненные подрядные (строительно-монтажные, ремонтно-строительные и др.) Работы, оплаты затрат на приобретение оборудования. и доставка ее на стройплощадки, а также возмещение прочих затрат за счет средств, предусмотренных сводной сметой. На основе сметной документации также осуществляется бухгалтерский учет и отчетность, хозрасчет и оценка деятельности строительно-монтажных (ремонтно-строительных) организаций, в том числе заказчиков. На основании сметной стоимости определяется балансовая стоимость вводимых в эксплуатацию основных средств для построенных предприятий, зданий и сооружений.

В настоящее время сметная документация формируется с учетом новой методики, основанной на рыночных отношениях участников инвестиционного процесса. Основой новой методики определения стоимости в рыночных условиях является возможность применения договорных (свободных) цен на строительную продукцию.

Поэтому в новой сметно-нормативной базе закреплены следующие условия реализации договорных отношений между участниками инвестиционной деятельности и определения сметной стоимости строительной продукции:

• рекомендательный характер Государственной сметно-нормативной базы для учета отраслевых, территориальных и местных условий осуществления строительства и отражения этих особенностей в сметных нормах на этих уровнях;
• возможность формирования договорных цен на строительную продукцию;
• независимость субъектов инвестиционной деятельности при соблюдении принципа равноправия участников инвестиционного процесса, взаимного согласия сторон при определении цены на строительную продукцию;
• определение стоимости строительной продукции на разных этапах инвестиционного цикла;
• предоставление полного набора ориентировочных стандартов, как расширенных, так и элементарных, для более широкого выбора соответствующей нормативной базы при расчете затрат;
• возможность внесения изменений в показатели сметных нормативов с целью учета условий ценообразования в зависимости от уровня их применения (региональный, территориальный, компания, отрасль) и реальных условий работы;
• вариантный и гибкий подход к определению цены на строительную продукцию без излишней централизации и жесткого регулирования;
• широкое использование контрактных торгов для оптимального выбора стоимости, сроков и качества реализации проекта.

Одним из элементов цены на строительную продукцию является себестоимость. Себестоимость это стоимость производства и реализации продукции, выраженная в денежном выражении. Себестоимость включает фактическую стоимость (производственные затраты на изготовление товаров) по статьям затрат. Общая стоимость товара включает в себя себестоимость и прибавочную стоимость (прибыль производителя, НДС и другие надбавки). В строительной отрасли различают предполагаемые и фактические затраты.

Сметная стоимость стоимость изготовления строительной продукции по проекту, определяемая по сметным нормам, т.е. плановые затраты.

Фактическая стоимость фактические затраты подрядчика на производство строительной продукции по проекту.

Методы определения сметной стоимости строительной продукции в рыночных условиях

Сметы инвестора и подрядчика могут быть составлены на альтернативной основе различными методами, выбор которых зависит от договорных условий общеэкономической ситуации, в частности, ресурс, ресурс-индекс, базовый индекс, базовый индекс. компенсационные, временные и аналоговые методы.

Ресурсным методом определения стоимости является расчет ресурсов (элементов затрат) по текущим (прогнозным) ценам и тарифам, необходимых для реализации проектного решения. Расчет основан на выраженной в натуральных метрах потребности в материалах, изделиях, конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на строительную площадку, расходе энергии на технологические цели, наработке строительных машин и их составе, трудозатратах на рабочие. Тип и потребление этих ресурсов выделены из состава проектных материалов, HPES 2001, нормативных и других источников. Ресурсный метод позволяет наиболее точно определить сметную стоимость строительной продукции в любой момент времени, в том числе с учетом дополнительных затрат на ресурсы при строительстве. Ресурсный метод можно рекомендовать на всех этапах разработки проектно-сметной документации.

Метод ресурсного индекса представляет собой комбинацию ресурсного метода с системой индексов ресурсов, используемых в строительстве. В этом случае используется ежемесячная информация центров ценообразования в строительстве о стоимости ресурсов. Возможно использование этого метода с реализацией прямого отслеживания текущего уровня цен не для всех материальных ресурсов, а только для представительных материалов и ведущих машин, количество которых ограничено. Причем система отслеживания состава репрезентативных строительных материалов, порядок регистрации уровня их цен и статистической отчетности в строительной отрасли построены в стране именно на применении этого метода. По остальным ресурсам переход на текущий уровень цен осуществляется через региональные (территориальные) индексы.

Базовый индексный метод определения стоимости основан на использовании системы текущих прогнозных индексов по отношению к значению, определенному на базовом уровне цен или на текущем уровне предыдущего периода. Доведение до уровня текущих (прогнозных) цен осуществляется путем умножения базовой стоимости на строки сметы и каждого из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий показатель для отрасли, территории, региона, вида работы с последующим подведением итогов сметного документа по соответствующим графам. Данная методика приближает определение стоимости строительства к средней по региону, поскольку стоимость всех ресурсов на текущем уровне цен определяется по результатам ежемесячного отслеживания и расчета средневзвешенных цен, предоставленных центрами ценообразования в г. строительство на региональном уровне. Определение стоимости с использованием этого метода гарантирует, что затраты клиента не превышают средние по региону. Этот метод ориентирует субъектов инвестиционной деятельности на заранее определенный и разумный уровень затрат и затрат.

Базовый метод компенсации это затратный метод, при котором стоимость работ и затрат суммируются, рассчитываются на базовом уровне цен и определяются расчетами дополнительных затрат, связанных с изменением цен и тарифов на ресурсы, потребляемые в строительстве (материальные, технические. , энергия, рабочая сила, оборудование, инвентарь, услуги и др.). В дальнейшем эти расчеты уточняются в процессе проектирования и строительства в зависимости от реального изменения цен и тарифов на строительном рынке. Таким способом заказчик возмещает все фактические затраты подрядчиков (подтвержденные документами), включая перерасход материальных ресурсов, потерю рабочего и машинного времени, низкую производительность труда, оплату услуг посредников. По стоимостному методу заказчик не может контролировать сравнение с оптимальным (средним) уровнем цен. Подрядчик извлекает выгоду из более материалоемкого объекта, и упор на оплату фактических затрат удерживает подрядчика от использования нового оборудования, передовых технологий и управления строительством.

Повременный метод предполагает расчет затрат в расчете на единицу рабочего времени. В основном используется для небольших работ.

Аналог используется при наличии банка данных о стоимости ранее построенных или проектируемых объектов, аналогичных тем, которые проектируются или строятся в настоящее время. Он используется на ранних стадиях реализации проекта (технико-экономическое обоснование, инвестиционная смета, подготовка тендерной документации), когда возможно использование конкретных агрегированных стоимостных показателей.

Индексация сметной стоимости

Сметная документация составляется с учетом информации о текущих изменениях цен на ресурсы, используемые в строительстве. Поэтому для определения стоимости строительной продукции, предусмотренной рабочим проектом на различных этапах инвестиционного процесса, в настоящее время широко используется система текущих и прогнозных показателей (коэффициентов) пересчета, дифференцированная по элементам структуры капитальных вложений.

Индекс является относительным показателем, характеризующим отношение показателей текущих (прогнозных) затрат к базовым показателям затрат на ресурсы в строительной отрасли, сопоставимые по номенклатуре и структуре. Показатели зависят от изменений сложных экономических явлений, элементы которых нельзя суммировать напрямую. Показатели выражаются в безразмерных величинах, чаще всего с двумя значащими цифрами после запятой, формируются на основании данных статистической отчетности по регионам и разрабатываются в целом по стоимости подрядных работ. То же самое касается стоимости потребляемых ресурсов или статей затрат.

Основой для расчета индексов является ресурсно-технологическая модель, предусматривающая регулярный мониторинг изменения средних цен на технологически однородные группы материальных ресурсов.

Ресурсно-технологическая модель (РТМ) состоит из двух блоков:

• Ресурс, содержащий агрегированные (увеличенные и фиксированные по размеру) объемы проектирования в натуральном выражении, включая строительные материалы и изделия. Нормативы затрат на оплату труда основных производственных рабочих, эксплуатации основных строительных машин;
• Стоимость, включающая базовое значение стоимости единицы объема ресурса и стоимость всего объема.

В RTM объемы материальных и трудовых ресурсов имеют фиксированные значения. Умножая объемы на цены, зарегистрированные на текущем и базовом уровнях, а объем затрат труда на удельные стоимостные показатели, получаем смету затрат каждого ресурса, а для всего набора ресурсов стоимость строительно-монтажных работ в соответствующий период.

Структура затрат, определяющих сметную стоимость строительно-монтажных работ

В соответствии с технологической структурой капитальных вложений в Сиде и текущей производственной деятельностью строительных организаций затраты, включенные в сметную стоимость, делятся на следующие группы затрат:

• строительные (ремонтно-строительные) работы;
• монтажные работы;
• стоимость закупки оборудования, мебели, инвентаря;
• прочие затраты (проектно-изыскательские, изыскательские, пусконаладочные работы, наладка технологических процессов оборудования и систем).

Стоимость материальных ресурсов в сметной стоимости называется сметной ценой строительных материалов, изделий и конструкций. Они определяют стандартную сумму прямых затрат в стоимости строительно-монтажных работ. Ориентировочные цены на материалы используются при составлении местных сметных расчетов или местных ресурсных ведомостей. Их ориентировочная стоимость определяется исходя из данных о нормативной потребности в материалах. Продукция, конструкции (в натуральных единицах) и соответствующая оптовая цена по типу материального ресурса с доставкой их на склад на территории (внебиржевой склад строительной площадки), а также цены на тару, упаковку, реквизит.

Порядок и правила составления сметы на строительную продукцию

Состав сметной документации

Для определения сметной стоимости строительства разрабатывается сметная документация, состоящая из локальных сметных расчетов (смет), объектных смет (смет), смет по отдельным видам затрат, сводных смет по стоимости строительства, сводок затрат и т. д.

Сметная документация составляется в определенной последовательности, по принципу от частного к общему (от простого к сложному): от расчета сметной стоимости отдельных видов работ до определения стоимости строительства в целом.

В рамках проектно-сметной документации сметные расчеты располагаются в обратном порядке: сначала сводный сменный расчет стоимости строительства, затем смета объекта и т. д.

Местные оценки

Локальные сметные расчеты являются первичными документами.

Локальная смета составляется для определения сметной стоимости отдельных видов работ и затрат в составе рабочего проекта или рабочей документации. При двухэтапном проектировании на стадии «Проект» разрабатываются локальные сметные расчеты, которые отличаются от локальных смет менее детальными расчетами и требуют использования агрегированных показателей и эталонов смет.

В любом случае исходными данными являются:

• параметры зданий и объем работ,
• действующие ориентировочные стандарты и свободные цены и тарифы.

В то же время они используют увеличенные сметные нормативы и текущие цены за единицу.

Отдельная локальная смета производится на установку технологического и прочего оборудования.

Локальные сметные расчеты разрабатываются по форме № 3 приложения 2 «Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составления проектно-сметной документации на строительство предприятий зданий и сооружений» СНиП РК 1.02-01-2001 и включают прямые затраты, накладные расходы и расчетная прибыль.

Они составлены:

• для зданий и сооружений на строительные работы, специальные строительные работы, внутренние сантехнические работы, внутреннее электрическое освещение, электроустановки, монтаж и закупку технологического и другого оборудования, КИПиА, слаботочных устройств (связи, сигнализации и т.д.), покупка техники, мебели, инвентаря и другие работы;
• для общестроительных работ для вертикальной планировки, устройства инженерных сетей, дорожек и дорог, ландшафтного дизайна, малых архитектурных форм и др.

При локальных сметных расчетах расчеты группируются по разделам по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам работ и устройствам. Группировка по разделам должна соответствовать технологической последовательности работ и учитывать особенности конкретных видов строительства. Для зданий и сооружений допускается разделение на подземную часть (работы «нулевого цикла») и надземную часть.

Рекомендуются следующие разделы. Для строительных работ:

• земляные работы, фундаменты и стены подземной части; стены; Рамка; перекрытие; перегородки; полы и фундаменты; покрытия и кровли; заполнение отверстий; лестницы и площадки; Отделочные работы; разные работы (подъезд, отмостка и др.);
• для специальных строительных работ: фундаменты под оборудование; специальные базы; каналы и ямы; футеровка, футеровка и утеплитель; химзащитные покрытия и др.

Внутренние сантехнические работы:

• водоснабжение,
• канализация,
• отопление,
• вентиляция,
• кондиционирование и др.

Установка оборудования: покупка и установка технологического оборудования; технологические трубопроводы; металлоконструкции (связанные с установкой оборудования) и др.

Смета (расчеты) объекта

Смета объекта объединяет (обобщает) данные локальных смет с группировкой работ и затрат по соответствующим графам сметная стоимость строительных работ, монтажных работ, оборудования, мебели и инвентаря и др. работы с последующим добавлением лимитированных и прочих затрат.

Оценка производится на базовом или текущем уровне цен.

Согласно смете объекта, между заказчиком и подрядчиком производятся расчеты по выполненным строительно-монтажным работам. Если в проектах жилых домов есть встроенные или пристроенные помещения для торговли и бытового обслуживания, то смета объекта должна составляться отдельно на жилую часть указанных частей строящихся объектов. Допускается составление одной генеральной сметы объекта, но с выделением из общей суммы стоимости жилой части здания и встроенных или пристроенных частей.

В расчете объекта показаны средства на заработную плату, расчетный счетчик и показатели удельной стоимости (на 1 м 3 строительного объема и др.).

При составлении сметы объектов также используются расширенные сметные нормативы и стоимостные показатели аналогичных объектов.

Объектно-сметные расчеты объединяют локальные сметы на все виды работ: общестроительные, внутренние сантехнические и электрические, пожарная и охранная сигнализация, телефония, закупка и установка оборудования, мебели, инвентаря. После суммирования местных оценок начисляются дополнительные ограниченные расходы.

Таким образом, сметный расчет (смета) объекта определяет оценочный лимит стоимости объекта, формирует свободную договорную цену на строительную продукцию.

В конце сметы объекта указывается размер возвращаемой суммы 15% от сметной стоимости временных зданий и сооружений.

Сводный оценочный отчет

Сводная смета является основным документом, определяющим общую сметную стоимость строительства. Утвержденный в установленном порядке, он служит основанием для определения размера необходимых капитальных вложений и открытия финансирования строительства.

На основании данных сводного сметного расчета оценивается эффективность проектных решений.

При расчете консолидированной сметы данные по всем оценкам объектов без сумм для покрытия ограниченных затрат и расчетов для определенных видов затрат включаются в отдельные строки.

Сводные сметные расчеты составляются по форме Приложения 2 к форме № 8 «СНиП РК 1.02-01-2001» по следующим разделам:

• Подготовка строительной площадки.
• Основные строительные объекты.
• Объекты подсобного и служебного назначения.
• Энергетические объекты.
• Транспортные средства и коммуникации.
• Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения.
• Благоустройство и озеленение территории.
• Временные здания и сооружения.
• Прочие работы и затраты.
• Состав дирекции (технадзор) строящегося предприятия.
• Обучение эксплуатационного персонала.
• Проектно-изыскательские работы.

Основная из них Глава 2, которая включает результаты по всем объектам сметы основных строительных проектов. Для некоторых типов конструкции количество глав может отличаться.

В главе 1 «Подготовка строительной площадки» указаны средства на работы и расходы, связанные с выделением и развитием застроенной территории. Это включает:

• выделение земельного участка, выдача архитектурно-планировочного задания и выделение красных линий застройки (графы 7 и 8);
• разбивка основных осей зданий и сооружений и фиксация их точками и знаками (графы 7 и 8);
• освобождение строительной площадки от существующих построек, лесных насаждений, промышленных свалок и других мешающих объектов, переселение жителей из снесенных домов, перенос и реорганизация инженерных сетей, коммуникаций, сооружений, дорожек и дорог, снятие и хранение плодородного слоя почвы, др. (графы 4.5 и 8);
• компенсация стоимости снесенных (переданных) зданий и насаждений, принадлежащих государственным, общественным, кооперативным организациям и частным лицам (собственникам на правах частной собственности) (7 и 8 классы);
• дренаж строительной площадки (колонки 4 и 8);
• плата за землю при изъятии (выкупе) земельного участка под строительство, а также уплата земельного налога (аренды) в период строительства (графы 7 и 8);
• прочие расходы, связанные с развитием застройки и возмещением компенсаций, причитающихся в соответствии с действующим законодательством (графы 7 и 8).

Стоимость работ, рассмотренных в главе 1, определяется исходя из проектных объемов и действующих цен и включается в гр. 4, 7 и 8 формы.

Глава 2 «Основные объекты строительства» включает сметную стоимость зданий, сооружений, цехов и сооружений основного производственного назначения. В гл. 3 7 показана стоимость объектов, перечень которых соответствует названиям глав.

Глава 8 «Временные здания и сооружения» включает информацию о средствах на строительство и демонтаж временных (титульных) зданий и сооружений.

Глава 9 «Прочие работы и затраты».

Прочие работы и затраты могут относиться как к строительству в целом, так и к отдельным работам и сооружениям. Они считаются косвенными расходами. Глава 9 включает 26 видов работ и затрат от зимнего удорожания до стоимости ввода в эксплуатацию.

В гл. 11 «Обучение эксплуатационного персонала» включает (графы 7 и 8) средства на обучение эксплуатационного персонала для вновь построенных и реконструируемых предприятий, определенные расчетным путем на основании:

• количество и квалификация рабочих. Обучение которых планируется проводить в учебных центрах, на курсах повышения квалификации, техникумах и др.;
• сроки обучения;
• затраты на теоретическое и производственное обучение рабочих;
• заработная плата (стипендии) обучающих работников с начислениями на нее;
• стоимость проезда обучаемых к месту обучения (практики) и обратно;
• прочие расходы, связанные с обучением этого персонала.

В гл. 12 «ПИР, авторский надзор» показывает (графы 7 и 8) средства на:

• выполнение проектно-изыскательских работ (услуг) отдельно на проектно-изыскательские работы;
• строительный надзор проектных организаций;
• экспертиза предпроектной и конструкторской документации;
• испытания свай, выполняемые подрядной строительно-монтажной организацией согласно техническому заданию заказчика строительства;
• разработка и экспертиза тендерной документации;
• резервные средства на непредвиденные работы и расходы (группы 4-8).

Стоимость проектно-изыскательских работ для строительства определяется на основании сборников и справочников основных цен с использованием показателей изменения стоимости.

Фонды авторского надзора проектных организаций по строительству определяются расчетом при текущем уровне цен. Необходимость авторского надзора определяется заказчиком.

Заключение

С 1 января 2004 года в Казахстане действуют новые сметные нормы и цены. Это объективная необходимость, связанная с использованием новых материалов, техник, технологий, новыми экономическими отношениями и обновленным законодательством. В июне прошлого года приказом Комитета по делам строительства утверждены основополагающие нормативные документы: «Порядок определения сметной стоимости на этапе технико-экономического обоснования», «Порядок определения сметной стоимости строительства», «Порядок определения сметной стоимости строительства» система сметно-нормативной документации в строительстве». Новая система ценообразования в строительстве свободна от условностей и догм плановой командной экономики, адаптирована к рыночным отношениям, соответствует системам справочно-информационного обеспечения расчетов затрат в странах ЕС, и это особенно важно накануне вступления Казахстана во Всемирную торговую организацию.

Программный комплекс SANA-2001 разработан по заказу комиссии. В результате реализации программы SANA-2001 будет создана конкурентная среда в области программного обеспечения в строительстве.

С 1 января 2004 года государственную экспертизу проходят только те проекты, которые разработаны по новой сметной и нормативной документации. Это условие обязательно для объектов, возводимых за счет бюджетных средств. В дальнейшем планируется создать банк сметных расчетов по этим объектам, который станет основой для дальнейшего совершенствования казахстанских сметных норм, что позволит постепенно перейти к общепринятым в зарубежной практике сводным сметным нормам.

Сметная база нормативных документов должна основываться на двух основополагающих принципах:

1. Ежегодная публикация сводных сметных нормативов, учитывающих условия работы в соответствии с изменяющимися технологическими процессами работы, применением современных механизмов и определяющих стоимость строительно-монтажных работ без учета стоимости материалов.
2. Стоимость материалов и оборудования принимается исходя из прайс-листов производителей. Эта система позволяет более точно определять стоимость строительной продукции. Таким образом, дальнейшее совершенствование ценообразования и сметного нормирования видится в переходе от стандартных сметных норм к сводным сметным нормам, от локальных смет к ресурсным сметам и раздельному учету сметной стоимости строительно-монтажных работ и стоимости оборудования, материалов, продукции.

Присылайте задания в любое время дня и ночи в ➔

Официальный сайт Брильёновой Натальи Валерьевны преподавателя кафедры информатики и электроники Екатеринбургского государственного института.

Все авторские права на размещённые материалы сохранены за правообладателями этих материалов. Любое коммерческое и/или иное использование кроме предварительного ознакомления материалов сайта natalibrilenova.ru запрещено. Публикация и распространение размещённых материалов не преследует за собой коммерческой и/или любой другой выгоды.

Сайт предназначен для облегчения образовательного путешествия студентам очникам и заочникам по вопросам обучения . Наталья Брильёнова не предлагает и не оказывает товары и услуги.

В случае копирования материалов, указание web-ссылки на сайт natalibrilenova.ru обязательно.

Источник: natalibrilenova.ru