В связи с задаваемыми вопросами о порядке применения статьи 36 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при продаже земельного участка под объектами незавершенного строительства сообщаем следующее.
Согласно статье 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.
В соответствии с общероссийским классификатором основных фондов, утвержденным постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года № 359:
к подразделу «Здания (кроме жилых) » относятся здания, представляющие собой архитектурно — строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально — культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу;
к подразделу «Сооружения» относятся инженерно — строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Важно! Недострой! Право собственности! Оформление! Юрист Лана Саб!
В соответствии с приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37 «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»:
Строение — отдельно построенное здание, дом, состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения.
Определение понятия «объект незавершенного строительства» в законодательстве отсутствует. По смысловому значению этого слова речь может идти о завершающих стадиях строительства, когда уже выполнена основная часть работ по объекту строительства. Единственным документом, в котором содержится определение объекта незавершенного строительства, является Временное положение о порядке реализации объектов незавершенного строительства, утвержденного протоколом заседания Межведомственной комиссии для координации работ по совершенствованию нормативной базы и нормализации незавершенного строительства от 6 апреля 1994 года № ФБ-8 (документ не опубликован). Данный документ выделяет два признака таких объектов: истекшие сроки строительства и приостановление строительства из-за отсутствия средств и материально-технического обеспечения.
Исходя из сложившейся судебной практики право собственности на объект недвижимости, не завершенный строительством, подлежит регистрации только в том случае, если объект не является предметом действующего договора строительного подряда, и собственнику необходимо совершить с этим объектом сделку (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
Объект незавершенного строительства, где может быть подвох?
Таким образом, можно сделать вывод о том, что если земельный участок был предоставлен под целевое строительство, то собственник незавершенного строительства не вправе претендовать на данное право, поскольку объект незавершенного строительства не соответствует целям выделения участка и не является зданием, строением или сооружением в смысле ст. 36 ЗК РФ.
Аналогичный вывод вытекает и из судебной практики, в частности из определений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 апреля 2008 года № 4917/08, от 16 ноября 2007 года № 15392/07 (см. Приложения).
Относительно проблем, возникающих при оформлении договоров об ипотеке, то необходимо отметить, что в соответствии со статьей 62 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия его собственника. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).
Таким образом, отказ банковского учреждения в оформлении договора об ипотеке на основании того, что земельный участок не является собственностью залогодателя, противоречит нормам действующего законодательства и может быть обжалован в судебном порядке.
Следует отметить, что статья 35 ЗК РФ устанавливает порядок перехода права на земельный участок при переходе права собственности также на здание, строение, сооружение, не упоминая об объектах незавершенного строительства, что, безусловно, является пробелом в законодательстве.
Поскольку в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, то при продаже объекта незавершенного строительства для оформления прав на земельный участок следует руководствоваться статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 апреля 2008 г. N 4917/08
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи: Осиповой Н.В.,
судей: Медведевой А.М., Полубениной И.И.,
рассмотрел в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Костюкова М.А. о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 25.09.2007, постановления суда апелляционной инстанции от 27.11.2007 по делу N А32-10284/2007-36/284 Арбитражного суда Краснодарского края и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.02.2008 по тому же делу,
индивидуальный предприниматель Костюков М.А. (далее — предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконными действий администрации муниципального образования «Город Кропоткин» (далее — администрация), выразившихся в ненаправлении в двухнедельный срок со дня поступления заявления проекта договора купли-продажи земельного участка общей площадью 2541,0 кв. м с кадастровым номером 23:44:050001:0167, расположенного в г. Кропоткине Микрорайон-1 д. 2/5; о расторжении договора аренды того же земельного участка от 26.09.2005 и обязании ответчика направить заявителю проект договора купли-продажи.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление архитектуры и градостроительства города Кропоткина.
Решением суда первой инстанции от 25.09.2007 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 27.11.2007 и постановлением суда кассационной инстанции от 27.02.2008 решение суда оставлено без изменения.
Суд установил, что индивидуальному предпринимателю Костюкову М.А. на основании договора от 26.09.2005 предоставлен в аренду земельный участок для строительства комплекса по оказанию бытовых услуг населению. На момент обращения в администрацию с заявлением о предоставлении участка в собственность срок действия договора аренды не истек; наличие оснований для досрочного расторжения договора суд признал недоказанным. Строительство объекта недвижимости, для которого предоставлялся земельный участок, заявителем не завершено.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что предприниматель не обладает правом на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку объект, принадлежащий ему, не является зданием, строением, сооружением, а представляет собой объект незавершенного строительства. В связи с этим отказ Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации города Кропоткин в расторжении договора аренды и в предоставлении земельного участка в собственность предпринимателю, содержащийся в письме от 19.04.2007 N 1274, не нарушает норм действующего законодательства, а также прав и законных интересов заявителя.
Рассмотрев заявление индивидуального предпринимателя Костюкова М.А. и исходя из содержания оспариваемых судебных актов, суд не находит оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации с целью пересмотра судебных актов в порядке надзора.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
индивидуальному предпринимателю Костюкову Н.А. в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А32-10284/2007-36/284 Арбитражного суда Краснодарского края для пересмотра в порядке надзора решения суда первой инстанции от 25.09.2007, постановления суда апелляционной инстанции от 27.11.2007 и постановления суда кассационной инстанции от 27.02.2008 отказать.
Судьи
А.М.МЕДВЕДЕВА
И.И.ПОЛУБЕНИНА
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 ноября 2007 г. N 15392/07
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе:
председательствующего И.И. Полубениной,
Судей: А.М. Медведевой, Н.В. Осиповой,
рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Арт и К» о пересмотре в порядке надзора решения от 16.01.2007 Арбитражного суда Калининградской области, постановления от 11.04.2007 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2007 по делу N А21-3058/2006,
общество с ограниченной ответственностью «Арт и К» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к мэрии города Калининграда о признании незаконным отказа Мэрии оформить в собственность за плату земельный участок, расположенный в Центральном районе Калининграда по Советскому пр. — ул. Габайдулина, с кадастровым номером 39:15:12-06-02:0003, а также об обязании мэрии города Калининграда подготовить проект договора купли-продажи данного земельного участка и направить его в двухнедельный срок ООО «Арт и К».
Решением от 16.01.2007, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2007, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением кассационной инстанции от 09.07.2007 решение и постановление апелляционной инстанции оставлены без изменения.
Судом установлено, что изначально спорный земельный участок предоставлялся правопредшественнику заявителя в постоянное (бессрочное) пользование для строительства торгово-транспортного центра. Строительство центра начато, но не закончено, на земельном участке находится незавершенный строительством объект, выстроенный на 3,2%.
На него осуществлена государственная регистрация права собственности за заявителем. Согласно заявлению ООО «Арт и К» от 13.08.2003 о заключении с ним договора аренды на указанный земельный участок, мэрией города Калининграда было вынесено постановление от 18.05.2004 N 1164 о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 1,83 га, решения Малого Совета Калининградского горсовета от 31.01.92, 10.06.93, 16.09.93 признаны утратившими силу, постановление от 18.05.2004 заявителем не оспаривалось.
В марте 2006 года ООО «Арт и К» обратилось в мэрию города Калининграда с заявлением, в котором просило отменить акт бессрочного пользования землей серии КЛО-15п N 000195 и предоставить земельный участок в собственность возмездно в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Получив отказ в удовлетворении этого ходатайства и не согласившись с ним, ООО «Арт и К» обратилось с настоящим требованием в арбитражный суд.
Поскольку право постоянного (бессрочного) пользования у заявителя было прекращено по постановлению от 18.05.2004 N 1164, суд признал, что заявление ООО «Арт и К», поданное в мэрию города Калининграда в марте 2006 года, подлежало рассмотрению в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, судом учтено, что наличие у ООО «Арт и К» зарегистрированного права собственности на описанный выше объект незавершенного строительства не влечет возникновения у ООО «Арт и К» предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительного права на приватизацию испрашиваемого земельного участка. При этом судом обоснованно учтено, что остатки неоконченного строительства частично выходят за пределы участка, предоставленного ранее под строительство; строительство не ведется и участок не используется по назначению в течение более десяти лет. При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении заявленных требований.
Из представленных материалов не усматривается наличие оснований, установленных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для рассмотрения дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
отказать в передаче дела N А21-3058/2006 Арбитражного суда Калининградской области по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Арт и К» о пересмотре в порядке надзора решения от 16.01.2007 Арбитражного суда Калининградской области, постановления от 11.04.2007 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.07.2007 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Источник: udmurt.ru
ВС разъяснил аренду земли под недостроенным жильем
Житель Сочи попросил предоставить ему в аренду участок, на котором почти 10 лет шло строительство, чтобы завершить жилой дом. Департамент городского имущества ему в этом отказал, так как право собственности на недостроенный дом за заявителем не зарегистрировано. С этим согласились суды. ВС указал, что права истца подтверждают другие доказательства.
Верховный суд разъяснил, что право собственности на недостроенный объект — не единственное основание для его аренды с целью завершить строительство. Как следует из определения административной коллегии ВС № 18-КАД22-27-К4, в таких обстоятельствах допустимы и другие доказательства того, что заявитель имеет отношение к незавершенному жилью. Это отвечает сформировавшейся судебной практике, но сложности с арендой у граждан все равно возникают из-за неоднозначного понимания термина «объекты незавершенного строительства», рассказали Право.ru эксперты.
В 2010 году администрация Центрального района Сочи предоставила Араму Петросяну* земельный участок для жилищного строительства. В 2012-м он заключил трехлетний договор аренды этого участка. В 2020-м Петросян обратился в департамент имущественных отношений Сочи с заявлением о предоставлении этого участка без торгов в аренду еще на три года, чтобы завершить строительство.
Департамент в этом отказал. Он сослался на то, что право собственности на объект незавершенного строительства за Петросяном не зарегистрировано. Заявитель попытался оспорить отказ в суде, но все инстанции в этом отказали. Они также исходили из того, что предоставление земельного участка для завершения строительства жилья возможно только в случае, если право собственности на это жилье зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Верховный суд указал, что это ошибка. Согласно п. 21 ст. 3 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», если земельный участок для строительства предоставили в аренду до 1 марта 2015-го, то возможность однократно получить эту землю в аренду для завершения строительства регулирует не ст. 39.6 Земельного кодекса, на которую ссылались суды, а ст. 39.14–39.17.
В данном случае Петросян мог подтвердить свое право собственности на недостроенный дом без записи в ЕГРН, например в материалах дела есть технический план здания.
В связи с этим ВС отменил решения нижестоящих инстанций, признал незаконным отказ департамента имущественных отношений Сочи и обязал его рассмотреть заявление Петросяна повторно.
Неформальный подход
Верховный суд отказывается от формального подхода к оценке обстоятельств спора, прибегает к исследованию фактически сложивших отношений, полагает адвоката Orchards Orchards Федеральный рейтинг. группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Фармацевтика и здравоохранение группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) Профайл компании × Метр Мацкевич. Формальные причины можно преодолеть в случае, если лицо обладало правом на регистрацию объекта и такой объект соответствовал требованиям необходимым для регистрации.
При этом суд преодолевает положения п. 2 ст. 8.1. Гражданского кодекса о необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество. Такой подход защищает интересы граждан и право на улучшение жилищных условий, указывает Мацкевич. В то же время это решает проблему компенсации гражданам расходов на строительство в случае отказа в аренде, поскольку они фактически проинвестировали улучшение земельного участка.
Сформированная практика
В действующем законодательстве отсутствует единый подход к пониманию правовой природы объекта незавершенного строительства, указывает юрист юридической фирмы ЮСТ ЮСТ Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Цифровая экономика группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Финансовое/Банковское право группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Трудовое и миграционное право (включая споры) 10 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 16 место По выручке 19-20 место По количеству юристов × Татьяна Яковлева. С одной стороны, Гражданский кодекс указывает, что право собственности на них, как и на других объектах, неразрывно связанных с землей, возникает с момента государственной регистрации права. С другой — в случае банкротства застройщика такие объекты определяются законодателем как «неотделимые улучшения участков». В связи с этим отказы в предоставлении земельных участков для завершения строительства объектов лицам, права которых на недостроенные объекты не зарегистрированы в ЕГРН, далеко не редкость.
При этом сформировалась судебная практика, согласно которой для получения земли в аренду для завершения строительства не требуется государственная регистрация прав, добавляет Яковлева. Другой подход привел бы к увеличению количества «долгостроев», заброшенных объектов и неиспользованных земель.
Этот вопрос не впервые встает перед Верховным судом, указывает Павел Рявкин, юрист практики разрешения споров ALUMNI Partners (ранее Bryan Cave Leighton Paisner) ALUMNI Partners (ранее Bryan Cave Leighton Paisner) Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Интеллектуальная собственность (Защита прав и судебные споры) группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Международный арбитраж группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Транспортное право группа Трудовое и миграционное право (включая споры) группа Цифровая экономика группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Комплаенс группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Международные судебные разбирательства группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Семейное и наследственное право группа Уголовное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Частный капитал 2 место По выручке 2 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 5 место По количеству юристов Профайл компании × Аналогичную позицию экономколлегия ВС выразила в своем определении по делу № А41-27734/2016 в 2017 году. Но тогда спор рассматривали в арбитраже, а в этом случае до ВС дело Петросяна рассматривали суды общей юрисдикции. Возможно, что в силу разделения судов такая позиция могла сложиться в судах общей юрисдикции недавно, предполагает Рявкин.
В качестве одного из существенных доказательств прав заинтересованного лица на объект незавершенного строительства выступает возведение объекта в границах участка в период действия первоначального договора аренды, а также разрешение на строительство, выданное заинтересованному лицу, указывает Яковлева. Ранее суды неоднократно ссылались на п. 33 Приказа Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1, который содержит перечень таких доказательств, добавил Рявкин. Но сейчас этот приказ уже не действует.
Источник: pravo.ru
ВС напомнил о праве собственника недостроенного здания на предоставление участка под ним без торгов
Суд подчеркнул, что в условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и участка под ним возникают риски нарушения прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений
Как отметила одна из экспертов, ВС подтвердил позицию о том, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить его и ввести объект в эксплуатацию, что нарушает его право собственности, а также баланс публичных и частных интересов. Другой считает, что позиция Верховного Суда, с одной стороны, поможет застройщикам отстоять свое право завершить строительство, а с другой – уточнит алгоритм действий органов, осуществляющих публичные полномочия в сфере земельных правоотношений. Третий назвал интересным подход Суда, который сводится к тому, что положения действующего законодательства, регламентирующего порядок пролонгации арендных отношений, толкуются в пользу бизнеса.
5 июля Верховный Суд вынес Определение № 308-ЭС22-3699 по делу № А63-4067/2021 о предоставлении в аренду земельного участка под объектом незавершенного строительства его собственнику без проведения торгов.
С 2006 г. ООО «ЮгСтройЭлектроКомплект» является собственником недостроенного склада, расположенного в Ставрополе. В июне 2014 г. общество перезаключило с городским комитетом по управлению муниципальным имуществом договор аренды участка под объектом недвижимости для продолжения строительства. Через три года договор вновь был перезаключен на три года для завершения строительства склада.
В декабре 2020 г. «ЮгСтройЭлектроКомплект» в очередной раз обратился в ставропольскую администрацию с заявлением о предоставлении участка без проведения торгов, однако получил отказ под предлогом того, что ранее участок уже предоставлялся ему для завершения строительства склада. Тогда общество оспорило отказ в судебном порядке, потребовав предоставить ему землю под складом на 20 месяцев для завершения строительства объекта.
Суды отказали в удовлетворении иска, также указав, что спорный участок ранее уже предоставлялся обществу для завершения строительства склада. При этом они отвергли довод о том, что общество не могло завершить строительство в предусмотренный ранее заключенным договором аренды срок в связи с незаконными действиями налоговой службы, исключившей его из ЕГРЮЛ. Тем самым суды указали на отсутствие у заявителя препятствий для завершения строительства и на недоказанность причинно-следственной связи между действиями налогового органа и наступлением соответствующих негативных последствий.
«ЮгСтройЭлектроКомплект» обратился в Верховный Суд с кассационной жалобой. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС согласилась с его доводами и напомнила, что согласно ч. 1 ст.
239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды муниципального или государственного земельного участка, предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на нем, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Эти же правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды такого участка, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что его строительство не было завершено.
В свою очередь уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если на нем расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юрлицам. Собственник такой недвижимости имеет право пользования предоставленным под нее земельным участком (п. 1 ст. 271 ГК РФ).
ВС добавил, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения в силу подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Требование органа, уполномоченного на распоряжение земельным участком, о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта произошло из-за действий (бездействия) органов госвласти, местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 1–3 ст. 239.1 ГК РФ).
«Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК.
Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 19 января 2022 г. № 19-КАД21-17-К5», – указала Экономколлегия.
В рассматриваемом деле, отметил ВС, публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды участка, на котором расположен этот объект. Соответственно, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в мае 2017 г. срока действия ранее заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, подчеркнул Верховный Суд. Кроме того, заметил он, общество при рассмотрении этого дела указывало на наличие уважительных причин, по которым оно было лишено возможности завершить строительство недвижимого объекта, и ссылалось на незаконные действия налоговой службы, исключившей его из ЕГРЮЛ, которые были подтверждены решением Управления ФНС по Ставропольскому краю.
Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих инстанций и удовлетворил требования кассатора в части признания незаконным отказа комитета в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства, в остальной части дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Адвокат МКА «Вердиктъ» Юнис Дигмар полагает, что основной вывод ВС РФ, на который необходимо обратить внимание, – это незаконность отказа органа, осуществляющего публичные полномочия на повторное предоставление земельного участка в аренду застройщику в том случае, если такой орган в установленный шестимесячный месячный срок с даты истечения первоначального договора аренды не реализовал свое право на изъятие объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.
«Приведенное Судом разъяснение направлено, во-первых, на защиту интересов добросовестных застройщиков объектов незавершенного строительства, во-вторых, на сохранение единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта. В-третьих, выводы ВС затрагивают порядок определения предмета исследования по такой категории споров: при оценке правомерности отказа необходимо установить, было ли инициировано изъятие и имелись ли у застройщика объективные препятствия для завершения строительства в течение срока действия первоначально заключенного договора аренды. Полагаю, что указанная позиция, с одной стороны, поможет застройщикам отстоять свое право завершить строительство, а с другой стороны, уточнит алгоритм действий органов, осуществляющих публичные полномочия в сфере земельных правоотношений», – заключил Юнис Дигмар.
Партнер АБ «КРП» Челябинской области Виктор Глушаков назвал интересным подход Суда, который сводится к тому, что положения действующего законодательства, регламентирующего порядок пролонгации арендных отношений, толкуются в пользу бизнеса. «При этом ВС обращает внимание именно на недобросовестность государственного органа, который должен был предпринять ряд обязательных действий для реализации собственной воли по изъятию участка, но не сделал этого. Это именно тот классический подход по распределению бремени доказывания и возложения его на госорганы, который декларируется в АПК РФ, но на практике не очень-то работает. Подход нижестоящих судов – подтверждение данного тезиса. Безоговорочное доверие к доводам госоргана превалирует над нормами закона. ВС РФ в свою очередь пересмотрел разумность и законность действий государственного собственника с позиции норм права, без скидок на то, что это представитель власти», – заметил он.
Эксперт также обратил внимание на разногласия по вопросу уважительности причин, по которым заявитель не мог завершить строительство объекта недвижимости. «В этом вопросе позиция ВС РФ видится мне менее мотивированной, чем позиция первой инстанции. С другой стороны, именно так и должен работать принцип распределения бремени доказывания, при котором не заявитель, а госорган должен доказывать свою правоту», – полагает Виктор Глушаков.
Младший юрист Land Law Firm Карина Воронова отметила, что ВС РФ подтвердил ранее сформулированную правовую позицию о том, что отказ в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить его и ввести объект в эксплуатацию, что нарушает право собственности, а также баланс публичных и частных интересов.
Она напомнила, что в редакции п. 21 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, действовавшей до 1 марта 2015 г., отсутствовало положение об однократном предоставлении земельного участка в аренду для собственника объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 1 января 2012 г. «Вероятно, что эта норма в редакции Закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ “О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты РФ” была изменена для регулирования и пресечения сроков затягивания строительства объектов, экономической целесообразности такого строительства. В соответствии с п. 3. ст. 49 ГК РФ правоспособность юридического лица возникает с момента внесения в ЕГРЮЛ сведений о его создании и прекращается в момент внесения в указанный реестр сведений о его прекращении», – предположила она.
Карина Воронова добавила, что в рассматриваемом случае в силу положений ст. 49 ГК РФ общество не могло осуществлять хозяйственную деятельность и завершить строительство объекта по объективным причинам, что препятствовало принудительному изъятию объекта строительства в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 марта 2022 г. № Ф01-752/2022 по делу № А82-12138/2019; постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17 ноября 2020 г. № Ф04-4149/2020 по делу № А75-778/2019). По ее мнению, стоит учитывать и противоположную судебную практику, в соответствии с которой исключение общества из ЕГРЮЛ имело бы значение для рассмотрения судом в том случае, если бы объект незавершенного строительства был изъят и реализован с публичных торгов в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 мая 2021 г. № Ф04-2720/2021 по делу № А81-2404/2020; постановление Арбитражного суда Центрального округа от 1 апреля 2021 г. № Ф10-755/2021 по делу № А35-1626/2020).
Источник: www.advgazeta.ru