Долевое строительство — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой застройщик привлекает денежные средства граждан ( «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик передает объект участникам долевого строительства. С 2015 года отношения между дольщиками и строительными компаниями регулирует Федеральный Закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.
Нововведения, по словам российских чиновников, необходимы для того, чтобы избежать такого явления как «обманутые дольщики». После отмены 214-ФЗ купить квартиру можно будет только в готовом доме. Предполагается, что до этого застройщик не сможет использовать напрямую деньги дольщиков. Но появится посредник — банк, который будет распоряжаться всем финансовым потоком, наблюдать за деятельностью застройщика на протяжении всего строительства объекта и, если сроки строительства будут нарушены или финансовое положение девелопера ухудшится, достраивать проблемный проект будет уже кто-то другой.
К чему приведёт отмена долевого строительства? [RealtyVision.ru]
Как считает Андрей Пучков, генеральный директор компании Urban Group, благодаря прозрачности процесса финансирования появится возможность контроля над использованием денежных средств со стороны дольщиков, что поможет избежать их нецелесообразного применения. «А это, в свою очередь, поможет устранить проблему появления обманутых дольщиков и замораживания строительства», — уверен он.
Менее доступные квартиры
С точки зрения защиты прав дольщиков – инициатива хорошая, считает и Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». Однако она может существенно снизить доступность жилья, в том числе и потому, что предполагается введение посредника между застройщиком и соинвестором – это будет банк. «Таким образом, риски будут переложены в большей степени на банк. Это значит, что банки будут с еще большей осторожностью подходить к аккредитации объектов-новостроек и к кредитованию застройщиков», — замечает она.
А что грозит застройщикам?
О том, как инициатива властей отразится на деятельности самих застройщиков, мнения экспертов разделились. С одной стороны все солидарны с тем, что 214-ФЗ, который появился на рынке новостроек более 10 лет назад, за эти годы совершенствовался, и сегодня это надежный и работающий инструмент при покупке строящегося жилья, нужно просто строго обязать всех участников рынка соблюдать его нормы. С другой стороны, нет единого понимания, хорошо или плохо для рынка, что в схеме появится еще и банк.
Но, по оценке Александра Ручьева, президента ГК «Мортон», договор долевого участия (ДДУ) по-прежнему является самым надёжным прописанным в законе договором для покупки жилья в новостройках. А вот отказ от долевого строительства будет означать переход на банковское финансирование, а оно, по мнению эксперта, попросту неэффективно.
«В этом случае неминуемо снизятся объемы строительства жилья, сократится объем предложения и вырастет стоимость квартир», — подчеркивает он и считает, что вместо отмены долевого строительства надо ужесточать требования к застройщикам и страховщикам.
К чему приведёт отмена долевого строительства
С такой позицией согласен и Иван Романов член правления «Группы ЛСР», управляющий директор в Москве. Он уверен, что 214-ФЗ — сбалансированный и самодостаточный документ, строгое исполнение всеми участниками рынка позволит избежать проблемы появления новых обманутых дольщиков.
«214 -ФЗ даёт возможность покупать недвижимость дешевле благодаря тому, что у застройщиков нет необходимости привлекать со стороны банков заёмные средства. Отказ от привлечения средств дольщиков на начальных этапах строительства вынудит компании обращаться за кредитами в банки. Проценты за заемное финансирование увеличат издержки девелоперов, что однозначно приведёт к увеличению цен» , — объясняет он .
Девелоперы считают, что небольшие и средние компании попадут в сложную ситуацию, если не смогут найти деньги для старта своих проектов и пройти андеррайтинг ведущих банков. Строить станут меньше – недвижимость опять будет расти в цене.
Что будет с ценами?
Эксперты отмечают, что у многих просто не будет возможности купить жилье по новым возросшим ценам, если, например, не станет доступнее ипотека. Сейчас у населения есть возможность купить квартиру только потому, что на стадии котлована она стоит намного дешевле готового жилья. Люди готовы ждать, ради того, чтобы сэкономить большие деньги пока дом строится. По некоторым данным, изменения в законодательстве могут повысить стоимость жилья на 20-30%.
Как поясняет Ирина Доброхотова, есть два ключевых момента, которые важны для покупателей, участвующих в долевом строительстве: доступные цены (строящееся жилье дешевле готового на 20-30%) и надежность застройщика, гарантии завершения строительства.
«Хотя власти обещают, что отмена ДДУ по факту не приведет к отсутствию возможности покупать жилье на этапе строительства, осторожное поведение банков может впоследствии обернуться тем, что продажи будут открываться не на нулевом цикле, а значительно позже, когда стройка уже будет запущена. Что опять же влияет на удорожание квартир на 10-20% и более», — говорит она.
В свою очередь Андрей Пучков считает, что проблемы роста цен можно избежать в случае, если будет обеспечено более доступное проектное финансирование.
Однако сейчас о том, что проектное финансирование станет доступнее для девелоперов – пока никто не говорит. Нет никаких разговоров и о снижении процентов по ипотеке для простых граждан. Остается надеяться, что власти продумают все таким образом, что обманутые дольщики действительно исчезнут, а доступное жилье останется.
Источник: grad-realty.ru
Отмена долевого строительства: ближайшие перспективы
Долевое строительство сменится проектным финансированием. Новая схема должна свести к минимуму риск появления обманутых дольщиков. Однако, по мнению участников рынка, данная мера несет в себе и явные негативные последствия
Скоро в нашей стране будет осуществлен переход на новый механизм приобретения строящегося жилья — как известно, Владимир Путин дал поручение правительству совместно с Центробанком до 15 декабря подготовить план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием. Такой переход означает, что продаваться будут только готовые квартиры. Новая схема должна свести к минимуму риск появления обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность», — так прокомментировал изменения глава Минстроя РФ Михаил Мень. Однако, по мнению участников рынка, данная мера несет в себе и негативные последствия.
— На текущий момент около 80% новостроек реализуются посредством заключения договоров долевого строительства. Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков, — комментирует бизнес-консультант Елена Афанасьева.
— Кроме этого, застройщики используют еще два источника финансирования любого строительного проекта: банковское финансирование и собственные средства. Собственные средства девелопера составляют до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства одного жилого комплекса, средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций. Но на деле девелопер использует не более 30% от выделенного кредита, а продажи квартир по ДДУ начинаются с момента начала стройки.
Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти в ближайшее время, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. Предполагается, что банки будут вкладывать средства в реализацию жилых проектов, которые и выступят обеспечением долговых обязательств, другими словами, строительство домов будет вестись на деньги банка.
Этот механизм значительно снижает риски для государства — сведет к нулю вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке. Дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, либо страховщиков. Не будет пикетов у зданий администраций городов, люди перестанут писать жалобы в генпрокуратуру, обвиняя государство в слабой контролирующей функции.
Однако переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне с рынка может уйти до 90% девелоперов. А это тысячи оставшихся без работы людей, сотни тысяч неоплаченных рублей в налоговую казну региона. Игроки рынка недвижимости, которые ведут строительство без привлечения банковского финансирования, безусловно, есть.
Это — крупнейшие компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства, которые имеют прибыль не только от девелопмента. Например, компания «Аскона Инвест», входящая в состав крупнейшей Группы Компаний «Аскона». Но сколько таких компаний еще есть в регионе?
Вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки будут кредитовать застройщиков. Банковские средства гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков. Банк будет давать деньги на более длительный срок – так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект.
По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье. Учитывая длительный срок кредитования, а также заложенный в бизнес-план риск непродаж готового жилья, увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции просто неизбежны.
— Не нужно быть экспертом, чтобы понимать: данная схема с вероятностью в 99,9% повысит стоимость жилья, — считает дольщик «Танеево Парк» Александр Туробнов. — Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов даст до 60% переплаты по займу, обычная математика. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене готового квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас.
Чтобы проектное финансирование заработало, кредит для застройщика должен быть дешевым и долгосрочным, однако у нас в стране сегодня ощущается острая нехватка таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты.
Для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, как и гарантии, что девальвация трехгодичной давности не повторится. При полном проектном финансировании отпадет необходимость реализовывать квартиры по ДДУ, соответственно на рынке будут появляться только введенные в эксплуатацию новостройки. Они, естественно, будут дороже, чем те, что продаются на стадии котлована.
Если есть возможность и желание купить квартиру в новостройке, следует заняться покупкой сейчас, не дожидаясь новых серьезных потрясений на рынке жилья. Чтобы не пополнять ряды тех, кто сегодня оплачивает ипотеку за недострой и вынужден снимать жилье, нужно критически относиться к маркетинговым акциям, обещающим качественное жилье за небольшой бюджет. Застройщик не должен вызывать у вас ни малейшего сомнения в его надежности. Критерии выбора стандартны: репутация и юридическая чистота компании, ликвидность объекта, соблюдение сроков строительства. Последний критерий – главный аргумент в пользу застройщика.
— Конечно, разрешение ситуации, которая сложилась в стране с обманутыми дольщиками, крайне необходимо. Надо максимально усложнять возможность привлекать средства граждан для компаний без опыта и истории, — комментирует изменения директор по продажам компании «Аскона Инвест» Елена Устинова. – Однако для покупателя жилья эти изменения могут сыграть двоякую роль.
С одной стороны, продажи по ДДУ позволяют реализовывать новостройки на этапе строительства. Экономия покупателя может достигать в этом случае до 30%. То есть он может зайти в проект, обладая небольшим бюджетом (0,5-3,0 млн. руб).
С другой стороны, продажа готовых квартир по договорам купли-продажи потребует бОльших расходов покупателя – например, это и более крупный ипотечный кредит, чем на этапе строительства, это и размер ипотечной ставки. Неизвестно, что будет через 1-2 года, но даже сейчас проценты по ипотеке для готового жилья значительно выше, чем для строящегося, где действуют программы субсидирования.
Неоспоримый плюс отказа от ДДУ и продажи только готовых квартир – отсутствие строительных рисков для потребителя. И в действительности это достаточно серьезный момент, достойный внимания. Вот только в массовом сегменте, а особенно, в провинции, где разница между себестоимостью строительства и ценой продажи минимальна — это скажется на доступности жилья, а при отсутствии еще и дешевой ипотеки может оказаться критичным для подавляющего большинства потенциальных покупателей.
Получается, что в условиях неопределенности, именно сейчас — самое время для покупки жилья по хорошей цене в домах, до окончания строительства которых остается не больше года. Это позволит и сэкономить на покупке и снизить риски недостроя.
Компания «Аскона Инвест»: г. Владимир, ул. Офицерская, 9А.
Тел. +7 (910) 777-777-1, +7 (4922) 45-10-10. Сайт: askonainvest.ru
Застройщик ООО «СУ ДСК». Проектная декларация и разрешения на строительство – на сайте askonainvest.ru. На правах рекламы.
Источник: www.vladimir.kp.ru
Каковы последствия отмены схемы долевого строительства для застройщиков и рынка в целом
В связи с большим количеством «недостроя» российские власти в течение трех лет планируют отменить схему долевого участия в строительстве. Предполагается, что с помощью таких мер может быть решена проблема обманутых дольщиков. Корреспондент «КС» пообщался с участниками строительной сферы и экспертами, выяснив, как скажется отмена схемы долевого строительства на деятельности застройщиков, стоит ли ожидать заметного подорожания жилого квадратного метра и каким образом будет возможно комплексное освоение площадок.
Изменения в Федеральном законе № 214 разделили строителей на два лагеря: одни заявляют, что лучше договора долевого участия еще ничего не придумано, и отказ от такой схемы окажет критическое влияние на отрасль, другие уверены, что с принятием нового закона покупатели окажутся более защищенными, и значит, такие меры оправданны.
«Какие вопросы задает сейчас клиент в числе первых: «Цена? А они точно достроят?». А те, кто купил жилье на нулевом цикле или первом этаже, два раза в неделю приходят и считают, сколько кирпичиков прибавилось, потому что переживают. Радует, что покупатели будут чувствовать себя уверенно», — отмечает директор «КПД-Газстроя» Кирилл Покровский.
По предварительным данным, принятие изменений в закон состоится в конце апреля или в мае 2018 года.
Как скажется на деятельности застройщиков
Как пояснил «КС» директор компании «Сибакадемстрой», депутат Совета депутатов Новосибирска Михаил Ансимов, это не первая попытка государства найти альтернативу механизмам долевого строительства. «В течение трех лет сделать это будет сложно. Каждый год в новостройки населением инвестируется в масштабах страны более 3 трлн рублей. Нужно время, чтобы заместить такую сумму деньгами банков или собственными средствами девелоперов. На сокращение объемов строительства и увеличение стоимости жилья государство не пойдет — это чувствительный социальный фактор», — комментирует Ансимов.
Об этой же проблеме говорит и генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский. «Для того чтобы отрасль хотя бы сохранилась, не говоря уж ни о каком развитии, необходимо очень мощное, резкое вмешательство первых лиц государства в организацию финансирования реального сектора, в том числе стройки.
Поскольку необходимого инвестиционного потенциала и опыта в нашей стране нет, руководители страны должны взять под свой контроль создание механизма фондирования, через который будет осуществляться инвестирование строительной отрасли в необходимых объемах. Это возможно, но такую задачу нужно решить на самом высоком уровне, причем прямо сейчас и с самой высокой скоростью», — пояснил Белокобыльский.
Застройщики обращают внимание на то, что схема с использованием договоров долевого участия (ДДУ) проверена временем и работала в течение 28 лет. Первый договор был составлен еще в сентябре 1990 года.
Схема проектного финансирования, которое придет на смену долевому строительству, вызывает вопросы у девелоперов. Они обеспокоены тем, что лишь некоторые из действующих застройщиков имеют шансы его получить, у остальных могут возникнуть проблемы с кредитованием. Однако участники рынка не падают духом. «Вопрос по проектному финансированию нужно задавать банкам. В любой ситуации мы будем строить», — утверждает генеральный директор ООО «Новосибирск СтройМастер» Вера Коновалова.
Впрочем, как заявляют эксперты рынка строительства, получается замкнутый круг: для того, чтобы погасить проценты и тело кредита, необходимо ежемесячно продавать квартиры на рынке, а чтобы продавать их в нужном темпе, требуется использование схемы ДДУ.
Кроме того, строители констатируют сложности, возникающие в вопросе расселения ветхого и аварийного жилья, ссылаясь на огромные цены. В частности, на расселение одного барака, по подсчетам участников рынка, потребуется не менее 30 миллионов рублей.
Как будут подстраиваться компании
Отвечая на вопрос о том, как будут подстраиваться под нововведения строительные компании, аналитики утверждают, что для оценки благонадежности и стабильности принимаемых мер потребуется много времени.
«С точки зрения экономики на первом этапе многие застройщики почувствуют определенный конфуз и сложности, им придется изыскивать средства для начала строительства. Сейчас многие заключают договоры на нулевом цикле, за эти деньги и строят. Теперь застройщикам более активно придется работать с банковским сектором, поскольку должны быть свои обороты, чтобы начать нулевой цикл, запустить первый этап. Интересно понаблюдать за работой банков. В целом очевидно, что застройщики будут испытывать неудобства», — высказывается Кирилл Покровский.
Как считает генеральный директор компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко, имеются предпосылки к сокращению ввода объектов. «Предложения сокращаются, ценник увеличивается — рынок среагирует. Безусловно, закон где-то нужный, в связи с большим количеством обманутых дольщиков. Механизмы необходимо доработать, некоторые моменты требуют обсуждений и изменений», — дополняет Сидоренко.
В свою очередь в «Сибакадемстрое» отмечают, что поддерживают стремление государства сделать покупку новостроек более надежной. «В последние годы идут активные изменения законодательства, направленные на совершенствование механизмов долевки. Скорее, будет поэтапное эволюционное движение всех участников процесса к отказу от долевого строительства. Мы тоже думаем об этом и готовимся», — пояснил Михаил Ансимов.
Комплексное освоение площадок
Еще одним риском перехода к проектному финансированию строители считают концентрацию рынка в руках крупных застройщиков, среди которых могут быть крупные федеральные игроки, имеющие доступ к финансированию.
Часть застройщиков уверена, что московские игроки обязательно зайдут на сибирский рынок, так как не всем «местным» дадут проектное финансирование. В подтверждение этих слов «КС» писал о планах по выходу в Сибирь одного из крупнейших московских застройщиков — ГК «ПИК».
По данным одного из участников рынка, эта группа компаний уже ведет переговоры по земельным участкам в Новосибирске. «Одной из стратегических задач ГК «ПИК» на 2018 год является серьезное увеличение земельного банка в различных регионах России. Компания активно смотрит площадки под строительство, в том числе и в Сибирском федеральном округе», — отметила «КС» пресс-секретарь ГК «ПИК» Наталья Михна. От более подробных комментариев по поводу конкретных планов по развитию в отдельных городах Сибири она на текущем этапе отказалась. Как, впрочем, и от комментирования темы проектного финансирования.
«Московские игроки придут, этот процесс уже на горизонте. Им мало места в тех районах, где они развиваются, — считает Кирилл Покровский. — Что касается комплексного освоения территорий, не совсем понятен смысл одного разрешения на один строящийся объект. Если крупный застройщик строит сразу 5–7 домов, то он имеет на одном юрлице несколько разрешений.
Так для чего плодить кучу ООО и каждый объект оформлять на отдельное юридическое лицо? Я считаю, что одно основное базовое юрлицо с хорошим балансом и серьезной историей, которое не меняется в течение многих лет, — фактор стабильности. В любом случае, мы будем подстраиваться под законодательство».
Как подчеркивает Иван Сидоренко, строительный бизнес в Новосибирске специфичен: «Барнаульские компании к нам заходили, томские зашли. Московских пока не было, но не исключено, что они будут искать возможности и прикладывать свои мощности».
Впрочем, не все участники рынка считают, что в связи с переходом на проектное финансирование приход «московских строительных сил» не за горами.
«Доступ к ликвидности у всех примерно одинаковый, и у москвичей нет такого масштабного финансового рычага, о котором все любят говорить. В Москве нормы маржинальности гораздо выше, чем у нас, поэтому они себя чувствуют вольготней. Московские корпорации удивятся той неожиданно низкой маржинальности и той неожиданно высокой конкуренции, которая есть у нас.
Поэтому — welcome, пусть заходят. Больше участников — больше конкуренции, лучше рынку! Но они очень сильно удивятся. И эти бравурные декларации о заходе московских — якобы — корпораций сильно далеки от существующих реалией. Ни одна из столичных компаний в Новосибирске так и не смогла закрепиться!
Из иногородних чувствует себя хорошо только екатеринбургский, тюменский девелопер. Все остальные погремели, побубнили и исчезли в никуда с нашего рынка. Они им не интересен», — делает свои выводы Игорь Белокобыльский.
Собеседник «КС» добавляет, что ранее действовала очень разумная инициатива, а именно — инициатива государственно-частного партнерства по комплексному освоению территорий, которая тщательно готовилась: «Как это будет при новом законодательстве, я думаю, неизвестно даже богу. Об этом пока можно забыть и решать более насущные вопросы. Вот когда станет понятно, по каким правилам будет играть рынок, а их сейчас нет, можно будет говорить о комплексном развитии территории».
Вместе с тем говорить о какой-то ярко выраженной региональной специфике Новосибирска не приходится. С упомянутыми выше вопросами так или иначе столкнутся все регионы России. «Конечно, в каждом регионе есть свои особенности. Но это общефедеральный квест, базовый сценарий которого одинаков для всех регионов», — подчеркивает Игорь Белокобыльский.
Кирилл Покровский, рассуждая о влиянии нововведений на регионы, отмечает, что «поспешные решения сложно принимаются регионами. Есть аналоги подобных действий в Европе, но без адаптивной части нам применить их сложно».
Сколько будет стоить квадратный метр
Обсуждая поведение рыночной цены на квадратный метр жилой недвижимости, все застройщики говорят в первую очередь о повышении себестоимости, указывая на рост цен на материалы и землю.
«Конкуренция останется, ее никто не отменял. Крупные надежные застройщики будут держать квадратный метр на том же уровне, не будет шокового скачка. Точно вырастут цены на песок и другие материалы. Будем надеяться, что это не отразится на потребителе», — высказывается Покровский.
По мнению Игоря Белокобыльского, прямой зависимости между отменой действующей схемы и ростом цены нет. «Квадратный метр будет стоить ровно столько, сколько готовы платить за него покупатели. Другое дело, что при высоком покупательском спросе и низком предложении, в том числе с удорожанием себестоимости, возникающей за счет процентной ставки, маржинальность уменьшится.
А значит, уменьшится и финансовая устойчивость участников рынка. Объективно это приведет к повышению цен, причем это будет рывковая цифра. То есть не один, не два, не 10% и не 15%. Это будет принципиально больше, а гадать на кофейной гуще, на сколько, я не берусь!» — отмечает Игорь Белокобыльский.
В целом аналитики прогнозируют, что цены не будут падать ниже отметки в 60 тысяч рублей за «квадрат».
Редакция «КС» открыта для ваших новостей. Присылайте свои сообщения в любое время на почту [email protected] или через нашу группу в социальной сети «ВКонтакте».
Подписывайтесь на канал «Континент Сибирь» в Telegram, чтобы первыми узнавать о ключевых событиях в деловых и властных кругах региона.
Источник: ksonline.ru
Отмена долевого строительства: ближайшие перспективы
Скоро в нашей стране будет осуществлен переход на новый механизм приобретения строящегося жилья — как известно, Владимир Путин дал поручение правительству совместно с Центробанком до 15 декабря подготовить план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием. Такой переход означает, что продаваться будут только готовые квартиры. Новая схема должна свести к минимуму риск появления обманутых дольщиков. «Граждане не будут рисковать своими средствами, а приобретать уже построенное жилье, которое сразу можно оформить в собственность», — так прокомментировал изменения глава Минстроя РФ Михаил Мень. Однако, по мнению участников рынка, данная мера несет в себе и негативные последствия.
Елена Афанасьева
На текущий момент около 80% новостроек реализуются посредством заключения договоров долевого строительства. Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков, — комментирует бизнес-консультант Елена Афанасьева. — Кроме этого, застройщики используют еще два источника финансирования любого строительного проекта: банковское финансирование и собственные средства. Собственные средства девелопера составляют до 40% всего объема капитальных вложений, которые требуются для строительства одного жилого комплекса, средства дольщиков — около 50%. Остальное — заемные средства от кредитных организаций. Но на деле девелопер использует не более 30% от выделенного кредита, а продажи квартир по ДДУ начинаются с момента начала стройки.
Проектное финансирование, на которое планируется полностью перейти в ближайшее время, предполагает, что стройку будет в большей степени финансировать банк. При этом конкретные схемы и условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек пока не озвучены. Предполагается, что банки будут вкладывать средства в реализацию жилых проектов, которые и выступят обеспечением долговых обязательств, другими словами, строительство домов будет вестись на деньги банка.
Этот механизм значительно снижает риски для государства — сведет к нулю вероятность возникновения потребности в бюджетной поддержке. Дома в случае невыполнения обязательств строителями будут достраиваться не за счет госбюджета, а на деньги банков, профинансировавших проект, либо страховщиков. Не будет пикетов у зданий администраций городов, люди перестанут писать жалобы в генпрокуратуру, обвиняя государство в слабой контролирующей функции.
Однако переход на проектное финансирование может привести к тому, что на региональном уровне с рынка может уйти до 90% девелоперов. А это тысячи оставшихся без работы людей, сотни тысяч неоплаченных рублей в налоговую казну региона. Игроки рынка недвижимости, которые ведут строительство без привлечения банковского финансирования, безусловно, есть.
Это — крупнейшие компании, которые тщательно просчитывают уровень кредитной нагрузки и строят в основном на свои средства, которые имеют прибыль не только от девелопмента. Например, компания «Аскона Инвест», входящая в состав крупнейшей Группы Компаний «Аскона». Но сколько таких компаний еще есть в регионе?
Вопрос не к самому механизму проектного финансирования, а к размеру ставки, по которой банки будут кредитовать застройщиков. Банковские средства гораздо более дорогой ресурс, чем деньги дольщиков. Банк будет давать деньги на более длительный срок – так называемые «длинные деньги». Для получения средств от покупателей девелоперы должны будут сначала построить объект.
По сути, речь идет о продаже квартир по той же схеме, по которой сейчас реализуется вторичное жилье. Учитывая длительный срок кредитования, а также заложенный в бизнес-план риск непродаж готового жилья, увеличение себестоимости квадратного метра и рост цен на квартиры из-за снижения конкуренции просто неизбежны.
Александр Туробнов
Не нужно быть экспертом, чтобы понимать: данная схема с вероятностью в 99,9% повысит стоимость жилья, — считает дольщик «Танеево Парк» Александр Туробнов. — Проектное финансирование выделяется под 13-20% годовых, что с учетом длительности проектов даст до 60% переплаты по займу, обычная математика. Эти суммы, безусловно, будут отражаться на цене готового квадратного метра, который станет намного дороже, чем сейчас.
Чтобы проектное финансирование заработало, кредит для застройщика должен быть дешевым и долгосрочным, однако у нас в стране сегодня ощущается острая нехватка таких инвестиций. А в условиях дороговизны капитала возрастает потребность в ускорении его окупаемости, поэтому ни застройщикам, ни банкам невыгодно ввязываться в длительные и дорогостоящие проекты.
Для долгосрочных инвестиций крайне важна макроэкономическая стабильность и предсказуемость, прежде всего, на валютном рынке. Ее тоже сегодня нет, как и гарантии, что девальвация трехгодичной давности не повторится. При полном проектном финансировании отпадет необходимость реализовывать квартиры по ДДУ, соответственно на рынке будут появляться только введенные в эксплуатацию новостройки. Они, естественно, будут дороже, чем те, что продаются на стадии котлована.
Если есть возможность и желание купить квартиру в новостройке, следует заняться покупкой сейчас, не дожидаясь новых серьезных потрясений на рынке жилья. Чтобы не пополнять ряды тех, кто сегодня оплачивает ипотеку за недострой и вынужден снимать жилье, нужно критически относиться к маркетинговым акциям, обещающим качественное жилье за небольшой бюджет. Застройщик не должен вызывать у вас ни малейшего сомнения в его надежности. Критерии выбора стандартны: репутация и юридическая чистота компании, ликвидность объекта, соблюдение сроков строительства. Последний критерий – главный аргумент в пользу застройщика.
Елена Устинова
Конечно, разрешение ситуации, которая сложилась в стране с обманутыми дольщиками, крайне необходимо. Надо максимально усложнять возможность привлекать средства граждан для компаний без опыта и истории, — комментирует изменения директор по продажам компании «Аскона Инвест» Елена Устинова. – Однако для покупателя жилья эти изменения могут сыграть двоякую роль. С одной стороны, продажи по ДДУ позволяют реализовывать новостройки на этапе строительства. Экономия покупателя может достигать в этом случае до 30%. То есть он может зайти в проект, обладая небольшим бюджетом (0,5-3,0 млн. руб).
С другой стороны, продажа готовых квартир по договорам купли-продажи потребует бОльших расходов покупателя – например, это и более крупный ипотечный кредит, чем на этапе строительства, это и размер ипотечной ставки. Неизвестно, что будет через 1-2 года, но даже сейчас проценты по ипотеке для готового жилья значительно выше, чем для строящегося, где действуют программы субсидирования.
Неоспоримый плюс отказа от ДДУ и продажи только готовых квартир – отсутствие строительных рисков для потребителя. И в действительности это достаточно серьезный момент, достойный внимания. Вот только в массовом сегменте, а особенно, в провинции, где разница между себестоимостью строительства и ценой продажи минимальна — это скажется на доступности жилья, а при отсутствии еще и дешевой ипотеки может оказаться критичным для подавляющего большинства потенциальных покупателей.
Получается, что в условиях неопределенности, именно сейчас — самое время для покупки жилья по хорошей цене в домах, до окончания строительства которых остается не больше года. Это позволит и сэкономить на покупке и снизить риски недостроя.
Компания «Аскона Инвест»: г. Владимир, ул. Офицерская, 9А.
Тел. +7 (910) 777-777-1, +7 (4922) 45-10-10. Сайт: askonainvest.ru
Застройщик ООО «СУ ДСК». Проектная декларация и разрешения на строительство – на сайте askonainvest.ru. На правах рекламы.
Источник: zebra-tv.ru