Определение готовности дома при незавершенном строительстве

В процессе возведения любого недвижимого объекта в РФ (здание любого назначения, жилой дом и т.д.) осуществляемая стройка может быть приостановлена ввиду каких-либо возникших обстоятельств. К подобным недостроенным сооружениям применяют понятие «объект незавершенного строительства». Что же далее можно делать с такой недвижимостью, можно ли получить право собственности на него и как сделать это по закону, чтобы в дальнейшем иметь право осуществлять любые операции (продажа, дарение и т.д.)?

Определение ОНС

Что такое объект незавершенного строительства (ОНС) – существующие законодательные акты, в частности, градостроительный кодекс, не дают четкого определения этому понятию. На основании всех законов, можно выделить те признаки, которые отличают объект НЗС от других, степень готовности каких равна 100%:

Как купить участок с не достроенным домом? | Покупка земельного участка с не достроенным домом

• это некое строение или здание, которое располагается на конкретном месте (географически) и имеет связь с землей;
• это определенная стадия процесса между началом стройки и окончанием, не прошедшая стадию ввода в эксплуатацию;
• это объект, находящийся на данный момент в процессе стройки или реконструкции и не прошел еще стадию своей регистрации;
• это возведение, не имеющее тех свойств, какие должны быть присущи готовому объекту;
• это то строение, которое не может выполнять функций, какие будут возможны по завершению строительства.

Кроме того, объект незавершенного строительства в любом состоянии и стадии обязательно имеет такие особенности:

• наличие непосредственной связи с землей, из-за чего невозможно осуществить его перемещение в пространстве без нанесения его целостности вреда. К примеру, возведенный фундамент дома – для его перемещения необходимо разобрать его или разрушить. Такой пункт четко разграничивает понятие между движимыми и недвижимыми объектами – ранее возникали споры по поводу киосков и торговых конструкций, которые устанавливались без крепления в землю – на сегодняшний день четко определяется, что они не могут относиться к ОНС;
• не зависимо от стадии своего строительства он имеет какие-либо характерные признаки;
• процесс строительства объекта находится на одной из следующих стадий – консервации, приостановления либо же полного прекращения.

Также на протяжении долгого времени отсутствовало четкое определение — являются ли объекты незавершенного строительства объектами недвижимости. На данный момент он уже признаются таковыми и, как следствие, возможно уже осуществлять процесс признания права собственности на него, однако, в большинстве случаев, не без подачи искового заявления в суд.

Процедура оформления права собственности

Рассмотрим, как оформить право собственности на недостроенный объект и какие потребуются для этого документы.

Правовой режим присвоения права собственности предполагает обращение в один из таких органов:

• территориальное подразделение Росреестра – непосредственно тот орган, в ведении которого находится тот населенный пункт, где расположено ваше строение;
• во многофункциональный центр. В этом случае можно не привязываться к определенной территории – подачу заявления можно осуществить в любом удобном для гражданина отделении. Уже специалисты МФЦ после проверки всех поданных документов направят их на рассмотрение в необходимое подразделение Росреестра.

В том случае, если вопрос присвоения права собственности касается недостроенного частного дома, документы понадобится предоставить такие:

• разрешение на строительство объекта, который является предметом подачи заявления;
• документы, подтверждающие право собственности на землю (или же договор аренды);
• паспорт заявителя;
• проектная документация на недострой и технический план;
• само заявление о внесении объекта в базу ЕГРН;
• квитанцию об оплате гос. пошлины.

Зачастую возникают ситуации, когда гражданам отказывают в регистрации права собственности. В таком случае есть выход – подать иск (заявление) в суд о неправомерности таких действий и требовании вынесения принудительного решения о совершении регистрации. После вынесения положительного решения заявление о регистрации подается повторно, причем постановление суда прикладывается ко всем поданным ранее бумагам. В большинстве случаев право собственности на недострой все же выдается.

Видео: О п ризнании права собственности

Как определить процент готовности объекта?

Что же делать дольщикам многоквартирных домов, чье строительство прекращено и остановилось на определенной стадии – ведь по закону квартира может перейти в собственность только после оформления акта приема-передачи, подтверждающего окончание всех работ?

В таких ситуациях законом устанавливается возможность получения права собственности при определенном проценте готовности объекта – от 80% и более. Подобная процедура заключается в специально разработанных формулах, позволяющих понять, какая степень работ уже произведена от общего объема, который был запланирован:

1. Сг = Ов х 100/Сс, где:

• Сг – Степень (процент готовности объекта), %;
• Ов – объем выполненных работ, выраженный в стоимостной оценке, руб;
• Сс – общая стоимость планируемых работ согласно смете, руб.

1. Сг = ∑ Весi х сi/100, где:

• Сг – Степень (процент готовности объекта), %
• Весi – значение удельного веса определенного элемента постройки, ед;
• сi — доля построенной части определенного элемента, %;
• i – определенный порядковый номер элемента.

Принцип такой формулы заключается в том, что каждому из конструктивных элементов здания (фундамент, крыша, полы, штукатурка и т.д) присваивается порядковый номер и удельный вес, то есть какой процент от общего объема работ составляет его наличие. Если все элементы имеют степень готовности 100%, тогда и постройка также будет признана завершенной полностью.

К заявлению по передачи права собственности квартиры в недостроенной многоэтажке кроме всех документов нужно будет приложить договор о долевом участии в строительстве, а также документы, подтверждающие факт перечисления средств.

Ввод в эксплуатацию

После того, как строительство дома или квартиры успешно заканчивается, перед собственником возникает вопрос – как ввести в эксплуатацию готовую постройку? Порядок действий в этом случае будет таким:

Источник: cabinet-lawyer.ru

Расчет готовности объекта незавершенного строительства

ОНС — это недостроенное здание или сооружение. Кроме пространственного описания — координат характерных точек, и основной характеристики (площади, протяженности, глубины залегания и т.д.) описывается степенью готовности(процентом).

Утвержденной методики определения степени готовности ОНС нет. Однако Приказом МЭР РФ №52 от 10.02.2012г. приведены две формулы по которым следует определять процент готовности объекта недвижимости.

Смысл первой формулы заключается в сопоставлении выполненных при строительстве затрат и проектных.

Этот метод удобен при наличии твердой сметы на строительство объекта, а также в том случае если строительство не замораживается на неопределенный период, а постановка ОНС на кадастровый учет осуществляется в ходе строительства, например, для залога в банк и получения кредита. Однако смета есть не всегда, а произвести качественную оценку строительства без составления сметы весьма трудно.

Применение второй формулы подразумевает применение метода определения готовности здания в соотвествии с готовностью конструктивных элементов.

Этот метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости(УПВС), разработанной в советское время. Суть этой методики заключается в том, что все здания и сооружения типизированы и разделены по отраслям «народного хозяйства». Каждому конструктивному элементу здания, например стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100. Ниже приведена таблица удельных весов для жилых одноэтажных кирпичных зданий.

УДЕЛЬНЫЕ ВЕСА ОТДЕЛЬНЫХ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ В ПРОЦЕНТАХ

№ п/п

Конструкции

Стены и перегородки

Внутренние санитарно-технические и электрические устройства

Так как сумма удельных весов всех конструктивных элементов равна 100, то процент готовности объекта можно подсчитать, зная какие конструктивные элементы еще не готовы. Так, например, если у здания возведены стены, крыша, но отсутствуют отделочные работы, нет окон, дверей и коммуникаций согласно приведенной выше таблице можно было бы поставить процент готовности равный 50%.

Однако, эта система имеет ряд недостатков. Первый и основной заключается в том, что УПВС разрабатывались в годы повсеместного типового строительства. Так, например, приведенная выше таблица действительна не просто для жилых одноэтажных кирпичных зданий, а для таковых, которые имеют:

• Фундаменты бутовые ленточные;
• стены кирпичные с наружной штукатуркой;
• перегородки дощатые оштукатуренные;
• перекрытия деревянные отепленные;
• кровля железная по деревянным стропилам,
• полы дощатые.
• Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, электроосвещение, радио, телефон, телевидение

Очевидно, что с помощью системы УПВС невозможно описать разнообразие применяемых сегодня конструктивных элементов. Здание из газосиликатных блоков (которых вообще нет в УПВС) может стоять на свайном фундаменте, а может на монолитном железобетонном цоколе. Соответственно и процент готовности у каждого из этих зданий будет различен.

Таким образом кадастровый инженер в техническом плане указывает тот процент готовности, который был определен им во время проведения кадастровых работ. В случае отсутствия твердой сметы, либо должным образом внесенных в нее поправок, процент готовности определяется инженером исходя из его собственных представлений о правильности применения той или другой формулы, приведенных выше.

Степень готовности — 100%

В случае с нежилыми объектами все достаточно просто. Объект готов к использованию по назначению при наличии Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию(РнВ).

Согласно ст.55 Градостроительного кодекса РнВ удостоверяет выполнение строительства, реконструкции в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

В случае с жилыми зданиями все не так однозначно. В условиях, когда для ввода жилого дома не требуется получение Разрешения на ввод, в силу «дачной амнистии», момент, когда ОНС(объект незавершенного строительства) становится Жилым домом — весьма спорный.

Обусловлено это тем, что один человек может жить в доме, где тепло, но нет никакой отделки — жизнь в условиях перманентного ремонта для него является нормой, а другой не заедет в дом, пока в нем не будет установлено все, чтобы о ремонте забыть навсегда.

«Дачная амнистия» позволяет ставить жилые дома на кад.учет по тех.плану, который сделал кад.инженер на основании Декларации, которую заполняет правообладатель земельного участка. Тем самым отвественность за то, что дом жилой, ложится на лицо, заполнившего декларацию.

Какова же отвественность кад.инженера? Согласно ст.29.1 Закона о кадастре, инженер должен отказаться от выполнения кадастровых работ, в случае, если заказчик предоставил документы, которые содержат недостоверные сведения. Однако будет ли являтся Декларация, заполненная в отношении здания без благоустройств и законченной отделки документом, содержащим недостоверные сведения, если заполнивший ее человек утверждает, что он готов жить в таком здании? Вопрос действительно спорный. Скорее всего все придет к тому — согласен ли кадастровый инженер с таким утверждением или нет.

Данная проблема может решиться с окончанием «дачной амнистии», что скорее всего и произойдет, либо с появлением некой методики, позволяющей всем кадастровым инженерам действовать по общим правилам, а не руководствоваться своими субъективными представлениями.

Если у Вас возникли трудности или вопросы при определении степени готовности объекта незавершенного строительства, мы будем рады Вам помочь.

Степень готовности объекта строительства

Надо определить степень готовности строительства с учетом требований и дополнений Постановления 480 от 22.04.2019 года?

А-эксперт определит степень готовности объекта строительства с долевым участием с выдачей экспертного технического заключения.

Оперативно, профессионально, в строгом соответствии с действующим законодательством и по доступной стоимости.

Напоминаем, с 1.07. 2019 года все девелоперы-застройщики РФ должны переходить на проектное финансирование строительства жилых зданий, а также использовать счета ЭСКРОУ. Предусмотрены исключения, которые предоставляются, согласно Постановлению 480, для проектов зданий и сооружений, которые по всем пунктам соответствуют обозначенным в Постановлении критериям.

Степень готовности жилых зданий и сооружений

По схеме привлечения строительного финансирования, которая применялась ранее, завершить начатое строительство разрешается, если соблюдены следующие основные критерии:

• минимальная степень готовности объекта незавершенного строительства – 30%
• заключенные договора на долевое участие – не меньше 10%
• для строительных проектов, входящих в комплексное освоение федеральных или муниципальных территорий степень готовности незавершенного строительства не меньше 15%.

Степень готовности дома для построек, возводящихся в рамках ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), имеющих обязательства по возведению социальных инфраструктурных объектов (наличие договора с муниципальными органами власти) – тоже 15 % готовности.

Для проблемных проектов, которые реализуются надёжным застройщиком, допускается степень строительной готовности – шесть процентов.

Региональные органы власти в праве самостоятельно определять, надёжность и ответственность того или иного застройщика, но только по соглашению с уполномоченными федеральными правительственными органами.

Для системообразующих предприятий, которые внесены решением Правительственной комиссии в список таких организаций в РФ, продуманы льготные параметры определения степени готовности зданий, которые можно достроить по ранее действующим правилам – шесть процентов.

Форма заявления от застройщиков о степени готовности дома предполагает предоставление экспертной оценки подтверждения степени готовности.

Правила экспертной оценки степени готовности жилого дома

Критерии, определяющие степень готовности жилого объекта строительства должны включать и расходы, которые несет застройщик для определения и подтверждения готовности проекта жилого строительства (включается в общий сметный параметр расходов).

Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома:

• согласно пункту 4 методики, степень готовности строительного объекта определяется по формуле

• при расчетах применяется стандартный перечень основных конструктивных элементов постройки:

1. инженерные конструкции «0» цикла, включая этажи под землей
2. укрупненные инженерные конструкции надземных элементов дома
3. ограждающие строительные конструкции зданий
4. внутренние инженерные сети и системы, установленное оборудование
5. выполненные внутренние строительно-отделочные работы
6. проложенные магистральные сети и сети на площадках
7. перегородки в квартирах и служебных помещениях, стены
8. другие выполненные внутренние строительные и отделочные работы.

В основании расчетов – метод укрупненных показателей, предполагающий применение типовых параметров «удельного веса» строительных конструкций по отраслевым показателям, в сумме равных 100.

Критерии определение степени готовности объекта рассчитываются по укрупненным показателям видов строительных работ и отделки конструктивных строительных узлов зданий:

• всех типов фундамента
• стен дома, возведенных перегородок
• установленных перекрытий
• кровли
• оконных и дверных конструкций
• работ по монтажу и установке сантехники, прокладке инженерных сетей и работ по прокладке сети электрического освещения
• конструкции покрытия пола
• стартовой и финишной отделки
• других выполненных строительно-отделочных работ по объекту.

Критерии степени готовности для жилых домов и помещений классифицируются по типу и этажности дома:

• здания до пяти этажей крупнопанельные
• дома до пяти этажей из кирпича
• крупнопанельные от шести до девяти этажей
• кирпичные от шести до девяти этажей
• крупнопанельные жилые здания, высотой от десяти этажей
• кирпичные жилые здания, высотой от десяти этажей.

Как происходит экспертиза степени готовности объекта

Производится сбор и анализ имеющейся документации, после этого следует выезд на объект, при необходимости применяются приборы, осуществляется фотофиксация. Далее происходит обработка результатов и написание технического заключения по определению степени готовности объекта строительства.

При выезде на объект инженер компании точно оценит степень завершенности, подготовит все необходимые рекомендации для выдачи профессионального экспертного заключения.

Обращайтесь, оперативно и в сжатые сроки выполним профессиональный расчет степени готовности объекта жилого строительства, в строгом порядке и в соответствии с требованиями Постановления 480 об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного жилого дома.

О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта

О некоторых вопросах расчета степени готовности проекта в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома. »

В целях помочь застройщикам определить уровень готовности своих проектов, исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство и степени готовности конструктивных элементов объектов, Союз инженеров-сметчиков (СИС) выпустил специальное Разъяснение, которое портал ЕРЗ публикует с любезного разрешения руководства СИС. В частности, здесь приведена формула расчета степени готовности конструктивных элементов проекта, а в таблицах содержатся рекомендуемые расчеты удельного веса отдельных видов работ в общем объеме работ при строительстве разных типов МКД.

I. ПО ВОПРОСУ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ ИСХОДЯ ИЗ РАЗМЕРА ФАКТИЧЕСКИ ПОНЕСЕННЫХ ЗАТРАТ НА СТРОИТЕЛЬСТВО

В целях определения критериев согласно Постановлению Правительства РФ от 22.04.2019 №480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома…» (портал ЕРЗ подробно проанализировал этот документ в апреле — Ред.), для определения показателя

Сфз — степень готовности, рассчитанная исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство;

и п 7. Методики определения соответствия… Постановлению Правительства №480, Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат на строительство, осуществляется застройщиком на основании данных бухгалтерского учета.

Застройщику необходимо вести раздельный учет и рекомендуется признавать выручку способом «по мере готовности». Этот способ предусматривает, что выручка и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по договору на отчетную дату и признаются в отчете о финансовых результатах в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы, независимо от того, должны или не должны они предъявляться до полного завершения работ по договору (этапа работ, предусмотренного договором).

В данном случае дебетовое сальдо счета 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам» будет показывать степень исполнения застройщиком своих обязательств по организации строительства — насколько строительство МКД завершено.

Исходя из вышеизложенного, рекомендуется следующая схема основных бухгалтерских записей:

Д 51 — К 62: получены средства дольщиков;

Д 20 — К 60: признаны фактические затраты на работы, осуществленные подрядчиками;

Д 20 — К 10, 60, 70, 02 и др.: признаны другие фактические затраты на исполнение договора;

Д 46 — К 90: признана доля выручки, приходящаяся на оцененную степень завершенности строительства;

Д 90 — К 20: списаны затраты, приходящиеся на признанную выручку;

Д 62 — К 46: квартира передана дольщику.

Для подтверждения распределенных затрат по каждому объекту застройщик может подготовить Выписку из регистров аналитического учета с приложением копий первичных (сводных) учетных документов.

— расчетная величина общих расходов по объекту исчисляется как сумма всех фактически понесенных на отчетную дату расходов и расчетной величины расходов, которые предстоит понести для завершения строительства объекта;

— не считаются затратами предоплата (авансовые платежи) поставщикам (подрядчикам) до момента исполнения ими своих договорных обязанностей предоставления товаров, выполнения работ, оказания услуг, даже с учетом ограничений по совокупному размеру всех авансовых платежей, установленных ч. 4 ст. 18 (в целях, указанных в п.п. 1, 3, 4 и 9 ч. 1) 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 (с учетом особенностей, указанных в ст. 8 Федерального закона 175-ФЗ от 01.07.2018 для застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года).

II. ПО ВОПРОСУ РАСЧЕТА СТЕПЕНИ ГОТОВНОСТИ КОНСТРУКТИВНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ ПРОЕКТА

Степень готовности конструктивных элементов проекта (Скэ) рассчитывается по формуле (процентов):

Степень — степень готовности объекта незавершенного строительства (%);

i — номер конструктивного элемента по порядку;

n — общее количество конструктивных элементов в объекте;

Весi — значение удельного веса i-ого конструктивного элемента в объекте (%);

Сi — доля построенной части i-ого конструктивного элемента (%).

Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта в ПП № 480 используется следующий перечень конструктивных элементов:

— устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);

— конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);

— конструкции надземной части здания;

— сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);

— ограждающие конструкции здания;

— внутренние инженерные системы и оборудование;

— внутренние отделочные работы;

— внутренние перегородки и стены;

Каждому конструктивному элементу здания, например, стенам, соответствует «удельный вес». Сумма удельных весов здания равна 100.

Следует отметить, что данный метод активно применялся ранее и в его основе лежит методика укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), разработанной в советское время.

Метод нашел отражение и в Приказе Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений».

Показатель значения удельного веса конструктивного элемента в объекте (%) может быть принят в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке строительной готовности строящегося (создаваемого) многоквартирного дома (утверждены решением правления государственной корпорации «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 02.12.2008, протокол №43).

Методическими рекомендациями предлагается использовать данные об удельном весе укрупненных видов работ отдельных конструктивных элементов многоквартирного дома, приведенных в сборнике №28 «Укрупненные показатели восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов», утвержденном Госстроем СССР в 1970 году.

В указанных документах строительная готовность многоквартирного дома определяется по укрупненным видам строительных работ следующих элементов такого дома:

— сантехнические работы и электроосвещение;

Может быть рекомендован и следующий перечень видов работ по элементам зданий:

1. Работы нулевого цикла, в том числе:

1.1. Земляные работы (вертикальная планировка);

1.2. Фундаменты, конструкции стен подвалов (в том числе подземных помещений, гаражей, стоянок);

2. Внутриплощадочные сети;

3. Работы надземной части здания, в том числе:

3.1. Элементы каркаса, стены, перегородки, шахты лифтов;

3.2. Перекрытия, лестничные марши и площадки;

3.3. Крыша, кровля;

3.4. Окна, двери, заполнение проемов, вентилируемые навесные фасады;

3.6. Отделочные работы, включая наружную теплоизоляцию;

3.7. Внутренние инженерно-технические сети и системы, включая оборудование, лифты;

4. Прочие работы.

ОСНОВНЫЕ ТИПЫ МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ:

1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей

— Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

— Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

2. Кирпичные многоквартирные дома до 5 этажей

— Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

— Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

3. Крупнопанельные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

— Объемом общей площади МКД до 20 000 куб. м

— Объемом общей площади МКД более 20 000 куб. м

4. Кирпичные многоквартирные дома от 6 до 9 этажей

— Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

— Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

5. Крупнопанельные многоквартирные дома свыше 10 этажей

— Объемом общей площади МКД до 60 000 куб. м

— Объемом общей площади МКД более 60 000 куб. м

6. Кирпичные многоквартирные дома свыше 10 этажей

— Объемом общей площади МКД до 80 000 куб. м

— Объемом общей площади МКД более 80 000 куб. м

7. Монолитные многоквартирные дома малой и средней этажности до 5 этажей

— Общей площади квартир до 4 000 кв. м

— Общей площади квартир свыше 4 000 кв. м

8. Монолитные многоквартирные дома многоэтажные 6 — 10 этажей

— Общей площади квартир до 8 000 кв. м

— Общей площади квартир свыше 8 000 кв. м

9. Монолитные многоквартирные дома повышенной этажности 11—16 этажей

— Общей площади квартир до 12 000 кв. м

— Общей площади квартир свыше 12 000 кв. м

10. Монолитные многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

— Общей площади квартир до 18 000 кв. м

— Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

11. Панельные (с монолитным ж/б каркасом) многоквартирные дома высотные свыше 16 этажей

— Общей площади квартир до 18 000 кв. м

— Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

12. Кирпичные многоквартирные дома (с монолитным ж/б каркасом) высотные свыше 16 этажей

— Общей площади квартир до 18 000 кв. м

— Общей площади квартир свыше 18 000 кв. м

Таблицы расчетов по удельным весам укрупненных видов работ при строительстве шести типов многоквартирных домов

Таблица 1. Крупнопанельные многоквартирные дома до 5 этажей

Удельные веса отдельных видов работ
в общем объеме работ

Объемом общей площади МКД до 12 000 куб. м

Объемом общей площади МКД более 12 000 куб. м

Степень готовности объекта строительства

Надо определить степень готовности строительства с учетом требований и дополнений Постановления 480 от 22.04.2019 года?

А-эксперт определит степень готовности объекта строительства с долевым участием с выдачей экспертного технического заключения.

Оперативно, профессионально, в строгом соответствии с действующим законодательством и по доступной стоимости.

Напоминаем, с 1.07. 2019 года все девелоперы-застройщики РФ должны переходить на проектное финансирование строительства жилых зданий, а также использовать счета ЭСКРОУ. Предусмотрены исключения, которые предоставляются, согласно Постановлению 480, для проектов зданий и сооружений, которые по всем пунктам соответствуют обозначенным в Постановлении критериям.

Степень готовности жилых зданий и сооружений

По схеме привлечения строительного финансирования, которая применялась ранее, завершить начатое строительство разрешается, если соблюдены следующие основные критерии:

• минимальная степень готовности объекта незавершенного строительства – 30%
• заключенные договора на долевое участие – не меньше 10%
• для строительных проектов, входящих в комплексное освоение федеральных или муниципальных территорий степень готовности незавершенного строительства не меньше 15%.

Степень готовности дома для построек, возводящихся в рамках ГПЗУ (градостроительного плана земельного участка), имеющих обязательства по возведению социальных инфраструктурных объектов (наличие договора с муниципальными органами власти) – тоже 15 % готовности.

Для проблемных проектов, которые реализуются надёжным застройщиком, допускается степень строительной готовности – шесть процентов.

Региональные органы власти в праве самостоятельно определять, надёжность и ответственность того или иного застройщика, но только по соглашению с уполномоченными федеральными правительственными органами.

Для системообразующих предприятий, которые внесены решением Правительственной комиссии в список таких организаций в РФ, продуманы льготные параметры определения степени готовности зданий, которые можно достроить по ранее действующим правилам – шесть процентов.

Форма заявления от застройщиков о степени готовности дома предполагает предоставление экспертной оценки подтверждения степени готовности.

Правила экспертной оценки степени готовности жилого дома

Критерии, определяющие степень готовности жилого объекта строительства должны включать и расходы, которые несет застройщик для определения и подтверждения готовности проекта жилого строительства (включается в общий сметный параметр расходов).

Критерии, определяющие степень готовности многоквартирного дома:

• согласно пункту 4 методики, степень готовности строительного объекта определяется по формуле

• при расчетах применяется стандартный перечень основных конструктивных элементов постройки:

1. инженерные конструкции «0» цикла, включая этажи под землей
2. укрупненные инженерные конструкции надземных элементов дома
3. ограждающие строительные конструкции зданий
4. внутренние инженерные сети и системы, установленное оборудование
5. выполненные внутренние строительно-отделочные работы
6. проложенные магистральные сети и сети на площадках
7. перегородки в квартирах и служебных помещениях, стены
8. другие выполненные внутренние строительные и отделочные работы.

В основании расчетов – метод укрупненных показателей, предполагающий применение типовых параметров «удельного веса» строительных конструкций по отраслевым показателям, в сумме равных 100.

Критерии определение степени готовности объекта рассчитываются по укрупненным показателям видов строительных работ и отделки конструктивных строительных узлов зданий:

• всех типов фундамента
• стен дома, возведенных перегородок
• установленных перекрытий
• кровли
• оконных и дверных конструкций
• работ по монтажу и установке сантехники, прокладке инженерных сетей и работ по прокладке сети электрического освещения
• конструкции покрытия пола
• стартовой и финишной отделки
• других выполненных строительно-отделочных работ по объекту.

Критерии степени готовности для жилых домов и помещений классифицируются по типу и этажности дома:

• здания до пяти этажей крупнопанельные
• дома до пяти этажей из кирпича
• крупнопанельные от шести до девяти этажей
• кирпичные от шести до девяти этажей
• крупнопанельные жилые здания, высотой от десяти этажей
• кирпичные жилые здания, высотой от десяти этажей.

Как происходит экспертиза степени готовности объекта

Производится сбор и анализ имеющейся документации, после этого следует выезд на объект, при необходимости применяются приборы, осуществляется фотофиксация. Далее происходит обработка результатов и написание технического заключения по определению степени готовности объекта строительства.

При выезде на объект инженер компании точно оценит степень завершенности, подготовит все необходимые рекомендации для выдачи профессионального экспертного заключения.

Обращайтесь, оперативно и в сжатые сроки выполним профессиональный расчет степени готовности объекта жилого строительства, в строгом порядке и в соответствии с требованиями Постановления 480 об утверждении критериев, определяющих степень готовности многоквартирного жилого дома.

Расчет степени готовности МКД – перезапуск ФЗ № 214

Постановка на кадастровый учет объектов недвижимости

Расчет степени готовности МКД – перезапуск ФЗ № 214

Месяц назад было опубликовано Постановление Правительства Российской Федерации от 22 апреля 2019 г. № 480 «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.» согласно которому застройщики, желающие получить право на привлечение финансирования с использованием договоров долевого участия без использования ЭСКРОУ счетов должны представить в контролирующий орган:

• Заявление о готовности проекта строительства
• Расчет степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных затрат, выполненный застройщиком
• Расчет степени готовности проекта, рассчитанной суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство, выполненный специализированной организацией
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве
• Ежеквартальная отчетность застройщика, сформированная не ранее чем за 15 дней до дня подачи заявления о готовности проекта строительства
• Регистры бухгалтерского учета застройщика или выписки из них в отношении проекта строительства.

ЭСКРОУ счет – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств.

Для заинтересованных лиц наша компания предоставляет услугу по Расчет степени готовности проекта многоквартирного дома (МКД), рассчитанной суммарно в соответствии с готовностью конструктивных элементов всех объектов недвижимости, указанных в разрешении на строительство и возводящихся на основании Федерального закона “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2004 N 214-ФЗ для предоставления расчета в контролирующий орган на основании п.6. Методики расчета.

Кадастровыми инженерами ООО «Мир Кадастра» для настоящих целей производится выезд на объект с последующим исследованием конструктивных элементов и степени их готовности с фото -фиксацией текущего состояния.

Расчет предоставляется заказчику в форме расширенного отчета, включающего общую. Расчетную и иллюстрационную части.

Для расчета степени готовности конструктивных элементов проекта используется следующий перечень конструктивных элементов:

• устройство котлована (шпунтовое ограждение, земляные работы);
• конструкции нулевого цикла (а также подземные этажи при их наличии);
• конструкции надземной части здания;
• сети инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренние и наружные сети);
• ограждающие конструкции здания;
• внутренние инженерные системы и оборудование;
• внутренние отделочные работы;
• внутриплощадные сети;
• внутренние перегородки и стены;
• прочие работы.

Для целей настоящего расчета многоквартирные дома, жилые помещения в которых приобретаются, классифицировать по типам:

Источник: finkurier.ru