Москва. 16 августа. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Профессиональное сообщество застройщиков призывает разделять участников долевого строительства рынка новостроек на потребителей и инвесторов.
«Участник долевого строительства: это потребитель или инвестор? … Закон об инвестиционной деятельности должен применяться в отношениях застройщиков и инвесторов», — отметил заместитель генерального директора компании MR Group Андрей Кирсанов в ходе круглого стола «Качество строительства vs потребительский экстремизм».
Он подчеркнул, что нужно разделять инвесторов и потребителей для минимизации возможного потребительского экстремизма в жилом строительстве.
«В современных условиях желающих заработать на снижении качества материалов или переносе сроков будет еще больше, к этому нужно быть готовым», — отметил эксперт, напомнив, что сейчас действует мораторий, который власти наложили до конца года на такие возможности. Это антикризисная мера, устанавливающая особый порядок передачи квартир дольщикам.
Вниманию участников долевого строительства!
«Это сильно упростило практику отношений застройщиков и дольщиков», — заверили в компании «Каскад». При этом там добавили, что нельзя исходить из позиции, что всегда виноват клиент. В каждом случае должен быть индивидуальный подход, даже если покупатель категорически негативно настроен.
При этом Кирсанов особо отметил, что существующее «потребительское» законодательство сложилось в 90-е годы. Сейчас ситуация в жилом строительстве принципиально другая. Отношения застройщика и дольщика регулируется 214-ФЗ. Однако в этом законе указано, что претензии возникают при недостатках, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования. При этом жилье часто сдается без отделки или с частичным ее выполнением.
«Необходимо указывать в договоре вид использования», — подчеркнул свою позицию эксперт.
Ранее замглавы Минстроя Никита Стасишин рассказал «Интерфаксу», что регламентирующий передачу квартир алгоритм будет принят на законодательном уровне до конца текущего года. Он напомнил, что тема потребительского терроризма актуальна для строительной отрасли не первый год.
«Есть недобросовестные юридические структуры, которые не работают в интересах граждан, они не работают в интересах застройщиков, они работают только на одно: на обогащение за счет неединообразия к трактованию тех или иных норм. Эти компании, которые в нынешней ситуации просто отвлекают средства застройщиков на развитие новых площадок, абсолютно не защищают интересы граждан», — заверил Стасишин.
Планируется, что новый механизм будет бессрочным.
Источник: realty.interfax.ru
Отзывы участников долевого строительства
Не в сети
Доведение информации о своих правах участникам долевого строительства.
ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
На этой странице мы будем доводить актуальную информацию до дольщиков и других заинтересованных лиц, которая поможет защитить им свои законные права и интересы. Здесь мы расскажем и обсудим такие часто возникающие вопросы :
— взыскание неустойки, убытков и морального вреда с недобросовестного застройщика.
— взыскание с недобросовестного застройщика разницы в цене при передаче объекта меньшей площади, чем предусмотренной договором долевого участия.
-как расторгнуть договор долевого участия и взыскать убытки, проценты за пользование денежными средствами.
— как правильно оформить дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта.
-каким образом организовать приемку квартиры от застройщика в новостройке.
-какие действия необходимо предпринять при обнаружении недостатков в уже принятой квартире.
-а также все другие вопросы, так или иначе связанные с долевым строительством, и защитой прав и интересов его участников.
Все желающие также могут задать нам вопросы в сообществе в
ВКонтакте: https://vk.com/public133356622,
Одноклассники: https://ok.ru/group/54956151078927
на электронную почту агентства по защите прав дольщиков Дольщик36″: [email protected]
по телефону (473) 300-37-84.
WhatsApp — +7-980-541-43-99
Viber — +7980-541-43-99
Telegram — +7980-541-43-99
Квалифицированные юристы и адвокаты, а также специалисты по строительству окажут Вам всяческую помощь и поддержку в споре с застройщиком.
Главное, что мы хотим донести до участников долевого строительства — не надо бояться отстаивать свои права, обращайтесь к нам, и вы получите консультацию и юридическую помощь!
Не оставляйте свои деньги недобросовестным застройщикам!
Ведь по закону они должны вам сами в случае нарушения обязательств выплатить неустойку и компенсировать понесенные Вами расходы, но пользуясь юридической неосведомленностью дольщиков не делают этого!
Задавайте вопросы здесь и на электронную почту, по телефону, сообщайте новости и события!
Не в сети
5 правил, как не стать обманутым дольщиком
Десятки тысяч обманутых дольщиков по всей стране каждый месяц пытаются обратить на себя внимание властей. Суды переполнены исками о взыскании средств, переданных неблагонадежным застройщикам. Процедуры банкротств строительных компаний в геометрической прогрессии увеличивают количество недостроенных объектов. В такой, опасной для покупателей новостроек, ситуации предложений продажи на первичном рынке не становится меньше. О том, что нужно знать при приобретении жилья в новостройке каждому покупателю, в настоящей статье адвоката Олега Сухова (Президент Гильдии Юристов Рынка Недвижимости).
Первое, и самое основное, что необходимо сделать желающему обзавестись квартирой в новостройке, это проверить застройщика по базам исполнительного производства, а также арбитражных судов, включая процедуры банкротства. Такая информация находится в открытом доступе на сайтах судебных приставов и арбитражных судов. Если при ее изучении окажется, что застройщик имеет серьезные финансовые задолженности или против него подано заявление о банкротстве, то договоров заключать с такой компанией категорически не советую, — говорит адвокат Олег Сухов.
Другая, не менее важная информация, способная пролить свет на проблемы или отсутствие таковых на выбранном объекте, это сверка первоначально обозначенных сроков и условий строительства. Она всегда содержится в инвестиционном контракте, представляющим собой первичный и основополагающий для застройщика документ, так называемую правоустановку. И если при ее проверке выяснится, что предполагаемые сроки завершения строительства сдвинулись более, чем на два года, то это означает, что организация имеет серьезные проблемы, мешающие надлежащим образом исполнять взятые на себя обязательства. От покупки недвижимости здесь также стоит воздержаться.
Еще одним базовым и правоустанавливающим документом, способным многое сказать о строительной компании, является документ на землю. Им могут быть свидетельства о государственной регистрации права, договор аренды, кадастровые выписки, иные.
При анализе перечисленных документов следует получить подтверждение принадлежности земельного участка застройщику и надлежащей его категории и разрешенном использовании. Последние семь лет Россия охвачена судебными процессами и исполнительными производствами по сносу многоквартирных домов, возведенных на землях СНТ и ИЖС. Именно, не соблюдение земельного законодательства становится основой признания их самовольными постройками и сноса по 222 статье Гражданского кодекса. Дольщики, купившие в таких домах квартиры, остаются без жилья и компенсаций.
И только, если перечисленные выше документы не вызвали подозрений, то впору переходить к оформлению договора. Заключать советую, — говорит адвокат Олег Сухов, — только договор долевого участия с обязательной его регистрацией в Росреестре, отказавшись от серых схем, наподобие предварительных договоров или договоров инвестирования.
Если Застройщик предлагает подписать не ДДУ, то это означает как минимум два недопустимых для покупателя обстоятельства: первый, — застройщик имеет серьезные проблемы с разрешительной документацией, не позволяющие оформлять законную сделку. Второй – у дольщика при незаконном договоре нет никаких гарантий защититься, если что-то пойдет не так. К примеру, — говорит адвокат Олег Сухов, — не раз суды, в том числе Зюзинский районный суд города Москвы и многие другие, отказывали покупателям новостроек в признании права собственности на оплаченное жилье, со ссылкой на незаконность оформленных ими предварительных договоров. Ну, а при двойных продажах, что практически исключается регистрацией договоров долевого участия, преимущественное право на недвижимость будет иметь тот из претендентов, кто заключил законный договор.
И, пожалуй, последнее из основного, что необходимо знать дольщику. Оплата должна осуществляться только по безналичному расчету. Если представители застройщика предложат внести деньги наличным платежом, то это в большинстве случаев свидетельствует об обмане и мошенничестве.
Так, последние пятнадцать лет многие суды отказывали обманутым дольщикам в правах на недвижимость и в возврате переданных застройщику денег только потому, что деньги вносились наличными. В каждом споре, которых насчитывались сотни и даже тысячи, выяснялось, что наличная оплата до расчетного счета компании не доходила. Мнения судов при этом сводятся к одной устоявшейся позиции – не считается оплатой передача денег сотрудникам организации.
Оплата является надлежащей, только если деньги поступают на расчетный счет застройщика.
И конечно же стоит помнить, что как бы тщательно и профессионально не проверялись документы при покупке жилья на первичном рынке недвижимости, риск не получить или несвоевременно получить его всегда присутствует. Т.к. в подобных сделках важным фактором является временной фактор, который спрогнозировать и вычислить на сто процентов не в состоянии ни один профессиональный юрист. Именно поэтому, если потребитель хочет максимальных гарантий, то рекомендую покупать квартиры и офисы на вторичном фонде, где все риски можно просчитать и исключить.
Не в сети
Когда стоит начинать процесс взыскания неустойки (убытков) за просрочку сдачи объекта?
С учетом сегодняшних реалий, а именно достаточно продолжительного времени с момента подачи иска к застройщику до получения исполнительного листа,(может длится до 6 месяцев) и фактического удовлетворения исковых требований (перечисление денежных средств-неустойки дольщику), считаем что чем раньше начать процедуру взыскания долга с застройщика (а в случае просрочки сдачи объекта застройщик становится должником автоматически), тем раньше наступает момент фактического получения неустойки и штрафа по исполнительному листу.
Связано это в первую очередь с активным противодействием застройщиков требованиям Закона 214-ФЗ «О долевом участии..» — это и навязывание дополнительных соглашений о переносе сроков сдачи объектов долевого строительства, и оформление этих доп.соглашений в Росреестре без физического участия самих дольщиков (что делает саму процедуру оформления доп.соглашения незаконной), уклонение от подписания акта приема-передачи квартиры в редакции дольщика в случае выявления недостатков, преднамеренное банкротство юридического лица-застройщика.
Застройщик также может осознанно «записать» ту или иную стройку на юридическое лицо, срок существования которого ограничен лишь временем строительства, а по завершению такового фирму банкротят или «топят», предварительно выведя со счетов все денежные средства, оставляя дольщиков ни с чем!
Сама же компания, от имени которой рекламируются и продаются квартиры, как правило не страдает. Ведь в рекламе конкретный застройщик-юридическое лицо обычно не указывается. Эту информацию можно получить, лишь ознакомившись с проектной декларацией объекта, но к сожалению, далеко не все дольщики делают это, полагаясь только на рекламу, бренд компании, отзывы знакомых и друзей и свою удачу.
Мы рекомендуем начинать процесс взыскания неустойки и убытков немедленно при наличии просрочки хотя бы в несколько дней, и также пусть вначале и небольших — но убытков(дальше они только увеличатся) и обращаться с претензией и с иском, и уже в ходе судебного разбирательства, с учетом прошедшего времени увеличивать сумму требований. Благодаря такому подходу, к моменту передачи квартиры (или по завершению судебного процесса), у дольщика окажется исполнительный лист, по которому реально можно получить с застройщика неустойку и компенсировать убытки!
При таком подходе дольщик может своевременно обратиться с ходатайством в суд об аресте имущества застройщика-должника, включая денежные средства на счетах( пока имущество и средства еще есть) на сумму предъявляемых требований.
Надо всегда помнить. что в действительности Ваши интересы никак не совпадают с интересами застройщика и об этом нужно помнить!
Интерес застройщика, как коммерческой организации – максимальное извлечение прибыли, и понятно что выплата неустойки, компенсация убытков дольщиков, устранение недостатков за свой счет в интерес застройщика не входят! Хотя в соответствии с законодательством застройщик должен в случае нарушения своих обязательств выплатить и неустойку, и компенсировать убытки, и устранить недостатки за свой счет.
Активно отстаивайте свои права !
Застройщик не подписывает акт? Обяжете его подписать в судебном порядке! Решение суда будет основанием для регистрации права собственности в Росреестре.!
Созданную застройщиком управляющую компанию в случае плохого обслуживания вы можете наказать рублем, привлечь руководство УК к ответственности через прокуратуру и ГЖИ, или вообще поменять УК, можете создать ТСЖ, надо только провести очное/заочное собрание собственников МКД.
Помните!
Закон всегда предусматривает способ защиты!
Надо лишь активно отстаивать свои права!
Не в сети
Приемка квартиры в новостройке
Как правило, приобретая квартиру в новостройке, Вы получаете голые бетонные стены, минимум перегородок, не понятно как установленные оконные конструкции, сквозняки, входную дверь с отверстием вместо глазка. И скорее всего, квартира не будет соответствовать как минимум одному нормативному критерию, а обычно – сразу по нескольким. Некоторые дольщики затрудняются самостоятельно определить, является то или иное несоответствие недостатком или нет. И в этом случае мы сможем Вам помочь. Не спешите подписывать акт приема квартиры, пригласите Нашего специалиста.
Если квартира передается в состоянии, не соответствующим условиям договора долевого участия в строительстве (ДДУ), и не соответствует определенным нормативным критериям, СНиП, СП, ГОСТ, то Вы вправе не подписывать акт приема-передачи в редакции застройщика, и потребовать составления акта с указанием обнаруженных несоответствий и недостатков.
После тщательного исследования помещений квартиры, Мы предоставим Вам перечень нарушений, допущенных при строительстве, которые Вы пропишете в акте осмотра квартиры.
Иначе придется все исправлять уже Вам, причем за свой счет.
Приведем пример последнего выезда на приемку новостройки.
В однокомнатной квартире, заявленной площадью 42 м2, выявлены следующие нарушения: Промерзание в примыканиях оконных конструкций к наружным стенам здания, замурованное вентиляционное отверстие в санузле, холодные радиаторы отопления, отсутствие заземления в электрических розетках,вертикальные отклонения перегородок до 50мм (допускается до 10мм),отсутствие прямых углов сопряжения стен, особенно в местах установки сантехнических приборов и кухонного гарнитура,разные по высоте дверные проемы (до 110мм),местные неровности на стенах до 12 мм (допускается 4 мм),местные неровности на потолках и откосах до 12 мм, наплывы строительных растворов на полу до 47 мм,углубление в полу свыше 70 мм! диаметром свыше 1,5 метра!, коррозия на металлическом ограждении балкона,реальная площадь квартиры 40,5 м2.
Стоимость устранения данных нарушений, с учетом цены используемых материалов и оплаты труда рабочих по среднерыночным ценам составляет 130 000 руб. Стоимость приписанных 1,5 м2 площади квартиры, согласно ценам застройщика, 57 000 руб. Итого — 187 000 р.
В данном случае, застройщик устранил все замечания клиента, БТИ подтвердило замеры, клиенту сделали перерасчет стоимости квартиры.
Если квартира передается в состоянии, не отвечающем требованиям договора долевого участия, проектной документации, нормативов технических регламентов или с недостатками, которые делают ее непригодной для проживания, то Вы вправе потребовать от застройщика:
— соразмерного уменьшения цены договора;
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
-возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае игнорирования вышеуказанных требований застройщиком, дольщик имеет право расторгнуть договор долевого участия в строительстве в одностороннем порядке.
Не в сети
По материалам ABIREG.RU
Воронеж. 26.12.2016. ABIREG.RU – Строительная компания ООО «Агропромстрой» (генеральный директор – депутат Воронежской областной Думы Артур Баринов) просрочила сдачу 16-тиэтажного дома на Машмете (Цимлянский переулок, 8а) для 209 дольщиков, следует из ответа областного правительства на запрос «Абирега».
По данным чиновников, ввод проблемного объекта перенесен на февраль 2017 года. Изначально срок сдачи был запланирован на июль 2015 года, затем его перенесли на первое полугодие 2016 года, следует из проектной декларации. Разрешение на строительство 16-этажного дома в переулке Цимлянском «Агропромстрой» получил в 2014 году. Стоимость работ компания оценивала в 298,6 млн рублей.
Связаться с господином Бариновым «Абирегу» не удалось: телефон бизнесмена не отвечал на звонки издания. Его отец и бывший владелец «Агропромстроя» Валерий Баринов (также известный воронежский предприниматель) пояснил, что на данный момент в доме «фактически все готово». «Тепло дали, электричество провели», – уточнил господин Баринов. В самой компании «Абирег» заверили, что дом будет сдан до конца года.
Согласно проектной декларации, двухсекционный 16-этажный дом с техническим этажом строится на земельном участке в 2,4 га, взятом в аренду у горадминистрации в 2012 году. Площадь застройки составляет 880 кв. м. Общее количество квартир – 224. Участок находится в составе реконструированного жилого квартала, со сносом ветхого жилья.
По данным «СПАРК-Интерфакс», ООО «Агропромстрой» зарегистрировано в 2006 году. Уставный капитал – 27,5 тыс. рублей. На данный момент 90,91% долей компании принадлежит самому ООО, еще 9,09 – Сергею Бокареву. Между тем еще в начале текущего года 100% долей контролировал Валерий Баринов. Выручка в 2015 году составила 160,4 млн рублей, чистая прибыль – 800 тыс. рублей.
Примечательно, что накануне семья Бариновых избавилась от своего ключевого бизнес-актива – площадки завода по производству железобетонных изделий ООО «Воронежстройдеталь-1» («ВСД-1», Монтажный проезд, 3«з»). Ее выкупила ГК «Протэк».
Согласно данным областного правительства, по состоянию на 1 декабря в Воронежской области значится пять многоквартирных домов, строящихся с привлечением средств 672 дольщиков, которые не введены в эксплуатацию в установленные сроки.
Кроме «Агропромстроя», ввод затягивает ООО «ГрадСтрой», которое на средства 99 дольщиков строит объект по адресу: ул. Антонова-Овсеенко, 33б. По данным облправительства, ввод запланирован уже на декабрь текущего года. Впрочем, по состоянию на 22 декабря дом все еще находится в реестре просрочки.
Среди проблемных строек также значится дом у воронежского пединститута (ул. Ленина, 43), который никак не может сдать ООО «БизнесИнвестСтрой». Задержки были связаны с тем, что в середине года мэрия обнаружила, что дом превышает проектную этажность (на два этажа) и занимает больше места, чем было запланировано.
К делу подключилась прокуратура, а в июле власти инициировали публичные слушания, чтобы «легализовать» отклонения в стройке. По новому плану «БизнесИнвестСтрой», сдача состоится во втором квартале 2017 года. В затянувшейся стройке участвует 251 дольщик.
В области «тянут» со вводом в эксплуатацию своих многоквартирных домов ООО «Кудеяр» в Нововоронеже (98 дольщиков) и ООО «Тихий Дон» в Лисках (15 дольщиков). Компании заверяют областных чиновников, что сдадут дома в первом и втором квартале 2017 года соответственно.
Как отмечают в облправительстве, все пять застройщиков «имеют достаточные финансовые и производственные ресурсы для ввода их в эксплуатацию в 2016-2017 годах». Всего в «долевку» в Воронежской области строят 92 многоквартирных дома.
Не в сети
РАЗМЕРЫ СТАВКИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ И УЧЕТНОЙ СТАВКИ, ПРИМЕНЯЕМЫХ ПРИ РАСЧЕТЕ НЕУСТОЙКИ В СЛУЧАЕ ПРОСРОЧКИ СРОКОВ СДАЧИ ЗАСТРОЙЩИКОМ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА.
При расчете суммы неустойки, полагающейся участнику долевого строительства в случае просрочки застройщиком сроков сдачи объекта, необходимо учитывать тот момент, что ставка рефинансирования устанавливаемая Центробанком России, исходя из которой и рассчитывается неустойка ( в настоящее время ставка рефинансирования является равной учетной ставке, также определяемой ЦБ РФ), является величиной переменной, и в определенный период времени имела разный размер.
Как правило, судом при рассмотрении дел о взыскании неустойки помимо других обстоятельств по делу проверяется правильность расчета суммы, предъявляемой ко взысканию с застройщика, и поэтому в случае неправильного расчета дольщику могут формально вовсе отказать в удовлетворении его требований или перенести заседание для уточнения размера требований, что только оттягивает дату вынесения окончательного решения, и следовательно фактического получения сумм неустойки участниками долевого строительства от застройщика.
И все то время, пока длится судебный процесс, застройщик продолжает пользоваться фактически Вашими денежными средствами.
Да потому, что в соответствии со ст.6 и ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2004 №214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве…» уплата неустойки является обязанностью Застройщика, а не его правом!
Другое дело, что зачастую дольщики пренебрегают своим правом требования неустойки, и тем самым способствуют практике просрочки сдачи объектов и невыплаты компенсации за нарушение условий ДДУ.
Напомним, что со дня, следующим за датой, указанной в договоре долевого участия, когда застройщик обязался Вам передать объект долевого строительства (квартира или нежилое помещение), и не выполнил свое обязательство, начинается отсчет просрочки, и соответственно с этого момента у застройщика в силу ст.6 Закона №214-ФЗ возникает обязательство по выплате неустойки перед дольщиком.
И это необходимо помнить!!
Итак, сами размеры ставки рефинансирования, применяемые при расчете суммы неустойки:
До 01.01. 2016 г. – 8,25% или 0,0275% от стоимости объекта по ДДУ в день!
С 01.01.2016 до 13.06.2016 — 11% или 0,0366% в день.
С 14.06.2016 по 18.09. 2016 – 10,5% или 0,035% в день.
С 19.09. 2016 по 26.03.2017 – 10% или 0,0333% в день.
C 27.03.2017 по 01.05.2017 – 9,75% или 0,0325% в день.
С 02.05.2017 — 9,25% или 0,0308% в день.
С 19.06.2017 — 9% или 0,03% в день.
На первый взгляд может показаться, что размеры неустойки не столь уж велики, но с учетом того, что просрочка сдачи объекта долевого строительства редко бывает меньше месяца, и как правило составляет от двух месяцев до года, а то и более того, то стоит посчитать, сколько сэкономил Застройщик на дольщиках, не выплатив им неустойку, и сколько мог бы получить участник долевого строительства, заявив требование о выплате неустойки.
Помимо этого, следует учесть, что если участником долевого строительства (дольщиком) является гражданин, а не юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, то неустойка подлежит выплате Застройщиком В ДВОЙНОМ РАЗМЕРЕ! (ч.2 ст.6 Закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…)
Рассмотрим на примере квартиры, стоимостью 1 500 000 рублей, при ставке рефинансирования на сегодняшний день (0,0333% от стоимости):
Так, при просрочке срока сдачи в 30 дней ( месяц) сумма неустойки составит 29 970 рублей.
( 1 500 000(стоимость квартиры) х 0,0333%(1/300 ставки рефинансирования) х 30(кол-во дней просрочки) х 2(двойной размер) =29 970 рублей )
При просрочке в 60 дней (2 месяца) соответственно – 59 940 рублей.
При просрочке в 180 дней (полгода) – уже 179 820 рублей!
Просрочка 365 дней (год) – 364 635 рублей!
Решайте сами, стоит ли оставлять свои деньги застройщику или нет..
Не в сети
Дольщик 36, не все так сказочно, как Вы пишете. Не вводите людей в заблуждение. Суды повсеместно снижают сумму неустойки (в зависимости от периода просрочки), взыскивая всего 5-15% от расчета по формуле, указанной в законе. В моей практике не один судебный процесс по данной тематике. У кого есть вопросы, пишите в личку.
Не в сети
Уважаемая BZO! Каким образом мы вводим людей в заблуждение? Пример расчета неустойки приведен в соответствии с 214-ФЗ. Да, суды снижают размер неустойки, пользуясь ст.333 ГК РФ.
Но только по заявлению застройщика, и с указанием в решении мотивов и обоснований такого снижения.
Нет мотивов и обоснований или заявления застройщика — есть повод для обжалования, и совсем не факт, что такое немотивированное решение следующая инстанция оставит в силе.
Другое дело — далеко не все обжалуют решения судов, это правда. И зря, по нашему мнению.
По поводу 5% — здесь Вы скорее вводите людей в заблуждение, так как в настоящее время размер взыскиваемой неустойки не может быть ниже средней ставки банковского процента по вкладам физ.лиц по ЦФО (в нашем регионе), которая ниже 7,52% в 2016 году не была, а с 01.08. 2016 г — 10%. О каких 5% может идти речь?)).
К тому же ничто не мешает дольщику перевести тяжбу в подсудность арбитражного суда по договору цессии c ИП или ООО, как это делают к примеру, автоюристы, а в арбитраже судебная практика по части взыскания неустойки по договорам долевого строительства куда лучше — взыскание менее 50% от заявленной суммы достаточно редкое явление, в основном от 50 до 100% неустойки.
Не в сети
Устранение недостатков и дефектов квартиры (объекта) по ДДУ.
Ответственность застройщика за качество передаваемого объекта установлена Законом 214-фз «О долевом участии в строительстве», а также в части не урегулированной этим законом – нормами закона «О защите прав потребителей».
Закон 214-фз (ст.7) устанавливает ряд требований к застройщику относительно качества передаваемого дольщику объекта долевого строительства.
Так, согласно ст.7 закона 214-фз «Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.»
Это означает, что если при приемке квартиры(или нежилого помещения) от застройщика дольщиком будут выявлены:
— недостатки в отделке (черновой или чистовой)- косые стены. выемки в штукатурке, не пробитые вентиляционные каналы, неправильное остекление, отваливающиеся обои и вспученный, некачественно уложенный линолеум, трещины, щели и т.п.
— отступления от проектной документации – отсутствие предусмотренных ДДУ сантехники и оборудования (застройщик может установить более дешевые сантехнику и оборудование, и соответственно менее качественные), перегородок (или установка перегородок в месте не предусмотренных проектом), слой штукатурки меньше предусмотренного проектной документацией (и вследствие чего площадь квартиры может увеличиться на 1-2 кв.м, за которые застройщик потребует доплаты!!), и даже использование материалов менее качественного уровня и характеристиками, нежели предусмотрено ДДУ и проектом, то участник долевого строительства вправе требовать от застройщика:
— соразмерного уменьшения цены договора;
— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
— возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Требование дольщика начинается с досудебного урегулирования вопроса путем отправления претензии застройщику, в которой следует помимо указания на повреждения и недостатки, сослаться на статьи законов «О защите прав потребителей» и «О долевом участии в строительстве..» (214-ФЗ). Также участнику долевого строительства в претензии рекомендуем назначить срок, за который застройщик должен устранить недостатки, уменьшить цену или возместить расходы дольщика.
В этом случае хотим напомнить, что с 01.01.2017 года вступает в силу новая, 8-я часть ст.7 Закона 214-фз «О долевом участии…» в соответствии с которой «За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
(часть 8 введена Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ)»
Размер неустойки (пени) в этом случае согласно п.1ст.23 Закона «О защите прав потребителей» составляет 1 (один) процент от стоимости жилого помещения (в случае наличия недостатков, делающих его непригодным для проживания) или так же 1% от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Помимо предусмотренных законом и договором неустойки (штрафов, пени) в случае неисполнения застройщиком своих обязанностей он обязан возместить дольщику в полном объеме причиненные таким неисполнением убытки. (реальный ущерб и упущенную выгоду). В этом случае бремя по доказыванию факта убытков лежит на дольщике.
В случае игнорирования застройщиком претензии, когда нет ни ответа, ни действий по устранению недостатков, то дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия в строительстве в одностороннем порядке, и потребовать возврата денежной суммы, уплаченной в счет договора, и оплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Эта процедура происходит в судебном порядке.
И следует помнить, что требования в части дефектов и недостатков переданного дольщику объекта можно предъявить только в пределах гарантийного срока. На объект долевого строительства он не может быть меньше пяти лет, начиная с даты передачи объекта дольщику. На инженерное и технологическое оборудование объекта законом установлен минимальный срок гарантии в три года.
Не в сети
Рекомендую всем, кто планирует заниматься долевым строительствои или уже им занимается, для значительного снижения риска оформлять банковскую гарантию. Мы сами занимаемся долевым строительством. Для получения банковской гарантии обращаемся к брокерам ФинГарантСервис http://voronezh.fingarantservice.ru . Документ получаем в максимально короткие сроки. Сотрудники всегда ответят на все вопросы, с удовольствием помогут.
Не в сети
ДОЛЬЩИК 36, Здравствуйте.Занимаетесь ли вы судебной практикой по ДДУ.если да то какие расценки и гарантии имеются.Спасибо.
Не в сети
DIMA1982, Занимаемся. Варианты оплаты разные — процент от взысканной суммы или полученной материальной выгоды от застройщика, есть вариант с фиксированной оплатой, и смешанный вариант. В любом случае — надо знать вашу конкретную ситуацию, ознакомиться с вашим ДДУ. После этого договариваемся о форме и размере оплаты.
По гарантиям — их никто не даст, не ознакомившись с делом.)) Одно можем гарантировать точно — лишних денег тянуть с вас и дольщиков не собираемся. (есть основное направление деятельности). Если ситуация сложилась не в вашу пользу — прямо вам скажем об этом. Звоните, пишите, спрашивайте. Ответим. Есть группы «Дольщик 36» ВКонтакте и в Одноклассниках, можете писать там, если будет удобней.
Не в сети
По материалам ABIREG.RU
И волки сыты, и овцы молчат: как «Воронеж-Дом» пристраивает к домам отели сети «Мир гостиниц» и за чей счет они существуют
Воронеж. 28.02.2017. ABIREG.RU – Аналитика – Количество претензий к воронежским застройщикам и аффилированным с ними управляющим компаниям увеличивается с каждым днем. Однако пока единственным значительным изменением в системе стало проведение конкурсов по выбору УК.
Пока не представляется возможным решить, каковы перспективы такого способа отбора: к проведению и результатам конкурсов у участников рынка появляется много вопросов. Изменить ситуацию в лучшую сторону не удается с молчаливого согласия большинства: либо люди даже не понимают, что их обманывают, либо не хотят устраивать разборки с УК из-за с виду незначительных переплат. Также препятствием для восстановления собственных прав стало и отсутствие судебного прецедента. При обращении в суд сложно предугадать, какой оборот примет рассмотрение дела: если соседу сделали перерасчет, это еще не значит, что тебе тоже повезет. А подкрученными на 15-20% общедомовыми приборами учета, предложениями отремонтировать крышу посредством целевого сбора или отсутствием освещения в подъездах или перед домом мало кого удивишь.
Один подъезд + один подъезд = три
Но один застройщик все же смог отличиться далеко не новой, но вполне эффективной в условиях строительного произвола схемой: ЗАО «Воронеж-дом», учредителем и генеральным директором которого является Ольга Семёнова (жена депутата воронежской облдумы Петра Семёнова), получает разрешение на строительство многоквартирного дома, например, из двух подъездов. Дом успешно сдается в эксплуатацию, передается родственной управляющей компании – ООО «Жилстройсервис», учредителем которой является опять же Ольга Семёнова (по данным Kartoteka.ru, ей принадлежит 46,67% долей УК).
И где-то спустя год у здания неожиданно вырастает еще один подъезд, который превращается в общежитие или очередной отель сети «Мир гостиниц». Благодаря аффилированной управляющей компании вполне успешно удается скрывать возведенные здания, в дальнейшем площади пристроек не учитываются при расчете коммунальных услуг, а потребляемые ресурсы ложатся на плечи добросовестных жильцов. Уже не раз собственники помещений обращались в различные инстанции для перерасчетов. Например, в декабре 2015 года жильцы дома по улице Сакко и Ванцетти обращались в «ТНС Энерго» из-за непомерно высокой оплаты электроэнергии по ОДН. Как оказалось, израсходованное за несколько месяцев офисами и гостиницей «Италия» электричество вошло в платежки жильцов в связи с тем, что «Жилстройсервис» просто не уведомил «ТНС Энерго» о наличии в доме нежилых помещений.
Отель-невидимка
Аналогичная ситуация сложилась и на улице Арсенальной, где «несуществующая» гостиница «Украина» потребляет коммунальные услуги, но не оплачивает их. Мировым судьей судебного участка Коминтерновского района № 12 Натальей Чевычаловой было установлено, что управляющая компания «Жилстройсервис» скрывает площади некоторых собственников, тем самым занижая для них оплату жилищно-коммунальных услуг. В частности, неустановленные владельцы помещений не оплачивали теплоснабжение, которое поставляется крышной газовой котельной. В своей апелляционной жалобе «Жилстройсервис» указал, что площадь всех помещений в доме составляет чуть более 20 тыс. кв. м. Однако судом было установлено, что управляющая компания чисто случайно при расчетах «потеряла» 1 тыс. кв. м – документально подтвержденная площадь дома составляет 21 тыс. кв. м. Помимо этого, «Жилстройсервис» за 10 лет (дом введен в эксплуатацию в 2007 году) не смог обнаружить собственников пристроенного помещения в литере А, А1 площадью 1,5 тыс. кв. м. Согласно материалам суда, управляющая компания даже и не принимала никаких действий для установления правообладателя указанной площади, а произвольно перенесла бремя оплаты за техническое обслуживание крышной газовой котельной на других собственников.
Квартиры есть – квитанций нет
В одном из домов на улице Миронова граница пристройки (естественно, несуществующего) общежития видна невооруженным глазом: заметна разница в цвете и износе кирпича, да и шов между зданиями выглядит свежее остальных. По данным «Жилстройсервиса», представленным на сайте «Реформа ЖКХ», общая площадь нежилых помещений в доме составляет всего 372,6 кв. м. Однако согласно справке филиала БТИ-Информцентр – филиал АО «Воронежоблтехинвентаризация», площадь нежилых встроенно-пристроенных помещений равна почти 2,2 тыс. кв. м. Общая площадь пристройки доходит до 1,8 тыс. кв. м – 10 этажей сдаваемых в аренду «однушек» (всего их около 30), собственником которых является ООО «Гранд-Галант». Жильцы этой пристройки квитанций об оплате, в том числе и коммунальных услуг, не получают, а раз в месяц просто платят наличными около 5 тыс. рублей плюс коммуналка. В каждой комнате проживает от 3 до 6 человек. Получается, что средний ежемесячный доход от общежития составляет около 750 тыс. рублей в месяц, за шесть лет – 54 млн рублей.
Жильцы дома рассказали, что директор «Жилстройсервиса» Валентина Агафонова заверила их, будто эта часть дома находится под управлением другой компании и имеет отдельный вход коммуникаций. Довольно занятен тот факт, что, будучи директором УК, госпожа Агафонова не в курсе, что согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной организацией. Также при осмотре сетей жильцы выяснили, что коммуникационные трубы из их подвала проходят через стену прямиком в пристроенное здание, то есть коммуникации в доме и общежитии общие. Получается, что все годы существования пристройки потребляемые коммунальные услуги оплачивались остальными жильцами дома: согласно ответу управляющей компании собственникам, плата за коммунальные услуги рассчитывалась исходя из площади 9,994 тыс. кв. м, хотя реальная площадь дома составляет 16,6 тыс. кв. м.
Оригинал съела собака
В доме не установлены счетчики ОДН – якобы на общем собрании собственников было принято решение их не устанавливать, а использовать показания приборов учета, установленных в котельной по адресу: Миронова, 43к. И вот очередное нарушение: такой порядок расчетов противоречит постановлению правительства РФ № 354 – если котельная обслуживает более одного дома (а котельная обслуживает сразу четыре), установка счетчиков ОДН в каждом доме является обязательной. Таким образом, перерасчет на одну квартиру составляет около 74 тыс. рублей, на дом из 200 квартир выходит порядка 15 млн рублей за шесть лет.
В этой ситуации интерес вызывает и протокол общего собрания собственников дома на ул. Миронова, копию которого Валентина Агафонова предоставила суду.
Согласно документу, собрание якобы проводилось в конце декабря 2009 года, участие в нем принимали несколько юрлиц – застройщик и его подрядчики: ООО «Ваш Дом», ООО «Лик-Т», ООО «Интернет», ЗАО «Воронеж-Дом», ООО «Воронеж Дом Плюс», ООО «Прибор», ООО «Ремэкс», ООО «Мега-Строй» и ООО «ЛИК». Например, по данным Kartoteka.ru, 81% долей «Ваш Дом» принадлежит Ольге Семёновой, 19% – ООО «Оникс», 60% которого принадлежит Петру Семёнову, 40% – Ольге Петровне Семёновой.
24,68% ООО «Интернет», принадлежит отцу Ольги Семёновой – Юрию Юршину, который во время проверки УМВД России по Воронежу сообщил оперуполномоченному, что фактическое руководство осуществляет его дочь, а он никаких обязанностей в организации не выполняет. «Интернет» является одним из учредителей ЗАО «Воронеж-Дом» (конечные бенефициары – семья Семёновых). В ООО «Воронеж Дом Плюс» с 2002 по 2006 год директором был Петр Семёнов, с 2006 по 2016 год – Ольга Семёнова.
40% долей ООО «Ремэкс» владеет Юлия Петровна Гробовенко (она же – директор «Оникса»), еще 60% принадлежит Валентине Юршиной. Оригинал протокола суду предоставлен не был – госпожа Агафонова пустила в ход набор детских «отмазок» и сообщила, что большая часть документов (в том числе и оригинал протокола) пострадала при залитии помещений «Жилстройсервиса». Интересно, что к протоколу не были приложены свидетельства на право собственности указанных помещений, а также не указано место проведения собрания, что наряду с отсутствием оригинала наталкивает на мысль о фальсификации данного протокола. Помимо этого, по представленным в суде данным Единого госреестра прав на недвижимое имущество права собственности юрлиц на квартиры были зарегистрированы не ранее мая 2010 года, что еще раз подтверждает вероятность подделки.
Захваты и пути вывода средств из 90-х
На улице 60-й Армии отель «Тибет» вырос прямо на придомовой территории: жителям 14-этажного дома осталась десятиметровая детская площадка под забором очередного бизнес-проекта, а вместо парковки – только узкая дорога вдоль дома. Жильцы сообщили, что земля под зданием входит в их собственность, а гостиница была возведена без разрешений на строительство. Также один из местных активистов утверждает, что здание «Тибета» не зарегистрировано, коммуникации к нему подведены от соседнего жилого дома.
В самой сложной ситуации на данный момент оказались жильцы дома на улице Антонова-Овсеенко. Большую часть дома занимают сдаваемые в аренду нежилые помещения и отель, поэтому собственники жилых помещений не могут сменить управляющую компанию на общем собрании: перевес оказывается в пользу застройщика.
Валентина Агафонова утверждает, что под управлением «Жилстройсервиса» в доме находится 48 квартир (2,4 тыс. кв. м) из 80 (4 тыс. кв. м), остальные, как и в случае с домом на Миронова, управляются другой компанией. В квартирах с № 49 по № 80 жильцы с 2008 года оплачивают коммунальные услуги наличными сотруднику компании ООО «Мир гостиниц» Валентине Бухтенковой, которая пояснила оперуполномоченному ОЭБ и ПК УМВД России по Воронежу старший лейтенанту И. С. Воронину во время проверки, что собственником квартир является ООО «Интернет», которое сдает их в аренду.
Полученные денежные средства передаются ООО «Ремэкс», а далее по договору субаренды деньги идут в ООО «Вэллком». Дальнейшая судьба денежных средств неизвестна. Стоит отметить, что при проведении проверки УМВД выяснилось, что взносы Фонда капитального ремонта Воронежской области начисляются только на квартиры с № 1 по № 47, об остальных квартирах у фонда сведений нет. А УМВД не увидело причин для возбуждения уголовного дела.
Постскриптум
Во время написания текста «Абирег» получил массив документов и показаний жильцов. Для того, чтобы сохранить баланс и описать ситуацию со всех сторон, мы обратились за комментарием к застройщику. Однако генеральный директор «Воронеж-Дом» и учредитель «Жилстройсервиса» Ольга Семёнова в телефонном разговоре с корреспондентом «Абирега» заметно нервничала и отказалась от каких-либо комментариев. С Петром Семёновым связаться не удалось: депутат продолжительное время не отвечал на звонки, а впоследствии и вовсе стал выключать телефон.
Остается только надеяться на то, что в рамках борьбы с «архитектурным бандитизмом» руководство региона и города не остановится на чистках строительного блока, а примет меры к ликвидации нерадивых застройщиков и «подшефных» им управляющих компаний.
Источник: bvf.ru
О чем молчат застройщики и что нужно знать покупателям новых квартир
Ростов-на-Дону, 29 ноября 2019. DON24.RU. Покупка квартиры в строящемся доме более выгодна, чем на вторичном рынке, если смотреть только на цену, и более рискованна, потому что не знаешь, что получишь и когда. Сюрпризы всплывают сразу или потом. В одном WhatsApp-чате недавно спрашивали, где найти специалиста, чтобы вместе осмотреть комнаты.
Новосел заподозрил, что жилплощадь на один квадратный метр меньше обещанной. Участники переписки не удивились заданной теме и подтвердили, что чем крупнее застройщик, как в данном случае, тем больше у него «косяков».
Сейчас, в конце года, по традиции дома массово сдаются в эксплуатацию. Люди получают ключи и пытаются понять, что именно они купили.
Корреспондент «ДОН 24» расспросил экспертов по недвижимости, к чему же надо быть готовым при покупке квартиры на первичном рынке.
Непризнанные долгострои
Владелец агентства недвижимости Алексей Олейников насчитал в Ростове полтора десятка объектов, сдача которых затянулась и на год, и на два. Их нет в списках проблемных домов. Квартиры в них продаются, и Росреестр зарегистрирует сделку как законную, будь то долевое строительство или уступка права собственности.
Как объяснил Олейников, в прежней версии Федерального закона № 214 о долевом строительстве была лазейка, которой пользовались застройщики. Чтобы здание не попало в список проблемных, надо было раз в девять месяцев демонстрировать хоть какую-то активность на площадке.
В последней редакции закона этот пробел устранили. Теперь объект автоматически попадает в список проблемных, если сроки завершения очередного этапа работ нарушены более чем на шесть месяцев. А гражданам уже не надо собирать документы, как раньше, и доказывать, что они приобрели квартиру в проблемном доме.
Жадные застройщики
Следующая проблема – дома, возведенные экономными застройщиками. Готовые многоэтажки интересны многим людям, потому что не надо волноваться по поводу их сдачи. Квартиры в них могут быть даже дешевыми, и именно это должно насторожить новоселов.
В одном из домов в центре Ростова, например, нет горячей воды и тепла. Он вводился в эксплуатацию без подведения этих коммуникаций. Дом принадлежит ЖСК (жилищно-строительный кооператив), у которого огромные долги, и ростовчанин, купивший дешево квартиру, может быть поставлен перед фактом, что надо будет погасить долг кооператива в виде пая.
Застройщик другого дома в центре города сделал индивидуальное отопление в каждой квартире, но не заключил договор с газовиками. Прошел год, а в квартирах по-прежнему нет горячей воды и отопления. Люди пользуются электрообогревателями и переплачивают.
Лишние этажи
Еще одна опасность – возведенный дом совсем не тот, что в документах. По словам Олейникова, надо проверять на сайте Росреестра, что за земельный участок по данному адресу, выделен ли он под многоквартирную застройку или под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Ранее некоторые компании брали участки под ИЖС и фактически строили не три, а пять, девять и даже 18 этажей. Это позволяло избежать дополнительной госэкспертизы на соответствие дома проектной декларации. Интерес застройщиков к таким приключениям снизился после того, как в Сочи было выявлено более 600 домов с лишними этажами и виновных наказали.
А вот такую историю невозможно предугадать. В СЖМ есть дом, который начали строить в 2016 году и обещали сдать в конце 2018-го. Документы были в порядке, Росреестр все одобрил. Летом 2017 года прокуратура обнаружила несоответствие подписей и вменила компании фальсификацию разрешения на строительство.
Суд отозвал разрешение, но отказался вызвать для дачи показаний чиновника, подписавшего этот документ. Сейчас стройка заморожена, есть пострадавшие дольщики.
Риски новосела
Юрист Мучтаба Кулиев считает, что главный риск при покупке новой квартиры в том, что неизвестно, достроят дом или нет. Компания может быть с положительной историей, но в силу финансовых трудностей, внешних обстоятельств у нее может не оказаться возможности выполнить договорные обязательства.
Причин может быть несколько: удорожание строительных материалов, судебные тяжбы, требования фискальных органов, отказ в кредитовании, банкротство банка, обслуживавшего строительную компанию, банкротство самого застройщика и многое другое.
Для защиты дольщиков минувшим летом был изменен Федеральный закон № 214. Теперь застройщик обязан открыть эскроу-счет в кредитной организации и аккумулировать на нем привлеченные средства граждан. Воспользоваться ими он вправе после сдачи дома в эксплуатацию. Таким образом, деньги участников долевого строительства теперь защищены, их можно вернуть, если объект заморожен.
Сигналы опасности
Прежде чем приобретать квартиру и выбирать застройщика, рекомендует Мучтаба Кулиев, стоит почитать в интернете отзывы и посмотреть историю сданных им объектов.
Далее нужно выяснить, оформлено ли разрешение на земельный участок, на какой срок оно выдано и действительно ли на данный момент, соответствует ли объект Федеральному закону № 214 о долевом строительстве. Важно узнать, каково финансовое положение компании и сколько договоров с гражданами уже заключено.
«Не советую приобретать квартиры в ЖСК, потому что здесь чаще всего бывают злоупотребления», – уточнил Кулиев.
«Считаю, что надо дождаться сдачи дома, – добавил Алексей Олейников. – Лучше немного переплатить, зато у вас будет больший выбор в этажах, планировках и меньше переживаний по поводу того, сдадут или не сдадут дом в срок».
Каникулы дольщика
Будущее новоселье может сорваться и по вине покупателя, если он не рассчитал свои финансовые силы или же внешние обстоятельства оказались сильнее. Тогда квартиру придется продать или же воспользоваться ипотечными каникулами. Так называется льготный период, в течение которого можно совсем не платить или уменьшить сумму.
Адвокат Евгений Фролов рассказал, что в его практике был случай, когда банк отказал клиенту в предоставлении ипотечных каникул, потому что ранее производилась реструктуризация долга. Такой отказ незаконный и оспаривается в суде. Дается, правда, льготный период лишь раз в течение срока действия договора. Вдобавок у заемщика должны быть веские причины: потеря работы, инвалидность, болезнь, ребенок-инвалид.
Эксперт в банковской сфера Лариса Сулацкая подчеркнула, что ипотечные каникулы не избавляют от кредита и не уменьшают сумму долга.
Юрист Инна Чемеркина добавляет, что надо с умом использовать материнский капитал при покупке квартиры. Если супруги надумают разводиться, то в этом случае они не смогут поделить имущество поровну и надо будет обязательно выделить долю детей.
Источник: don24.ru
Глава Фонда дольщиков: сделаем все, чтобы как можно быстрее решить проблему долгостроев
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства намерен решить проблемы всех обманутых дольщиков в России до конца 2023 года. Причем по большей части долгостроев, которые сейчас есть в работе фонда, решения будут приняты уже в этом году. О том, за счет чего удастся ускорить восстановление прав дольщиков, какое дополнительное финансирование для этого потребуется, а также как фонд переориентирует свою работу после 2023 года, подводя итоги своего первого года работы на этом посту, в интервью ТАСС рассказал гендиректор Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Константин Тимофеев.
— Константин Петрович, мы с вами встречаемся, когда прошел почти год с тех пор, как вы были назначены на должность гендиректора Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Должность сложная, если не сказать расстрельная, так как проблема обманутых дольщиков — одна из наиболее социально напряженных в России. Каких результатов вы успели достичь за это время?
— Наша главная задача — защитить всех граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков. Сегодня насчитывается 158 тыс. обманутых дольщиков по всей России. C 2018 года (когда фонд начал свою работу — прим. ТАСС) защищены уже 78 тыс. граждан.
Надо понимать, что за проблему пострадавших граждан отвечает субъект. Губернатор решает, может ли регион сам достроить брошенный объект долевого строительства — тогда мероприятия по объекту реализуются в рамках дорожной карты субъекта. Или глава региона обращается с ходатайством в Фонд дольщиков, и тогда мы подключаем федеральные механизмы: через процедуру банкротства застройщика выделяем средства из федерального бюджета при региональном софинансировании. А дальше либо достраиваем дом и передаем людям ключи, либо выплачиваем компенсации дольщикам. Сейчас за субъектами остается примерно половина всех проблемных объектов, при этом мы готовы все дома взять на себя при наличии подтвержденного софинансирования от субъекта.
— Почему регионы не передают фонду долгострои?
— Там, где власти региона могут самостоятельно возобновить остановленную стройку, они оставляют такие объекты себе. Например, там есть непроданные квартиры либо объекты привлекательны с инвестиционной точки зрения. Или власти регионов ищут инвестора для достройки, которому готовы предоставить какие-либо преференции. При этом мы можем сами стать таким инвестором. Тем более что компетенции нашей команды позволяют быстро решать финансовые и юридические проблемы, неизбежно возникающие в ситуации, когда старый застройщик прекратил деятельность.
Цель — 2023 год
— Полностью ли сейчас фонд обеспечен финансированием? Сколько средств еще не хватает?
— Буквально в начале пандемии, прошлой весной, благодаря решению президента правительство выделило нам дополнительно 30 млрд рублей на завершение строительства объектов. В этом году нам выделено 27 млрд рублей, на 2022 год — 1 млрд, на 2023 — 26 млрд. Мы провели расчеты: дополнительно нам нужно не более 60 млрд рублей из федерального бюджета, чтобы защитить всех обманутых дольщиков.
Кроме того, мы учитываем софинансирование из региональных бюджетов. Также в достраиваемых объектах у нас остаются непроданные квартиры, которые мы продадим, получим деньги и направим их также на защиту пострадавших дольщиков. Вместе с этим у нас продолжаются поступления в компенсационный фонд от застройщиков, которые ведут строительство по старой схеме финансирования без счетов эскроу, — 1,2% от цены каждого договора долевого участия.
— Уже есть четкое понимание, что необходимые деньги — 60 млрд рублей — поступят? Не окажется ли так, что у бюджета не хватит на это средств?
— Сейчас нам не нужны эти средства, потому что на этот год и следующий мы деньгами полностью обеспечены. Если средства начнут поступать в 2022 году, этого будет более чем достаточно.
— Какой сейчас размер компенсационного фонда?
— У нас остались неизрасходованными около 49 млрд рублей. В этом году мы планируем, что в компенсационный фонд поступит около 10 млрд рублей, в следующем году — 3–4 млрд рублей. Начиная с 2023 года средства поступать перестанут, потому что к этому времени все застройщики перейдут на счета эскроу.
— Новая схема финансирования жилищного строительства с применением банковских счетов эскроу как раз призвана не допустить появления новых обманутых дольщиков. Если к 2023 году строительная отрасль полностью перейдет на проектное финансирование, когда в таком случае будут восстановлены права последнего обманутого дольщика в России?
— Сейчас порядка 61% многоквартирных домов в России строится по счетам эскроу, и эта доля будет увеличиваться. Мы надеемся, что до конца 2023 года основная масса застройщиков будет использовать проектное финансирование. И только тогда мы сможем сказать, что новых граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков, появляться больше не будет.
А пока около 40% объектов строится по старым схемам, обманутые дольщики будут появляться. Только за первый квартал 2021 года мы зафиксировали прирост порядка 7 тыс. новых пострадавших граждан.
С одной стороны, на это повлиял длительный мораторий на включение домов в реестр проблемных объектов, который ввели в апреле 2020 года для поддержки девелоперов во время пандемии коронавируса, а с другой — мораторий на проверки застройщиков. По итогам сдачи деклараций за первый квартал мы такое количество проблемных объектов обнаружили. Такой динамики, мы надеемся, в дальнейшем уже не будет, и к концу следующего года прирост вообще прекратится. Наши планы — принять все необходимые решения и до конца 2023 года защитить всех пострадавших граждан.
— Успеете?
— Со своей стороны сделаем все возможное. Сейчас на рассмотрении фонда 724 объекта, это около 45 тыс. граждан. Мы знаем каждый адрес и проблематику по нему, но мы можем принимать решения только по тем объектам, где застройщики находятся в процедуре банкротства и по которым обеспечено региональное софинансирование.
По 150 домам в отношении застройщиков конкурсное производство еще не введено. К сожалению, эта процедура небыстрая — иногда занимает от трех месяцев до одного года. Далее назначается арбитражный управляющий. Еще три месяца у него уходит на сбор документов — реестров требований участников долевого строительства, документов на дом, земельный участок. Затем документы передаются нам, и только тогда мы можем заниматься этим объектом.
Как АСВ, только в строительстве
— Что вы делаете, чтобы сократить сроки всех этих процессуальных этапов?
— От момента обращения главы субъекта к нам за помощью до момента принятия решения наблюдательным советом фонда в среднем уходит один год. Благодаря личному участию вице-премьера России Марата Хуснуллина, который возглавляет наблюдательный совет, мы можем рассматривать все объекты оперативно. Можем вынести хоть один адрес, как это было с жилым комплексом «Малая Истра» в Московской области, если по нему есть социальная напряженность и требуется незамедлительное решение. И повестка, и протоколы оперативно подписываются. Поэтому если бы у фонда были все полномочия, было бы намного проще.
— Каких полномочий вам сейчас не хватает?
— В России есть положительные примеры из банковской сферы. Когда банк становится проблемным, приходит Агентство по страхованию вкладов, чтобы в первую очередь защитить вклады людей. У агентства есть полномочия по выполнению функций конкурсного управляющего в процедурах банкротства, полномочия по формированию реестра требований вкладчиков и по выплатам.
По аналогии с этим мы бы хотели получить полномочия по самостоятельному формированию реестра требований дольщиков, а также хотели бы самостоятельно делать квартирографию по объектам — разбираться, кому какая квартира принадлежит, какая площадь помещений, есть ли отделка, соответствует ли проектная документация договору долевого участия. Арбитражные управляющие такие документы обязаны предоставлять в течение трех месяцев, но, к сожалению, многие из них затягивают сроки. Поэтому мы бы хотели взять эту работу на себя, чтобы ускорить процесс.
Кроме того, мы хотели бы получить полномочия по проведению оценки всего имущества застройщика-банкрота по аналогии с Агентством по страхованию вкладов. Сегодня мы сталкиваемся с тем, что арбитражные управляющие могут оценить объект недвижимости как в 1 рубль, так и в 1 млрд рублей. Это не всегда корректно.
Если арбитражный управляющий оценил объект слишком дорого — мы сталкиваемся с такими объектами, например, в Московской, Ленинградской областях, — это указывает на то, что он действует в своих интересах или интересах кредиторов, например, банков. Либо это могут быть фиктивные банкротства, когда сами же собственники пытаются через подставных лиц себя обанкротить, чтобы потом получить деньги из федерального бюджета.
А это уже уголовное дело. Когда мы видим такие оценки, мы обращаемся в прокуратуру и следственные органы. Если бы у нас были полномочия проводить оценку, мы бы сами заказывали лицензированного оценщика и могли бы быть уверены в правильности проведенной им оценки. Если объект стоит дороже, чем требования пострадавших граждан, тогда проще конкурсному управляющему этот объект продать и вернуть деньги дольщикам. Если он стоит дешевле, то тогда нужно применять механизмы Фонда дольщиков.
Есть еще одна проблема, с которой мы сталкиваемся, когда принимаем решение о выплате дольщикам возмещения за долгострой. После расчетов с гражданами нам нужно как можно быстрее освоить земельный участок: продать его или достроить на нем дом, чтобы вернуть деньги в бюджет. А чтобы это сделать, нам нужно от арбитражного управляющего этот участок быстрее забрать. Так вот арбитражные управляющие начинают препятствовать этому, пересматривать оценки, очень долго не подписывают акты. Мы хотим, чтобы после проведения всех выплат дольщикам этот участок автоматически переходил фонду, и мы уже оперативно смогли его либо продать, либо на нем построить дом, вернуть деньги бюджету и тем самым иметь средства на защиту других пострадавших граждан.
— Когда поправки о дополнительных полномочиях фонда будут приняты?
— Надеемся, что в весеннюю сессию депутаты их примут. Весенняя сессия будет завершающей для нынешнего созыва Госдумы, поэтому депутаты сами заинтересованы в том, чтобы успеть принять поправки в весенней сессии и помочь пострадавшим гражданам. 12 мая законопроект уже был одобрен в первом чтении.
— Насколько в таком случае сократится срок процедур по проблемным объектам?
— Благодаря этим изменениям в законодательстве мы выиграем как минимум три месяца. Кроме того, в этом законопроекте содержится поправка, согласно которой мы сможем исключать из реестра проблемных объектов долгострои, по которым уже приняты решения о достройке или выплате компенсаций, а также объекты, где нет пострадавших граждан. Тем самым мы разрешим застройщику, если он хочет, достраивать объект, но только с использованием счетов эскроу. Сейчас, если дом находится в реестре проблемных объектов, продажи квартир в нем заблокированы Росреестром.
— Останется ли институт арбитражных управляющих в банкротстве застройщиков, если часть их функций возьмет на себя Фонд дольщиков?
— Мы не ставим цель упразднить институт арбитражных управляющих, так как у нас нет задачи защитить кредиторов. Наша задача — восстановление прав дольщиков. Защитить граждан мы можем, только забрав этот объект. Получается, что наша миссия будет выполнена, когда объект перейдет в фонд. А далее арбитражные управляющие пусть с кредиторами сами разбираются столько времени, сколько им на это потребуется.
Госуслуги для дольщиков
— Планирует ли фонд оптимизировать свою работу с помощью информационных технологий?
— У нас есть задача создать личные кабинеты арбитражных управляющих, регионов и дольщиков в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Личные кабинеты арбитражных управляющих позволят автоматизировать работу и сократить сроки подготовки и передачи документов в Фонд дольщиков. Арбитражные управляющие будут в автоматическом режиме отправлять нам реестры требований участников строительства, квартирографию, оценку объекта недвижимости.
Власти регионов в своем личном кабинете будут размещать дорожные карты по проблемным объектам. Таким образом, мы будем понимать, нет ли срыва сроков, все ли обязательства выполнил регион. Дополнительно для субъектов будет возможность подать нам обращение о защите прав граждан.
Это ускорит процесс, так как заявления будут подаваться автоматически и можно будет просмотреть их статус. Информация по дорожным картам будет размещена в Единой информационной системе жилищного строительства в открытом доступе, то есть любой гражданин сможет увидеть, когда его объект будет защищен силами субъекта либо когда он будет передан фонду, когда пройдет наблюдательный совет, когда будет выплата, когда будет завершено строительство. Дольщик должен видеть весь процесс.
Кроме того, мы бы хотели через эти личные кабинеты выплачивать компенсации дольщикам — это было бы гораздо быстрее. Причем некоторые граждане оплачивали квартиру с использованием материнского капитала. Мы бы хотели с помощью ЕИСЖС наладить с Пенсионным фондом вопрос учета материнского капитала, использованного при покупке строящейся квартиры, чтобы после выплат компенсаций за недостроенное жилье материнский капитал был защищен и возвращен в Пенсионный фонд, и гражданин в последующем мог воспользоваться им еще раз. Таким образом, платформа будет работать по типу сайта госуслуг.
— Когда заработают личные кабинеты?
— Оператором Единой информационной системы жилищного строительства выступает ДОМ.РФ. Мы ему предоставили необходимые требования и технические задания. ДОМ.РФ обещает нам в ближайшее время усовершенствовать данную систему. Мы надеемся, что в июле появится личный кабинет арбитражного управляющего и в скором времени после этого — кабинеты регионов и пострадавших граждан.
— Вы начали с того, что регионы недостаточно активно выполняют свои обязательства по решению проблем обманутых дольщиков. Что можно с этим сделать?
— Во-первых, регионам необходимо провести ревизию всех проблемных объектов, включая потенциально проблемные, которые находятся в зоне высокого риска. Кроме того, в некоторых регионах, к сожалению, с начала реформы по переходу на счета эскроу перестали контролировать застройщиков, работающих по старым схемам.
Нужно усилить работу в этом направлении, потому что эти объекты в зоне риска сейчас. Еще одна проблема — не выделяется региональное софинансирование на защиту прав граждан. И главная причина — недостаточное участие глав регионов в самом решении проблемы. Например, субъект определил срок защиты прав граждан 2023 годом, а мы не видим промежуточный план по этим объектам.
Когда так происходит, велика вероятность, что они в конце 2023 года напишут 2024 год, 2025-й, а там уже и перевыборы. Поэтому в вопросе восстановления прав граждан самое главное, что должно быть у губернатора, — это сопереживание. Важно понимать, что мы защищаем людей, которые платят ипотеку, кредиты, арендуют жилье, сталкиваются с личными проблемами из-за этого.
Я не говорю про инвесторов, я говорю о действительно пострадавших гражданах. По тем субъектам, где главы регионов лично занимаются проблемой обманутых дольщиков, она решается оперативно. У нас есть регионы, где проблема будет решена оперативно — не до конца 2023 года, а уже в 2021 году.
— Это какие регионы?
— Например, Татарстан, Приморский край, Калужская, Тульская и Костромская области. Но есть и отстающие регионы. В рамках тех поправок, о которых я говорил, мы также получим дополнительные полномочия по мониторингу дорожных карт регионов, мы будем обращать внимание субъектов на то, где они не справляются.
Объединение ради развития
— Важное событие, которое ждет Фонд защиты прав дольщиков, — объединение с Фондом содействия реформированию ЖКХ в рамках реформы институтов развития, которую объявил премьер Михаил Мишустин. Как вы оцениваете эффект от предстоящего объединения фондов?
— Мы благодарны председателю правительства за принятое решение, потому что это будет для нас большим подспорьем. У нас есть огромное количество земельных участков, которые мы получаем от застройщиков-банкротов. Более того, есть территории, прилегающие к проблемному объекту, которые также могут быть переданы фонду по разным программам.
Это большой земельный банк, на котором, по нашим подсчетам, можно построить как минимум 8 млн кв. м жилья. И у нас уже есть такие полномочия, есть технический заказчик, службы, которые могут это сделать. То есть мы сами сможем строить жилье. От Фонда ЖКХ мы получим граждан, которых нужно расселить из аварийного жилья и обеспечить комфортными квартирами.
Таким образом, наш потенциал мы можем использовать для различных социальных проектов. Причем объединение фондов никак не скажется на сроках по восстановлению прав пострадавших граждан, потому что у нас уже есть утвержденные графики. Нам не придется получать новые разрешения на строительство, перерегистрировать участки. В законопроекте о создании новой объединенной структуры мы подумали, как этого избежать.
— В 2022 году можно будет уже ожидать слияния фондов?
— Мы надеемся, что да. В ноябре мы должны разработать проект нормативных документов, до конца года должен быть принят закон.
— Объединенная компания получит название Фонд развития территорий. Может быть, вы уже присматриваете для себя какие-либо проекты для применения механизма комплексного развития территорий (КРТ), в том числе для расселения аварийного и ветхого жилья?
— У нас есть большие территории, которые нам достались от проблемных застройщиков, прежде всего в Нижнем Новгороде и Подмосковье. Их можно использовать как пилотные проекты. В принципе нам ничего не мешает заниматься комплексным развитием территорий и без объединения фондов. Мы уже начинаем эту работу. Закон о КРТ уже есть.
Те главы субъектов, которые заинтересованы в этом, нам помогают. Более того, сейчас правительство создает механизм инфраструктурных облигаций, которые субъекты при желании могут использовать для привлечения финансирования, в том числе и для КРТ.
— Комплексное развитие территорий предполагает строительство не только жилья, но и создание инфраструктуры. Вы тоже будете этим заниматься?
— У нас уже есть такой опыт, мы ведь уже этим занимаемся — при достройке домов застройщика-банкрота Urban Group в Подмосковье или ЖК «Новинки Smart City» в Нижнем Новгороде. В жилых комплексах «Лайково» и «Лесобережный», доставшихся нам от Urban Group, мы строим сети, школу, детский сад и парковку. Разве это не комплексное развитие территорий? Мы уже умеем это делать.
— Недавно сообщалось о запуске проекта по строительству социального жилья в Саратове на месте долгостроев. Планируется ли запускать аналогичные проекты в других регионах?
— Действительно, в апреле мы подписали соглашение с Саратовской областью о том, что на земельных участках, которые мы получили после выплат гражданам денежных средств, мы будем совместно с субъектом строить жилье и часть квартир передавать администрации для решения проблем социально незащищенных людей. Свободные квартиры будут продаваться на рынке, и вырученные деньги мы будем также направлять на защиту пострадавших граждан.
В работе фонда находятся 33 земельных участка в Саратовской области, скоро сделаем графики и надеемся, что уже в следующем году начнем строительство по этим адресам. У нас есть такие проекты еще и с Иркутской областью. Мы смотрели несколько домов, по которым наблюдательным советом было принято решение о завершении строительства, и губернатор просил рассмотреть возможность предоставления помещений для незащищенных категорий людей. Губернатор лично уделяет этому внимание. Мы готовы запустить аналогичные проекты и в других регионах, если власти выскажут свое желание.
Приоритет на строительство
— Если к концу 2023 года в России будут восстановлены права всех граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков, то что будет с Фондом дольщиков? Мы понимаем, что к этому времени он уже будет частью Фонда развития территорий. Но как будет использоваться накопленный за все это время опыт?
— Мы уже в следующем году начнем чуть-чуть менять приоритет нашей работы, потому что основные проблемы граждан будут решены, и мы наш ресурс направим на развитие территорий, на завершение строительства и строительство на других земельных участках. Поверьте, построить 8 млн кв. м жилья, причем не в отдельном районе, а по всей стране, — это огромная задача. Поэтому это только начало нашей работы. Более того, вы же знаете, что по сданным домам есть гарантийные обязательства, которые несет застройщик и которые длятся от трех до пяти лет.
— Получается, это перспектива скольких лет?
— Это бесконечная перспектива. До 2030 года, согласно национальным целям, в России нужно построить 1 млрд кв. м жилья, в том числе с нашей помощью.
— Но когда-то же будут завершены все долгострои.
— Тогда у нас будут появляться дополнительные земельные территории, так что будем заниматься комплексным развитием территорий, новыми земельными участками.
— С помощью вовлечения в оборот неиспользуемых земель?
— Конечно. Спикер Госдумы Вячеслав Володин содействовал принятию в декабре прошлого года закона, который дает право нашему фонду брать земельные участки для развития жилищного строительства. То есть у нас есть полная поддержка руководителя Государственной думы, вице-премьера, президента. Активную роль в нашей работе сейчас играет Министерство строительства и ЖКХ России, в том числе по развитию Единой информационной системы жилищного строительства.
— В таком случае Фонд развития территорий действительно будет оправдывать свое название.
— Не будет оправдывать, а мы уже оправдываем его. Мы готовы взяться за любую задачу, которую перед нами поставит правительство.
— Тогда какие планы вы перед собой ставите на ближайшее будущее?
— Как я уже сказал, в этом году нам нужно рассмотреть 724 объекта. План на следующий год — решение проблем новых обманутых дольщиков и новых проблемных объектов, которые к нам поступят, в том числе от субъектов, не справившихся со своими обязательствами. И далее только дострой — завершение всех проблемных объектов. Вот основные задачи.
Так что те люди, которые долго ждут решения по своим квартирам, могут быть уверены, что уже в этом году или по крайней мере до середины следующего года решения будут приняты. Так что, по вашим словам, должность расстрельная, а мне нравится эта работа, потому что мы помогаем людям, решаем их проблемы.
Источник: tass.ru