Переуступка квартиры в новостройке это какая ипотека

Льготная ипотека с господдержкой на покупку новостройки по переуступке — отвечает Елена Ушкова

Переуступка квартиры в ипотеке

Подборка наиболее важных документов по запросу Переуступка квартиры в ипотеке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Переуступка квартиры в ипотеке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Апелляционное определение 1 Западного окружного военного суда от 15.07.2021 N 33а-263/2021 по делу N 2а-2/2021
Категория: Споры в области обороны, воинской обязанности и военной службы.
Требования заявителя: Об оспаривании решений в связи с постановкой на учет нуждающихся в обеспечении жилым помещением.
Обстоятельства: После выявления обстоятельств выдачи жилищного сертификата жилищный орган решением исключил из единого реестра супругу и детей административного истца как лиц, которые не вправе претендовать на совместное с административным истцом обеспечение жильем.
Решение: Отказано. В эту дату супруга административного истца Е.О.Г. внесла указанную сумму наличными денежными средствами в кассу по приходному кассовому ордеру от 7 августа 2008 г. N, что расценено инвестором как полное и надлежащее исполнение условий договора (т. 4 л.д. 90, 95). В связи с этим инвестор направил 7 августа 2008 г. застройщику уведомление об уступке права требования, заключил 15 августа 2008 г. дополнительное соглашение об уточнении адреса квартиры и передал правоустанавливающие документы для оформления права собственности супруги административного истца Е.О.Г., которое было зарегистрировано 27 августа 2008 г. (т. 4 л.д. 91, 93, 94). Доводы жалоб о том, что для приобретения указанной квартиры это лицо привлекло заемные банковские средства, а также заключило договор ипотеки, имеющимися в материалах настоящего дела доказательствами не подтверждаются.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.02.2022 N 12АП-135/2022 по делу N А12-22432/2019
Требование: Об отмене определения об отказе в признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
Решение: Определение оставлено без изменения. Также отмечено, что доводы о том, что на момент первой уступки Булычев И.В. являлся директором ООО «СК «Монолит» не исключают факта реальности правоотношений и факта оплаты по договору уступки, что подтверждается проанализированными ранее судом документами (ипотечный кредит, перечисление денежных средств, приходный кассовый ордер на часть оплаты по ДДУ, финансовая обеспеченность с учетом ранее проданной квартиры).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Переуступка квартиры в ипотеке

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Статья: Продажа ипотечного жилья. Анализ инициативы
(Хлебников П.)
(«Жилищное право», 2019, N 12) Поскольку речь идет о законодательном закреплении некоего механизма, дающего право на самостоятельную реализацию ипотечного жилья, назовем это самореализацией, то это должно повлечь как минимум внесение изменений в ряд законодательных актов, а именно Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ, Гражданский кодекс РФ и ряд других специализированных федеральных законов. В Законе «Об ипотеке» претерпят значительные изменения главы VI, VII и VIII, а именно те нормы, которые закрепляют и определяют права и обязанности по переходу прав на заложенное имущество, уступку прав по ипотеке, реализацию заложенного имущества (квартир) банками с торгов. Поскольку нет никакой информации о том, насколько проработаны предложения по данному вопросу (законопроекту), будем считать, что окончательную форму нового законопроекта эти предложения не обрели. Скорее всего, что-то и где-то на бумаге есть, и даже возможно, что где-то написано слово «проект», но все-таки рабочего документа, который мог бы быть представлен общественности, я пока не видел. Из чего делаю вывод, что до окончательного разрешения данного вопроса еще далеко и это перспектива не совсем ближайшего времени. Хотя тут нужно оговориться, все будет зависеть от стараний инициаторов. Мой прогноз — отсчетная точка — не ранее чем июнь — июль 2020 года при благоприятном стечении обстоятельств.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Ситуация: Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2022) В данном случае имеет место и продажа квартиры, и «продажа кредита». Переуступка прав и обязанностей по договору об ипотечном кредите возможна в случае, если новый заемщик отвечает всем критериям банка для заемщиков по подобным кредитам.

Нормативные акты: Переуступка квартиры в ипотеке

Справочная информация: «Основные виды и размеры государственной пошлины в Российской Федерации»
(Материал подготовлен специалистами КонсультантПлюс) 6. Удостоверение договоров уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения, — 300 рублей;

Постановление Правительства РФ от 21.03.2006 N 153
(ред. от 18.12.2020)
«Об утверждении Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в рамках реализации ведомственной целевой программы «Оказание государственной поддержки гражданам в обеспечении жильем и оплате жилищно-коммунальных услуг» государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» Одновременно распорядитель счета дает банку распоряжение на перечисление средств со своего банковского счета в счет уплаты цены договора купли-продажи жилого помещения (уплаты цены договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, уплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) на приобретение жилого помещения (жилых помещений) либо погашения основного долга (части основного долга) и уплаты процентов по ипотечному кредиту (займу) на приобретение жилого помещения (жилых помещений), начисленных на дату представления в банк кредитного договора (договора займа).

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке ничем не отличается от покупки квартиры по договору долевого участия: покупатель идет в банк, выбирает программу кредитования, собирает документы и ждет одобрения. Если одобрили, отправляет в банк документы по квартире : договор долевого участия, договор переуступки , справку застройщика об отсутствии долгов. Риски покупателя: отмена сделки, банкротство и споры с родственниками. У покупателя с договором переуступки есть риски: суд может отменить сделку, застройщик — обанкротиться, а родственники продавца — потребовать свою долю. Отмена сделки. Суд может отменить сделку — в законе это называется «признать сделку недействительной».

Что такое переуступка прав собственности на квартиру

Приобрести жилье в строящемся доме можно не только у застройщика, но и у частного лица. Если дольщик решил не дожидаться ввода в эксплуатацию, он может продать квартиру. Покупатели избегают подобных сделок, и совершенно напрасно – квадратные метры в популярных жилых комплексах быстро распродают, и купить их становится возможным только по договору цессии, иначе говоря, переуступки. Что такое переуступка прав и как правильно оформить сделку, рассказываем в этой статье.

Что означает переуступка прав собственности

Когда заключается договор долевого участия (ДДУ), у покупателя не возникает право собственности на строящуюся квартиру (ведь фактически ее еще нет), но появляется право требования – гражданин может получить жилье после ввода дома в эксплуатацию. ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию в Росреестре.

Имущественные права на объект недвижимости можно передать другому человеку по договору цессии (или переуступки). Продавца в этой сделке называют цедентом (им может быть частное лицо или организация), покупателя – цессионарием. Если оплата за квартиру внесена не полностью, долг переходит на нового дольщика. При этом застройщик должен знать о передаче права требования и дать свое согласие – в ДДУ вносятся изменения и регистрируются в Росреестре.

Продажа строящегося жилья регламентируется Федеральным законом №214. Переуступка квартиры в новостройке предполагает, что такая сделка совершается только на этапе строительства. Если дольщик уже получил право собственности на жилье, заключается стандартный договор купли.

Плюсы и минусы

Преимущества перехода права требования на квартиру:

• Для продавца: если на рынке недвижимости мало аналогичных предложений, можно заработать. Обычно квартиры в хороших районах раскупают еще на старте продаж. Пока дом строится, цена на них может вырасти на 30-50% или даже больше. Помните, что разница в стоимости считается доходом, с которого нужно платить налог.
• Для покупателя: возможность приобрести квартиру в интересующем жилом комплексе, даже если все квартиры от застройщика уже проданы.

Основной минус переуступки права требования заключается в отсутствии гарантии, что дом сдадут. Если приобретая готовый объект недвижимости, покупатель сразу становится собственником, то по договору цессии можно вообще не получить жилье.

Законодательство максимально обезопасило дольщиков: теперь их средства хранятся на эскроу-счетах и не могут быть получены застройщиком до окончания строительства. Несмотря на это, риск остаться без квартиры остается – например, в случае банкротства компании или затягивания сроков сдачи. Человек потеряет время, а часть денег съест инфляция.

Другие недостатки цессии:

• Сделка занимает больше времени, особенно если есть жилищный кредит или несовершеннолетние дольщики. Она заключается между тремя сторонами: продавцом, покупателем и застройщиком. Прежде чем сдать документы в Росреестр, нужно обсудить условия со всеми участниками. Некоторые строительные компании разрешают продавать имущественные права на квартиру без предварительного согласования – в этом случае им достаточно уведомления о смене дольщика.
• Некоторые застройщики берут с цедента плату за переоформление права требования. Она может быть довольно высокой – например, 10% или 15% от стоимости квартиры. Данное условие содержится в тексте ДДУ.

Кроме того, существует целый ряд правовых рисков, которые нужно учитывать при заключении договора цессии – о них мы рассказываем в последнем разделе. Лучше всего доверить сопровождение сделки профессиональному риэлтору или юристу. Он подскажет, чего следует опасаться и как избежать возможных неприятностей.

Как выбрать жилье

В первую очередь определитесь с жилым комплексом, где вы планируете приобрести квартиру. Изучите рынок недвижимости – предложения от застройщика и от частных лиц. Выберите жилье, подходящее по метражу, этажности и другим важным для вас параметрам.

После этого убедитесь в хорошей репутации строительной компании:

1. Уточните, не планирует ли застройщик обанкротиться – эти сведения содержатся в Едином реестре сведений о банкротстве. Если вы найдете такую информацию, лучше отказаться от сделки.
2. Проверьте наличие судебных дел в отношении компании – сделать это можно в онлайн-картотеке сайта Федеральных арбитражных судов. Изучите, почему дольщики и подрядчики судятся с застройщиком. Может быть, причина в низком качестве работ или неисполнении обязательств по ДДУ.
3. Посмотрите проектную документацию – она должна быть выложена на сайте фирмы. Нужно выяснить, когда планируется сдача дома, и сравнить его реальное состояние с планами застройщика.
4. Почитайте отзывы о жилом комплексе и строительной компании на форумах и в социальных сетях.

Если право требования реализует юридическое лицо, его репутацию нужно изучить аналогичным образом. Узнайте, как давно создана организация и чем она занимается. Также можно поискать в интернете информацию и о частном продавце.

Встречаются предложения о продаже по переуступке права требования по предварительному ДДУ, что это значит? Подобная формулировка свидетельствует, что договор долевого строительства не зарегистрирован в Росреестре. Соглашаться на сделку не стоит, какой бы привлекательной ни казалась цена. Дело в том, что этот документ лишь подтверждает намерение продавца в будущем оформить ДДУ, но у застройщика нет обязательства передать объект недвижимости в собственность. Как правило, такие схемы используют мошенники.

Процедура покупки

Текущий дольщик должен предоставить покупателю:

• оригинал ДДУ;
• паспорта всех дольщиков (или свидетельства о рождении, если они несовершеннолетние);
• согласие супруга на сделку, заверенное нотариусом (если договор заключен в браке);
• разрешение органов опеки (если дольщиком является ребенок или недееспособный гражданин);
• согласие застройщика на оформление договора цессии;
• справка о сумме оплаты (от строительной компании);
• разрешение банка, если при заключении ДДУ использовались ипотечные средства.

Как проводится сделка по переуступке права требования:

1. Выберите подходящую квартиру. Изучите общедоступную информацию о продавце и застройщике. Если денег на покупку не хватает, можно оформить ипотеку. Но подобные кредиты выдаются не везде – в первую очередь узнайте, с какими банками сотрудничает застройщик.
2. Закажите правовую оценку сделки. Нужно проверить ее законность, полноту пакета документов, оценить возможные риски. При необходимости убедитесь, что получено согласие застройщика и банка.
3. Подпишите договор цессии. Он составляется, как правило, в трех экземплярах: для продавца, покупателя и Росреестра. Застройщик и банк, выдавший ипотеку, также могут затребовать этот документ или его копию.
4. Передайте цеденту оговоренную стоимость квартиры – переводом на счет или наличными. Обязательно сохраните подтверждающий документ (платежное поручение, расписка).
5. Заплатите государственную пошлину в размере 350 рублей – ее должен вносить покупатель.
6. Сдайте договор на государственную регистрацию. Если квартира оплачена не полностью, на сделке должен присутствовать представитель строительной компании, так как задолженность переходит к новому дольщику.
7. Получите документ с отметками Росреестра. Как правило, на регистрацию договора цессии уходит около 10 дней.

Обратите внимание, что вместе с правом требования к новому дольщику переходят и все обязательства перед застройщиком по ДДУ. Внести изменения в договор уже не получится, придется соглашаться на оговоренные в нем условия.

После регистрации договора цессии в Росреестре цессионарию следует дождаться сдачи дома. Затем оформить квартиру в собственность. Для этого потребуются паспорт, ДДУ и документ о переходе права требования, копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию, квитанция об оплате госпошлины в размере 2 000 рублей. В подтверждение регистрации вам выдадут выписку ЕГРН.

Если для покупки квартиры вы брали ипотеку, в Росреестр нужно предоставить кредитный договор. Затем отнести в банк полученную выписку из реестра недвижимости, чтобы он мог оформить залог (когда это предусмотрено условиями займа).

Возможные риски

С какими неприятностями могут столкнуться новые дольщики:

• Право требования с неисполненными обязательствами. К примеру, просроченными платежами, в связи с которыми уже заработали штрафные санкции застройщика. Чтобы избежать подобных проблем, нужно посетить офис строительной фирмы и узнать обо всех деталях планируемой сделки до того, как вы подпишете договор цессии.
• Если не получено разрешение от застройщика на переход права требования, он может аннулировать договор через суд. В таком случае, чтобы вернуть деньги, судиться предстоит уже несостоявшемуся дольщику. Лучше перестраховаться и получить письменное согласие строительной компании, даже если ДДУ этого не предполагает.
• Если цедент использовал средства маткапитала для оплаты по ДДУ, он обязан выделить детям доли в построенной квартире. В таком случае вам потребуется консультация юриста – ущемление интересов несовершеннолетних может стать причиной аннулирования договора цессии.
• Если продавец приобрел будущее жилье в ипотеку, нужно получить разрешение банка на сделку. Пока квартира не построена, имущественные права на нее могут находиться в залоге – после регистрации собственности оформляется закладная. Если согласия кредитора нет, он может обратиться в суд, и сделку признают недействительной.
• Возможно мошенничество – например, дублирующие продажи одной и той же квартиры. Это может произойти, если договор не регистрируется в Росреестре. Если же оформить документы в положенном порядке, подобных проблем не возникает.
• При расторжении договора застройщик обязан компенсировать только на ту сумму, что указана в ДДУ. Даже если новый дольщик приобрел право требования по более высокой стоимости. Иногда при массовой продаже квартир организациям эта цифра специально занижается.

Профессиональное сопровождение сделки по переуступке права требования значительно снижает риски. Специалисты АН Трансферт помогут выбрать надежного застройщика и подходящую квартиру. Расскажут, какие опасности существуют и как их избежать, составят договор цессии в соответствии с действующим законодательством.

Особенности переуступки прав. Переуступка прав на квартиру в новостройке в 2022 году. Согласно №214-ФЗ, у уступки прав требования по ДДУ есть специфика: Договору уступки нужна государственная регистрация. … Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме: инструкция. Переуступка прав на квартиру в новостройке в 2022 году. Переуступка прав на квартиру в новостройке в 2022 году. Покупка жилья по договору цессии в 2022 году предполагает сбор документов, оформления собственно договора и его государственной регистрации. Рассказываем, как выглядит цепочка действий.