Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства – условия и порядок получения Предельные параметры разрешённого строительства – один из показателей
Параметры построенного объекта капитального строительства что это
Иногда возникают ситуации, когда объект строительства не могут достроить по тем или иным причинам. Например, нехватка финансирования, возникновение дополнительных непредвиденных расходов и т.п.
Что же представляет из себя понятие «незавершенное строительство»? В Градостроительном кодексе РФ объектами незавершенного строительства признаются «здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено». Возникает закономерный вопрос, что считается завершенным строительством и в каких случаях объект будет относиться к незавершенному? Согласно Градостроительному кодексу РФ, после завершения строительных работ, предусмотренных проектом по объекту капитального строительства, нужно получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – документ, который подтверждает соответствие построенного объекта проектной документации, разрешению на строительство и иным, предусмотренным законом, требованиям (ст.55 ГрК РФ).
В пунктах 6 и 7ст.55 ГрК РФ перечислены причины, которые являются основанием для отказа в выдаче данного разрешения. То есть, если построенный объект данным пунктам или некоторым из них не соответствует, а недостроенный (в соответствии с проектом) объект этим пунктам соответствовать просто не может (например, стройка завершена всего лишь на 50%, следовательно, не все работы в соответствии с проектной документацией выполнены – т.е. он еще не соответствует проектной документации) – последует отказ на ввод в эксплуатацию до приведения объекта в соответствие требованиям Градостроительного кодекса.
Согласно ст. 55 ГрК РФ, основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является:
- отсутствие необходимого пакета документов (п.3,4 ст.55 ГрК РФ);
- несоответствие объекта капитального строительства установленным законодательству требованиям градостроительного плана земельного участка;
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
- несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства;
- несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка градостроительным регламентом.
Неполучение (несвоевременное получение) документов, запрошенных в соответствии с частями 3.2 и 3.3 настоящей статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, кроме указанных в части 6 настоящей статьи оснований, является невыполнение застройщиком требований, предусмотренных частью 18 статьи 51 настоящего Кодекса. В таком случае разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается только после передачи безвозмездно в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, либо Государственную корпорацию по космической деятельности «Роскосмос», выдавшие разрешение на строительство, сведений о площади, о высоте и количестве этажей планируемого объекта капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, одного экземпляра копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8 — 10 и 11.1 части 12 статьи 48 ГрК, или одного экземпляра копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, а в случае строительства или реконструкции объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения также предусмотренного пунктом 3 части 12 статьи 48 настоящего Кодекса раздела проектной документации объекта капитального строительства или предусмотренного пунктом 4 части 9 статьи 51 настоящего Кодекса описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства (за исключением случая, если строительство или реконструкция объекта капитального строительства осуществлялись в соответствии с типовым архитектурным решением объекта капитального строительства) [1].
У застройщика может возникнуть вопрос, а почему, собственно, у моего здания должны быть определенный параметры? Из-за чего нельзя разработать проектную документацию на здание просто так, как хочется, например, офисное здание, в котором предусмотрены постоянные рабочие места, сделать без окон и отопления? Так не получится, потому что здания, сооружения должны отвечать требованиям технических регламентов, нормативным и правовым документам, действующим на территории РФ. Проектная документация на здания и сооружения должна отвечать 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009, утвержденному перечню национальных стандартов и своду правил. А технические решения, принятые в проектной документации, должны соответствовать требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивать безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Проектная документация должна быть разработана в соответствии с градостроительным планом земельного участка, градостроительным регламентом. Таким образом, если проект разрабатывался на офисное здание, то в соответствии с нормативными документами оно никак не может быть без естественного освещения (окон) и отопления.
Как возобновить строительство незавершенного объекта капитального строительства?
Ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – это процедура, завершающая строительство или реконструкцию объекта недвижимости, произведенные на основании разрешения на строительство (реконструкцию). Документом, которым оформляется ввод в эксплуатацию объекта недвижимости является Разрешение на ввод. Оно выдается Госстройнадзором, позволяет поставить объект на кадастровый учет.
Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства – условия и порядок получения
Предельные параметры разрешённого строительства – один из показателей градостроительного регламента. Град. регламент, в свою очередь, является одним из результатов градостроительного зонирования территорий муниципальных образований, обеспечивающего решение целого рядя задач:
- образование территориальных зон
- установление градостроительных регламентов, действующих в пределах границ конкретной территориальной зоны
- установление вида градостроительной деятельности
Целями формирования территориальных зон являются:
- создание возможности сочетания: в каждой из них различных видов существующего и планируемого использования земельных участков
- к примеру, в жилых зонах – сочетание территорий для размещения объектов жилого, общественно-делового, рекреационного и иного назначения)
- выделение, на основе генерального плана, функциональных зон и определение параметров их планируемого развития,
- учёт сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
- предотвращение возможных ситуаций причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках
Градостроительные регламенты регулируют режим использования земельных участков внутри каждой территориальной зоны. Они устанавливают:
- виды разрешённого использования земельных участков (ВРИ ЗУ) и ОКС (жилых домов, объектов торговли, объектов повседневного обслуживания, деловых и коммерческих объектов, промышленных предприятий, складов, и пр.), объединённых в 3 группы (статья 37 ГрК РФ) на основе нового Классификатора ВРИ:
- основные ВРИ, допускающие самостоятельный выбор предпочтительного вида из их состава для соответствующей территориальной зоны
- условно разрешённые ВРИ, присваиваемые только по итогам публичных/общественных слушаний
- вспомогательные ВРИ, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними (гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.)
- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков;
- предельные параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства, включающих:
- этажность
- плотность застройки
- минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий
- минимальная доля озеленённых территорий земельного участка
- минимальное количество мест на автостоянках
- прочие параметры, к примеру, когда пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми ВРИ ЗУ и ОКС, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешённого строительства, реконструкции ОКС и сочетаниями таких размеров и параметров (пункт 3 статьи 38 ГрК РФ)
- ограничения в использовании ЗУ и объектов капитального строительства
Градостроительные регламенты, установленные для всех видов территориальных зон, обязательны для исполнения собственниками, пользователями владельцами и арендаторами ЗУ вне зависимости от форм собственности и прав.
Использование ЗУ допустимо только в рамках градостроительного регламента, действующего в конкретной территориальной зоне, равно как и соблюдение технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования, иных нормативно-технических документов и требований.
На использование участков и объектов на их территории, а также на строительство и реконструкцию объектов накладывается запрет, если использование и строительство не соответствуют установленному градостроительному регламенту:
- ВРИ ЗУ нет в перечне видов использования в территориальной зоне
- размеры ЗУ отличаются от предельных значений
- существуют отклонения от предельных параметров разрешённого строительства или реконструкции
- произошли отклонения от ограничений по использованию ЗУ и ОКС
- использование ЗУ и объектов на них создаёт опасность:
- для жизни и здоровья людей
- для окружающей среды
- для памятников истории и культуры
Тем не менее, законодательно установлены ситуации, для которых действие градостроительных регламентов прекращается или они вообще не устанавливаются, а от предельных параметров разрешённого строительства возможно отклонение. С «радиусом действия» градостроительных регламентов можно подробнее ознакомиться здесь.
Примерный состав предельных параметров разрешённого строительства
Правовую основу пределов разрешённого строительства представляют положения Градостроительного кодекса РФ
а практическую – градостроительные планы земельных участков (ГПЗУ), разрабатываемые на их основе документация по планировке территории
Стандартный состав предельных параметров
- Предельные размеры ЗУ, в том числе их площади:
- могут быть как минимальными, так и максимальными
- могут быть в варианте одновременного установления пределов обоих типов
- Минимальные отступы от стен зданий и сооружений до красных линий улиц и проездов:
- устанавливаются в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых строительство этих объектов запрещено
- предусматривается детализация правил размещения зданий, строений, сооружений, учитывающая, к примеру, санитарно-бытовые условия
- допускается уменьшение отступа или расположение зданий, строений и сооружений по красной линии с учётом сложившейся градостроительной ситуации и линии застройки
- Максимальное количество этажей зданий, строений, сооружений на территории земельного участка:
- в общих случаях устанавливаются в соответствии с ПЗЗ применительно ко всем ВРИ ЗУ внутри каждой территориальной зоны
- в территориальных зонах, в которых присутствуют памятники истории и культуры, отнесённые к культурно-историческому наследию, устанавливается высотный регламент:
- в целях контроля высотного положения элементов зданий и сооружений в зависимости от близости к историческим центрам городов (к примеру, в Северной столице – закон в рамках ПЗЗ Санкт-Петербурга, регулирующий высотную застройку и осуществление контроля за нарушениями исторических панорам и выявлением диссонансов с исторической архитектурой)
- Площадь участков, предназначенных для озеленения
- Коэффициент застройки земельного участка объектами капитального строительства конкретной территориальной зоны:
- то есть отношение суммы площадей застройки всех зданий и сооружений к площади ЗУ
- В территориальных зонах, расположенных в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, устанавливаются требования к архитектурным решениям ОКС (пункт 2.1 статьи 38 ГрК РФ):
- к цветовому решению внешнего облика объекта
- к строительным материалам, определяющим внешний облик объекта
- к объёмно-пространственным, архитектурно-стилистическим и иным характеристикам объекта, влияющим на его внешний облик, на композицию и силуэт застройки исторического поселения
- Максимальный класс опасности:
- по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории ЗУ
- Иные предельные параметры разрешённого строительства
Отклонение от предельных параметров разрешённого строительства
Строительство или реконструкция объектов на ЗУ должны происходить в режиме соблюдения требований градостроительных и технических регламентов, региональных нормативов градостроительного проектирования и иных нормативно-технических документов и требований.
В ситуациях, когда собственникам или правообладателям ЗУ и ОКС требования градостроительных регламентов представляются неудовлетворительными, можно воспользоваться правом на предоставление разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.
Условия для получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства
Ммотивом для обращения по вопросу получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства может служить одно из следующих обстоятельств (или факт их совместного наличия):
- размеры ЗУ меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров
- конфигурация, инженерно-геологические и иные характеристики земельных участков неблагоприятны для застройки
Если мотив обращения подтверждается документально, то позволительно сделать запрос на получение разрешения на отклонение от следующих пределов:
- минимальных отступов зданий, строений, сооружений от границ ЗУ
- максимальных выступов за красную линию частей зданий, строений, сооружений
- максимального количества этажей надземной части зданий, строений, сооружений на территории ЗУ
- максимальной высоты зданий, строений, сооружений на территории ЗУ
- максимального процента застройки в границах ЗУ
- отношение суммарной площади участка, которая может быть застроена, ко всей площади ЗУ
- увеличение или понижение максимального класса опасности (по санитарной классификации) ОКС, размещаемых на территории ЗУ
Документальным обоснованием необходимости отклонения от предельных параметров разрешённого строительства могут быть следующие материалы:
- для подтверждения меньшего размера ЗУ в сравнении с предельным размером, установленным для ВРИ ЗУ в конкретной территориальной зоне
- неблагоприятные геологические условия
- экологические условия
- физико-химические свойства
- водопроницаемость почв и иных явлений, способных оказать негативное влияние на строительный процесс, обеспечение максимальной устойчивости, долговечности, надёжности и безопасности планируемого объекта
- заключение о соблюдении требований технических регламентов для ОКС при реализации разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства/реконструкции ОКС
- заключение готовит организация, состоящая в СРО
- о правообладателях ЗУ, имеющих общие границы с ЗУ, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства
- о правообладателях ОКС, расположенных на ЗУ, имеющих общие границы с участком, по которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства,
- о правообладателях помещений, являющихся частью ОКС, применительно к которому запрашивается разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства
- Комитет имущественных отношений (КУГИ или КУМИ)
- Комитет по охране памятников культуры
- Комитет по природопользованию, охране окружающей среды и обеспечению экологической безопасности (КПООС)
- Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ)
- Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли (КЭРППиТ)
- Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО
- иные, имеющие отношения к решению вопроса о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства
- https://in-regional.ru/realizatsiya-stroitelstva/tekhnicheskie-reglamenty/nezavershennoe-stroitelstvo.html
- https://www.zemvopros.ru/page_12503.htm
- https://pravoved.ru/question/1661736/
Порядок получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства
Процедура предоставления разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства длится ориентировочно 3 – 6 месяцев. Состоит она из ряда этапов.
Последовательность действий
1. В комиссию по ПЗЗ необходимо подать заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства
2. После подачи заявления комитет по градостроительству и архитектуре администрации муниципального образования занимается:
а) подготовкой сведений:
б) осуществляет подготовку сводного заключения на основе результатов сделанных запросов в ряд органов государственной власти:
3. Рассмотрение вопроса ведётся на заседании Комиссии по ПЗЗ, принимающей решение о проведении публичных слушаний.
4. Готовится решение Комиссии по ПЗЗ – принимается по результатам проведения публичных слушаний.
5. Решение комиссии по ПЗЗ направляется главе администрации муниципального образования.
6. Подготовка в срок 7 дней распоряжения главы администрации муниципального образования о предоставлении или отказе в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства по результатам рассмотрения решения комиссии по землепользованию и застройке.
При несогласии заявителя с решением главы администрации о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства или об отказе в предоставлении такого разрешения это решение можно оспорить в судебном порядке.
Консультационные услуги
Видеоматериалы о роли публичных слушаний в решении вопроса об отклонении от предельных параметров разрешённого строительства
По результатам общественных слушаний по выявленному нарушению высотного регламента была запрещена реализация одного из крупнейших проектов высотного строительства в Санкт-Петербурге даже при полученном застройщиком разрешения на строительство, которое было отменено в судебном порядке:
А это пример с положительным результатом, достигнутом в ходе публичных обсуждений
несоответствие параметров построенного , реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства ; несоответствие объекта капитального строительства разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка градостроительным регламентом.
Кто выдаёт документ по п. 7 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ
«документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);»
— Земельный участок в нашей собственности.
— Есть технические условия по электричеству.
— Есть балансовое разграничение сетей.
Какие организации (их представители), осуществляющие эксплуатацию сетей технического обеспечения должны выдать документ подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения?
Мы сами или энергоснабжающяя организация готовит такой документ?
Указанный документ составляет Застройщик и Генподрядчик (при его наличии).
Организации, обеспечивающие (будущее) обслуживание сетей инженерно-технического обеспечения должны его согласовать, так как сети у Вас как я понял имеются.
То есть ЭСО должна его подписать, удостоверить то, что сети соответствуют нормам.
7) документы, подтверждающие соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
АКТ
подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации
Застройщик (заказчик)____________________________________________________________________
(наименование юридического лица, объединения юридических лиц без права образования юридического лица,
_____________________________________________________________________________________________
фамилия, имя, отчество юридического и физического лица; почтовый адрес, телефон, факс)
_____________________________________________________________________________________________
Генеральный подрядчик______________________________________________________________________
(наименование организации, адрес, Ф.И.О. руководителя, телефон)
_____________________________________________________________________________________________
Подтверждаем, что построенный (реконструированный) объект капитального
( нужное подчеркнуть)
строительства________________________________________________________________________________
( наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией)
_____________________________________________________________________________________________
по адресу:____________________________________________________________________________________
(полный адрес объекта капитального строительства с указанием субъекта Российской Федерации, административного района и т.д.)на основании разрешения на строительство от «____» _______________200__ г. №_________
_____________________________________________________________________________________________
(наименование органа, выдавшего разрешение)
по проекту (типовому, индивидуальному)______________________________________________________
(нужное подчеркнуть, № проекта и дата его утверждения)
_____________________________________________________________________________________________
положительное заключение государственной вневедомственной экспертизы выдано___________________ _____________________________________________________________________________________________
(организация, выдавшая разрешение, №, дата выдачи)
_____________________________________________________________________________________________
Краткая характеристика объекта:
-перечень зданий, сооружений, включенных в состав объекта________________________________________
_____________________________________________________________________________________________
-этажность здания (зданий)/высота__________________________________________________________шт./м
-строительный объем здания (зданий) – всего_________________________________________________куб.м
в том числе надземной части_________________________________________________куб.м
-общая площадь___________________________________________________________________________кв.м
-площадь встроено-пристроенных помещений_________________________________________________кв.м
-количество зданий________________________________________________________________________штук
-количество секций______________________________________________________________________секций
-материалы фундаментов_______________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________
-материалы стен_______________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________
-материалы перекрытий________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________
-материалы кровли____________________________________________________________________________
_____________________________________________________________________________________________благоустройство______________________________________________________________________________
Количество точек ввода со стороны энергоресурсов и воды, оборудованных приборами учета, при централизованном снабжении:
электрической энергии
тепловой энергии
газа
воды
Оснащенность приборами учета используемых энергетических ресурсов:
прибор учета электроэнергии здания — __________
прибор учета тепловой энергии — __________
приборы учета энергии на трубопроводе ГВС — ______
водомерный узел со счетчиком на вводе в здание — __________
общий счетчик учета газа СУГ по объекту — _________
дополнительно для жилых домов указывается:
-класс энергетической эффективности многоквартирного дома
-оснащенность индивидуальными приборами учета
электрические счетчики индивидуального учета
измерители расхода потребляемой тепловой энергии на отопительных приборах(с 1.01.2012) основание 261-ФЗ ст.13. п7, Приказ Минэнерго № 262 п.14 — __________ газовые счетчики СГ в квартирах -__________ счетчики ГВС в квартирах — __________ счетчики ХВС в квартирах — __________
соответствует требованиям нормативных документов в области строительства (техническим регламентам), техническим условиям и проектной документации, в том числе требованиям оснащенности объектов капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов
За достоверность указанных в настоящем акте сведений застройщик и генподрядчик несет ответственность в соответствии с действующим законодательством.
Представитель заказчика(застройщика): ____________________________________________________________________________________________
(Ф.И.О., должность)
____________________________________________________________________________________________
_______________________
(подпись)М.П.
Представитель генподрядчика: ____________________________________________________________________________________________
(Ф.И.О., должность)
____________________________________________________________________________________________
_______________________
(подпись)М.П.
Приложение:
ксерокопия исполнительной схемы расположения объекта капитального строительства в границах земельного участка,
энергетический паспорт объекта
(основание СНиП 23-02-2003 п.4.1,12.4)
акт тепловизионногого контроля
(основание СНиП 23-02-2003 п.11.4)
Акт о приемке узла учёта воды МУП «Ульяновскводоканал»
АКТ осмотра электроустановки,
АКТ ОСМОТРА КОТЕЛЬНОЙ,
АКТ допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии у потребителя,
АКТ ОСМОТРА ТЕПЛОВЫХ ЭНЕРГОУСТАНОВОК И ТЕПЛОВЫХ СЕТЕЙ,
Основание: Приказ Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 07 апреля 2008 г. №. 212
АКТ допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии у потребителя,
АКТ допуска в эксплуатацию узла учета тепловой энергии на источнике теплоты
Основание: Приказ МинЭнерго РФ от 24.03. 2003 № 11
http://nadzor73.ulregion.ru/11.Либо приложить к акту соответствующие акты сетевых организаций, как в приведенном примере.
Этапы строительства объекта капитального строительства . Статья 27.09.2018. Заказать проектную документацию Проектирование по разделам Блог о проектировании. 1. Решение o строительстве , подготовительный этап, ГПЗУ. После принятия решения о необходимости строительства здания заказчик выполняет ГПЗУ — градостроительный план земельного участка или, для линейных объектов , проект планировки территории и проект межевания территории. Для подготовки ГПЗУ потребуется выполнить топосъёмку (или иметь актуальную) и подготовить схему размещения объекта . Также, при необходимости, потребуется согласование сноса (или пересадки) зеленых насаждений на участке.
Источники