Для человека, который собирается покупать новую квартиру, аббревиатуры “ДДУ” и “ЖСК” – скорее всего, уже не пустой звук. Он почти наверняка в курсе, что это два похожих, но всё же отличных друг от друга способа приобретения жилья. Так чем же, на самом деле, они отличаются?
В этой статье мы попытаемся детально и подробно во всём разобраться, выяснить сходства и различия между ДДУ и ЖСК и подтвердить (или опровергнуть!) устоявшееся мнение о том, какой из этих вариантов предпочтительнее. Чтобы у абстрактного персонажа, описанного в начале, не осталось совсем никаких вопросов по этой теме.
Для общего понимания начнём с кратких определений. Значит, “ДДУ” расшифровывается как “договор долевого участия”. Заключается он между застройщиком и дольщиком. Первый обещает второму за определённый срок возвести на определённом участке многоквартирный дом и передать его в пользование, а второй соглашается вложить в это строительство деньги.
А “ЖСК” значит “жилищно-строительный кооператив”. Это добровольное объединение людей для строительства жилого объекта. Член такого объединения – уже не дольщик, а пайщик.
ЖСК, ЖК и ЖНК — в чем разница?
ЖСК приобрели популярность ещё в СССР. Когда после войны возросла численность городского населения, власти, чтобы разобраться с квартирным вопросом (который, по мнению персонажа “Мастера и Маргариты”, испортил людей) разрешили создавать жилищно-строительные кооперативы. Хотя жильё создавалось за счёт пайщиков, а многие из них ещё и лично принимали участие в строительстве, государство тоже способствовало развитию ЖСК – выдавало крупные ссуды, разрешало долгое время их не возвращать, предоставляло различные льготы.
Эпопея с советскими ЖСК продолжалась до самого конца прошлого века. Ещё в начале 1980-х стартовало одновременное строительство примерно 80 тысяч кооперативных многоквартирных домов – естественно, оно затянулось, и некоторым пайщикам пришлось ждать свой новый дом почти двадцать лет. Но сейчас, хоть сохранилось как понятие ЖСК (оно, в том числе, упоминается в Жилищном кодексе Российской Федерации), так и ЖСК советских времён, сами жилищно-строительные кооперативы поменяли форму.
Самостоятельно ЖСК создают только обманутые участники долевого строительства, которые мечтают поскорее, пусть даже и своими силами, закончить недоделанное жильё. А так как без чьей-либо поддержки (например, государства или крупного девелопера), создав с единомышленниками некий кружок по интересам, построить многоквартирный жилой дом, к сожалению, не получится, чаще всего ЖСК организуют застройщики. Причём, делают они это вовсе не для удобства покупателей, а только лишь для привлечения их средств.
Неудивительно, что, если свериться с цифрами, станет понятно: ЖСК – на самом деле уже никакой не конкурент ДДУ. Договоры долевого участия заключаются повсеместно и не предлагаются в редких, даже исключительных, жилых комплексах с особенностями в возведении (например, если ЖК не строится с нуля, а реконструируется, заключить договор долевого участия просто не получится по закону). Поэтому процент использования ДДУ при строительстве в Москве выше 60, а ЖСК – около 10. При этом, в более престижных сегментах недвижимости эта разница только увеличивается: ДДУ становится всё популярнее, а ЖСК – наоборот.
У этой популярности ДДУ (как и, конечно, у непопулярности ЖСК) есть множество причин. И, в общем-то, все они заключаются сугубо в разнице между двумя этими способами приобретения жилья. Попробуем перечислить все и ни одну не забыть.
Документы, регулирующие строительный процесс
Контроль отношений дольщика и застройщика осуществляется по 214-му Федеральному закону, а отношений внутри жилищно-строительного кооператива – по документам (например, уставу) этой же организации. Очевидно, что на первый положиться легче, чем на второй: он и принят на более высоком уровне, и изучен давно и всеми. Так что этот балл отдаём ДДУ.
Государственная регистрация документов
Государство занимается и регистрацией документа долевого участия, которая, чаще всего, платная и, при этом, всегда обязательная. Договор с ЖСК регистрировать в Росреестре не нужно, но не спешите этому радоваться. Во-первых, там, скорее всего, придётся оплатить какой-нибудь членский взнос.
Во-вторых, это поставит вас под угрозу двойных продаж: при заключении и регистрации ДДУ это невозможно, не будут же в Росреестре два раза регистрировать один и тот же документ. А даже если недобросовестный застройщик продаст вашу квартиру кому-то ещё в обход Росреестра, в суде и разбираться не будут и однозначно встанут на вашу сторону. Поэтому, несмотря на то, что ратующие за ЖСК привлекают нас простотой и скоростью, снова отдадим предпочтение ДДУ. Пусть это дольше и дороже, но зато безопаснее.
Недобросовестный застройщик
Если застройщик нарушит свои обещания, обманет дольщиков и строительство остановит, он будет отвечать за это по всей строгости закона. Либо дольщику вернутся все вложенные им средства плюс неустойка, либо завершение строительства возьмёт под контроль государство.
От ЖСК получить деньги обратно будет гораздо сложнее, потому что возвращать ли их вообще, будет определять не законодательство, а сам кооператив. Впрочем, обманутому человеку, по большому счёту, не так важно, кто и как его обманывает – а если застройщик с самого начала захочет это сделать, он это сделает.
Вариант с ДДУ тоже не идеальный: застройщик может признать себя банкротом, чтобы деньги от него получить было невозможно, строительство затянется на всё то время, что будут искать нового исполнителя…
В общем, по возможности не имейте дело с недобросовестными застройщиками – ни в долевом строительстве, ни в ЖСК.
Потребители и участники добровольного объединения
Ещё один закон, который в случае чего поможет дольщику – это Закон о защите прав потребителей. Для пайщиков, являющихся участниками добровольного объединения, он бесполезен, потому что на них попросту не распространяется. Дольщики, как потребители, смогут потребовать от застройщика надлежащего исполнения обязательств, если будут чем-то недовольны. Члены ЖСК этого сделать не смогут.
Ипотека
При долевом участии в строительстве действует государственная поддержка ипотечной ставки, да и количество банков, которые ипотеку предоставляют, гораздо больше, чем при ЖСК. Преимущество ДДУ тут не только в возможности более широкого выбора, сама эта ситуация – ещё одно подтверждение большей надёжности долевого строительства.
Первые обязательства
Если застройщик собирается привлекать к своему проекту первых дольщиков, это значит, что он уже выбрал участок под строительство, получил его в собственность (ну или в аренду), а также получил разрешение на строительство и зарегистрировал все права на будущую недвижимость. Если застройщик привлекает клиентов в жилищно-строительный кооператив, всего этого он, скорее всего, ещё не сделал. При ЖСК застройщик даже не обязан публиковать проектную декларацию – участвуя в долевом строительстве, вы хотя бы сможете следить за тем, как проект меняется в процессе воплощения в реальность.
Определение параметров квартиры
Прочитав договор долевого участия, вы примерно представите свою будущую квартиру, а также будете точно знать, во сколько она вам обойдётся. Конечно, случается, что в процессе строительства происходят какие-то накладки, квартира может уменьшиться или увеличиться на пару квадратных метров, но обычно застройщик готов это как-то компенсировать. Жилищно-строительный кооператив же сразу готовит участников, что цена квартиры в процессе строительства может вырасти. То есть, вы всё оплатите, а потом вам скажут, что на стройке возникли проблемы (экономический кризис, неблагоприятные погодные условия, ушедший в запой прораб – так ли важно, что это будет?) и поэтому нужно доплатить. Очередное безусловное преимущество ДДУ перед ЖСК.
Определение сроков сдачи
В договоре долевого участия также указываются точные сроки сдачи объекта – когда застройщик передаст его дольщику. Если застройщик не сможет договориться о переносе срока сдачи и его провалит, то будет вынужден выплатить штраф. Вы же, в случае несоответствия сроков с первоначальными договоренностями, сможете просто расторгнуть ДДУ и получить деньги назад. А при ЖСК застройщик вправе просто не прописывать дату окончания работ в договоре, чтобы потом не нести ответственность за срыв сроков. Так что если вы не готовы ждать новый дом бесконечно долго, внимательно читайте договор – причём, желательно, договор долевого участия.
Гарантия
Упоминавшийся выше Федеральный Закон №214 даёт на новостройку пятилетнюю гарантию. То есть, если у вас в квартире или в подъезде что-то сломается, потому что изначально было плохо и некачественно сделано, застройщик будет вынужден всё самостоятельно отремонтировать. Понятно, что он вряд ли будет этому рад и вряд ли поспешит, но ремонт вам в любом случае гарантирован. Не то с ЖСК: даже если вы выявите явные дефекты строительства, застройщик их исправлять не обязуется.
Все перечисленные сравнительные характеристики демонстрируют нам явного лидера в этой битве – это ДДУ. Впрочем, для большей объективности назовём парочку моментов, в которых ЖСК всё-таки предпочтительнее.
Рассрочка
Дольщикам рассрочка предоставляется только до окончания строительства, её в Москве и в Московской области – только два года. В то же время члены ЖСК могут растянуть её на больший срок, причём в том числе и после сдачи дома.
Управляющая компания
Если вы заключали ДДУ, готовьтесь, что управляющую компанию вам назначит застройщик, а сменить её будет не так-то просто. Если вы являетесь членом ЖСК, то управляющую компанию вам не нужно даже искать, потому что управлять домом вы (или выбранные вами другие члены ЖСК) будете сами.
Подводя итог этого соревнования, ДДУ хочется назвать победителем. Этот способ приобретения жилья популярен по праву. Но наличие на рынке ЖСК (пусть и изменившегося, устаревшего и не очень-то приспособленного к современности) хорошо уже само по себе, как факт. Потому что в результате нормальной конкуренции кое-кто точно окажется в выигрыше. Это клиент.
Источник: novostroyman.ru
ДДУ против ЖСК — что лучше?
В последние восемь лет государство борется за оздоровление рынка первичной недвижимости, и главное его оружие — федеральный закон № 214-ФЗ. По нему будущие собственники заключают договоры долевого участия в строительстве (ДДУ). Деньги за квартиру покупатель перечисляет только после регистрации сделки со строительной компанией, что исключает возможность двойных продаж.
При этом на рынке недвижимости по-прежнему остаются застройщики, предпочитающие продавать квартиры по договорам жилищно-кооперативного строительства (ЖСК). По данным компании «МИР недвижимости», в 2016 году до 25% новых жилых комплексов в Петербурге были построены в формате кооператива. Почему ДДУ не является единственным способом покупки квартиры, и чем привлекательна кооперативная форма строительства?
За отсутствие рисков придется платить
В случае с ДДУ изначально дом принадлежит застройщику, который распродает его по кусочкам, по мере возведения. Договор долевого участия оберегает покупателей от мошенничества и долгостроев. С каждым годом в закон № 214-ФЗ добавляют новые поправки, из-за которых застройщики берут на себя ряд обязательств: сдать дом вовремя, платить пени в случае просрочки, отчислять взносы в фонд обманутых дольщиков. Но за выполнение этих требований на самом деле платят покупатели квартир, потому что строительная компания закладывает в стоимость все финансовые риски. Поскольку повысить цену на уже проданную квартиру по договору ДУ нельзя, компании изначально продают жилье дороже реальной стоимости.
Другое дело — жилищно-строительный кооператив, в котором собственниками дома изначально являются жильцы. Возведением дома руководит правление кооператива, а застройщик выполняет функции подрядчика и может быть заменен. К сожалению, на практике правлением руководит строительная компания, а будущие жильцы практически не имеют голоса. Собственники могут захватить власть в небольших новостройках, где членам кооператива проще договориться. В Петербурге известны два случая, когда члены ЖСК добились банкротства застройщика и сами достроили свои дома.
По ЖСК квартиры дешевле до 40%
Главное преимущество ЖСК перед ДДУ — стоимость квартиры. По оценкам экспертов, кооперативное жилье может быть дешевле на 40% аналогичного по площади долевого. При этом стоимость квартиры в ЖСК может повышаться несколько раз, по мере возведения дома — и пайщикам придется доплачивать. Еще несколько различий между ЖСК и ДДУ:
- дольщиков защищает закон «О защите прав потребителей», по которому застройщик выплачивает штраф до 50% стоимости квартиры, в случае нарушения договора;
- взносы по ЖСК не облагаются налогами;
- продать квартиру по ДДУ можно в любой момент, а для продажи в ЖСК нужно согласие кооператива;
- рассрочка по ДДУ не превышает период строительства, по ЖСК — дается на любой срок.
ДДУ — для тех, кто не готов ждать
На рынке недвижимости Петербурга есть известные застройщики с хорошей репутацией, работающие только в формате ЖСК. Покупка квартиры путем вступления в кооператив дает возможность существенно сэкономить. Приобретать жилье у новичков рынка по договору ЖСК эксперты не советуют: вполне возможно, что у компании нет разрешения на строительство, не выкуплен участок или не хватает своих средств.
Но даже самый надежный застройщик, продающий недвижимость по договору ЖСК, оставляет за собой право задержать срок сдачи дома. Если такой вариант не для вас — лучше выбрать договор долевого участия в строительстве.
Источник: mirndv.ru
Особенности и отличия ДДУ и ЖСК
Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.
В чем разница между дду и жск?
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
- Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
- Позвонить:
- Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74
Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.
- Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
- Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.
Договор долевого участия по 214 ФЗ
Договор с ЖСК по 215 ФЗ
Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.
Плюсы и минусы
Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.
Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:
Плюсы покупки по дду:
- Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
- В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
- Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
- В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
- Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
- Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ
К сожалению, есть и недостатки:
- Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
- Достаточно долгий процесс регистрации договора.
- Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
- Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо
Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:
- Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
- Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
- Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом
- Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
- Есть опасность двойных продаж
- Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
- Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
- Есть риск увеличения цены за квартиру
- Нет ответственности застройщика за срыв сроков
Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:
- Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
- Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
- Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)
В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.
Договора ДУ и договора с ЖСК
Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:
- Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
- ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
- В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
- Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
- Гарантийные обязательства застройщика – сроки
- Сумма цифрами и прописью
В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:
Переход с жск на дду и наоборот
Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.
- Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
- Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.
Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.
Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом. В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки. Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.
Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.
Источник: viplawyer.ru