Особенности кадастрового учета объектов капитального строительства

Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства. Закон N 218-ФЗ последняя действующая редакция от 14.07.2022

Что такое кадастровый учет?

Кадастровый учет — это система регистрации недвижимости, установленная нормами законодательства и формирующая право владельца участка, строения и иного имущества на распоряжение им как объектом собственности.

В основе системы лежит принцип уникальности и идентификации — это означает, что любая недвижимость является объектом с набором присущих только ему свойств и признаков, по которым его можно отличить от других объектов и определить стоимость, назначение, порядок использования.

Для чего ставить недвижимость на кадастровый учет

С точки зрения владельца земли и построек, кадастровый учет дает возможность закрепить за собой право владения как собственнику, что означает:

• возможность продать, подарить, передать в наследство, предоставить в аренду;
• использовать землю под строительство жилья или иных построек без нарушения законодательства;
• требовать соблюдения своих прав при действиях других лиц, если они затрагивают интересы владельца как собственника;
• проводить оценку собственности, устанавливать ее стоимость, выделять и объединять доли, получать компенсации и страховые выплаты.

Без постановки на кадастровый учет все перечисленные механизмы не работают, фактическое владение землей и расположенной на нем недвижимостью становится незаконным. Это означает и невозможность использовать участок в своих интересах, и признание любой сделки с ним противоречащей закону, ничтожной, не подлежащей исполнению.

Право собственности и внесение данных в ЕГРН

Результат постановки недвижимости на учет в кадастровой палате —отображение участка (владения) на кадастровой карте с уникальным номером и внесение в ЕГРН, реестр объектов, прошедших регистрацию как собственность.

Требование распространяется на все виды недвижимости, независимо от того, является ли их владельцем юридическое или физическое лицо. Собственник обязан поставить на учет любую недвижимость от земельного участка до квартиры, в том числе и в случаях, когда это имущество было получено путем приобретения — покупки, дарения, наследования, цессии (переуступки), выделения долей или приватизации.

Право владения недвижимостью подтверждается выпиской из ЕГРН. По новым требованиям законодательства она заменяет Свидетельство о праве собственности при оформлении новых (измененных) объектов, но не отменяет его для уже существующих. Система кадастрового учета позволяет проверить принадлежность, легальность приобретения, отсутствие обременений на любую недвижимость.

В каких случаях применяются требования кадастрового учета

Законодательство предусматривает, что внесение данных в регистрационные и кадастровые документы возможно при соблюдении ряда условий.

1. Заявитель может документально подтвердить приобретение земли или расположенного на ней объекта.
2. Участок имеет определенное назначение — промышленное или сельскохозяйственное, под жилую застройку, ведение подсобных хозяйств и иные варианты.
3. Имеется полное описание объекта, по которому можно установить его уникальные признаки и идентифицировать.
4. Новый объект создан без нарушения законодательства и не является предметом спора, не создает конфликтной ситуации, не находится на чужой территории.

Важная особенность системы кадастрового учета — это необходимость вносить новые сведения всякий раз, когда уже зарегистрированная недвижимость изменилась, утратила или приобрела новую стоимость, основные признаки, перестала существовать. Важно! — учету подлежат и незавершенные объекты.

В каких случаях владелец должен поставить свое имущество на учет в кадастровых органах и дождаться внесения данных в Единый государственный реестр недвижимости?

Вносить изменения в кадастровые документы придется и при сносе строений, и при изменении формы и площади участка. Для этого проводятся межевые и кадастровые работы, корректируются планы, после чего в документы и базу данных ЕГРН вносятся изменения.

1. Покупка, приобретение иным способом квартиры, дома, иной недвижимости, в том числе и коммерческой.
2. Выделение долей — с юридической точки зрения это возникновение нового объекта, который должен быть описан и зарегистрирован.
3. Строительство дома, возведение капитальных (конструктивно связанных с землей) построек.
4. Реконструкция и перепланировка — поскольку эти действия изменяют характеристики и стоимость сооружения.
5. Оформление права собственности на ранее построенные объекты («дачная амнистия»), приобретение земельного участка.

Причины отказа Кадастровой палаты в выдаче документов

Отказ в постановке на кадастровый учет и соответственно во внесении данных в реестр возможен при нарушении требований законодательства и регламентирующих документов. Наиболее частые причины возврата или отказа в приеме документов:

• в комплекте не хватает какого-либо документа, либо допущены ошибки в оформлении;
• отсутствуют межевые и кадастровые планы, описание неполное, выявлены несоответствия с описаниями соседних участков;
• площадь земли оказалась больше первоначально заявленной (по результатам межевания);
• участок расположен так, что его границы захватывают земли населенных пунктов, лесные территории, часть чужой земли;
• нет документов, удостоверяющих легальность приобретения недвижимости;
• объект по какому-либо признаку не может считаться самостоятельным, не связанным с другим объектом только соседством.

Мы применяем упрощенные формулировки, чтобы читатель не путался в сложной терминологии, свойственной законодательным и регламентирующим актам. Процедура постановки на кадастровый учет не может быть пройдена без сбора документов, проверки существующих форм и проведения кадастровых и межевых работ.

Постановка на кадастровый учет объектов недвижимости. Порядок постановки на кадастровый учет предусматривает обращение с документами в Росреестр. Это может сделать собственник, арендатор, иной владелец недвижимости. … Об особенностях процедуры для каждого объекта расскажем ниже. Калькулятор стоимости и сроков наших услуг — здесь. Земельного участка.

Статья 40. Особенности осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с созданием, реконструкцией, прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства

1. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения и (или) машино-места в таких здании, сооружении), объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи, а также случаев, если права на такой земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом.

2. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляются также в случае, если на момент государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства указанных объектов недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек. В случае, если для строительства линейного объекта, в том числе расположенного на нескольких земельных участках, в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не требуется разрешение на строительство, истечение срока действия договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком, на котором полностью или частично расположен такой линейный объект, не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении такого линейного объекта при условии, что на момент окончания строительства (этапа строительства) такого линейного объекта на данном земельном участке срок действия соответствующего договора не истек.

2.1. Истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства объекта недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим.

3. При осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении помещений, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

3.1. При осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении машино-мест в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест. Государственный кадастровый учет всех машино-мест в здании, сооружении также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных машино-мест.

4. При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

5. При государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

6. В случае, если ранее был осуществлен государственный кадастровый учет расположенных в здании, сооружении помещений, машино-мест, при государственном кадастровом учете изменений характеристик здания, сооружения, в результате реконструкции которых изменены параметры здания, сооружения (количество этажей, площадь, высота, произведены надстройка, перестройка, расширение), одновременно осуществляется государственный кадастровый учет помещений, машино-мест в связи с изменением их характеристик, или в связи с созданием или образованием новых помещений, машино-мест, расположенных в реконструированных здании, сооружении, или в связи с прекращением существования помещений, машино-мест (в результате частичного сноса или демонтажа). При этом для государственного кадастрового учета в связи с прекращением существования помещений, машино-мест представление предусмотренного пунктом 7.2 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона акта обследования не требуется.

6.1. Государственный кадастровый учет многоквартирного дома в связи с изменением его параметров в результате реконструкции или при перепланировке расположенных в нем помещений осуществляется соответственно на основании заявления представителя собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченного на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, либо лица, осуществившего перепланировку помещений, повлекшую за собой изменение характеристик многоквартирного дома.

6.2. Если помещения и (или) машино-места в нежилом здании, сооружении принадлежат на праве собственности разным лицам, государственный кадастровый учет таких здания, сооружения в связи с изменением параметров таких здания, сооружения в результате реконструкции или в связи с произведенными изменениями помещений, если такие изменения в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не являются реконструкцией здания, сооружения, осуществляется на основании заявления представителя собственников помещений и (или) машино-мест в таких здании, сооружении, уполномоченного на подачу такого заявления решением общего собрания указанных собственников, если помещения и (или) машино-места в указанных здании, сооружении принадлежат на праве частной собственности нескольким лицам, либо на основании заявления лица, осуществившего соответствующее изменение помещений, при наличии согласия на подачу такого заявления всех собственников помещений и (или) машино-мест в таких здании, сооружении.

7. При снятии с государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прекращения прав на здание, сооружение в связи с прекращением их существования одновременно осуществляются снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на все помещения и машино-места в таких здании, сооружении. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства в связи с прекращением его существования осуществляется одновременно с государственной регистрацией прекращения прав на него.

7.1. После государственной регистрации права собственности на здание, сооружение допускается снятие с учета всех помещений и (или) машино-мест, расположенных в таких здании, сооружении, на основании заявления собственника здания, сооружения. При этом представление акта обследования, предусмотренного пунктом 7.2 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, не требуется.

7.2. При государственной регистрации права собственности на квартиру орган регистрации прав одновременно снимает с государственного кадастрового учета комнаты в такой квартире и осуществляет государственную регистрацию прекращения прав на комнаты без соответствующего заявления.

7.3. Если помещения и (или) машино-места в здании, сооружении принадлежат на праве собственности разным лицам, государственный кадастровый учет таких здания, сооружения в связи с прекращением существования всех расположенных в них помещений и (или) машино-мест осуществляется на основании заявления представителя собственников помещений и (или) машино-мест в соответствующих здании, сооружении, уполномоченного на подачу такого заявления собственниками помещений и (или) машино-мест.

8. Снятие с государственного кадастрового учета объекта незавершенного строительства и государственная регистрация прекращения прав на этот объект, если государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в отношении его были осуществлены ранее, осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на здание, сооружение, созданные в результате завершения строительства этого объекта, или на все помещения, машино-места в них без соответствующего заявления.

9. Для государственной регистрации перехода права на жилое помещение, технико-экономические показатели и параметры которого соответствуют условиям отнесения этого жилого помещения к стандартному жилью, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее — стандартное жилье), на основании договора купли-продажи такого жилого помещения (далее — договор купли-продажи стандартного жилья) также необходима выписка из списка граждан, имеющих право на приобретение стандартного жилья, построенного на земельных участках единого института развития в жилищной сфере или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, переданных в безвозмездное пользование либо аренду для строительства стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме стандартного жилья и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства». Указанная выписка должна содержать сведения о гражданине, который является стороной договора купли-продажи стандартного жилья.

10. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении), для строительства которых в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство, а также на соответствующий объект незавершенного строительства осуществляются на основании технического плана таких объектов недвижимости и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположены такие объекты недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута, или документа, подтверждающего в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации возможность размещения таких созданных сооружений, а также соответствующих объектов незавершенного строительства без предоставления земельного участка или установления сервитута.

11. Для государственной регистрации права собственности единого института развития в жилищной сфере на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельных участков единого института развития в жилищной сфере для жилищного строительства, для комплексного освоения территории, в рамках которого предусматривается в том числе жилищное строительство, и (или) для иного развития территории, в соответствии с распределением площади соответствующего объекта недвижимости между сторонами такого договора, заключенного в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного пунктом 5 части 4 статьи 16.6-3 Федерального закона от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.

12. Для государственной регистрации права собственности арендодателя на жилые и (или) нежилые помещения в объекте недвижимости, созданном в соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным в соответствии со статьей 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется подписанный сторонами документ, подтверждающий исполнение ими обязательств по такому договору с учетом соглашения, предусмотренного подпунктом 3 пункта 2 статьи 10.1 Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и содержащего описание конкретных жилых и (или) нежилых помещений в указанном объекте недвижимости.

13. При осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение, помещения или машино-места в них в рамках проведения правовой экспертизы на предмет наличия оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, предусмотренных пунктом 7 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона, представленные документы в части их содержания проверяются государственным регистратором прав исключительно на соответствие сведений, указанных в техническом плане:

1) разрешению на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (в случае осуществления государственного кадастрового учета объекта, введенного в эксплуатацию);

2) акту приемочной комиссии, подтверждающему завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме (в случае, если осуществляются государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на помещения, образованные (измененные) в результате перепланировки).

14. Сведения, указанные в техническом плане, проверяются на соответствие документам, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 13 настоящей статьи, исключительно в отношении площади объекта недвижимости (с учетом положений пункта 61 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона), количества этажей, жилых и (или) нежилых помещений (при наличии) и машино-мест (при наличии), протяженности линейного объекта при условии, что основной характеристикой объекта является протяженность (с учетом положений пункта 61.1 части 1 статьи 26 настоящего Федерального закона).

15. При проведении правовой экспертизы в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи, и в иных случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, проверка законности выдачи уполномоченным органом или организацией разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, актов приемочной комиссии, законности направления уведомления о соответствии построенных или реконструированных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности (что подтверждается направлением таким органом в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства или садового дома), в том числе проверка наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположено здание или сооружение, введенные в эксплуатацию, а также соответствия таких введенных в эксплуатацию здания или сооружения виду разрешенного использования данного земельного участка и установленным применительно к данному земельному участку ограничениям прав на землю, государственным регистратором прав не осуществляется.

15.1. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объектов капитального строительства, расположенных в границах зон затопления, подтопления, проверка на предмет обеспечения инженерной защиты таких объектов и (или) территорий, на которых они расположены, государственным регистратором прав не осуществляется. При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении объектов капитального строительства, расположенных в границах водоохранных зон, проверка на предмет оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод, государственным регистратором прав не осуществляется.

16. Для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования на объекты недвижимого имущества, строительство которых осуществлялось в целях реализации договора о комплексном развитии территории, заключенного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, за счет средств лица, с которым такой договор заключен, наряду с иными предусмотренными настоящим Федеральным законом документами представляется такой договор и документ, подписанный сторонами такого договора и подтверждающий исполнение ими обязательств по строительству указанных объектов недвижимого имущества.

17. Если в соответствии с проектной документацией объекта капитального строительства предусмотрены его строительство, реконструкция этапами, каждый из которых представляет собой соответственно строительство, реконструкцию части объекта капитального строительства, которая может быть введена в эксплуатацию и эксплуатироваться автономно, то есть независимо от строительства иных частей этого объекта капитального строительства, то в случае поступления необходимых для государственного кадастрового учета или государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав документов в результате ввода в эксплуатацию первого этапа строительства, реконструкции осуществляются государственный кадастровый учет или государственный учет и государственная регистрация прав на здание, сооружение с характеристиками, соответствующими первому этапу строительства. В случае поступления необходимых для государственного кадастрового учета документов в результате ввода в эксплуатацию второго и последующих этапов строительства, реконструкции осуществляется государственный кадастровый учет в связи с изменением здания, сооружения, а также государственный кадастровый учет всех созданных помещений и (или) машино-мест. В этом случае в технический план объекта недвижимости вносятся характеристики здания, сооружения, созданных в результате завершения очередного этапа строительства, соответствующие совокупности всех введенных и вводимых в эксплуатацию на момент подготовки технического плана частей объекта недвижимости.

18. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданное гидротехническое сооружение на водном объекте осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и документа, устанавливающего право пользования водным объектом (акваторией (частью акватории) водного объекта), на котором расположен такой объект недвижимости, и (или) прилегающим к водному объекту (части акватории водного объекта) земельным участком.

19. Наличие в Едином государственном реестре недвижимости записей о государственной регистрации вещных прав на здание, сооружение с одновременной государственной регистрацией вещных прав на помещения, машино-места в таких здании, сооружении не допускается.

20. Государственный кадастровый учет объектов индивидуального жилищного строительства, строительство которых осуществлялось в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и которые подлежат отнесению к общему имуществу, объектов капитального строительства, для строительства которых не требуется получение разрешения на строительство, земельных участков, на которых расположены такие объекты, осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на основании заявления застройщика и прилагаемых к нему документов (в том числе разрешения на строительство (за исключением случая, если ранее такое разрешение было представлено для осуществления государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве), разрешения на ввод в эксплуатацию с прилагаемыми к нему техническими планами объектов индивидуального жилищного строительства и объектов капитального строительства, подлежащих отнесению к общему имуществу, соглашений, заключенных застройщиком с участниками долевого строительства (при наличии), межевого плана (межевых планов) образуемых в соответствии с проектом межевания территории земельных участков). В случае, если в отношении объектов индивидуального жилищного строительства заключены договоры участия в долевом строительстве, в заявлении указываются сведения о таких договорах (наименование, дата, номер).

21. В случае осуществления реконструкции объекта капитального строительства, в том числе в случае, если в отношении линейного объекта осуществлена реконструкция, предусматривающая изменение участка (участков) или части (частей) линейного объекта, государственный кадастровый учет в связи с изменением основных характеристик объекта недвижимости осуществляется по заявлению указанных в части 1 статьи 19 настоящего Федерального закона органа государственной власти, органа местного самоуправления, организации (если реконструкция объекта капитального строительства в соответствии с федеральными законами осуществляется на основании разрешения на строительство) либо собственника объекта недвижимости (если для реконструкции объекта капитального строительства в соответствии с федеральными законами не требуется разрешение на строительство) и на основании документов, указанных в части 10 настоящей статьи.

кадастровые работы по постановке на кадастровый учет объектов незавершенного строительства . … — принятие в течение календарного года органом кадастрового учета решений об отказе в осуществлении кадастрового учета земельных участков, которые связаны с подготовленным кадастровым инженером межевым планом, картой-планом территории (а также кадастровыми документами в отношении других, помимо земельных участков, объектов недвижимости) и суммарное количество которых составляет 25 и более процентов от общего количества решений при условии, что таких решений было принято не менее двадцати

Объекты, подлежащие государственному кадастровому учету

Приобретая недвижимое имущество, новый собственник неизбежно сталкивается с вопросами его оформления, включая постановку на кадастровый учет.

Правовую основу регулирования государственного учета недвижимого имущества составляют Конституция Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный Закон о государственной регистрации недвижимости, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия по внесению в государственный реестр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование или прекращение объекта учета.

Сведения об учтенных объектах недвижимости составляют Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Без внесения сведений в государственный реестр невозможно оформить документы на недвижимость, в том числе на квартиру, жилой дом, гараж.

Процедура оформления таких объектов зависит от учета земельного участка, на котором они расположены.

Объекты государственного кадастрового учета

В соответствии с законом «О государственной регистрации недвижимости» объектами учета являются:

1. Земельные участки.
2. Здания.
3. Помещения.
4. Сооружения.
5. Объекты незавершенного строительства.
6. Машино-места.
7. Единые недвижимые комплексы.
8. Предприятие как имущественный комплекс.

Сделки купли-продажи, мены, дарения, передачи в аренду возможны только с объектами, поставленными на государственный кадастровый учет.

Для совершения вышеуказанных операций необходима выписка об объекте недвижимости, которая выглядит следующим образом.

Основания для кадастрового учета

Кадастровый учет осуществляется в связи с:

1. Образованием или созданием объекта недвижимости.
2. Прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости).
3. Изменением уникальных характеристик объекта недвижимости.
4. Внесением ранее учтенных объектов.

Образование объекта недвижимости

Под образованием объекта недвижимости понимается его создание и учет в Едином государственном реестре недвижимости.

Например, объект находился в совместной собственности, по соглашению сторон (либо после определения соответствующих долей) был произведен его раздел.

Возможно также объединение, когда создается один новый объект.

Прекращение существования объекта недвижимости

При образовании вновь созданного объекта права нужно зарегистрировать, так как государственная регистрация в Едином реестре недвижимости является единственным доказательством его существования.

Если регистрация права или аренды объекта не осуществлена, по истечении пяти лет со дня постановки он будет снят (исключен) органом кадастрового учета.

В случае разрушения, то есть прекращения существования здания, сооружения, в силу закона собственник имеет право самостоятельно обратиться за исключением объекта из реестра недвижимости.

Изменение уникальных характеристик объекта

Каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный — кадастровый номер.

Другие характеристики могут изменяться.

Характеристики объектов, вносимые в реестр недвижимости

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения:

• вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства, машино-место, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс);
• кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
• площадь;
• адрес объекта;
• описание местоположения границ объекта недвижимости;
• описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
• степень готовности объекта незавершенного строительства;
• количество этажей, в том числе подземных этажей (при наличии этажности у здания);
• номер этажа здания (для квартир);
• иные дополнительные характеристики.

Ранее учтенные объекты

Ранее учтенными объектами признаются сведения об объектах недвижимости, права на которые возникли и не прекращены до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Внесение сведений в Реестр, то есть постановка на учет объекта недвижимости, учет изменений объекта недвижимости, снятие с учета объекта недвижимости, исправления технических ошибок в сведениях завершается подготовкой выписки об объекте из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Как самостоятельно заказать и получить выписку из ЕГРН (ЕГРП) через ГОСУСЛУГИ Разногласия сведения ЕГРП и

Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН | Проведение ОСС РосКвартал® Сведения из Единого госреестра недвижимости

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, регистрация недвижимого имущества, ФЗ о регистрации прав на

Кадастровый номер земельного участка: что это и как узнать кадастровый номер участка Кадастровый номер земельного

Инструкция: как заказать выписку из ЕГРН | Проведение ОСС РосКвартал® Где заказать расширенную выписку из

У нас на участке имеются вспомогательные объекты не являющиеся капитальными. Какой документ и у кого я могу получить, что объектами не являются объектами кап строительства и не подлежат постановке на учет и регистрации.

Здравствуйте, Наталья!
Для получения документа о том, что объекты не являются капитальными можно обратиться к кадастровому инженеру.
После выхода на место где находятся объекты, кадастровый инженер вправе выдать заключение по результатам обследования.

Какие объекты на садовом участке в СНТ относятся к капитальным

Здравствуйте, Виктор!
Капитальные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть имеющие фундамент и перемещение такой постройки без ущерба ее назначению невозможно.
Хозяйственные строения и сооружения, возведенные на садовых и дачных земельных участках, не отвечающие указанным выше признакам, например теплицы либо временные навесы не являются капитальными.

По решению Арб.суда у ответчика истребованы из незаконного владения помещения имеющие вспомогательное назначение и признаны общим имуществом собственников основных помещений (коридор, туалет, умывальник). Но они зарегистрированы в реестре за ответчиком и находятся под одним кадастровым номером. Возникла проблема в регистрации общего имущества. Каким образом погасить запись именно на вспомогательные помещения? Кадастровый номер помещениям, имеющим вспомогательное назначение и не изолированное от других помещений присвоить нельзя, что бы выделить его из имущества ответчика. Как поступить? Анулировать полностью кадастровый номер помещениям ответчика и присвоить новые номера изолированным помещениям ответчика для учёта в реестре? Или какая то другая процедура?

Здравствуйте, Владимир!
1. Погасить запись о правах владельца и снять с кадастрового учета возможно в случае, когда это предусмотрено решением суда.
2. Для постановки на учет помещений необходимо их обследование, так как изолированность и обособленность, а также иные характеристики объекта, определяются кадастровым инженером при выполнении работ.
Комнаты в общем помещении учитываются как часть соответствующего помещения.

Валентина Фёдоровна, спасибо за ответ. Всё равно мне так ни кто и не смог дать ответ-ни в БТИ (кадастровые инженера), ни юристы, ни в местном РЕЕСТРе. Регистратор даже обращался в суд за разъяснениями, но им было отказано с формулировкой: Решение суда описано чётко и понятно и ни что не мешает его исполнению…. отказать в разъяснениях. В решении чётко постановлено- 1.истребовать данные помещения из незаконного владения ответчика, 2. признать помещения общим имуществом, 3.определить доли каждого (определены). Суть в том, что помещения выполнены по коридорной системе-коридор, прямо по коридору санузел, слева и справа основные помещения (аналогия коммунальной квартиры). Регистратор сказал надо присвоить кад.номер коридору и санузлу и выделить их из помещений ответчика, но это же помещения вспомогательного назначения и имеют сообщения со всеми остальными комнатами и не могут быть самостоятельным объектом права, что бы иметь кад.номер. Кроме того после выдела коридора из помещений ответчика образуются и слева по коридору и справа не соединённые между собой комнаты под одним кадастровым номером! Вобщем ничего не понятно.

Добрый вечер, Владимир!
Регистратор не права, вспомогательные помещения такие, как коридор, туалет и т.д. не могут быть поставлены на кадастровый учет как отдельные, а только в составе основного помещения.
Если объекты попали в реестр недвижимости по данным БТИ, то есть являются ранее учтенными, ничего не мешает погасить запись о правах и снять их с учета (с учетом решения суда).
Далее подготовить технический план помещения с указанием всех частей: комнат, мест общего пользования.
На момент когда учетом ОКСов занимались органы БТИ огромное количество объектов сформированы без каких-либо правил. На сегодняшний день практически все они в реестре.
Каким образом права вообще могли зарегистрировать на объекты общего пользования.
Ошибка органа регистрации изначально.
Требуйте от регистратора официального решения о приостановлении и обратитесь за обжалованием в апелляционную комиссию Росреестра.
Удачи Вам

Огромное спасибо, Валентина Фёдоровна! Я чуть подробней опишу ситуацию и да-от регистратора пришло уведомление о приостановке, пришло на эл.почту кадастровому инженеру. Итак: МЖД постройки 1976г, на 1-м этаже располагалось фотоателье КБОН (комбинат бытового обслуживания населения), со временем это помещение муниципальным образованием сдавалось в аренду 3-4 лицам, затем комната в этом помещении была продана истцу, а через год остальное помещение было продано ответчику вместе с коридором и санузлом. Таким образом помещения истца и ответчика были образованы в результате раздела единого вторичного объекта недвижимости нежилого назначения, который имел отдельный вход-выход и полностью изолирован от МЖД. Присвоен кад.номер помещению истца и кад.номер на помещения ответчика в составе которого три изолированных комнаты и общий коридор с санузлом. Ответчик обустроил себе отдельный выход, запретил истцу пользоваться местами о.п. и принял меры к изоляции помещения истца путём закладки дверного проёма из общего коридора в помещение истца. Арб.судом постановлено:1-истребовать из незаконного владения коридор и санузел, 2-признать право общей долевой собственности за истцом и ответчиком, 3-определены доли каждого. По мнению регистратора, со слов кад.иненера, так как м.о.п. находятся в составе помещения под одним кад.номером и принадлежат ответчику их необходимо выделить, присвоить им свой кад.номер и зарегистрировать в долях за владельцами как общее имущество. И настаивают именно на таком варианте. Но приостановка пришла по другой причине, ответчик сделал реконструкцию и разрушил перегородки в санузле и в коридоре, чем увеличил площадь этих помещений на 1,5 м.кв и это явилось для регистратора основанием приостановить, так как в решении суда указана другая площадь, вторая причина-это то, что исходный объект принадлежит ответчику, то и заявление с тех планом должен подать он, что увы невозможно. Кад.инженер мне сказал, что возможно решение суда неисполнимо. Вот как то так, ни кто не знает что делать..

Здравствуйте, Владимир!
Регистратор дает рекомендации, которые противоречат законодательству.
Вам же не дадут гарантий, что поставят на кадастровый учет с нарушением закона, если будет подготовлен техплан на места общего пользования.
Основанием для приостановления послужит:
«объект недвижимости, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, образуется из объекта недвижимости или объектов недвижимости и иное совершаемое при таком образовании действие с объектом объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными требованиями» (ст. 26 от 13.07.2015 №218-ФЗ). Тем более что существуют противоречие в отношении площадей.
Обращайтесь в суд и обязывайте ответчика привести незаконную перепланировку в прежнее состояние (учитывая нормы Жилищного кодекса).

Здравствуйте. Арендуется отдельное помещение в 8-ми этажном больничном корпусе. Сам 8-ми этажный корпус стоит на кадастровом учете. В настоящее время нужно зарегистрировать право аренды помещения. Обязан ли арендатор представить документы на помещение, содержащие сведения, указанные в ст. 21 ФЗ-218 (описание объекта аренды)? П. 5 ст. 44 ФЗ-218 говорит, что кадастровый учет части здания осуществляются одновременно с регистрацией права на аренду без соответствующего заявления. Освобождает ли это положение закона от представления упомянутых выше документов, содержащих описание части здания?

Здравствуйте, Давид!
Если часть объекта недвижимости, на которую будет заключаться договор аренды, не поставлена на учет в ЕГРН, то необходимо представить техплан (описание объекта).
В этом случае будет осуществлен кадастровый учет части и одновременно регистрация договора аренды.

Какие объекты капитального строительства считаются ранее учтенными? Ранее учтенными объектами капитального строительства считаются объекты , технический учет или государственный учет которых был осуществлен до дня вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (до 01.01.2013). Также считаются ранее учтенными объекты недвижимости, учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы в ЕГРН (ранее – ЕГРП) и не прекращены. С заявлением о внесении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости вправе обратиться любое лицо.