Переход права собственности при строительстве жилого дома

Адрес: Татарстан респ, р-н Актанышский муниципальный, с/п Актанышбашское, д Азякуль, ул Пионерская, дом 5
Тип объекта: Объект капитального строительства
Тип ОКС: Здание (Жилой дом, Объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом))

Кадастровая стоимость: ****

Площадь: 40,6
Дата актуальности информации в ЕГРН: 26.05.2022
Дата постановки на кадастровый учет: 13.07.2010
Статус объекта: Учтенный
Ввод в эксплуатацию: 1979
Завершение строительства: 1979
Этажность: 1
Материал стен: Деревянные

*** В сведениях из выписки ЕГРН о характеристиках и правообладателях объекта
**** В сведениях из выписки ЕГРН о кадастровой стоимости объекта

Доступны к заказу:

Пакет из 2-х документов (со скидкой):

— Сведения из ЕГРН о характеристиках объекта и правообладателях
— Сведения из ЕГРН о переходе прав собственности на объект

Сведения из ЕГРН о характеристиках объекта и правообладателях:

Семинар «Постановка объекта на кадастровый учёт и регистрация права собственности» (28.05.2021)

— информация о параметрах объекта
— информация о собственниках объекта
— информация о наличии обременений на объекте

Сведения из ЕГРН о переходе прав собственности на объект:

— информация о сделках с объектом
— информация о всех собственниках объекта
— регистрационные данные по всем сделкам

Срочный пакет из 2-х документов (30-180 минут):

Выгрузка сведений в течение 30-180 минут
— Сведения из ЕГРН о характеристиках объекта и правообладателях
— Сведения из ЕГРН о переходе прав собственности на объект

Срочные сведения из ЕГРН о характеристиках объекта и правообладателях (30-180 минут):

Выгрузка сведений в течение 30-180 минут
— полная информация об объекте
— полная информация о собственнике
— информация о наличии обременений

Срочные сведения из ЕГРН о переходе прав собственности на объект (30-180 минут):

Выгрузка сведений в течение 30-180 минут
— история всех сделок с объектом
— данные всех собственников объекта
— данные всех регистраций прав

Сведения из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости:

Кадастровая стоимость объекта на дату:

Реестр собственников МКД:

2 этапа:
— Этап 1 — сканирование МКД на день заказа (подсчёт количества зарегистрированных помещений)
— Этап 2 — формирование реестра МКД с приложением выписок из ЕГРН по каждому помещению

Подсчёт помещений бесплатно!

Формирование реестра собственников МКД

Реестр собственников многоквартирного дома в обязательном порядке необходим для проведения собраний ТСЖ, подсчёта голосов жителей при решении общих вопросов, управляющим компаниям и эксплуатирующим организациям.
Формирование реестра собственников МКД происходит в 2 этапа:

1 этап: подсчет количества помещений и правообладателей в МКД. Продолжительность: 1-3 рабочих дня. Стоимость: бесплатно.

2 этап: формирование реестра правообладателей МКД. Продолжительность: 5-10 рабочих дней. Стоимость: 5000 рублей за 140 помещений + 50 рублей за каждое последующее. Цена определяется по результатам подсчета на 1 этапе.

Приобретательная давность. Приобретение права собственности по сроку владения

Информирование об изменениях по объекту в ЕГРН:

— Мониторинг сведений об объекте в ЕГРН

МОНИТОРИНГ
изменения сведений об объекте недвижимости в ЕГРН

Мониторинг недвижимости осуществляется по всем параметрам характеристики объекта и данным о правообладателях, содержащимся в сведениях из ЕГРН Росреестра

• Собственникам недвижимого имущества – быть в курсе изменений кадастровой стоимости, регистрации перехода права собственности после сделки, наложения арестов или запретов, смены правообладателя помимо воли собственника недвижимости (мошеннические действия);
• Риэлторам – оперативное получение информации о регистрации перехода права собственности и, соответственно, наступления этапа «закрытия» сделки с клиентом;
• Банкам – получение своевременной информации о регистрации ипотеки, о характеристиках объекта недвижимости перед и в период выдачи кредита;
• Компаниям и предпринимателям – контроль за изменением в активах контрагента (должника);
• Всем, кому необходима оперативная информация о действиях с недвижимым имуществом

• Оформляете подписку на мониторинг по кадастровому номеру объекта;
• При оплате подписки на мониторинг наша система фиксирует информацию по объекту недвижимости на дату оплаты – «Эталонные данные»;
• В зависимости от выбранной частоты мониторинга система производит сверку «Эталонных данных» с текущими данными в ЕГРН Росреестра;
• В случае обнаружения системой изменений в ЕГРН Росреестра, — Вы немедленно получаете оповещение с информацией о произошедших изменениях в характеристиках объекта недвижимости и его правообладателях;

Проверить квартиру, дом, участок перед покупкой:

— полная проверка объекта недвижимости
— полная проверка собственника
— выявление рисков перед покупкой

Внимание! Сведения из выписки ЕГРН содержат весь объём данных, зарегистрированных во ФГИС ЕГРН Росреестра по конкретному объекту, его правообладателям и предоставляемых в электронном виде.

Отчёт по проверке объекта недвижимости и его собственника.

Полная проверка объекта недвижимости и его правообладателей на предмет наличия потенциальных рисков, влекущих за собой в будущем признание сделки с объектом недвижимости недействительной.

Источник: egrn.lk

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Комментарий к статье 551 ГК РФ

1. Переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 коммент. ст.). Государственная регистрация перехода права собственности по договору продажи недвижимости требуется во всех случаях (см. п. 1 ст. 131 ГК).

Государственная регистрация — это юридический акт признания и подтверждения государством наличия, возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она осуществляется путем внесения записей о правах на каждый объект недвижимости в реестр и является единственным доказательством существования зарегистрированного права (см.: п. 1 ст.

2 Закона о государственной регистрации, п. 3 ст. 33 КТМ, п. 5 ст. 16 КВВТ, п. 3 ст. 1 Федерального закона от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним» // СЗ РФ. 2009. N 11.

Ст. 1260). Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Соответственно, пока государственная регистрация не оспорена, обладателем прав на недвижимость считается лицо, которое указано в качестве такового в реестре.

2. Порядок государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельных участков, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, предприятий установлен Законом о государственной регистрации, а также принятыми в его исполнение Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963).

Государственная регистрация перехода права собственности на воздушные суда осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 14 марта 2009 г. N 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ним».

Правила государственной регистрации перехода прав на морские суда, суда внутреннего плавания, а также суда смешанного типа установлены в гл. III КТМ, Правилах регистрации судов и прав на них в морских торговых портах, утв. Приказом Минтранса России от 21 июля 2006 г. N 87 (БНА. 2006. N 32), Правилах регистрации судов рыбопромыслового флота и прав на них в морских рыбных портах, утв.

Приказом Госкомрыболовства России от 31 января 2001 г. N 30 (БНА. 2001. N 22), гл. IV КВВТ, Правилах государственной регистрации судов, утв. Приказом Минтранса России от 26 сентября 2001 г. N 144 (БНА.

2001. N 49).

3. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности не влияет на действительность договора (см. п. 14 Постановления ВАС N 8).

Необходимость государственной регистрации перехода права собственности не оказывает влияния и на момент заключения договор продажи недвижимости. По общему правилу таковой вступает в силу и порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания (см. ст. 550 ГК и коммент. к ней).

Исполнение сторонами своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости, может происходить и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество — предмет договора. Так, во исполнение договора продавец может осуществлять введение покупателя во владение недвижимым имуществом. Однако эти действия не влекут изменения каких-либо отношений продавца и покупателя с третьими лицами (п. 2 коммент. ст.). В частности, несмотря на состоявшуюся передачу недвижимого имущества, продавец будет оставаться собственником недвижимого имущества (и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота) до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.

В этой связи не соответствует закону судебная практика, исключающая возможность продавца распоряжаться недвижимым имуществом после его передачи покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, в том числе признающая такие сделки по распоряжению ничтожными (см. Постановление ФАС Центрального округа от 26 декабря 2005 г. N А68-ГП-70/7-05).

4. Пункт 3 коммент. ст. предусматривает способы защиты интересов сторон при уклонении контрагента от государственной регистрации права собственности. В этом случае суд вправе по требованию заинтересованной стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Данное судебное постановление не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности и является основанием для осуществления компетентным органом такой регистрации.

При уклонении продавца покупатель не вправе вместо требования о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 коммент. ст.) предъявить иск о признании за ним права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом договора (см., например, Постановление Президиума ВАС от 15 ноября 2005 г. N 7663/05, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14 июня 2006 г. N Ф08-2138/2006).

Уклонение продавца от государственной регистрации перехода права собственности также следует рассматривать как неисполнение обязанности передать вещь (ст. 405 ГК), а уклонение покупателя — как просрочку кредитора (ст. 406 ГК).

5. Государственную регистрацию перехода права собственности по договору необходимо четко разграничивать от государственной регистрации самого договора. По общему правилу государственной регистрации договора продажи недвижимости не требуется. Последний считается заключенным с момента его подписания (см. п. 3 письма ВАС N 21).

Как исключение, в силу прямого указания закона государственной регистрации подлежат договоры продажи жилых помещений (п. 2 ст. 558 ГК) и договоры продажи предприятий (п. 3 ст. 560 ГК). В подобных ситуациях момент государственной регистрации договора является моментом его заключения.

Таким образом, при совершении договора продажи жилого помещения или договора продажи предприятия сторонам необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558, п. 3 ст. 560 ГК); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 коммент. ст.).

При этом заявление на государственную регистрацию перехода права собственности на жилое помещение (предприятие) может подаваться одновременно с заявлением на государственную регистрацию договора продажи этого жилого помещения (предприятия) либо после соответствующей регистрации договора.

Другой комментарий к статье 551 Гражданского Кодекса РФ

1. В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество — возникновение, переход, ограничение и прекращение — подлежат государственной регистрации в ЕГРП.

Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также иные права в случаях, предусмотренных законом.

При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

2. Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.

———————————
Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.

3. Следуя законодательной логике, Закон о регистрации именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, т.е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права, приобретаемые различными лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью.

4. Наряду со ст. 131 ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество: ст. 164 «Государственная регистрация сделок», ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», ст. 433 «Момент заключения договора», а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части Кодекса; к этому же ряду следует отнести и комментируемую статью.

5. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Законом о регистрации, Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним , Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним , а также другими нормативными правовыми актами.

———————————
Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
Бюллетень нормативных актов. 2006. N 41.

Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.

Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (гл. 35 ГК).

Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной регистрации, а в силу закона — с момента выплаты указанного пая. Очевидно, что законодательством установлены и иные исключения из общего правила, в частности п. 4 ст. 1152 ГК РФ и др.

6. В отличие от прежней процедуры регистрации недвижимого имущества Гражданский кодекс РФ и Закон о регистрации в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и возникновения прав. Речь идет о договоре продажи жилого помещения (см. ст. 558 ГК и комментарий к ней), а также о продаже предприятия.

Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках, направленных на отчуждение жилого помещения.

Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило, изложенное в ст. 551 ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная регистрация договора (соглашение действительно с момента подписания), регистрации подлежит только переход права собственности.

Вместе с тем исключениями являются договоры купли-продажи и мены жилого помещения (п. 2 ст. 558 ГК). Здесь регистрации подлежат как договор, так и переход права собственности.

Применительно к договору дарения закон также предусматривает раздельную регистрацию договора и перехода права собственности от дарителя к одаряемому.

Договор ренты, предусматривающий отчуждение жилья, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Кроме того, регистрации подлежит и переход права собственности.

При наследовании жилого помещения должен регистрироваться переход права собственности.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом не подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК), соответствующей регистрации требует переход права собственности по договору.

На практике часто возникают вопросы о необходимости обязательного нотариального оформления сделок с жилыми помещениями.

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе, а также в случаях, предусмотренных соглашением сторон. В связи с этим нотариальное оформление условно можно разделить на обязательное, производное и добровольное.

Обязательное нотариальное оформление предусмотрено для договора ренты (ст. 584 ГК). Кроме того, предписывается обязательное нотариальное удостоверение завещаний (в том числе завещания жилых помещений).

Нотариальное оформление договоров, обязательное в силу уже существующих соглашений, считаем возможным называть производным (или акцессорным, дополнительным). Такому оформлению подлежат два вида соглашений:

1) договор залога движимого имущества или прав, если обязательство, обеспеченное залогом, содержится в нотариально удостоверенном договоре;

2) уступка прав и перевод долга, основанные на договоре, совершенном в нотариальной форме.

В обоих случаях жилье не выступает объектом договоров.

Добровольное нотариальное удостоверение сделок необходимо в случаях, предусмотренных соглашением сторон. Например, граждане договорились для квалифицированного оформления соглашения обратиться к нотариусу. Бесспорно, регистратор обязан принять к регистрации документы, оформленные в простой письменной форме, если законом или договором не предусмотрено нотариальное оформление.

Следует отметить, что с 1 сентября 2006 г. нотариус, удостоверивший сделку либо документы, на основании которых возникают соответствующие права, вправе по желанию правообладателей (сторон сделки) выступать после совершения им нотариальных действий и в качестве заявителя в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество .

———————————
Данное полномочие было предоставлено нотариусу в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Собрание законодательства РФ. 2006. N 27. Ст. 2881.

В данном случае заявителем в регистрирующем органе вправе выступить не любой нотариус, а только тот, кто непосредственно совершил нотариальное действие с подаваемыми на государственную регистрацию документами. При этом, если нотариус выступает в качестве заявителя в регистрирующем органе, он же получает и все необходимые документы после осуществления государственной регистрации для последующей передачи правообладателям всех зарегистрированных в уполномоченном органе документов, в том числе свидетельства о регистрации права. Следует подчеркнуть, что в данном случае не возникает обязательное нотариальное удостоверение сделок. Все зависит только от воли обратившихся к нотариусу лиц: регистрировать свою собственность самостоятельно либо поручить сделать это за себя нотариусу.

Согласно ст. 15 Основ законодательства о нотариате нотариус вправе представлять в порядке, установленном Законом о регистрации, заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и иные необходимые для проведения такой государственной регистрации документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае нотариального удостоверения им соответствующей сделки или совершения иного соответствующего нотариального действия, а также получать свидетельства о государственной регистрации прав и (или) иные документы для передачи их лицам, в интересах которых осуществлялась такая государственная регистрация.

В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации, другая сторона на основании п. 3 ст. 165 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав. Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Высший Арбитражный Суд РФ в информационном письме от 13 ноября 1997 г. N 21, содержащем Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости, указал, что если договор купли-продажи жилого дома исполнен одной стороной (покупатель оплатил стоимость жилья, а передача осуществлена по акту приема-передачи) и при этом само заключение договора не оспаривалось, то такой договор подлежит государственной регистрации. При уклонении стороны от регистрации суд вправе вынести соответствующее решение. Данное решение является основанием для возникновения у регистрирующего органа обязанности осуществить государственную регистрацию сделки .

Анализ норм ГК РФ и Закона о регистрации позволяет выделить четыре взаимосвязанных принципа государственной регистрации:

во-первых, единая процедура государственной регистрации независима от объекта регистрации и от региона;

во-вторых, единые регистрирующие органы — это территориальные органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) ;

———————————
Указ Президента РФ от 25 декабря 2005 г. N 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» // Собрание законодательства РФ. 2008. N 52. Ст. 6366; Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. Постановлением Правительства РФ от 1 июня 2009 г. N 457 // Собрание законодательства РФ.

2009. N 25. Ст. 3052. Следует отметить, что с 1 января 2005 г. федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являлась Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация), которая в соответствии с Указом Президента РФ от 12 мая 2008 г. N 724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти», так же как и в настоящее время, была подведомственна Министерству экономического развития РФ.

в-третьих, ведение Единого государственного реестра прав;

в-четвертых, общедоступность сведений о государственной регистрации прав.

В научной литературе нет единства мнений относительно набора принципов, которые должны быть положены в основу государственной регистрации, в связи с чем зачастую выделяют и другие принципы .

———————————
См., например: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: Волтерс Клувер, 2007; Тресцова Е.В., Огородников М.С. Проблемы теории и практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иваново: Иван. гос. ун-т, 2008 // СПС «КП»; Карлин А.Б.

Принципы регистрационной системы прав на недвижимость в условиях экономической интеграции // Вестник Министерства юстиции РФ. 2005. N 1. С. 39 — 40; и др.

Территориальный орган Росреестра обязан предоставлять сведения об объектах недвижимости по запросам любых лиц, в том числе направленных посредством почтового отправления, использования сетей связи общего пользования или иных технических средств связи, а также обеспечения доступа к информационному ресурсу, содержащему сведения ЕГРП (за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом). Указанные сведения предоставляются в срок не более чем пять рабочих дней в виде выписки из ЕГРП или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав . Такая выписка должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости. Если же предоставление запрашиваемых сведений не допускается в соответствии с федеральным законом или в ЕГРП отсутствуют запрашиваемые сведения, регистрирующий орган в срок, не превышающий пять рабочих дней, выдает или направляет обоснованное решение соответственно об отказе запрашиваемых сведений либо об их отсутствии в ЕГРП.

———————————
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 5 июня 2008 г. N 437 Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности // Собрание законодательства РФ. 2008. N 24. Ст. 2867.

Процедура государственной регистрации устанавливается в соответствии с Законом о регистрации, а в некоторой части — Правилами ведения ЕГРП.

Для осуществления государственной регистрации лица (правообладатели либо уполномоченные ими на то лица при наличии надлежащим образом оформленной доверенности), желающие зарегистрировать права на недвижимость, подают, а соответствующий регистрирующий орган принимает документы, необходимые для государственной регистрации, с приложением документа об уплате государственной пошлины, если иное не установлено федеральным законом.

Территориальные органы Росреестра проводят правовую экспертизу документов, а также проверяют законность сделки. После этого они устанавливают отсутствие (либо наличие) противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на конкретный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Если противопоказаний нет, то производится внесение записей в ЕГРП. И наконец, совершается запись на правоустанавливающих документах и выдаются удостоверения о произведенной государственной регистрации прав.

Подчеркнем, что государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых документов, если законом не установлены иные сроки.

За период с 2006 по 2010 г. в Закон о регистрации были внесены различные изменения, связанные с тенденцией развития законодательства, проявляющейся в последние годы во всевозрастающем объеме, которая в свою очередь обусловлена политикой государства по обеспечению снижения финансовых и иных издержек граждан и юридических лиц.

Федеральным законом «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» в Закон о регистрации были внесены существенные изменения, в отношении которых хотелось бы обратить внимание на следующие основные моменты.

Высокая динамика изменений законодательства, в особенности касающегося порядка предоставления земельных участков, оказала негативное воздействие на юридическую чистоту «первичных» правоустанавливающих документов. Так, широкое распространение получили случаи, когда земельные участки предоставлялись без указания предусмотренного ранее действовавшим законодательством вида права пользования земельным участком. В документах о предоставлении участка могло быть указано: «предоставить в пользование», либо «предоставить в фактическое пользование», либо «предоставить участок такой-то площади» для осуществления, к примеру, строительства жилого дома. Теперь такие документы признаются юридически действительными как документы, удостоверяющие право гражданина на указанный в них земельный участок, даже если из этих документов невозможно определить вид права, на котором предоставлен соответствующий участок.

Всем гражданам, имеющим земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения либо имеющим на руках документы, в которых вид права не указан, никаких дополнительных решений о приватизации их участков представлять не требуется.

Конкретизирован состав представляемых в регистрирующий орган документов. Для первичной регистрации права собственности на земельные участки, предоставленные под жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, сады, дачи, огороды, достаточно представить два документа:

— акт о предоставлении земельного участка (либо другой документ, удостоверяющий право на земельный участок);

— кадастровый паспорт (план) земельного участка.

Решен вопрос о личном подсобном хозяйстве (ЛПХ). Земли под ЛПХ раздавались колхозами, и часто на них нет никаких документов. Теперь для регистрации права собственности соответствующего земельного участка (ЛПХ) могут быть представлены выписки из похозяйственных книг, заверенные органами местного самоуправления.

Следует отметить, что указанные вещные права переоформляются (именно переоформляются) в право собственности (кроме случаев, когда в отношении земельного участка установлен запрет на приватизацию).

Немаловажно то, что также были сняты ограничения, касающиеся количества земельных участков, которые можно было бы оформить в порядке бесплатной приватизации в собственность. Теперь гражданину предоставлена возможность бесплатного оформления права собственности на любое количество участков.

Существенно упрощен порядок совершения сделок, в том числе купли-продажи, с объектами недвижимого имущества, права на которые ранее уже были зарегистрированы в установленном Законом о регистрации порядке. К примеру, при продаже собственником любого объекта недвижимости не требуется представление паспорта (плана) этого объекта недвижимости, содержащего его описание, в том числе при совершении сделки с земельным участком не требуется представление «обновленного» кадастрового паспорта (плана). Если ранее гражданин, зарегистрировавший свое право собственности на недвижимое имущество, к примеру жилой дом, через определенный период времени решивший его продать, вынужден был заново оформлять (уточнять) его описание, то теперь этого не требуется. Тем самым регистратор избавлен от не свойственной ему функции по контролю за переинвентаризацией объекта, осуществлявшейся, конечно же, за счет граждан.

Одновременно гражданам предоставлена возможность уточнить данные как об объекте недвижимого имущества, так и о площади земельного участка без осуществления повторной регистрации. Такие уточнения вносятся на основании заявления правообладателя и предоставляемого им паспорта (плана) объекта недвижимого имущества, в том числе декларации, содержащей описание объекта недвижимого имущества.

В целях осуществления технического учета регистрируемых по подаваемой гражданином декларации прав на объекты недвижимого имущества регистрирующему органу вменяется в обязанность осуществлять направление копий указанных деклараций в орган по учету объектов недвижимого имущества .

———————————
Правила направления копии декларации об объекте недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 31 августа 2006 г. N 531 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 36.

Ст. 3836.

Новеллой является установленная Законом о регистрации возможность внесения в ЕГРП уточненных данных об объекте недвижимого имущества или о площади земельного участка и местоположении его границ вне заявительного порядка. Так, орган по учету объектов недвижимого имущества (или в отношении земельного участка — кадастровый орган) вправе самостоятельно представлять в орган по регистрации прав уточненные сведения об указанных объектах, но только при наличии письменного согласия правообладателя соответствующего объекта недвижимого имущества. В тех же случаях, когда земельный участок предоставлялся во временное пользование (аренду) и в документах это прямо указано, действие вышерассмотренного порядка оформления прав на земельные участки не распространяется.

Существенно упрощен порядок оформления права собственности на любые строения: дачные домики, гаражи, бани и иные постройки. На все указанные постройки права регистрируются (если не оформлены права на земельный участок) на основании трех документов:

1) декларации на объект недвижимого имущества;

2) правоустанавливающего документа на земельный участок;

3) кадастрового паспорта (плана).

Если же право собственности на земельный участок оформлено, то достаточно подать одну декларацию.

Если земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства, необходимо представить заключение соответствующего правления некоммерческого объединения о том, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества находится в пределах границ земельного участка члена некоммерческого объединения (это заключение также должно быть представлено, если гражданин самостоятельно ведет указанные виды деятельности на территории дачного или садоводческого объединения).

В случаях с личным подсобным хозяйством представляется аналогичное по своему содержанию заключение органа местного самоуправления поселения или округа.

Для регистрации прав собственности на объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом) вместо декларации необходимо представить в орган по регистрации прав технический паспорт такого объекта. В данном случае, для того чтобы узаконить права на жилой дом, не требуется получение разрешения на строительство, а также до 1 марта 2015 г. — разрешения на ввод такого объекта в эксплуатацию .

———————————
Изменения, касающиеся указанного срока, были внесены Федеральным законом от 17 июля 2009 г. N 174-ФЗ «О внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2009. N 29. Ст. 3611.

Федеральным законом от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» в статью, устанавливающую требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, были внесены первые изменения, направленные на упрощение оформления прав на объекты недвижимого имущества. А именно: если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подразд. I ЕГРП, уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без повторной регистрации на основании представленного органом кадастрового учета в соответствии с Законом о кадастре документа о проведенном государственном кадастровом учете такого объекта недвижимого имущества. Уточненные данные о таком объекте недвижимого имущества также могут вноситься в ЕГРП без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества или прилагаемой кадастровой выписки о таком объекте недвижимого имущества, содержащей внесенные в государственный кадастр недвижимости новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2008. N 20. Ст. 2251.

9 декабря 2009 г. Государственной Думой был принят Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым вообще исключена необходимость участия гражданина в изменении сведений об объекте недвижимого имущества, которые требуется внести в ЕГРП. С 1 марта 2010 г. действует правило, согласно которому если в связи с изменением сведений об объекте недвижимого имущества, содержащихся в государственном кадастре недвижимости, требуется внесение соответствующих изменений в подразд. I ЕГРП, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в ЕГРП без заявления правообладателя и без повторной регистрации при внесении в соответствии с Законом о кадастре этих сведений в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со ст. 10 Закона о регистрации, п. 2 Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 4 разд. 6 Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. N 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» , Министерство юстиции РФ Приказом от 6 августа 2001 г. N 233 утвердило Инструкцию о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения (далее — Инструкция N 2881).

———————————
Собрание законодательства РФ. 2001. N 16. Ст. 1602
Инструкция зарегистрирована в Минюсте России 16 августа 2001 г. Регистрационный номер 2881 // Российская газета. 22.08.2001. N 162.

Важность Инструкции N 2881 трудно переоценить, поскольку основная часть сделок с недвижимостью — это именно сделки с жилыми помещениями, и, конечно же, упорядоченность проведения государственной регистрации договора и перехода права собственности на жилье, формирование единой практики государственной регистрации послужат установлению единого цивилизованного рынка недвижимости, позволят более полно охранять и защищать права и законные интересы граждан и иных лиц.

В то же время Инструкция N 2881 не учитывает ряд изменений, внесенных в Закон о регистрации и направленных на упрощение порядка государственной регистрации прав, поэтому данная Инструкция применяется постольку, поскольку она не противоречит данному Закону. Инструкция N 2881, устанавливая перечень документов, необходимых для государственной регистрации, разделяет их на документы, представляемые на государственную регистрацию договора продажи, и документы, представляемые на государственную регистрацию перехода прав.

Для государственной регистрации договора продажи представляются:

— заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено Федеральным законом о государственной регистрации прав;

— документ, подтверждающий факт уплаты государственной пошлины;

— подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из ЕГРЮЛ, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

— подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, и документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

— подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

— подлинник договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов;

— подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Следует еще раз упомянуть, что ранее существовавшее требование о проведении внеплановой технической инвентаризации квартир, жилых домов, иных объектов недвижимости при каждом совершении сделок с данными объектами было отменено так называемым Законом о дачной амнистии. И тем более в п. 10 ст. 45 Закона о кадастре содержится положение о том, что никто не вправе требовать от собственника ранее учтенного здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства либо от иного лица осуществления плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и т.п.) данного объекта недвижимости в связи с государственной регистрацией прав на данный объект недвижимости и сделок с ним.

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о регистрации). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется продавцом (правообладателем) и покупателем (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации), лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации). Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

— родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет;

— опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.

В случаях, когда на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц — участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя) лица. В указанных случаях названные лица могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи.

В заявлении указывается в том числе следующее:

— данные о продавце (покупателе);

— цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);

— наименование и реквизиты договора продажи;

— данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

— подпись заявителя и дата подписания заявления.

Если заявителем является не правообладатель (или покупатель), а лицо, действующее от его имени, то заявление составляется от имени указанного лица (заявителя). Названным лицом в заявлении дополнительно указываются основания, по которым оно действует от имени продавца (или покупателя), а также данные о себе, о продавце (или покупателе).

Необходимо отметить, что, в случае если право продавца на отчуждаемое жилое помещение возникло до введения в действие Закона о регистрации и запись о нем отсутствует в ЕГРП, государственная регистрация такого права проводится в порядке, установленном Законом о регистрации. При этом орган регистрации прав в порядке, установленном п. 3 ст. 8 данного Закона, запрашивает у органа (организации), который до введения в действие этого Закона осуществлял регистрацию прав на жилые помещения, информацию о наличии (об отсутствии) ограничений (обременений) права продавца, если сам орган регистрации прав такой информацией не располагает. Указанная информация (т.е. документ, составленный и удостоверенный соответствующим органом) может быть предоставлена заявителем. В случаях, когда в ЕГРП имеется запись о праве продавца на отчуждаемое жилое помещение, продавцом может быть представлен только подлинный экземпляр правоустанавливающего документа.

В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора продажи представляются и иные документы, в том числе:

— оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации.

В Законе о регистрации точно установлено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 17, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 Закона о регистрации и если иное не установлено законодательством РФ.

В упоминавшуюся ранее Инструкцию N 2881 изменения не внесены, вместе с тем п. 4 ст. 292 ГК РФ изложен в следующей редакции: «Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства». При этом предполагается, что добросовестные родители (собственники) могут совершать сделки без разрешения органа опеки;

— письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет;

— письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности;

— письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания;

— нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов;

— нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов;

— подлинник и копия договора о доверительном управлении жилым помещением, если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий и в ЕГРП отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в ЕГРП имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

— подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный;

— иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи.

Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями наряду с документами, указанными выше, дополнительно представляются:

— заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в случае, если договор совершен в простой письменной форме;

— заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю;

— подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием;

— иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.

Важно отметить, что если договор продажи ранее уже был зарегистрирован, то при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи, за исключением подлинных экземпляров зарегистрированного договора (в целях внесения записи о выданном покупателю свидетельстве о государственной регистрации права).

При государственной регистрации перехода и возникновения права общей совместной собственности заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности, если законодательством РФ или соглашением между ними не предусмотрено иное.

В Инструкции N 2881 специально оговаривается, что если условия договора продажи и выраженное в заявлениях о государственной регистрации договора продажи и перехода права желание сторон договора продажи допускают государственную регистрацию договора продажи и перехода права одновременно, то документы, необходимые для государственной регистрации перехода права, могут быть представлены одновременно с документами, необходимыми для регистрации договора продажи.

Если права продавца на отчуждаемое жилое помещение обременены правами третьих лиц и в соответствии с законодательством РФ данное обременение сохраняется при переходе права к новому правообладателю (см., например, ст. 38 Закона об ипотеке), то в записи листов подразд. III ЕГРП вносятся соответствующие изменения.

При этом если на основании российского законодательства необходимо получение согласия лица, в пользу которого установлены обременения прав продавца (см., например, ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК), то на государственную регистрацию договора продажи представляется такое согласие.

Стоит также упомянуть о том, что Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 14 апреля 2008 г. N 7-П установил, что в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства РФ, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. То есть в жилищное законодательство была введена норма, характеризовавшая расположенные на садовых земельных участках строения (с учетом изменившегося потребительского назначения этих строений) в качестве жилых, а следовательно, не исключавшая возможность постоянного проживания в них и допускавшая их правовую трансформацию в жилые дома.

———————————
Собрание законодательства РФ. 2008. N 18. Ст. 2089.

Тот факт, что Жилищный кодекс РФ прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений, что подтверждается принятием Закона о дачной амнистии.

Государство последовательно проводит политику упрощения процедур государственной регистрации. Вступившие в силу с 1 марта 2010 г. изменения в Закон о регистрации предусматривают возможность представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления. Поскольку в данном случае исключается непосредственный контакт регистратора прав с участниками сделки, вводятся следующие требования:

———————————
Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», принятый в декабре 2009 г.

— подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке;

— сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации сама эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества;

— подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;

— доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности;

— к заявлению дополнительно прилагаются копия документа, удостоверяющего личность физического лица (правообладателя, стороны или сторон сделки, а также представителя данных лиц, если заявителем является представитель), выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и копия документа, удостоверяющего личность физического лица — представителя юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица).

После осуществления регистрирующим органом государственной регистрации свидетельство о государственной регистрации прав и (или) иные подлежащие выдаче документы направляются заявителю посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя).

Отдельно необходимо отметить, что с 1 марта 2010 г. появилась возможность подачи заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете. Соответственно это позволит значительно сократить сроки осуществления учетных и регистрационных процедур, принимая во внимание тот факт, что заявителю будет не нужно получать документы после проведения проверки объекта недвижимости для последующего представления в регистрирующий орган.

Вместе с тем указанная возможность на первом этапе будет реализовываться только применительно к земельным участкам. Это связано с процессом передачи от БТИ единому регистрирующему органу функций по учету объектов капитального строительства.

Первоначально (до 1 января 2005 г.) Закон о регистрации устанавливал плату за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах. Однако гл. 25.3 НК РФ, устанавливающая государственную пошлину, изменила ранее существовавший порядок.

В соответствии с НК РФ (ст. 333.18) в качестве подтверждения факта уплаты государственной пошлины должны представляться:

1) платежное поручение с отметкой банка или соответствующего территориального органа Федерального казначейства (иного органа, осуществляющего открытие и ведение счетов), в том числе производящего расчеты в электронной форме, о его исполнении, если платеж производился в безналичной форме;

2) квитанция установленной формы, выдаваемая плательщику банком, либо квитанции, выдаваемые плательщику должностным лицом или кассой органа, которым производилась оплата, если платеж производился в наличной форме.

В соответствии со ст. 333.33 НК РФ уплачивается государственная пошлина:

— за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 21, 22.1, 23 — 26, 28 — 31 и 61 настоящего пункта: для физических лиц — 1000 рублей; для организаций — 15000 рублей;

— за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, находящееся в составе паевого инвестиционного фонда, — 15000 рублей;

— за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме — 100 рублей;

— за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества — 200 рублей;

— за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подп. 32 настоящего пункта: для физических лиц — 200 рублей; для организаций — 600 рублей.

Нужно отметить, что государственная пошлина уплачивается не во всех случаях. В частности, от уплаты государственной пошлины освобождены признаваемые малоимущими в соответствии с ЖК РФ физические лица (основанием для предоставления данной льготы является документ, выданный в установленном порядке):

— за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество;

— за государственную регистрацию договоров об отчуждении недвижимого имущества. Для отдельных видов регистрации названных юридических фактов установлены исключения.

Следует также подчеркнуть, что в целях создания «одного окна» для технического учета зданий, строений и сооружений и собственно для регистрации прав на недвижимость идет работа по совершенствованию взаимодействия учета и регистрации для удобства потребителей услуг этой системы. Для этого в Закон о регистрации и Закон о кадастре внесены вступившие в силу с 1 марта 2010 г. взаимно согласованные изменения, с учетом которых:

— Единый государственный реестр прав на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях (п. 8 ст. 12);

— государственный кадастр недвижимости на электронных носителях является частью единой федеральной информационной системы, объединяющей Государственный кадастр недвижимости на электронных носителях и Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на электронных носителях (ч. 4 ст. 4).

Относительно государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимость необходимо отметить и тенденции развития гражданского законодательства в этой сфере. В частности, в Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации обращается внимание на следующие основные проблемы, которые требуют соответствующей регламентации в ГК РФ :

———————————
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации / Вступ. ст. А.Л. Маковского. М.: Статут, 2009. С. 31, 32, 36, 76, 78 — 81, 84 — 86, 89 — 95.

— целесообразно включить общие положения о государственной регистрации имущественных прав, единые для различных объектов, в отношении которых предусмотрена правоустанавливающая (не учетная) регистрация, установив, в частности, принципы регистрации: проверки законности оснований регистрации, публичности реестра, презумпции его достоверности; правило о том, что право возникает с момента регистрации права в реестре;

— особенности регистрации (прежде всего процедурные) могут быть установлены специальными законами, посвященными отдельным видам имущества;

— что касается регистрации прав на недвижимое имущество, то в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с таким имуществом. Целесообразно устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав;

— в разд. II ГК РФ нужно выделить отдельный подраздел «Общие положения о вещных правах», включив в него в том числе положение о том, что вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации;

— следует указать, что при государственной регистрации права собственности на помещение в здании собственник приобретает долю в праве собственности на общее имущество здания, в котором это помещение находится. Если здание расположено на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, то собственник помещения также приобретает долю в праве собственности на данный участок. Если к моменту государственной регистрации права собственности на помещение в здании земельный участок не сформирован (не прошел кадастровый учет), собственник помещения в здании приобретает право на долю в праве собственности на соответствующий участок с момента его формирования;

— следует предусмотреть, что право собственности на помещение (жилое и нежилое) возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учета). Право собственности на здание автоматически прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нем. Лицо, которое приобрело все помещения в здании, вправе трансформировать право собственности на отдельные помещения в право собственности на здание в целом. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости путем государственной регистрации их права общей долевой собственности на здание право собственности данных лиц на отдельные помещения в указанном здании прекращается.

Если у вас возникли вопросы по статье 551 ГК РФ, вы можете получить консультацию юристов нашего сервиса.

Задать вопрос можно через форму связи или по телефону. Первичные консультации бесплатны и проводятся с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Источник: rugkrf.ru

Реализация СМР: договор поможет отсрочить уплату налогов

В зависимости от предусмотренных договором условий и порядка передачи результата строительно-монтажных работ налоговые последствия для подрядчика могут существенно различаться. Покажем это на конкретных примерах.

Договор подряда и переход права собственности

Выручка (доход от реализации) отражается в регистрах бухгалтерского учета при единовременном выполнении условий, перечисленных в п. 12 ПБУ 9/99 «Доходы организации». Одно из этих условий состоит в том, что право собственности (владения, пользования и распоряжения) на продукцию (товар) должно перейти от организации к покупателю или работа должна быть принята заказчиком (услуга оказана).

То есть выручка в бухгалтерском учете подлежит отражению на дату перехода права собственности, передачи работы, оказания услуги в соответствии с условиями заключенного договора.

Для целей налогообложения согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ, услуг признается передача права собственности на товар, передача результата выполненных работ, оказание услуги другому лицу.

Таким образом, и в регистрах бухгалтерского учета, и для целей налогообложения реализация подлежит отражению в один и тот же период времени — на дату исполнения условий договора.

Однако при этом следует иметь в виду, что при выполнении работ, оказании услуг, продаже продукции с длительным циклом изготовления организация имеет право отражать в регистрах бухгалтерского учета выручку (доход от реализации) по мере готовности работы, услуги, продукции (п. 13 ПБУ 9/99). То есть в этом случае выручка от реализации может быть отражена только в регистрах бухгалтерского учета, но не для целей налогообложения.

При выполнении работ по договору подряда согласно ст. 703 ГК РФ подрядчик должен по заданию заказчика изготовить или переделать (отремонтировать, модернизировать) определенную вещь и передать ее заказчику.

Обращаем внимание, что в данной норме говорится о передаче результата работ. Передать можно только результат работ, ведь сама работа представляет собой процесс изготовления либо переделки вещи и заканчивается при достижении определенного результата.

В договоре подряда не может идти речь о переходе права собственности на результат работ. Ведь изначально, на момент заключения договора уже ясно, что изготовленная вещь должна быть передана именно заказчику, а не какому-либо другому лицу. В этом случае право собственности на новую вещь возникает у заказчика как у первого правообладателя. Если заказчик передает подрядчику вещь для переработки (ремонта, модернизации и проч.), то право собственности на нее у него уже было до этого. Поменять собственника вещи либо оставить ее себе подрядчик не имеет права.

Таким образом, нельзя включать в договор подряда какие-либо особые условия о переходе права собственности на результат работ к заказчику, например только после полной оплаты. Это являлось бы нарушением требований гражданского и соответственно налогового законодательства.

Реализация работ равна передаче результата и рисков

Согласно п. 1 ст. 705 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы (изготавливаемой или переделываемой вещи) до приемки его заказчиком несет подрядчик.

Следовательно, одновременно с принятием результата работ заказчик принимает на себя и риск повреждения или утраты изготовленной (отремонтированной) вещи.

По договору строительного подряда, который согласно п. 2 ст. 740 ГК РФ заключается на строительство, реконструкцию или ремонт объекта недвижимости, результат работ может быть передан как после полного исполнения договора (завершения строительства, реконструкции, ремонта), так и поэтапно (п. 1 ст. 753 ГК РФ).

Автору не удалось найти в законодательных и нормативных актах официального определения этапа. Большая советская энциклопедия (М., 1978, т. 30, с. 854) определяет его как отдельную стадию какого-либо процесса, проделанной работы. Отсюда можно сделать вывод, что под этапом в договоре строительного подряда следует понимать ту часть выполненных работ, которую заказчик с подрядчиком в данном договоре условились признать отдельным этапом.

Например, при строительстве здания отдельными его этапами можно признать возведение фундамента, коробки, производство всего цикла монтажных работ, отделочных или фундамент, первый этаж, второй и т.д.

В ряде случаев этапом можно также признать фактически выполненный объем работ за соответствующий отчетный период — неделю, месяц, квартал — при условии соблюдения календарного графика. Например, при осуществлении дорожных работ этапом можно признать количество дорожного полотна, построенного или отремонтированного за отчетный период.

Таким образом, документально подтвержденная передача результата части работ по возведению объекта, если она будет предусмотрена условиями данного договора подряда, должна признаваться для подрядчика реализацией как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения прибыли. Но при этом в соответствии с п. 3 ст. 753 ГК РФ риск случайной гибели или повреждения принятого заказчиком этапа в обязательном порядке должен также перейти к нему. Если заказчик по условиям договора не принимает на себя этот риск, он не имеет права и принять результат работ по выполненному этапу. Подписанный сторонами в данном случае документ всего лишь подтверждает фактически выполненные работы как в натуральном, так и в стоимостном выражении.

К аналогичным выводам пришел Минфин России в письме от 05.03.2009 № 03-07-11/52. В этом письме также сказано, что, поскольку заказчик фактически не принял к учету переданный ему результат работ, он не имеет права принять к вычету предъявленный ему по форме № КС-3 и счету-фактуре налог на добавленную стоимость в соответствии с п. 5 ст. 172 НК РФ.

Подрядчик, пусть и подписавший акт приема-передачи СМР по выполненному этапу работ, но не передавший риск повреждения или гибели результата заказчику, исходя из требований ст. 753 ГК РФ всего лишь получил подтверждение фактического выполнения строительно-монтажных работ. А так как результат работ не передан, то не выполняются условия ни п. 12 ПБУ 9/99, ни п. 1 ст. 39 НК РФ. То есть у подрядчика не возникает обязанности отразить реализацию строительно-монтажных работ ни в регистрах бухгалтерского учета, ни для целей налогообложения прибыли.

На практике в заключаемых договорах строительного подряда довольно часто говорится лишь о том, что расчеты за выполненные СМР производятся на основании подписываемых ежемесячно актов приема-передачи работ по форме № КС-2 и справок о стоимости выполненных работ по форме № КС-3. Подрядчик после подписания этих первичных документов обычно выставляет заказчику счет на оплату выполненных работ и счет-фактуру на сумму причитающегося к получению в составе выручки налога на добавленную стоимость.

Считается, что наличие подписанных заказчиком актов и справок по формам № КС-2 и КС-3 является основанием для отражения выручки от реализации и налога на добавленную стоимость, что оформляется в регистрах бухгалтерского учета записями:

Дебет 62 Кредит 90, субсчет 1 «Выручка»
— отражена выручка, подлежащая получению от заказчика;

Дебет 90, субсчет 3 «НДС» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— отражена сумма НДС, подлежащая поступлению от заказчика в составе выручки;

Дебет 90, субсчет 2 «Себестоимость продаж» Кредит 20
— списаны расходы на выполнение переданного результата строительно-монтажных работ.

По нашему мнению, если условиями договора подписание актов и справок по формам № КС-2 и КС-3 не предусматривает принятие результата работ заказчиком с одновременным обязательным переходом к нему риска гибели или повреждения этого результата, то подрядчик не обязан отражать эту операцию вышеуказанными проводками.

Сторонами договора подтверждены только объем выполненных работ и их договорная стоимость. Это документы для производственно-технических отделов подрядчика и заказчика, но не для бухгалтерии.

Получивший аванс подрядчик согласно п. 1 ст. 167 НК РФ обязан включить его в облагаемую базу по НДС, что должно быть отражено записями:

Дебет 51 Кредит 62
— получен аванс от заказчика;

Дебет 76, субсчет «НДС с авансов» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— исчислена сумма налога с суммы полученного аванса.

Далее подрядчик обязан в соответствии с п. 1 ст. 168 НК РФ выписать счет-фактуру на сумму аванса с предоплаты в двух экземплярах, зарегистрировать один из них в книге продаж, а второй передать заказчику. При этом передаваемый счет-фактура должен быть оформлен согласно требованиям п. 5.1 ст. 169 НК РФ (с обязательным указанием номера платежного поручения и суммы полученных средств).

Таким образом, начисление НДС у подрядчика должно производиться не на основании актов по форме № КС-2 (не являющихся по условиям договора подтверждением передачи результата работ), а на основании платежного поручения на оплату выполненных подрядчиком, но не принятых заказчиком работ.

Если фактически выполненные работы, стоимость которых заказчиком подтверждена, не оплачены, то акты по форме № КС-2, равно как и справки по форме № КС-3, являются документами только для производственно-технических отделов подрядчика и заказчика. На их основании они будут (должны, по крайней мере) вести учет производства работ и контроль за соблюдением календарного графика.

Итак, только при передаче результата работ в целом по договору либо по определенному этим же договором отдельному этапу и переходе риска повреждения или гибели по этапу, либо по договору в целом подрядчик должен отразить реализацию СМР в регистрах бухгалтерского учета и для целей налогообложения, а заказчик — принять себе на баланс затраты по строительству (реконструкции, ремонту) объекта недвижимости.

Ранее перечисленные средства на оплату выполненных, но не принятых заказчиком строительно-монтажных работ подлежат зачету при проведении окончательных расчетов.

Разберем на примерах, как условия договора влияют на порядок отражения в учете реализации СМР.

Если поэтапная передача не предусмотрена…

Рассмотрим порядок отражения в учете выполнения строительно-монтажных работ при условии, что в договоре не предусмотрена поэтапная передача результатов работ.

Пример 1

Строительная организация ООО «Альфа» (подрядчик) заключила договор на ремонт объекта недвижимости с ЗАО «Бета» (заказчик). По условиям договора начало работ — 15 февраля, срок окончания — 25 мая. Ежемесячно стороны подписывают акты приема-передачи работ по форме № КС-2 и справки о стоимости выполненных работ по форме № КС-3. Не позднее пяти дней с даты получения заказчиком акта по форме № КС-2 он должен рассчитаться с подрядчиком за фактически выполненный объем работ.

Переход риска случайной гибели или повреждения результата работ к заказчику на основании подписанных актов договором не предусмотрен. Результат работ (с переходом риска к заказчику) принимается им после окончания ремонта на основании двустороннего акта.

В феврале фактические затраты подрядчика на производство работ составили 20 000 руб. По окончании февраля акт по форме № КС-2 подписан на сумму 25 000 руб., справка по форме № КС-3 — на сумму 29 500 руб.

В марте фактические затраты ООО «Альфа» составили 30 000 руб., по окончании марта акт по форме № КС-2 подписан на сумму 40 000 руб., справка по форме № КС-3 — на сумму 47 200 руб. 5 марта на расчетный счет ООО «Альфа» поступила оплата от заказчика за выполненные в феврале, но непереданные работы.

В апреле фактические затраты ООО «Альфа» составили 35 000 руб., акт по форме № КС-2 по итогам месяца был подписан на сумму 35 000 руб., справка по форме № КС-3 соответственно на сумму 41 300 руб.

В мае затраты подрядчика на выполнение СМР составили 15 000 руб. 6 мая был оплачен счет за работы, выполненные в марте. По завершении ремонта 25 мая составлен акт на сумму 141 600 руб., в том числе НДС 21 600 руб.

В бухгалтерском учете ООО «Альфа» будут сделаны следующие записи.

Дебет 20 Кредит 10, 70, 69, 60, 26 и др.
— 20 000 руб. — отражены фактические затраты на производство СМР в феврале.

Подписание акта по форме № КС-2 на сумму 25 000 руб. и справки по форме № КС-3 на 29 500 руб. за февраль в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» отражению не подлежит. Да, стороны подтвердили, что работы по ремонту выполнены на сумму 25 000 руб. Но так как результат работ не передан, то реализация СМР не произведена.

Дебет 51 Кредит 62, субсчет «Авансы»
— 29 500 руб. — отражено поступление оплаты за выполненные в феврале работы;

Дебет 76, субсчет «НДС с авансов» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— 4500 руб. — отражено начисление НДС с поступивший оплаты в счет выполнения работ.

Один экземпляр счета-фактуры регистрируется в книге продаж за март, а второй передается ЗАО «Бета».

В течение месяца

Дебет 20 Кредит 10, 70, 69, 60, 26 и др.
— 30 000 руб. — отражены фактические затраты на производство СМР в марте.

По окончаниии марта стороны подписали акт по форме № КС-2 на сумму 40 000 руб. и справку по форме № КС-3 на сумму 47 200 руб.

ООО «Альфа» выставило счет на оплату и ждет этих денег, но реализации СМР по результатам I квартала тоже не произошло.

При составлении налоговой декларации по НДС за I квартал ООО «Альфа» увеличит сумму начисленного НДС на 4500 руб., отразив ее по строке 140 «Суммы полученной оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг)».

Дебет 20 Кредит 10, 70, 69, 60, 26 и др.
— 35 000 руб. — отражены фактические затраты на производство СМР в апреле.

Поскольку в апреле, несмотря на выставленный за март счет, суммы фактически выполненных работ заказчик не оплатил, ООО «Альфа» не обязано начислять НДС от суммы неполученного аванса.

Дебет 51 Кредит 62, субсчет «Авансы»
— 47 200 руб. — отражено поступление оплаты за работы, выполненные в марте;

Дебет 76, субсчет «НДС с авансов» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— 7200 руб. — отражено начисление НДС с поступившей оплаты в счет выполнения работ.

В течение месяца

Дебет 20 Кредит 10, 70, 69, 60, 26 и др.
— 15 000 руб. — отражены затраты на производство СМР в мае.

Передача результата работ 15 мая вместе с переходом риска к заказчику означает для подрядчика их реализацию как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения.

После подписания окончательного акта ООО «Альфа» выставляет заказчику счет на сумму 141 600 руб. и счет-фактуру с НДС в сумме 21 600 руб.

Но при этом следует иметь в виду, что выполненные работы ранее были оплачены в сумме 76 700 руб. (47 200 руб. + + 29 500 руб.), из которых 12 700 руб. налога на добавленную стоимость увеличили задолженность перед бюджетом.

25 мая передача результата работ (реализация СМР) в регистрах бухгалтерского учета за май ООО «Альфа» отразит записями:

Дебет 62 Кредит 90, субсчет 1 «Выручка»
— 141 600 руб. — отражена сумма выручки, подлежащая получению от заказчика за реализованные СМР;

Дебет 62, субсчет «Авансы» Кредит 62
— 76 700 руб. (29 500 руб. + 47 200 руб.) — зачтена сумма ранее полученной оплаты в счет выполненных работ;

Дебет 90, субсчет 3 «НДС» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— 21 600 руб. — отражена сумма НДС, подлежащая получению от заказчика в составе выручки;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76, субсчет «НДС с авансов»
— 11 700 руб. (4500 руб. + 7200 руб.) — принята к вычету сумма НДС, начисленная ранее с полученной предварительной оплаты;

Дебет 90, субсчет 2 «Себестоимость продаж» Кредит 20
— 95 000 руб. (20 000 руб. + 30 000 руб. + 30 000 руб. + + 15 000 руб.) — списана себестоимость реализованных СМР.

Если не принимать во внимание остальные финансово-хозяйственные операции ООО «Альфа», то выявление финансового результата за май отразится записями:

Дебет 90, субсчет 9 «Прибыль/убыток от продаж» Кредит 99
— 25 000 руб. (141 600 руб. – 21 600 руб. – 95 000 руб.).

Выставленный заказчику счет-фактура на 21 600 руб. подлежит регистрации в книге продаж за май, а счета-фактуры на 4500 руб. (за март) и 7200 руб. (за май) регистрируются в майской книге покупок.

При составлении декларации по НДС за II квартал сумма предъявленного заказчику налога (21 600 руб.) должна быть отражена по строке 020 «Реализация товаров (работ, услуг), а также передача имущественных прав по соответствующим ставкам налога, всего».

Принятый к вычету НДС (11 700 руб.) указывается по строке 300 «Сумма налога, исчисленная с сумм оплаты, частичной оплаты, подлежащая вычету с даты отгрузки соответствующих товаров (выполнения работ, оказания услуг)». При этом следует учесть, что сумма НДС по полученной в мае предварительной оплате в сумме 7200 руб. должна быть отражена в декларации за II квартал по строке 140.

Таким образом, если договором не предусмотрена поэтапная передача работ, это позволяет подрядчику не отвлекать оборотные средства на излишнюю уплату НДС по выполненным и подтвержденным заказчиком, но не принятым им работам. Налог необходимо уплатить только после фактического поступления средств от заказчика.

Выше была рассмотрена ситуация, когда строительно-монтажные работы длятся несколько месяцев в одном году.

Если начало и окончание работ приходятся на разные годы, то подрядчик согласно п. 17 ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда» обязан начислять выручку в регистрах бухгалтерского учета способом «по мере готовности». Этот метод предусматривает, что выручка и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по нему на отчетную дату. Доходы по договору, расходы и финансовый результат признаются в отчете о прибылях и убытках в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы независимо от того, должны они предъявляться к оплате заказчику до полного завершения работ по условиям договора (этапа работ) или нет.

При этом доходы и расходы должны отражаться в регистрах бухгалтерского учета по окончании каждого отчетного периода вне зависимости от того, предусмотрена договором передача результата по завершении этапов работ или нет.

Этим условия применения способа «по мере готовности» отличаются от требований п. 2 ст. 271 НК РФ. Для целей налогообложения прибыли доход должен быть отражен, если работы продолжаются более одного налогового периода (производство с длительным технологическим циклом) и не предусмотрена по-этапная передача результата работ.

При этом под длительным технологическим циклом налоговики понимают период времени, начинающийся в одном налоговом периоде, а заканчивающийся в другом — независимо от количества дней осуществления производства (письма МНС России от 15.09.2004 № 02-5-10/54 и Минфина России от 13.10.2006 № 03-03-04/4/160).

Поэтапная передача результата работ

Рассмотрим на примере учет и налоговые последствия выполнения строительно-монтажных работ, если стороны включили в договор условие о поэтапной передаче работ.

Пример 2

Подрядная строительная организация ООО «Альфа» заключила договор на выполнение строительно-монтажных работ с заказчиком ЗАО «Бета».

По условиям договора результат работ заказчик принимает по завершении каждого из этапов строительства подписанием двухстороннего акта. Риск случайной гибели или повреждения принятого результата работ по этапу переходит к заказчику. По окончании каждого месяца стороны договора подписывают акт приема-передачи работ по форме № КС-2 и справку о стоимости выполненных работ по форме № КС-3.

По условиям договора заказчик перечисляет подрядчику аванс в размере половины стоимости работ по этапу за десять дней до начала работ и остальные 50% не позднее десяти дней после подписания акта о принятии результата работ по этапу.

Срок начала работ по первому этапу — 20 ноября. Сдать результат работ подрядчик должен 30 марта. Стоимость работ по этапу равна 10 000 000 руб. плюс НДС 1 800 000 руб.

По окончании ноября подписаны акт по форме № КС-2 на сумму 1 000 000 руб. и справка по форме № КС-3 на сумму 1 180 000 руб. Затраты на выполнение СМР в ноябре составили 750 000 руб.

По окончании декабря подписаны акт по форме № КС-2 на сумму 3 000 000 руб. и справка по форме № КС-3 на сумму 3 540 000 руб. Расходы на производство СМР — 2 300 000 руб.

В новом году за январь — февраль подписаны акты по форме № КС-2 на сумму 5 500 000 руб. и справки по форме № КС-3 на сумму 6 490 000 руб. Затраты на производство за эти два месяца составили 4 700 000 руб.

По окончании марта подписан акт о передаче результата работ по законченному этапу, по которому стоимость работ составляет 10 000 000 руб., НДС — 1 800 000 руб. Расходы на производство СМР в марте — 400 000 руб.

В бухгалтерском учете ООО «Альфа» будут сделаны следующие проводки.

Дебет 51 Кредит 62, субсчет «Авансы»
— 5 900 000 руб. (11 800 000 руб. х 50%) — поступил аванс от заказчика на работы I этапа;

Дебет 76, субсчет «НДС с авансов» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— 900 000 руб. — начислен НДС с суммы поступившего аванса.

Подрядчик выписывает счет-фактуру и отражает его в книге продаж за IV квартал. Второй экземпляр этого счета-фактуры он должен передать заказчику.

Подписанный по окончании ноября акт по форме № КС-2 не является подтверждением передачи результата работ, что предусмотрено условиями договора. Следовательно, отражать реализацию выполненных работ в регистрах бухгалтерского учета согласно п. 12 ПБУ 9/99 и для целей налогообложения в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ ООО «Альфа» не обязано.

Но согласно п. 17 ПБУ 2/2008 (что не противоречит п. 13 ПБУ 9/99) применение способа «по мере готовности» влечет за собой отражение выручки в регистрах бухгалтерского учета в сумме, определяемой в соответствии с п. 20 ПБУ 2/2008.

Однако в данной ситуации, по мнению автора, нет нужды определять выручку по доле выполненного объема работ исходя из экспертного заключения и проч.

Сумма выполненных за ноябрь работ, которую заказчик оплатит позднее, при приемке результата работ по данному этапу заказчиком подтверждена. Следовательно, ООО «Альфа» вправе отразить «не предъявленную к оплате начисленную выручку» в сумме, подтвержденной подписанным сторонами актом по форме № КС-2.

Этот новый вид актива, введенный п. 26 ПБУ 2/2008, на наш взгляд, нужно отражать на счете 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами». Хотя некоторые специалисты предлагают использовать счет 46 «Выполненные этапы по незавершенным работам». Но это можно считать личными предпочтениями каждого бухгалтера.

Так как реализации для целей налогообложения нет, не возникает необходимости в начислении НДС, хотя кроме акта по форме № КС-2 была подписана и справка по форме № КС-3. Однако некоторые эксперты предлагают в этом случае начислять так называемый отложенный НДС, мотивируя это тем, что бухгалтерские программы (в первую очередь «1С») «цепляют» начисление налога на добавленную стоимость к начислению реализации.

Таким образом, начисление выручки по выполненным, но не переданным заказчику работам, по мнению автора, отражается записями:

Дебет 76 (46) Кредит 90, субсчет 1 «Выручка»
— 1 180 000 руб. — отражена выручка от выполнения работ, не подлежащих передаче заказчику в отчетном периоде;

Дебет 90, субсчет 3 «НДС» Кредит 76, субсчет «НДС»
— 180 000 руб. — отражена сумма отложенного НДС по выполненным, но непереданным работам.

Согласно п. 17 ПБУ 2/2008 затраты на выполнение СМР в ноябре должны быть списаны на уменьшение финансового результата также в ноябре, что следует отразить записями:

Дебет 90, субсчет 2 «Себестоимость продаж» Кредит 20
— 750 000 руб. — списаны затраты на выполнение СМР;

Дебет 90, субсчет 9 «Прибыль/убыток от продаж» Кредит 99
— 250 000 руб. (1 180 000 руб. – 180 000 руб. – – 750 000 руб.) — отражен финансовый результат за ноябрь (если не принимать во внимание прочие операции ООО «Альфа» за отчетный период).

В соответствии с п. 20 ПБУ 18/02 «Учет расчетов по налогу на прибыль организаций» в регистрах бухгалтерского учета следует начислить условный расход по налогу на прибыль:

Дебет 99 Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
— 50 000 руб. (250 000 руб. х 20%) — отражен условный расход.

Доход, отраженный в регистрах бухгалтерского учета, не признается таковым для целей налогообложения прибыли. Следовательно, согласно п. 12 ПБУ 18/02 возникла налогооблагаемая временная разница на сумму 1 000 000 руб., от которой в соответствии с п. 15 ПБУ 18/02 должно быть начислено отложенное налоговое обязательство (ОНО):

Дебет 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77
— 200 000 руб. (1 000 000 руб. х 20%) — начислено ОНО.

Расходы, отраженные в регистрах бухгалтерского учета, также не отнесены на уменьшение налогооблагаемой прибыли, которой пока еще нет. Отсюда согласно п. 11 ПБУ 18/02 возникла вычитаемая временная разница в размере 750 000 руб., от которой согласно п. 14 ПБУ 18/02 нужно начислить отложенный налоговый актив (ОНА):

Дебет 09 Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
— 150 000 руб. (750 000 руб. х 20%) — начислен ОНА.

Таким образом, при увеличении выручки в регистрах бухгалтерского учета и возникновении финансового результата налогооблагаемой прибыли не возникает.

Дебет 76 (46) Кредит 90, субсчет 1 «Выручка»
— 3 540 000 руб. — отражена выручка от выполнения работ, не подлежащих передаче заказчику в отчетном периоде;

Дебет 90, субсчет 3 «НДС» Кредит 76, субсчет «НДС»
— 540 000 руб. — отражена сумма отложенного НДС по выполненным, но непереданным работам;

Дебет 90, субсчет 2 «Себестоимость продаж» Кредит 20
— 2 300 000 руб. — списаны расходы на выполнение СМР по данному договору;

Дебет 90, субсчет 9 «Прибыль/убыток от продаж» Кредит 99
— 700 000 руб. (3 540 000 руб. – 540 000 руб. – – 2 300 000 руб.) — отражен финансовый результат за декабрь;

Дебет 99 Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
— 140 000 руб. (700 000 руб. х 20%) — отражена сумма условного расхода по налогу на прибыль за декабрь;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 77
— 600 000 руб. (3 000 000 руб. х 20%) — отражена сумма ОНО за декабрь;

Дебет 09 Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
— 460 000 руб. (2 300 000 руб. х 20%) — отражена сумма ОНА за декабрь.

За ноябрь — декабрь ООО «Альфа» в регистрах бухгалтерского учета начислило:

— выручку, не подлежащую предъявлению заказчику, в размере 4 000 000 руб. (1 000 000 руб. + 3 000 000 руб.);

— расходы, списанные в связи с признанием данной выручки, на сумму 3 050 000 руб. (750 000 руб. + 2 300 000 руб.);

— прибыль от признания выручки в размере 950 000 руб. (250 000 руб. + 700 000 руб.);

— условный расход по налогу на прибыль — 190 000 руб. (50 000 руб. + 140 000 руб.);

— отложенное налоговое обязательство — 800 000 руб. (200 000 руб. + 600 000 руб.);

— отложенный налоговый актив — 610 000 руб. (150 000 руб. + + 460 000 руб.).

Сальдо по счету 99, не принимая во внимание остальные операции ООО «Альфа» за отчетный период, будет равно 760 000 руб. (950 000 руб. – 190 руб.).

Последней проводкой года будет реформация баланса, то есть:

Дебет 99 Кредит 84
— 760 000 руб.

В бухгалтерском балансе (форма № 1, утвержденная приказом Минфина России от 22.07.2003 № 67н) сумму выручки, не подлежащую предъявлению заказчику (4 720 000 руб. виртуального дохода, включая сумму отложенного НДС), оптимально отразить по строке 270 «Прочие оборотные активы».

Отражение неполученной выручки, равно как и затрат на производство СМР, по строке 213 «Затраты в незавершенном производстве» баланса не совсем корректно с точки зрения методологии бухгалтерского учета.

Ведь по этой строке, как и по строке 210 «Запасы», в целом должно быть отражено собственное имущество организации — имущество, которым она вправе пользоваться, владеть и распоряжаться.

Сырье и материалы, право собственности на которые принадлежит организации, затраты в незавершенном производстве продукции, товары отгруженные, право собственности на которые по условиям договора еще не перешло к покупателю, другие аналогичные активы абсолютно правомерно отражаются в строке 210 «Запасы» исходя из величины затрат на их приобретение либо изготовление.

Для строительного подрядчика материалы, вложенные в производство СМР, равно как и другие связанные со строительством объекта затраты, уже не являются его собственным имуществом.

Объект строится на земельном участке, права на который принадлежат застройщику (заказчику). Разрешение на строительство получает также он, как и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию после завершения стройки.

Следовательно, все возводимое на стройплощадке однозначно принадлежит заказчику, пусть и результат работ он документально еще и не принял, и право собственности в установленном порядке еще не оформил.

Подрядчик, как только он произвел затраты по строительству объекта и вложил материалы в дело, утратил право распоряжаться, пользоваться и владеть ими. Это уже незавершенное строительство, работы, результат которых принадлежит заказчику. У подрядчика остался только риск случайной гибели или случайного повреждения строящегося объекта до момента подписания акта приема-передачи.

Сумма отложенных налоговых активов подлежит отражению по строке 145.

В пассиве баланса отражаем по строке 470 сумму нераспределенной прибыли, по строке 515 — сумму отложенных налоговых обязательств, по строке 625 как прочую кредиторскую задолженность — сумму отложенного НДС.

Не будем повторять стандартные проводки, скажем только, что выручки, не подлежащей получению от заказчика, по дебету счета 76 (46) начислено на сумму 6 490 000 руб., в том числе отложенного НДС 990 000 руб. Условного расхода по налогу на прибыль ООО «Альфа» начислило в размере 160 000 руб., отложенных налоговых обязательств — 1 100 000 руб., отложенных налоговых активов — 940 000 руб. Финансовый результат за январь — февраль составляет 800 000 руб. (6 490 000 руб.– – 990 000 руб. – 4 700 000 руб.).

По окончании марта подписан акт о передаче результата работ по законченному этапу, стоимость работ по которому составляет 10 000 000 руб., НДС 1 800 000 руб. Согласно этому акту ООО «Альфа» выставляет заказчику счет и счет-фактуру. Выставленный заказчику счет-фактура регистрируется в книге продаж за I квартал. Результат работ передан заказчику, и подрядчик имеет право на получение выручки от ЗАО «Бета» по условиям договора. И в регистрах бухгалтерского учета, и для целей налогообложения следует отразить реализацию СМР.

Но в регистрах бухгалтерского учета ООО «Альфа» уже отразило реализацию работ способом «по мере готовности» в размере 11 210 000 руб. (1 180 000 руб. + 3 540 000 руб. + 6 490 000 руб.), в том числе отложенный НДС на сумму 1 710 000 руб. (180 000 руб. + 540 000 руб. + 990 000 руб.).

Следовательно, передача результата работ по этапу в марте подлежит отражению проводками:

Дебет 62 Кредит 90, субсчет 1 «Выручка»
— 590 000 руб. (11 800 000 руб. – 11 210 000 руб.) — отражена выручка за март;

Дебет 90, субсчет 3 «НДС» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— 90 000 руб. (1 800 000 руб. – 1 710 000 руб.) — начислен НДС;

Дебет 62 Кредит 76 (46)
— 11 210 000 руб. — списана на дебиторскую задолженность выручка, отраженная на счете 76 (46), в соответствии с п. 26 ПБУ 2/2008;

Дебет 76, субсчет «НДС» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— 1 710 000 руб. — начислен отложенный НДС;

Дебет 90, субсчет 2 «Себестоимость продаж» Кредит 20
— 400 000 руб. — списаны на уменьшение финансового результата расходы на производство СМР в марте;

Дебет 90, субсчет 9 «Прибыль/убыток от продаж» Кредит 99
— 100 000 руб. (590 000 руб. – 90 000 руб. – 400 000 руб.) — определен финансовый результат за март;

Дебет 99 Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
— 20 000 руб. (100 000 руб. х 20%) — начислен условный расход по налогу на прибыль.

Для целей налогообложения прибыли доход за март составил 10 000 000 руб., в регистрах бухгалтерского учета — 500 000 руб.

Следовательно, ранее начисленные отложенные налоговые обязательства в сумме 1 900 000 руб. (800 000 руб. за ноябрь — декабрь и 1 100 000 руб. за январь — февраль) подлежат погашению:

Дебет 77 Кредит 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль»
— 1 900 000 руб. — отражено погашение ОНО.

Расходы для целей налогообложения прибыли (предположим, они совпадают с бухгалтерскими) равны 8 150 000 руб. (750 000 руб. + + 2 300 000 руб. + 4 700 000 руб. + 400 000 руб.), в регистрах бухгалтерского учета — 400 000 руб.

Соответственно сумма налога на прибыль по данным налогового учета составит 370 000 руб. [(10 000 000 руб. – 8 150 000 руб.) х х 20%].

Ранее начисленный отложенный налоговый актив на сумму 1 550 000 руб. (610 000 руб. за ноябрь — декабрь плюс 940 000 руб. за январь — февраль) погашается проводкой:

Дебет 68 (субсчет «Расчеты по налогу на прибыль») Кредит 09
— 1 550 000 руб. — погашен ОНА.

Фрагмент отчета о прибылях и убытках за I квартал будет иметь следующий вид:

За отчетный период
(тыс. руб.)

Доходы и расходы по обычным видам деятельности

Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)

Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг

Прибыль (убыток) от продаж

Прибыль (убыток) до налогообложения

Отложенные налоговые активы

Отложенные налоговые обязательства

Текущий налог на прибыль

При выставлении счета на оплату переданного результата работ по этапу необходимо зачесть сумму предварительной оплаты, полученную в ноябре прошлого года в размере 5 900 000 руб., что в учете надлежит отразить записью:

Дебет 62, субсчет «Авансы» Кредит 62
— 5 900 000 руб.

В соответствии с п. 6 ст. 172 НК РФ сумма НДС, исчисленного в ноябре истекшего года с суммы полученной частичной оплаты, на дату передачи заказчику результата работ по выполненному этапу подлежит вычету.

Выписанный в ноябре счет-фактура на 900 000 руб. и тогда же зарегистрированный в книге продаж должен быть зарегистрирован в книге покупок за март.

В регистрах бухгалтерского учета эта операция должна быть отражена проводкой:

Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76, субсчет «НДС с авансов»
— 900 000 руб. — принят к вычету НДС.

Передача результата работ по завершении строительства

Условиями договора может быть предусмотрено, что передача результата производится после полного завершения работ.

Если сроки начала и окончания работ приходятся на разные годы, то в регистрах бухгалтерского учета необходимо согласно требованиям ПБУ 2/2008 каждый месяц начислять выручку, не подлежащую предъявлению заказчику. Об этом уже было сказано выше.

Для целей налогообложения прибыли согласно п. 2 ст. 271 НК РФ доход от реализации в этом случае должен начисляться организацией самостоятельно с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов. В статье 316 НК РФ также сказано, что по производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ, доход от реализации указанных работ распределяется налогоплательщиком самостоятельно с учетом принципа равномерности признания дохода на основании данных учета.

Поэтому, по мнению автора, оптимально для целей налогообложения прибыли каждый месяц начислять доход в тех же суммах, что и в регистрах бухгалтерского учета.

Согласно п. 1 ст. 272 НК РФ расходы на производство СМР в этом случае также распределяются с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

Отсюда можно сделать вывод, что все расходы на производство СМР (без распределения их на прямые и косвенные) относятся на уменьшение налогооблагаемой прибыли каждый отчетный период.

То есть, не дожидаясь передачи результата работ по условиям договора, организация должна на конец года отразить не только финансовый результат в регистрах бухгалтерского учета (выручку за минусом расходов), но и налогооблагаемую прибыль (доходы, уменьшенные на сумму понесенных расходов).

Эти выводы подтверждаются, например, письмами МНС России от 15.09.2004 № 02-5-10/54 и Минфина России от 13.10.2006 № 03-03-04/4/160 и многочисленной арбитражной практикой.

Так, в постановлении ФАС Центрального округа от 12.12.2007 № А36-3264/2006 отмечено, что применение особенностей определения налоговой базы по производствам с длительным технологическим циклом предполагает неразрывную временную связь доходов и расходов и исключает отражение доходов в отрыве от обусловленных ими расходов.

При этом как конечный результат финансовой деятельности прибыль может быть выявлена только с учетом всех обстоятельств, формирующих экономическую выгоду налогоплательщика по данной строительной площадке.

В данном случае, по мнению судей, прибыль как объект налогообложения должна определяться не по отдельным хозяйственным операциям, а в целом за период строительства исходя из всех операций, совершенных налогоплательщиком и формирующих как доходы, так и расходы.

Пример 3

Подрядная строительная организация ООО «Альфа» заключила договор на выполнение строительно-монтажных работ с заказчиком ЗАО «Бета».

По условиям договора результат работ заказчик принимает после полного их завершения.

Срок начала работ — 20 ноября. Закончить строительство подрядчик должен 30 марта. Стоимость работ равна 10 000 000 руб. плюс НДС 1 800 000 руб. Организация планирует затратить на производство работ по данному договору 8 000 000 руб.

За ноябрь фактические затраты на производство СМР составили 750 000 руб., за декабрь — 2 300 000 руб., за январь — 1 500 000 руб., за февраль — 3 200 000 руб., за март — 400 000 руб.

По условиям договора заказчик перечисляет подрядчику аванс в размере половины стоимости работ за десять дней до начала работ и остальные 50% не позднее десяти дней после подписания передаточного акта.

Данные операции отражают следующим образом.

Дебет 51 Кредит 62, субсчет «Авансы»
— 5 900 000 руб. — отражено поступление средств от заказчика;

Дебет 76, субсчет «НДС с авансов» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— 900 000 руб. — отражено начисление НДС с суммы поступившего аванса;

Дебет 20 Кредит 10, 70, 69, 25, 26 и др.
— 750 000 руб. — отражена сумма фактических затрат на производство СМР.

По ококнчании ноября ООО «Альфа» должно отразить выручку, не подлежащую получению от заказчика, в регистрах бухгалтерского учета.

Если условиями договора не предусмотрено ежемесячное подтверждение объемов выполненных работ подписанием актов по форме № КС-2, то подрядчик в соответствии с п. 20 ПБУ 2/2008 самостоятельно определяет сумму выручки, которую он смог бы получить от заказчика одним из указанных способов определения степени завершенности работ по договору на отчетную дату. В указанном пункте приведены два способа:

— по доле выполненного на отчетную дату объема работ в общем объеме работ по договору;

— по доле понесенных на отчетную дату расходов в расчетной величине общих расходов по договору.

Согласно п. 21 ПБУ 2/2008 расчетная величина общих расходов по договору исчисляется как сумма всех фактически понесенных на отчетную дату расходов и расчетной величины расходов, которые предстоит понести для завершения работ по договору.

По условиям примера организация планирует затратить на производство работ по данному договору 8 000 000 руб.

Таким образом, за ноябрь выполнено 9,375% (750 000 руб. : : 8 000 000 руб. х 100%) общего объема работ, предусмотренного договором.

Следовательно, из общей стоимости работ, которые заказчик выплатит после завершения строительства (10 000 000 руб.), ООО «Альфа» по окончании ноября надеется получить 937 500 руб. (10 000 000 руб. х 9,375%) плюс налог на добавленную стоимость в сумме 168 750 руб.

Для целей налогообложения прибыли, по мнению автора, нет нужды начислять доход от реализации в другой сумме, если организация предусмотрела данный способ распределения в учетной политике для целей налогообложения.

В бухгалтерском учете в ноябре подрядчик отразит выручку от выполнения работ, не подлежащих передаче заказчику в отчетном периоде, в сумме 1 106 250 руб. (937 500 руб. + 168 750 руб.) и сумму отложенного НДС 168 750 руб.

Будут списаны затраты на выполнение СМР за ноябрь в сумме 750 000 руб.

Финансовый результат за отчетный период составит 187 500 руб. (1 106 250 руб. – 168 750 руб. – 750 000 руб.).

Условный расход по налогу на прибыль за ноябрь равен 37 500 руб. (187 500 руб. х 20%).

Проводки аналогичны приведенным в примере 2.

Если расходы для целей налогообложения прибыли совпадают с расходами в бухгалтерском учете, налогооблагаемая прибыль за ноябрь также составит 187 500 руб. Налогооблагаемых и вычитаемых временных разниц не возникает.

Фактически произведенные расходы по договору за этот год составили 3 050 000 руб. (750 000 руб. + 2 300 000 руб.).

За ноябрь — декабрь из общего объема работ, предусмотренного договором, выполнено 38,125% (3 050 000 руб. : : 8 000 000 руб. х 100%).

Следовательно, в регистрах бухгалтерского учета за этот период следует начислить выручку в сумме 3 812 500 руб. (10 000 000 руб. х 38,125%), а с учетом отложенного НДС — 4 498 750 000 руб. (3 812 500 руб. х 118%).

Но так как за ноябрь виртуальная выручка с учетом НДС была начислена в размере 1 106 250 руб., то в декабре следует доначислить 3 392 500 руб. (4 498 750 руб. – 1 106 250 руб.).

В бухгалтерском учете в декабре отражают выручку по выполненным, но непереданным работам в сумме 3 392 500 руб. и отложенный НДС в сумме 517 500 руб.

Финансовый результат за декабрь составит 575 000 руб. (3 392 500 руб. – 517 500 руб. – 2 300 000 руб.).

Условный расход по налогу на прибыль за декабрь будет начислен в сумме 115 000 руб. (575 000 руб. х 20%).

Проводки аналогичны приведенным в примере 2.

Сальдо по счету 99 на конец года будет равно 610 000 руб. (187 500 руб. – 37 500 руб. + 575 000 руб. – 115 000 руб.).

Проводкой года надлежит закрыть счет 99:

Дебет 99 Кредит 84
— 610 000 руб.

По условиям примера сдача результата работ по этапам договором не предусмотрена. Следовательно, у ООО «Альфа» по окончании года возникает налогооблагаемая прибыль.

Налогооблагаемая прибыль по итогам года будет равна 762 500 руб. (187 500 руб. + 575 000 руб.). С нее нужно уплатить в бюджет налог в сумме 152 500 руб.

Фактически произведенные расходы с начала строительства составили 4 550 000 руб. (3 050 000 руб. + 1 500 000 руб.), или 56,875% общего объема планируемых расходов по договору.

Выручка, не подлежащая получению от заказчика, составит 6 711 250 руб. (11 800 000 руб. х 56,875%).

В январе в бухучете нужно отразить выручку от выполнения работ, не подлежащих передаче заказчику, в сумме 2 212 500 руб. (6 711 250 руб. – 4 498 750 руб.).

Сумма отложенного НДС равна 337 500 руб. (2 212 500 руб. : : 118% х 18%).

Финансовый результат за январь составит 375 000 руб. (2 212 500 руб. – 337 500 руб. – 1 500 000 руб.).

Условный расход по налогу на прибыль за январь будет начислен в сумме 75 000 руб. (375 000 руб. х 20%).

Фактически понесенные расходы равны 7 750 000 руб. (4 550 000 руб. + 3 200 000 руб.), то есть 96,875% общего объема планируемых расходов по договору.

Начисленная выручка с начала строительства должна составить 11 431 250 руб. (11 800 000 руб. х 96,87%), а за февраль — 4 720 000 руб. (11 431 250 руб. – 6 711 250 руб.).

Отложенный НДС равен 720 000 руб. (4 720 000 руб. : 118% х х 18%).

Финансовый результат за февраль составит 800 000 руб. (4 720 000 руб. – 720 000 руб. – 3 200 000 руб.).

Условный расход по налогу на прибыль за февраль будет начислен в сумме 160 000 руб. (800 000 руб. х 20%).

Фактические расходы по договору составили 8 150 000 руб. (7 750 000 руб. + 400 000 руб.), то есть они превысили расчетную величину общих расходов на 150 000 руб.

В этом же месяце был подписан акт приема-передачи работ по объекту в установленной ранее сумме 11 800 000 руб., в том числе НДС 1 800 000 руб.

За период с начала строительства выручка с учетом отложенного НДС уже была начислена в размере 11 431 250 руб. как в регистрах бухгалтерского учета, так и для целей налогообложения.

Следовательно, передача результата работ должна быть отражена в марте проводками:

Дебет 62 Кредит 90, субсчет 1 «Выручка»
— 368 750 руб. (11 800 000 руб. – 11 431 250 руб.) — начислена выручка от реализации СМР за март;

Дебет 90, субсчет 3 «НДС» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»
— 56 250 руб. (368 750 руб. : 118% х 18%) — начислена сумма НДС от реализации СМР за март;

Дебет 90, субсчет 2 «Себестоимость продаж» Кредит 20
— 400 000 руб. — списаны расходы по выполненным в марте СМР;

Дебет 99 Кредит 90, субсчет 9 «Прибыль/убыток от продаж»
— 87 500 руб. (368 750 руб. – 56 250 руб. – 400 000 руб.) — исчислен убыток от выполнения СМР в марте;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по налогу на прибыль» Кредит 99
— 17 500 руб. (87 500 руб. х 20%) — начислен условный доход по налогу на прибыль по полученному в марте убытку.

Так как передача результата работ (реализация) произведена в марте, ООО «Альфа» выставляет счет на оплату выполненных работ и счет-фактуру после подписания приемопередаточного акта.

В соответствии с п. 26 ПБУ 2/2008 не предъявленная к оплате начисленная выручка списывается на дебиторскую задолженность при выставлении заказчику счета на оплату завершенных работ по договору.

Следовательно, в бухгалтерском учете будут сделаны проводки:

Дебет 62 Кредит 76 (46)
— 11 431 250 руб. — не предъявленная к оплате начисленная выручка за ноябрь — февраль предъявлена к оплате заказчику;

Дебет 76, субсчет «НДС» Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС» —
1 743 750 руб. (11 431 250 руб. : 118% х 18%) — доначислена сумма налога на добавленную стоимость по не предъявленной к оплате начисленной выручке;

Дебет 62, субсчет «Авансы» Кредит 62
— 5 900 000 руб. — зачтена стоимость полученного от заказчика в ноябре аванса;

Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76, субсчет «НДС с авансов»
— 900 000 руб. — принята к вычету сумма НДС по полученному в ноябре авансу.

Налогооблагаемая прибыль за I квартал составила 1 087 500 руб. (375 000 руб. + 800 000 руб. – 87 500 руб.). С нее следует уплатить в бюджет налог на прибыль в сумме 217 500 руб.

Если сравнить пример 3 с примером 2, то всего с этой сделки ООО «Альфа» получило такую же прибыль — 1 850 000 руб. и заплатило такую же сумму налога — 370 000 руб.

Но если в примере 2 вся эта сумма была уплачена в бюджет только по итогам I квартала, то в примере 3 она разбита на две части: 152 500 руб. уплатили по окончании прошлого года и 217 500 руб. — по завершении I квартала текущего года.

Итак, из вышеприведенных примеров видно, что:

— если договором не предусмотрена поэтапная передача работ до завершения всех работ, подрядчик должен платить НДС только в случаях фактического поступления средств от заказчика как с предоплаты;

— если в договоре предусмотрена поэтапная передача работ и заказчик принимает результаты работ по завершении этапа, налог на прибыль следует платить в периоде завершения этапа СМР независимо от возможно более раннего отражения выручки в бухгалтерском учете;

— если по условиям договора результат работ заказчик принимает после полного их завершения, налог на прибыль необходимо платить как минимум по окончании года, в котором они начаты.

Источник: www.eg-online.ru