Для удобного взаимодействия с нашим сайтом, предлагаем вам воспользоваться современными браузерами.
Почему нужно поменять браузер.
Ваш браузер не просто старый, а устаревший. Он не может предоставить все возможности, которые могут предоставить современные браузеры, а скорость его работы ниже в несколько раз!
Комментарий (Применение акта о передаче затрат по объектам инфраструктуры)
В последнее время участие организации в долевом строительстве объектов недвижимости является почти самым распространенным способом приобретения недвижимого имущества. При этом при строительстве основного объекта создаются объекты наружной инженерной и транспортной инфраструктуры. Они необходимы для обеспечения функционирования создаваемых объектов строительства. В инженерную инфраструктуру входят инженерные коммуникации, которые обеспечивают подачу энергии, воды и других ресурсов.
Напомним, что перечень обязательных для применения организациями первичных учетных документов установлен постановлением Совета Министров РБ от 24.03.2011 № 360 «Об утверждении перечня первичных учетных документов».
Передача спецодежды и инвентаря на строительство объекта основных средств
Комментируемым постановлением список первичных учетных документов дополнен еще одной формой – актом о передаче затрат, произведенных при создании объекта инженерной и (или) транспортной инфраструктуры (далее – акт). В ближайшее время форма акта будет утверждена Минстройархитектуры. На данный момент проект постановления Минстройархитектуры находится на согласовании в Минфине.
Данный акт (отменена форма С-17а) составляется организациями, выполняющими функции заказчика (застройщика), при передаче затрат по строительству объектов инфраструктуры эксплуатирующим организациям.
На основании данного документа в учете производят записи о передаче (у передающей стороны) и оприходовании (у принимающей стороны) затрат по объекту инфраструктуры.
По завершении строительства и подписании в установленном порядке акта приемки объекта, законченного строительством, реконструкцией, реставрацией, формируется учетная стоимость каждого вновь созданного или реконструированного объекта, выделенного в составе стройки (п. 34 Инструкции о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10, далее – Инструкция № 10).
Стоимость наружных инженерных сетей и сооружений не увеличивает учетную стоимость основного объекта строительства и других объектов, выделенных в составе стройки (п. 37 Инструкции № 10).
Инженерные сети и сооружения на баланс эксплуатирующих организаций передают как сумму затрат по их строительству (п. 38 Инструкции № 10).
Эксплуатирующие организации на основании полученных документов оформляют акт о приеме-передаче объекта основных средств формы.
Отражение в учете инвестора операций по передаче эксплуатирующим организациям объектов инженерной и транспортной инфраструктуры
Оптимизация расходов на строительство
Порядок отражения в бухгалтерском учете инвестора операций, связанных с осуществлением строительства объектов, регулирует Инструкция № 10. Так, после утверждения актов приемки объекта инвестор, заказчик, застройщик формируют учетную стоимость объекта строительства, возводимого для собственного потребления, с отражением по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (пп. 52 и 53 Инструкции № 10).
При принятии законченного строительством объекта на учет в качестве основных средств организация составляет акт о приеме-передаче объекта основных средств, утвержденный постановлением Минфина РБ от 22.04.2011 № 23.
Созданные в процессе строительства наружные инженерные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и др. инвестор, заказчик, застройщик передают специализированным эксплуатирующим организациям или оставляют у себя на балансе в качестве отдельного объекта учета основных средств (п. 37 Инструкции № 10). При этом стоимость наружных инженерных сетей и сооружений не увеличивает учетную стоимость основного объекта строительства и других объектов, выделенных в составе стройки.
Передача эксплуатирующим организациям государственной формы собственности затрат на возведение инженерных сетей и сооружений собственником объекта строительства отражается по дебету счета 83 «Добавочный фонд» в корреспонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» (п. 54 Инструкции № 10).
Налоговый учет операций по передаче эксплуатирующим организациям объектов инженерной и транспортной инфраструктуры
Не признают реализацией товаров (работ, услуг) безвозмездную передачу имущества (работ, услуг) Республике Беларусь или ее административно-территориальным единицам, в т.ч. в лице уполномоченных государственных органов, юридических и физических лиц (подп. 2.6 п. 2 ст. 31 Налогового кодекса РБ).
Таким образом, в случае передачи созданных наружных инженерных сетей уполномоченным эксплуатационным организациям у передающей стороны не возникает объект обложения НДС. При этом право на вычет сумм уплаченного «входного» налога по безвозмездно передаваемым объектам сохраняется. Описанный порядок налогообложения изложен в письме МНС РБ от 21.02.2011 № 2-1-10/275 «О применении норм Указа от 24 декабря 2010 г. № 673 «О внесении дополнений в Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 72».
Порядок уменьшения валовой прибыли при безвозмездной передаче объектов инженерной и транспортной инфраструктуры изложен в письме МНС РБ от 25.05.2011 № 2-2-10/10828 «О налогообложении». При безвозмездной передаче объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на сумму их стоимости, но не более чем размер фактически полученной прибыли от реализации построенного организацией объекта недвижимости (его части) (жилого дома, иных объектов недвижимости) инвесторы имеют право уменьшить свою налогооблагаемую базу по стр. 11 налоговой декларации (расчета) по налогу на прибыль и отчислениям в инновационный фонд независимо от того, в каком периоде (году) состоялась реализация данного объекта.
Источник: www.gb.by
Незавершенное строительство: бухучет у заказчика, застройщика
При возведении объектов недвижимости у заказчика (застройщика) возникают затраты по строительству. До приемки объектов в эксплуатацию эти затраты учитываются в составе незавершенного строительства. Рассмотрим, как заказчику (застройщику) отразить их в бухучете и могут ли затраты по незавершенному строительству передаваться другому юрлицу.
1. Бухучет затрат по незавершенному строительству у заказчика (застройщика)
Под объектами незавершенного строительства понимаются здания, сооружения и иные объекты, строительство которых разрешено в соответствии с законодательством, работы по строительству которых начаты, но не завершены (абз. 7 п. 2 Инструкции № 10).
Заказчику (застройщику) необходимо обеспечить учет затрат на строительство по каждому объекту учета (п. 12 Инструкции № 10):
— по объектам основного, вспомогательного и обслуживающего назначения, объектам энергетического хозяйства, транспортного хозяйства и связи;
— наружным сетям и сооружениям водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и другим инженерным сетям и сооружениям;
— благоустройству и другим частям объекта.
Справочно
Объектом учета является каждое отдельно строящееся здание, сооружение, инженерные сети и другие объекты, стоимость строительства которых выделена в составе сводного сметного расчета и на строительство которых составлена объектная смета, а также встроенные и пристроенные объекты (абз. 2 п. 2 Инструкции № 10).
По объектам учета необходимо также организовать раздельный учет затрат (п. 8, ч. 1 п. 13 Инструкции № 10):
— на строительно-монтажные работы;
— работы по монтажу оборудования;
— приобретение оборудования, требующего и не требующего монтажа, предусмотренного в проектно-сметной документации на строительство.
Затраты по незавершенному строительству, увеличивающие стоимость объекта, независимо от способа строительства (подрядный, хозяйственный способ, долевое строительство) отражаются заказчиком (застройщиком) на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы». Учет ведется по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию. Затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства, учитываются по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» и с даты начала строительства списываются с кредита этого счета в дебет счета 08 «Вложения в долгосрочные активы» (п. 9 — 11 Инструкции № 10).
Основанием для отражения в бухучете затрат на строительство являются ПУД, подтверждающие соответствующие хозяйственные операции. При подрядном способе объем и стоимость работ подтверждаются подписываемыми двумя сторонами (заказчиком и подрядчиком) актами сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ установленной формы (С-2а, С-2б) (ч. 1 п. 55 Правил № 1450; ч. 1 п. 11 Положения № 1553; ч. 2 и 3 п. 1, п. 2, абз. 4 ч. 1 п. 9, ч. 1 п. 10 Инструкции № 29).
При хозяйственном способе строительства затраты отражаются застройщиком на основании ПУД, подтверждающих понесенные расходы (стоимость израсходованных материалов, сумм начисленной заработной платы и др.). Перечень разработанных организацией для применения форм ПУД следует закрепить в учетной политике.
Если строительство ведется собственными силами, для обоснования и соблюдения соответствия норм расхода материалов по работам застройщику также необходимо составить акт формы С-2а. В частности, когда сметная документация по объекту составлена на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении и при долевом строительстве (абз. 4 п. 4 ст. 9, п. 1-4 ст.
10 Закона № 57-З; п. 9, подп. 14.5 п. 14 Инструкции № 10; абз. 3, 5 ч. 1 п. 9 Инструкции № 29).
Корреспонденция счетов
| Содержание операции | Д-т | К-т |
| Учтены расходы на возведение объекта, понесенные до начала строительства | 97 | 60, 26 и других счетов |
| Отнесены на стоимость незавершенного строительства расходы, понесенные до начала строительства | 08 | 97 |
| Отражены затраты по возведению объекта недвижимости при выполнении работ собственными силами | 08 | 07, 69, 70 и других счетов |
| Отражены затраты на возведение объекта недвижимости при выполнении работ силами подрядной организации | 08 | 60 |
| Отражена сумма предъявленного подрядчиком НДС по выполненным работам | 18 | 60 |
| НДС по работам подрядчика принят к вычету (при наличии права на вычет) | 68-2 | 18 |
2. Передача затрат и объектов незавершенного строительства
В установленных случаях заказчик, застройщик может инициировать передачу эксплуатационным организациям построенных (возведенных) объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры и их благоустройства. Как правило, согласование и принятие решения о приеме/передаче указанных объектов осуществляется местными органами распорядительной и исполнительной власти. Передача объектов, завершенных строительством, но не зарегистрированных в качестве объектов недвижимого имущества, производится на основании акта о передаче затрат формы С-17а и документов, подтверждающих завершение их строительства и соответствие проектной документации (подп. 5.10 п. 5 Декрета № 7, подп. 1.9 п. 1 Указа № 72, п. 43 Инструкции № 10).
Вместе с тем вышеуказанный порядок не предполагает передачи затрат по недостроенным объектам. Поэтому при необходимости передать другому юрлицу затраты по незавершенному строительству нужно учитывать некоторые моменты.
Например, при долевом строительстве существует определенная процедура замены застройщика, согласно которой новому застройщику в том числе передаются объемы незавершенного строительства, проектно-сметная, бухгалтерская, договорная и иная организационная документация, относящаяся к не завершенному строительством объекту (п. 9 Положения № 1056).
Для передачи затрат по незавершенному строительству, по мнению автора, недостроенные объекты целесообразно зарегистрировать в качестве незавершенного законсервированного капитального строения. После этого у организации появится актив, который может быть передан, реализован другому юрлицу (подп. 1.2-1 п. 1 ст. 3, ст. 50 Закона № 133-З).
В бухучете передача незавершенного строительства оформляется актом о передаче не завершенного строительством объекта формы С-22 (п. 1-4 ст. 10 Закона № 57-З, п. 8 перечня ПУД № 360).
Источник: ilex.by
Об учете затрат на строительство у инвестора
Вопрос: Наша организация — инвестор. Не могли бы вы рассказать, как нам нужно учитывать затраты на строительство?
А. К.: Начнем с того, что учет затрат на строительство в любом случае ведет застройщик. То есть до передачи вам уже построенного объекта в учете будет отражена только кредиторская задолженность застройщика в той сумме, которую вы перечислили на финансирование строительства. Поэтому общий порядок учета будет таким.
Перечисление денег застройщику отражается проводкой дебет 76 — кредит 51. При получении законченного строительством объекта по акту вы принимаете его к учету на счет 08 в корреспонденции со счетом 76. А затем списываете со счета 08 в дебет счета 01, если будете использовать объект в своей деятельности, либо в дебет счета 41, если собираетесь его продать.
При этом у вас должны быть документы, подтверждающие величину затрат, произведенных застройщиком. Хотя одного акта передачи объекта для этого будет недостаточно. Поэтому от застройщика нужно получить отчет об использовании ваших денег и копии первички, подтверждающей расходы. Форму такого отчета, так же как и акта передачи объекта, желательно согласовать еще на стадии заключения договора и оформить в качестве приложений к нему, как советовал лектор.
Кроме затрат на строительство, застройщик должен передать вам и НДС, предъявленный подрядчиками. Сделать это можно теми же способами, что и передачу НДС от заказчика застройщику, о которых рассказывал Александр Юрьевич.
То есть застройщик может либо составить сводный счет-фактуру и приложить к нему копии счетов-фактур подрядчиков, либо перевыставить счета-фактуры подрядчиков от своего имени. Этот НДС вы принимаете к учету проводкой дебет 19 — кредит 76 и сразу ставите его к вычету, проводка: дебет 68 — кредит 19 .
Все остальные особенности учета будут зависеть от условий договора, прежде всего от того, как определено вознаграждение застройщика. То есть установлено ли оно в твердой сумме или в процентах от взноса инвестора либо представляет собой разницу между суммой, полученной от инвестора, и затратами на строительство. Вот вы как определили вознаграждение вашего застройщика?
Вопрос: Я так понимаю, что у нас застройщик может получить вознаграждение обоих видов. Потому что в договоре установлена сумма вознаграждения, но, кроме того, указано, что если стройка обойдется дешевле, то экономия остается в распоряжении застройщика.
А. К.: В таком случае часть вашего взноса представляет собой аванс на уплату текущего вознаграждения. Но чтобы не делать лишних бухгалтерских записей, его можно не выделять и всю сумму, перечисленную застройщику, учитывать на счете 76. В то же время застройщик должен исчислить с этого аванса НДС и выставить вам счет-фактуру. НДС по такому счету-фактуре вы можете принять к вычету. В бухучете это отражается проводкой дебет 68-НДС — кредит 76 Налоговый кодекс Статья 168 Налоговый кодекс Статья 168 Налоговый кодекс Статья 171.
Экономию застройщика (маржу) в ходе строительства достоверно определить невозможно. Поэтому до окончания стройки отдельно она никак не учитывается.
Далее. И текущее вознаграждение, и маржа, остающаяся в распоряжении застройщика, для вас — затраты, связанные со строительством. Поэтому их нужно включить в стоимость объекта. Сделать это можно в тот момент, когда обязательства сторон по договору будут выполнены и вы подпишете с застройщиком акт об оказании услуг на сумму его вознаграждения.
Форма акта тоже устанавливается сторонами инвестиционного договора самостоятельно. На дату составления этого документа застройщик должен выставить вам также счет-фактуру на вознаграждение, НДС по которому вы можете принять к вычету. При этом если ранее вы приняли к вычету НДС с аванса, то сейчас его придется восстановить обратной проводкой Налоговый кодекс Статья 168 Налоговый кодекс Статья 170 Налоговый кодекс Статья 171.
И обратите внимание: общая сумма ваших затрат на строительство, то есть затрат, переданных застройщиком, и затрат на оплату его вознаграждения, включая НДС, должна соответствовать вашему взносу по договору. То есть счет 76 в итоге должен быть закрыт полностью.
Если стоимость объекта меньше суммы, перечисленной вами застройщику по условиям вашего договора, это означает, что разница является доходом застройщика. Значит, нужно получить от него акт об оказании услуг на эту сумму или скорректировать акт, составленный ранее. Ведь затраты, не подтвержденные документами, нельзя учесть как расход в целях налогообложения прибыли Налоговый кодекс Статья 252 Налоговый кодекс Статья 270.
Если же, напротив, сумма вашего взноса по договору меньше стоимости полученного вами объекта, нужно обязательно выяснить причины таких расхождений с застройщиком. И по возможности внести необходимые изменения в акт передачи и иные документы, с тем чтобы стоимость объекта соответствовала величине вашего взноса. Иначе, если рассматривать этот вопрос с гражданско-правовой точки зрения, получится, что у вас остается долг перед застройщиком. Если же говорить о бухгалтерском и налоговом учете, то стоимость объекта будет сформирована только из тех затрат, которые вы оплатили. Поэтому кредиторскую задолженность перед застройщиком нельзя будет включить в расходы.
Вопрос: В общих чертах понятно. Только если застройщик сам включает текущее вознаграждение в стоимость объекта. Зачем же нам в таком случае акт об оказании услуг на его сумму?
А. К.: Акт вам в любом случае понадобится. Иначе у вас просто не будет первичного документа, на основании которого вознаграждение застройщика учитывается в стоимости объекта. Ведь застройщик должен передать вам документы, подтверждающие все затраты, учтенные им на счете 08.
Стоимость работ подрядчиков будет подтверждена документами, составленными самими подрядчиками на имя застройщика или привлеченного им заказчика. А чтобы подтвердить свое вознаграждение, застройщику нужно составить акт об оказании услуг и подписать его вместе с вами. Поэтому от составления акта никуда не уйти.
Просто при таком порядке учета у застройщика вы не будете отражать затраты на оплату текущего вознаграждения отдельной записью по дебету счета 08 и кредиту счета 76. Эти затраты будут приняты к учету одной записью вместе с затратами на оплату работ подрядчиков, которые передает вам застройщик.
Вопрос: А если мы не дождемся окончания строительства и решим уступить право на получение объекта от застройщика, как это учесть?
А. К.: С точки зрения бухгалтерского учета дебиторская задолженность застройщика перед вами — это актив. Поэтому отражать уступку требований по инвестиционному договору нужно так же, как продажу любого другого актива. Сумма, полученная от лица, которому вы уступили требование, учитывается в доходах. Поскольку уступка, как правило, является разовой операцией, не имеющей отношения к обычной деятельности, этот доход будет прочим . То есть на дату уступки делаем проводку: дебет 62 или 76 — кредит 91. Одновременно само требование списывается на расходы: дебет 91 — кредит 76.
В налоговом учете все то же самое. Доход от уступки признается выручкой от реализации имущественного права. Одновременно в расходы включаются затраты на приобретение этого права, величина которых равна вашему взносу по инвестиционному договору Налоговый кодекс Статья 249 Налоговый кодекс Статья 268. Особые правила определения налоговой базы, предусмотренные ст.
279,. в данном случае не применяются, поскольку требование по инвестиционному договору не связано с реализацией товаров, работ или услуг. Поэтому убыток от продажи требования можно будет учесть при налогообложении прибыли Налоговый кодекс Статья 268.
Сложнее с НДС. Если вы участвовали в строительстве жилого дома, на дату уступки требования нужно начислить налог на разницу между суммой, полученной от лица, которое это требование приобрело, и величиной самого требования. Это правило прямо предусмотрено НК. Естественно, если требование будет уступлено с убытком, то платить НДС вообще не придется Налоговый кодекс Статья 155.
А вот о том, как определить налоговую базу при уступке прав на получение нежилого объекта или помещений в нем, в 21-й главе не сказано. И кто-то считает, что НДС платить не нужно вообще, так как не определены основные элементы налогообложения для этой операции Налоговый кодекс Статья 17. А кто-то говорит, что его нужно исчислять так же, как при уступке прав на жилые помещения. Наконец, по мнению Минфина, НДС нужно платить со всей выручки от уступки требования . Понятно, что последний вариант мало кого устраивает. Но каковы шансы доказать, что он не верен, сказать сложно, потому что арбитражной практики по этому вопросу пока нет.
Примечание. Аргументы в пользу того, что НДС при уступке прав на нежилые помещения исчисляется с разницы между выручкой от уступки и стоимостью самого права, вы найдете в статье «Уступка доли в строительстве», журнал «Главная книга», 2009, N 7, с. 37.
Источник: ppt.ru