Определение стоимости незавершенного строительства

Продажа (или приобретение) незавершенных строительных объектов – довольно распространенная современная практика. Несмотря на то, что такие объекты не готовы к эксплуатации, они все же являются товаром, что, в свою очередь, требует проведения оценки их стоимости.

Каким же образом можно оценить незавершенный объект и определить его адекватную рыночную стоимость?

Незавершенное строительство как объект оценки

Объекты незавершенного строительства считаются довольно сложными для оценки. В первую очередь это объясняется тем, что такая недвижимость еще не готова функционировать по своему прямому назначению, и, соответственно, не способна приносить доход своему владельцу. Более того, она может потребовать от будущего покупателя определенных временных и финансовых затрат. Сложность оценки может увеличиваться и вследствие сложного юридического положения незавершенного объекта, например, таким, как неурегулированное долевое разделение между лицами, претендующими на него, и многими другими.

Этапы определения стоимости СМР в разрезе учета выполненных работ

Кроме того, объекты, строительство которых не закончено (и, особенно, если оно было заморожено), подвержены физическому износу в большей степени, чем функционирующая недвижимость. Отсутствие некоторых конструктивных элементов и систем приводит к тому, что действие внешней среды будет негативно сказываться на таком объекте, приводя к его повреждениям и ускоренному износу.

Таким образом, при оценке подобной недвижимости необходимо определить не только ее состояние, но и состав объекта, а также выяснить, по каким именно причинам было приостановлено или прекращено строительство, какие права на объект существуют и кто их обладатели. Поэтому при определении стоимости незавершенных строительных объектов необходимо обращаться к профессиональным оценщикам.

Этапы оценки незавершенного строительства

1. Определение класса объектов. Их можно условно разделить на:
2. объекты общественного назначения;
3. жилые здания;
4. производственные здания.

При этом объекты производственного назначения классифицируются также на:

• здания специального назначения, функциональность которых строго регламентирована и не подлежит изменению;
• универсальные здания и сооружения.

• параметры объекта недвижимости и его элементов;
• степень завершенности каждого конструктивного элемента или работы (фундаментов, коробки здания, перекрытий, кровли, инженерных систем, отделки и пр.);
• износ каждого элемента и возможность использования последнего при возобновлении строительства (с учетом имеющегося износа). При необходимости рассчитывается стоимость восстановления конструктивных элементов до состояния, при котором возможно их дальнейшее использование.

• анализирует сметную строительную документацию на предмет достоверности состава и объема работ;
• проверяет правильность всех расчетов, накладных расходов и их соответствие проектной документации и условиям договоров;
• определяет достоверность стоимости используемых оборудования и материалов;
• оценивает достоверность фактических затрат по выполненным работам;
• сопоставляет полученные фактические данные со сметой, выявляет отклонения и их причины;
• прогнозирует возможные отклонения фактической стоимости объекта от сметной при будущем строительстве.

• завершение строительных работ в соответствии с первоначальным проектом;
• изменение назначения или конструктивных решений объекта в соответствии с новым проектом с сохранением уже построенной части здания;
• снос незавершенного объекта, возведение нового здания или использование земельного участка по другому назначению.

Выбор методов оценки

Сравнительный подход применяется в отношении незавершенных строительных объектов крайне редко. Во-первых, потому, что предложений такой недвижимости на рынке очень мало. Во-вторых, сами объекты индивидуальны, сильно отличаются между собой, а значит, провести корректное сравнение, чаще всего, бывает невозможно. Поэтому в данном случае предпочтительными методами являются доходный и затратный.

Оценка незавершенного строительства

Метод затратного подхода хорошо работает в том случае, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта является продолжение строительства по первичному (или имеющему незначительные изменения) проекту. Тогда задача оценщика — приведение к компромиссу покупателя и продавца. Продавец, желающий реализовать такой объект, ставит перед собой цель – вернуть вложенные в недвижимость денежные средства. Если определенная оценщиком стоимость имущества не значительно отличается от этой величины, то продавец будет согласен на сделку. Покупатель же, понимая, что на возведение уже построенных конструкций пришлось бы направить примерно такую сумму денежных средств, которая отражена в отчете, готов ее заплатить, чтобы сэкономить свое время.

Сложнее обстоит дело в ситуации, когда лучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценщик признает его снос. Продавцу и покупателю намного труднее будет прийти к компромиссу, т. к. как первый при определении цены сделки по-прежнему будет ориентироваться на вложенные в строительство средства, а второй – только на свои затраты и доходы в будущем. В данном случае можно использовать оба подхода — и затратный, и доходный. Однако предпочтение все же отдается именно доходному методу, поскольку он в полной мере учитывает фактическое состояние незавершенного строительного объекта и перспективы его использования.

Источник: www.aurora-consult.ru

Оценка стоимости зданий и сооружений

4 рабочих дня

от 3 000 руб.

гарантия 6 месяцев

Цель оценки зданий и сооружений – установить рыночную или иной вид стоимости недвижимого объекта. При проведении оценочных мероприятий эксперты анализируют состояние инженерных коммуникаций, прилегающую территорию, целевое назначение постройки и другие параметры. Процедура регулируется ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности», а также действующими ФСО.

Методы и особенности оценки коммерческой недвижимости

Коммерческой называют недвижимость, которая используется в процессе предпринимательской деятельности с целью извлечения прибыли, прироста капитала, получения дохода от аренды и т.д. В процессе оценки такой недвижимости учитываются:

• функциональные особенности объекта;
• степень развития инфраструктуры и транспортных путей;
• наличие/отсутствие отделки;
• состояние инженерных коммуникаций.

Для определения рыночной стоимости используется доходный, затратный или сравнительный подход, а также комбинации методов. Оценщик вправе самостоятельно выбирать, каким подходом воспользоваться, но в некоторых случаях альтернативы нет.

Так, например, для типовой недвижимости применяется сравнительный подход. Когда нужно оценить стоимость объекта незавершенного строительства – затратный, а для целей аренды – доходный метод.

Для чего нужна оценка коммерческой недвижимости

Оценка нежилых помещений, используемых для коммерческих целей, требуется в таких случаях, как:

• Судебное разбирательство, связанное с имущественными спорами.
• Получение ипотечного кредита. В этом случае планируется передача объекта оценки в залог.
• Инвестирование.
• Реорганизация собственника-юридического лица.
• Оспаривание кадастровой стоимости.
• Внесение в уставной капитал.
• Заключение сделок в отношении оцениваемой недвижимости.

Это наиболее распространенные цели проведения оценочных работ.

Оценка офисов и нежилых помещений

Офисные и прочие нежилые помещения оцениваются в следующих целях:

• купля-продажа, наследование, дарение;
• разрешение имущественных споров;
• бухгалтерские манипуляции;
• страхование;
• аренда;
• получение банковского кредита;
• определение размера причиненного ущерба и т.д.

Рыночная стоимость зависит от множества критериев. Во внимание принимается год постройки, местоположение, инфраструктура района, наличие парковки и охраны, безопасность объекта. Эксперт проводит юридический анализ документации – при выявлении нарушений стоимость недвижимости снижается.

Оценка недвижимости, используемой в качестве офиса, проводится одним из трех подходов или их комбинацией. Оценщик принимает решение, как именно определять стоимость, в индивидуальном порядке.

Оценка складских и производственных помещений

Существует четыре категории складских помещений. Они распределяются по классам:

• А – современные строения, возведенные из прочных и дорогостоящих материалов, с оптоволокном, потолком высотой не менее 10 м, системой безопасности и иным оборудованием;
• B – помещение, оснащенное различными современными системами, с высотой потолков не менее 6 м. Уступает классу А в функциональных возможностях, но имеет более низкую стоимость аренды и строительства;
• C – капитальное строение с потолком от 4 м, но не имеет на полу покрытия, а для разгрузки транспорта не предусмотрено отдельной площадки;
• D – неотапливаемые подвальные помещения и ангары без оборудования и современных систем.

Оценка складских и производственных объектов необходима по закону:

• при оспаривании кадастровой стоимости с целью снижения размера налоговых платежей;
• при передаче объекта в залог с целью оформления кредита;
• при вступлении в права наследования;
• при внесении объекта в уставной капитал;
• в случае банкротства компании-собственника.

Складская и производственная недвижимость априори используется для получения прибыли или увеличения капитала. Оценщик в процессе проведения работ по определению стоимости будет учитывать прогноз на будущий доход от использования помещения по целевому назначению.

На стоимость склада или производственного помещения влияет местоположение, год постройки, особенности конструкции, транспортные пути, техническая оснащенность или класс, коммуникации, наличие вспомогательных помещений и другие критерии.

Оценка стоимости незавершенного строительства

При оценке объекта незавершенного строительствa для покупки, для продажи или для иных целей используется затратный подход. Специалист в ходе проведения работ определяет, какие расходы потребуется понести для возможности использования здания или сооружения по целевому назначению.

При оценке таких объектов большое значение имеет степень готовности. Наибольшую стоимость имеют здания, завершенные на 76-95 %, наименьшую – со степенью готовности 35-50 %.

Для проведения оценки стоимости зданий и сооружений рекомендуется обратиться к нашим специалистам. Работаем по всей России, выезд на следующий день после заказа.

Источник: senk.ru

Порядок оценки стоимости объекта незавершенного строительства

Покупка недостроенного дома, квартиры к новостройке набирает популярность. Иногда у владельцев появляется необходимость продать имущество до запланированной даты сдачи дома в эксплуатацию. В таком случае требуется оценка стоимости объектов незавершенного строительства.

Для чего требуется процедура?

Недостроенными зданиями могут быть объекты:

• Промышленные предприятия.
• Торговые центры.
• Высотные дома.

Они не относятся к категории недвижимости, пока не будет получен заключение государственной комиссии. Но при этом сооружения приносят высокий доход каждому участнику строительства (владельцу, компании).

Оценка объекта незавершенного строительства определяет реальную цену здания. При правильных инвестициях затраты быстро окупаются. Осуществляется процедура в следующих случаях:

• Планируется покупка или продажа.
• Владелец стремится рационально распоряжаться недвижимостью. Ему необходимо быть в курсе трат на строительство, возможной прибыли.
• Хозяину необходимо найти покупателей, инвесторов, быстро решить, как далее использовать объект.

Учет стоимости незаконченной стройки дома происходит также в таких ситуациях:

• Владелец обанкротился.
• Создаются новые отделы и холдинги фирмы.

Процесс оценивания незаконченного здания

Во время процедуры эксперты учитывают стандарты оценки. Процесс состоит из следующих этапов:

• Заказчик и эксперт подписывают договор на осуществление мероприятия. В документе указывается основное задание на проведение процедуры.
• Собирается и анализируется информация, нужная для оценочного мероприятия.
• Проводится оценка здания, определяются подходы, способы проведения экспертизы.
• Клиенту озвучиваются результаты применение методов.
• Формируется окончательная величина цены оцениваемого дома.
• Создается отчет о проведенном мероприятии.

Для подписания договора заказчик обращается в экспертную фирму. Там ему предлагается предварительная консультация. Клиент указывает эксперту основные цели для проведения оценивания. После этого специалист ставит задачи, которые ему придется выполнить. Во время консультации все важные моменты процедуры фиксируются в договоре.

Задание по оценке здания содержит такую информацию:

• Описание внешнего вида незавершенного дома.
• Подтверждение, что клиент является владельцем объекта.
• Главная цель установки стоимости здания.
• Пути использования результатов процедуры, ограничения, которые касаются здания.
• Тип определяемой цены.
• Дата, когда была проведена оценка.
• Срок выполнения мероприятия.
• Ограничения, допущения. На них ориентируется эксперт, который проводит оценку.

После подписания договора специалист подготавливается к осуществлению процедуры. Заказчик предоставляет оценщику необходимую информацию, данные о здании, которое не достроено.

На основе анализа, который проводится заранее, специалист выбирает способ оценки. Также делаются предварительные расчеты. В самом конце эксперт озвучивает заказчику результаты проверки, вычисляет итоговую цену дома.

Почему выбирают «РООСКОНСАЛТГРУП»?

Компания считается крупной государственной, коммерческой организацией, работающей в разных сферах. Специалисты «РООСКОНСАЛТГРУП» найдут подход к каждому клиенту, оперативно и грамотно решат поставленные задачи.

Хотите получить помощь квалифицированного эксперта? Обращайтесь к специалистам фирмы.

Источник: roscg.ru