Для удобного взаимодействия с нашим сайтом, предлагаем вам воспользоваться современными браузерами.
Почему нужно поменять браузер.
Ваш браузер не просто старый, а устаревший. Он не может предоставить все возможности, которые могут предоставить современные браузеры, а скорость его работы ниже в несколько раз!
Подрядчик при строительстве должен обеспечить исполнение обязательств по устранению недоделок
С 1 апреля 2014 г. в Беларуси вводится обязательное обеспечение исполнения гарантийных обязательств подрядчика (в форме страхования, банковской гарантии, резервирования денежных средств) в течение всего гарантийного срока по объектам жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения. Это предусмотрено подп. 1.14 п. 1 Указа Президента РБ от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности» (далее – Указ № 26). Особенности форм обеспечения исполнения гарантийных обязательств разъясняет автор материала.
Гарантийный срок – календарный срок, установленный в днях, месяцах, годах, или наработка, установленная в часах, циклах срабатываний, километрах пробега или иных аналогичных показателях, предусмотренные законодательством или договором, в течение которых товар (результат работы, услуга) должен соответствовать требованиям к его качеству, определенным в порядке, установленном законодательством (ст. 1 Закона РБ от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей»; далее – Закон № 90-З).
Срок службы, срок годности и гарантийный срок товара
Когда недоделки устраняет подрядчик
Подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в проектно-сметной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока (п. 1 ст. 710 Гражданского кодекса РБ; далее – ГК).
При выявлении в течение гарантийного срока недостатков (отступление от требований, предусмотренных в проектно-сметной документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также недостижение указанных в проектно-сметной документации показателей объекта строительства, в т.ч. таких, как производственная мощность предприятия) заказчик (собственник, владелец, пользователь) объекта вправе до истечения указанного срока потребовать от подрядчика устранения недостатков (п. 4 ст.
710 ГК). Более того, если подрядчик отказался их устранить либо нарушил согласованный срок их устранения, то заказчик, собственник (владелец) объекта строительства вправе устранить выявленные дефекты самостоятельно с отнесением на счет подрядчика расходов по их устранению (ст. 61 Закона РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности»; далее – Закон № 300-З). Размер расходов по устранению дефектов определяют на основании цен, действующих на время выполнения соответствующих строительных работ.
Какова продолжительность гарантийного срока
Гарантия на автомобиль.Гарантийный случай или нет, разъяснения от инженера по гарантии!АвтоВаз.
Общий гарантийный срок составляет 5 лет, за исключением:
– технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для строительства объектов (выполнения строительных работ), гарантийный срок на которые устанавливается законодательством, в т.ч. ТНПА, или изготовителем;
– работ по текущему ремонту, пусконаладочных работ, гарантийный срок на которые устанавливается продолжительностью не менее 2 лет (п. 66 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450; далее – Правила № 1450). Конкретный срок должен быть установлен в договоре.
Соглашением сторон данный срок может быть увеличен, но не уменьшен.
Продолжительность гарантийного срока для реконструированных жилых домов – не менее 2 лет (подп. 1.10 п. 1 Указа Президента РБ от 18.12.2007 № 657 «О некоторых вопросах реконструкции жилых домов»).
При передаче заказчику объекта подрядчик оформляет гарантийный паспорт объекта по форме, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 26.10.2012 № 339, при передаче результата строительных работ – гарантийное письмо. Тем самым подрядчик гарантирует достижение объектом указанных в проектной документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором на протяжении гарантийного срока, несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если недокажет, что они произошли вследствие естественного износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкции по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Начало гарантийного срока
По договорам, предметом которых являлось строительство объектов, исчисление гарантийного срока начинается со дня утверждения в установленном порядке акта приемки объекта в эксплуатацию, а по договорам, предметом которых являлось выполнение строительных работ, – со дня приемки заказчиком результата строительных работ. Гарантийный срок на выполненные субподрядчиками строительные работы, являющиеся предметом договора, исчисляется со дня приемки в установленном порядке объекта в эксплуатацию или результата строительных работ заказчиком от генерального подрядчика. Если объект или результат строительных работ, являющиеся предметом договора, заказчик не принимает по не зависящим от подрядчика причинам, гарантийный срок исчисляется со дня, когда заказчик должен был их принять.
Выявлены недоделки – оформите дефектный акт
При выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт, форма и порядок заполнения которого установлены Инструкцией о порядке заполнения дефектного акта на гарантийный ремонт, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 17.10.2011 № 48 (далее – Инструкция). В числе прочего дефектный акт (форма С-23) является основанием для формирования суммы затрат на устранение дефектов и отнесения ее на расходы (включения в себестоимость) организации, допустившей дефекты (п. 7 Инструкции).
Когда дефектный акт составляет заказчик
Для участия в составлении дефектного акта, согласования сроков и порядка устранения дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 календарных дней с даты получения письменного извещения заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок заказчик составляет дефектный акт в одностороннем порядке и направляет подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества. В составлении дефектного акта, согласовании сроков и порядка устранения недостатков по строительным работам, выполненным субподрядными организациями, участвует представитель субподрядчика.
Гарантийный срок и срок службы – понятия разные
От гарантийного срока следует отличать другое понятие, которое устанавливает белорусское законодательство в отношении объектов строительства, – срок службы.
Срок службы – календарный срок, установленный в днях, месяцах, годах, или наработка, установленная в часах, циклах срабатываний, километрах пробега или иных аналогичных показателях, предусмотренные законодательством или договором исходя из функционального назначения товара (результата работы), в течение которых изготовитель (исполнитель) обязуется обеспечивать потребителю возможность использования товара (результата работы) по назначению и нести ответственность за недостатки, возникшие по его вине (ст. 1 Закона № 90-З).
Возведенный строительный объект должен соответствовать требованиям безопасности для жизни и здоровья граждан, сохранности имущества физических и юридических лиц, экологической безопасности в течение нормативного срока его эксплуатации (службы) (ст. 60 Закона № 300-З). Нормативные сроки эксплуатации (службы) объектов строительства устанавливает Минстройархитектуры.
Они указываются в проектной документации. По умолчанию такой срок составляет 20 лет. По сути, в данном случае речь идет о техническом нормировании в области строительства.
Ответственность за нарушение гарантийного и нормативного сроков службы
В отличие от гарантийного срока, который имеет договорную природу (хотя и с обилием обязательных норм законодательства), нормативные сроки службы – публично-правовую. За нарушение гарантийного срока применяются гражданско-правовые санкции. Так, подрядчик несет гражданско-правовую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных договором, и уплачивает неустойку (пеню) заказчику за несвоевременное устранение дефектов, указанных в актах заказчика (в т.ч. выявленных в период гарантийного срока), – 2 % стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки начиная со дня окончания указанного в акте срока (п. 85 Правил № 1450).
За нарушение нормативных сроков службы может наступать административная или уголовная ответственность.
Заметим, что Указ № 26 вводит административную ответственность за «невыполнение, несвоевременное выполнение подрядчиком в строительной деятельности обязательств по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта», но лишь при условии, если такие обязательства предусмотрены в договоре строительного подряда. Санкция – штраф на юридическое лицо в размере от 50 до 500 базовых величин (БВ), на индивидуального предпринимателя – от 10 до 100 БВ.
Три способа обеспечения обязательств подрядчика перед заказчиком
Подпункт 1.14 п. 1 Указа № 26, вступивший в силу с 1 апреля 2014 г., распространяется на гарантийные сроки по строительным, специальным, монтажным работам и по объектам жилищного, социально-культурного, коммунально-бытового назначения.
Обеспечение обязательств подрядчика перед заказчиком (застройщиком) в гарантийный период осуществляется в одной из 3 форм, которую необходимо указать в договоре строительного подряда:
1) банковская гарантия;
2) договор страхования ответственности по договору за неисполнение либо ненадлежащее исполнение таких обязательств на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта. При этом страховые взносы по данному виду страхования подрядчик не включает в затраты по производству и реализации продукции, товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении.
Данная норма соответствует общему правилу, закрепленному в подп. 1.25 п. 1 ст. 131 Налогового кодекса РБ. Оно гласит, что при налогообложении не учитываются затраты на страховые взносы по видам добровольного страхования, за исключением страховых взносов, перечисленных в Указе Президента РБ от 19.05.2008 № 280 «О включении страховых взносов по видам добровольного страхования, не относящимся к страхованию жизни, в затраты по производству и реализации продукции, товаров (работ, услуг)», и страховых взносов, предусмотренных законодательством (в т.ч. иностранных государств) и являющихся условием осуществления деятельности организациями, уплатившими эти взносы.
Д-т 90-10 – К-т 76-2
– начислены взносы по договору страхования ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта * ;
___________________________
* Здесь и далее корреспонденция счетов составлена редакцией.
3) резервирование на специальном счете на период действия гарантийного срока эксплуатации объекта средств в размере 1,5 % стоимости выполненных на объекте строительных, специальных, монтажных работ.
Д-т 55 – К-т 51
– зарезервированы средства на специальном счете.
На банк возложена обязанность уплачивать проценты по кредитовому сальдо на соответствующем специальном счете по ставке не ниже средней ставки по срочным вкладам (депозитам) юридических лиц, сложившейся в банке в соответствующих периодах начисления процентов.
Д-т 76 – К-т 91
– на сумму начисленных процентов;
Д-т 55 – К-т 76
– на сумму полученных процентов.
Резервирование средств на специальном счете можно считать самостоятельным способом обеспечения исполнения обязательств. Оно соответствует нормам ст. 310 ГК «Способы обеспечения исполнения обязательств».
Этот способ схож с гарантийным депозитом, однако сфера последнего ограничена кредитными договорами. Кроме того, проценты по гарантийному депозиту начисляются, только если прямо предусмотрены договором (ст. 148 Баковского кодекса РБ). Имеется сходство также с внесением денежных средств на единый счет таможенных органов в качестве обеспечения уплаты таможенных платежей (ст.
113 Закона РБ от 10.01.2014 № 129-З «О таможенном регулировании в Республике Беларусь»). Но в последнем случае уплата процентов по счету прямо запрещена.
Заметим, что в Указе № 26 ничего не сказано о возможности комбинировать способ обеспечения обязательств подрядчика.
Случаи осуществления расходных операций по специальному счету
Режим специального счета подчиняется его целевому назначению. Расходные операции по нему до истечения гарантийного срока не допускаются, за исключением случаев:
а) ликвидации подрядчика;
б) оплаты стоимости работ по устранению результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства;
в) снятия денежных средств со специального счета при отсутствии строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, что подтверждается справкой, подписанной уполномоченными представителями заказчика, застройщика, собственника (владельца) принятого в эксплуатацию объекта строительства и подрядчика.
В последнем случае подрядчик вправе по истечении 1 года эксплуатации объекта использовать по собственному усмотрению 50 % от суммы зарезервированных средств, по истечении 2 лет – 30 %, по окончании гарантийного срока – остаток зарезервированных средств и начисленные проценты. Порядок резервирования подрядчиком средств в соответствии с подп. 1.14 п. 1 Указа № 26, их учета, расходования должен быть установлен Советом Министров.
От редакции:
Во исполнение подп. 1.14 п. 1 Указа № 26 разработано Положение о порядке резервирования подрядчиком средств для обеспечения устранения результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, их учета, расходования, в том числе перечисления в местный бюджет, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 01.04.2014 № 299 (см. «ГБ», 2014, № 17, с. 24).
Источник: www.gb.by
Глеб Евгеньев
Данная статья не обязательно отражает официальное мнение МАДИ (ГТУ). Приводимые в статье географические наименования, названия организаций или материалов использованы исключительно в качестве отвлеченного примера.
В № 1 за 2008 г . в журнале «Дороги России XXI века» опубликована статья по проблемам гарантийного срока в отрасли транспортного строительства. При всей своевременности и справедливости многих положений статьи некоторые моменты, при их реализации на практике, могут существенно осложнить взаимоотношения заказчиков и подрядчиков.
К сожалению, авторами статьи для обоснования приводимых тезисов приняты положения только статей 755 и 756 Гражданского кодекса Российской Федерации (в действующей редакции). При этом авторы повторяют заблуждение, характерное для многих руководителей дорожной отрасли и контролирующих организаций: термины «срок обнаружения недостатков» и «гарантийный срок» считаются синонимами.
Принятие такой трактовки нормативного правового акта означает, в первую очередь, риск для организаций-заказчиков попасть в неприятную ситуацию, когда попытка привязать обнаруженные недостатки к гарантийным обязательствам будет успешно оспариваться подрядчиком на основании того же Гражданского Кодекса.
Для прояснения ситуации, очевидно, необходимо полностью привести статью 756:
«Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ
При предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные пунктами 1 — 5 статьи 724 настоящего Кодекса.
При этом предельный срок обнаружения недостатков, в соответствии с пунктами 2 и 4 статьи 724 настоящего Кодекса, составляет пять лет».
В настоящей статье нет ни слова о соответствии гарантийного срока сроку обнаружения недостатков, как нет такого сопоставления и в других статьях Гражданского Кодекса. Второй абзац указанной статьи прямо указывает на максимальный (предельный ) срок обнаружения недостатков – 5 лет, что также не связано с гарантийными сроками, т.е. заказчик, без учета гарантийного срока, имеет право предъявлять претензии подрядчику при выявлении недостатков в течение 5 лет с момента приемки конструкции.
Заказчик перед приемкой готового транспортного сооружения как минимум проводит некоторые контрольные действия (контроль документации, измерения, отбор и испытания проб и т.д.) и обязан выявить недостатки в процессе приемки. Это вводит в действие другие статьи Гражданского Кодекса. Если заказчик, согласно ст. 756, обнаруживает недостатки в течении 5 лет с момента приемки, то это свидетельствует либо о низкой квалификации специалистов заказчика, либо о том, что конструкция (неважно – дорожная одежда, мостовая конструкция, др.) имела скрытый дефект , возникший в результате некачественно выполненных промежуточных и скрытых работ.
В целом статья 756 носит отсылочный характер. Она устанавливает, что при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством работ по договору строительного подряда, применяются положения ст. 724 ГК.
Для уточнения снова обратимся к первоисточнику:
«Статья 724. Сроки обнаружения ненадлежащего качества результата работы
1. Если иное не установлено законом или договором подряда, заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в сроки, установленные настоящей статьей.
2. В случае, когда на результат работы не установлен гарантийный срок, требования, связанные с недостатками результата работы, могут быть предъявлены заказчиком при условии, что они были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи результата работы, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями делового оборота.
3. Заказчик вправе предъявить требования, связанные с недостатками результата работы, обнаруженными в течение гарантийного срока.
4. В случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента …»
Итак, ст. 756 отсылает нас к пп. 2,4 ст. 724. В п. 4 этой статьи ясно сказано, что гарантийный срок может составлять менее 2 лет . Этот срок целесообразен не только для дорожной разметки, но, в ряде случаев, и для верхнего слоя покрытия: то, что мы называем этим термином, во всем мире считается слоем износа, не учитывается в расчетах дорожных одежд, однако требования к качеству работ для этого слоя во всех странах весьма жесткие.
Как показывает практика, верхний слой покрытия при интенсивности движения более 30-35 тыс. автомобилей в год по полосе движения за 2-3 года приходит в состояние, не совместимое с дальнейшей эксплуатацией по причине образования колей из-за локального износа.
В этом случае давать гарантийные сроки на этот вид работ, как предлагается в статье, на срок 5 лет и более, могут только те фирмы, которые знают, что заказчик физически не сможет предъявить претензий после исчезновения объекта. Возможен и вариант необходимости формального соблюдения требований конкурсной документации, т.е. по молчаливому согласию заказчика с явной технической несообразностью.
Кроме того, отсылка к пп. 2 и 4 ст. 724 ГК прежде всего означает, что предельный срок обнаружения недостатков составляет пять лет независимо от того, установлен ли на результат работ гарантийный срок или нет.
В соответствии с правилами ст. 724 ГК определяются сроки, в течение которых заказчиком должны быть обнаружены недостатки результата строительных работ, и порядок их исчисления. Обнаружение указанных недостатков за пределами сроков, установленных ст. 724 ГК, по общему правилу лишает заказчика права предъявлять к подрядчику требования, связанные с ненадлежащим качеством работ по договору строительного подряда.
Исключение составляет случай, когда недостатки работ обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока (срока обнаружения недостатков), но в пределах пяти лет со дня передачи результата работ, и заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи ему результата работ или по причинам, возникшим до этого момента. Это возвращает нас к вопросам организации системы контроля и гарантий качества, приемки скрытых работ, промежуточной приемки и квалификации специалистов заказчика.
Срок обнаружения недостатков работ тесно связан со сроком исковой давности , что не равнозначно гарантийному сроку. Если срок обнаружения недостатков — срок, который предоставляется заказчику для выявления нарушений своего права, то срок исковой давности — срок, в течение которого данное право подлежит восстановлению в судебном порядке.
Поскольку предметом строительного подряда являются строительство и реконструкция зданий и сооружений, а Гражданский Кодекс в этом случае не выделяет объекты транспортной инфраструктуры, срок исковой давности составляет три года (п. 1 ст. 725 ГК). Указанный срок начинает течь с момента обнаружения заказчиком в пределах сроков, установленных пп. 2-4 ст.
724 ГК, недостатков результата работ (п. 1 ст. 200 ГК). Данный вывод не отменяет правило п. 2 ст. 725 ГК, которое дает основания исчислять с рок исковой давности с момента приемки результата работ при приемке работ по частям (что характерно для дорожных объектов со сдачей скрытых работ).
Как уже говорилось выше, статьей 724 ГК определяются также сроки, в течение которых заказчиком должны быть обнаружены недостатки результата строительных работ, и порядок их исчисления.
Обнаружение указанных недостатков за пределами сроков, установленных ст. 724 ГК, по общему правилу лишает заказчика права предъявлять к подрядчику требования, связанные с ненадлежащим качеством работ по договору строительного подряда. Исключение составляет случай, когда недостатки работ обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока (срока обнаружения недостатков), но в пределах пяти лет со дня передачи результата работ , при этом заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи ему результата работ или по причинам, возникшим до этого момента. Таким образом, данная статья ГК вновь подчеркивает, что гарантийные сроки могут быть менее 5 лет .
Если гарантийный срок на результат работы не установлен, действует правило о законной гарантии качества (п. 1 ст. 721 ГК), в соответствии с которым заказчик вправе выявлять недостатки в течение разумного срока использования результата работы по назначению, но не свыше пяти лет со дня передачи ему указанного результата . Бремя доказывания наличия недостатков в результате работы по вине подрядчика возлагается на заказчика.
Пункты 5 и 6 ст. 724 посвящены исчислению гарантийных сроков и носят отсылочный характер. Содержащиеся в них правила могут быть изменены законом, иным правовым актом или договором.
Очевидно, что директивно установить гарантийные сроки для всех конструкций дорожных одежд, всей автомобильной дороги и искусственных сооружений в Российской Федерации достаточно сложно. Это связано как с применяемыми материалами, так и с различными условиями эксплуатации. Определение минимальных сроков будет провоцировать проектные и подрядные организации ориентироваться именно на них.
При определении гарантийных сроков для новых материалов не следует полагаться только на результаты лабораторных исследований. Очевидно, что ни изготовление образцов, ни методы испытаний не могут полностью моделировать естественные условия, в которых будет работать та или иная конструкция, о чем совершенно справедливо указано в статье «Проблемы гарантийного срока в отрасли транспортного строительства».
Результаты испытаний позволяют ориентировочно определить отдельные показатели, которые не всегда связаны с долговечностью конструкции. При испытаниях мы определяем не те характеристики, которые требуется определить, а те, которые мы умеем определять, или те, которые указаны в соответствующем нормативном или рекомендательном документе (ГОСТ, ОДН, др.). Исходя из этого, представляется целесообразным, в соответствии с мировой практикой, перед принятием решения о широком внедрении какого-либо материала, проводить натурные сравнительные испытания.
Естественно, что такие испытания предпочтительно проводить не для всех материалов, изделий и конструкций, а только для тех, реальный срок службы которых имеет относительно небольшую продолжительность (дорожная разметка, верхние слои покрытий), что позволит в достаточно короткий срок (1-2 сезона) с высокой достоверностью сравнить различные варианты предлагаемых технологий или материалов. То же следует сказать и об импортных материалах: свидетельство, например, Австрийского института почв о том, что какой-либо материал прекрасно зарекомендовал себя в Южной Африке или в Боливии, вовсе не означает, что он будет так же работать в Рязани или в Якутии.
Данная проблема тесно связана с сертификацией по стандартам серии ИСО 9000 (в любой версии). Существует мнение, что материал или изделие, к которому прилагается соответствующий сертификат соответствия, априори обладает высоким качеством.
Следует отметить, что системы менеджмента качества, рекомендуемые отечественной версией стандартов ИСО 9000, переняты от стран с более развитым административным и правовым полем и более высоким уровнем конкуренции, что ведет к борьбе за потребителя, обновлению и совершенствованию оборудования. При этом очевидно, подразумевалось, что существующие на предприятиях технологии способны обеспечить высокое качество продукции при условии строгой регламентации документооборота, разработки массы внутренних регламентов, стандартов предприятий, процедур и т.д. В чистом виде система ИСО 9000, по сути, направлена на развитие и упорядочение внутреннего документооборота, а не на конкретные результаты.
Система добровольной сертификации, очевидно, себя изжила. При наличии нескольких систем и значительного количества сертификационных центров на сертификат соответствия можно смотреть только как на свидетельство, что организация теоретически может выполнять свою работу на соответствующем уровне, но не обязана это делать.
Кроме того, встает вопрос об ответственности и квалификации экспертов. Согласно ст. 42 № 194-ФЗ (в (в ред. Федеральных законов от 09.05.2005 № 45-ФЗ, от 01.05.2007 № 65-ФЗ, от 01.12.2007 № 309-ФЗ) «О техническом регулировании», эксперты в области сертификации, не являясь юридическими или должностными лицами, несут в основном моральную ответственность за результаты добровольной сертификации.
При наступлении гарантийного случая зачастую возникает проблема: все работы выполнены в строгом соответствии с проектом, а конструкция не выдерживает даже установленного контрактом гарантийного срока. При этом проектирование велось в полном соответствии с требованиями рекомендательных документов.
Очевидно, что состояние нормативных и рекомендательных технических документов, используемых при проектировании «типовых» конструкций с применением «стандартных» решений не выдерживает критики: при проектировании мы руководствуемся документами 20-30-летней давности.
Так, например, данные по климатическим условиям были разработаны более 20 лет назад, и при рассмотрении приложений к СНиП 2.05.02-85 возникает стойкое подозрение, что они прямо скопированы с еще более ранних документов 60-х годов. В то же время простое наблюдение свидетельствует, что современные климатические условия значительно отличаются от тех, данных, которыми пользуются проектировщики.
В то же время проектная организация, кроме вопиющих случаев, практически всегда остается безнаказанной, так как все ее имущество не может окупить ущерба, наносимого неграмотными или устаревшими решениями, базирующимися на столь же устаревших данных, используемых на предпроектной стадии и в качестве основы для изысканий.
Чем значительнее отклонения исходного проекта (неполнота изысканий, небрежность проектировщиков, завышенные требования заказчика, низкое качество работ подрядчика) от реальности, тем меньше возможностей для принятия грамотных решений. Отсюда фактические сроки возникновения потребности в ремонте на уровне законов природы не могут соответствовать установленным в договоре заказчиком гарантийным или межремонтным срокам, они всегда выше или ниже. В результате, для обеспечения гарантийных и межремонтных сроков необходимо закладывать в конструкции дорожных одежд сверхизбыточную надежность (прочность, упругость, др.), и идти на увеличение затрат на текущий ремонт.
Настоящая статья не может охватить всего комплекса проблем, связанных с обеспечением гарантийных сроков и качества строительства, однако даже при беглом рассмотрении можно сделать следующие выводы:
1. В большинстве случаев совмещение понятия «гарантийный срок» и «срок обнаружения недостатков» юридически некорректно и может привести, в случае судебной тяжбы, к проигрышу дела заказчиком.
2. Установление единых гарантийных сроков для однотипных дорожных конструкций, изделий, материалов, работ затруднено из-за высокого разнообразия природно-климатических условий, свойств местных материалов, проектных решений.
3. Перед принятием решения о применении новых материалов или технологий необходимо проведение корректных сравнительных испытаний в натурных условиях.
4. Существующие принципы добровольной сертификации в принципе не позволяют гарантировать качества работ, материалов, изделий в дорожной отрасли и не предусматривают реальной ответственности экспертов в области сертификации.
5. Принципы проектирования в большей части устарели и не могут гарантировать высокого качества конечной продукции – автомобильной дороги, особенно в случаях применения типовых решений, а проектные организации в реальности практически не отвечают за результаты своей работы.
Источник: gleb-evgenev.ucoz.ru
Перечень гарантийных случаев в строительстве
Статью на эту тему подготовил один из ведущих экспертов портала ЕРЗ.РФ Андрей КИРСАНОВ, к.ю.н., заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП.
Фото: www.инвесттендер.москва
Прежде чем говорить об особенностях гарантийных обязательств при долевом строительстве, надо объяснить, чем вызвана сама постановка данного вопроса.
Граждане России, намеревающиеся осуществить частные инвестиции с целью не только сберечь, но и прирастить денежные средства, рассматривают, как правило, три основных вида вложений: банковский депозит, инвестиции на фондовом рынке и участие в долевом строительстве.
Банковский депозит является надежным, но самым низкодоходным способом инвестиций. Участие в финансовых операциях на фондовом рынке требует профессиональных знаний и умения оценивать финансовые риски. И только приобретение недвижимости по договору участия в долевом строительстве с применением счетов эскроу дает уверенность в надежности вложений и возможности реально заработать на продаже или последующей аренде приобретенного недвижимого имущества. Неслучайно, несмотря на некоторое снижение инвестиционной стоимости недвижимого имущества, объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости, по оценке экспертов компании JLL, вырос за 2020 год на 2% — до $4,16 млрд. Первое место по итогам 2020 года осталось за жилой недвижимостью — более $1,5 млрд.
После ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (МКД) и государственной регистрации права собственности на квартиру в нем участник долевого строительства может продать приобретенную по договору участия в долевом строительстве квартиру покупателю. Последними становятся те, кто, с одной стороны, не хочет или не может ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию новых объектов, а с другой стороны — обладает финансовыми возможностями для приобретения готового жилья по более высокой цене.
Фото: www.openfile.ru
Но здесь покупателя готовой квартиры ждет подвох. Дело в том, что, согласно ч. 5 ст. 7 федерального закона 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав МКД, не может составлять менее пяти лет. Этот гарантийный срок исчисляется со дня передачи квартиры участнику долевого строительства.
Согласно п. 4 ч. 4 ст. 4 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве (ДДУ) в качестве существенного условия должен содержать информацию о гарантийном сроке на квартиру, в течение которого участник долевого строительства вправе предъявлять претензии по качеству застройщику. Но только лицо, являющееся стороной ДДУ, вправе предъявить требования застройщику и даже иск в суд в связи с обнаруженными в течение гарантийного срока недостатками общестроительных работ и выявленными дефектами.
Покупатель квартиры, построенной в результате долевого строительства и проданной ему участником долевого строительства, полностью лишен права на предъявление претензий по качеству в гарантийный срок к застройщику и подрядной организации, осуществившей строительство МКД. Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), в случае продажи продавцом покупателю недвижимости, качество которой не соответствует условиям договора о ее продаже, применяются общие правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Фото: www.exchange.1maysk.ru
По общим правилам купли-продажи продавец, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения своих расходов на их устранение. В случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной. К числу таких нарушений относятся неустранимые недостатки, а также такие недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных материальных затрат или затрат времени. Кроме того, существенным нарушением требований к качеству товара считаются недостатки, которые выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения.
На практике общие положения о качестве товара при сделках с недвижимостью если и применяются, то только в случаях, когда недостатки выявлены покупателем непосредственно при совершении сделки. В случае, когда новый собственник квартиры обнаруживает недостатки или дефекты в течение еще не истекшего гарантийного срока, ему остается только надеяться на то, что эти недостатки устранит управляющая компания — своими силами либо по договоренности с застройщиком или подрядной организацией, которые формально уже свободны от гарантийных обязательств перед новым собственником.
Конечно, остается вариант с судебным иском. Но невозможно гарантировать успех в суде, учитывая, что по ДДУ застройщик имеет гарантийные обязательства перед участником долевого строительства, а не перед любым собственником квартиры в период гарантийного срока. Новый собственник не является стороной и в договоре строительного подряда, по которому гарантийные обязательства перед застройщиком имеет генподрядная организация.
Фото: www.metrprice.ru
Кроме того, обратим внимание на следующее. Согласно ч. 5 ст. 7 214-ФЗ, застройщик обязан устранить выявленные участником долевого строительства в течение гарантийного срока недостатки квартиры.
При этом застройщик не имеет необходимых специалистов для выполнения строительных работ: ведь для того, чтобы иметь право привлекать денежные средства граждан для долевого строительства, застройщик должен удовлетворять требованиям, установленным ч. 2 ст. 3 214-ФЗ, среди которых нет требований к наличию рабочих и инженерно-технических работников строительных специальностей. Поэтому для выполнения специальных функций, связанных со строительством, застройщик на договорной основе привлекает технического заказчика, обладающего необходимыми компетенциями.
В случае получения от участника долевого строительства претензий по качеству застройщик должен обратиться с соответствующим требованием к генподрядчику на основании заключенного с ним договора. Кстати, этот договор должен предусматривать гарантийный срок с учетом того, что установленный законодательством о долевом строительстве минимальный пятилетний гарантийный срок начинает исчисляться с момента передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства, в то время как гарантийный срок по договору подряда начинает исчисление с момента передачи подрядной организацией застройщику построенного МКД.
При этом срок передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства хотя и установлен договором участия в долевом строительстве в соответствии с п. 2 ч. 4 ст.4 214-ФЗ, но может быть нарушен, что не влечет изменений в определении гарантийного срока по такому договору. Предусмотреть все такие ситуации при заключении застройщиком договора строительного подряда с подрядной организацией практически невозможно.
Фото: www.yurist-zhkh.ru
Подрядная организация, осуществившая строительство МКД, имеет необходимые ресурсы для устранения выявленных в течение гарантийного срока недостатков и дефектов. Ее инженерно-технические работники и рабочие знают все особенности строительно-монтажных работ, выполненных при создании этого МКД. Договором подряда предусмотрены гарантийные обязательства подрядной организации в течение гарантийного срока, который не зависит от даты передачи квартиры застройщиком участнику долевого строительства и начинают исчисляться с момента передачи построенного МКД застройщику.
Особенности правового регулирования гарантийных обязательств при выявлении строительных недостатков квартиры заключаются в следующем:
1) Подрядная организация напрямую не принимает претензии от участников долевого строительства.
2) Подрядная организация отгорожена от участников долевого строительства «живым щитом» из работников компании-застройщика и управляющей компании.
3) Собственник квартиры, купивший ее у участника долевого строительства, в течение гарантийного срока формально лишен возможности предъявления претензий к застройщику и подрядной организации в случае выявления недостатков, в том числе скрытых, которые невозможно обнаружить при приемке квартиры по договору купли-продажи.
Фото: www.edsro.center
Здесь важно отметить, что застройщик, которому направлена претензия по качеству, может оказаться в стадии банкротства или ликвидации. Причем в стадии ликвидации компания-застройщик может оказаться не только по причине банкротства, но и в связи с тем, что это была компания специального назначения (SPV), созданная для реализации конкретного проекта. Это позволяет минимизировать риски долевого строительства и эффективно управлять бизнес-процессами и финансовыми потоками, обеспечивающими строительство.
Анализ норм законодательства и сложившейся правоприменительной практики приводит нас к выводу о том, что собственник квартиры, независимо от того, являлся ли он участником долевого строительства или приобрел квартиру на вторичном рынке, должен иметь возможность предъявлять претензии напрямую подрядной организации в течение гарантийного срока.
Для этого можно предложить дополнить ст. 7 214-ФЗ, определяющую гарантии качества объекта долевого строительства, частью 9 следующего содержания:
Фото: www.diabaz-angarsk.ru
«9. Собственник квартиры в многоквартирном доме, построенном с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в соответствии с настоящим федеральным законом, вправе предъявить подрядной организации, осуществившей строительство, в письменной форме требования или заявить иск в суд в связи с выявленными недостатками (дефектами) в течение гарантийного срока, предусмотренного заключенным подрядной организацией с застройщиком договором строительного подряда, срок которого должен составлять срок не менее 5 лет.
Собственник квартиры при обнаружении недостатков, вправе по своему выбору требовать от подрядной организации:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Документальное оформление выявленных недостатков и контроль за их устранением осуществляет управляющая компания».
Предлагаемые изменения законодательства направлены на достижение следующих результатов:
Фото: www.globaldigitalcitizen.org
1. Ликвидация лишних административных барьеров на пути требования об устранении недостатков от собственников квартир к непосредственному исполнителю — подрядной организации.
2. Повышение ответственности подрядных организаций за выполнение строительно-монтажных работ.
3. Снижение нагрузки на суды по спорам о качестве квартир, поскольку подрядные организации будут заинтересованы в досудебном урегулировании споров с собственниками квартир об их качестве.
4. Собственники квартир, независимо от способа приобретения квартиры, получат инструмент надежной защиты права на качественное жилье.
5. Участники долевого строительства жилья будут уверены в том, что продаваемые ими квартиры найдут покупателей, которые заинтересованы в том, чтобы иметь возможность предъявлять претензии по качеству в течение гарантийного срока на построенный многоквартирный дом.
6. Застройщики смогут привлекать дополнительные финансовые ресурсы инвесторов, уверенных в продажах квартир.
7. Управляющие компании смогут акцентировать внимание на контроле устранения строительных недостатков и дефектов.
Граждане России имеют право на комфортное жилье. И не последнюю роль в этом играет право собственников квартир на то, чтобы жилье строилось качественно и в соответствии с техническими регламентами, проектной документацией и градостроительными регламентами. А также право на то, чтобы в случае обнаружения недостатков и дефектов квартиры в гарантийный срок подрядная организация обеспечивала их устранение в разумный срок.
Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, член Правления Ассоциации инвесторов Москвы, член Комиссии по строительству и жилищной политике РСПП, к.ю.н.
Источник: erzrf.ru