Я собираюсь купить квартиру в новостройке с готовой отделкой. На сайте застройщика отделка описана очень подробно и красиво: обещают натяжные потолки, покрашенные стены, полностью готовый санузел. Также указаны конкретные производители краски, плитки, ванны, раковины, полотенцесушителя, светильников, розеток и т. д.
Но в приложении к ДДУ про отделку говорится уже скромнее: «Потолок натяжной или оштукатуренный», «Застройщик имеет право использовать как указанные, так и иные сходные материалы» и пр.
Такое несоответствие информации на сайте и в договоре — это законно или меня вводят в заблуждение? Если я попрошу застройщика прописать в допсоглашении все подробности ремонта так, как они указаны на сайте, обязан ли он будет это сделать?
Артем, обещания застройщика на сайте — это еще не договор, а только реклама. Товар, как известно, не всегда соответствует рекламным обещаниям. А вот можно ли обещать одно, а предлагать другое и не будет ли это нарушением закона, расскажу подробнее.
Однушка — лучше не придумаешь! Такой планировки на 37 м.кв. вы еще не видели. Стоимость ремонта 2023
Что такое оферта
Когда производитель предлагает товар — а квартира, безусловно, товар, — он может как рекламировать его, так и предлагать заключить конкретный договор, или оферту. Оферта бывает адресной и публичной. Публичная оферта — это предложение неопределенному кругу лиц, то есть всем, кто ознакомится с данной офертой, в том числе в форме рекламы, приобрести товар на строго определенных условиях. Адресная оферта — это не ваша история.
Между рекламой товара и публичной офертой есть разница. Реклама не содержит всех существенных сведений о продаваемом товаре и существенных условий договора. Даже если вы подписали договор, но не согласовали с другой стороной его существенные условия, он будет считаться незаключенным. Допустим, если вы подписали договор купли-продажи, в котором нет цены товара, такой договор считается незаключенным и никаких последствий для сторон не несет.
Например, застройщик пишет: «Покупайте квартиры с отличной отделкой в нашем красивом доме». Это реклама. Вы не знаете ни площади квартиры, ни ее цены, ни сроков сдачи дома — все это существенные условия договора долевого участия. Застройщик просто привлекает ваше внимание.
Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости
Почему полноценные публичные оферты в строительстве невозможны
Публичную оферту обычно предлагают на товары массового спроса, одинаковые по сути. Квартиры же уникальны по характеристикам. Скажем, застройщик пишет примерно следующее: «Предлагаем всем желающим приобрести однокомнатные квартиры площадью 50 м² в жилом доме, расположенном по адресу такому-то . Цена — 5 млн рублей. Срок ввода дома в эксплуатацию — 1 июня 2022 года». В теории такое предложение имеет признаки публичной оферты, но офертой все равно не будет, и вот почему.
Долевое строительство — жестко отрегулированная сфера, в которой есть свой отдельный закон. Он устанавливает закрытый и строгий перечень существенных условий договора долевого участия, куда входит не только цена и площадь, но и многое другое: гарантийный срок, сведения об энергоэффективности дома, план или чертеж и т. д.
Приемка квартиры с чистовой отделкой
Если нет любого из существенных условий, договор долевого участия считается незаключенным. А значит, и реклама, которая не содержит всех этих сведений, офертой не будет. А вот отделка помещений — несущественное условие договора, поэтому, даже если о ней не упоминается в договоре, ДДУ все равно действителен.
В чем разница между рекламой и публичной офертой
До сих пор не существует четкой позиции по этому вопросу. Сфера продаж слишком подвижна и креативна, чтобы строго регулировать ее законом. Продавцы придумывают, как продвигать товар. Законодатель смотрит, но старается не вмешиваться, пока речь не заходит о явном обмане потенциальных покупателей.
Стоит еще заметить, что реклама, имеющая признаки оферты, не может быть признана офертой, если прошло больше двух месяцев с момента ее публикации. Исключение: если в самой рекламе не указан иной, более продолжительный срок.
Как подстраховываются застройщики
Существует вариант, когда можно и указать все точные сведения о товаре, и при этом не подпасть под действие оферты. Для этого, как правило, все продавцы отдельно дописывают в рекламе мелким шрифтом: «Предложение не является публичной офертой». Скорее всего, в вашем случае такое указание на сайте застройщика есть. Проверьте.
Допустим, такого указания нет, а на сайте застройщика представлена не только реклама, но и, например, образец договора долевого участия и ссылка на проектную декларацию. В этих документах как раз есть все существенные условия договора, и суды могут расценить такое рекламное предложение как оферту. Получается, что ее можно принять и потребовать от застройщика заключить с вами договор на всех условиях, которые указаны на сайте, включая обещания по отделке. Но мне такие случаи в реальности неизвестны.
К тому же если на сайте нет указания, что предложение не оферта, то это ошибка продавца. Скорее всего, он просто откажется заключать договор на нужных вам условиях. Заставить его сделать это можно будет только в суде. Это процесс небыстрый, проблемный и дорогостоящий. Стоит ли с ним связываться, решать вам.
Иногда кажется, что слов «не оферта» нет, но на самом деле они просто написаны слишком мелким шрифтом или спрятаны. За это только наказывают. Так, например, произошло с застройщиком из Ленинградской области, который написал информацию о себе нечитаемым шрифтом. Его оштрафовали на 100 000 Р .
Если описание на сайте резко отличается от действительности, это может быть недостоверной рекламой
Как вы поняли, принудить застройщика заключить с вами договор на тех условиях, которые указаны на сайте, скорее всего, не выйдет. И на допсоглашение застройщик, конечно, не согласится. Поскольку реклама на сайте не считается офертой, то и заставить застройщика нельзя.
Стороны свободны в заключении договора. Если вас не устраивают условия застройщика в договоре, вы можете его не заключать. Переделывать договор для вас застройщик не обязан. Более того, поскольку сейчас застройщики по закону должны размещать проект договора долевого участия на сайте наш.дом.рф, проект одинаков для всех.
Но вот по поводу того, не являются ли действия застройщика недобросовестной рекламой или введением в заблуждение и обманом покупателя, нужно подумать. Под недостоверной рекламой закон понимает рекламу, в которой сведения не соответствуют действительности. И недостоверными могут быть любые характеристики товара, а также сведения о его комплектации. Теоретически отделка квартиры — это характеристика товара, а наименования производителей и конкретные отделочные материалы — его комплектация. Допускаю, что подробное описание отделки на сайте может содержать признаки недостоверной рекламы, за что вы и можете зацепиться.
Для этого можно обратиться в прокуратуру, Роспотребнадзор или антимонопольную службу — все они уполномочены проводить проверки по подобным вопросам. За недостоверную рекламу застройщику, как юридическому лицу, грозит штраф от 100 000 до 500 000 Р .
Но тут нужно понимать, что крупные застройщики заранее закладывают расходы на штрафы в рекламный бюджет, потому что доходы от недобросовестной рекламы больше, чем расходы на штрафы за нее.
Есть еще ответственность за введение в заблуждение относительно потребительских свойств товара. Но чтобы использовать эту статью закона, нужно заключить договор и получить товар, не соответствующий обещаниям. И тут мы возвращаемся к первому вопросу: является ли реклама на сайте обещанием, которое надо соблюдать? Ответ будет такой: нет, потому что в разделе про отделку в ДДУ наименований производителей нет, а значит, вас и не обманули.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Источник: journal.tinkoff.ru
Что относится к предчистовой отделке квартиры в новостройке?
При долевом строительстве или приобретении квартиры в новостройке будущие жильцы сталкиваются с разными видами отделки, которые существенно отличаются друг от друга. Если чистовая отделка предполагает наличие уже законченного ремонта, то в случае черновой на плечи будущего владельца ложится осуществление всех его этапов. Выбор будет зависеть от того, готовы ли вы дополнительно тратить деньги и время на дальнейшую реконструкцию квартиры. Чтобы принять правильное решение, нужно разобраться, что такое черновая отделка квартиры, чистовая и предчистовая, чем они отличаются и какой из вариантов будет более выгодным для вас в конкретной ситуации.
Виды отделки квартиры
При покупке жилья в новостройке обычно предлагаются следующие варианты отделки:
- чистовая;
- предчистовая;
- черновая.
Чистовая отделка
Включает в себя полный перечень отделочных работ, необходимых для комфортного проживания. Качество и стоимость материалов, а также некоторые виды работ варьируются в зависимости от класса жилья. После приобретения владелец получает полностью готовую к заселению квартиру, в стоимость которой уже включены все затраты на обустройство.
Чистовую отделку называют ремонтом «под ключ». Она не будет отличаться оригинальностью, зато позволяет сразу же въехать в квартиру или сдать ее в аренду.
Предчистовая
В помещениях проведено большинство ремонтных работ, за исключением финишной отделки. Тем не менее, квартира практически готова к проживанию. Покупатель имеет возможность изменить интерьер по собственному желанию или просто закончить ремонт. Такой вариант стоит дешевле отделки «под ключ» и позволяет свести к минимуму средства и трудозатраты, необходимые для ремонта.
Черновая
Включает обязательный минимум, необходимый для сдачи дома в эксплуатацию:
- в квартире выполнена стяжка;
- установлены батареи отопления;
- есть подводы водопровода и канализации;
- электроснабжение проведено частично, без оформления точек подключения и детальной разводки;
- есть окна, но обычно без подоконников и откосов, входная дверь.
Черновая отделка не предусматривает наличие сантехники и межкомнатных дверей.
Несмотря на то, что при выборе квартиры с черновой отделкой придется вложить в ремонт приличную сумму и ждать несколько месяцев до заселения, такой вариант имеет свои плюсы:
- можно реализовать любые идеи, создать уникальный дизайн;
- нет необходимости избавляться от неустраивающей низкокачественной отделки от застройщика.
Разумный выбор
При желании самостоятельно подобрать материалы для ремонта наиболее привлекательным будет приобретение квартиры, имеющей предчистовую отделку. Подобный вариант часто встречается в жилье эконом- и бизнес-класса. В таких квартирах созданы необходимые минимальные условия для проживания и предоставлены возможности для самостоятельного завершения ремонта.
Предварительная отделка отличается от чистовой меньшей степенью готовности квартиры к заселению в нее жильцов и должна включать:
- Проведение монтажа электросети и проверку ее готовности к эксплуатации.
- Установку оконных блоков и выполнение монтажа подоконника, откосов и отливов.
- Проведение работ по устройству перегородок и монтажу межкомнатных дверей.
- Монтаж системы отопления, включая все необходимые устройства для обогрева помещения.
- Подведение водоснабжения и канализации до точек подключения сантехники.
- Выравнивание поверхности стен и пола, подготовку потолка.
В квартиру с предварительной отделкой можно заселяться с параллельным проведением ремонта, который, в случае необходимости, можно проводить поэтапно или растянуть во времени при финансовых затруднениях. Наибольшим плюсом в таком типе проведенных застройщиком работ станет возможность самостоятельно подбирать материалы для финишной отделки, что позволит создать дизайн в желаемом стиле.
Приемка квартиры с предчистовой отделкой
В процессе осмотра квартиры с предчистовой отделкой перед приемкой необходимо знать, какие работы должны быть выполнены и на что стоит обратить более пристальное внимание.
Стяжка пола
Обычно неровности черновой поверхности основания перекрываются бетонной стяжкой, на которую в дальнейшем укладывают желаемое напольное покрытие. Стяжка должна быть прочной и качественной, без трещин и бугров. Незначительные неровности допускаются, но в пределах установленной нормы. В местах соединения стен и пола все стыки должны быть проклеены шумоизоляционной лентой.
Обустройство потолков
Поверхность должна быть ровной и не иметь заметных следов на стыках плит. Потолки, как и при чистовой отделке, должны быть равномерно побелены и иметь законченный вид. Отделочные работы проводятся таким образом, чтобы при необходимости было возможно установить натяжную или гипсокартонную конструкцию, а при их отсутствии потолок не портил внешний вид помещения.
Выравнивание стен
Стены по всей площади должны быть оштукатурены и отделаны шпатлевкой, иметь ровную вертикальную поверхность без наплывов и скашивания углов. На отдельных участках допускается погрешность не более 1–2 мм. На стенах не должно быть трещин и сколов, отслоения материала, следов от шпателя.
Система отопления
Устанавливается в соответствии со всеми нормативными документами. Элементы системы отопления должны симметрично вписываться в отведенное для них пространство. Установка радиаторов выполняется на одной высоте относительно пола. Батареи должны иметь все необходимые кронштейны для надежной фиксации, а также краны Маевского, позволяющие спускать воздух.
Установка окон
При установке окон недопустимы зазоры между оконным блоком и стеной. Фурнитура должна исправно функционировать, а поверхность стекол не иметь трещин или царапин. Все подоконники устанавливаются на одном уровне, их размер и конфигурация не должны препятствовать потокам воздуха, поднимающемся от батарей.
Сантехническая разводка
Полное проведение сантехнического монтажа предусматривает только чистовая отделка, а в случае предварительной устанавливается система водоснабжения и канализации, которая глушится в местах подключения сантехники. Водопровод должен быть в исправном состоянии и иметь необходимые для функционирования краны.
Электропроводка
Окончательное устройство электропроводки регламентируется проектом, в который может не входить установка выключателей и розеток. Но работы по разводке являются обязательным условием и должны быть выполнены по всей квартире, после чего владелец сам решает, оставить элементы сети на прежнем месте или перенести.
Итоги
Обладание даже приблизительным знанием строительных нормативов позволит с легкостью разобраться в различных предложениях на рынке жилья и выбрать наиболее выгодный в финансовом плане и подходящий под индивидуальные потребности вариант.
Источник: mr-build.ru
Квартиры с готовой отделкой: выгода с сюрпризами
Квартиры с готовой отделкой могут предложить чуть ли не во всех столичных новостройках. Интерес покупателя к таким вариантам понятен: не придется тратить дополнительное время на ремонт, да и по деньгам вроде бы должно поучиться бюджетнеее, чем за тот же самый объем работ запросят наемные бригады. А как на самом деле?
Оговоримся сразу: речь будем вести только о ремонте в полном объеме, после которого остается лишь расставить мебель. Хитрую «белую отделку» (часто используемый застройщиками термин), которая на самом деле является улучшенным вариантом чернового ремонта, учитывать не будем: после нее дополнительных работ остается еще немало. Точно так же не будем рассматривать и индивидуальный ремонт. Он вещь особая, может растянуться на любое время и стоить сколько угодно, поэтому не показателен. Ограничимся лишь типовыми массовыми предложениями, которые предлагают застройщики почти во всех московских новостройках.
Какой ремонт дешевле: от застройщика или от сторонних бригад?
Первое, что упомянут в офисе продаж любой новостройки, объясняя выгодность покупки квартиры с готовой отделкой – цена вопроса. По словам менеджеров, из-за того, что ремонт происходит одновременно в большом количестве квартир, удается сэкономить на стоимости отделочных материалов (они приобретаются по оптовым ценам), их доставке (потому что весь объем привозится в одну и ту же локацию), а также расходах на рабочих (за постоянную работу, как правило, платят меньше, чем за эпизодические разовые заказы). Более того: застройщики утверждают, что на отделке квартир они не зарабатывают, а выполняют ее лишь затем, чтобы ускорить продажи в новостройке. То есть, покупателям ремонт достается по себестоимости, иначе говоря – по минимально возможной цене.
Чтобы понять, так это или нет, посмотрим на конкретных примерах, какую же сумму потратит покупатель на отделку от застройщика в разных московских новостройках массового спроса. Возьмем, например, ЖК «Кварталы 21/19», что возводится компанией «ВекторСтройФинанс» в Нижегородском районе неподалеку от Третьего Транспортного кольца и будущей станции метро «Стахановская». В пяти корпусах этого комплекса представлены одновременно квартиры с отделкой и без. В одном из них «двушки» площадью около 59 кв.м без отделки в мая 2018 года продаются в среднем по 9,5 млн руб., а квартиры тех же габаритов, но с отделкой, обойдутся примерно в 10,9 млн руб. То есть, отделку каждого квадратного метра застройщик оценил в 24 тыс. руб.
По такой же схеме можно прикинуть затраты покупателя на готовую отделку в других новостройках. Так, в ЖК Green park, что компания ПИК строит неподалеку от Ботанического сада, получится примерно 16-17 тыс. руб./кв.м. В ЖК Sreda (это объект компании PSN group, строится на юго-востоке Москвы) выходит 15-16 тыс. руб./кв.м.
А в ЖК «Митино», который компания Capital group возводит на севере столицы, диапазон расценок 12,9-14,9 тыс. руб./кв.м. Более низких цен в пределах Москвы найти крайне трудно, а если они и бывают, то действуют лишь во время непродолжительных акций в том или ином объекте. Таким образом, ремонт от застройщика в новостройках классов от комфорт до бизнес-минус обойдется в Москве в 13-24 тыс. руб./кв.м.
Отделка от застройщика стоит
от 13 тыс. руб./кв.м,
а в ремонтных компаниях –
от 10 тыс. руб./кв.м
Теперь взглянем на цены от крупных компаний, специализирующихся исключительно на отделке квартир. Для них ремонт – это основной бизнес, а не дополнительный, как для застройщиков, то есть, работать без маржи они точно не могут. В качестве примера возьмем «Магазин готовых ремонтов» – одну из самых известных в Москве ремонтных компаний, предлагающую несколько вариантов типовой отделки квартир. У них разброс цен – 10-14 тыс. руб./кв.м, (или 9,5-13,5 тыс. руб./кв.м, если к моменту сдачи новостройки в квартирах стяжка уже выполнена, но так бывает далеко не всегда). При этом в цену входит все то же самое, что и у застройщика: черновые и чистовые отделочные материалы, межкомнатные двери, электрика, сантехника и пр.
Примерно такой же минимум (9-10 тыс. руб./кв.м) озвучивают и в других компаниях, выполняющих ремонтные работы. При этом у застройщиков минимальный «тариф» – 13 тыс. руб./кв.м, то есть, на 30% больше. Таким образом, вопреки утверждению продавцов новостроек, на отделке застройщики все же зарабатывают. Поэтому сумеет ли покупатель сэкономить на таком ремонте – большой вопрос. Чтобы на него ответить, в каждом случае реальные расходы лучше подсчитать отдельно и во всех деталях, с учетом конкретных марок всех отделочных материалов.
Стоит ли включить затраты на отделку в ипотечный кредит?
Иногда застройщики, объясняя выгодность приобретения квартиры с готовой отделкой, ссылаются на то, что затраты на такой ремонт можно включить в ипотечный кредит. А по нему ставки ниже, чем по потребительскому кредиту, который придется брать тем, кто ремонт на заемные средства затеет уже после подписания акта приема-передачи на квартиру. Разница в процентах, действительно, может быть колоссальной. Средняя реальная ставка по ипотечным кредитам на новостройки сейчас составляет около 11%, в то время, как потребительские кредиты выдаются под 15-20%, а в некоторых банках и под 30%.
Посчитаем, к каким реальным затратам все это приведет. Допустим, что отделка и у застройщика и у ремонтной компании обходится в 15 тыс. руб./кв.м, а размер купленной в новостройке квартиры – 60 кв.м. То есть, ее ремонт в любом случае будет стоить 900 тыс. руб. Предположим, что будущая квартира приобретена в ипотеку под 11% за два года до ввода дома в эксплуатацию (то есть, фактически на старте продаж), а общий срок ипотечного договора – три года.
Если затраты на отделку включить в ипотечный договор, то еще до момента сдачи дома только в качестве процентов придется заплатить банку почти 140 тыс. руб., а за все три года пользования кредитом переплата составит 160 тыс. руб. Если же расходы на ремонт в ипотечный кредит не включать, а накопить те же самые 140 тыс. руб., что в первом случае были потрачены на банковские проценты за два года, то после ввода дома в эксплуатацию на отделку можно будет взять потребительский кредит.
Причем не на 900 тыс. руб., а уже на 760 тыс. руб., так как 140 тыс. руб. уже накоплены. Срок кредита будет один год, а не три (потому что два года уже прошло). В этом случае даже при грабительских 30% годовых суммарные расходы на отделку (накопления за два года, тело кредита и проценты по нему) будут на 20 тыс. руб. меньше, чем при ипотечном кредите под «вкусные» 11%. А если ставка потребительского кредита будет ниже, выгода получится еще более весомой.
Нарушится это правило лишь тогда, когда ДДУ на квартиру с отделкой будет заключен незадолго до конца строительства дома, в идеале – перед самой сдачей комплекса в эксплуатацию. Только в этом случае включать затраты на отделку в ипотечный договор будет действительно выгодно. Во всех остальных ситуациях финансовой выгоды либо совсем не будет, либо она окажется минимальной.
Удастся ли вселиться в квартиру быстрее, если заказать отделку у застройщика?
Выгодность готового ремонта может измеряться не только в деньгах, но и во времени. Поэтому один из аргументов застройщиков в пользу квартир с отделкой – те, кто приобретет такой продукт, сможет сразу заселиться в новый дом, а остальным ремонт еще только предстоит. Хотя на первый взгляд кажется, что никакой разницы по срокам быть не должно.
Квартиры с отделкой передаются покупателям, как правило, на 2-4 месяца позже, чем остальные, потому что застройщик приступает к ремонту лишь после того, как дом введут в эксплуатацию. Но столько же времени потребуется и сторонним бригадам, чтобы выполнить ремонт. Иными словами, что квартиры с отделкой от застройщика, что те, которые отделываются другими специалистами, теоретически могут быть готовы одновременно.
Но это в теории. На практике же ремонт от застройщика действительно завершается раньше. Причина в том, что по закону покупатель может приступить к каким-либо действиям со своей квартирой лишь после того, как жилье станет его полноправной собственностью.
То есть, сначала новостройку должны ввести в эксплуатацию, затем покупатель должен подписать акт приема-передачи, и лишь затем документы окажутся в Росреестре, который фиксирует переход или возникновение права собственности. Весь этот цикл может занять до полугода. Застройщику же такое ожидание не требуется, собственником он не является, а квартиру передаст владельцу лишь после того, как завершит отделку. Таким образом, в квартиру с ремонтом от застройщика в большинстве случаев действительно удастся вселиться раньше, и в этом – безусловное преимущество таких предложений.
Зачем мне это знать?
Когда речь заходит о выгоде, не стоит ориентироваться лишь на слова. Выгодность – величина вычисляемая, поэтому чтобы определить, есть она на самом-то деле или нет, стоит внимательно посчитать все предстоящие расходы на отделку. Но есть и особая составляющая выгоды – качество сделанного ремонта. От этого будет зависеть, как долго новый ремонт сможет радовать новоселов и не потребуется ли через год-другой все переделывать заново, снова тратя и деньги, и время. Это отдельная тема, поэтому о качестве отделки от застройщика и от сторонних компаний портал МосДольщик.рф расскажет в следующий раз.
Источник: xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai
Чистовая отделка квартиры в новостройке — что обещает застройщик и как этого добиться
Количество предложений с отделкой квартир в новостройках растет с каждым днем. Это объясняется как разнообразием на рынке отделочных материалов, так и растущими требованиями покупателей. Каких-либо официальных стандартов относительно видов отделки квартир, пока не существует. В статье мастер сантехник расскажет, что из себя представляет ремонта от застройщика.
Различие между чистовой и черновой отделкой
При покупке жилья в объявлении мы достаточно часто встречаем фразу чистовая отделка. Однако что такое чистовая отделка квартиры, и чем она отличается от черновой, знают не все. На первичном рынке квартира, как правило, продается с черновой отделкой. В этом случае в квартире используются самые простые и дешевые материалы, а сдается она с «голыми» стенами, полом и потолком. Жить в такой квартире разумеется нельзя, необходимо делать косметический ремонт.
Квартиры и дома с чистовой отделкой стоят значительно дороже. При чистовой отделке выполнены все штукатурные и шпаклевочные работы, а также другие работы, которые позволят сразу после приемки завести мебель, заселиться в помещение и эксплуатировать его по назначению.
Однако определение «чистовой» отделки — это всего лишь распространенный в обиходе термин, в то время как юридическую силу имеют только положения, зафиксированные в документах. Поэтому перед приемкой необходимо разобраться, что входит в чистовую отделку квартиры в новостройке.
Определенных стандартов регламентированных законом, определяющих понятие чистовой отделки в настоящий момент не существует. В данном вопросе стороны, как правило, руководствуются обычаями делового оборота, а также общепринятыми в строительстве понятиями.
Как правило, дольщик, принимающий квартиру с черновой отделкой, вправе рассчитывать на получение голой коробки, но при этом квартира должна быть оснащена необходимыми коммуникациями и межкомнатными перегородками, а именно должны быть выполнены такие работы:
- Штукатурка стен;
- Стяжка полов;
- Прокладка системы отопления;
- Подводка канализации;
- Подведение горячего и холодного водоснабжения;
- Разводка электричества без подключения электроприборов;
- Подведение телефона, радио и телевизионного кабеля;
- Установка окон и входной двери.
Чистовая отделка должна содержать все то, что предусматривает черновая отделка и дополнительно к этому:
- На пол должно быть уложено покрытие (ламинат, линолеум и др.);
- Стены также должны иметь покрытие (обои, плитка или покраска), под покрытием стены должны быть оштукатурены;
- Помимо разводки электричества должны быть установлены выключатели и розетки согласно проекту;
- Кухня должна быть оснащена электрической или газовой плитой, которая должна быть установлена и подключена;
- Окна, межкомнатные входные двери должны быть либо изготовленный из материала, не требующего окраски (пластик) либо окрашены;
- Если дом многоквартирный, лифт должен функционировать и, соответственно, быть сдан в эксплуатацию.
Учитывая отсутствие нормативных требований относительно перечня работ, которые должна включать в себя чистовая отделка в данном случае необходимо руководствоваться проектной документации и договором долевого участия, заключённым между должником и застройщиком, который должен отражать полный перечень всех отделочных работы и материалов.
Требовать от застройщика исполнение обязательств можно только в том случае, если они были закреплены договором, устное обещание относительно характеристик бытовых и сантехнических приборов оконный дверей и отделочных работ приниматься во внимание не могут.
Особенности приемки квартиры с чистовой отделкой
Работы по чистовой отделке помещения являются одними из самых трудоемких и затратных. Если поторопиться с приемкой квартиры, не зафиксировав все возможные недостатки и наспех подписав акт приемки квартиры, устранять их придется за свой счет. О том, как принимать квартиру у застройщика с чистовой отделкой рассказывает закон № 214 ФЗ. Он предусматривает специальную процедуру приемки, которая имеет несколько этапов:
Дольщик оповещается о необходимости принять квартиру почтовым уведомлением. Сроки и процедура оповещения должны быть также зафиксированы в договоре. Если приблизительный срок наступил, а приглашение на осмотр застройщик не присылает, необходимо обратиться к строительной компании самостоятельно и потребовать назначить время осмотра квартиры.
Обратите внимание! Если застройщиком игнорируются обращения дольщика или безосновательно переносятся сроки осмотра, необходимо обращаться в суд и требовать расторжения договора и возврата уплаченных денег
Перед началом осмотра ознакомитесь с документами по вводу дома в эксплуатацию, которые должны быть готовы у застройщика к моменту осмотра квартиры. О своем намерении изучить документы лучше сообщить застройщику заранее в письменной форме, чтобы не срывать и не откладывать процедуру осмотра. Принимать участие в этой процедуре должны:
- Застройщик;
- Управляющая компания;
- Дольщик или его представитель на основании нотариальной доверенности (в качестве предстателя может выступать юрист).
Обратите внимание! В ваших интересах пригласить на осмотр эксперта в области строительства, который укажет на нарушения и проконтролирует соблюдение норм и стандартов строительства
Фиксация дефектов строительства
Подробное описание состояния, в котором должна сдаваться квартира должен содержать договор, его следует взять с собой на осмотр. В ходе проверки следует:
- Осмотреть квартиру на предмет наличия трещин в стенах, потолке и полах;
- Проверить работу вентиляции с помощью листка бумаги или огня;
- Проверить работу окон и дверей, работу фурнитуры, отсутствие трещин и повреждения стеклопакетов;
- Оценить качество оклейки обоев, покрытия полов;
- Проверить работу сантехники и электрических приборов;
- Сопоставить фактическую планировку квартиры с технической документацией, желательно перепроверить площадь квартиры.
Все дефекты следует зафиксировать в своем блокноте для того, чтобы в дальнейшем перенести их в соответствующие документы.
Если дефекты была обнаружены, у дольщика есть право требовать от застройщика:
- Устранить дефекты в течение разумных сроков;
- Уменьшить цену договора на сумму необходимую для их устранения;
- Требовать пригласить для устранения дефектов третьих лиц за счет застройщика.
Дольщик может выбрать любой вид требований по своему усмотрению.
Повторный осмотр квартиры
После устранения дефектов застройщиком дольщик будет приглашен на осмотр повторно. Процедура в этом случае будет соответствовать описанной выше.
В сюжете — Как принять квартиру в новостройке
Подписание акта приемки квартиры
Только после того, как качество квартиры и чистовой отделки удовлетворит дольщика можно соглашаться принять квартиру, подписать соответствующий акт приемки и регистрировать право собственности на квартиру.
Документирование процедуры приемки квартиры
Документ, в котором отражаются недостатки принимаемой квартиры называется смотровой лист или дефектная ведомость – подобную бумагу обязан выдать застройщик при приемке квартиры. Чем подробнее будет составлен тот документ, тем больше шансов будет у дольщика в, случае возникновения конфликтной ситуации, отстоять свои права в суде. В дефектном акте следует указать:
- Порядковый номер записи;
- Пункт договора, предусматривающий требования к состоянию квартиры на момент сдачи;
- Подробное описание допущенного строительного дефекта.
Акт составляется в присутствии всех участников осмотра и подписывается ими. В случае отказа по каким-либо причинам одной из сторон от подписи, это фиксируется в акте, после чего он направляется стороне почтовым отправлением с уведомлением.
Обратите внимание! Не подписывать акт приемки квартиры до устранения всех обнаруженных недостатков – это право дольщика. Если застройщик не устраняет их в оговоренные сроки, он будет обязан уменьшить стоимость квартиры на сумму, в которую обойдется предстоящий ремонт
Итак, в случае если жилье не отвечает требованиям по качеству, у дольщика есть два выхода:
- Не подписывать акт приема-передачи квартиры до устранения застройщиком всех недостатков;
- Подписать акт, дополнительно составив к нему приложение, свидетельствующие о принятии квартиры с дефектами, в котором отразить подробно все допущенные застройщиком недочеты.
В обоих случаях у дольщика будет право взыскать моральный и материальный ущерб с заказчиком в судебном порядке.
Защита прав дольщиков
Отразив все недостатки в дефектном акте, следует оставить один экземпляр у себя, а второй вручить застройщику, если он отказывается его принимать под роспись, отправить почтой с уведомлением о вручении. После этого у застройщика будет 45 дней для того чтобы устранить все указанные в дефектном акте недостатки, или компенсировать стоимость устранения, в случае если дольщик устранил их за свой счет.
Если дольщик откажется принимать квартиру и застройщик согласиться с таким отказом, то срок возврата денег также будет составлять 45 дней.
Обратите внимание! В соответствии с законом № 214-ФЗ, регулирующим вопросы долевого участия в строительстве, гарантия на квартиру сроком в 5 лет распространяется также и на внутреннюю отделку. Этот вопрос в обязательном порядке должен быть прописан в договоре. На дома, которые не попадают под действие этого закона, срок гарантии составляет 2 года. Однако очень часто застройщики не указывают в договоре гарантийных сроков совсем. Поэтому заключая договор, следует обратить внимание на наличие такого пункта
Если строительный дефект оказался скрытым и был обнаружен только в процессе эксплуатации квартиры, после того как был подписан акт, в соответствие с Законом № 214-ФЗ, необходимо до истечения гарантийного срока обращаться к застройщику с письменным уведомлением о выявлении недостатков. Застройщик обязан устранить дефекты за свой счет или компенсировать затраты дольщику, устранившему их самостоятельно.
Если после вашего обращения застройщик будет бездействовать, смело можно обращаться в суд. Дольщикам, решившимся на такой шаг, можно дать несколько советов:
- Перед обращением в суд соберите как можно больше доказательств, свидетельствующих о нежелании застройщика исправлять дефекты в работе и, соответственно, должным образом исполнять договор;
- Все претензии застройщику предъявляйте письменно и сохраняйте переписку;
- На осмотр квартиры приглашайте экспертов- строителей;
- Как можно подробнее фиксируйте все дефекты.
Обращаться в суд, не подготовившись предварительно к этому процессу, смысл отсутствует, как показывает судебная практика, чаще всего судья отказывает в иске, если требования истца не подкрепляются убедительной доказательственной базой.
Заключая договор, предусматривающий участие в долевом строительстве, следует знать, что застройщик, принимая на себя исполнение обязательств по осуществлению строительства, несет ответственность в соответствии с законом и договором. В случае нарушения застройщиком своих обязательств, предусмотренных договором, дольщик может использовать по отношению к застройщику такие меры гражданско- правового воздействия:
- Расторгнуть договор (ст. 9 Закона № 214-ФЗ), в результате чего застройщик будет обязан вернуть дольщику деньги с процентами с учетом ставки рефинансирования Центробанка. Считаться расторгнутым договор будет с момента, когда застройщику отправлено соответствующее уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора;
- Взыскать неустойку (ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Помимо требований закона неустойку может предусматривать договор. В этом случае договор может только увеличивать предусмотренную законом неустойку. Если условия договора ее уменьшают, они являются незаконными и могут быть оспорены в суде;
- Взыскать убытки. Такое право дольщику предоставляет сразу несколько нормативно-правовых актов: Гражданский кодекс (ст. 15), Закон № 214-ФЗ (ст.10), Закон № 2300 -1 (ст. 28). Под убытками дольщика понимается, к примеру, стоимость аренды жилья на период устранения застройщиком дефектов строительства. Требовать убытки дольщик может одновременно с взысканием неустойки;
- Компенсировать моральный вред (Закон № 2300 -1 ст. 15). Его размер определяется в каждом конкретном случае индивидуально. Характер и степень моральных и физических страданий подлежат доказыванию дольщиком;
- Компенсировать судебные расходы (ст. 98 ГПК) Все расходы понесенные дольщиком в связи с обращением в судебную инстанцию при условии удовлетворении иска могут быть взысканы с застройщика.
Помимо этого существует возможность привлечь недобросовестного застройщика к административной и уголовной ответственности. Государственный надзор в сфере долевого строительства уполномочены осуществлять органы Роспотребнадзора, поскольку на данную сферу правоотношений распространяется законодательство о защите потребительских прав, и органы исполнительной власти.
В сюжете — Обзор 214 Федерального закона
Разобравшись в правилах приемки квартиры и изучив гарантированные законом права, вы однозначно сможете стать владельцем качественного жилья и ничто не омрачит вашу радость от новоселья. А в случае возникновения спора с застройщиком у вас будет возможность в законном порядке требовать возмещения предстоящих материальных затрат, а также причиненного, действиями застройщика морального вреда.
Источник: tvin270584.livejournal.com