За последние двадцать лет в России произошли кардинальные политические и социально-экономические изменения. Недвижимость стала объектом рыночных отношений. В связи с этим возникла необходимость правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом.
Законодательством устанавливается особый правовой режим недвижимого имущества. Это обусловлено большой социальной значимостью недвижимости, ее высокой экономической ценностью, а также тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы многих лиц. Основная суть этого режима заключается в системе обязательной государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.
Актуальность данной работы связана с тем, что пользование недвижимостью и сделки с ней затрагивают интересы практически всех граждан и юридических лиц, поэтому изучение этих вопросов весьма важно. Современное законодательство о недвижимости содержит большое количество нормативных актов, которые зачастую противоречат друг другу. Изучение этого законодательства также весьма актуально.
Юрист в недвижимости. часть 1
Целью работы является всестороннее изучение и анализ правового режима недвижимого имущества.
· Рассмотрение понятия и признаков недвижимого имущества; рассмотрение вопросов отнесения отдельных видов имущества к недвижимости;
· Рассмотрение гражданско-правового режима недвижимости, анализ его особенностей;
· Рассмотрение особенностей государственной регистрации прав на недвижимость и их ограничений;
· Рассмотрение особенностей государственной регистрации сделок с недвижимостью.
Недвижимое имущество как объект гражданских прав
Понятие и виды недвижимого имущества
Недвижимость — вид имущества, признаваемого в законодательном порядке недвижимым. Согласно ст. 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации[1] к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Из данного определения видно, что все недвижимые объекты подразделяются на две группы: объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе, и объекты, отнесенные к недвижимости по закону. Недвижимость по природе в свою очередь также подразделяется на две группы. К первой группе относятся недвижимые объекты по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр. Ко второй группе относится недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно.
К недвижимости по закону относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, несмотря на то, что данные объекты являются движимыми по природе. Они отнесены к недвижимости как по причине высокой стоимости и необходимости регулирования их оборота, так и потому, что они являются движущимися участками территории, находящимися под юрисдикцией РФ.
Понятие недвижимости. Курс «Защита прав на недвижимое имущество». Роман Бевзенко.
Недвижимостью признается и особый объект гражданских прав – предприятие как имущественный комплекс. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
В настоящее время из объектов недвижимости исключены водные объекты, а также леса и многолетние насаждения. Согласно Водному кодексу РФ[2] земли, занятые водными объектами, относятся к водному фонду. Согласно Лесному кодексу РФ[3] объектом недвижимости является лесной участок – земельный участок, занятый лесами или многолетними насаждениями и относящийся к землям лесного фонда или землям иных категорий.
Как уже было сказано, ГК РФ подразделяет все недвижимое имущество на два основных вида:
· недвижимость по природе;
· недвижимость в силу закона.
Существуют классификации и по другим признакам: по формам собственности (частные, федеральные, субъектов федерации, муниципальные, смешанной формы собственности), по характеру потребления (применимо к зданиям жилой фонд и нежилой фонд), по характеру и целям использования в гражданском обороте (недвижимость, изъятая из оборота, ограниченно используемая в обороте, используемая для жилья, используемая в предпринимательских целях, используемая для общественно-значимых целей, имеющая значение памятников истории и культуры).
В Правилах ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним [4] недвижимое имущество делится на три группы: «Земельный участок», «Здание, сооружение», «Жилое, нежилое помещение, прочие составляющие зданий, сооружений». При этом один и тот же объект не может быть отнесен более чем к одной группе.
Наиболее распространенной в научной литературе[5] является классификация по физическому статусу, основанная на определении недвижимости, содержащемся в Гражданском Кодексе. Исходя из ст. 130 ГК РФ[6] недвижимые вещи можно разделить на следующие виды:
· здания и сооружения;
· иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;
· предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности;
· движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
Земельные участки. Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Такое определение приводится в ст. 11.1 Земельного кодекса РФ[7]. Согласно п. 1 ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений могут быть не только земельные участки, но и части земельных участков. Недвижимые участки могут быть делимыми и неделимыми.
Делимым может быть участок, при разделе которого каждая из образованных частей может использоваться без изменения назначения, т. е. не требуется ее перевод в состав земель иной категории. Если же раздел земельного участка повлечет изменение его назначения, то данный участок признается неделимым.
Поскольку земельный участок является недвижимым имуществом, то он является объектом не только земельных, но и гражданско-правовых отношений, в том числе имущественных.
Участки недр. Согласно Закону «О недрах»[8] недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Все участки недр в границах территории РФ и ее континентального шельфа, включая подземное пространство и содержащиеся в нем полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственным недвижимым имуществом. Участки недр ограничены в гражданско-правовом обороте.
Здания и сооружения. В законодательстве нет определения зданий и сооружений. Однако анализ нормативно-правовой документации позволяет выделить основную отличительную особенность зданий и сооружений – их фундаментальную связь с земельным участком, на котором они возведены[9]. Здания и сооружения могут быть как надземными, так и подземными.
К числу зданий и сооружений не относятся временные переносные строения сборно-разборного типа (павильоны, киоски, ларьки). Здания и сооружения предназначены для длительной эксплуатации, некоторые из них представляют художественную и историческую ценность. Юридического разграничения между зданиями и сооружениями не проводится[10].
Помещения. Помещение — это конструктивно и пространственно обособленная часть здания или сооружения, пригодная для определенного использования. Согласно Закону «О государственной регистрации…»[11], помещение — это объект, входящий в состав зданий и сооружений (ч. 2 п. 6 ст. 12).
Помещения делятся на две основные категории – жилые и нежилые.
Согласно ст. 6 ЖК РФ[12] жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Исходя из этого нежилое помещение можно определить как помещение, не используемое для жилья и не отнесенное к жилым, хотя в законодательстве такого определения нет. Нежилые помещения предназначены для производственной, хозяйственной деятельности и т. д.
Необходимо отметить, что ГК РФ в перечне недвижимых вещей не упоминает нежилое помещение, в связи с чем возникает некоторая неопределенность относительно их правового статуса. Нежилые помещения можно считать самостоятельными объектами недвижимости, поскольку у них присутствует важнейший признак недвижимого имущества — прочная связь с землей. При этом их необходимо отличать от зданий и сооружений. Нежилые помещения могут быть объектами сделок, что подтверждается практикой. Тем не менее существует необходимость в законодательном порядке конкретизировать правовой статус нежилых помещений для устранения имеющихся противоречий.
Правовой статус жилых помещений определен достаточно четко. Он регламентируется Жилищным кодексом РФ[13]. Наряду с понятием жилое помещение, в Жилищном кодексе закрепляются виды жилых помещений (ст. 16 ЖК РФ):
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
Жилищный кодекс разделяет понятия жилого дома (индивидуального либо блокированной застройки) и многоквартирного дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 ЖК). Заселенный многоквартирный дом не является единым недвижимым объектом. В многоквартирном доме недвижимостью являются квартиры и иные помещения (жилые и нежилые). [14]
Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире[15] (ч. 4 ст. 16 ЖК).
Часть индивидуального жилого дома не является квартирой. Признаком многоквартирного дома является не существование двух и более изолированных жилых помещений, а наличие помещений общего пользования, не являющихся частями квартир и предназначенных для обслуживания более одного помещения в данном доме – межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, чердаков, подвалов и пр.[16] (ч. 1 ст. 36 ЖК).
Иные объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. В число иных объектов можно включить объекты незавершенного строительства.
Предприятия, как имущественные комплексы, используемые для осуществления предпринимательской деятельности. В п. 1 ст. 132 и п. 2 ст. 334 ГК РФ предприятия рассматриваются как имущественные комплексы. Согласно ст.
134 ГК РФ имущественные комплексы являются сложными вещами, в состав которых могут входить как недвижимые, так и движимые вещи. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.[17] Именно в таком качестве предприятие в целом или его часть могут быть объектом сделок.
Движимые вещи, которые отнесены к категории недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Государственная регистрация морских судов, судов внутреннего плавания, а также прав на них проводится специализированными государственными органами и организациями, предусмотренными Кодексом торгового мореплавания РФ[18] и Кодексом внутреннего водного транспорта РФ.[19] Порядок регистрации воздушных судов определен Воздушным кодексом РФ (ст. 32)[20] — гражданские суда подлежат регистрации в государственном реестре государственных гражданских судов РФ. Регистрацию космических объектов осуществляет Федеральное космическое агентство.[21] Кроме того, правовой режим космических объектов регулируется Конвенцией 14 января 1975 г. о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство.[22]
Источник: studopedia.ru
Понятие недвижимости и разновидность ее отдельных объектов Текст научной статьи по специальности «Право»
В статье с учетом ретроспективного анализа юридической литературы и законодательства, в том числе зарубежного, автор рассматривает основные признаки, характеризующие недвижимость, и формулирует ее определение. В качестве отдельных объектов недвижимости автором рассматриваются такие категории, как здания , строения и сооружения , а также определяется целесообразность их отнесения к таковым на основе вышеуказанных признаков.
Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Себельдина Дарья Вадимовна
On the basis of a retrospective analysis of legal literature and legislation including the foreign one, the author examines the main features that characterize real property, and formulates its definition. As individual real estate properties the author considers such categories as buildings , structures , and facilities . The article also determines the reasonability of their attribution to individual real estate properties on the basis of the abovesaid features.
Текст научной работы на тему «Понятие недвижимости и разновидность ее отдельных объектов»
ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И РАЗНОВИДНОСТЬ ЕЕ ОТДЕЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ
СЕБЕЛЬДИНА Дарья Вадимовна
Аннотация. В статье с учетом ретроспективного анализа юридической литературы и законодательства, в том числе зарубежного, автор рассматривает основные признаки, характеризующие недвижимость, и формулирует ее определение. В качестве отдельных объектов недвижимости автором рассматриваются такие категории, как здания, строения и сооружения, а также определяется целесообразность их отнесения к таковым на основе вышеуказанных признаков.
Annotation. On the basis of a retrospective analysis of legal literature and legislation including the foreign one, the author examines the main features that characterize real property, and formulates its definition. As individual real estate properties the author considers such categories as buildings, structures, and facilities. The article also determines the reasonability of their attribution to individual real estate properties on the basis of the abovesaid features.
Ключевые слова: недвижимость, объекты недвижимости, здания, строения, сооружения, земельные участки.
Keywords: real property, real estate properties, buildings, structures, facilities, land plot.
Свое становление и последующее развитие деление имущества на движимое и недвижимое, используемое практически во всех современных правовых системах, получило в римском праве. В древнеримском законодательстве в качестве движимых рассматривались такие вещи, которые возможно было перемещать в пространстве. Недвижимым имуществом считались те объекты, которые создавались на земельном участке (постройки, растительность), а также недра земли и, конечно, сами земельные участки. Все, что имело неразрывную связь с поверхностью земельного участка, считалось частью последнего. «Superficies solo cedit» (сделанное над поверхностью следует за поверхностью) — такое правило действовало у древних римлян1.
Значение деления вещей на движимые и недвижимые в юридическом смысле сводилось к установлению разных сроков их приобретения в зависимости от давности владения. Двухлетний срок устанавливался законами XII таблиц для давностного завладения землей, один год — для приобретения по давности движимой вещи2.
В дореволюционной России термин «недвижимое имущество» впервые появился в XVIII в. Он был введен Указом Петра I от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах»3. Закон (т. X Законов Российской империи, ч. 1, ст. 384) относил к недвижимости часть земной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что без нарушения вида и цели вещи связь не может быть порвана4.
Нормативная правовая база стран дальнего зарубежья также отражает деление вещей на движимые и недвижимые. Достаточно широко недвижимое имущество раскрывается во Французском гражданском кодексе (ст. 517-526), который в качестве такового называет сельскохозяйственные орудия, инструменты, сырье для производственных нужд, машины и другие предметы. Более узкое понятие недвижимости дает Германское гражданское уложение, которое относит к ней земельные участки, их составные части, вещи, прочно связанные с почвой: продукты земли, пока они связаны с почвой, семена, если они внесены в землю, растения, строения. Вещи, включенные в строение
1 См.: Косарев А.И. Римское частное право. М. : Закон и право, 1998. С. 107.
2 См.: Римское частное право : учеб. / под ред. И.Б. Но-
вицкого, И.С. Перетерского. М. : Новый юрист, 1998. С. 141.
См.: Памятники русского права / под ред. К. А. Софро-ненко. М. : Юридическая литература, 1961. С. 246.
4 См.: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. М. : БЕК, 1997. С. 3.
при его возведении, относятся к существенным составным частям строения. Похожие признаки недвижимости содержатся в гражданском законодательстве Швейцарии, Японии, Италии. В последнем случае в качестве недвижимости рассматривается и вода5.
Если анализировать положения ст. 130 ГК РФ, можно выделить следующие виды недвижимости: 1) объекты, которые в силу закона отнесены к недвижимому имуществу (воздушные и морские суда и т. д.); 2) объекты, которые имеют прочную связь с земельным участком (здания, строения); 3) недвижимое имущество «по природе» (недра, земельные участки, обособленные водные объекты)6. Различают объекты недвижимого имущества и по происхождению: 1) объекты, ставшие результатом человеческого труда; 2) объекты, которые созданы природой без человеческого труда; 3) объекты, связанные с природой так тесно, что не могут функционировать в отрыве от нее, хотя и созданы руками человека7. Поскольку согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество, перечень объектов, являющихся недвижимыми, не представляется исчерпывающим чисто юридически8.
Исходя из текста ст. 130 ГК РФ, можно сделать вывод, что законодатель отождествляет такие категории, как «недвижимые вещи», «недвижимое имущество» и «недвижимость». По мнению ряда ученых, категория «недвижимость» в действительности сводится к вещам, а термин «недвижимое имущество» как синоним «недвижимых вещей» используется лишь условно9. Другие авторы считают, что рассмотрение в качестве синонимов «недвижимости», «недвижимого имущества», «недвижимой вещи» приводит к весьма упрощенному
подходу10. По мнению последних, в качестве первоначального понятия выступает недвижимая вещь как указанный в законе движимый или единичный недвижимый материальный объект либо образующая единое целое совокупность различных недвижимых вещей, которые предполагается использовать по одному назначению. В связи с этим законодатель под «недвижимостью» и «недвижимым имуществом» понимает: 1) предприятие как имущественный комплекс; 2) кондоминиумы; 3) обобщение недвижимых вещей, требующих государственной регистрации11.
Статья 130 ГК РФ в качестве определяющих признаков недвижимости называет «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба» и «неразрывную связь с землей». При этом, поддерживая мнение некоторых авто-ров12, следует признать, что не может в качестве общей, объединяющей недвижимость характеристики выступать такой критерий, как «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба». В данном случае при наличии современных технических средств перенос на другой земельный участок или разрушение имущества означает, что «юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возведение ее на другом»13. Подобную точку зрения разделяет О.А. Коротких, которая в качестве критерия отнесения объектов к недвижимости предлагает считать не невозможность перемещения объектов без их несоразмерного ущерба, а несоразмерность затрат на их перемещение, так как с учетом современного уровня технического прогресса практически любые объекты без причинения им ущерба можно переместить14.
Помимо вышеуказанных аспектов недвижимости, нельзя не отметить такую ее особен-
5 См.: Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. С. 3.
6 См.: Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России : моногр. 2-е изд., перераб. и доп. М. : НОРМА : ИНФРА-М, 2013. С. 321.
7 См.: Гришаев С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование) : учеб.-практ. пособие. М. : БЕК, 2000. С. 3.
8 См.: Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России : дис. . канд. юрид. наук. Волгоград, 2002. С. 80.
9 См: Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика : сб. ст.
М., 1998. С. 276.
10 См: Зинченко С.А., Лапач В.А. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав // Хозяйство и право. 2000. № 8 (приложение). С. 28-29.
11 См.: Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России. С. 81.
12 См.: Кичихин А. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. 1999. № 5. С. 72 , Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. 1998. № 8. С. 91 , Сойников М.А. Проблемы правового регулирования отношений, связанных с искусственными земельными участками // Правовые вопросы недвижимости.
2014. № 1. С. 30.
13 См.: Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество. С. 91.
14 См.: Коротких О.А. Право собственности на недвижимое имущество: особенности гражданско-правового регулирования : дис. . канд. юрид. наук. М., 2009. С. 8.
ность, как возможность выступать в качестве объекта рыночных отношений. Недвижимость среди всех существующих объектов гражданского оборота представляет собой наиболее фундаментальный, основательный товар, который не подвержен хищению или потере15. Недвижимость как товар обладает следующими признаками: неповторимость, разнородность, полезность, долговечность, стационарность, материальность, уникальность. Указанные признаки недвижимости проявляются в различной степени во всех сегментах рынка недвижимости, а их учет влияет на принятие в отношении объектов недвижимости обоснованного и правильного решения16.
Таким образом, учитывая вышеизложенные позиции, представляется целесообразным определять недвижимость следующим образом: «Недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) представляет собой разновидность объектов гражданских прав, прочно связанных с землей, то есть перемещение которых невозможно без несоразмерных затрат на его осуществление, обладающих всеми существенными признаками товара, и к которым относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Данным определением предполагается заменить абз. 1 п. 1 ст. 130 действующего ГК РФ.
Одной из наиболее распространенных в гражданском обороте разновидностей объектов недвижимости являются здания и сооружения, создание которых относится к первоначальным способам приобретения права собственности.
Здания и сооружения в российском гражданском праве всегда обозначались термином «строение», который означает прочно связанную с землей в юридическом смысле постройку. В российском законодательстве определения указанных категорий отсутствуют. В качестве разновидности сооружений здания рассматриваются в толковых словарях русского языка.
Общероссийский классификатор основных фондов ОК 013-94, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря
1994 г. № 35917, под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как то:
— подъемники и лифты;
— внутренние телефонные и сигнализационные сети;
— система отопления, в том числе котельная установка для отопления (если последняя находится в самом здании);
— вентиляционные устройства общесанитарного назначения;
— внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами;
— внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой.
Под сооружениями понимаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например, автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т. п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения-ограждения, кюветы, мосты длиной не более 10 м, сходы, ров, водосливы, эстакада включает в себя опоры, фундамент, настил, пролетные строения, ограждения, пути по эстакаде, мост включает в себя опоры, пролетное строение, мостовое полотно (контрольный и мостовой настил, мостовые охранные брусья), отдельные элементы главного железнодо-
15 См.: Гришаев С.П. Все о недвижимости. С. 2.
16 См.: Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. М.
ИНФРА-М, 1996. С. 23-26.
17 См.: Постановление Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359 «О принятии Общероссийского классификатора основных фондов» // СПС «КонсультантПлюс».
рожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, водоотводные и укрепительные, дренажные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (глухие пересечения, рельсы, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы, нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы, плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, цементационные завесы и шпунты, крепления откосов, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, автодороги по телу плотины, площадки, мостики, ограждения и др.
К сооружениям также относятся законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, кабельные линии связи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, специализированные сооружения систем связи, радиорелейные линии, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.
В соответствии с ранее действовавшими строительными нормами и правилами РФ (СНиП) 10-01-94, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 17 мая 1994 г. № 18-3818, под зданиями понимались строительные сооружения наземного размещения с помещениями, предназначенными для деятельности и(или) проживания людей, содержания животных, размещения производств или хранения продукции. Сооружение представляло собой результат строительной деятельности, выраженный в единичном виде, который предназначен для осуществления определенных потребительских функций.
В юридической литературе современного периода можно встретить попытки дать определение зданию и сооружению. Основным критерием для разграничения указанных понятий, как считают некоторые авторы, может служить общеупотребительное значение этих слов. Так, здания предназначены для нахождения в них людей постоянно в целях прожива-
18 См.: Постановление Госстроя РФ от 17 мая 1994 г. № 18-38 «О принятии строительных норм и правил «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения»» // СПС «КонсультантПлюс».
ния или осуществления какой-либо деятельности. Суть же сооружений заключается в их техническом предназначении, они используются для временного нахождения в них лю-дей19. Указанный критерий не всегда может применяться в отношении нежилых построек, поскольку здание может использоваться исключительно в производственных целях (гараж, склад) и не быть предназначено для нахождения в нем людей.
Правового значения различия между зданиями и сооружениями в обыденном понимании не имеют. Значимым в юридическом смысле представляется отделение зданий от иных построек, не являющихся объектами недвижимости. В.В.
Витрянский в этом плане выделяет следующие признаки зданий: 1) самостоятельность; 2) невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; 3) «привязка» к определенному земельному участку; 4) законченность; 5) искусственность возведения20. П.Б. Галунов к перечисленным признакам добавляет правовую легитимность21, без которой здание или сооружение вряд ли станет полноценным объектом гражданского оборота.
Таким образом, несмотря на наличие множественных попыток дать определение таким объектам недвижимости, как здание и сооружение, разграничения указанных понятий посредством выделения признаков, их характеризующих, для теории и практики гражданского права это не имело и вряд ли будет иметь существенное значение. Определяющим, с точки зрения цивилистической науки, является только один момент — возможность признания указанных объектов объектами недвижимости. Для этого рассматриваемые категории должны отвечать признакам, свойственным недвижимиости и в первую очередь таким, как прочная связь с земельным участком, на котором находятся данные объекты, а также невозможность их перемещения без несоразмерных затрат на его осуществление.
19 См.: Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право. М., 1998. Ч. 2. С. 185.
20 См.: Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. М., 1999. С. 182-183.
21 См.: Галунов П.Б. Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (по материалам Южного федерального округа) : дис. . канд. юрид. наук. М., 2003. С. 12.
1. Постановление Госстроя РФ от 17 мая 1994 г. № 18-38 «О принятии строительных норм и правил «Система нормативных документов в строительстве. Основные положения»» // СПС «КонсультантПлюс».
2. Постановление Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359 «О принятии Общероссийского классификатора основных фондов» // СПС «КонсультантПлюс».
3. Витрянский, В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг. — М., 1999.
4. Волочков, Н.Г. Справочник по недвижимости. — М. : ИНФРА-М, 1996.
5. Галунов, П.Б. Основные проблемы практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (по материалам Южного федерального округа) : дис. . канд. юрид. наук. — М., 2003.
6. Гришаев, С.П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование) : учеб.-практ. пособие. — М. : БЕК, 2000.
7. Жариков, Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование / Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич. — М. : БЕК, 1997.
8. Зинченко, С.А. Правовой статус имущества как объекта гражданских прав / С.А. Зинченко, В.А. Лапач // Хозяйство и право. — 2000. — № 8 (приложение).
9. Кичихин, А. Сделки с недвижимым имуществом // Закон. — 1999. — № 5.
10. Козырь, О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика : сб. ст. — М., 1998.
11. Коротких, О.А. Право собственности на недвижимое имущество: особенности гражданско-правового регулирования : дис. . канд. юрид. наук. — М., 2009.
12. Косарев, А.И. Римское частное право. — М. : Закон и право, 1998.
13. Памятники русского права / под ред. К.А. Софроненко. — М. : Юридическая литература, 1961.
14. Попович, М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России : дис. . канд. юрид. наук. — Волгоград, 2002.
15. Римское частное право : учеб. / под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. — М. : Новый юрист, 1998.
16. Романец, Ю.В. Система договоров в гражданском праве России : моногр. — 2-е изд., пере-раб. и доп. — М. : НОРМА : ИНФРА-М, 2013.
17. Сергеев, А.П. Гражданское право / А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. — М., 1998. — Ч. 2.
18. Сойников, М.А. Проблемы правового регулирования отношений, связанных с искусственными земельными участками // Правовые вопросы недвижимости. — 2014. — № 1.
19. Сыродоев, Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 1998. — № 8.
Источник: cyberleninka.ru
К вопросу о понятии недвижимости и ее объектах
Собчак, О. А. К вопросу о понятии недвижимости и ее объектах / О. А. Собчак. — Текст : непосредственный // Молодой ученый. — 2020. — № 18 (308). — С. 328-331. — URL: https://moluch.ru/archive/308/69489/ (дата обращения: 13.10.2022).
В статье автор раскрывает значимость пересмотра ст. 130 Гражданского кодекса РФ, представляет различные точки зрения ученых по поводу понятия «недвижимых вещей», признаков, которыми должен обладать объект, чтобы он был отнесен к категории недвижимости, а также о самой системе этих объектов.
Ключевые слова: вещи, недвижимые вещи, Гражданский кодекс Российской Федерации, земельный участок, несоразмерный ущерб, прочная связь с землей.
Несмотря на то, что длительное время статья 130 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ (далее ГК РФ), регламентирующая разделение вещей на движимые и недвижимые, не подвергается существенной корректировке со стороны нашего законодателя, а вносимые изменения касаются лишь дополнения или исключения из перечня тех или иных объектов, до сих пор в доктрине поднимается вопрос о целесообразности данного перечня и предусмотренных ст. 130 ГК РФ критериев отнесения вещей к категории недвижимых [1].
Несомненно, недвижимость представляет собой ценность для гражданского оборота, поэтому видится необходимым изучение проблем правовой регламентации недвижимых вещей как объектов гражданских прав.
Так, ст. 130 ГК РФ предусматривает «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке [1].
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе».
Следовательно, разграничение вещей на движимые идет по остаточному признаку.
Важность данной классификации заключается в том, что от отнесения объекта к движимому или недвижимому имуществу зависит правовой режим. Так, Ю. Я. Великомыслов выделяет критерии, показывающие значимость и различие в правовом режиме тех или иных объектов [2]:
− участие недвижимого имущества в гражданском обороте осуществляется на принципе гласности, так как действует правило о государственной регистрации. Однако саму государственную регистрацию нельзя рассматривать в качестве признака, так как это следствие наличия у недвижимости определенных свойств [3];
− законом предусмотрен различный порядок приобретения недвижимого имущества и движимых бесхозяйных вещей (ст. 225 ГК РФ) и вещей, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК РФ);
− ипотека предусматривается только для недвижимых вещей (ст. 338 ГК РФ);
− предусматривается различия в переходе прав на недвижимое имущество по наследству. Так, в отношении недвижимого имущества действуют правила предусмотренные в месте нахождения такого имущества, тогда как в отношении движимых вещей действуют правила, предусмотренные в последнем месте жительства наследодателя;
− споры о праве собственности и иных вещных прав рассматриваются в отношении недвижимого имущества по его мету нахождения, а споря относительно движимых вещей — по месту нахождения ответчика или в определенных случаях, в месте определяемом по выбору истца.
По мнению Л. В. Щенниковой, «недвижимость — это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое» [4].
Исходя из того, что недвижимость обладает правовым режимом, который отличается от правового режима движимого имущества, то хотелось бы поговорить о признаках, которые присущи недвижимому имуществу [2]:
- Недвижимое имущество относится к категории вещей, в результате чего является объектом материального мира. Так, некоторые авторы понимают под этим признаком «физическую осязаемость» [5]; в литературе также высказывается мнение о том, что недвижимое имущество невозможно спрятать в отличие от движимого [6].
- Индивидуально-определенное имущество.
- Незаменимое имущество.
- Наличие прочной связи с землей, перемещение, которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, или же закон предусматривает, что то или иное имущество относится к категории недвижимого имущества. Данный признак выделяли и ранее, но указывая «нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие − с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот» [6]. Так, как законодательного понятия прочности мы не найдем, можно обратиться к судебной практике. Так, С. Ю. Стародумова в своей работе приводит пример из судебной практики, где Постановлением Президиума ВАС РФ в качестве доказательства прочной связи с землей, суд признает наличие песчаной подушки, щебеночной подготовки и слоя бетона толщиной 20 см.2, автор также указывает, что согласно данному критерию к недвижимым вещам можно отнести футбольные поля обустроенные и предназначенные для спортивных игр, производственные площадки и т. п. при условии индивидуализации таких объектов в едином кадастре [7].
- Невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению. Данный признак также критикуется в доктрине. Так, в ст. 130 ГК РФ не дается объяснения о том, что стоит понимать под «несоразмерным ущербом». В данном контексте О.В. Макаров высказывает мнение о необходимости исключения данного признака из ГК РФ, связывая такую необходимость с практической неприменимостью критерия соразмерности причинения ущерба к назначению объектов недвижимости [8]. С. Ю. Стародумова указывает, что в зависимости от потребностей собственников объектов недвижимого имущества, назначение этих объектов может быть изменено без причинения ущерба этим же объектам [7].
Так, в литературе приводятся такие понятия «недвижимости»:
- Недвижимыми вещами являются «индивидуально-определенные физически осязаемые предметы, по поводу которых возникают гражданские правоотношения… условием использования которых по назначению является их неразрывная физическая и юридическая связь с землей» [5].
- Недвижимые вещи − материальные, физически осязаемые, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие имманентным свойством прочной связи с землей, а также движимые по своим естественным свойствам вещи − воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие государственной регистрации и имеющие экономическую форму товара и потому являющиеся объектами гражданского оборота [8].
Если обратиться к ст. 130 ГК РФ, то можно обратить внимание, что недвижимое имущество подразделяется на две категории: те объекты, которые являются недвижимыми по своей природе, и те, объекты, которые признаются недвижимыми согласно закону. Объекты, признающиеся недвижимыми по своей природе, подразделяются на:
− земельные участки, участки недр, в данном случае речь идет о тех объектах, которые представляют собой единое целое с земельными участками;
− объекты, которые имеют прочную связь с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Так, по мнению В. В. Витрянского, предусмотренное Гражданским кодексом, понятие «недвижимого имущества» включает в себе одновременно четыре категории, а не представляет собой единый объект недвижимости [10, с. 5]:
− недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;
− недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;
− недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;
− недвижимость, отнесенная иными законами к таковой: предприятия, имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ), которые включают в себя как движимое, так и недвижимое имущество, использование которого подчинено единой хозяйственной цели, жилые помещения, кондоминимумы, объекты незавершенного строительства.
Л. В. Щенникова занималась вопросом изучения соотношения законодательного определения понятия «недвижимое имущество» и соотношение данного понятия с теми изменениями, которые были предусмотрены Концепцией развития гражданского законодательства к понятию недвижимости. Так, по мнению данного автора, разработчики Концепции предложили [4]:
- Разделение недвижимости по природе и по закону. Но уже в данном предложении видится несовершенство, так как данный признак строится на соотношении тех или иных объектов с землей, но в отношении непосредственно земельного участка все доходит до абсурда, так как в случае земельного участка как недвижимости по природе нельзя говорить о его связи с самим собой. Следовательно, говорить о земельном участке как о недвижимости по своей природе нельзя. Стоит отметить, что с таким аргументом сложно не согласиться, ведь и правда, говорить о связи земельного участка с самим собой является логически непонятным и нерациональным.
- Концепция предусматривает, что ст. 130 ГК РФ не нуждается в пересмотре. Пожалуй, тут сложно согласиться с разработчиками Концепции, в данной работе приводится достаточное количество мнений ученых о целесообразности пересмотра ст. 130 ГК РФ, ведь как минимум наука и прогресс не стоят на месте, и то, что было раньше невозможно (например, перемещение без несоразмерного ущерба назначению), сегодня является возможным. Следовательно, как минимум некоторые положения, содержащиеся в ст. 130 ГК РФ должны соответствовать сегодняшним реалиям, ведь законодательство должно идти в «ногу со временем» и реагировать на изменения в других областях, которые прямым образом затрагивают регламентируемые нормативно-правовыми актами отношения.
- Предложение об исключении из объектов недвижимого имущества лесов, многолетних насаждения, обособленных водных объектов, а также предприятий, которые добавлены в ст. 132 ГК РФ. Стоит отметить, что на сегодняшний день данный пункт Концепции нашел свое отражение в с. 130 ГК РФ.
- Концепция предусматривает дополнить перечень объектов недвижимого имущества: комплекс недвижимого имущества, помещения (жилые и нежилые) и объекты незавершенного строительства. Таким образом, этот пункт реализован на сегодняшний день лишь в части.
Так, по мнению Л. В. Щенниковой, жаль, что в конечном итоге разработчиками Концепцией не было в конечном итоге дано новое видение недвижимого имущества, хотя это бы показало ошибки их видения [4].
Стоит отметить, что некоторые авторы видят необходимость в кардинальном пересмотре ст. 130 ГК РФ.
Так, Н. Ю. Шеметова предлагает понимать под недвижимыми вещами только лишь землю и органически, неотъемлемо связанные с ней объекты, которые индивидуализированы на местности и утрачивают свое назначение и индивидуальные характеристики при отделении их от земли [11, с. 26].
Л. В. Щенникова, указывает, что истинным признаком отнесения объектов к недвижимости должен быть критерий «составной части земли и ее принадлежности», который ранее был предложен В. И. Синайским [4]. Таким образом, составные части всегда разделяют судьбу вещи, а принадлежности лишь предполагают одинаковость юридической судьбы с главной вещью [4].
И. А. Емелькина высказывает мнение о том, что земельный участок со всеми объектами, которые расположены на нем, необходимо рассматривать как имущественный комплекс, где земельный участок будет выступать главной вещью, а остальные объекты — принадлежность [12, с. 22]. Однако такой подход находит и противником, так как в подобном случае все собственники недвижимого имущества перестанут быть собственниками недвижимого имущества, так как у них возникнет право собственности на движимые вещи, что приведет к беспорядку в правоприменительной практике и обороте в целом [13].
С. Ю. Стародумова указывает, что к недвижимым объектам стоит относить лишь земельные участки, в том числе искусственные земельные участки и участки недр, предлагая к тому же закрепить в ст. 130 ГК РФ понятие «недвижимых вещей» через «сложный материальный объект неразрывно связанный с земной поверхностью, являющийся ее частью, обладающий физическими характеристиками позволяющими его индивидуализировать» [7].
Итак, до сих пор ставится под сомнение, предусмотренное ст. 130 ГК РФ, перечисление объектом «недвижимое имущество». В научной литературе приводится много различных теоретических положений, которые направлены на совершенствование положений, регламентирующих отнесение тех или иных объектов к категории недвижимых вещей.
Так, некоторые из этих теоретических положений содержат незначительные рекомендации для корректировки действующего законодательства, тогда как другие предлагают кардинальным образом изменить представление о природе недвижимости и ее объектах. Таким образом, стоит отметить, что видится необходимость корректировки ст. 130 ГК РФ с учетом важности закрепления дефиниции понятия «недвижимые вещи», и кардинального пересмотра признаков для отнесения тех или иных объектов к категории «недвижимость».
- Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 № 51-ФЗ (в ред. от 16 декабря 2019) // СПС «КонсультантПлюс». URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/.
- Великомыслов Ю. Я. Гражданско-правовй режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок // Информационно-образовательный юридический портал «Все о праве». URL: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum5063/item5065.html (дата обращения: 18.03.2020).
- Тужилова-Орданская Е. М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому кодексу РФ // Юридический портал «CenterBereg». URL: https://center-bereg.ru/b16383.html (дата обращения: 17.03.2020).
- Щенникова Л. В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // ИПС «ГАРАНТ». URL: http://base.garant.ru/5121761/ (дата обращения: 17.03.2020).
- Ильин Д. И. Законодательство о недвижимости: проблемы содержания употребляемых понятий // Научная электронная библиотека «КиберЛенинка». URL: https://cyberleninka.ru/article/n/zakonodatelstvo-o-nedvizhimosti-problemy-soderzhaniya-upotreblyaemyh-ponyatiy/viewer (дата обращения: 18.03.2020).
- Мейер Д. И. Русское гражданское право // СПС «КонсультантПлюс». URL: http://civil.consultant.ru/elib/books/45/page_17.html#bnote_279 (дата обращения: 18.03.2020).
- Стародумова С. Ю. Понятие и виды недвижимых вещей в гражданском праве // Научная электронная библиотека «КиберЛенинка». URL: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-vidy-nedvizhimyh-veschey-v-grazhdanskom-prave-1 (дата обращения: 19.03.2020).
- Макаров О. В. Недвижимость как объект гражданских правоотношений: сущность и характерные черты // Информационно-аналитический портал «Предпринимательство и право». URL: http://lexandbusiness.ru/view-article.php?id=4589.
- Кущенко В. В. Правовой режим недвижимости: проблемы и пути их решения // Юридический портал «CenterBereg». URL: https://center-bereg.ru/j2497.html (дата обращения: 18.03.2020).
- Витрянский В. В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. — 2003. — № 6. — С. 3–19.
- Шеметова Н. Ю. Определение недвижимого имущества в России: экономические предпосылки и правовые подходы // Имущественные отношения в Российской Федерации. — 2014. — № 7. — С. 14–28.
- Емелькина И. А. Значение «юридической и фактической» связи строения с землей при определении признаков недвижимости // Хозяйство и право. — 2004. — № 8. — С. 18–23.
- Пудовкина О. В. Определение недвижимого имущества: проблемы теории и практики // Научная электронная библиотека «КиберЛенинка». URL: https://cyberleninka.ru/article/n/opredelenie-nedvizhimogo-imuschestva-problemy-teorii-i-praktiki (дата обращения: 19.03.2020).
Основные термины (генерируются автоматически): недвижимое имущество, ГК РФ, вещь, земельный участок, несоразмерный ущерб, недвижимость, прочная связь, земля, незавершенное строительство, участок недр.
Источник: moluch.ru
Недвижимость – что это такое простыми словами
Недвижимость, это имущество физических и юридических лиц.
То есть принадлежать такое имущество может людям и организациям.
Имущество измеряется в объектах.
Прямо так и говорят – «объект имущества» или «объекты имущества», когда речь идет о множественном числе или нескольких объектах одновременно.
Все что вы видите вокруг, выходя на улицу это и есть имущество. И у каждого объекта есть свой хозяин.
А если хозяина нет, то имущество становится собственностью того государства, на чьей территории оно построено.
В нашей стране люди не имеют имущества по праву рождения.
И имущество, достается каждому человеку в течение жизни разными путями.
Одни люди получают имущество в наследство от родителей.
Другие получают его в подарок от родных и близких родственников.
Документы на собственность. Собственник
Кто-то много работал и смог накопить заработанные деньги на покупку имущества.
Когда люди приобретают имущество, они становятся его полноправными владельцами.
Подтверждается владение документом на собственность, а обладателя такого документа принято называть — собственником.
Каждый собственник несет ответственность по закону, за то имущество, которое ему принадлежит.
И чем у вас будет больше имущества в собственности, тем больше ответственности вы будете нести по закону перед остальными людьми и перед государством.
Движимое и недвижимое имущество
Имущество делится на движимое и недвижимое.
Движимое имущество, от слова двигаться или движение – то есть такое имущество может перемещаться в пространстве.
Например, автомобиль и мотоцикл, это объекты движимого имущества. Они могут двигаться самостоятельно.
Недвижимое имущество, это то, что не может перемещаться самостоятельно.
Многоквартирные дома, коттеджи, дачи, здания, сооружения, заводы, торговые центры – все это объекты недвижимого имущества.
Капитальное и некапитальное недвижимое имущество
Недвижимое имущество делится на капитальное и некапитальное.
Про капитальное недвижимое имущество, прямо так говорят: Объект капитального строительства или капитальная постройка.
Ее особенностью является наличие фундамента, которым этот построенный объект прикован к земельному участку под ним.
Наличие фундамента делает объект капитальным, а если фундамента нет, и постройка ничем не прикована к земельному участку. Ее называют некапитальной. Или некапитальным объектом недвижимости.
То есть, объект некапитального строительства все-таки можно переместить.
Вы же видели, как перевозят строительные бытовки (домики, где живут рабочие на стройке). А если поставить несколько строительных бытовок друг на друга, то получится модульное здание.
Которое уже будет являться полноценным объектом недвижимости. Только некапитальным.
Чем измеряют площадь недвижимости
Наше общество устроено так, что у некоторых людей много имущества, а у некоторых его почти нет.
И, чтобы понять сколько у кого имущества, нужно было его чем-то измерить и посчитать.
Для этого была введена мера измерения площади имущества. Меряют площадь в «квадратных метрах», прописью они выглядят вот так: «м2».
Это такие квадраты, размером 100 на 100 сантиметров. Этими квадратами и меряют внутреннюю площадь любой квартиры и других помещений.
При измерении площади земельного участка, квадратный метр (м2), является самой маленькой величиной.
Более крупные земельные участки, измеряются в сотках (Ар), а поля в гектарах (ГА).
Для наглядности, вы можете посмотреть минутное видео, где мы объясним сколько соток в одном гектаре. (здесь видеоролик – сколько соток в 1 га), перейдя по ссылке здесь
Большинство людей владеют жилой недвижимостью.
Жилая недвижимость
Жилая недвижимость — это та недвижимость, где можно жить и зарегистрироваться по месту жительства.
В городе это квартира, а за городом это частный дом.
Частный дом имеет много разговорных названий. Но по сути, речь в разговоре идет об одном и том же.
Например, таких, как: коттедж, загородная резиденция, поместье, усадьба, особняк, имение, загородный дом.
Частный дом, это та же квартира. Только находящаяся там, где заканчиваются высотные дома и начинается частный сектор.
Частный сектор – или по-другому пригород, состоит из небольших домов на 1-2 семьи, которые не выше 2-3 этажей в высоту.
Жилая и общая площадь помещения
Всю площадь внутри квартиры или дома, называют «общей площадью». Которая состоит из:
- коридора где люди раздеваются, когда приходят с улицы домой;
- кухни, в которой готовят еду;
- санузла, где находится ванна и туалет;
- балкона, куда выходят подышать свежим воздухом (иногда балкон или лоджия, не входят в общую площадь помещения. В этом случае в документе о собственности так и написано: общая площадь без учета балконов и лоджий);
И жилой площади, на которой семье можно установить кровати и лечь отдохнуть после тяжелого дня.
Жилая площадь говорит вам о том, насколько комфортным будет ваше размещение в квартире.
Ведь в комнате, размером три на четыре квадратных метра (пишется это так: S комнаты = 3 х 4 = 12 м2) вы сможете разместить только стол и кровать.
А в комнате, размером четыре на шесть квадратных метра (пишется так: S комнаты = 4 х 6 = 24 м2) – хоть в футбол играй!
При покупке и продаже недвижимости, учитывается общая площадь помещения.
Цена в объявлениях стоит за 1 м2 общей площади помещения.
Стоимость всего объекта недвижимости, будет зависеть от количества общих квадратных метров.
Нежилая недвижимость
Нежилая недвижимость – это та недвижимость, где невозможно оформить регистрацию по месту жительства. Хотя проживать в такой недвижимости все-таки возможно.
Нежилая недвижимость делится на несколько основных направлений:
Нежилая недвижимость используется собственниками для личного обогащения путем организации бизнеса на своих площадях или сдачи в аренду другим людям под их бизнес.
От того насколько дорого можно сдать нежилую недвижимость в аренду, зависит ее цена на рынке.
За среднюю рыночную стоимость нежилой недвижимости принимается сумма всех арендных плат, которые может получить ее собственник за 120 месяцев сдачи объекта в аренду.
Некоторые объекты недвижимости продаются выше (например, 156 месяцев окупаемости) а некоторые ниже (например, 84 месяцев окупаемости) рыночной стоимости.
Все зависит от того насколько срочно продавцу нужны деньги.
Владение жилой и нежилой недвижимостью
Недвижимость нужно отапливать и поддерживать в чистоте. Следить за тем, чтобы нигде не порвало трубу водопровода или отопления от старости. Проводя профилактические осмотры всех коммуникаций в помещении и их ремонт, если потребуется.
Счета по отоплению, вывозу мусора, капитальному ремонту собственнику присылают те организации, которые их предоставили.
Например, газовая компания подала газ по трубам, чтобы собственник мог пользоваться бытовой газовой плитой в квартире. Электросетевая компания предоставила электричество, чтобы собственник мог пользоваться электроприборами в помещении.
Счета выставляют каждому собственнику индивидуально 1 раз в месяц в печатном и электронном виде. У всех собственников они разные по суммам, так как все зависело от того, какого размера площадь приходилось отапливать и сколько членов семьи собственника проживает вместе с ним в квартире.
Собственники четырехкомнатных квартир получат счета за потребленные коммунальные услуги выше, чем их соседи, владеющие однокомнатными квартирами. Но их счета будут ниже, чем у владельцев многокомнатных апартаментов.
Расходы на поддержание хорошего технического состояния недвижимости. И оплата коммунальных платежей за потраченные воду, газ и электричество. Это не единственные затраты собственника, владеющего недвижимостью.
Государство тоже требует ежегодный налоговый сбор за пользование имуществом собственника на своей территории.
Этот налоговый сбор так и называется – налог на имущество.
Если недвижимость в собственности физического лица, то налог будет называться – налогом на имущество физических лиц.
С недвижимости, находящейся в собственности юридических лиц, платится налог на имущество юридических лиц.
С юридических лиц налог берется выше, потому что предполагается, что юридические лица заняты коммерческой деятельностью и получают доход от владения недвижимостью.
А физические лица, используют недвижимость в основном для проживания.
Налог на имущество все собственники в России платят один раз в год к концу уходящего года.
Размер налога на имущества напрямую зависит от площади (м2) помещения находящегося в собственности.
И локации самого объекта недвижимости. Та недвижимость, которая находится в центре большого города. Облагается налогом выше, чем та, которая расположена на окраине этого города.
Так же выше налогом будет облагаться недвижимость, которая находится в городе по сравнению с той. Которая находится за пределами населенного пункта. То есть за одну и ту же по площади квартиру, в городе придется заплатить дороже, чем в сельской местности.
Но у некоторых групп населения есть льготы по уплате такого налога, а некоторые и вовсе от него освобождены.
В основном это касается пенсионеров и малоимущих слоев населения.
Продажа жилой и нежилой недвижимости
При желании продать свою недвижимость, собственник размещает объявление о ее продаже в сети интернет и ждет предложений от покупателя.
Если цена адекватна рынку, то покупатель найдется за несколько дней. И нужно будет решить каким образом провести сделку по переходу права собственности с продавца на нового собственника недвижимости.
Есть 2 возможных варианта регистрации сделки.
Один из них бесплатный. Но документы для сделки ее сторонам, придется готовить самостоятельно. Включая сбор всех необходимых справок и самостоятельного проведения проверок по их подлинности.
Это регистрация сделки через службу единого окна госуслуг. Вся сделка обойдется в стоимость госпошлины за переход права собственности.
А если есть риск быть обманутым или покупается доля в объекте недвижимости, то нужно прибегнуть к нотариальному оформлению сделки по переходу права собственности на недвижимость.
Нотариус возьмет на себя все риски по сделке и будет отвечать перед вами материально, если по его ошибке вы пострадаете. Так же нотариус самостоятельно проверит все правоустанавливающие документы, закажет все справки и зарегистрирует сделку путем электронного документооборота.
Действовать через нотариуса очень удобно и безопасно, но сама сделка обойдется сторонам в несколько десятков (обычно 20 000 – 40 000 руб.) тысяч рублей.
Чтобы пресечь спекуляции на рынке недвижимости, государство установило порог владения недвижимостью, по истечению которого, при ее продаже налог на образовавшуюся прибыль не платится. Это 5 лет с момента покупки.
А если собственник решит продать недвижимость раньше этого срока, то нужно будет заплатить налог на доходы физического лица в доход государства.
Налогом будет облагаться разница между стоимостью покупки и стоимостью продажи недвижимости.
И платится такой налог на следующий год после того как была продана недвижимость.
Таким же налогом облагается дарение недвижимости между чужими друг-другу людьми.
Теперь вы знаете что такое недвижимость простыми словами и ее основные разновидности.
Наверное вам хочется знать что такое доля в квартире простыми словами? Узнайте это здесь
Для закрепления материала, пройдите тест с названием «Нюансы при сдаче квартиры в аренду», перейдя по ссылке здесь
Источник: domovik.guru