Передача прав собственности на квартиру в новостройке

Юридические аспекты переуступки при покупке недвижимости изучайте на сайте SPbHomes.ru. С нашей информацией о юридическом сопровождении сделки вложение средств при покупке квартиры будет надежней!

Акт приема-передачи квартиры в новостройке

При покупке квартиры в новостройке необходимо пройти ряд обязательных процедур, одной из которых является подписание акта приема-передачи. Прежде чем подписать этот документ, будущему владельцу следует обратить внимание на некоторые важные нюансы, дабы избежать дальнейших возможных проблем с застройщиком при регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Акт приема-передачи квартиры в новостройке: основные положения

В законодательстве Российской Федерации четко регламентируются любые юридически значимые процедуры, это же относится и к приемке квартиры в новостройке. Здесь задействован ряд законодательных актов.

Любые сделки с недвижимым имуществом оформляются при наличии акта приема-передачи и договора купли-продажи.

В некоторых случаях акт может быть частью договора, исключение составляет покупка недвижимости в новостройке, когда этот документ составляется отдельно.

Ряд федеральных законов также регламентирует порядок действий при покупке новостройки. Например, прием жилплощади в доме после окончания строительства должен осуществляться в срок до 7-ми дней. Однако фактически процедура на вполне законных основаниях может растянуться до полугода ввиду всевозможных бюрократических затруднений.

Кроме того, при регистрации права собственности в Росреестре акт приема-передачи — документ, обязательный к предъявлению.
С юридической стороны эта процедура не должна вызывать особых сложностей, однако некоторые нюансы все же имеются.

Прежде чем приступить к оформлению и подписанию акта, нужно ознакомиться с рядом документов, предоставляемых застройщиком. Компании необходимо подтвердить документально, что построенный дом был принят государственной комиссией по жилищным вопросам.

Кроме того, важно удостовериться, что дом имеет официально зарегистрированный почтовый адрес. Отсутствие данных подтверждений ставит под сомнение законность совершаемой сделки. Если же документация присутствует, можно переходить к процедуре проверки приобретаемого имущества.

В нее входит осмотр жилого помещения как самим покупателем, так сторонними специалистами.

Оформляется лист осмотра с указанием в нем всех пунктов, не соответствующих заявлениям застройщика. Сюда могут входить:

• дефекты внутренней и внешней отделки;
• отсутствие либо ненадлежащая установка коммуникаций;
• несоответствие помещения по части заявленной площади;
• отсутствие лифтов либо их неисправность;
• другие существенные недочеты.

Перечисленные несоответствия должны быть устранены застройщиком в оговоренные сроки, после чего прием жилья производится снова.

В крайнем случае, если по каким-то причинам подписать акт нужно как можно быстрее, лист с недочетами и сроками их устранения необходимо приложить к документу.

Если акт приема-передачи жилого помещения не будет оформлен, это может повлечь за собой ряд неприятных последствий как для покупателя, так и для застройщика. Во-первых, поскольку фактической передачи квартиры не было, дольщик имеет право обратиться с иском в суд. Кроме того, при возникновении обстоятельств непреодолимой силы (пожар, затопление и т.д.), при которых пострадает приобретаемое имущество, ответственность за его ремонт и восстановление будет нести на себе застройщик, поскольку пока именно он является собственником жилья. Если же при этом пострадали третьи лица, например, соседи, возмещение ущерба будет также возложено на плечи фактического владельца, то есть строительной компании.

Подписание акта приема-передачи квартиры в новостройке

Чтобы осуществить приемку жилого помещения в новостройке, необходимо составить и подписать 2 документа:

• лист осмотра жилого помещения, или по-другому смотровой лист (в случае наличия существенных несоответствий);
• непосредственно акт приема-передачи.

Прежде чем подписывать смотровой лист, необходимо убедиться, что в нем присутствует следующая информация:

• паспортные данные и реквизиты заинтересованных сторон;
• полный юридический адрес жилого помещения;
• недочеты, выявленные в процессе осмотра жилья;
• сроки их устранения;
• ответственность, которую несет застройщик в случае невыполнения этих предписаний в заявленные сроки.

Акт приема-передачи также подлежит документальному оформлению с указанием полных реквизитов и паспортных данных сторон, описанием приобретаемого имущества (адрес, метраж, стоимость, отсылки на гарантийные письма, а также на листы осмотра, место и дата составления, подписи сторон).

Оба документа составляются в двух экземплярах и обычно не требуют заверения нотариусом, однако по желанию сторон их можно заверить нотариально.

Те недочеты, которые не были перечислены в акте приемки, дольщику необходимо будет устранять за свой счет. Доказать вину застройщика будет весьма проблематично.

Если же компания не устранила имеющиеся недостатки в установленные в листе осмотра сроки, на нее может быть возложена следующая ответственность:

• выплата компенсации расходов собственнику жилья для устранения недочетов в полном объеме;
• уменьшение конечной стоимости недвижимого имущества с учетом суммы, которая понадобится для приведения жилого помещения в порядок.

Акт приема-передачи вместе со смотровым листом подлежит юридически грамотному оформлению и подписанию с обязательной печатью застройщика, иначе в процедуре регистрации права собственности в Росреестре может быть отказано.

Предварительный акт приема передачи квартиры в новостройке

Зачастую еще до подписания основного акта застройщик может предложить подписать предварительный акт приема-передачи. Такая процедура инициируется еще до принятия дома государственной комиссией, когда уже имеется ряд разногласий между компанией и дольщиком.

Ключи от жилого помещения будут выданы только тогда, когда дом будет полностью сдан в эксплуатацию и принят госкомиссией, тогда же и будет подписан основной акт приема-передачи.

Решившись на подобный шаг, необходимо обратить внимание на два важных нюанса:

• перечисленные вами в предварительном акте недочеты пересмотру и исправлению не подлежат, если имеется фраза о том, что указанные несоответствия являются исчерпывающими;
• необходимо провести независимую проверку, действительно ли государственная комиссия еще не осуществляла приемку дома, в противном случае предварительный осмотр будет считаться основным и не подлежащим пересмотру.

Как восстановить акт приема-передачи квартиры?

Если по каким-то причинам вами был утерян акт приема-передачи квартиры, а его наличие необходимо, к примеру, для получения налогового вычета, восстановить документ все-таки можно. Во-первых, стоит обратиться непосредственно к застройщику и запросить дубликат. Во-вторых, если право собственности на недвижимое имущество уже было зарегистрировано в Росреестре, можно запросить копию бумаги там.

Однако в целом после вступления в право собственности наличие данного документа не является обязательным. Так, например, при перепродаже квартиры другим собственникам достаточно наличия договора купли-продажи, акт приемки будет не нужен.

Что такое договор уступки прав требования. Квартиры в новостройках чаще всего покупаются по ДДУ — договору долевого участия. Раньше работы вели на средства покупателей, грубо говоря, они «скидывались» на строительство и вступали в долю. Поэтому и появилось название «дольщики». … Всё в порядке? Значит, можно регистрировать право собственности на введённую квартиру . Для этого понадобятся следующие документы: паспорта всех собственников (например, если квартира приобретается в браке в общую совместную собственность ); исходный договор долевого участия в строительстве (который подписывал первый дольщик с застройщиком); договор переуступки права требования

Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
   Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Переуступка прав на квартиру в новостройке возможна в нескольких вариациях. Но самой надежной является передача прав требования по действующему договору долевого участия в строительстве. Только этот документ гарантирует получение безусловного и подтвержденного государственной регистрацией права требования. Главное, что должен осознавать покупатель при такой сделке: он покупает не квартиру , а право требовать ее у застройщика. При этом к нему переходят все риски, связанные с долевым строительством, и обязанности по исполнению договора долевого участия: например, оплачивать взносы, если есть задолженность, и принять квартиру по акту приема- передачи в установленный договором срок.

Передача прав собственности на квартиру в новостройке

Если в понравившейся новостройке закончились квартиры от застройщика, покупатели обращаются на «вторичный рынок первички» – то есть приобретают их у других. Недвижимость РИА Новости, 28.12.2021

Если в понравившейся новостройке закончились квартиры от застройщика, покупатели обращаются на «вторичный рынок первички» – то есть приобретают их у других дольщиков путем переуступки права по договорам долевого участия. Эксперты рассказали сайту «РИА Недвижимость», как оформлять такие сделки, чтобы они прошли с минимальными рисками и максимальной выгодой для покупателя.Что такое переуступка по ДДУ?Главная особенность самого ДДУ состоит в том, что по этому договору вы вовсе не покупаете квартиру, то есть не получаете права собственности. По нему вы получаете право требования, которое, при желании, можно передать другому человеку, и тогда застройщик обязан будет уже ему построить и передать жилье.Соответственно, по договору уступки прав по ДДУ обладатель этих прав, то есть дольщик (цедент), заключивший ДДУ с застройщиком, уступает свои права до подписания акта приемки объекта долевого строительства, объясняет адвокат, соучредитель ЦМКА «На Тверской», специалист в области гражданского права Наталья Карагодина.Переуступка по ДДУ оплачивается строго после государственной регистрации, если продавцом и покупателем по нему являются юридические лица. За несоблюдение данного порядка указанное юридическое лицо несет ответственность. В отношениях между физическими лицами такого требования не установлено, добавляет председатель АА МГКА «Власова и партнеры» Ольга Власова.Есть ситуации, когда уступка по ДДУ в законном порядке невозможна, они наступают с момента получения застройщиком официального разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, добавляет владелец юридического бюро «Сделки с недвижимостью» Альфия Митрошина. С этого момента застройщик больше не может продавать объекты по ДДУ и договор уступки не может быть зарегистрирован. Поэтому застройщики предлагают новым покупателям приобрести объект в доме-новостройке на основании предварительного договора, по которому предполагается произведение полного расчета в течении нескольких дней после заключения такого договора, но договор купли-продажи (основной) уже оформленного в собственность объекта происходит тогда, когда застройщик оформит право собственности на себя, поясняет она.Тайная цена договораОдна из особенностей уступки по ДДУ заключается в том, что полную стоимость этого договора далеко не всегда указывают в нем, хотя это рискованно для покупателя и не всегда законно, рассказали эксперты.Действительно существует такая практика, когда продавцы предлагают покупателю минимизировать свое налоговое бремя. Но сейчас установилась такая тенденция, что многие покупатели не готовы рисковать, ведь по договору уступки, как правило, нет никаких дополнительных гарантий. Люди не готовы отдавать деньги просто так, отмечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.Однако практика указания полной цены все еще не стала повсеместной, отмечают другие эксперты.Главный плюс приобретения квартиры через уступку права требования – это возможность купить объект недвижимости дешевле, чем у застройщика. Основными продавцами таких объектов являются либо люди, оказавшиеся в сложных обстоятельствах, либо инвесторы, купившие объект на ранней стадии строительства с целью заработка, объясняет руководитель фонда коллективных инвестиций «Рентавед» Руслан Сухий. Это можно сделать, передав деньги лично или с помощью банковской ячейки. Сумму доплаты можно зафиксировать распиской или замаскировать в дополнительном соглашении к договору, которое регистрироваться в Росреестре не будет, подчеркивает Сухий.Также разница в стоимости может оформляться за счет различных договоров на оказание каких-либо услуг: юридических, агентских и так далее, добавляет Власова.При такой схеме у нового дольщика появляется риск, комментирует Карагодина. Ведь в случае, если застройщик не исполнит свои обязательства и будет принято решение возвращать дольщикам уплаченные средства, он сможет получить только ту сумму, которая указана в договоре – обычно она равна стоимости изначального ДДУ. Разница же будет утеряна безвозвратно.Застройщик, согласуй!Еще один сложный момент, связанный с переуступкой по ДДУ – это вопрос согласования застройщиком смены дольщика. На рынке нет однозначного мнения, насколько это оправдано и законно, а также есть сомнения на предмет того, может ли застройщик брать за это плату.Согласие застройщика на проведение сделки с помощью механизма уступки права требования – это отдельная любопытная история, рассказывает Сухий. По законодательству застройщик не может запретить передачу прав на недвижимость, не может навязать и тем более прописать в договоре, что за переуступку придется заплатить.Как правило, застройщик в ДДУ очень хитро прописывает, что уступку прав можно провести только с его письменного разрешения. Далее, когда собственник приходит, чтобы получить разрешение на переуступку, ему говорят – пожалуйста, только для этого потребуется определенный пакет документов и за их подготовку необходимо заплатить вот такую сумму. Без данных документов сделку они не проведут. А если не хотите платить, то ждите пока дом достроят, вступайте в право собственности, а потом, пожалуйста, продавайте, рассказывает Сухий.Сами же застройщики считают, что уступка прав требования должна с ними согласовываться, иначе такая сделка не пройдет. В большей степени это связано с тем, что застройщики сами подают документы на регистрацию, комментирует практику директор по продажам «Альфа Фаберже» Алексей Тюлькин. Согласие застройщика требуется, соглашается директор по продажам ГК «Инград» Константин Тюленев. При этом есть случаи, когда согласие застройщика необходимо, причем на законных основаниях: если изначальный ДДУ не был оплачен в полном объеме, напоминает партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов.Законодатель предусмотрел, что уступка прав по ДДУ возможна только после уплаты первоначальным дольщиком цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, разъясняет он. Рекомендацию здесь можно дать следующую: просить либо свежий акт сверки между прежним дольщиком (продавцом права) и застройщиком, либо вступать в самостоятельную переписку с застройщиком, чтобы за подписью и печатью получить надлежащую бумагу о том, что прежний дольщик никаких задолженностей перед застройщиком не имеет, говорит он. Риски и мошенникиНаиболее популярное мнение на рынке звучит так: новостройка, купленная по ДДУ, особенно с использованием эскроу-счета – это самая безопасная форма сделки, так что и переуступка ДДУ ничем не хуже. Однако и здесь возможны рискованные ситуации и недобросовестные участники сделок, объяснили эксперты.Самой распространенной схемой мошенников с переуступками является попытка убедить потенциального покупателя, что переход прав не нужно регистрировать. В таком случае могут переуступить несуществующие права, предупреждает руководитель центра инвестиций «Переуступки.РФ» Роман Корякин.Также недобросовестные продавцы могут предложить переуступку по ДДУ, который еще не оплачен. Для этого мошенники подделывают документы – акт сверки, платежное поручение, продолжает он.Сложности возможны и тогда, когда расчеты по ДДУ были произведены юрлицами взаимозачетом, а документов о выполнении работ нет. Однако в таких случаях чаще речь идет не о мошенничестве, а о неверно оформленных документах по взаимозачету, добавляет Корякин.Очень внимательно необходимо отнестись к первоначальным условиям покупки жилья по ДДУ, добавляет Сухий. Нужно узнать, нет ли там обременений. «Например, нельзя продавать квартиры, приобретенные с помощью материнского капитала. Такие сделки следует согласовывать с органами опеки, но многие продавцы новостроек об этом не знают. Опека, в свою очередь, может посчитать продажу нарушением прав ребенка, так как использование маткапитала предполагает выделение ему доли в квартире. А если сделку не согласовать и ее зарегистрируют, что иногда случается, органы опеки могут ее оспорить в судебном порядке», – предупреждает он.Также необходимо проверить непосредственно самого продавца, рекомендует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Если это физическое лицо, нужно убедиться, не является ли оно банкротом или фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов, действителен ли паспорт продавца. Нужно также учитывать, что до передачи прав требований предыдущий дольщик мог заключить дополнительное соглашение к договору с застройщиком, например, о продлении сроков сдачи объекта, предупреждает Власова. В силу тех же норм, поскольку новому дольщику переходят права и обязанности первоначального кредитора дольщика, это дополнительное соглашение сохранит силу. Это может дать повод для оспаривания договора цессии, но не изменит установленных соглашением отношений с застройщиком, подчеркивает она. Уроки безопасной переуступкиПеред совершением сделки необходимо уделить внимание проверке действительности самих прав требований, проверке застройщика, а также контрагента, рекомендует эксперт по недвижимости агентства Homeapp Константин Бушуев. Изначально следует заказать выписку из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Для этого нужно знать кадастровый номер земельного участка, на котором возводится жилой комплекс или дом, он обязательно указывается в ДДУ. Также нужно проверить документы, подтверждающие расчеты с застройщиком: платежные поручения, справку об оплате от застройщика или справку из банка о наличии средств на эскроу-счете, продолжает он.Не менее важным является проверка цедента (продавца). Например, в случае, если продавцом является юридическое лицо, нужно обратить внимание на то: каким образом производилась оплата, например, зачетом прав требования к застройщику; ведется ли и велась ли реальная хозяйственная деятельность; не обладает ли такое юридическое лицо признаками неплатежеспособности (банкротства), не отвечает ли сделка признакам крупной сделки для данного юридического лица, а также ряд иных обстоятельств, инструктирует Бушуев. Если продавцом является физическое лицо, то существенных отличий от сделки по продаже на вторичном рынке жилья при проверке не имеется.Особое внимание следует уделить опыту реализации предшествующих проектов, были ли ранее факты нарушения сроков сдачи жилых комплексов, добавляет эксперт.Также договор уступки права требования может быть оспорен в рамках применения семейного законодательства супругом (супругой) первоначального кредитора (цедента), отмечает Власова. Поскольку указанный договор направлен на отчуждение оплаченных первоначальным покупателем имущественных прав, то предполагается, что данные права до отчуждения принадлежали также супругу цедента, который обязан выдать согласие на их отчуждение третьему лицу, так что факт нахождения в браке и наличие согласия супруга у предыдущего дольщика тоже необходимо проверить, советует она. В целом же переуступка ДДУ – это точно такая же сделка, как и купля-продажа, поэтому и риски здесь абсолютно те же: это невменяемость сторон и продажа несуществующего объекта. Проверяется это традиционными способами через заказ справок/выписок из контролирующих органов и посредством проверки правообладателя, заключает Дымова.

Статья про договор переуступки права на квартиру . Пошаговая инструкция как сделать переуступку квартиры в строящемся доме. Можно ли заработать на переуступке ипотечной квартиры . … Вы можете приобрести ее по договору переуступки прав . В статье расскажем, что такое переуступка квартиры в новостройке , как ее оформить и сколько придется заплатить. Что такое переуступка. Переуступка — это сделка, при которой право требования недвижимости переходит от продавца к покупателю.