Основные правила при покупке квартиры в новостройке

Проверить документы, узнать все о репутации застройщика и оценить привлекательность района – что еще необходимо сделать, если вы покупаете квартиру в новостройке?. Свежие идеи дизайна интерьеров, декора, архитектуры на INMYROOM.

Готовимся к покупке квартиры в новостройке

Покупка новой квартиры в жилом комплексе требует огромного внимания к мелочам. Мало у кого из покупателей есть реальный опыт, поэтому множество деталей и тонкостей остается для него в тени, что существенно повышает риск ошибки и потери серьезной суммы. Мы предлагаем описание процесса с учетом важных этапов, чтобы читатель смог составить ясное представление о том, что такое квартиры в новостройках, каковы риски при покупке, как избежать наиболее распространенных ошибок. Инструкция как правильно купить квартиру в новостройке поможет даже при отсутствии опыта.

Особенности рынка квартир в новостройках Москвы и Подмосковья

Первичный рынок характеризуется большей прозрачностью информации и сделками от первого правообладателя. На нем действуют четыре основных вида договоров:

ЖСК (кооператив) — форма участия в строительстве, предполагающая инвестиции от группы будущих собственников, которые сами нанимают подрядчиков и организуют весь процесс, фактически выступая застройщиками;

ДДУ по 214-ФЗ (Договор долевого участия) — распространенная схема, по которой дольщики передают свои средства застройщику заранее, на любом из этапов строительства, в обмен на гарантии получения квартиры в построенном доме;

прямой договор купли-продажи — квартиру продает либо застройщик, либо подрядчик при условии, что дом введен в эксплуатацию, застройщик оформил квартиры, и покупатель сразу начинает оформлять жилье в собственность;

переуступка, она же цессия — это вариант, который юридически не является прямой покупкой, так как вы приобретаете право потребовать у застройщика квартиру по переоформленному на вас ДДУ.

На первичном рынке существует и несколько очень рискованных схем продажи, по которым вы фактически соглашаетесь взять на себя все возможные риски. Это так называемый договор соинвестирования и вариант с подписанием предварительного договора вместо ДДУ при условии внесения средств на счет продавца. Их используют сомнительные застройщики и недобросовестные компании, имеющие цель присвоить собранные деньги. Добросовестный застройщик может установить залоговую сумму за бронирование квартиры (до 10 дней), указав, что эти деньги внесены в счет выплат по ДДУ. Как правило, эта сумма не превышает 30 тысяч рублей.

Изучаем договор ДДУ по 214-ФЗ

Определить, какого типа сделку вам предлагают, можно, читая договор. В нем указываются все подробности, приводятся ссылки на статьи ГК РФ и закон о долевом строительстве, если речь идет о ДДУ. Найти образец договора можно в разделе документации на официальном сайте новостройки. Вам обязаны предъявить его при посещении офиса застройщика. Крайне желательно перед подписанием договора проконсультироваться с юристом. Законодательство меняется, и без специальных знаний и опыта очень легко упустить какие-либо значимые нюансы. Представители застройщика обязаны предоставить покупателю образец договора для консультаций. Необходимо сравнить это образец с выложенным на сайте новостройки. Законодательство обязывает застройщика в течение пяти дней после внесения изменений в документы отобразить их на сайте.

Типичные риски первичного рынка

Риски покупки квартир на первичном рынке — это банкротство застройщика, срыв сроков сдачи объекта, двойные или множественные продажи по переуступке, вывод денег и уход застройщика от обязательств. Не все готовы ждать завершения строительства, далеко не всем нравится вносить деньги за еще непостроенное жилье.

Покупка квартиры у застройщика по договору купли-продажи

Наиболее безопасным остается вариант прямой покупки готовой квартиры в новостройке от застройщика, когда покупатель вносит деньги и сразу начинает оформлять приобретение в собственность.

Как понять, что такая покупка возможна? Продать квартиру по прямому договору купли-продажи (предварительному договору с условием внесения всей суммы) застройщик или подрядчик могут только в трех случаях:

дом сдан в эксплуатацию, у застройщика имеется РВЭ, размещенное на сайте и предъявляемое в офисе;

дом сдан, получено РВЭ, застройщик оформил квартиры в собственность на себя;

дом сдан в эксплуатацию, и подрядчик уже оформил квартиры в собственность, что бывает крайне редко.

В первом случае застройщик оформляет предварительный договор с покупателем, после чего оформляет квартиры в собственность для заключительного договора купли-продажи. После получения РВЭ продажа квартиры по договору долевого участия невозможна, жилье не получится оформить в собственность! Поэтому можно либо дождаться оформления застройщиком права собственности, либо согласиться на условия предварительного договора. Теоретически возможна двойная продажа, но таких случаев пока не было.

Затягивание оформления

Оформление квартир в собственность застройщиком может затянуться, поскольку это зависит от подключения дома к коммуникациям по постоянной схеме. Информация о процессе присоединения есть у застройщика и поставщиков услуг, но реально составить представление о степени готовности все равно крайне сложно, поскольку выдача техусловий на подключение может идти очень долго. В предварительном договоре следует указать, что жилье передается покупателю с внесением всей суммы и обязанностью застройщика заключить основной договор после оформления квартир в собственность.

Проживать в такой квартире, фактически купленной по предварительному договору, можно, но не прописываясь и не являясь ее собственником. А это означает, что придется больше платить за коммунальные услуги. У вас не будет возможности продать такую квартиру, пока не закончится весь процесс оформления и вступления в права собственности.

Покупка квартиры по договору долевого участия

Надежный вариант покупки квартиры в доме без РВЭ — это Договор долевого участия по 214-ФЗ. Проверить застройщика объекта на прозрачность довольно сложно. Придется просматривать всю документацию на официальном сайте, проверять финансовый баланс по проектной декларации, изучать репутацию и отзывы, портфолио реализованных проектов. Но полной гарантии все равно не будет. Наиболее надежными считаются крупные девелоперы и связанные с ними застройщики. К такой проверке проверке лучше привлекать юриста и опытного бухгалтера, так как точных критериев для оценки надежности застройщика нет.

С лета 2019 года ситуация изменится в лучшую сторону благодаря новому законодательно закрепленному механизму.

Новый механизм защиты дольщиков

В ближайшее время в этом сегменте рынка произойдут очень серьезные изменения. С середины лета 2019 года вступят в силу поправки в 214-ФЗ (Закон о долевом строительстве), предусматривающие проектное финансирование новостроек банками. Это предмет отдельного описания, вкратце же можно сказать так: деньги дольщиков будут собираться на неприкосновенном эскроу-счете, недоступном для застройщика, а средства на строительство будет предоставлять банк.

Возможность «исчезнуть» с собранными деньгами пропадет — застройщик может получить накопленные на счетах средства только после выполнения всех обязательств. Это существенно снизит риски для дольщиков, но пока механизмы проработаны не полностью, например, еще неизвестно, как будет работать схема возмещения при банкротстве застройщика.

Апартаменты и квартиры на первичном рынке

При выборе объекта следует учитывать, что по договору любой формы вам могут продать апартаменты — это помещения, не имеющие статуса жилых. В них нельзя прописаться, они не являются квартирами. Застройщики могут называть их офисами, лофтами, номерами. Вариантов много. Для проверки статуса помещений следует ознакомиться с проектной декларацией и разрешением на строительство на официальном сайте, открыв раздел «Документы». Именно там указан либо «жилой дом (корпус)», либо «нежилое здание (строение)». Квартиры могут располагаться только в жилом доме.

Переуступка квартир в новостройках

Нечто среднее, своего рода переход от первичного рынка ко вторичному — это переуступки и продажи новых квартир подрядчиками. Тут существует несколько принципиальных схем.

Застройщик передал часть квартир подрядчику строительства как возмещение затрат или вознаграждение — дом построен, подрядчик предлагает купить готовое жилье и сразу приступить к оформлению в собственность. Подавляющее большинство продавцов в этом статусе стремится продать квартиры, не оформляя их на себя, чтобы не нести расходов. Этот вариант можно «поймать» в короткий период, когда дом уже сдан, но квартиры еще не оформлены. Несмотря на кажущуюся простоту, это все равно остается переуступкой, цессией, так как продавец формально не стал собственником.

Переуступка на этапе строительства — между подрядчиком и застройщиком заключен ДДУ, дом строится, а подрядчик предлагает передать свои права на квартиру покупателю. Главная особенность этой сделки в том, что она не является куплей-продажи квартиры. Продавец передает свои права на будущую квартиру, выражаясь юридическим языком, переуступает право истребования ее у застройщика. При этом с покупателем оформляется новый ДДУ от лица застройщика. Схема считается относительно безопасной.

Оба варианта достаточно выгодны, при этом переуступка во время строительства часто происходит по заметно сниженной цене. Готовые квартиры от подрядчиков продаются по рыночной стоимости, но покупателю не приходится ждать. На первичном рынке стоимость жилья возрастает по мере приближения к сдаче новостройке. Учитывая распространение схемы долевого строительства, более доступные по цене квартиры стандарт-класса и в категории «комфорт» раскупаются по ДДУ быстро и относительно недорого, а после сдачи дома остатки продают по полной рыночной стоимости.

Проверка квартиры на двойную продажу

Риск двойной продажи существует, но есть и способ проверки квартиры — все договоры переуступки регистрируются. Для проверки зайдите на сайт Росреестра и введите данные квартиры. Если появится информация об уже существующем договоре переуступки, значит, налицо двойная продажа, и вам следует прекратить оформление сделки. Не вносите никаких средств на счета продавца до проверки! Еще одна тонкость — при двойной продаже суд признает «добросовестным приобретателем» того, кто первым зарегистрировал договор. Проверить регистрацию договора можно на официальном сайте Росреестра: — электронные услуги — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Мы дали краткое описание основных моментов покупки квартиры в новостройке. О других подробностях — проверке застройщика и особенностях выбора квартиры читайте в наших следующих статьях на портале.

Для чего проводится приемка квартиры в новостройке , на что обратить внимание. Резонные вопросы, на которые с удовольствием отвечают эксперты, предостерегая новоселов от опрометчивых поступков. … На что обратить внимание при приемке квартиры в новостройке , как подготовиться и защитить свои интересы? Эксперты рынка недвижимости и специалисты по строительству советуют ничего не упускать из виду: начиная со сверки сведений в договоре с техническими характеристиками готового помещения и заканчивая проверкой качества материалов, работ и качества их исполнения.

12 советов для тех, кто покупает квартиру в новостройке

Проверить документы, узнать все о репутации застройщика и оценить привлекательность района – что еще необходимо сделать, если вы покупаете квартиру в новостройке?

Тем, кто покупает квартиру в новостройке, часто приходится ждать заветных ключей не один год. Что стоит сделать, чтобы это время прошло спокойно? И что нужно знать, чтобы избежать неприятных сюрпризов от застройщика? Делимся советами на актуальную тему.

1. Постарайтесь купить жилье через ДДУ

Если застройщик работает по договору долевого участия – в соответствии с ФЗ-214 – это означает, что у него есть разрешение на строительство, и вообще по всем документам, скорее всего, порядок.

А самое главное – ДДУ позволяет защититься от двойной продажи одной и той же квартиры. И если застройщик обанкротится, то ваши требования будут обеспечены залогом.

2. Узнайте, доверяют ли застройщику банки

Хорошо, если будущий дом кредитуют несколько банков, а не только тот, что финансирует самого застройщика. Еще лучше, если основной кредитор застройки – это известный банк с мощными финансовыми ресурсами. В случае нехватки средств для завершения строительства надежные банки скорее дофинансируют застройщика, чем заморозят стройку.

3. Проверьте дом на инвестиционную привлекательность

Обратите внимание на расположение дома, озеленение территории. Насколько приватна дворовая территория, есть ли оборудованная детская площадка и зона отдыха для взрослых, имеется ли парковка?

Сегодня на первых этажах современных жилых комплексов размещаются магазины, кафе и парикмахерские, что очень удобно. Кроме того, большинство объектов социально-культурного и торгового назначения доступны в пределах 5–10 минут пешей ходьбы.

4. Оцените форматы квартир и их планировки

Современные жилые комплекты, как, например, ЖК «Южное Бунино», предлагают самые разнообразные жилые пространства – от маленьких студий до эксклюзивных двухуровненвых квартир и квартир с патио.

Независимо от площади покупаемого вами жилья, его планировка должна быть разработана с учетом правил эргономики. Обязательно проверьте, соответствует ли планировочное решение стандартам оформления жилого пространства.

5. Есть ли квартиры с готовой отделкой?

Квартира с готовой отделкой – современное и очень удобное решение: никаких разъездов по строительным магазинам и пыльного ремонта. Вы просто заселяетесь в готовое для жизни жилье и оформляете интерьер по своему вкусу.

6. Отследите репутацию застройщика

Обратите внимание на то, сколько домов возвел до этого застройщик и какие проблемы возникали в процессе строительства. Попробуйте зарегистрироваться на форуме, посвященном дому, познакомьтесь с будущими соседями. Из общения с другими дольщиками вы узнаете обо всех недостатках и преимуществах новостройки.

7. Не забудьте проверить документы

Застройщики, которым нечего скрывать, предоставят вам полный перечень документов в соответствии с ФЗ–214. Коммерческой тайной они не являются.

К этим документам относятся: разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы проектной документации, сама проектная документация и документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок.

8. Уточните возможность скрытых доплат

В договоре должно быть прописано, что цена на квартиру может измениться только в случае появления расхождений с фактической площадью после обмера БТИ до ввода дома в эксплуатацию.

Но почти всегда дольщиков ожидают расходы по регистрации ДДУ от 20 до 100 тысяч рублей. А еще многие застройщики предусматривают оплату коммунальных услуг с момента подписания акта ввода дома в эксплуатацию и до получения ключей – в среднем от 10 до 50 тысяч рублей.

9. Помните о необходимости регистрации договора

Если застройщик сам сдает договор на регистрацию, то в нем должен быть зафиксирован срок подачи застройщиком документов в Росреестр и обязанность передать зарегистрированный договор дольщику.

И если документы не будут вовремя сданы на регистрацию, дольщик имеет право потребовать возмещения убытков.

Когда можно принимать квартиру у застройщика. Порядок осмотра квартиры , на что обращаться внимание, как записать недостатки. Как составить акт. … Первоначальные действия по приемке -передаче почти всегда проходят в офисе девелопера. Дату и время визита каждого дольщика могут сразу указать в уведомлении, выложить график на сайте, либо лично обзвонить всех граждан. Вы можете заранее согласовать удобное вам время, обратившись к представителям строительной компании. … Уже после переезда в квартиру и регистрации в Росреестре могут выявляться недостатки квартиры , вызванные ненадлежащим строительством.

Просто о сложном: отвечаем на самые частые вопросы о покупке квартир в новостройках

У покупателей квартир в новостройках возникает множество вопросов как на этапе подбора жилья, так и в процессе оформления сделки. Мы собрали самые распространенные из них и дали простые и понятные ответы.

Отвечаем на самые частые вопросы о покупке квартир в новостройках

Хочу посмотреть квартиру в новостройке перед покупкой, как это сделать?

Осмотреть квартиру в строящемся доме для принятия окончательного решения о покупке нельзя. Продажа новостроек предполагает, что будущие новоселы приобретают жилье, которое только появится.

Но существует несколько вариантов для тех, кто боится «кота в мешке»:

1. Сегодня многие застройщики предлагают покупателям осмотреть демо-квартиры или целые демо-этажи в строящемся доме. Такие презентационные пространства помогают покупателям оценить будущую отделку и качество работ.

2. Большинство девелоперов — это компании с большим опытом и множеством ранее реализованных проектов. Для оценки качества строительства можно посетить один из готовых жилых комплексов от застройщика, более того — есть возможность задать некоторые вопросы жителям этих домов. Но помните, данный способ актуален только если концепции готового ЖК и новостройки схожи.

3. В крайнем случае озвучьте свои пожелания о просмотре квартиры представителю застройщика. Если на данный момент степень готовности объекта и проводимые на нем работы позволяют посетить стройку с учетом соблюдения мер безопасности, то вам могут пойти на встречу. Так как многие современные ЖК — это квартальные застройки, существует вероятность, например, посетить дом другой очереди или секции.

Квартиры в новостройках реализуются только по договорам долевого участия?

Нет, квартиру в новостройке можно оформить не только по ДДУ. Среди других вариантов — договор/соглашение уступки прав по ДДУ, договор купли-продажи.

Уступка прав по ДДУ оформляется в том случае, если покупается квартира в строящемся доме, но не от застройщика, а от другого продавца. Распространенный пример: девелопер передал подрядчику/поставщику квартиры в качестве оплаты за выполненные услуги или работы, оформив сделку стандартно — через ДДУ. Компания, получившая квадратные метры, будет продавать жилье уже через соглашения об уступке прав.

Договора купли-продажи (ДКП) оформляются в том случае, если новостройка сдана в эксплуатацию. Например, застройщик не распродал жилье на этапе строительства, все сделки после получения разрешения на ввод будут оформляться через куплю-продажу.

Регистрация сделок в Росреестре это оформление права собственности?

Нет, право собственности покупатель может оформить только после сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта прием-передачи квартиры. Подробный чек-лист по приемке жилья вы найдете здесь, а пошаговую инструкцию по оформлению квартиры в собственность — в нашей отдельной статье.

Квартиры в новостройках дешевле, чем на вторичке в 2020 году?

Однозначного ответа на данный вопрос нет. Все зависит от множества критериев, в том числе индивидуальных. Но стоит отметить, что ставки по ипотеке на новостройки сейчас ниже, чем на готовое жилье, а большая часть льготных программ с выгодными условиями распространяется только на строящиеся объекты — это может стать решающим фактором во многих случаях.

Выбирая между новостройкой и вторичным жильем, ориентируйтесь на потребности свои и своей семьи. У каждого из вариантов есть как плюсы, так и минусы. Хотите жить в современном доме, сделать в квартире ремонт с нуля под свой вкус, оформить жилищный кредит на выгодных условиях? Тогда вам следует выбрать новостройку.

Какие существуют денежные риски при покупке квартиры в новостройке?

Сразу отметим, что при покупке строящегося жилья следует отдавать предпочтение проектам с долевым участием. В таком случае риски дольщика минимальны.

От финансовых потерь покупателя страхует государство: закон о долевом участии 214-ФЗ в целом, переход на эскроу с 1 июля 2019 года в частности, Фонд дольщиков — позволяют максимально защитить права покупателей.

Что будет с ценами на жилье в 2020 году?

Многие, кто планировал покупку квартиры, но не успел ее совершить до начала экономического кризиса, вызванного ситуацией с распространением коронавирса и падением курса рубля, задумались над тем, стоит ли приобретать недвижимость сейчас или отложить вопрос до лучших времен.

Большое количество аналитиков выдвигают всевозможные гипотезы о дальнейшей судьбе рынка жилищного строительства и ценах на недвижимость в 2020 году. Многие ждут снижения стоимости квадратных метров (от 5% до 30%), другие не видят предпосылок к уменьшению цен, так как себестоимость строительства только растет — после перехода на эскроу застройщики вынуждены оформлять кредиты в банках, а цена строительных материалов зависит от курса валют.

Таким образом, точно оценить ситуацию на данный момент не представляется возможным. Но если девелоперы пока не анонсируют ажиотажных скидок и акций на новостройки, то банки уже подняли ставки по ипотеке и подавляющее большинство ожидает повышение ключевой ставки ЦБ РФ. Это значит, что даже при снижении средних цен, растущая стоимость жилищных кредитов, не позволит покупателям значительно сэкономить.

Советуем ориентироваться на сложившуюся личную жизненную ситуацию. Если у вас есть возможность и желание совершить долгожданную покупку, то — действуйте !

Приемка квартиры в новостройке самостоятельно. Разбираем по пунктам. При покупке жилья в еще не построенном доме собственник должен пройти несколько этапов … Как принимать квартиру без отделки в новостройке . В этом случае стены, пол и потолок не имеют чистового покрытия. Отделка производится силами покупателя на его средства. … Что делать после приемки . В случае отсутствия претензий подписывается передаточный акт. В нем указывается дата передачи и основные параметры жилья.