1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.
Комментарии к ст. 654 ГК РФ
1. Комментируемая статья делает акцент на цене договора аренды здания или сооружения как на существенном его условии. Если размер арендной платы в договоре не предусмотрен, договор считается незаключенным. Принцип, установленный пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, гласит, что при невозможности определения цены договора она приравнивается к цене, которая взимается при аналогичных обстоятельствах.
Повышение арендной платы | Причины почему не стоит платить
2. По общему правилу размер арендной платы должен включать в себя стоимость пользования зданием или сооружением и стоимость пользования земельным участком. Впрочем, стороны могут договориться о том, что цена пользования этими объектами будет рассчитана раздельно. Законом также может быть предусмотрена отдельная тарификация за пользование земельным участком и арендованным заданием или сооружением, которое расположено на этом участке. Размер арендной платы может быть поставлен в зависимость от стоимости единицы площади. На этот случай пункт 3 устанавливает правило, согласно которому арендная плата за здание или сооружение целиком определяется исходя из его фактического размера.
Источник: zknrf.ru
Определение арендной платы за земельный участок, используемый для осуществления нескольких видов деятельности
Организации и физические лица при отсутствии возможности выкупа земельного участка, расположенного под объектами недвижимости, принадлежащими им на каком-либо вещном праве, а также в целях ведения какой-либо хозяйственной деятельности часто прибегают к институту арендных правоотношений.
При этом вопрос о размере арендной платы, взимаемой за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, стоит очень остро во всех регионах страны, в том числе и в нашем субъекте.
Коммунальные платежи при аренде недвижимости
Размер арендной платы за использование земельных участков (далее «ЗУ»), собственником которых выступает Воронежская область, и участков, расположенных на территории города Воронежа, государственная собственность на которые не разграничена, рассчитывается департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области согласно Положению о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование ЗУ, находящихся в собственности Воронежской области, и ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена утв. Постановлением Администрации Воронежской области от 25.04.2008г.№ 349.
Если же участки расположены на территории муниципальных районов и городских округов, то размер платы за аренду определяется уполномоченным органом местного самоуправления.
Размер арендной платы для большинства арендаторов рассчитывается на основании кадастровой стоимости, исходя из арендной ставки, которая зависит от разрешенного использования ЗУ, с учетом поправочных коэффициентов. Указанным выше нормативным актом утверждены ставки арендной платы, и при использовании земельного участка в соответствии с одним видом деятельности определить размер ставки не составляет труда.
Однако зачастую возникают ситуации, когда ЗУ используется для нескольких видов деятельности. Ранее в таких ситуациях расчет производился следующим образом: пропорционально доле от общей площади расположенных на нем объектов недвижимости на основании данных инвентаризации ЗУ (либо по соглашению между арендаторами) и сведений о государственной кадастровой оценке земель по каждому виду разрешенного использования.
В настоящее же время ставка арендной платы должна быть едина для всего арендуемого участка, и независимо от ведения нескольких видов деятельности в рамках разрешенных видов использования для данного участка применяется арендная ставка с максимальным значением, что подтверждает и многочисленная судебная практика (Определение ВС РФ от 08.09.17г. № 306-ЭС17-13987;Постановление АС Центрального округа от 27.03.15 № Ф10-729/2015 по делу № А14-2199/2014; Постановление АС Московского округа от 30.03.2018г. по делу № А40-100165/2016, постановление АС Уральского округа от 21.12.2017г. по делу № А60-10315/2016).
Поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за ЗУ с несколькими видами разрешенного использования выбирается по аналогии по принципу его наибольшего значения. Указанные выводы согласуются с судебной практикой, изложенной в определениях Верховного Суда РФ от 09.01.2017 № 306-ЭС16-14540 по делу № А65-23104/2015, постановлениях АС Поволжского округа от 19.07.2017 по делу № А12-52875/2016, от 03.05.2017 по делу № А65-10819/2016, от 09.10.2013 по делу № А65-22530/2012, от 14.11.2017г. № Ф06-26422/2017 по делу № А12-52876/2016
По такому же принципу рассчитывается и кадастровая стоимость земельного участка: в случае образования нового или включения в ЕГРН сведений о ранее учтенном ЗУ с количеством видов разрешенного использования более чем один, его кадастровая стоимость рассчитывается путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования, для которого указанное значение наибольшее, на площадь участка (п. 2.1.16 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12.08.2006г. № 222)
Только в том случае, если изначально ЗУ использовался под какой-либо имущественный комплекс (предприятие), например под складской комплекс, арендная плата будет исчисляться из основного вида разрешенного использования — эксплуатации складского комплекса, а наибольшее значение ставки не будет учитываться даже при наличии на ЗУ объектов иного назначения, например административно-офисного здания (Постановление АС Московского округа от 29.10.2015г. по делу № А40-61452/13) .
То есть принцип применения наибольшего значения арендной ставки и/или поправочного коэффициента не должен применяться для случаев, когда на одном земельном участке все объекты объединены общим назначением (связаны друг с другом) для осуществления какой-либо деятельности, которая требует, в том числе, использование административно-офисных помещений.
Таким образом, при определении вида разрешенного использования формируемого земельного участка, получении в аренду земельного участка с несколькими видами разрешенного использования, изменении вида разрешенного использования в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 01.09.2014г. № 540, и фактическим использованием ЗУ необходимо внимательнее относиться к выбору вида использования ЗУ и всем составляющим арендной платы (арендная ставка, поправочные коэффициенты, удельные показатели видов разрешенного использования).
Также необходимо помнить, что в некоторых случаях существует возможность изменить один вид разрешенного использования на другой при обязательном соблюдении требований технических регламентов и соответствии фактическому использованию ЗУ. (Определение ВС РФ от 22.12.17г. № 309-КГ17-19050, Постановления АС Уральского округа от 21.09.17г. по делу № А71-17030/2016г., от 23.04.18г. по делу № А60-30735/2017, АС Центрального округа от 23.03.18г. по делу № А68-2406/2017).
Структура действий по реализации приведенного выше права предусмотрена ГрК РФ, а также разделом Правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж (положение об изменении видов разрешенного использования ЗУ и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами).
Для изменения одного вида разрешенного использования ЗУ на другой правообладатель ЗУ направляет заявление в администрацию городского округа город Воронеж. В течение одного месяца с момента получения данного заявления орган, уполномоченный в области градостроительной деятельности, обязан предоставить заключение, возможно или нет реализовать намерение заявителя с учетом соблюдения требований технических регламентов и иных обязательных требований, предусмотренных действующим законодательством РФ.
Таким образом, существует все-таки возможность уменьшения арендной платы за земельный участок. Однако, необходимо понимать, что, получив ЗУ в аренду для целей, не связанных со строительством (например для благоустройства), невозможно будет установить вид использования, предусматривающий возможность постройки. Иными словами, не допускается изменение разрешенного использования участка, если это ведет к обходу публичных процедур (норм об обязательности торгов).
Источник: centraldep.ru