Технический заказчик при строительстве что делает

В современном мире Техническим заказчиком принято считать исполнителя высочайшей квалификации, который берет на себя задачи по управлению процессом реализации проекта. Такой исполнитель становится «правой рукой» Застройщика, которая становится его представителем и получает возможность продвигать цели инвестора.

Оформите заявку на сайте, мы свяжемся с вами в ближайшее время и ответим на все интересующие вопросы.

Впервые этот термин был употреблен во времена Советского Союза, когда впервые было издано положение о заказчике-застройщике, едином заказчике, дирекции предприятия, находящегося в состоянии строительства и в технадзоре. Данное постановление было утверждено Постановлением Госстроя СССР No16 от 2 февраля 1988 года. В соответствии данному постановлению Госзаказчиком была сформирована служба, в компетенции которой состояла подготовка и надзор за процессом строительства.

На официальном уровне технический заказчик был признан полноправным членом реализации строительного процесса в 2011 году. Поправки, которые определяли главные задачи технического заказчика, были занесены в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законодательством 28 ноября 2011 г. No 337-ФЗ.

Функции технического заказчика

На данный момент ГК РФ чётко определенны оба термина — «Застройщик» и «Технический заказчик».

Застройщик – юридическое или физическое лицо, отвечающее за проведение строительных работ, реконструкцию, ремонт и подготовку проекта для предстоящих работ. Действия должны выполняться на подвластной ему территории, или же на участке стороннего обладателя по предварительно полученному разрешению.

Технический заказчик – физическое или юридическое лицо, действия которого исходят от имени инвестора занимается заключением контрактов о инженерных изысканиях, подготавливает строительные проекты, реконструкции, ремонтные работы. В обязанности технического заказчика также входит составление и заключение документации, подтверждающей запуск готового строения в эксплуатацию. Стоит учесть, что застройщик также способен осуществлять описанные задачи собственноручно, без дополнительной сторонней помощи.

Центр строительной экспертизы «ПГС» возьмёт под свою ответственность задачу по обеспечению контроля и регуляции вашего проекта:

• Создание карт и планов для инвестиционных проектов.
• Проведение тендеров для привлечения внимания исполнителей к проекту.
• Регуляция технической стороны контрактов с подрядчиками, контроль за выполнением условий контракта.
• Контроль за расходами.
• Регулирование деятельности членов проекта для стабильности работы и соблюдения поставленных сроков.
• Ответственность за документооборот.
• Презентацию интересов Застройщика на протяжении всего рабочего процесса над проектом.

Для чего необходимы услуги технического заказчика?

Как Вы уже могли заметить, технический заказчик имеет достаточно широкие и ответственные задачи. Однако, для их выполнения ему требуется пройти особую подготовку. Практически каждый Застройщик сталкивается с выбором – создать отдельную команду для выполнения задач технического заказчика или обратится за помощью в специализированную организацию.

1. Чиков А.А. Организация работы технического заказчика: законодательство, практика, BIM (Часть 1)

Если в планах компании стоит управление крупным и долгосрочным проектом – создается штатная служба Технического заказчика. Практически каждый гигант рынка сейчас имеет собственное подразделение. Но всё же, такой подход постепенно устаревает и, в основном, встречается у компаний, которые введут свою деятельность на протяжении многих лет.

В то время как новые компании постепенно переходят на поддержку сторонних организаций. В таком случае между Застройщиком и Техническим заказчиком заключается договор на оказание услуг сопровождения проекта. Договор может заключаться как на сопровождение всего строительства, так и на отдельные этапы.

Уже в начале сотрудничества особенно важным является наладить партнерство и доверие сторон друг к другу, так как от этого напрямую зависит эффективность каждого из этапов проекта. Хорошо налаженные связи позволяют сэкономить обильное количество времени и финансов.

Очень часто в команде инвестора попросту отсутствуют сотрудники, которые могли бы взять в свои руки ответственность за обязанности Технического заказчика. Огромное количество документов, обсуждение и подписание контрактов, совместная работа с инженерами, дизайнерами, рабочими и прочими подрядчиками. Для этого специалист должен уметь оперативно реагировать и находить решение всех возникающих в процессе работы проблем и вопросов.

Если же инвестор выбирает для своей компании технического заказчика на аутсортинге – ответственность за решение всех вопросов полностью ложится на стороннюю организацию, состоящую из специализированных профессионалов.

Стоимость услуг исполнения функции технического заказчика

На современном рынке стоимость услуг такого специалиста колеблется от 1,5 до 3,5% от сметной стоимости строительства. На стоимость влияет локация объекта, сложность работ, площадь, а также объем возложенных на специалиста задач. Существует множество факторов, влияющих на стоимость услуг, поэтому точную цену определяют индивидуально и после того, как будут оговорены все необходимые работы.

Источник www.pgs.expert

Технический заказчик: кто это такой, его функции и задачи

Под термином технический заказчик в строительстве подразумевается организация или объединение, предоставляющее полный спектр инжиниринговых услуг начиная с разработки и выполнения проектной документации вплоть до сдачи завершенного объекта в эксплуатацию. В строительстве технический заказчик является одним из ключевых звеньев всего процесса.

• Технический заказчик: кто это такой, его функции и задачи
• Что такое инженер ПТО
• Новое предложение инженеров в строительстве

Расширенное понятие технического заказчика

В функции технического заказчика входит:

• подготовка всех видов разрешительных документов;
• получение всех необходимых согласований;
• экспертиза строительных площадок и консультации по вопросам их организации;
• выполнение всех технических условий, необходимых для подключения к инженерным сетям;
• финансовый контроль.

Таким образом, технический заказчик играет важную роль в управлении процессом строительства, тесно взаимодействует со всеми участниками строительного процесса, выполняет технический надзор и координирует все этапы стройки, а также сроки и качество процессов.

Необходимость в техническом заказчике как в отдельной организации возникла в 80-х годах прошлого века. Тогда же Госстрой утвердил отдельную службу, предназначенную для подготовки к строительству объекта и выполнения технадзора за самим строительством. Идея оправдала себя, и качество строительства ощутимо возросло. Но после распада СССР эта служба больше не смогла выполнять свои функции в условиях нового времени.

В современных условиях функции технического заказчика настолько разнообразны, что для их эффективного выполнения необходимы обширные знания и внушительный опыт. Технический заказчик – это не специальность, поэтому таких специалистов не готовят в университетах. Чтобы им стать необходимы многолетние практические знания и опыт работ в строительстве. Включаясь в процесс строительства, технический заказчик оформляет контракт на реализацию необходимого комплекса услуг, что ставит перед ним еще и необходимость разбираться в юридической стороне вопроса (распорядительной документации, судебной практике и т. д.).

Нормативно-правовая база

Нормативно-правовая база деятельности технического заказчика появилась в 2011 году, когда были приняты соответствующие поправки в Градостроительный кодекс РФ. С тех пор под термином технического заказчика официально стало пониматься физическое или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени и в его интересах на профессиональной основе.

Согласно п. 22 Градостроительного кодекса РФ в функции технического заказчика входит:

• заключение контрактов на инженерные изыскания, разработку проектной документации, строительство, реконструкцию и капремонт зданий и сооружений;
• подготовка зданий к реконструкции и капремонту;
• предоставление контрагентам, проводящим строительство, ремонт и реконструкцию, необходимой документации и материальной базы для надлежащего выполнения их деятельности;
• утверждение проектной документации;
• подготовка и оформление документов, необходимых для сдачи объекта в эксплуатацию;
• другие функции, предусмотренные Кодексом.

При этом важно отметить, что застройщик имеет абсолютное право реализовывать все перечисленные функции технического заказчика самостоятельно.

Роль технического заказчика в возведении объекта

Многие специалисты сравнивают роль технического заказчика в современном строительстве с дирижированием в оркестре. Ведь в его функции входит не только оформление всей предпроектной и проектной документации, но и полное управление строительством объекта на всех стадиях: формирования, организации строительной площадки, возведения объекта и стадии сдачи его в эксплуатацию. Непосредственно он организует взаимодействие между всеми участниками строительного процесса: заказчиками и инвесторами, подрядчиками, проектировщиками, согласующими и разрешительными органами. Стоит отметить факт, что у каждого из перечисленных субъектов имеются собственные интересы в деле и задача технического заказчика – своевременно сдать объект, учитывая интересы участников процесса, учитывая сроки и заранее намеченный план строительства, учитывая все современные строительные правила и нормы.

Практический пример работы технического заказчика

Работа по возведению объекта начинается с намерения заказчика (инвестора) вложить деньги в возведение этого объекта на определенном земельном участке. На этом этапе уже начинается деятельность технического заказчика. Ему на основании градостроительного плана необходимо подготовить и подписать все необходимые предпроектные документационные работы:

• заключить договор аренды на земельный участок;
• заключить договор срочного безвозмездного использования данным участком на период проектирования, подготовки к строительству, период строительства объекта;
• подготовить и подписать документацию о переводе земли в нужную категорию.

Таким образом, технический заказчик принимает на себя внушительный поток бумажной работы по предпроектной подготовке и подготовке массы разрешительных и согласовательных документов.

После этапа согласования архитектурной концепции будущего объекта начинается процесс получения условий технической направленности, необходимые для подключения объекта к существующей инженерной инфраструктуре. Все выданные технические условия необходимо своевременно зарегистрировать и подтвердить в многочисленных государственных организациях, связанных с эксплуатацией зданий и сооружений. А таких технических условий много и связаны они с организацией водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электрификации, телефонизации, радиофикации, газификации и уличного освещения.

Чтобы подготовить проект к конкурсу по выбору проектной организации необходимо еще подготовить заранее согласованный план выбранного земельного участка, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию и другие бумаги.

После выбора проектировщика технический заказчик берет на себя подготовку и подписание с ним договора о разработке проектной и сметной документации в определенные сроки. Полученную документацию техническому заказчику также придется ее согласовывать с различными департаментами, проводить различные экспертизы.

На заключительном этапе проектной подготовки вся проектная и сметная документация, все разрешительные и согласительные бумаги передаются инвестору для выбора подрядчиков, поставщиков стройматериалов и необходимого оборудования. Технический заказчик необходим и на этом этапе: именно он активно участвует в процессе подбора нужных организаций, отслеживает все этапы и сроки конкурса или торгов по выбору этих объединений.

После выбора подрядчиков и поставщиков технический заказчик оформляет на всю «команду» разрешение на строительство. Для этого он сначала проводит всю документационную работу по отводу выбранного земельного участка под строительные работы. На время выполнения всех строительных работ оформляет разрешение на использование инженерных коммуникаций от федеральной или муниципальной власти. Особенно много бумаг приходится оформлять в случае, если строительная площадка располагается рядом с автомобильной или железной дорогой, подземными коммуникациями и инженерными сооружениями.

Для реализации всех вышеприведенных функций самому техническому заказчику желательно (но необязательно) иметь допуск СРО. Однако, наличие такого допуска позволяет заказчику контролировать качество работ на проекте, осуществлять технический надзор и контроль, проверять качество конструкций и материалов, исправность применяемого оборудования.

После завершения стройки технический заказчик сдает объект в эксплуатацию и передает инвестору (заказчику) полный пакет документации для регистрации права собственности, в том числе гарантийные обязательства и бумаги для БТИ.

Уровень компетенции технического заказчика

Ряд лиц в наше время воспринимают объединение технического заказчика как вспомогательное, необходимое только для быстрого оформления всех разрешительных и согласовательных процедур. Но это не так. Объединение технического заказчика на экспертном уровне разбирается в следующих вопросах:

• организация строительной площадки и деятельности на ней;
• получение технических условий для подключения к существующим коммуникациям и сетям;
• технический надзор за всеми этапами строительства;
• финансовый надзор за расходованием денежных средств;
• передача построенного объекта в эксплуатацию.

Таким образом, использование функций технического заказчика в полном объеме позволяет добиться высокого качества строительных работ, а также соблюдение всех сроков по заранее намеченному плану.

Отдельное направление деятельности технического заказчика – это финансовый контроль. Он включает в себя следующие функции:

• согласование с инвестором стоимости всех работ;
• проверка счетов и квитанций за выполненные услуги и проведенные работы;
• мониторинг расходования финансовых средств в рамках утвержденной сметной документации;
• отчет о своевременности применения выделенных финансовых средств;
• контроль за работой бухгалтерского учета.

Учитывая многостороннюю работу заказчика с различными субъектами строительства, разрешительными и контролирующими органами в большинстве случаев технический заказчик – не одно лицо, а целая организация, работающая в форме ООО.

Источник www.kakprosto.ru

Технический заказчик в строительстве

Компания SEVERIN DEVELOPMENT профессионально выполняет функции технического заказчика в строительстве — комплекс работ по оформлению исходно-разрешительной и градостроительной документации, согласованию и экспертизе проектной документации, организации строительства объектов коммерческой и промышленной недвижимости.

Порядок выполнения функций заказчика застройщика

Выполнение функций технического заказчика начинается с получения ГПЗУ, технических условий, комплекта ИРД (Исходно-разрешительной документации), сбора исходных данных для проектирования, согласования проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проекта и разрешения на строительство.

Далее, после получения Разрешения на строительство, служба Техзаказчика организует проведение тендеров на строительство, управление и контроль всем процессом строительно-монтажных работ. Техзаказчик завершает свою работу после оформления Акта ввода в эксплуатацию и передачи законченного строительством объекта службе эксплуатации.

Защита экономических интересов и юридических прав Инвестора, повышение инвестиционной привлекательности проекта. Снижение строительных рисков, увеличение капитализации законченного строительством объекта коммерческой и промышленной недвижимости, достижение запланированных сроков и высокого качества строительства при соблюдении бюджета проекта — является основными целями в работе компании СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ как техзаказчика.

Служба Технического заказчика выполняет от имени Инвестора все правомерные действия, направленные на своевременное и надлежащее производство работ по проектированию и строительству Объекта недвижимости.

Услуги Технического заказчика для крупных коммерческих и промышленных объектов:

Предлагаем ознакомиться с функциями Технического заказчика SEVERIN DEVELOPMENT для коммерческих, промышленных, жилых комплексов, общей площадью более 5000 кв. метров.

1. Оформление полного комплекта ИРД

В процессе подготовки к проектированию и строительству здания/объекта, компания SEVERIN DEVELOPMENT занимается оформлением: правоустанавливающей документации (кадастровые паспорта, межевое дело), градостроительной документации, согласованием архитектурной концепции проекта, сбором и подготовкой исходной и разрешительной документации (ИРД), получением ГПЗУ, получением разрешения на строительство в Москве, Московской области, в других городах Российской Федерации.

• В рамках предпроектной подготовки и оформления исходно-разрешительной документации (ИРД) и сбора исходных данных для проектирования

Технический заказчик заказывает и сопровождает проведение инженерно-геологических, -геодезических, -гидрометеорологических, -экологических изысканий и технических обследований состояния несущих и ограждающих конструкций существующих зданий (для реконструкции).

Выполняя функции заказчика-застройщика, компания SEVERIN DEVELOPMENT готовит предварительные расчеты нагрузок по укрупненным показателям внутренних систем энергообеспечения объекта: электроснабжение и теплогазоснабжение, водоснабжение, канализирование. Оформляет и подает запросы на получение технических условий на присоединение к инженерным сетям. Технический заказчик получает и обрабатывает технические условия на предварительное и постоянное присоединения объекта к городским энергосетям.

2. Сопровождение разработки проектной документации

Разработка материалов предпроектных проработок и оформление комплекта исходно- разрешительной документации (ИРД) является начальной стадией инвестиционного процесса, на которой определяются качественные характеристики и финансово- экономические параметры будущего объекта недвижимости.

После завершения разработки и согласования предпроектных материалов (Архитектурной концепции, Технико-экономического обоснования, Буклета) и комплектации требуемой законодательством РФ исходно-разрешительной документации, Технический заказчик приступает к сопровождению и контролю разработки проектно-сметной документации для строительства объекта недвижимости.

• Служба Технического заказчика SEVERIN DEVELOPMENT в процессе разработки проектной документации отвечает за:

• сбор исходных данных для проектирования,
• разработку технических заданий на проектирование (частных и общих),
• проверку разработанной проектной документации на соответствие Техническому заданию;
• проверку проектной документации по комплектности, объему, оформлению, качеству, соответствию нормам;
• анализ эффективности принятых проектных решений;
• проверку смет на все виды строительных, монтажных, отделочных работ;
• выявление и контроль устранения выявленных дефектов в проектно-сметной документации.

В рамках работы по техническому сопровождению Проекта, разрабатываются и согласовываются с Инвестором Технические задания на проектирование. На этом этапе определяется объем задач для проектной организации и оформляется договор на создание проектной документации.

Сопровождение разработки Проекта является одним из важнейших этапов подготовки к строительно-монтажным работам. В то время как проектная организация занимается разработкой документации, Техзаказчик контролирует качество разрабатываемой проектной документации, эффективность принимаемых проектных решений и комплектность выдаваемого проекта.

Совместно с проектной организацией, компания SEVERIN DEVELOPMENT составляет и оформляет ряд документов и договоров на необходимые исследования и изыскания.

Согласование проектной документации

После проверки проектной документации на соответствие Техническому заданию, утвержденному Инвестором, градостроительным условиям ГПЗУ, требованиям Технических условий осуществляется согласование Проекта в государственных учреждениях.

Совместно с Генеральным Проектировщиком компания SEVERIN DEVELOPMENT, выполняя функции Заказчика-застройщика, производит утверждение и согласование Проекта в соответствующих органах муниципальной власти (как правило, в Архитектурно-планировочном управлении). Кроме этого, согласование Проекта осуществляется в энергоснабжающих организациях города или района, а также в органах МЧС, Роспотребнадзора и прочих уполномоченных учреждениях.

Сопровождение экспертизы проектной документации

По итогам согласования проектной документации SEVERIN DEVELOPMENT, выполняя услуги технического заказчика, приступает к сопровождению процесса прохождения государственной (негосударственной) экспертизы.

Процесс прохождения экспертизы проектной документации представляет собой защиту проектных решений в соответствии с условиями исходно-разрешительной и градостроительной документации, действующими строительными нормами и правилами, техническими условиями, архитектурно-градостроительного задания и Задания на проектирование. На этом этапе возможна корректировка проектной документации, по замечаниям экспертов.

Услуги Технического Заказчика по сопровождению экспертизы, имеет целью:

• контроль устранения проектировщиками замечаний экспертизы,
• максимальное сокращение сроков бюрократических процедур,
• отстаивание в экспертизе необходимых (эффективных) проектных решений,
• получение положительного заключения по итогам экспертизы проекта.

3. Получение разрешения на строительство в Москве, Московской области и других городах РФ.

После получения положительного заключения государственной (негосударственной) экспертизы проектной документации, Технический заказчик приступает к подготовке заявки и комплекта документов на получение Разрешения на строительство.

Этот документ закрепляет право Инвестора (Застройщика) начать производство строительных работ, осуществить реконструктивные работы или капитальный ремонт зданий и сооружений.

Разрешение на строительство устанавливает обязанность Инвестора (Застройщика) производить работы в строгом соответствии с проектом, имеющим положительное заключение госстройэкспертизы, градостроительными ограничениями, указанными в ГПЗУ и техническими условиями энергоснабжающих организаций.

4. Служба заказчика в строительстве

Служба Технического заказчика на этапе строительства начинает свою работу с разработки графика и бюджета строительства, тендерных заданий, подготовки тендера на строительство.

Ответственная функция Техзаказчика — проведение тендеров на строительство по выбору строительных, монтажных подрядчиков и поставщиков оборудования. Оформление договоров, технических заданий, приложений к договорам подряда (сметы, графики производства работ) на выполнение полного цикла строительных работ.

• Организация и управление строительством

Организация и управление строительством – начинается с координации и взаимодействия проектных, строительно-монтажных, специализированных организаций, поставщиков оборудования. Техзаказчик СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ отвечает за отслеживание выполнения условий заключенных договоров, своевременное предъявление претензий к подрядным организациям, поставщикам за невыполнение договорных обязательств; решение спорных или конфликтных ситуаций на стройплощадке, организацию и проведение контрольно-экспертных процедур.

Выполнение функций Технического заказчика по организации и управлению строительством состоит из трех ключевых функций:

1. Планирование и контроль сроков производства работ:
2. разработка и отслеживание выполнения сводного сетевого плана-графика производства работ;
3. корректировка и актуализация графика, в случае изменения сроков производства отдельных видов работ.
4. Организация работ, оформление и ведение контрактных отношений, контроль выполнения договорных обязательств:
5. отслеживание своевременного и непрерывного финансирования строительства объекта;
6. создание и ведение Реестра договоров;
7. отслеживание соблюдения договорных обязательств.
8. Контроль качества строительно-монтажных работ. Контроль соблюдения сметной стоимости строительства (соблюдения утвержденного бюджета):
9. контроль соответствия применяемых материалов утвержденной рабочей документации;
10. контроль технологии строительно-монтажных процессов и качества производства работ;
11. выявление дефектов и недоделок при производстве работ;
12. осуществление промежуточной приемки ответственных конструкций, в т.ч. скрываемых при производстве последующих работ;
13. контроль соответствия объемов выполненных и предъявленных к сдаче строительно-монтажных работ проектной документации;
14. ведение оперативного учета незавершенного строительством объекта: нарастающих объемов и стоимости принятых и оплаченных строительно- монтажных работ;
15. контроль освоения Бюджета Проекта (постатейного, накопительным итогом).

5. Сдача в эксплуатацию законченного строительством объекта

На завершающем этапе работ в рамках осуществления функции Технического заказчика в Москве и других городах России компания СЕВЕРИН ДЕВЕЛОПМЕНТ организует проведение рабочей и Государственной приемочных комиссий по построенному объекту.

Подготавливает и передает совместно с Генеральным подрядчиком и другими подрядными организациями необходимые документы государственной приемочной комиссии по построенному объекту. Участвует в проведении рабочими комиссиями (приемочными комиссиями) проверок качества отдельных конструкций и узлов, видов строительно-монтажных работ, оборудования и механизмов при их приемке.

После запуска систем жизнеобеспечения здания, организации регламента гарантийного и послегарантийного регулярного технического обслуживания оборудования, получения Заключения о соответствии законченного строительством Объекта, справок о выполнении ТУ, Паспорта БТИ, оформления Акта ввода Объекта в эксплуатацию – Технический заказчик передает построенный объект назначенной Инвестором эксплуатирующей организации.

Стоимость услуг Технического заказчика определяет объем организационных, управленческих и контрольных функций, сроки строительства, функциональное назначение, площадь Объекта строительства.

Стоимость Технического заказчика SEVERIN DEVELOPMENT составляет от 1,5 до 3,5% от общего Бюджета строительства (от сметной стоимости) крупного коммерческого или промышленного Объекта.

Источник www.severindevelopment.ru