Процесс отвода земельных участков в соответствии с земельным кодексом распространяется на все сферы народного хозяйства и наиболее жёстко регулируется государством. Этот процесс осуществляется в несколько стадий и предполагает формирование и межевание земельного участка. Как правило, на первой стадии осуществляется возбуждение ходатайства о предоставлении земельного участка и рассмотрении первичных документов. Основанием для предоставления земельного участка является потребность в определённом строительстве, поэтому основанием для возбуждением ходатайства является решение о строительстве или реконструкции объекта недвижимости. Решение о строительстве объекта может быть принято как органами государственной власти, так и самими юридическими или физическими лицами в рамках их возможностей.
Принятие решение на строительство объектов недвижимости подтверждается постановлением руководящих органов в соответствии с градостроительным кодексом. Возбуждение ходатайства о предоставлении земельного участка и рассмотрение под утверждённый объект может осуществляться по 2-м схемам:
Категории земельных участков: ИЖС, ДНП, ЛПХ, СНТ. Земельный участок в СНТ или ИЖС?
1. С предварительным согласованием места расположения объекта.
2. Без предварительного согласования.
Предварительное согласование необходимо в тех случаях, когда для размещения объекта могут быть использованы различные варианты, а само проектирование объекта зависит с конкретным земельным участком.
При решении о предварительном согласовании мест размещения объектов, ходатайства осуществляются в следующем порядке:
1. В орган, в котором вправе предоставлять интересы собственников, подаётся заявка от потенциального инвестора с мотивированной просьбой предоставить земельный участок. В заявлении указывается площадь, возможные варианты размещения и пожелания. К заявлению прилагается:
a. технико-экономическое обоснование проекта строительства или описание его технологических особенностей,
b. решение о строительстве объектов недвижимости на данном участке, а также согласование строительства с государственными и муниципальными органами,
c. решение о финансировании строительства и оборудования объектов недвижимости
d. примерный расчёт требуемой площади и возможные варианты размещения земельного участка. По особо сложным объектам могут быть указаны площади для проведения изыскательских работ на период строительства и эксплуатации объектов
e. расчёты потребностей в установлении сервитутов для проезда, охранных зон, при необходимости могут быть представлены также предложения заказчика по другим обременяющим мероприятиям.
f. Справка об использовании заказчиком ранее предоставленных земельных участков, а также о выполнении им ранее данных обязательств по рекультивации и другим природоохранных мероприятий.
g. Сведения о предполагаемых сроках начала и окончания работ по освоению данного участка.
2. Ходатайство по отводу земель направляется в орган исполнительной власти, который по закону исполняет интересы собственников земельных участков.
ПРАВИЛЬНАЯ ГЕОЛОГИЯ УЧАСТКА ПОД СТРОИТЕЛЬСТВО ДОМА. ВСЁ О ГЕОЛОГИИ: ОТ БУРЕНИЯ ДО ОТЧЕТА
Эти органы могут назначить предварительную экспертизу по целесообразности строительства объекта, а также по экологии, о технологии производства, общественные слушания. По желанию инвестора земельные участки могут быть предоставлены в собственность или аренду. Право пользования сохраняется за гражданами, а также за предприятиями соответствующих форм собственности.
Физическим и юридическим лицам может быть отказано в приобретении земельного участка на правах собственности в следующих случаях:
1. Если земельные участки официально изъяты из оборота
2. Если федеральным законом установлен запрет на приватизацию этих земель
3. Если земельные участки официально зарезервированы для государственных или муниципальных нужд.
Необходимость изъятия земельных участков у частных лиц, имеющих частную собственность, допускается только на основе выкупа по договорной основе или определению суда. Предполагается компенсация убытков и потерь пользователям в полном объёме. А выкуп самой земли по кадастровой стоимости или на правах аукциона.
В предварительном согласовании размещения объекта заинтересованы как потенциальный инвестор, так и государственные органы управления. Для потенциального инвестора важно получить гарантии на размещение объекта, а также права на проведение изысканий и предпроектных работ. Государственные органы также заинтересованы в предварительном согласовании, поскольку это даёт обоснованность проектных решений и гарантии использования участка. На стадии предварительного согласования проводятся обоснования всех возможных вариантов размещения, согласования отвода с общественными организациями, собственниками земельных участков.
В составы работ по предварительному согласованию входят:
23. Проведение подготовительных работ специальной комиссией.
24. Выбор и обоснование вариантов размещения земельного участка
25. Осуществление предварительной договорённости информирования населения и согласование земельного отвода
26. Оценка экологического, социального и иного воздействия строительства и оборудования объекта на окружающую среду, проведение экспертизы и предварительных расчётов по соответствующим компенсациям
27. Разработка, обоснование, рассмотрение и утверждение проекта отвода.
28. Оформление документации по соответствующим обременениям и сервитутам на проведение проектных и изыскательских работ.
Подготовительные и обследовательские работы заключаются в сборе и изучении, систематизации различных сведений и материалов, достаточных для решения соответствующей комиссии, поэтому работы выполняются специалистами, а результаты подготовительных работ предоставляются от имени специальной комиссии.
На первой стадии подготовительных работ решаются задачи:
1. устанавливается состав участников землеустроительного процесса, к которым относятся:
a. Владельцы и собственники земельных участков
b. Владельцы и собственники смежных земельных участков, интересы которых затрагиваются в процессе отвода и прямо заинтересованные в его результатах.
c. Государственные и общественные организации, с которыми необходимо согласовывать границы участков и режимы его использования.
d. Круг государственных исполнительных органов, которыми предоставлены права распоряжения землёй.
2. Рассматриваются представленные заказчиком варианты размещения земельного участка. По каждому из вариантов определяется предварительная площадь, состав угодий, состав владельцев, возможные компенсации.
3. Собираются и изучаются все необходимые для разработки проекта материалы, в том числе планово-картографическая основа с указанием границ землевладений и землепользований, а также элементов ситуации.
a. Земельно-кадастровые материалы учёта и оценки земель
b. Материалы почвенного обследования, характеризующие условия
c. Сведения о постройках здания и сооружения их функционирования, состояния, ориентировочной стоимости.
d. Основные сведения о результатах производственно-экономической деятельности предприятий, расположенных в зоне предполагаемого отвода.
4. Выявляются и изучаются пожелания заинтересованных землевладельцев и землепользователей, разрабатываются компромиссные предложения по выкупу земельных участков, компенсации убытков и потерь, а также установление режимов землепользования.
Подготовительные работы в необходимых случаях дополняются полевым обследованием территории, а также выездом комиссии на места. В состав комиссии включаются представители земельных органов, органов строительства и архитектуры, охраны природной среды, сельского и лесного хозяйства, КУГИ и КУМИ. Возглавляет комиссию глава (заместитель) муниципального образования.
Комиссия рассматривает все представленные варианты и оформляет выбор специальным актом. В акте указываются: границы участка, материалы согласования и экспертиз, договоры о намерениях купли-продажи, согласования с арендаторами и пользователями (или условия компенсации), расчёты убытков и потерь, материалы о информации населения, результаты опросов и референдумов, а также материалы согласования с государственными и общественными организациями. Выводы комиссии не являются обязательными к исполнению, но учитываются при разработке проекта и являются основанием для принятия соответствующего решения. Окончательное решение по предварительному согласованию принимается компетентным органом власти с учётом результатов комиссии и общественного обсуждения проекта.
Источник studopedia.ruУчасток на праве бессрочного пользования: удостоверяющие документы
Земля для ИЖС на праве бессрочного пользования предоставлялась нашим умершим родственникам. Является ли инвентарная карточка БТИ 1931 года на земельный участок документом, удостоверяющим предоставление им участка на праве бессрочного пользования, для оформления нами земельного участка в собственность?
Инвентарная карточка объекта недвижимости (домовладения, земельного участка и т.д.) БТИ сама по себе не является тем самым правоустанавливающим документом, который подтверждает право его владельца на конкретный объект недвижимости. Но при этом в инвентарной карточке могут содержаться сведения о правообладателе и документе, устанавливающем или удостоверяющем право гражданина на конкретный земельный участок.
В 30-е годы ХХ века уже действовал первый Земельный кодекс РСФСР, введенный в действие постановлением ВЦИК от 30.10.1922 (далее − ЗК РСФСР 1922 года), которым предусматривалась земельная регистрация, заключавшаяся в сборе и хранении верных и своевременных сведений о правовом и хозяйственном положении всех землепользований (ст. 194 ЗК РСФСР 1922 года).
Статьей 201 ЗК РСФСР 1922 года было предусмотрено, что при органах земельной регистрации в центре и на местах образуются земельные архивы, в которые передаются на хранение земельные дела, акты и планы.
Таким образом, в отношении каждого объекта недвижимости собиралась техническая и правовая документация, которая оформлялась в инвентарное дело каждого конкретного объекта, а органы БТИ осуществляли их инвентаризацию и учет. Архив всей учетной и правоустанавливающей документации, инвентарные дела до настоящего момента хранятся в областных БТИ, которые оказывают услуги гражданам по ознакомлению с инвентарными делами.
Государственные земельные участки предоставлялись трудовым землепользователям в бессрочное и безвозмездное пользование на основании особых договоров под условием выполнения землепользователями специальных правил, устанавливаемых инструкцией Народного комиссариата земледелия РСФСР (прим. 2 ст. 157 ЗК РСФСР 1922 года).
Возвращаясь к конкретному вопросу, документом, удостоверяющим право наследодателя на конкретный земельный участок, в общем порядке будет являться гражданско-правовой договор о предоставлении гражданину в бессрочное пользование земельного участка.
Далее, согласно ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 1 января 2017 г., регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до дня введения в действие Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 № 136-ФЗ (т.е. до 30 октября 2001 г.), в том числе для ведения ИЖС на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, осуществляется на основании следующих документов:
1) акт о предоставлении такому гражданину указанного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления;
2) акт (свидетельство) о праве такого гражданина на указанный земельный участок, выданный органом государственной власти;
3) выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на указанный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения ЛПХ);
4) иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на указанный земельный участок.
При отсутствии подлинных документов или надлежаще заверенных копий, устанавливающих право владельцев, документами, косвенно подтверждающими право гражданина на земельный участок, в том числе являются:
— акты об отводе земельных участков для строительства;
— решения исполкомов местных Советов народных депутатов, принятые до 26 августа 1948 г., об отводе гражданам земельных участков для ИЖС (в случае невозможности оформления договора о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство жилого дома на праве личной собственности);
— инвентаризационно-технические документы в том случае, когда в тексте этих документов имеется точная ссылка на наличие у собственника надлежаще оформленного документа, подтверждающего его право (п. 2.2 Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утвержденной приказом Центрального статистического управления СССР от 15.07.1985 № 380, в настоящий момент уже не действует).
Ссылка на вышеуказанную инструкцию 1985 года и аналогичная точка зрения была изложена Департаментом недвижимости Минэкономразвития России в «Обзоре вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер». В данном обзоре были даны разъяснения о документах, которые могут подтвердить права владельцев на земельные участки, являющиеся ранее учтенными земельными участками.
По мнению Минэкономразвития России (которое до 2020 года осуществляло полномочия по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию деятельности Росреестра), «сведения о ранее учтенном земельном участке могут быть внесены в ЕГРН на основании любого документа, устанавливающего или подтверждающего право на соответствующий объект недвижимости, содержащего сведения, позволяющие считать такой земельный участок ранее учтенным, а также сведения о площади такого земельного участка, выданного уполномоченным органом (организацией), отвечающего требованиям законодательства, действовавшего в месте его издания на момент его издания».
Если же не доказана принадлежность земельного участка наследодателю или отсутствует государственная регистрация его прав, наследникам придется обращаться в суд с иском о включении земельного участка в состав наследственного имущества и (или) о признании права собственности на недвижимое имущество, поскольку права наследников могут быть защищены только в судебном порядке.
Источник pravo.rg.ruПорядок отвода земельного участка под строительство
Отвод земель это не что иное, как перераспределение земельных угодий. Каким образом можно приобрести муниципальную землю под частное строительство? Каков порядок осуществления отвода таких участков?
Регламент отвода участков под проведение строительных работ
Передача в постоянное владение земельных участков, находящихся в собственности государства или муниципалитета частным лицам осуществляется в полном соответствии нормам законодательства по землепользованию в РФ. Порядок предоставления такого рода участков напрямую зависит от того, каким образом был он образован.
Предусматривается два способа отвода земель:
- Отвод без необходимости предварительного согласования места расположения возводимых объектов;
- Отвод участка, предусматривающий процесс предварительного согласования.
Предоставление земли без предварительного согласования места расположения объекта
Данный процесс заключается в проведении следующих мероприятий:
- Проведение предварительных работ по формированию самого земельного участка. Эта операция подразумевает прохождение следующих этапов:
- Разработка проектной документации по установлению границ участка на местности. Изучаются все сведения на отводимый участок для осуществления строительства, в которых есть его графическая схема. В случае её отсутствия специализированные органы местного самоуправления проводят все нужные замеры и устанавливают необходимые межевые обозначения.
- Установление вида разрешенного использования участка. Разрешенное использование участка земли устанавливается согласно постановлению администрации об отводе данного земельного участка под частное строительство и вместе с установленной категорией землепользования прописывается в кадастровых документах при постановке участка на государственный учет.
- Установление наличия необходимых технических условий к подключению строительных объектов к коммуникационным сетям жизнеобеспечения. Такая операция производится самим претендентом на получение участка земли под частное строительство. Для этого нужно обратиться в государственный орган архитектуры и градостроительства, где находятся все необходимые сведения о наличии или же отсутствии инфраструктурных объектов, необходимых для нормального функционирования будущего строения.
- Принятие заключения о проведении аукциона, или же о предоставлении земли без осуществления аукционных мероприятий. В данном случае государственные органы исполнительной власти, прежде всего, должны вынести заключение о реальной возможности передачи участка под проведение строительных работ. Выписка из решения о выделении участка, или же отказ в выделении передаётся на руки заявителю не позднее семи суток, со дня вынесения решения. В случае получения отрицательного ответа, заявитель может обратиться в органы судебной власти и обжаловать вынесенное решение.
- Размещение на страницах газетных изданий информации о месте и времени проведении торгов по реализации участка или об осуществлении приема заявлений, с целью передачи земельного участка минуя проведение аукционных мероприятий.
Порядок предоставления земли под строительство с предварительным согласованием места расположения объекта
В этом случае предусмотрен следующий регламент:
- Выбирается непосредственно сам земельный участок и принимается заключение о возможности предварительного согласования места расположения объекта;
- Проводятся уже описанные мероприятия по формированию самого земельного участка;
- Выбранный земельный участок проходит процедуру постановки на государственный кадастровый учет;
- Местными органами самоуправления выносится заключение о выделении участка земли под индивидуальное жилищное строительство.
Необходимо отметить, что в соответствии с новым Земельным кодексом Российской Федерации процесс предварительного согласования места размещения объекта не осуществляется при выполнении следующих условий:
- В случаях размещения строительного объекта в муниципальном округе или же сельском районном поселении в полном соответствии с имеющимися градостроительными документами о будущей застройке;
- При предоставлении земельного участка в целях удовлетворения нужд сельхоз производителей или поддержания лесничеств;
- При выделении участка гражданину в целях осуществления им личного жилищного строительства, а так же ведения личного подсобного хозяйства.
Подводя итог можно сказать, что отвод земель не что иное, как перераспределение земельных угодий посредством передачи муниципальных участков в личную собственность и предоставление их в использование согласно решению органов местного самоуправления. Эта процедура включает в себя: рассмотрение заявления об отводе, принятия заключения об изъятии и предоставлении участка, отвод земельных угодий в натуре, юридическое оформление процесса отвода.
Источник e-brus.ru